世联昆明小厂村项目发展战略与整体定位

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9/3/2024小厂村项目发展战略与整体小厂村项目发展战略与整体定位定位谨呈：昆明轨道交通有限公司谨呈：昆明轨道交通有限公司本报告是严格保密的。8 8月月3131日日9 9月月1212日日9 9月月3030日日向甲方指定的向甲方指定的规划设计院提规划设计院提提交一阶段初提交一阶段初步设计导向建步设计导向建议议向甲方指定的向甲方指定的规划设计院提规划设计院提交二阶段规划交二阶段规划设计建议，包设计建议，包括规划方向、括规划方向、建筑风格、产建筑风格、产品定位、产品品定位、产品组合配比、户组合配比、户型配比等型配比等小厂村项目发小厂村项目发展战略、整体展战略

2、、整体定位内容汇报定位内容汇报1010月月2020日日向甲方提交最向甲方提交最终全案策划成终全案策划成果果项目工作阶段的划分项目工作阶段的划分2本报告是严格保密的。项目片区项目片区昆明主城区，二环以内，一环边缘位置；是城市发展的主方昆明主城区，二环以内，一环边缘位置；是城市发展的主方向以及房地产主流热点开发区域向以及房地产主流热点开发区域项目基础信息介绍一环路二环路本案项目位于昆明主城区项目位于昆明主城区根据昆明规划，二环以内均属于主城区范畴，本地块位于一环边缘，紧靠环城北路的核心区位，城市价值极高；城市发展的主方向上城市发展的主方向上未来城市主要沿东南、东北为空间拓展方向，项目处于北向沿穿金

3、路的城市发展主轴上；房地产开发的热点区域房地产开发的热点区域随着城市扩张及城中村拆迁改造的深入，区域价值日渐凸显，目前已俊发为主导的房地产开发已逐具规模，成为开发的热点区域3本报告是严格保密的。片区交通片区交通片区通达性好，未来有两条地铁线覆盖，便利到达城市各地片区通达性好，未来有两条地铁线覆盖，便利到达城市各地项目基础信息介绍地上交通地上交通北京路：北京路：昆明最主要干道之一,贯穿主城区南北并延伸至北市区（南起昆明火车站、北至红云路），全长近10公里；双向六车道，路况普遍较好环城北路环城北路：城市一环线，在城市核心形成闭路交通，全长2公里双向四车道，目前成为北京路的主要分流交通之一联盟路、白

4、云路：联盟路、白云路：区域对外交通联系的枢纽，双向4车道，基本无堵车现象地下交通地下交通地铁地铁2 2号线和地铁号线和地铁4 4号线：号线：地铁2号线预计2013年建成，将成为未来昆明主要的出行方式之一，为区域带来大量区域外人流；环城北路环城北路联盟路联盟路白云路白云路北京路北京路万华路万华路4本报告是严格保密的。片区配套片区配套较为齐全，但形象和档次偏低；且配套多以商务性质为主较为齐全，但形象和档次偏低；且配套多以商务性质为主项目基础信息介绍医院医院玛丽亚女子医院、市航空门诊部、民众医学门诊部学校学校昆明铁路第五中学、盘龙职业高级中学商业、金融商业、金融中国银行、超市、北站蔬菜批发、商贸城酒

5、店酒店雄业大酒店、锦大酒店、如家快捷酒店写字楼写字楼集丰北站庭院、赫威写字楼、华鑫商务楼、世安大厦、天和大厦+ + +教教教教教教酒酒酒酒酒酒酒酒写写写写写写写写写写写写5本报告是严格保密的。地块四至地块四至北面及西面与小厂村改造项目相邻，南面紧邻富民大厦和环北面及西面与小厂村改造项目相邻，南面紧邻富民大厦和环城北路，东面与北京路相接，昭示性好城北路，东面与北京路相接，昭示性好项目基础信息介绍北京路北京路长长寿寿路路环环城城北北路路地铁2号线富民大厦富民大厦小厂村旧改小厂村旧改有利因素有利因素项目三面紧邻城市主干道，昭示性好，西面和北面紧邻小厂村大型拆迁项目，目前已基本拆迁完毕，整体环境逐步得

6、到提升；不利因素不利因素西南面富民大厦形象较差，且导致本项目临街面减少，且给规划带来一定难度指标指标数值数值临街面临街面北京路：122.88m环城北路：90m6本报告是严格保密的。地块内部地块内部目前以低端商业经营和单位职工楼为主，形象低端目前以低端商业经营和单位职工楼为主，形象低端项目基础信息介绍北京路北京路长长寿寿路路环环城城北北路路地铁2号线家属楼家属楼专科医院专科医院百货市场百货市场农贸市场农贸市场街铺街铺7本报告是严格保密的。地块指标地块指标占地占地1600016000，小规模、不规则，小规模、不规则项目基础信息介绍用地性质：商业金融用地；用地性质：商业金融用地；规模：占地规模：占地

7、1600016000；容积率：不限容积率：不限产品及建筑形态：不限产品及建筑形态：不限物业配比及组合：不限物业配比及组合：不限8本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物业开发项目业开发项目l 城市核心区一环边缘，城市北向发展的主方向上l 交通便利北京路及环城北路的环绕，两条地铁线的辐射l 商务配套为主以商务性质为主，先天商务氛围浓厚l 昭示性好紧邻环城北路与北京路，临街面长，昭示性好；l 地铁上盖位于昆明北站的地铁上盖，与地铁同期建设，对物业价值提升作用显著l开发热点区域目前大体量的开发建设

8、对区域价值提升快优势优势l 区域形象差，目前消费层次较低l 昆明城市大规模旧改，综合体项目竞争激烈l 项目规模小，可操作空间小l 形状不规则，给规划带来难度劣势劣势项目基础信息介绍9本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布10本报告是严格保密的。基于轨道公司需求的项目主要基于轨道公司需求的项目主要目标目标物业销售价值最大化物业销售快速回现，现金流物业持有未来稳健的现金流11本报告是严格保密的。围绕目标，结合项目条件，确定围绕目标，结合项目条件，确定

9、核心问题核心问题区域条件目前形象较差；但强烈看好未来发展，不构成约束地块条件城市核心地段，地铁上盖物业，优势明显，不构成约束市场条件城中村改造呈现集中放量的态势，未来竞争压力大，成为项目主要压力核心问题：核心问题：在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心竞争优势，并最终实现项目短期价值和长期价值的最优平衡竞争优势，并最终实现项目短期价值和长期价值的最优平衡12本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布1

10、3本报告是严格保密的。市场机会分析体系之一：区域发展机会市场机会分析体系之一：区域发展机会区域发展机会区域发展机会 产品市场机会产品市场机会 14本报告是严格保密的。项目所属区域（项目所属区域（二环以内二环以内）是昆明的绝对核心，城市价值优越）是昆明的绝对核心，城市价值优越n城市拓展空间以东南、东北东南、东北两个方向为主；n昆明城区以滇池为核心，构建一湖四片北城，即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区现代新昆明城市的核心区；n昆明主城区将以二环路为界，划分为主城中为主城中心区（二环以内）心区（二环以内）、北部城区、西部城区、南部城区

11、和东部城区五个功能区 15本报告是严格保密的。项目所属区域（项目所属区域（金星分区金星分区）处于主城中心区的第二梯队，以居住功能）处于主城中心区的第二梯队，以居住功能为主体的功能复合性区域为主体的功能复合性区域金星分区（项目所在区域）金星分区（项目所在区域）城市商业商业、商务、交通和居住等功能 的综合区域桃源分区桃源分区昆明主城商务核心区的配套和辅助部分，是主城商务办公主城商务办公，金融服务和居住配套建设和发展区域白塔分区白塔分区主城商贸核心区的重要组成部分，未来商务办公商务办公，商业，旅游购物、休闲娱乐、科研设施的集中发展区域和平分区和平分区以行政办公行政办公，文化，卫生、商贸为主的商贸居住

12、片区北京路金星分区详细规划盘龙江16本报告是严格保密的。项目所属区域（项目所属区域（北京路以西北京路以西）将成为金星片的商务、商业聚集区）将成为金星片的商务、商业聚集区张官营路万华路北京路王旗营路17本报告是严格保密的。项目地块处于盘龙区的项目地块处于盘龙区的“中央商务区中央商务区”和和“联盟次级商务中心联盟次级商务中心”之间，之间，同时受到两者的辐射，区域位置绝佳同时受到两者的辐射，区域位置绝佳p都市经济核心：都市经济核心：中央商务区，主要为一环以内传统城市建成区，规划面积3.4平方公里，主要发展总部（楼宇）经济、高端商贸、金融保险、中介服务业等现代服务业。p两条延伸产业主轴两条延伸产业主轴

13、北京路在产业布局上以金融、现代商贸、总部（楼宇）经济为主；人民东路机场高速以商业金融、教育科研、旅游服务等为主。p四个次级商务中心四个次级商务中心 打造联盟、金辰、世博、小坝四个次级商务中心（次CBD）。北京路北京路联联盟盟小小坝坝世世博博金金辰辰中央商务中央商务区区盘龙区盘龙区“十二五十二五”经济社会发展规划纲要（初稿中）经济社会发展规划纲要（初稿中）18本报告是严格保密的。12345678910111213141516171819202122 232425262728北京路人民路东风路拓东路环城路二环路而且从城市发展的大格局看，北京路已经成为城区的商务主脉；因此而且从城市发展的大格局看，北

14、京路已经成为城区的商务主脉；因此项目发展商务、商业具有得天独厚的地理优势项目发展商务、商业具有得天独厚的地理优势昆明最主要两大城市主干道：人民路与北京路昆明最主要两大城市主干道：人民路与北京路北京路北京路是城市布局的中轴线，展示昆明城市风貌的走廊；成为代表昆明城市形象、体现昆明城市建设水平的示范街；人民路城市金融商业轴，未来定位为民族文化大道 北京路沿线办公设施示意：北京路沿线办公设施示意：19本报告是严格保密的。p主要观点：北京路作为昆明市的城市形象大道，在昆明城市未来发展格主要观点：北京路作为昆明市的城市形象大道，在昆明城市未来发展格局中具有不可替代的作用，而局中具有不可替代的作用，而2号

15、线的开通将强化这一作用。号线的开通将强化这一作用。p研究内容：研究内容：北京长安街和地铁北京长安街和地铁1 1号线号线深圳深南大道和地铁深圳深南大道和地铁1 1号线号线p研究目的：地铁如何重构城市价值研究目的：地铁如何重构城市价值20本报告是严格保密的。北京北京1号线号线21本报告是严格保密的。北京北京1 1号线站点（右线）功能描述号线站点（右线）功能描述北京站点北京站点沿线物业沿线物业功能描述功能描述天安门东博物馆、公安部、劳动人民文化宫、中国联合国协会、毛主席纪念堂中央政务区王府井东方广场、北京饭店、贵宾楼饭店、王府井大街核心商业区东单信远大厦、中纺大厦、光彩国际中心、新闻大厦、北京好苑建

16、国酒店核心商务区建国门长富宫、秀水街、使馆区商务、商业区永安里贵友大厦、秀水街、艺嘉服装大厦、北京建国饭店商务、商业区国贸中国国际贸易中心、银泰中心、招商局大厦、建外SOHO商务延展区大望路SOHO现代城、金地中心、万达广场、世贸大厦商务延展区四惠金地名京、东恒时代、东恒盛世季居住区四惠东康家沟、陈家林居住区高碑店美松高尔夫俱乐部、四惠花园卡丁车俱乐部、兴隆公园休闲配套区广播学院中国传媒大学、珠江绿洲家园教育配套区双桥双柳小区、双惠苑、华龙美树外围居住区管庄燕京药业、北京曙光药业有限责任公司、北京奥辉环境艺术研究所制造产业区八里桥北京安康工贸有限公司、北京艾思吉汽车制动泵公司、京起鼎力起重设备

17、公司、北京思地美桶业公司制造产业区通州北苑芳洲花园、华兴园外围居住区22本报告是严格保密的。深圳深圳1号线号线23本报告是严格保密的。深圳站点深圳站点物业特征物业特征功能总结功能总结罗湖香格里拉大酒店 、王子客栈酒店 、富临大酒店 交通枢纽配套区国贸金光华广场、国贸广场、国贸大厦商业、商务区老街东门町广场、DHC购物中心、东港购物中心、旺角购物广场、金光华商场、金百隆商城、八达商城核心商业区大剧院地王大厦、深交所、深发展银行大厦、万象城、农行大厦、人行大厦核心商务区（金融）科学馆中信城市广场、中信地铁商场、华联地铁商业街、茂业百货、平安银行大厦、华联大厦、科技大厦、商业银行大厦、市委市政府行政

18、办公区、商业区华强路华强大厦、赛格广场、宝华大厦、国际科技大厦核心商贸区岗厦国丰酒店、景轩酒店、恒运豪庭、星河世纪商业、居住区会展中心深圳会展中心、金中环商务大厦、大中华国际交易市场、喜来登酒店、国际商会中心中央商务区购物公园购物公园、COCOpark休闲购物区香蜜湖香蜜湖度假村、高尔夫球场、香蜜湖东座酒店 高端居住区车公庙世贸中心大厦 、广告大厦 、时代科技大厦、NEO企业大道、车公庙工业区 商务延展区竹子林竹子林商住区、益华综合市场、金众公司、进出口经贸大厦，东方银座酒店 商务延展区侨城东锦绣中华旅游风景区，新浩城商住楼 ，华侨城住宅区 旅游度假区、高端居住区华侨城华侨城的高级住宅区，华侨

19、城旅游区旅游度假区、高端居住区世界之窗世界之窗、欢乐谷、益田假日广场旅游度假区、商业区24本报告是严格保密的。一般性规律特征总结一般性规律特征总结城市中心核心商业区核心商业区核心商务区核心商务区升级商务区升级商务区p核心驱动因：核心驱动因：地段价值由中央向外围梯度递减；不同物业对地段价值的利用度有着明显差异p关键结论：关键结论：在价值处于峰值的地段，基于价值最大化的考虑，一定优先以商业为主体，其次是商务，再其次是住宅；在城市格局上表现为核心商业区和核心商务区的分离运用上述结论需要充分结合当地市场不同物业价值实现水平p观察基础：观察基础：城市形象大道，通达性、昭示性强；地铁首先开通，强化唯一性2

20、5本报告是严格保密的。随着地铁随着地铁2 2号线的开通，区域将加速承接城市核心区商务的转移，构建号线的开通，区域将加速承接城市核心区商务的转移，构建升级商务区升级商务区n依托政府形成的CBD区域n昆明火车站、汽车客运站n毗邻女人世界、螺丝湾等传统商圈nMOMA、俊发中心、金格百货、苏宁、国美等n北辰财富中心、欣都龙城、领域时代副中心区副中心区升级商务区升级商务区核心商务区核心商务区核心商业区核心商业区交通枢纽配套区交通枢纽配套区n居住为主的综合区域新兴居住区新兴居住区现状价值现状价值发展趋势发展趋势26本报告是严格保密的。本项目所在地目前处于区域的价值洼地，随着本项目所在地目前处于区域的价值洼

