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1、信阳琵琶山项目信阳琵琶山项目宗地宗地产品定位报告产品定位报告产品定位小组2013年11月第一部分：项目概况第一部分：项目概况第二部分：房地产市场分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目产品定位第三部分：项目产品定位第四部分：产品设计预案及收益估算第四部分：产品设计预案及收益估算第一部分：项目概况第一部分：项目概况集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域羊山新区市政府火车站高铁站信阳工业城南湾管理区浉河区平桥区浉河5公里9公里11公里传统市区本案城市边缘，浉河南岸传统认知偏远区域n项目位于信阳市浉河南岸琵琶山附近，紧邻平桥区，地处发展中的浉河区边缘
2、。n位于信阳的西南部，原信阳中心城区，现政治中心转移到羊山新区。地理位置直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好距离市区10分钟车程n浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶桥，与老城区有良好的通达性，驱车10分钟能够到达。n直线距离信阳市中心仅3公里，10分钟车程，未来南环路将平桥大道、申城大道、鸡公山大道连接到一起。琵琶桥浉河南路民权桥南京大道工区路申城大道平桥大道平桥区政府申桥桥中山街平中大街南环路（规划中）3公里东方红大道鸡公山大道本案市中心交通条件浉河琵琶山占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素p项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于共享资源，
3、不是独享资源；p琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，可塑性较强；p晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有心理干扰。晴雪陵园琵琶山1.8公里龟山浉河琵琶桥浉河南路南环路（规划中）5#6#琵琶山农田4#资源环境N浉河琵琶桥浉河南路5#6#琵琶山农田4#南环路规划路浉河浉河南路琵琶山4、5号宗地田间道路宗地内住户南侧农田宗地周边驾校周边现状宗地规划设计条件及获取成本序号项目指标值1地块编号4#5#6#A6#B2土地规划用途二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地二类居住用地3土地面积（亩）98.30133.7766.379.134规划容积率1.81.81.81.85建筑限高（m）6建筑密度（%）
4、7绿地率（%）8出让年限（年）707070709土地获取成本地块总价地块总价2.57亿元、单价亿元、单价83.5万元万元/亩、建筑楼面地价亩、建筑楼面地价600元元/10宗地配建：待定项目概述：该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置；该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源；浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。第二部分：房地产市场分析第二部分：房地产市场分析信阳市经济状况信阳市经济发展指标信阳市经济发展指标20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年GDP（亿元）9291092.231276
5、.831276.83信阳市常驻人口（万人）679.28610.9610.77639.78城镇化率（%）34.1%34.4%36.3%38.2%城镇居民人均可支配收（元）12047133481527117256城镇居民人均可支配收入增长率（%）9.3%7.9%9.1%10.2%人均消费支出 (元)849793071045211661全社会固定资产投资（亿元）700.89855.05980.51197.522012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%，城镇居民人均可支配收入17256元。 房地产市场情况房地产市场情况信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发
