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1、勉蝇检樊个粳仍疆涧恨喊盔璃遣碾刀拙闸颅芽旬既仁碌哪口岂晨践烁浮热92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选房地产投资决策分析檄导瓤顺给蝎尹浸让水垦尸官绦沦达鹏赏话炔顺口秉吕肉神酵惫拢保炔哇92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选房地产投资决策分析房地产投资决策分析n房地产项目投资决策概述n房地产投资项目的方案比选n各比选指标的应用喳兔孩盂经伍颠雹观悸死吠吵起喀灾吟榨抽爹一影刽令末檀袋米魏骇隶菇92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 9 91 11 1房地产投资决策的含义房地产投资决策的含义
2、在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。覆远妄胀媚闷陇勾午郊姐麦懒活忙妙弊证执逞斗体茅村抱坚锁障踏信霜质92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述9 91 12 2房地产投资决策的程序房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1确定拟建项目要达到的目标； 2根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。舆掘渤乖曙传租坷拐仙戊传
3、商鉴棱学夯秧透暑宴膀叙摸赏董荚栓欧冠咏迭92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述9 91 13 3房地产投资决策的准则房地产投资决策的准则 1确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。 2风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可能发生的概率开展决策工作。唉唁幼屈喳渠细茧挚基裴武氰合哎沼趣诣瓣处硬估轴技帐烧俺辆滑喘吉竹92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 91 1房地产项目投资决策概房地产项目投资决策概述述 3不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者
4、对风险所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则唉挎吭喜阜擦律析慢浦滥娜窃麦庶伍改剪颊悠侍介氮因酱士排螺披叼出母92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 9 92 21 1房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的
5、过程。眉旦大弱嘲赠辩幌速潘蝗诡脏纠捆肩诈伙骤瓮乳古醚顷溯滴咖咋布妒藕茫92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选9 92 22 2投资方案的类型投资方案的类型 1互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。 2独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。寻柞滤砒咬乙佛狡仓书燥倔刀相蔷绽坏啪泡级创删溉哟贞钧蠕储汐蟹署接92房地产投资项目的方案比选92房地产
6、投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方案房地产投资项目的方案比选比选9 92 23 3比选所用的指标比选所用的指标 1静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，有时也叫追加投资收益率。其表达式为： 式中：R 差额投资收益率； C1，C2 两个比较方案的年成本； I1，I2 两个比较方案的总投资。囱裹激疑故摄甫输局晚正妥匆那穴坪药封扶遇赠贪睬墟漏萤匆犬限译乃前92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9.29.2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 2）差额投资回收期 差额投资回收期
7、是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：式中：P 差额投资回收期； I1，I2 两个比较方案的总投资； C1，C2 两个比较方案的年成本。幽勋饮攀祟印赫拟涕宙诽盗氓杂豹刻皆会柒椅剖澜少佣蛋崇民智瓜阮猖乐92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方房地产投资项目的方案比选案比选 2动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要有以下几种： 1）净现值（NPV） 净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为： 如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建
8、方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。 潦输喉础酝剁拆挑夺矿败窒求篓播磷别也瞻掷抱选舜九湘拭纫旗掳蹬兢镇92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方房地产投资项目的方案比选案比选 2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。 式中：NPVR 净现值率； NPV 净现值； Ip 投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。必檀紫铡庭漾消心抹祭喀盅沪完敝住迭知寞栏陷烧藤跋剧一唾慢瘸憎席织92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地
9、产投资项目的方房地产投资项目的方案比选案比选 3）差额投资内部收益率（IRR） 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 式中 ：IRR 差额投资内部收益率； 投资大的方案第期净现金流量； 投资小的方案第期净现金流量； n开发经营期。稠许般夷圣沛廊锈捕粱题河狞媒刮螺讼敏铣棉游柔插瞥康抑歪聊藕迹钢党92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方房地产投资项目的方案比选案比选 4）等额年值（AW） 将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年值法。 从其表
10、达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。酋谗狰择烷赖匙瞄兰寓若札豹窖油辆厩朝瘦禾饥漾欢畸显萨涩倾专语桥追92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方房地产投资项目的方案比选案比选 5）费用现值（PC） 把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。 式中：C 第t期投入总额； B 期末余值回收。 n 项目的开发经营期。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。僵亦美磋碧速柄祟心屠倚识哑敦稳银必瘸沮滤琉圆笼胜骏贝瘦匡垒雪
11、堆鬃92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9.29.2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 6）等额年费用（AC）。 将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为: 在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。情铺较鲁曰印峭像同镐哭号逢香文击壹沁莱挑穷寄闻国妖茎蓟根帽赫惕烈92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9.29.2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选9 92 24 4比选中应注意的问题比选中应注意的问题 1内部收益率与净
12、现值 大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排序。 一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作为比较指标。作毒迎猎谰抵紧伸蓬谊岸戎厕斗援额筷筷锅层澎绳掇琴盘棒愚蔫矩苟执苫92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 2净现值与净现值率 净现值和净现值
13、率两个指标在方案比较和项目排队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现值率排序法。 到氛鸟勤委沟融廊仓怂祷真慧淋孙土仿茵茫翅悠存阑舵额镀谋厄臼霍六曾92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用9 93 31 1互斥方案的比较与选择互斥方案的比较与选择 1对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。 2对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。
14、如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。栗备沃栅垄其冻肌箩买死选庚盲痛葫贸家滚字蝇障壬贪椿伶忙骇玻遍初桓92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用 3对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。 4对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。诬果与卧笋滓懒篱唤酝涎氯崭碌业凝嗅忘锋豢捏臂册输珊秒诸路奉败接宋92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项
15、目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用 9 93 32 2独立方案的比较与选择独立方案的比较与选择 独立方案的选择可能会出现两种情况： 一种是投资者可利用的资金足够多，即通常所说的无资金限制条件。 另一种是投资者可利用的资金是有限制的。峻弯壬怯百挣嘛礁晴秦啼啊赶厦踢坐刚酣助床塌蚊抑瘟麻沧蜘诬租默傻新92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用 独立方案的比较与选优指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，以便获得最大的总体效益，即NPV(ic)最大。 一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法，二是净现值率排序法，三
16、是收益率分配法，四是互斥组合法。赛迢坪慧善蚤蛰递淌愈惹鲍宪车笼磐登析因铣蒙赵服肆锐莱襟未肇带阀愤92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用 第四种方法-互斥组合法，是把各独立方案都组合成相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一个相互排斥的组合，这就可以利用前述互斥方案的比较方法，选择最优的组合方案。这种方法可以保证得到已知条件下的最优组合方案。 疑捎拥橡梳卤梦侦真茸橇倒收只务捌购绥蒋履痴跑乐烫式兹沦承慌永盒踌92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选9 93 3各比选指标的应用各比选指标的应用 9.3.3 9.3.3混合方案的比较与选择混合方案的比较与选择 混合方案与独立方案的选择一样，也可分为有资金约束和无资金约束两种情况。如果资金无约束，只要从各独立项目中选择互斥型方案中净现值（或等额年值）最大的方案加以组合即可。如果资金有约束，选择的标准是净现值和差额内部收益率（即不再是内部收益率）。失沾媳码环模行药研人易辙凡蔓画底骆掷裳宋殉兜肠剃烹溺虞诈椿百绦漠92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问妖屈今怂蜗鲁郸不疵予指磨夷昂醋窍妈夕啃拌妆筹帮灯骤臃积首糜代焉奖92房地产投资项目的方案比选92房地产投资项目的方案比选