21、地，随着MOMAMOMA的成熟和俊发中心的的成熟和俊发中心的崛起，地铁的拉通使片区成为连接大区域发展的引擎崛起，地铁的拉通使片区成为连接大区域发展的引擎u银海国际公寓uMOMA公寓u广发大厦u驰宇大厦零星小写字楼u6E级俊发中心u金格高端百货u家乐福超市uSOHO俊园u世纪俊园高档住宅区域目前呈现两头大、区域目前呈现两头大、中间小的发展格局；中间小的发展格局；以俊发中心为核心的片区迅速崛起，目前集聚高端百货，大型卖场，6E写字楼，价值认知度高；以MOMA 为核心的片区办公，商务氛围浓厚，核心区价值进一步得到提升，发展势头良好；而项目所在片区以低端零散写字楼为主，且涵盖大量城中村拆迁项目，价值尚

22、未被充分认知；27本报告是严格保密的。区域区域典型项目典型项目租金租金企业类型企业类型环城北路集丰写字楼26贸易类公司占26%，科技类35%，影视文化广告类12%，电子物流律师所各3%，金融相关18%云水楼30贸易/电子/科技等小型企业为主华鑫商务楼50本地地产公司为主城市之光2030做电子科技公司的多，面积在60多100多庭院写字楼20旅游/贸易/数码制作公司，面积集中在40左右为主沿北京路以北颐高写字楼座座房地产类占6%，建筑工程类15%，金融类23%，专业公司9%，经济、教育、广告相关15%，制造与贸易20%，科技类12%俊发中心90120共入住20家公司，制造贸易类25%，房地产30%

23、，金融类25%，城规和园林10%，律师所和经济组织各5%沿北京路以南驰宇大厦70制造业占12%，广告类18%，房地产类12%，通信类18%，物流矿业各6%，旅行社12%，金融贸易类18%银海国际公寓3550房地产类占6%，金融类19%，专业公司3%，经济、教育、广告相关13%，制造与贸易45%，科技类13%moma目前以小型办公居多区域周边商务氛围浓厚，以小型创业型企业为主，为项目商务发展区域周边商务氛围浓厚，以小型创业型企业为主，为项目商务发展提供产业支持提供产业支持28本报告是严格保密的。区域价值总结：区域价值总结：1、随着城市肌理的扩张，区域未来将被迅速纳入到核心价值体系，成为城市发展的

24、新一极；2、北京路作为城市主形象，未来承担商务走廊角色，带动商务价值沿北进行延伸；3、区域所在金星板块定位商业商务综合片区，为区域发展提供政策保障；4、地铁的拉通将加速城市价值的重组，未来项目所在站点主要承担起商务拓展为主的功能；5、小厂村片区目前处于区域价值洼地，项目理应承担起起于价值引擎的作用，带动大片区的联动发展；29本报告是严格保密的。30央北央北UBD UBD 升级商务中心升级商务中心UPDATED BUSINESS DISTRICTUPDATED BUSINESS DISTRICT区域价值立意：30本报告是严格保密的。市场机会分析体系之二：产品市场机会市场机会分析体系之二：产品市场

25、机会区域发展机会区域发展机会 产品市场机会产品市场机会 写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓商业商业31本报告是严格保密的。高星级酒店分布：高星级酒店分布： 基本集中在一环以内，且倚靠商业和商务中心的板基本集中在一环以内，且倚靠商业和商务中心的板块特征明显块特征明显五星级酒店数四星级酒店数酒店总数量一环内5 517172222酒店产品方向研判酒店产品方向研判对交通便利性要求高对交通便利性要求高主要集中在人民路、金碧路、拓东路、东风路、北京路及白塔路附件；紧靠核心商圈或者核心紧靠核心商圈或者核心商务区商务区围绕翠湖周边，顺城周边及市政府等布置，商务氛围浓厚32本报告是严格保密的。高星级酒店特征：高星级酒

26、店特征：昆明五星级酒店的发展呈现出昆明五星级酒店的发展呈现出“开业时间集中、以开业时间集中、以商务酒店为主、多业主自管商务酒店为主、多业主自管”的特征的特征酒店产品方向研判酒店产品方向研判昆明主要五星级酒店基本情况（绿洲虽挂牌为五星，但其达不到五星标准，故不列入）酒店名称翠湖宾馆邦克饭店君乐酒店天恒大酒店佳华广场世纪金源开业时间1956/20091999199919991999/20042006评星时间未评星2000.122000.122000.122000.122009.5酒店类型商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店会议酒店管理品牌业主自管泰国TCC新加坡百乐酒店业主自管业主自管业主自管

27、开发商云南烟草、红塔集团、曲靖烟厂、红河烟厂、香港滇龙实业、中国银行投资组建原属中国工商银行云南省分行，2006年被泰国TCC集团收购原香港海逸集团管理，2007年11月被新加坡百乐集团收购红云红河集团由五华区政府投资建设，后转让给私人企业北京世纪金源集团33本报告是严格保密的。高星级酒店客户情况：高星级酒店客户情况：旅游功能减弱，高端旅游客户分流大，目前主旅游功能减弱，高端旅游客户分流大，目前主要以商务及会议客户为主要以商务及会议客户为主酒店产品方向研判酒店产品方向研判2009年昆明市主要五星级酒店经营情况酒店名称翠湖宾馆邦克饭店君乐酒店天恒大酒店佳华广场世纪金源客房数29228528743

28、6495746平均房价（元/间晚）1100530560480500455平均入住率65%63%70%68%50%75%RevPAR(平均客房收益)4803343923262503412009年昆明市主要五星级酒店客源结构商务散客65%65%35-40%35-40%45-50%45-50%50%50%20-30%20-30%30-40%30-40%政务接待15%15%10%10%10%5%会议团队15%15%30-40%30-40%30-35%30-35%25%25%30-35%30-35%50%50%旅游及其他5%10%10%5%20-25%5%34本报告是严格保密的。高星级酒店未来供应：高星

29、级酒店未来供应：多家国际酒店管理公司即将进入昆明，昆明酒多家国际酒店管理公司即将进入昆明，昆明酒店业的国际化、高端化趋势日益明显店业的国际化、高端化趋势日益明显酒店产品方向研判酒店产品方向研判板块板块品牌品牌房间数房间数世博园豪生200-300西山豪廷200-300海埂洲际300-500未来供应的五星级酒店，都拥有强势的自然资源，将分流昆明市区的大部分高端商务客户。35本报告是严格保密的。经济型酒店分布：经济型酒店分布：核心分布在一环内，沿青年路、东风广场、北京核心分布在一环内，沿青年路、东风广场、北京路附近；一环外经济型酒店相对较少路附近；一环外经济型酒店相对较少酒店产品方向研判酒店产品方向

30、研判如家连锁酒店七天连锁酒店云上四季酒店云之舍酒店36本报告是严格保密的。经济型酒店经营状况：经济型酒店经营状况：投入低，入住率高，回收成本相对快投入低，入住率高，回收成本相对快酒店产品方向研判酒店产品方向研判酒店酒店房间数房间数( (间间) )房价（最低）房价（最低）入住率入住率(7(7、8 8月月) )如家连锁酒店110129161￥100%七天酒店4699 147￥70%云上四季酒店84110156￥90%以上云至舍酒店35108128￥80%春城之星酒店50135118￥90%何日君酒店100 175￥67%银天大酒店145 298￥90%锦大酒店80 158￥80%天和大酒店160

31、220￥70%桂花大酒店171 198￥56%官房大酒店140 248￥50%春城花园酒店120 368￥70%金邮大酒店100 188￥66%海天大酒店177 200￥90%云粮金泉大酒店138 168￥80%n连锁酒店规模集中在100间客房左右,经济型酒店规模在170间左右n连锁酒店房价入住价170以下,经济型酒店多在200300间n调查昆明市场7、8月酒店入住率，一环内酒店入住率达到90%；二环内酒店 60%以上自2008年如家酒店高调宣布进入昆明市场后，经济型酒店就成为“三星杀手”。基本上每个月的平均入住率都在90以上；如家酒店昆明总经理杜小姐37本报告是严格保密的。片区经济型酒店市场

32、片区经济型酒店市场：目前片区经济经济型酒店达到：目前片区经济经济型酒店达到8 8家，供应旺盛家，供应旺盛酒店产品方向研判酒店产品方向研判酒店酒店房间数房间数( (间间) )房价（最低）房价（最低）如家(北站店）129 161￥如家(青年路店）127 180￥云上四季（鼓楼店）109 169￥云上四季（穿金路店）99 156￥七天（青年路店）99 139￥云之舍（穿金路店）95 148￥春城之星(集丰店）130 158￥701快捷酒店107 128￥如家连锁酒店七天酒店云上四季酒店云之舍酒店春城之星酒店701快捷酒店38本报告是严格保密的。酒店产品方向研判酒店产品方向研判高星级酒店高星级酒店经济

33、型酒店经济型酒店精品酒店精品酒店市场表现市场表现项目作用项目作用实现条件实现条件经营状况较差客户支撑不足未来竞争相对激烈有较强的提升投入高需要强大的管理团队和资金支持经营状况较好区域市场供应旺盛形象中端，对项目形象提升不大投入少，回收成本相对较快市场空白有一定的提升投入较大，对于本项目而言规模较小，持有成本高分析结论分析结论不建议考虑高星级酒店；精品酒店有着较好的机会不建议考虑高星级酒店；精品酒店有着较好的机会39本报告是严格保密的。分布格局：分布格局：商务办公项目主要分布在二环（市中心）以内，对地段商务办公项目主要分布在二环（市中心）以内，对地段和交通通达性要求高和交通通达性要求高昆明一环内

34、写字楼一环内写字楼有48个项目，主要集中在东风路、人民路和金碧路上。分布最密集的地方是即将规划的“CBD”周围。一环内写字楼主要为纯写字楼，有少量的商住两用。昆明一环外二环内写字楼一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住两用，主要分布在环城西路和二环西路之间昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住两用，主要分布在环城西路和二环西路之间山灞国际中心城市新宸商务大厦顺新时代邦盛水岸高顺铭都2环内核心区域环内核心区域各区核心位置零星出现写字楼各区核心位置零星出现写字楼写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判40本报告是严格保密的。潜在供应：潜在供应：昆明市场写字楼将集

35、中放量，且高端化倾向明显昆明市场写字楼将集中放量，且高端化倾向明显写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判项目名称项目名称总建面（万总建面（万m m ）办公建面（万办公建面（万m m ）价值点价值点南亚之门45约115A写字楼（1栋、66层），五星级酒店 欣都龙城22.6约8甲级5A写字楼 志远城市综合体404星都国际总部基地303056栋全新5A智能商务别墅、4栋18层甲级写字楼及2栋40层超高写字楼 东方首座约17万约105A级写字楼，五星级酒店，超高层和谐世纪107.320超5A级智能商务写字楼 吹萧巷项目25万约10225米高楼 ，临CBD，档次高昆钢科技大厦13.9万6全钢结构，高档次合

36、计9999万万昆明没有什么大企业，像现在一些高端写字楼的客户主要为金融、保险、大型国企、外资集团的客户，但毕竟是很小的一个群体，现在高端写字楼供应太大，需求又少，所以高端写字楼比较难卖； 南亚风情第一城销售主管凌晨41本报告是严格保密的。区域区域用地面积用地面积预估建筑面积预估建筑面积预估写字楼面积预估写字楼面积盘龙区城中村67个村，19182亩，1277521263876060319280 （0.5%商务比例）官渡区城中村103个村，3万亩，199800000999000000999000 （0.1%商务比例）五华区城中村51个村，9794亩，652280432614020650000 （2

37、%商务配比）西山区城中村115个村，2.08万亩，138528000554112000554112 （0.01%商务配比）合计357626016 1649602080 2522392备注：根据昆明市政府区域规划容积率及昆明现有城中村容积率，本次预估昆明城中村改造后容积率取均值备注：根据昆明市政府区域规划容积率及昆明现有城中村容积率，本次预估昆明城中村改造后容积率取均值为为5 5，写字楼配比根据区域商务功能及远景规划取，写字楼配比根据区域商务功能及远景规划取0.01%-2%0.01%-2%之间的值。之间的值。潜在供应：潜在供应：而且昆明旧城改造将加剧这一进程，未来释放出的写字楼而且昆明旧城改造将

38、加剧这一进程，未来释放出的写字楼面积预估为面积预估为250250万万m m 写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判42本报告是严格保密的。片区市场：片区市场：俊发中心的强势拉动带动了片区商务形象和档次的提升，俊发中心的强势拉动带动了片区商务形象和档次的提升，但从目前看，由于租金高企，出租情况一般但从目前看，由于租金高企，出租情况一般p指标指标占地面积（m)：8000建筑面积（m) ： 42000 总户数（户）：40停车位（个）：300p租售情况租售情况09年3月开盘，售价12000元/ ，销售情况不佳，现改售为租租金约为90-120元/月p客户情况客户情况主要为俊发下属企业，及其他大型企业写字楼

39、产品方向研判写字楼产品方向研判43本报告是严格保密的。片区价格：片区价格：从北区写字楼的销售情况看，相对于其投入成本而言，从北区写字楼的销售情况看，相对于其投入成本而言，其价格实现水平一般其价格实现水平一般写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判区域项目区域项目市场情况市场情况水晶俊园28层住宅，约8200元/m （二手房）星雅俊园33层住宅，均价约8500元/m世纪俊园15层/32层住宅，约9000元/m （二手房） 俊发中心26层写字楼，只租不售，均价100元每平每月，剩18、21、22层，底层便宜高层贵，最低90元/ m /月，最高120/ m /月。欣都龙城30层商务公寓，8500-980

40、0元/m ；写字楼未售领域时代28层写字楼，60008000元/m （2009年8月份）44本报告是严格保密的。片区去化：片区去化：因面积偏大，其去化速度要弱于住宅、商住公寓等中小面因面积偏大，其去化速度要弱于住宅、商住公寓等中小面积产品积产品p指标指标占地面积（m) ：7706.71总建筑面积（m) ：34586.21层数：商业裙楼3层，写字楼427层p销售情况销售情况09年7月开盘，基本销售完毕，主要是内部客户消化，如农业银行，保险公司等均价7500元/ m（2009年底）写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判p写字楼的销售速度比住宅、公寓慢很多p旁边锦泰花园卖9000，我们项目才卖7500

41、，若我们做公寓的话早就卖完 金领地销售主管45本报告是严格保密的。区域区域典型项目典型项目租金（元租金（元/m/m / /月）月）企业类型企业类型环城北路集丰写字楼26贸易类公司占26%，科技类35%，影视文化广告类12%，电子物流律师所各3%，金融相关18%云水楼30贸易/电子/科技等小型企业为主华鑫商务楼50本地地产公司为主城市之光2030做电子科技公司的多，面积在60多100多庭院写字楼20旅游/贸易/数码制作公司，面积集中在40左右为主地块北侧颐高写字楼45-90房地产类占6%，建筑工程类15%，金融类23%，专业公司9%，经济、教育、广告相关15%，制造与贸易20%，科技类12%俊发