6、房源）销售总面积423万平米，商品房销售均价为3168元/平米 信阳市房地产市场统计信息信阳市房地产市场统计信息房地产投资总额房地产投资总额（亿元）（亿元）商品房销售总额商品房销售总额（亿元）（亿元）商品房销售总面积商品房销售总面积（万）（万）商品房销售均价商品房销售均价（元（元/ /）20092009112.5169.73368.36189320102010136.0885.35400.74204920112011165.48129.52481.79270320122012189.15134.05423.093168信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售
7、量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/。2006-2013.4全市商品房销售面积走势2006-2013.4全市商品房销售价格走势房地产市场情况u客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。u置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型客户，占比40%；市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力房地产市场情况县域/55%房地产市场综述u信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。u全市商品房销售量在
8、400万以上，2012年商品住宅价格达到3168元/，13年商品房月均去化22.8万，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。u2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个，总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场形成较大冲击。u琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引领者，未来前景良好。城市发展规划北湖区：以科研和旅游为主羊山新区：未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能中心区：金融、商贸服务、文化娱乐中心琵琶山区：以居住为主南湾区：以旅游为主平桥区：规划居住和工业功能为主，未来城市区域副中心工业城
9、：以工业和物流为主u向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主；u向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区u向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。u向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区城市发展规划信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块羊山新区板块浉河区板块（含琵琶山拟开发区）平桥区板块住宅价格4000元住宅价格4000元以上住宅
10、价格3600元信阳主城区房地产市场板块分布南湾湖风景区板块代表楼盘：恒大名都，东方今典代表楼盘：欧洲故事，万象城代表楼盘：中铁领秀城代表楼盘：南湖壹号，森林半岛房地产市场格局代表楼盘中铁领秀城一期福江园（售罄）二期1#福春园（未推）三期4#福月园（未推）四期5#福山园（未推）一期3#福华园（正在热销）中铁领秀城申城大道鸡公山大道工区路东方红大道琴桥民权路航空路占地面积占地面积：763亩亩建筑面积建筑面积：104万万容积率：容积率：1.8开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司物业类别：多层物业类别：多层25%、小高层、小高层10%、高层、高层
11、65%特殊卖点：教育社区、品牌地产特殊卖点：教育社区、品牌地产 售价：售价：在售二期：普通多层5200元/，7层电梯洋房5700元/、小高层及高层均已售罄；三期尚未推售销售情况销售情况：第二期，已售：第二期，已售80%客户构成：政府单位客户构成：政府单位15%、私营业主、私营业主20%、市区及县区、市区及县区60%、外地客户、外地客户5%代表楼盘恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都占地面积占地面积：485.3亩亩建筑面积建筑面积：66万万容积率：容积率：2.8开发商：恒大地产集团郑州有限公司开发商：恒大地产集团郑州有限公司物业类别：高层物业类别：高层特殊卖点：品牌地产、精装修特殊卖
12、点：品牌地产、精装修售价：售价：高层含精装修5400元/销售情况销售情况：第五期，已售：第五期，已售90%客户构成：政府单位客户构成：政府单位15%、私营业主、私营业主10%、市区及县、市区及县区区70%、外地客户、外地客户5%代表楼盘东方今典33F高层7F洋房联排北环路新二十四大街北京大街新七大道南京大道东方今典新六大街信阳市政府占地面积占地面积：800亩亩建筑面积建筑面积：80万万容积率：容积率：0.9开发商：河南东方房地产开发有限公司开发商：河南东方房地产开发有限公司物业类别：别墅物业类别：别墅10%、多层、多层20%、高层、高层70%特殊卖点：品牌地产、特殊卖点：品牌地产、3万景观湖万
13、景观湖售价：售价：在售二期：叠加别墅9000元/，电梯洋房已售罄，高层（26层）4700元/；三期尚未推售销售情况销售情况：第二期，已售：第二期，已售90%客户构成：政府单位客户构成：政府单位20%、私营业主、私营业主15%、市区及县区、市区及县区60%、外地客户、外地客户5%第三部分第三部分 项目产品定位项目产品定位1、项目SWOT分析优势（S）劣劣势（W）u建业品牌优势及前期操作项目经验建业品牌优势及前期操作项目经验u宗地紧邻浉河、琵琶山，可打造稀缺性资源型宗地紧邻浉河、琵琶山，可打造稀缺性资源型u宗地总体规模较大，净用地面积达宗地总体规模较大，净用地面积达307亩，有利于亩，有利于统一规
14、划，为建业产品系列品质提升奠定生产资料统一规划，为建业产品系列品质提升奠定生产资料u整体区域尚不成熟，周边配套较为匮乏，不整体区域尚不成熟，周边配套较为匮乏，不利于后期推售利于后期推售u整体区域属城市发展边缘，无形中拉长客户整体区域属城市发展边缘，无形中拉长客户购房心理距离购房心理距离u龟山陵墓群带来负面心理影响，消减购房者龟山陵墓群带来负面心理影响，消减购房者动机动机机会（机会（O）威威胁（T）u处于市场浉河规划宜居板块，随着整体开发，势必处于市场浉河规划宜居板块，随着整体开发，势必引起市场关注，合理、适时引导可打造区域热点引起市场关注，合理、适时引导可打造区域热点u领先区域建设，抢占市场先
15、机领先区域建设，抢占市场先机u利用浉河、琵琶山资源，打造信阳生态资源型社区，利用浉河、琵琶山资源，打造信阳生态资源型社区，引领市场引领市场u羊山新区已得到市场认可，年投放量较大，羊山新区已得到市场认可，年投放量较大，且不断增长且不断增长u与中铁领秀城隔河相对，中铁领秀城已占据与中铁领秀城隔河相对，中铁领秀城已占据一定社会资源，先期入市冲击力较大一定社会资源，先期入市冲击力较大u该区域其他项目同步推进，将分流整体市场该区域其他项目同步推进，将分流整体市场结论：依据集团品牌优势及大服务体系，牢据浉河、琵琶山两大资源，打造稀缺结论：依据集团品牌优势及大服务体系，牢据浉河、琵琶山两大资源，打造稀缺性资
16、源型健康概念山地主题社区。性资源型健康概念山地主题社区。SWOT分析项目市场定位项目市场定位市场定位：信阳首席“健康概念”山地主题社区项目市场定位支撑项目市场定位支撑以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳依托浉河、琵琶山优质资源，凭借大地块整体规划，打造建业在信阳市场上的首个生态健康运动社区复制森林半岛系列产品，产品组合涵盖多层洋房及高层。注重社区价值体现，完善会所功能，打造山体公园、本源书院等稀缺性配套。作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，
17、运动健康一生”，达到快速销售目的。“健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备：（1）市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园（存在不确定性）（2）样板区：攀岩、儿童乐园、本源书院、多功能厅及室外游泳池（3）社区：医疗救助站及老年活动中心项目市场定位支撑项目市场定位支撑打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变琵琶山亲子动力园休闲体验园景观节点布置图山体公园项目设计意向项目设计意向景观景观根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间项目设计意向项目设计意向坡地景观坡地景观本案会所功能设置：分类功能模块健身设施健身房台球室乒乓球室室外游泳池门球场休闲娱乐本源书院儿童乐
18、园集健身、休闲为一体，以健身康体为核心的功能性会所项目设计意向项目设计意向会所会所项目设计意向项目设计意向新古典主义外立面新古典主义外立面类别客户描述收入水平客户构成客户配比供选择产品类型(以家庭为单位)核心客户追求品质与环境的权利、财富阶层中高端客户年收入30万以上本地政企界高层人员、经商成功人士30%叠加、洋房重要客户稳定的资产层、社会中坚力量年收入15-30万本地企业中高管，经商人士，信阳籍（含周边县）外地做生意者40%洋房、高层潜在客户较关注性价比的小资阶层、市民阶层年收入7-15万本地企事业单位工作人员，周边县城进城客户30%高层信阳市政府机关公务员、企事业单位职员，并以此辐射信阳周