42、中心90120共入住20家公司，制造贸易类25%，房地产30%，金融类25%，城规和园林10%，律师所和经济组织各5%地块南侧驰宇大厦70制造业占12%，广告类18%，房地产类12%，通信类18%，物流矿业各6%，旅行社12%，金融贸易类18%银海国际公寓3550房地产类占6%，金融类19%，专业公司3%，经济、教育、广告相关13%，制造与贸易45%，科技类13%片区客户：片区客户：片区集中了大量中心型企业，对中小面积且低成本的商务片区集中了大量中心型企业，对中小面积且低成本的商务办公需求旺盛，高端纯写字楼需求不足办公需求旺盛，高端纯写字楼需求不足写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判46本报告

43、是严格保密的。片区客户：片区客户：从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主客户为主写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判档次档次企业数量占比企业数量占比企业性质企业性质需求特征需求特征高档写字楼高档写字楼为昆明办公用家的少数国外和省外大型企业昆明分公司或办事处购买意愿弱。购买意愿弱。1、有购买能力，但不愿在中国或昆明沉淀资产 2、审批困难。购买写字楼涉及大量资金，需要公司总部审批，费时耗力省内大型企业昆明办事处购买意愿较强，但此类企业数量少。购买意愿较强，但此类企业数量少。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地昆明本地大

44、型企业购买意愿强，此类企业数量多，但部分昆明本地企业已有自己的办公场购买意愿强，此类企业数量多，但部分昆明本地企业已有自己的办公场所。所。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地一般写字楼一般写字楼为昆明办公用家的主力国外和省外中小型企业昆明分公司或办事处购买意愿弱。购买意愿弱。原因同国外和省外大型企业昆明分公司或办事处省内中型企业昆明办事处购买意愿较强，且这类企业数量多。购买意愿较强，且这类企业数量多。 1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地昆明本地成长型中小企业购买意愿较强，且这类企业数量多。购买意愿较强，且这类企业数量多。1、公司成长后，开始关注公司形象 2、有了一定积累，

45、具备购买力商住楼商住楼为昆明办公用家的主力昆明初创型中小企业购买意愿弱。购买意愿弱。1、公司处于成长或初创期，处于现金流考虑，暂不购买 2、无力购买47本报告是严格保密的。写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判分析结论分析结论不建议发展纯写字楼不建议发展纯写字楼写字楼产品方向研判写字楼产品方向研判从未来供应看，昆明纯写字楼将集中放量，竞争激烈，且高端化倾向明显从未来供应看，昆明纯写字楼将集中放量，竞争激烈，且高端化倾向明显从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主总结：区域商务需求旺盛，但纯写字楼市场机会较小，需要进行功能

46、转换纯写字楼市场板块特征明显，价格实现不高，部分甚至与公寓价格倒挂纯写字楼市场板块特征明显，价格实现不高，部分甚至与公寓价格倒挂区域商务氛围浓厚，企业入住率高，但以小户型需求为主，性价比要求高区域商务氛围浓厚，企业入住率高，但以小户型需求为主，性价比要求高48本报告是严格保密的。昆明市场公寓和写字楼租金水平接近，由于操作灵活度高，总成本低，成为大多数企业首选，因此，投资回报相对写字楼要高，这也是公寓类物业深受投资客青睐的原因北辰财富中心招商部主管公寓产品方向研判公寓产品方向研判公寓价格：公寓价格：价格实现不弱于写字楼价格实现不弱于写字楼欣都龙城（公寓）欣都龙城（公寓）领域时代领域时代层数302

47、6价格95007500SOHOSOHO俊园俊园俊发中心俊发中心层数3326价格8600（目前二手价格）12000（前期销售价格，销售困难，后改售为租）p同一板块商住公寓与住宅价格对比同一板块商住公寓与住宅价格对比49本报告是严格保密的。公寓去化：公寓去化：去化速度快，本地投资客为主要客群去化速度快，本地投资客为主要客群项目项目面积面积销售价格销售价格去化情况去化情况客户情况客户情况SOHOSOHO俊园俊园4060占到6009年6月开盘，6500元/，第二天提价4，第三天提价11开盘基本售罄60为投资客，40为自住中央金座中央金座4090精装公寓5900元/09年11月开盘，现已基本售罄40为投

48、资客，60为周边居民 新都龙城新都龙城60-100多9500元/开盘当天即售罄以昆明本地生意人，政府机关人士居多，投资为主，基本为30岁以上的群体；公寓产品方向研判公寓产品方向研判昆明小户型公寓最好卖，不管是商务公寓还是酒店公寓，基本上开盘就卖完了；主要是投资客，其次很多年轻人也很喜欢这样的小户型产品；昆明大企业不多，主要集中在东风路附近，像俊发做那么高端的写字楼，硬件还是挺好的，但销售遇到困难，现在即使转为以租为主，情况也不是太好，主要还是市场容量不够的问题MOMA销售经理杜艳50本报告是严格保密的。公寓价格实现高，且去化速度快公寓价格实现高，且去化速度快总结：商务通过公寓进行功能转换，注重

49、产品力的打造与形象提升，树立市场标杆公寓市场产品力不足，终端用户需求未得到满足，未来可突破空间大公寓市场产品力不足，终端用户需求未得到满足，未来可突破空间大分析结论分析结论公寓产品能较好的吻合项目发展思路公寓产品能较好的吻合项目发展思路公寓类产品方向研判公寓类产品方向研判51本报告是严格保密的。发展特征：发展特征：随着城市框架的逐步拉大，商业多中心化趋势日益明显，随着城市框架的逐步拉大，商业多中心化趋势日益明显，目前已形成北市区、西市区及南市区等多个商业副中心目前已形成北市区、西市区及南市区等多个商业副中心北辰财富中心北辰财富中心欣都龙城欣都龙城世纪金源中心世纪金源中心新亚洲体育城新亚洲体育城

50、和谐世纪和谐世纪腾辉商业广场腾辉商业广场正大紫都城正大紫都城经典壹城经典壹城南亚风情第壹城南亚风情第壹城西区正大紫都城4万经典壹城30万腾辉商业广场3万朝花夕拾联邦国际中心14万南区南亚风情第壹城30万世纪金源中心54.6万新亚洲体育城10万北区家乐福/金阁百货5万和谐世纪25.7万北辰财富中心4万欣都龙城10万朝花夕拾朝花夕拾联联邦国际中心邦国际中心家乐福家乐福金格百货金格百货商业产品方向研判商业产品方向研判52本报告是严格保密的。发展阶段：发展阶段：昆明的商业正处于快速发展期，大型综合商场、都市昆明的商业正处于快速发展期，大型综合商场、都市MALLMALL已成为商业发展的主流已成为商业发展

51、的主流集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下以下$5001000$10003000$30005000$50007000$700010000$10000以上以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和

52、商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情

53、感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDP出现业态出现业态商业产品方向研判商业产品方向研判53本报告是严格保密的。未来供应：未来供应：未来有超过未来有超过160160万方的商业体量供应，且多以大规模集中式万方的商业体量供应，且多以大规模集中式商业出现，将会增加对商家资源的争夺，竞争压力加大商业出现，将会增加对商家资源的争夺，竞争压力加大商业产品方向研判商业产品方向研判区位区位典型项目典型项目商业体量商业体量持有比例持有比例二环内顺城13万全部持有志远城市综合体16万待定百富琪商业广场/全部持有二环外世纪金源中心54.6万 全部持有 欣都龙城10万全部持有南亚风情第壹城33万70%（定向销售30%

54、）经典壹城一期1.4万全部销售正大紫都城4万全部持有北辰财富中心3.1万全部持有和谐世纪25.7万全部持有未来商业供应量大，达到160.8万方，竞争程度较大；商业多以持有为主，未来商业竞争更多体现在对商家资源的争夺上54本报告是严格保密的。市场表现市场表现城市商业由单核向多中心发展城市商业由单核向多中心发展都市都市MALLMALL成为城市发展的主流成为城市发展的主流未来供应体量大，且以持有为主未来供应体量大，且以持有为主核心问题核心问题在竞争作为项目主要压力的背景在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心竞争力，并最下，如何建立核心竞争力，并最终实现项目短期价值和长期价值终实现项目短期价值和

55、长期价值的最优平衡的最优平衡项目的商业机会在哪里？项目的商业机会在哪里？商业产品方向研判商业产品方向研判55本报告是严格保密的。片区介于市级核心商圈与区级次商圈之间，成为连接中心区与北市区片区介于市级核心商圈与区级次商圈之间，成为连接中心区与北市区的桥头堡的桥头堡商业机会：区域发展视角商业机会：区域发展视角区次级商圈区次级商圈1 1规模规模：约14万业态业态：休闲/娱乐/购物功能为主定位及档次定位及档次：中高端客户客户：主要服务周边及北市区客户，城市时尚白领成为消费的主力区级次商圈区级次商圈2 2市级核心商圈市级核心商圈业态业态：休闲/娱乐/购物（百货+街铺）定位及档次：中高端客户客户：全市所

56、有客户群体，覆盖面广规模规模：约12万业态业态：休闲/购物定位及档次定位及档次：高端客户客户：城北及市中心区高端客户区级次商圈2市级商市级商圈圈1.3KM0.9KM3KM北辰财富中心金格百货北京路以南市级商圈区级次商圈156本报告是严格保密的。项目以北片区，俊园项目周边商业逐步兴盛，初步形成区域商业中心，项目以北片区，俊园项目周边商业逐步兴盛，初步形成区域商业中心，对本项目有较大的牵引效应对本项目有较大的牵引效应商业机会：区域发展视角商业机会：区域发展视角北京路环城北路本案本案地铁2号线联盟路白云路万华路穿金路长青大酒店乐购量贩超市金格百货广平超市好新家超市金星宾馆攀新都大酒店国美电器苏宁电器

57、装饰建材城宜发超市雄业大酒店互惠超市天和大酒店恒森家私城如家快捷酒店对酒当歌商务会所幸福小家餐饮福神临风味菜馆外贸折扣店厨房用品市场福照楼餐饮春园宾馆片区商业片区商业建面建面( () )国美电器8000家乐福9000恒森家私城20000苏宁电器8000金格百货30000好新家超市800乐购超市8700夏之春装饰市场30000总计总计1145001145001 10 00 01 15 50 0元元/ / /月月4 40 06 60 0元元/ / /月月8 80 01 10 00 0元元/ / /月月80801201208080100100元元/ / /月月60608080元元/ / /月月业态：

58、大型百货大卖场专业市场零售业态：大型百货大卖场专业市场零售业态：大型百货大卖场专业市场零售业态：大型百货大卖场专业市场零售定位：区级商业中心定位：区级商业中心定位：区级商业中心定位：区级商业中心57本报告是严格保密的。项目以南片区，项目以南片区，MOMAMOMA周边主打时尚、精品商业，目前主要以服务片区周边主打时尚、精品商业，目前主要以服务片区内客户为主内客户为主商业机会：区域发展视角商业机会：区域发展视角新晏都服饰森霖服饰桃源店足达便利店分店春之声清真桃源牛菜馆足达便利店和乐坊竹妍美容护肤中心正晖专业体育器材销售中心展艺明清家具MOMA2期MOMA艺术造城片区商业片区商业建面建面( () )

59、足达便利店600和乐坊300正晖专业体育器材销售中心800展艺明清家具1000MOMA一二期8000总计总计10700107008 80 01 10 00 0元元/ / /月月6 60 08 80 0元元/ / /月月业态：专业卖场零售业态：专业卖场零售业态：专业卖场零售业态：专业卖场零售定位：休闲商业、精品商业定位：休闲商业、精品商业定位：休闲商业、精品商业定位：休闲商业、精品商业58本报告是严格保密的。项目片区，低端购物为主要商业形式，档次低，形象差；具有非常大项目片区，低端购物为主要商业形式，档次低，形象差；具有非常大的改造和提升空间的改造和提升空间5060元元/月月120-150元元/

60、80-120元元/月月100元元/月月30-40元元/月月商业机会：区域发展视角商业机会：区域发展视角59本报告是严格保密的。同时片区周边常住人口数量大，以白云路附近最为集中，可以为商同时片区周边常住人口数量大，以白云路附近最为集中，可以为商业的发展提供巨大人流支持业的发展提供巨大人流支持典型住宅项目典型住宅项目总户数总户数居住人口估值居住人口估值滨江俊园10483144金色俊园27008100七彩俊园13003900空间俊园4931479SOHO俊园1000多3000多水晶俊园1000多3000多未来小厂村项目2000多6000多moma近30009000总计1254137623项目2km范

61、围内存在19个2000年左右新建的社区，按社均3500人/个计算，本片区的常住人口达到6.6万人片区人口数量片区人口数量：约：约6.66.6万万13 4256789101112121314181715 16商业机会：区域发展视角商业机会：区域发展视角60本报告是严格保密的。金碧路CBD板块拓东白塔板块二环路人民东板块人民西翠湖板块大学城板块北京北俊发板块学府路，一二一大街环城北路小厂村二环路，人民东路环城东路环城北路小厂村金华路、北京路延线小厂村人民西路人民中路 北京路小厂村拓东路，白塔街环城东路环城北路小厂村金碧路CBD板块拓东白塔板块二环路人民东板块人民西翠湖板块大学城板块北京路北俊发板块

62、N金碧路拓东路 北京路小厂村小厂村地块小厂村地块北市区车流长寿路车流昆明东北部车流都能进入车流车流项目地块昭示性好，可进入性强，基本不存在交通死角项目地块昭示性好，可进入性强，基本不存在交通死角可直接进入的车流：可直接进入的车流：北京路、环城路、长寿路沿线；非直接进入的车流：非直接进入的车流：穿金路、万华路及白云路微循环：微循环：由长寿路向西进入环城北路商业机会：项目地段视角商业机会：项目地段视角61本报告是严格保密的。地块周边街道人流循环城市主干道人流地块北侧主通道地铁口小 厂 村 地 块N北市区和地铁人流长寿路方向人流东北部各区域人流都能进入一环市区人流环城北路周边人流环城路人流北京路人流

63、地块内人流循环人流主要人流动线：主要人流动线：从步行角度看，未来区域的主要人流动线将是沿北京路长寿路；北京路环城北路；主要的人流聚集区：主要的人流聚集区：环城北路与北京路路口；北京路与长寿路交汇处的地铁口未来北京路成为外向的主要人流聚集区，而长寿路将形成对内的主要未来北京路成为外向的主要人流聚集区，而长寿路将形成对内的主要人流区，形成人流区，形成“双金角双银边双金角双银边”的商业格局的商业格局商业机会：项目地段视角商业机会：项目地段视角62本报告是严格保密的。商业机会：商家意愿视角商业机会：商家意愿视角我这里10万/年（约150），这里之前生意很好，现在要找我这么便宜的铺很难了；且即使在修地铁

64、，你看空出来的铺也很少，我有个亲戚想在这边找个铺，等了一年多，都没等到放出来的；要是这个地方修好了，还是想来的，但肯定就不是这样的价格了，再说，这个地铁不是要修2、3年吗，如果要等这么长的时间，也不太可能；环城北路超市经营店老板现有商家对区域商业经营前景看好，且本地持续经营意愿强烈，外地现有商家对区域商业经营前景看好，且本地持续经营意愿强烈，外地商家看好本地区发展，进驻意愿高商家看好本地区发展，进驻意愿高以前我们开口是在长寿路，那边临路长，虽然就这么几个平方也要1500多元/月，但那个时候生意好做，也没什么；现在修地铁，那边给封了，我们就在这边开口（北京路），但这边临路少，而且小厂村拆迁后，人