19、边县市私营信阳市政府机关公务员、企事业单位职员，并以此辐射信阳周边县市私营企业主、政府公务员等高端客群，辅以信阳籍或者与信阳一定联系的外地企业主、政府公务员等高端客群，辅以信阳籍或者与信阳一定联系的外地人人,以及认同信阳优越地理自然环境的投资客。以及认同信阳优越地理自然环境的投资客。项目客户群定位项目客户群定位根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议复制集团的森林复制集团的森林复制集团的森林复制集团的森林半岛系列半岛系列
20、半岛系列半岛系列，在推广层面再考虑其它案名。，在推广层面再考虑其它案名。，在推广层面再考虑其它案名。，在推广层面再考虑其它案名。项目产品序列定位建议项目产品序列定位建议住宅产品定位住宅产品定位（方案三）（方案三） 容积率做到容积率做到1.8，以高层为主，以叠加、多层为辅的舒适人居社区，采用森林半岛系列产品，重点打造资源优势，完善社区配套，进而提升项目品质。住宅产品定位住宅产品定位（方案二）（方案二） 容积率做到容积率做到1.8， 设置小高层、高层，采用森林半岛系列产品，注意产品创新和品质，引导市场消费，提高交房标准，缔造现代社区生活新样板。 住宅产品定位住宅产品定位（方案一）（方案一） 容积率
21、做到容积率做到1.79，设置电梯多层、18层高层，打造以多层、高层为主的舒适人居社区，参考森林半岛系列产品。依据依据20132013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定新项目各类产品确定新项目各类产品20142014年下半年入市的基准价格为：年下半年入市的基准价格为：项目产品价格定位建议产品品类型型20142014下半年入市价格下半年入市价格（元（元/ /）叠加叠加6 6300300多多层洋房洋房
22、 5 54004001111层小高小高层510051001818层高高层48004800商商 业96009600车 位位8400084000元元/ /个个商商业定位建定位建议商业定位：偏外向型社区商业（销售型）规划布局：4#、5#、6#地块南侧规划道路临街布置独立单层商业，4#地北侧及6#地块边缘布置临街双层独立商业，6#地临琵琶桥向南延伸的道路两侧布置临街多层独立商业。业态建议：特色餐饮、休闲娱乐为主，便利店、婴童服务、小微型餐饮、银行等社区服务配套为辅。建筑结构：框架结构，单铺进深12-15米，面宽8-10米，首层净层高3.5米左右，二层可适当降低。建筑体量：2.5万以内。N浉河琵琶桥浉河
23、南路5#6#琵琶山农田4#南环路规划路多层独立商业多层独立商业单层独立商业单层独立商业双层独立商业双层独立商业社区教育配套建社区教育配套建议教育配套的位置要求：向外独立出口，出口在非主干道。班额：9个班。建筑：三层独立建筑。规模：建筑面积2208。开办进度：设置在5#或6#地块。物物业配套建配套建议1、项目定位应充分利用周边教育资源优势，定位为中高端，机动车停车位建议为1:0.8；2、园区内应考虑非机动车位需求，以就近停车的原则，设置非机动车停车棚，并设置电动车充电装置；按功能区域设计人车分流，行人、车辆均使用一卡通门禁系统；3、设门禁刷卡系统、电梯设刷卡系统、车辆管理刷卡系统、可视楼宇对讲系
24、统、小区设闭路电视监控系统，保证社区安全和品质；4、景观设计规划中，尽可能减少水系面积，以浅水地砖环绕喷泉为主，减少溪流类设置，绿化尽量多种植适宜灌木带，减少草坪面积；5、物业用房按总建筑面积的4配置，社区用房，物业管理用房尽量在小区主入口或小区内，如有市政道路分隔，则在每个小区内设置物业用房，便于为业主服务，应考虑房间数量、使用功能，合理布局，并尽量在一期开发予以体现；6、设置垃圾收集站，面积为200平方米左右，应尽量设置在小区边缘远离住宅并临近市政道路的位置，以向业主交房能同步投入使用为标准。第四部分第四部分 产品设计预案及收益估算产品设计预案及收益估算项目总占地面积：项目总占地面积：30
25、7.57307.57亩亩总建筑面积：总建筑面积：453250453250地上建筑面积：地上建筑面积：367785367785容积率：容积率：1.791.79其中其中 住宅总建筑面积： 338020 临街商业建筑面积：24557 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500项目经济技术指标项目经济技术指标产品品预案一案一产品品设计建建议产品品类型配比建型配比建议（项目整体）：目整体）： 以高以高层和多和多层产品品为主，前期通主，前期通过多多层产品提升品提升项目品目品质和形象。和形象。产品品预案一案一产品品类型型设计建建议产品类型总面积（）面积比例多层8512023.4