65、也少很多，没有以前好做！长寿路水果店老板注：样本量共计100多个现在商业市场前景比较好，很多百货和超市都有扩张计划，你们这个地段不错，应该比较好招商昆明业内商业地产专家63本报告是严格保密的。产品机会总结产品机会总结酒店酒店写字楼写字楼公寓公寓商业商业去化速度持有为主，部分可能采用产权式酒店的方式变现去化速度要弱于公寓产品去化速度较强价格实现一般较高综合评价精品酒店存在机会，可结合酒店式公寓不建议，除部分用于轨道公司办公外主力产品区域和地段商业价值高，应充分挖掘其价值64本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展

66、战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布65本报告是严格保密的。基于市场机会分析的内容归纳基于市场机会分析的内容归纳区域价值区域价值地块价值地块价值产品价值产品价值城市核心区；金星片的商务、商业聚集区；北京路已经成为城市的商务主脉一环边缘；紧靠北京路；地铁上盖物业；商业金融用地性质公寓（主体）+商业项目价值研判的理论模型项目价值研判的理论模型如何在地段优势的基础上，实现产品价值差异，在市场竞争中突围而出？如何在地段优势的基础上，实现产品价值差异，在市场竞争中突围而出？66本报告是严格保密的。竞争分析竞争分析案例解析案例解析一般性竞争分析一般性竞争分析竞争圈层分析竞争圈层

67、分析67本报告是严格保密的。在竞争的挤压下已经开始多元化发展，积极创新，但仍非主流趋势在竞争的挤压下已经开始多元化发展，积极创新，但仍非主流趋势一般性竞争分析一般性竞争分析面积赠送面积赠送精装修精装修舒适度舒适度酒店式公寓酒店式公寓通过大面积赠送（如挑空）提高产品附加值大面宽、窄进深、局部挑高强化服务功能，以及在大堂、电梯间的酒店式标准拎包即住，增加居住的便利性，并将装修成本分摊到银行，减少一次支付的压力立面公建化立面公建化核心提升商务形象68本报告是严格保密的。创新方向：创新方向：大面宽、窄进深、奢侈层高，提升居住舒适性大面宽、窄进深、奢侈层高，提升居住舒适性一般性竞争分析一般性竞争分析p都

68、市名典都市名典A4户型户型2室2厅1厨1卫1阳台约89m层高：3.1m客厅、主卧面宽：4.2m标准层平面图标准层平面图69本报告是严格保密的。创新方向：创新方向：超值赠送可成为市场引爆点超值赠送可成为市场引爆点一般性竞争分析一般性竞争分析pSOHO俊园俊园户型：1室2厅1厨2卫1阳台面积：约77m赠送率：20-25%70本报告是严格保密的。创新方向：创新方向：酒店标准、高档精装提升品质，增加居住的便利性酒店标准、高档精装提升品质，增加居住的便利性一般性竞争分析一般性竞争分析p中央丽景中央丽景 9 9号公寓号公寓精装修标准：1500元/酒店式豪华精装大堂、单位艺术门厅、礼宾电梯厅、配置有优质高速

69、电梯TOTO、西门子、盼盼等品牌运用诸多软装和生活用品设置电梯间样板房71本报告是严格保密的。创新方向：创新方向：公寓立面公建化或类公建化处理，提升商务形象公寓立面公建化或类公建化处理，提升商务形象一般性竞争分析一般性竞争分析p北辰财富中心商务公寓北辰财富中心商务公寓整体采用深灰色系，展现强烈的质感和浓厚的商务氛围在控制成本的基础上，采用类公建化立面，和写字楼相协调，提升商务形象公寓采用意向围合的手法，提升标识感72本报告是严格保密的。创新竞争手段的适用性研判创新竞争手段的适用性研判一般性竞争分析一般性竞争分析项目适用研判面积赠送面积赠送如果是超高面积赠送，会损失项目容积率，适度赠送精装修精装

70、修酒店式公寓需要考虑精装修舒适度舒适度在不断拔升项目容积率的背景下，户型舒适度难以作为项目亮点酒店式公寓酒店式公寓提升项目档次和形象，可以考虑立面公建化立面公建化提升项目档次和形象，可以考虑73本报告是严格保密的。竞争圈层的划分竞争圈层的划分地段是基础地段是基础竞争圈层分析竞争圈层分析一环内一环外，二环内二环外维度一：城市环线维度二：北京路一环外，二环内是同一圈层一环外，二环内是同一圈层一环外，二环内；一环外，二环内；同时在北京路附近可构成同一圈层同时在北京路附近可构成同一圈层维度三：离核心区的距离一环外，二环内；一环外，二环内；北京路沿线；北京路沿线；紧邻一环核心区；紧邻一环核心区；项目地块

71、价值独一无二项目地块价值独一无二74本报告是严格保密的。竞争圈层的划分竞争圈层的划分政策是助力政策是助力竞争圈层分析竞争圈层分析p都市经济核心：都市经济核心：中央商务区，主要为一环以内传统城市建成区，规划面积3.4平方公里，主要发展总部（楼宇）经济、高端商贸、金融保险、中介服务业等现代服务业。p两条延伸产业主轴两条延伸产业主轴北京路在产业布局上以金融、现代商贸、总部（楼宇）经济为主；人民东路机场高速以商业金融、教育科研、旅游服务等为主。p四个次级商务中心四个次级商务中心 打造联盟、金辰、世博、小坝四个次级商务中心（次CBD）。北京路北京路联联盟盟小小坝坝世世博博金金辰辰项目处于联盟次项目处于联

72、盟次CBDCBD辐射范围内，因此项目竞争圈层主要集中辐射范围内，因此项目竞争圈层主要集中在联盟次在联盟次CBDCBD内内中央商务中央商务区区75本报告是严格保密的。金星片区供应判断金星片区供应判断北京路沿线的商业金融用地，其稀缺性将日益北京路沿线的商业金融用地，其稀缺性将日益增强增强金星宏业地块金星宏业地块俊发中心俊发中心财智心景财智心景颐高数码中心颐高数码中心小厂村旧改项目小厂村旧改项目北站项目北站项目竞争圈层分析竞争圈层分析俊发中心颐高数码小厂村项目金星宏业财智心景项目入市时间2008年2004年20112012年20112012年20112012年物业形态纯写字楼写字楼底商写字楼底商写字

73、楼底商写字楼底商76本报告是严格保密的。小厂村旧改项目小厂村旧改项目住宅主导的开发模式，商业住宅主导的开发模式，商业+ +办公体量合计办公体量合计17.517.5万万方，约为总建面积的方，约为总建面积的30%30%小厂村技术经济指标表小厂村技术经济指标表项目单位数量备注总用地面积106142.6合159.21亩总建筑面积593057地上建筑面积465011其中商业84962（5栋单体多栋底商）含3000生鲜超市住宅286193（22栋）含160000安置房，90以下住宅比例大于50办公90395（1栋写字楼3栋商务公寓）幼儿园1782公建配套1679地下室127688局部机械停车容积率5.79

74、建筑密度30.40%建筑高度m149.1最高建筑高度(50层)居住户数户2812竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析77本报告是严格保密的。小厂村旧改项目小厂村旧改项目未来有约未来有约4.54.5万万m m 的商住公寓体量供应；临近项目的商住公寓体量供应；临近项目位置有一栋位置有一栋4.54.5万万m m 的写字楼的写字楼竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析商住公寓商住公寓层数：31层建面：约1.4万商住公寓商住公寓层数：32层建面：约1.4万写字楼写字楼层数：40层建面：约4.5万商住公寓商住公寓层数：26层建面：约4.5万小厂村旧改项目小厂村

75、旧改项目占地面积占地面积106142.6总建筑面总建筑面积积593057办公总面办公总面积积90395（其中写字楼45000)办公面积办公面积比例比例15% 78本报告是严格保密的。财智心景财智心景定位创意产业集群商务大厦；形象出彩、昭示性强定位创意产业集群商务大厦；形象出彩、昭示性强占地面积占地面积6014总建筑面积总建筑面积34497.434497.4标准层面积标准层面积860平米 户型面积户型面积40-9040-90建筑层数建筑层数31层标准层高度标准层高度2.8m用地性质用地性质商业用地竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析尚未开盘尚未开盘79本报告是严格保密的。

76、财智心景财智心景服务创意产业客户，以灵活的户型分割迎合市场需求服务创意产业客户，以灵活的户型分割迎合市场需求竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析p目标客户：目标客户：1-51-5层层中大企业，如金融业、保险业、证券业、电信等6-316-31层层创意型中小企业，主要有动漫设计、服装设计等户型可灵活组合、自由拼接户型可灵活组合、自由拼接针对性满足中小型、创意型企业办公需求针对性满足中小型、创意型企业办公需求80本报告是严格保密的。财智心景财智心景完善配套服务，但总体规模较小，且核心以商务为主，完善配套服务，但总体规模较小，且核心以商务为主，兼顾生活配套兼顾生活配套p地下负二

77、层为停车库p配套设施配套设施p24小时商务中心，提供物业代租、机票酒店预订、汽车租赁、商务秘书租赁等人性化服务p提供养生商务简餐，满足企业商务办公的日常所需p地下负一层提供完善的超市、零售、时尚休闲餐饮等商业配套p2500的绿化广场p提供养生SPA主题健身会所、小型健身室、图书阅览室等配套服务，满足客户商务接待需求 p两间80-120的智能化会议室竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析81本报告是严格保密的。金星宏业商务中心金星宏业商务中心主打国际化的多功能商务办公中心主打国际化的多功能商务办公中心 占地面积占地面积9616.78总建筑面积总建筑面积50084.7地上建筑

78、面积地上建筑面积39067.96地下建筑面积地下建筑面积11016.74户型面积户型面积36-80 建筑层数建筑层数26层竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析尚未开盘尚未开盘82本报告是严格保密的。金星宏业商务中心金星宏业商务中心产品线：商业产品线：商业+ +商住公寓；公寓可灵活拼接；配商住公寓；公寓可灵活拼接；配套主要依托裙楼商业，特色不足套主要依托裙楼商业，特色不足36公寓公寓36商务办公商务办公竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析1-8层是商业部分，层是商业部分，8层以上是商住公寓层以上是商住公寓框架结构框架结构，业主可以同时买相邻的几套房

79、，可以打通扩大房间面积方便办公、居住等83本报告是严格保密的。与直接竞争对手相比，项目竞争力解析与直接竞争对手相比，项目竞争力解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析竞争圈层分析：直接竞争对手解析财智心景财智心景小厂村旧改项目公寓小厂村旧改项目公寓金星宏业金星宏业项目项目片区片区规模规模档次档次产品产品财智心景财智心景紧邻俊发中紧邻俊发中心，周边配心，周边配套成熟套成熟3.53.5万万中高端中高端立面、配套立面、配套是亮点是亮点金星宏业金星宏业紧邻俊发中紧邻俊发中心，周边配心，周边配套成熟套成熟5 5万万中端中端无特色无特色小厂村旧小厂村旧改（公寓）改（公寓）临万华路临万华路4.54.5万万中端中端

80、本项目本项目临近一环，临近一环，投资价值更投资价值更高高规模更大规模更大中高端中高端VSVS高高端端突破空间较突破空间较大大高高端端中中高高端端中中端端84本报告是严格保密的。核心产品层核心产品层外围产品层外围产品层外延产品层外延产品层户型立面、装修、配套服务、低碳公寓产品竞争力模型公寓产品竞争力模型n因市场火爆，忽视了对于产品力的提升，目前昆明公寓市场的竞争层级主要在核心产品层，部分项目高度重视外围产品层的打造，如财智心景；n综合研判，公寓产品打造有着较大的可突破空间，主要突破空间在外围和外延综合研判，公寓产品打造有着较大的可突破空间，主要突破空间在外围和外延产品层产品层竞争分析结论竞争分析

81、结论85本报告是严格保密的。竞争分析竞争分析案例解析案例解析86本报告是严格保密的。研究目的：产品如何突破，构建核心竞争优势研究目的：产品如何突破，构建核心竞争优势选取标准：城市核心干道选取标准：城市核心干道 / 地铁沿线物业地铁沿线物业 / 小规模小规模 / 商务发展方商务发展方向向典型案例：深圳财富广场典型案例：深圳财富广场 / 深圳星河世纪深圳星河世纪87本报告是严格保密的。财富广场财富广场外围产品层的重点打造缔造市场经典外围产品层的重点打造缔造市场经典核心竞争力：外立面核心竞争力：外立面+ +建筑造型建筑造型+ +空间处理空间处理p地址：深圳福田区农园路与深南大道的交汇处，地铁一号线车

82、公庙站p占地：11679.45 p建面：84502.24 p容积率： 5.50p停车位：230个p建筑由A、B两栋塔楼组成，A栋纯写字楼28层，B栋 商住公寓25层，共300多套 pA栋面积801600，B栋面积3677AB财富广场财富广场88本报告是严格保密的。外立面：采用公建化立面，注重材料的运用及对整体档次的提升，立足外立面：采用公建化立面，注重材料的运用及对整体档次的提升，立足打造高端的视觉形象，提升项目价值打造高端的视觉形象，提升项目价值镀膜玻璃幕墙和复合铝板装饰线仿金属涂料外墙装面群楼部分有花岗石饰面高档镀膜玻璃幕墙，超大窗体开间，彰显商务尊贵，财智优雅；财富广场财富广场89本报告

83、是严格保密的。建筑造型：写字楼以灵动的弧形楼体曲线设计，结合商务公寓，增大其建筑造型：写字楼以灵动的弧形楼体曲线设计，结合商务公寓，增大其在深南大道的视觉面，同时又不至于太压抑，形成强烈的标识意向；在深南大道的视觉面，同时又不至于太压抑，形成强烈的标识意向；开阔大气的弧形外观，以海纳百川的恢宏气势，以建筑的包容性，吸纳财气，傲立于深南大道旁，成为中心西区标志性建筑财富广场财富广场90本报告是严格保密的。空间处理：注重对显性部位（大堂空间处理：注重对显性部位（大堂/ /走道走道/ /电梯间）的空间营造和细节处理，提电梯间）的空间营造和细节处理，提升项目档次，同时以稀缺的楼顶花园设计树立高端市场地

84、位升项目档次，同时以稀缺的楼顶花园设计树立高端市场地位15.2米调高大厅米调高大厅宽敞的走廊宽敞的走廊舒适的电梯间舒适的电梯间彰显项目品质的巨大楼顶花园彰显项目品质的巨大楼顶花园财富广场财富广场91本报告是严格保密的。性价比提升：性价比提升：7070年产权的商住楼，进驻门槛低，商、住功能灵活转换年产权的商住楼，进驻门槛低，商、住功能灵活转换人性化办公人性化办公舒适入住舒适入住成功基因解码：成功基因解码：p以土地为住宅用地推向市场，有70年产权p由于是土地产权，因此客户的贷款成数与年限都增加了，降低了购买压力p宜商宜居，功能灵活转换财富广场财富广场92本报告是严格保密的。9393p地址：深圳福田