26、8%高层25290069.75%商业245576.77%合计362577100%产品品预案一案一产品品户型配比建型配比建议户型配比建型配比建议（项目整体）：目整体）： 以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。户型面积（）计算面积套数套数比例总面积（）面积比例两室两厅一卫75-908855919.81%49,18214.55%三室两厅一卫110-1201151,01636.04%116,88734.58%三室两厅两卫130-1401351,05437.35%142,23942.08%四室两厅两卫140-1701551926.80%29,7128.79%合计2,821100%3
27、38,020100.00%项目整体分三期开发，预计销售周期为项目整体分三期开发，预计销售周期为4 4年，平均每年销售面积约为年，平均每年销售面积约为9 9万平米。万平米。产品预案一项目推售计划产品预案一项目推售计划项目开发分期产品类型规模（）推出时间第一期多层85,1202014-10-1第二期18层高层54,3742015-11-1商业9,8232016-5-1第三期18层高层198,5272016-11-1商业14,7342017-5-1合计住宅338,020商业24,557产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案总占地面积：总占地面积：307.57307.57亩亩地上建筑面积：地上建
28、筑面积：367785367785物业类型：多层物业类型：多层+18+18层高层层高层容积率：容积率：1.791.79产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案产品预案一项目规划方案产品品预案一案一项目整体成本收益估算目整体成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米） 均价（元/平米）总价（万元）多层高层(18)独立商业底层商业车库合计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR产品品预案一案一项目一期成本收益估算目一期成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米） 均价（元/平米
29、）总价（万元）多层合计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR项目总占地面积：项目总占地面积：307.57307.57亩亩总建筑面积：总建筑面积：463836463836地上建筑面积：地上建筑面积：368189368189容积率：容积率：1.81.8其中其中 住宅总建筑面积： 338020 临街商业建筑面积：23967 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500项目经济技术指标项目经济技术指标产品品预案二案二产品品设计建建议产品品类型配比建型配比建议（项目整体）：目整
30、体）：产品品预案二案二产品品类型型设计建建议产品类型总面积（）面积比例小高层10517229.05%高层23284864.32%商业239676.62%合计361987100%产品品预案二案二产品品户型配比建型配比建议户型配比建型配比建议（项目整体）：目整体）：以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。户型面积（）计算面积（）套数套数比例总面积（）面积比例两室两厅一卫75-908854219.28%47,72814.12%三室两厅一卫110-1201151,01636.13%116,88734.58%三室两厅两卫130-1401351,05437.45%142,23942.0
31、8%四室两厅两卫140-1701552017.15%31,1659.22%合计2,813100%338,020100.00%产品预案二项目推售计划产品预案二项目推售计划项目开发分期产品类型规模（）推出时间第一期11层小高层73,6202014-10-1第二期11层小高层31,5522015-11-118层高层93,1392015-11-1商业9,5872016-5-1第三期18层高层139,7092016-11-1商业14,3802017-5-1合计住宅338,020商业23,967项目整体分三期开发，预计销售周期为项目整体分三期开发，预计销售周期为4 4年，平均每年销售面积约为年，平均每年销
32、售面积约为9 9万平米。万平米。产品预案二项目方案产品预案二项目方案总占地面积：总占地面积：307.57亩亩地上建筑面积：地上建筑面积：368189368189物业类型：小高层物业类型：小高层+高层高层容积率：容积率：1.8产品预案二项目方案产品预案二项目方案产品预案二项目方案产品预案二项目方案产品品预案二案二项目整体成本收益估算目整体成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米） 均价（元/平米）总价（万元）11层小高层18层高层独立商业车库合计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR产品品预案二