85、区深南路与彩田路交汇处 p占地：11700.70 p建面：126697.43 p容 积 率： 10.82 pA栋为准甲级写字楼，楼高39层，约为40000 ；B、C栋为“CBD公寓”，皆为32层，约为55000 ；约25000的世纪广场购物中心星河世纪星河世纪复合化商务价值的提升复合化商务价值的提升核心竞争力：立面形象核心竞争力：立面形象+ +复合商务配套复合商务配套+ +赠送赠送星河世纪星河世纪93本报告是严格保密的。外立面：采用简洁的现代风格，形象高档挺拔，树立社会精英的外立面：采用简洁的现代风格，形象高档挺拔，树立社会精英的CBDCBD商务领地典范商务领地典范 甲级写字楼CBD公寓CBD

86、公寓商业立面以简洁的现代风格为主，底层布局以石材+柱结构体现档次；高档次玻璃金属幕墙提高商务形象；公寓在保持一定灵活性的基础上注重整体与写字楼的协调性，星河世纪星河世纪94本报告是严格保密的。高档特色餐高档特色餐饮饮酒吧酒吧私人会所尊贵服务复合商务配套：定制式商务服务和大众化商务配套提供更加具有吸引复合商务配套：定制式商务服务和大众化商务配套提供更加具有吸引力的商务新方式力的商务新方式专为客户度身定做的商务配套专为客户度身定做的商务配套定制式商务服务：定制式商务服务：针对商务人士提供餐饮、娱乐、休闲、健身服务，开创新的商务办公模式，引领商务发展趋势；商务招待商务招待：特色餐饮、酒吧商务休闲：商

87、务休闲：台球、健身房、游泳池等；大众化商务配套：大众化商务配套：裙楼商业结合项目定位，提供更加多元化的商务配套；星河世纪星河世纪95本报告是严格保密的。p 公寓单位面积为3470 p露台，凸窗的设计增加10%以上的实用空间，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化公寓正面凸窗公寓正面露台赠送：通过露台与凸窗的设计，提高实用率，同时能使相对狭小的公寓空间赠送：通过露台与凸窗的设计，提高实用率，同时能使相对狭小的公寓空间拥有更好的采光通风和更加开阔的视野拥有更好的采光通风和更加开阔的视野u凸窗：最大进深800mm（多采用600mm）u步入式凸窗：最大进深1500mm（多采用6001000mm）露台与

88、凸窗的结合运用，增加实用率，同时提高舒适性星河世纪星河世纪96本报告是严格保密的。品质提升：在入口及大堂等公共空间做足功夫，营造极强的品质感和尊贵感品质提升：在入口及大堂等公共空间做足功夫，营造极强的品质感和尊贵感底层多功能接待厅全玻璃幕墙的设计，引入室外景观，提升品质挑高的酒店式大堂设计底层大跨度的室外柱设计星河世纪星河世纪97本报告是严格保密的。环境营造：以立体绿化方式赋予建筑以生机，营造风景办公环境环境营造：以立体绿化方式赋予建筑以生机，营造风景办公环境商业裙楼顶部的中央花园商业裙楼顶部的中央花园利用商业裙楼顶部的绿化空间，以中央花园形式呈现，营造绿色办公空间通过多节点的休憩空间设计，提

89、供舒适、愉悦的办公环境星河世纪星河世纪98本报告是严格保密的。世联案例研究：公寓产品的创新主要体现在形象、产品、服务、复合功能四个世联案例研究：公寓产品的创新主要体现在形象、产品、服务、复合功能四个方面方面形象形象塑造塑造酒店酒店服务服务 多元多元产品产品 复合商复合商务功能务功能 公寓公寓99本报告是严格保密的。核心问题：核心问题：在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心竞争优势，并最终实现项目短期价值和长期价值的最优平衡竞争优势，并最终实现项目短期价值和长期价值的最优平衡区域价值区域价值地块价值地块价值产品价值产品价值央北央北 UBD UBD

90、 一环边缘；紧靠北京路；地铁上盖物业；稀缺商业金融用地商务公寓升级产品线商务公寓升级产品线商务主脉商务主脉城市核心区；金星片的商务、商业聚集区100本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布101本报告是严格保密的。战略内容归纳战略内容归纳取势取势明道明道优术优术顺应城市核心区的商务发展和升级，与北京路商务主脉有效联动以“公寓+商业”作为产品的主要发展方向；高端形象，中高端占位升级现有公寓产品，领先市场发展水平打造“商务公寓升级产品体系”102本报告

91、是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布103本报告是严格保密的。产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位商业定位商业定位公寓定位公寓定位容积率定位容积率定位整体定位之一：产品定位整体定位之一：产品定位104本报告是严格保密的。商务公寓商务公寓现金流和利润实现主体，消化容积率；立面公建化，提现金流和利润实现主体，消化容积率；立面公建化，提升商务形象升商务形象公寓定位公寓定位105本报告是严格保密的。酒店式公寓酒店式公寓现金流和利润实现主体，消化容

92、积率；同时也是项目现金流和利润实现主体，消化容积率；同时也是项目的形象标杆的形象标杆公寓定位公寓定位106本报告是严格保密的。市场户型分布：市场户型分布：户型以户型以1 1房为主，主力面积区间在房为主，主力面积区间在40-60m40-60m名称名称面积面积户型户型占比（套数）占比（套数）总套数总套数项目总建面项目总建面装修装修SOHO俊园40601房0.6200082000毛坯欣都龙城60692房0.450055000毛坯50701房/2房0.36东方首座621房0.25170000奥城财富广场50601房0.73毛坯中央金座34481房0.8944774000精装修百富琪财富广场54左右1房

93、5008000毛坯顺新时代33601房0.548060000精装修财富广场50571房0.640048000毛坯云都国际4080公寓0.660094000公寓定位公寓定位107本报告是严格保密的。单房单房1 1房房2 2房房面积区间面积区间30-5030-5050-6050-6080-9080-90套数占比套数占比30%30%50%50%20%20%建面占比建面占比21%21%49%49%30%30%公寓定位公寓定位公寓户型配比公寓户型配比108本报告是严格保密的。超市可行性分析：超市可行性分析：商家认可北京路沿线的发展潜力，介入机会非常大商家认可北京路沿线的发展潜力，介入机会非常大商业定位：

94、业态定位商业定位：业态定位本案本案沃尔玛新迎店家乐福白云路店1km2km超市超市辐射范围辐射范围沃尔玛1-1.5km家乐福1.5-2.5km大润发1.5-3km本项目与周边超市的距离足以引进同类型超市本项目与周边超市的距离足以引进同类型超市沃尔玛和家乐福看好本片区，愿意进驻沃尔玛和家乐福看好本片区，愿意进驻项目占地有点小，如果能满足硬性要求，可以进一步商谈；对项目周边环境比较了解，认为北京路沿线潜力很大，对区项目周边环境比较了解，认为北京路沿线潜力很大，对区域不抗拒；域不抗拒；设在负一层则面积不能少于1.25万；设在在2、3层则不小于6000平米；还要满足广场、收货区的面积要求，收货区要800

95、，足够17m长的货柜车出入；层高不低于5.5米；承重不低于每平米1000公斤；沃尔玛西南区负责人吴先生项目位置很好，比较符合我们的要求；但具我们还是会要派人区考察，具体面积我们要金星区域评估，但基本不会低于但基本不会低于70007000，距离不是我们最关心的，向我们白云店和龙泉店就隔的很近，主要还是看这个区域的发展潜力。 家乐福西南地区开发部肖经理109本报告是严格保密的。百货可行性分析百货可行性分析：项目地段对百货吸引力强，王府井、百盛等高端百：项目地段对百货吸引力强，王府井、百盛等高端百货进驻意向强烈，建议引进；货进驻意向强烈，建议引进；商业定位：业态定位商业定位：业态定位项目资料需由林小

96、姐汇总，交给西南区域负责人（一次跟进）林小姐这边反馈不错，对项目区位比较认可，对地铁比较关注，需要商业面积要求对地铁比较关注，需要商业面积要求3-3.53-3.5万万，需要进一步知会相关负责人，有可能昆明会派人考察地块（二次跟进）百盛百货西南区秘书林小姐商业体量4-5万，核心区，想了解区位、项目情况、工程进度（一次跟进）总部反馈对项目非常感兴趣，希望得到更详细的资料，设计方案，平面图总部反馈对项目非常感兴趣，希望得到更详细的资料，设计方案，平面图CADCAD（二次跟进）（二次跟进） 王府井发展部李小姐王府井百货王府井百货百盛百盛金格金格百货百货MOMAMOMA区域现有低端百货区域现有低端百货中

97、高端百货缺乏中高端百货缺乏110本报告是严格保密的。休闲娱乐、餐饮可行性分析休闲娱乐、餐饮可行性分析：片区该类业态种类繁多、业态丰富，但：片区该类业态种类繁多、业态丰富，但档次较为一般档次较为一般商业定位：业态定位商业定位：业态定位片区娱乐：片区娱乐：KTV、酒吧、网吧、电玩、健、酒吧、网吧、电玩、健身中心、溜冰场身中心、溜冰场片区休闲：会所、足浴、洗浴中心、美容片区休闲：会所、足浴、洗浴中心、美容片区餐饮：中式餐饮为主片区餐饮：中式餐饮为主可提升档次，特色化运营，摆脱片区同质可提升档次，特色化运营，摆脱片区同质化，建议作为辅助业态考虑化，建议作为辅助业态考虑111本报告是严格保密的。基于坪销

98、值的对比，业态定位上的排序为：电子电器百货专卖店基于坪销值的对比，业态定位上的排序为：电子电器百货专卖店超市餐饮娱乐超市餐饮娱乐百货店百货店电子电电子电器店器店大型综大型综合超市合超市超市超市专业、专业、专卖店专卖店其他其他（批发（批发零售）零售）餐饮业餐饮业文化娱文化娱乐业乐业住宿业住宿业其他其他（服务）（服务）营业收入占比28.53%7.85%11.19%1.93%35.21%2.07%10.10%1.63%1.04%0.44%租赁户数占比1.42%0.52%0.43%0.57%68.76%5.19%17.07%2.35%0.09%3.60%营业面积占比21.07%3.98%13.67%2

99、.70%26.65%1.76%16.05%7.05%5.54%1.52%坪销(元）1946028343117601024718986168829044333226954126参考：上海参考：上海20092009年购物中心结构表年购物中心结构表商业定位：业态定位商业定位：业态定位商业业态定位商业业态定位项目规模有限的前提下，优先考虑百货，辅项目规模有限的前提下，优先考虑百货，辅以专卖店和超市以专卖店和超市原则：不同业态的产出对比原则：不同业态的产出对比 / 项目形象提升项目形象提升112本报告是严格保密的。商家访谈及商业意向商家访谈及商业意向渠道一：大型百货及卖场商家访谈渠道一：大型百货及卖场商

100、家访谈渠道二：品牌超市渠道二：品牌超市/ /连锁超市商家访谈连锁超市商家访谈渠道三：休闲渠道三：休闲/ /餐饮餐饮/ /娱乐商家资源访谈娱乐商家资源访谈渠道四：大型专业卖场商家资源访谈渠道四：大型专业卖场商家资源访谈113本报告是严格保密的。商业体商业体联系人联系人联系电联系电话话邮箱邮箱一次跟进反馈一次跟进反馈二次跟进反馈二次跟进反馈三次跟进反馈三次跟进反馈百货百货王府井百王府井百货货李小姐（王府井发展部）010-商业体量4-5万，核心区，想了解区位、项目情况、工程进度总部反馈对项目非常感兴趣，希望得到更详细的资料，设计方案，平面图CAD李小姐不在，明天出差，邮件跟进（100927）金鹰购物

101、金鹰购物中心中心秘书李小姐（商贸集团）025-84707089bd_比较想在昆明发展，但是对面积、位置都有要求，不过金鹰已经在市中心，对位置要求没有那么高，但也要临近商务中心、商业中心临时开会，明天上午回电临时出差，李小姐会帮忙盯着，随时联系（100926）百盛百盛林小姐021-64158818转项目资料需由林小姐汇总，交给西南区域负责人林小姐这边反馈不错，对项目区位比较认可，对地铁比较关注，需要商业面积要求3-3.5万，需要进一步知会相关负责人，有可能昆明会派人考察地块（继续电话跟进）新世界百新世界百货货周杰0871-3155108(分机号6668)手机13888307383adm-具体要求

102、：1.建面34万平米，2.最好是底层商业楼层能连在一起（如果是规划两栋楼的话）3.有没有空中的花园规划，4.有多少停车位，怎么建，5.商铺的朝向，有多少是临街的，6.层高有多高。周经理说如果昆明有人，可以当面约谈，甚至可以双方共同确定一些细节。开店的想法一直都有，但是想找到适合面积的商铺比较难，对小厂村地块能提供3.5万平米的面积比较满意。新世界百货新世界百货114本报告是严格保密的。超市超市 沃尔玛沃尔玛吴先生13888337139昆明共5家店,最近的店是西山区分店,距离项目3.8公里,沃尔玛公司有计划要在西市区新开店,正在项目地块附近寻找新店商业中心.希望近期到项目地考察,确定开发面积.设

103、在负一层则面积不能少于1.25万；设在在2.3层则不小于6000平米；还要满足广场、收货区的面积要求，收货区要800，足够17m长的货柜车出入；层高不低于5.5米；承重不低于每平米1000公斤；吴先生认为项目占地有点小，如果能满足硬性要求，可以进一步商谈；对项目周边环境比较了解，认为北京路沿线潜力很大，对区域不抗拒餐饮餐饮星巴克星巴克王先生86-21-24125888转星巴克大约在1-1.5年内进入昆明，关注地铁建设进度，若两年以后通车，时间上存在合作的可能性；对区位了解，不抗拒；希望了解商业整体体量、地上、地下体量、定位、项目确切位置、离地铁口距离、如何与地铁连通、地铁建设进程等莱茵春莱茵春

104、天、绿天、绿音阁音阁李经理13888185830对小厂地块地段比较熟悉，觉得位置上是合适的，但希望能看到具体的详细资料，比如商业体量的具体分配，设计的广告效果图，餐饮店铺的规划等，隶属于亚洲么偶投资公司，共有五个品牌，和德克士合作，绿音阁、莱茵春天、莱茵家乐都是他的，开新店的计划是一直有，希望我们这边能拿出具体的资料面谈KFC 13708400240沈先生028-86203300成都百胜沈先生说KFC一直有开店的计划，对小厂地块有兴趣，位置上是满意的，基本要求不多，希望最好能沿街十字路口上，可视性好，在商业一层，或者一带二层、一带负一层，功能设施一般配套就行，承重标准450Kg/，电力达到25