33、案二项目一期成本收益估算目一期成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）11层小高层合计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR项目总占地面积：项目总占地面积：307.57307.57亩亩总建筑面积：总建筑面积：458949458949容积率：容积率：1.81.8其中其中 住宅总建筑面积： 345554 临街商业建筑面积：16889 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500项目经济技术指标项目经济技术指标产品品预案三案三产品品设计建建议
34、产品品类型配比建型配比建议（项目整体）：目整体）：产品品预案三案三产品品类型型设计建建议产品类型总面积（）面积比例叠加6,0001.66%多层17,6404.87%高层321,91488.82%商业16,8894.66%合计362,443100%产品品预案三案三产品品户型配比建型配比建议户型配比建型配比建议（项目整体）：目整体）：以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。户型面积（）计算面积（）套数套数比例总面积（）面积比例叠加260-300300200.70%6,0001.74%两室两厅一卫75-908855419.44%48,79214.12%三室两厅一卫110-1201
35、151,03936.44%119,49334.58%三室两厅两卫130-1401351,03336.21%139,40940.34%四室两厅两卫140-1701552067.21%31,8609.22%合计2,852100%345,554100.00%产品预案三项目推售计划产品预案三项目推售计划项目整体分三期开发，预计销售周期为项目整体分三期开发，预计销售周期为4 4年，平均每年销售面积约为年，平均每年销售面积约为9 9万平米。万平米。项目开发分期产品类型规模（）推出时间第一期多层17,6402014-10-118层高层50,7012014-10-1第二期18层高层151,1792015-11
36、-1别墅6,0002016-5-1商业6,7562016-5-1第三期18层高层120,0342016-11-1商业10,1332017-5-1合计住宅345,554商业16,889产品预案三项目方案产品预案三项目方案总占地面积：总占地面积：307.57亩亩地上建筑面积：地上建筑面积：368645368645物业类型：叠加物业类型：叠加+多层多层+高层高层容积率：容积率：1.8产品预案三项目方案产品预案三项目方案产品预案三项目方案产品预案三项目方案产品品预案三案三项目整体成本收益估算目整体成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米）均价（元/平米） 总价（万元）别墅多层18层高层独立商业车库合
37、计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR产品品预案三案三项目一期成本收益估算目一期成本收益估算销售收入开发类型可售面积（平米） 均价（元/平米）总价（万元）多层高层合计总投资（万元）利润（万元）税前销售利润率所得税（万元）税后利润（万元）利润率溢价款（万元）扣除溢价款后利润（万元）扣除溢价款后利润率IRR方案一方案二方案三容积率1.791.81.8地上总建筑面积36.8万36.8万36.8万产品组合多层+高层小高层+高层叠加+多层+高层销售周期4年4年4年销售收入（万元）总投资（万元）利润（万元
38、）税前销售利润率所得税（万元）净利润（万元）整体税后销售利润率一期税后销售利润率IRR结论及建及建议综合来看，方案一整体利润额和利润率最高，为迅速打开销售局面，建议前期通综合来看，方案一整体利润额和利润率最高，为迅速打开销售局面，建议前期通过市场稀缺的多层产品来提升项目形象，为后期高层产品价值提升做铺垫，提升过市场稀缺的多层产品来提升项目形象，为后期高层产品价值提升做铺垫，提升项目周转速度和内部收益率。项目周转速度和内部收益率。需领导决策内容需领导决策内容需领导决策事项：需领导决策事项：1 1、产品系列是否可定位为森林半岛系列？、产品系列是否可定位为森林半岛系列？2 2、打造、打造“健康概念健康概念”山地主题社区的方向是否可行？山地主题社区的方向是否可行？3 3、是否可选择方案一作为产品设计方向？、是否可选择方案一作为产品设计方向？谢谢 谢！谢！请各位领导提出宝贵建议！请各位领导提出宝贵建议！演讲完毕，谢谢观看！