105、0千瓦功率，开店面积大约400（可能按照我说的3万的商业体量估计的）。另外，现在昆明有必胜客四家店，全在市区一环内，沈先生说必胜客的生意不错，而且基本上一定会选择核心商圈，一环外不考虑开新店。愿意保持沟通。电器连电器连锁专卖锁专卖苏宁苏宁彭先生总部025-84418888转项目发展部认为区域可以，对门庭广场、外立面，面积有要求，5000-6000可以做旗舰店，需要昆明负责人考察后决定115本报告是严格保密的。招商过程要与方案设计过程充分互动，根据商家对店铺的要求适当调整设计方招商过程要与方案设计过程充分互动，根据商家对店铺的要求适当调整设计方案；招商过程中应以主力店、零售购物为优先考虑案；招商

106、过程中应以主力店、零售购物为优先考虑1010月中月中旬旬 1010月下旬月下旬1111月月-12-12月中旬月中旬1212月中月中下旬下旬次年次年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月世联世联( (策划线策划线) )定位阶定位阶段终稿段终稿规划设计跟进阶段规划设计跟进阶段设计院设计院( (设计线设计线) )规划概念规划概念规划深化规划深化单体单体规划规划单体深化单体深化扩初阶段扩初阶段施工图阶段施工图阶段轨交轨交( (招商线招商线) )主力店名主力店名单单 主力店承租意向书主力店承租意向书主力店内部主力店内部装修要求装修要求主力店审图主力店审图商业定位

107、商业定位l针对中、高消费群体，打造片区高端商业形象招商原则招商原则l核心主力店先行，辅助店随后l零售购物项目优先，辅助项目配套招商策略招商策略116本报告是严格保密的。根据业态与项目定位的匹配度及重要性，采取不同的招商策略与谈判条件，在引进主根据业态与项目定位的匹配度及重要性，采取不同的招商策略与谈判条件，在引进主力店过程中，给予适当的优惠政策，而对于其他辅助业态，则通过规定门槛，择优采力店过程中，给予适当的优惠政策，而对于其他辅助业态，则通过规定门槛，择优采用，保证后续形象的统一性用，保证后续形象的统一性知名百货知名百货大型超市大型超市连锁餐饮连锁餐饮品牌影院品牌影院l宣传地段优势l宣传区域

108、价值l适当优惠政策l品牌连锁l控制形象档次l以聚集人气为原则l有一定知名度l突显高端形象l给予政策优惠l优先选择店铺l宣传形象定位 l关注周围业态排布l给予适当优惠政策招商招商业态业态主力主力店铺店铺招商招商策略策略招商策略招商策略117本报告是严格保密的。目前行业内的商业招商及运营收费标准与合作模式：招商费用一般为目前行业内的商业招商及运营收费标准与合作模式：招商费用一般为1-61-6个月租金不等，个月租金不等，运营模式以顾问形式合作居多，主要根据营业额按比例收取（运营模式以顾问形式合作居多，主要根据营业额按比例收取（5%-7%5%-7%）招商阶段招商阶段目前国内商业机构招商阶段的租金与商业

109、档次及商业性质有目前国内商业机构招商阶段的租金与商业档次及商业性质有关关 高端品牌（百货）收费标准一般为半年租金 流行百货（如only；moda等）收费标准在1-3个月租金 大众专业市场的收费标准在2个月租金左右运营阶段运营阶段国内目前真正委托运营很少，基本采取的是顾问的服务模式国内目前真正委托运营很少，基本采取的是顾问的服务模式进行（例如体系构建，团队培训等），按商场营业额的一定比例收取费用进行（例如体系构建，团队培训等），按商场营业额的一定比例收取费用其收费模式和收费标准并不统一，主要是根据合作模式的不同采取相应的取费标准，其中最主要的有两种：一种是按照商场年租金的百分比（一般为5%-7%

110、）；另一种是按照商场的毛利进行提成。但对于商业服务机构，通常的做法是建议开发商自己成立运营管理公司，等商场临近开业之前会做相应的财务评测，然后确定最终的取费标准（按比例收费的方式一般是商业体量越小比例越大）招商策略招商策略118本报告是严格保密的。尼尔森国际商业运营公司：与本项目的合作没有问题，通过成立合资公司，以股东身尼尔森国际商业运营公司：与本项目的合作没有问题，通过成立合资公司，以股东身份参与经营，通过约定股权分享收益份参与经营，通过约定股权分享收益尼尔森背景：尼尔森背景：尼尔森商业运营集团系全球五大商业运营公司之一，英国伦敦证交所（AIM）主板上市公司，公司至1969年成立以来，历时逾

111、40年的发展及沉淀，在全球及亚太地区共长期策划并管理着超过140个大型购物中心及商业地产项目资产，累计管理市值超过47亿美金管理意愿尼尔森大中华区CEO助理：王伟（13552505914）主要服务中高端商业，如果说商业是企业自持的，合作没有问题主要服务中高端商业，如果说商业是企业自持的，合作没有问题合作模式松散型合作：定向招商代理服务全案合作：包括规划，招商，长期经营与资本运营，此种模式下，主要是与甲方成立合资公司来做，乙方以股东方的身份出现，根据双方约定的股权比例不同，取费不同收费标准前期策划费：20-80万美金招商部分：1-2个月的租金运营管理部分：根据项目所在商圈，在开业前期做相关的商业

112、营业额模型以后再确定如果是招商和运营一起打包做的话，则招商部分不需要收取招商费招商策略招商策略119本报告是严格保密的。华夏柏欣经营管理顾问有限公司：对项目非常感兴趣，希望能在规划阶段就开始介入，华夏柏欣经营管理顾问有限公司：对项目非常感兴趣，希望能在规划阶段就开始介入，收费根据合作的意象和深度进一步协商确定收费根据合作的意象和深度进一步协商确定华夏柏欣背景：华夏柏欣背景：港资企业，有港铁商业物业管理的丰富经验，目前在国内发展较快，以北京和上海为核心，深圳、成都、重庆及沈阳分公司相继落成，华夏柏欣专业服务网络现已基本遍及全国各大主要城市。目前服务昆明的项目有正义坊商业改造项目，红星美凯龙项目招

113、商等管理意愿华夏柏欣成都分公司招商部负责人：何宇（13540700755）我们是港资企业，在香港有过丰富的地铁物业商业运营经验，对国内的地铁物业非常有兴趣如果在规划阶段我们就能介入，则会对后期运营有很大帮助，如果能够提供图纸，我们则会根据项目情况提供一份详细的顾问服务工作内容合作模式招商阶段：我们主要分前期和后期前期以招商顾问的形式合作，如果不出报告，只是进行商业指导，品牌落定，图纸评审等工作，每月月费在7-10万之间，跟踪服务期4-6个月；招商后期，也就是实际开始招商阶段，会以月费+佣金形式进行收取，佣金是根据乙方独家招进的商家的平均租金的1.5个月标准进行提成运营阶段：根据合作模式的不同采

114、取不同的收费标准根据实际需要，有以下三种合作模式1、顾问服务方式：提供体系构建，团队培训，商业落地等2、驻场服务方式：也即全委托方式，执行团队是甲方，乙方提供管理，咨询团队进行全程服务3、联合成立公司共同运营收费模式采取“月费+佣金”或“月费+奖励提成”比较，两者取其高招商策略招商策略120本报告是严格保密的。仲量联行：对项目非常感兴趣，希望能在规划阶段就开始介入，收费根据合作仲量联行：对项目非常感兴趣，希望能在规划阶段就开始介入，收费根据合作的意象和深度进一步协商确定的意象和深度进一步协商确定管理意愿仲量联行上海商铺部助理董事：戴昊生（13671909135）对你们的项目我们觉得不错，但需要

115、你们提供进一步的施工图纸，我们会根据设计情况确定具体的合作意向合作模式我们一般提供的服务从合作开始起一直到开业后的36个月招商阶段：根据你们所需要的服务提供不同的工作内容总的来说，如果是顾问的形式，我们的团队一个月过去一次，每次可能在现场待几天，解决一些实际和迫切的问题，其他时候则主要通过邮件，电话会议等形式实现，这样收费可能是以月费的形式收取，具体要根据工作内容与服务深度来定。但如果是做的比较详细的层面，合作的项目则不适用于顾问的方式，这样会采取团队驻场服务的模式，费用会比顾问形式要高，但具体高多少，需要看双方合作诚意。运营阶段的合作模式需要根据具体的情况制定仲量联行背景：仲量联行背景：世界

116、五大行之一，所提供的服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。121本报告是严格保密的。参考昆明市建筑项目参考昆明市建筑项目2020不准，建筑长宽不能超过不准，建筑长宽不能超过35m*35m*35m35m（以塔楼形式为主）：（以塔楼形式为主）：（1 1）严格按照规范及退线标准，项目容积率为）严格按照规范及退线标准，项目容积率为3.43.4（2 2）根据可突破的最大空间（退北京路）根据可突破的最大空间（退北京路20m20m），容积率上限做到），容积率

117、上限做到6 6（3 3）考虑不做超高层（）考虑不做超高层（100m100m为限），在规划及建筑形态与标准层面积不变情况下，容积为限），在规划及建筑形态与标准层面积不变情况下，容积 率为率为4.664.66（退北京路（退北京路20m20m） 注：注：100m100m以下，公寓层数以下，公寓层数F=F=（100-19100-19）/3.3=24.5/3.3=24.5 (24* (24*（35*35+35*3335*35+35*33）+28320)/18326=4.66+28320)/18326=4.66容积率基本取值范围（建立在昆明市规范及可能突破的空间范围内容积率基本取值范围（建立在昆明市规范及

118、可能突破的空间范围内 ）：）：第一、假设项目售价随层高和建筑形式的影响较小，根据目前市场，预计项目入市时市场水平为第一、假设项目售价随层高和建筑形式的影响较小，根据目前市场，预计项目入市时市场水平为90009000元元1000010000元元/ /之间，本案取之间，本案取95009500元元/ /计算；计算；第二、假设建安成本在某一区间不随层高而变化（第二、假设建安成本在某一区间不随层高而变化（100m100m以下、以下、100-150m100-150m）；）；第三、根据造价经验值，超高层建安成本较高层多第三、根据造价经验值，超高层建安成本较高层多30%30%；（高层建筑建安费用：公寓；（高层

119、建筑建安费用：公寓20002000元元/ /；地下；地下室室25002500元元/ /；商业；商业30003000元元/ /）第五、商业全部为持有第五、商业全部为持有几个假设前提：几个假设前提：容积率定位容积率定位122本报告是严格保密的。容积率定位容积率定位（方案一）（方案一）R=3.4R=3.4（非超高层）：最小成本最小容积率情况，销售型物业难（非超高层）：最小成本最小容积率情况，销售型物业难以平衡项目整体开发成本，达不到开发目标要求以平衡项目整体开发成本，达不到开发目标要求从建筑学角度，此情形下，高层建筑为主，空间形态较为开阔，舒适性高；从经济性角度，商业持有面积为1.8万，占到计容面积

120、的41.3%，导致销售型物业部分无法平衡项目整体开发成本。序号序号项目利润表项目利润表开发时间开发时间合计（万元）合计（万元）1经营收入经营收入40500 1.1销售收入40500 2经营成本经营成本53548 2.1土地地价14393 2.2前期工程费623 2.3建筑安装工程费33140 2.4市政基础设施费735 2.6政府部门规费623 2.7不可预见费2810 2.管理费用252 2.销售费用378 2.10销售税费594 2.11土地增值税0 3税前净利润税前净利润-13048 4累计税前利润累计税前利润5所得税（所得税（25%）6税后净利润税后净利润123本报告是严格保密的。（方

121、案二）（方案二）R=4.66R=4.66（非超高层）：最小成本最大容积率情况（非超高层）：最小成本最大容积率情况（100m100m），销），销售型物业仍然平衡不了项目整体开发成本售型物业仍然平衡不了项目整体开发成本容积率定位容积率定位4.662832057120按照规范，保持现有建筑形式不便，在100m极限条件下，可售部分的增长面积有限，从测算结果看，该方案仍然未能满足持有部分（商业）的零成本运作要求。序号序号项目利润表项目利润表开发时间开发时间合计合计1经营收入经营收入54160 1.1销售收入54160 2经营成本经营成本60713 2.1土地地价14393 2.2前期工程费854 2.3

122、建筑安装工程费37421 2.4市政基础设施费1008 2.6政府部门规费854 2.7不可预见费3211 2.9管理费用203 2.10销售费用970 2.11销售税费1524 2.12土地增值税3税前净利润税前净利润-68304累计税前利润累计税前利润5所得税（所得税（25%）0 6税后净利润税后净利润124本报告是严格保密的。（方案三）（方案三）R=6R=6（超高层）：最大成本最大容积率（超高层）：最大成本最大容积率（100m100m），），在持有型物业在持有型物业最大化背景下最大化背景下，项目短期目标基本能够达成，且能收获最高的长期价值；，项目短期目标基本能够达成，且能收获最高的长期价

123、值；62832083020从现状看，突破限制，在商业价值最大化背景下，项目的财务表现较好，基本满足项目开发要求，与目标匹配度高。容积率定位容积率定位序号序号项目利润表项目利润表开发时间开发时间合计合计1经营收入经营收入79200 1.1销售收入79200 2经营成本经营成本80177 2.1土地地价14393 2.2前期工程费1100 2.3建筑安装工程费53057 2.4市政基础设施费1297 2.6政府部门规费1100 2.7不可预见费4524 2.8管理费用206 2.9销售费用1575 2.10销售税费2475 2.11土地增值税450 3税前净利润税前净利润-527 4累计税前利润累

124、计税前利润5所得税（所得税（25%25%）6税后净利润税后净利润125本报告是严格保密的。（方案四）（方案四）R=6R=6（超高层）：最大成本最大容积率（超高层）：最大成本最大容积率（100m100m），），在销售型物业在销售型物业最大化背景下最大化背景下，项目短期目标能够达成，但项目长期价值会有一定的贬损；，项目短期目标能够达成，但项目长期价值会有一定的贬损；容积率为6情况下，增加销售型物业面积，短期会有一定的现金流，资金周转率增强，但从长期价值看，会损失一定的商业价值。容积率定位容积率定位序号序号项目利润表项目利润表开发时间开发时间合计合计1经营收入经营收入88310 1.1销售收入883

125、10 2经营成本经营成本80072 2.1土地地价14393 2.2前期工程费1100 2.3建筑安装工程费52527 2.4市政基础设施费1297 2.6政府部门规费1100 2.7不可预见费4482 2.8管理费用204 2.9销售费用1740 2.10销售税费2734 2.11土地增值税497 3税前净利润税前净利润8238 4累计税前利润累计税前利润5所得税（所得税（25%25%）2059 6税后净利润税后净利润6178 126本报告是严格保密的。方案指标 表现基本指标严格规范要求局部突破，但控制高度最大范围突破最小成本最小容积率（100m）容积率3.44.666总建面 （万）6.28

126、.51111公寓（万）1.082.774.54.97写字楼（万）3.312.943.84.29商业 （万）1.812.832.81.88财务表现税前利润（万）-13048-6830-5278238税后利润 （万）6178税后成本利润率8%资金使用效率销售型物业单方投资（元/）8600710972507282销售型物业单方利润（元/）900239122502218与客户目标匹配度低一般高较高建筑美感及标识性低中高高几个核心前提1、商业物业价值最大化为项目开发基本原则，以获取长期升值价值；2、销售型物业最低要求能回收项目全部成本，此外能有盈余最好；3、资金使用效率较高，也即单方投入产出较高在商业价

127、值最大化，税前利润不为负且资金使用效率较高原则下，方案三在商业价值最大化，税前利润不为负且资金使用效率较高原则下，方案三（容积率为（容积率为6 6且商业面积为且商业面积为2.82.8万万（不含地下一层商业）为首选（不含地下一层商业）为首选容积率定位容积率定位127本报告是严格保密的。产品定位产品定位客户定位客户定位形象定位形象定位整体定位之二：客户定位整体定位之二：客户定位128本报告是严格保密的。客户定位客户定位商务公寓：昆明一般性投资客为主，区域有地缘性的小商务公寓：昆明一般性投资客为主，区域有地缘性的小型成长型企业客户为重要补充型成长型企业客户为重要补充商务（住）公寓商务（住）公寓商务（

128、住）公寓商务（住）公寓核心客户：核心客户：核心客户：核心客户：投资客为主，用于长期升值，短租租金回报投资客为主，用于长期升值，短租租金回报投资客为主，用于长期升值，短租租金回报投资客为主，用于长期升值，短租租金回报p特征：特征：短期租金导向、长期价值导向；p来源：来源：全市范围内投资客，可与投资商铺、住宅的投资客等相互转化；p需求：需求：高投资回报率、较低的进入门槛。重要客户：重要客户：重要客户：重要客户：小型办公客户，起步及成长型企业小型办公客户，起步及成长型企业小型办公客户，起步及成长型企业小型办公客户，起步及成长型企业p特征：特征：地缘型或产业依托型，短期自用、长期投资；p来源：来源：区

129、域周边大量的商务办公客户；p需求：需求：商务便利、办公形象、低总价、长期升值空间。129本报告是严格保密的。酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓核心客户：核心客户：核心客户：核心客户：省内中高端商务人群，用于商务、休闲使省内中高端商务人群，用于商务、休闲使省内中高端商务人群，用于商务、休闲使省内中高端商务人群，用于商务、休闲使用用用用p特征：特征：追求品质、要求形象、见多识广、城市精英、购买力强；p来源：来源：全省范围内的各型企业高管、企业主等；p需求：需求：高品质、配套完善、酒店式全方位的物管服务重要客户：重要客户：重要客户：重要客户：高端投资客，用于长期升值、短期高价租赁高端投资客，用

130、于长期升值、短期高价租赁高端投资客，用于长期升值、短期高价租赁高端投资客，用于长期升值、短期高价租赁p特征：特征：投资意识强、眼界开阔、重复购买、购买力强；p来源：来源：全市范围内的中高端客户，私企业主、公务员等；p需求：需求：区域长期升值空间、产品基于市场的高价值、高租价。客户定位客户定位酒店式公寓：全市范围的高端投资客为主，省内中高端酒店式公寓：全市范围的高端投资客为主，省内中高端商务人士为重要补充；酒店式服务，长期增值潜力是吸引其购买的主商务人士为重要补充；酒店式服务，长期增值潜力是吸引其购买的主要动因要动因130本报告是严格保密的。公寓客户形象描摹公寓客户形象描摹我们的公寓客户并非承受

131、能力较低的小户型自用客户，而是以看好物业增值和租金收益的技我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好物业增值和租金收益的技术性投资为主，终端使用客户多为周边成长型企业或企业中高管为主术性投资为主，终端使用客户多为周边成长型企业或企业中高管为主uu主流购买客群主流购买客群主流购买客群主流购买客群直接购买者以技术性投直接购买者以技术性投资客为主，看好区域发资客为主，看好区域发展前景带来的投资收益展前景带来的投资收益思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光uu终端使用客群终端使用客群终端使用客群终端使用客群终端使用者以周边成长终端使用者以周边成长型企业或区域的

132、企业中型企业或区域的企业中高管等为主高管等为主热爱工作，并懂得如何享受当下的生活热爱工作，并懂得如何享受当下的生活131本报告是严格保密的。产品定位产品定位形象定位形象定位客户定位客户定位整体定位之三：形象定位整体定位之三：形象定位132本报告是严格保密的。133形象定位形象定位央北央北 UBDUBD 首席首席 地铁上盖地铁上盖 商住标杆商住标杆133本报告是严格保密的。UBD体系体系升级商务产品升级商务产品升级商务形象升级商务形象升级商务配套升级商务配套升级商务服务升级商务服务134本报告是严格保密的。一个标识性强的建筑群一个标识性强的建筑群形态疏朗有致品质表现高端城市意象强烈135本报告是

133、严格保密的。一个全景会议室一个全景会议室136本报告是严格保密的。一个倍感尊崇的观光电梯一个倍感尊崇的观光电梯137本报告是严格保密的。一个休闲空中花园一个休闲空中花园138本报告是严格保密的。一个一个SKY CLUB139本报告是严格保密的。五星级酒店大堂五星级酒店大堂140本报告是严格保密的。高品质酒店式服务高品质酒店式服务141本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布142本报告是严格保密的。商业价值排序商业价值排序环城北路与北京路交汇处环城

134、北路与北京路交汇处北京路北京路环城北路环城北路6070元元/月月120-150元元/80-120元元/月月100元元/月月30-40元元/月月143本报告是严格保密的。关于轨道公司办公场地的思考关于轨道公司办公场地的思考建议设置在公寓顶层;独立入户144本报告是严格保密的。规划示意规划示意145本报告是严格保密的。定位的研究框架定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位分期及测算分期及测算规划排布规划排布146本报告是严格保密的。启动及分期策略启动及分期策略分两期开发，沿北京路一侧物业优先启动分两期开发，沿北京路一侧物

135、业优先启动北北京京路路长寿路长寿路一期一期二期二期p启动原则：启动原则：建立项目高端形象；充分表达地块价值城市商务主脉（北京路）；实现快速销售，以及价值溢价。147本报告是严格保密的。项目经济测算p土地按600万元/亩计算p前期工程费和市政配套费用分一年投入p建安工程费按不同物业形态分别取值计算；超高层建筑建安费用按高层建筑的1.3倍估算p政府规费每年按建面缴纳p公建配套成本不计序号序号项目名称项目名称计算依据计算依据单位成本（元单位成本（元/ /）1 1土地及大配套费土地及大配套费开发商指导价600万/亩2 2前期工程费前期工程费含设计、勘察、管理、招投标等121元/平米（按可售面积计）90

136、3 3建筑安装工程费建筑安装工程费各类物业分别计算3.1商务公寓 2000*1.326003.2写字楼4000*1.352003.3 商业3000*1.339003.4 地下2500*1.332504 4市政基础设施费市政基础设施费指导价250元/2505 5公建配套费用公建配套费用各类物业分摊之和0 6 6政府部门规费政府部门规费指导价223元/223 7 7不可预见费不可预见费2-6项的5%5%8 8管理费用管理费用8项的3%3%9 9财务费用财务费用 按银行贷款利息计算半年利率3.92% 1010销售费用销售费用销售额的33%1111销售税金销售税金营业税、城建费、印花5.55%1212

137、土地增值税土地增值税按销售收入预征税1%1%1313企业所得税企业所得税税前利润的25%25%动态测算的前提假设动态测算的前提假设成本假设成本假设148本报告是严格保密的。动态测算的前提假设动态测算的前提假设分期假设：项目基于市场实现为前提，确定公寓全部销售，商业、写字楼持有；整个项目分期假设：项目基于市场实现为前提，确定公寓全部销售，商业、写字楼持有；整个项目分建设期一年，公寓销售期半年，商业、写字楼经营期分建设期一年，公寓销售期半年，商业、写字楼经营期4040年年序序号号物业分期开发面积统计物业分期开发面积统计项目开发分期项目开发分期合计合计建设期建设期销售期销售期开发时间开发时间2011

138、2011年下年下20122012年上年上20122012年下年下20132013年上年上1 1公寓开发面积()450458000 37045 0 0 2 2写字楼开发面积()37975 7000 30975 0 0 3 3商业开发面积()2832028320 0 0 0 4 4地下开发面积()4650046500 0 0 0 开发面积合计()15784015784089820 68020 0 0 序序号号物业分期销售面积统计物业分期销售面积统计项目开发分期项目开发分期合计合计建设期建设期销售期销售期开发时间开发时间20112011年下年下20122012年上年上20122012年下年下2013

139、2013年上年上1 1公寓销售面积()45045 0 0 45045 0 2 2写字楼销售面积()0 0 0 0 0 3 3商业销售面积()00 0 0 0 4 4配套销售面积()00 0 0 0 销售面积合计()45045450450 0 45045 0 149本报告是严格保密的。动态测算的前提假设动态测算的前提假设租金假设：租金水平由市场实现水平决定；商业租金增长率随着经营阶段不同，呈阶梯状租金假设：租金水平由市场实现水平决定；商业租金增长率随着经营阶段不同，呈阶梯状递增，较为真实地反映了租金的时间价值；写字楼租金增长相对稳定，以恒定值递增递增，较为真实地反映了租金的时间价值；写字楼租金增

140、长相对稳定，以恒定值递增经营收益构成经营收益构成经营的租金收入经营的租金收入（4040年）年）资产产权期满的折现资产产权期满的折现收入收入影响因素假设前提租金租金增长率租金回报率根据市场调查和商业人士的访谈，当地市场以百货和超市为主要经营业态的租金约为50-60元/月，核心区域租金更高，且百货比超市的承租能力更高；中高档写字楼租金约为70-80元/月依据经验假定租金每3年有一次增长，商业经营初期处于养商阶段，租金增长较为缓慢，假定为5%；逐渐成熟后增长较快，假定为10%；随着业态的逐步优化，经营状况向好，租金增长加快，假定为15%；写字楼以5%的恒定增长率计依据经验值，经营第40年的租金回报率

141、达12%150本报告是严格保密的。销售收入及相关税费：公寓售价按当前价销售收入及相关税费：公寓售价按当前价1000010000元元/ /，半年价格增幅，半年价格增幅5%5%计算，销计算，销售收入售收入5.25.2亿，销售净收入亿，销售净收入4.84.8亿亿单位：万元序序号号物业销售收入计算表物业销售收入计算表项目开发分期项目开发分期合计合计建设期建设期销售期销售期开发时间开发时间20112011年下年下20122012年上年上20122012年下年下20132013年上年上1 1公寓销售收入521450 0 52145 0 2 2写字楼销售收入0000 03 3商业销售收入00 0 0 0 4

142、 4销售收入合计52145 52145 0 0 0 0 52145 52145 0 0 5 5营业税（5.5）28680 0 2868 0 6 6城市建设税（7）2010 0 201 0 7 7教育费附加（3）860 0 86 0 8 8土地增值税（1）5210 0 521 0 9 9销售税金合计3676 3676 0 0 0 0 3676 3676 0 0 1010销售净收入48469 48469 0 0 0 0 48469 48469 0 0 151本报告是严格保密的。商业经营收入及资产折现：商业商业经营收入及资产折现：商业4040年累计租金现值年累计租金现值5.25.2亿，产权期满资产售

143、价亿，产权期满资产售价折现折现0.30.3亿亿序序号号商业租金收入计算商业租金收入计算经营年份经营年份总计总计2013201320142014201520152050205020512051205220521 1超市单方租金超市单方租金505050 179 179 205 超市面积超市面积155001550015500155001550015500超市年租金超市年租金71683 930 930 930 3321 3321 3820 2 2百货单方租金百货单方租金606060 214 214 246 百货面积百货面积283202832028320283202832028320百货年租金百货年租金

144、157167 2039 2039 2039 7282 7282 8374 3 3折现率折现率11.08 1.17 17.25 18.63 20.12 4 4超市年租金现值超市年租金现值16334 930 861 797 193 178 190 5 5百货年租金现值百货年租金现值35812 2039 1888 1748 422 391 416 6 6累计租金现值累计租金现值52146 52146 2969 2749 2545 615 569 606 单位：万元4040年后商业资产折算年后商业资产折算租金收益租金收益8374 8374 租金回报率租金回报率12%12%折算售价折算售价69787 6

145、9787 折现率折现率20.12 20.12 售价现值售价现值3469 3469 序号序号商业租金价格计算商业租金价格计算经营年份经营年份2012013 3201620162019201920222022202520252028202820312031203420342037203720402040204320432046204620492049205220521 1租金增长率（租金增长率（3 3年）年）11.05 1.05 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 1.15 1.15 1.15 1.15 1.15 1.15 2 2超市单方租金超市单方租金5053 55 61 67 7

146、3 81 89 102 117 135 155 179 205 3 3百货单方租金百货单方租金6063 66 73 80 88 97 107 123 141 162 186 214 246 152本报告是严格保密的。写字楼经营收入及资产折现：写字楼写字楼经营收入及资产折现：写字楼4040年累计租金现值年累计租金现值4.94.9亿，产权期满资产亿，产权期满资产折现折现0.20.2亿亿序序号号商业租金价格计算商业租金价格计算经营年份经营年份20132013201620162019201920222022202520252028202820312031203420342037203720402040

147、204320432046204620492049205220521 1租金增长率租金增长率（3 3年）年）11.05 1.05 1.051.05 1.051.05 1.051.051.051.051.051.051.052 2写字楼单方租写字楼单方租金金70747781 85899498105109114120126132序序号号商业租金收入计算商业租金收入计算经营年份经营年份总计总计201320132014201420152015201620162050205020512051205220521 1写字楼单方租金写字楼单方租金707070 74 126 126 132 写字楼面积写字楼面积3

148、7975379753797537975379753797537975写字楼年租金写字楼年租金175523 3190 3190 3190 3349 5729 5729 6015 2 2折现率折现率11.08 1.17 1.26 17.25 18.63 20.12 3 3写字楼累计租金现值写字楼累计租金现值48631 48631 3190 2954 2735 2659 332 308 299 4040年后写字楼资产折算年后写字楼资产折算租金收益租金收益6015 租金回报率租金回报率12%折算售价折算售价50125 折现率折现率20.12 售价现值售价现值24912491 总计总计销售收入销售收入租

149、金现值租金现值售价现值售价现值公寓公寓4846948469商业商业55615521463469写字楼写字楼51122486312491项目总收入项目总收入155206155206484691007775960153本报告是严格保密的。投资估算：项目总投资投资估算：项目总投资9.89.8亿元，其中直接成本亿元，其中直接成本8.48.4亿元，间接成本亿元，间接成本1.41.4亿元，单方亿元，单方成本成本61896189元元/ /序号序号投资估算表投资估算表项目开发分期项目开发分期合计合计建设期建设期销售期销售期开发时间开发时间20112011年下年下20122012年上年上20122012年下年下

150、20132013年上年上1土地地价16500 16500 2前期工程费1002 501 501 3建筑安装工程费57616 31877 25739 4市政基础设施费2784 1392 1392 5公建配套费用0 6政府部门规费24839661517 7不可预见费3194 1065 1065 10658直接成本合计83579523013021310659财务费用63542118 2118 2118 10管理费用2507 83683683611销售费用1564156412销售税费3155 315513土地增值税521 521 14间接费用合计1410229542954819415总成本合计9768

151、15525533167925916单方投资成本（元/）6189总成本/总建面单位：万元154本报告是严格保密的。资金来源与运用：自有资金比例为资金来源与运用：自有资金比例为31%31%，主要依靠银行贷款维持项目运营，主要依靠银行贷款维持项目运营开发直接成本（万元）开发直接成本（万元）83579开发间接费用（万元）开发间接费用（万元）14102项目总成本（万元）项目总成本（万元）97681自有资金投入（万元）自有资金投入（万元）30000自有资金比例自有资金比例31%银行贷款（万元）银行贷款（万元）67681银行贷款比例银行贷款比例69%序号序号资金来源与运用表资金来源与运用表项目开发分期项目开

152、发分期合计合计建设期建设期销售期销售期开发时间开发时间20112011年下年下 20122012年上年上 20122012年下年下 20132013年上年上1资金来源资金来源 136145 8400052145 1.1销售收入52145 52145 1.2自有资金3000030000 1.3银行借款54000 54000155本报告是严格保密的。现金流量：在计算商业和写字楼现金流量：在计算商业和写字楼4040年经营收入和资产折现收入得情况下，本项目年经营收入和资产折现收入得情况下，本项目税后累计净现值为税后累计净现值为3.73.7亿，内部收益率为亿，内部收益率为58%58%基准折现率基准折现率

153、8%税后税后NPVNPV（万元）（万元）37043内部收益率内部收益率58%进入销售期，销售收入增加，当期现金流量由负转正处于建设期，没有物业销售，销售收入为零，因此现金流量为负156本报告是严格保密的。损益表：按照公寓当前售价损益表：按照公寓当前售价1000010000元元/ /，半年价格增长，半年价格增长5%5%计算，税后成本利润率计算，税后成本利润率5454；此价格下若要实现盈利，土地价格最高为；此价格下若要实现盈利，土地价格最高为26922692万元万元/ /亩亩小厂村项目利润表小厂村项目利润表项目直接成本（万元）83579项目间接成本（万元）14102项目总成本（万元）97681项目

154、总收入（万元）155206项目税前利润（万元）61202项目税后净利润（万元）45902税前销售利润率39%税后销售利润率29%成本利润率成本利润率47%47%当项目当项目总成本总成本= =销售收入销售收入时，核算出土时，核算出土地地价不能超过地地价不能超过26922692万元万元/ /亩，亩，否则不否则不能盈利能盈利1土地地价？2前期工程费1002 3建筑安装工程费57616 4市政基础设施费2784 5公建配套费用0 6政府部门规费2483 7不可预见费31948财务费用6354 9管理费用250710销售费用156411销售税费3155 12土地增值税521单位：万元157本报告是严格保

155、密的。经济测算核心结论经济测算核心结论1.1.在现有市场条件下，基准售价达到在现有市场条件下，基准售价达到1000010000元元/ /，要实现盈利，项目能，要实现盈利，项目能承受的最高地价为承受的最高地价为26922692万元万元/ /亩。亩。2.2.项目整体收益表现受持有性物业经营情况影响大，在写字楼及商业同项目整体收益表现受持有性物业经营情况影响大，在写字楼及商业同时持有情况下，仅仅销售型物业无法收回整体开发成本。时持有情况下，仅仅销售型物业无法收回整体开发成本。158本报告是严格保密的。房地产房地产企业融资企业融资现金其他速动资产房地产投资信托基金直接上市国内买壳上市海外上市股权合作引

156、进战略投资者引进战略投资者内部融资内部融资债务性融资债务性融资房地产企业融资方式构成房地产企业融资方式构成权益融资权益融资应收账款预收款上市融资联合开发联合开发房地产辛迪加房地产债券融资房地产信托房地产信托前沿货币合约租赁融资回租融资回买融资夹层融资出租房地产承租房地产银行贷款银行贷款非考虑范畴融资模式界定结合企业实力、操作难度、市场可行性及融资效率等角度进行考虑结合目前国内市场主要模式，重点介绍联合开发，引进战略投资者、银行贷款及房地产信托4种模式需要界定的几个关键点：1、对于企业内部融资方案，由于对企业经营情况不了解，非本次融资方式考虑范畴2、企业非上市企业，对于股票及债券类的融资不予考虑

157、3、房地产投资信托基金等创新型的融资模式在国内较少采用，对本案的可借鉴意义不大融资方案融资方案159本报告是严格保密的。渠道一：银行贷款渠道一：银行贷款银行贷款（房地产企业最普遍的融资方式）银行贷款（房地产企业最普遍的融资方式）内容内容房地产企业以土地、在建工程或者企业信用等作为抵押，向银行申请开发贷款的形式；1 1、土地抵押贷款：、土地抵押贷款：企业在获得土地使用权证以后，通过以该出让土地（协议出让土地不能抵押）使用权作为抵押，向银行申请贷款的方式，贷款比例按土地出让价格的一定比例（一般不超过50%）计算，贷款额度较低2 2、在建工程抵押贷款：、在建工程抵押贷款：即企业在开发过程中，以在建工

158、程作为标的，向银行申请贷款的方式，贷款额为在建工程估值的70%左右3 3、项目开发贷款：、项目开发贷款：企业在获得出让土地使用权后，通过企业信用担保向银行申请开发贷款（一般为项目投资额的60%-80%（不含地价）的方式，贷款额度高，适用于品牌企业，国企等对象对象企业和银行案例案例目前我国60%以上的企业主要采取的开发模式优点：优点：p开发风险小，融资效率高；p操作难度低，可行性高缺点：缺点：p受政策影响大与本项目的匹配度与本项目的匹配度项目总投资估算约为项目总投资估算约为8.868.86亿，扣除地价款亿，扣除地价款1.651.65亿，项目所需的开亿，项目所需的开发建设成本约为发建设成本约为7.

159、217.21亿，按照亿，按照70%70%的贷款比例，可获得的贷款金的贷款比例，可获得的贷款金额额5 5亿，从银行的角度，贷款额较低，亿，从银行的角度，贷款额较低，加上企业的国企背景，操加上企业的国企背景，操作可行性高，重点推荐作可行性高，重点推荐第3种方式下，企业的开发过程会与银行有一定程度的绑定。如：银行给企业贷款，但规定项目的购房者只能到该银行申请个人住房抵押贷款，企业的经营收入必须要经过银行指定账户进行监管融资方案融资方案160本报告是严格保密的。联合开发（在地价高企情况下逐渐星期的一种融资模式）联合开发（在地价高企情况下逐渐星期的一种融资模式）内容内容房地产企业通过资金合作联合开发项目

160、，或者一方提供土地另一方提供资金联合开发，以保证足够的资金用于完成项目的开发。联合开发双方对所经营地产项目都持有股份，也是一种权益融资的手法。对象对象主要是企业与企业之间的合作案例案例万科与中粮合作开发广州科学城项目：万科在不断扩大土地储备的同时，其资金链也备受考验。而引入总资产达7000多亿元的中粮集团作为战略伙伴，将可为其带来充足的现金流及土地储备。此次与中粮合作开发，打破了“万科在广州一直拿不到好地”的瓶颈；渠道二：联合开发渠道二：联合开发优点：优点：p开发灵活性大：企业可根据各自情况确定开发方式，收益分成按照合同约定到期履行，企业可根据自身经营状况及发展目标确定是否对对方股权进行回购；

161、条件条件 p开发规模及开发潜力大的地块p企业开发实例或资金实力较强p合理的收益预期与本项目的匹配度与本项目的匹配度本项目地块小，开发周期短，对投资方的吸引力较低，联合本项目地块小，开发周期短，对投资方的吸引力较低，联合开发模式与本项目的匹配度一般，作为一般性方案考虑开发模式与本项目的匹配度一般，作为一般性方案考虑融资方案融资方案161本报告是严格保密的。渠道三：引进战略投资者渠道三：引进战略投资者引进战略投资者引进战略投资者内容房地产企业出于资金的需求，引进战略投资者，主要是国外的投资基金，扩充房地产企业权益融资的渠道，提高企业融资能力的模式。经营业绩良好的房地产企业更能得到外国投资机构的投资

162、，融资能力较强对象企业和机构投资者案例优点：优点：p融资规模大，企业开发实力提升快机构投资者选择客户目标机构投资者选择客户目标p公司规模：资产规模在310亿元p项目规模：开发面积在2030万平，年竣工可销售面积在1020万平，年销售额在310亿元p城市选择：二三线城市；p成长型企业：在当地排在前几名，并且有影响力，p项目投资价值：地段、性价比、配套好p企业性质：已经改制的；p项目营销包装：包装需要一个详尽的商业计划，制作一份英文版信息项目管理团队素质：公司和所有主要人员做背景审查。与本项目的匹配度与本项目的匹配度项目规模较小，难以吸引机构投资者，但从长期考虑，可以项目规模较小，难以吸引机构投资

163、者，但从长期考虑，可以联合其他项目一起吸引机构投资者进入，提升企业开发实力，联合其他项目一起吸引机构投资者进入，提升企业开发实力，降低开发风险，降低开发风险，作为战略性方案考虑作为战略性方案考虑融资方案融资方案162本报告是严格保密的。渠道四：房地产信托渠道四：房地产信托房地产信托房地产信托内容房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用目的，对房地产信托资金进行管理，运用和处分的行为。目前国内采取的主要形式是集合信托计划（介于房地产信托与私募之间的一种形式）对象企业，信

164、托投资基金，大众投资者 案例万科十七英里优点：优点：p信托可以为房地产开发企业开发项目的全过程提供融资服务，并且综合财务费用较低，因此房地产信托是增强企业融资能力的重要途径。 2004年6月9日，深圳市万科房地产有限公司与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发（见图3）。该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。其贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照2.602亿元的融资规模，万科每年节约财务费用近400万元。 与本项目的匹配度与本项目的匹配度目前国内房地产信托尚未真目前国内房地产信托尚

165、未真正兴起，房地产信托计划也正兴起，房地产信托计划也仅仅限于少数综合实力强劲仅仅限于少数综合实力强劲的企业，且对于企业的资本的企业，且对于企业的资本操作及谈判能力要求高，具操作及谈判能力要求高，具体到本项目，资金要求不大，体到本项目，资金要求不大，依靠信托投资计划融资的必依靠信托投资计划融资的必要性并不明显，不予推荐；要性并不明显，不予推荐；融资方案融资方案163本报告是严格保密的。昆明轨道公司融资方案实施步骤昆明轨道公司融资方案实施步骤第一阶段：起步阶段第一阶段：起步阶段第二阶段：资金实力不断扩大第二阶段：资金实力不断扩大第二阶段：逐渐强大第二阶段：逐渐强大1、开发银行贷款2、开发组织联合贷

166、款1、各商业银行贷款2、信托机构贷款3、城市金融机构贷款发行公司债券1、政府注入资本金2、财政专项资金3、轨道建设专项资金公司以项目为标的招股引进战略投资资金1、发行股票2、资本运营增加的资金附：企业不同阶段融资模式164本报告是严格保密的。汇报结束，谢谢倾听！165本报告是严格保密的。附件：加息对项目的影响分析166本报告是严格保密的。股市上涨-食品等与居民生活息息相关的物价上涨，生活成本负担加重-流动性过剩、物价上涨预期增强本次加息的两大经济背景：缓解人民币升值预期，治理通胀预期本次加息的两大经济背景：缓解人民币升值预期，治理通胀预期房价处于高位消费品价格上涨-负利率使保证增值型需求进入楼

167、市-房价居高难下-股市交投活跃-流动性过剩推动行情上涨政策背景政策背景市场作用趋势预测对项目影响判断167本报告是严格保密的。加息对楼市影响的逻辑分析加息对楼市影响的逻辑分析加息影响开发商借贷资金成本上升、借贷资金成本上升、银行存款利率上升、银行存款利率上升、流动性收紧流动性收紧需求者资金紧张资金较宽松加快销售加快销售回笼资金回笼资金主动跟进主动跟进首套需求首套需求改善需求改善需求保值型需求保值型需求购买力较弱的暂时观望购买力较强、初期受影响小初期受影响较小价量平稳价量平稳跌跌多次加息后通常要到加息周期的后期，通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降房价开始明显下降加息初期单纯从加息对楼市的影

168、响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。初期对不同档次物业影响会有不同政策背景市场作用市场作用趋势预测对项目影响判断168本报告是严格保密的。从理论分析和以往加息所产生的影响来看，加息对房价的影响，更多的从理论分析和以往加息所产生的影响来看，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中体现在渐进加息的过程中1993年:经济增速达到该轮经济周期的顶峰，加息1次，抑制过热。2004年-2007年:经济进入新一轮上升周期，投资出

169、现过热趋势，为使经济降温，加息周期长达4年，连续加息10次。新一轮经济周期的开始本次加息距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌。因此，在加息初期，开发商应提前做好两手准备，应对持续加息。政策背景市场作用市场作用趋势预测对项目影响判断169本报告是严格保密的。对开发商的影响对开发商的影响融资成本融资成本现金流现金流心理预期心理预期影响分析影响分析对购房者的影响对购房者的影响购房成本购房成本机会成本机会成本心理预期心理预期政策

170、背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断170本报告是严格保密的。开发商影响开发商影响1 1：银行资金在开发商资金来源中占比约银行资金在开发商资金来源中占比约55%55%，加息和调控对开发，加息和调控对开发商资金状况影响较为显著商资金状况影响较为显著2007开发商来源于银行的金额和所占比例2010开发商来源于银行的金额和所占比例从占比来看，银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使得开发商银行贷款的成本增加。 限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额将减少，加剧开发商的资金紧张程度。刺激政策，信贷投放调控楼市，信贷收紧政策背景市场作用趋势预测趋势预测

171、对项目影响判断171本报告是严格保密的。开发商影响开发商影响2 2：从外资占开发商资金来源的比例来看，因加息而可能引发：从外资占开发商资金来源的比例来看，因加息而可能引发的热钱流入对开发商的作用并不大的热钱流入对开发商的作用并不大2010开发商来源于外资的资金额和所占比例递减趋势开发商资金来源中外资所占的比例十分小，而且呈现逐年递减的的趋势，因此加息所造成的热钱涌入，对缓解开发商资金状况的作用微乎其微。政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断172本报告是严格保密的。房企融资房企融资房企融资房企融资前景堪忧前景堪忧前景堪忧前景堪忧开发商影响开发商影响3 3：信托、资本市场、银行贷款等融资

172、渠道目前均受制于政策信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧渠道一：银行开发贷款渠道一：银行开发贷款渠道二：信托方式融资渠道二：信托方式融资渠道三：资本市场融资渠道三：资本市场融资银行多次紧缩开发贷款银监会：严格执行宏观调控 遏制房地产投机资质一般的开发商从信托渠道融资，利率水平也已高达15%17%；优质开发商需支付的成本也达到10%12%证监会表示已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部的意见。有关房地产企业资本市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。招商地

173、产、万科等地产企业的增发方案近期已被叫停。加息加息政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断173本报告是严格保密的。市场回暖开发商资金充裕市场下滑态势开发商影响开发商影响4 4：受市场需求下滑的影响，开发商资金来源分类指数已开始受市场需求下滑的影响，开发商资金来源分类指数已开始高位回落高位回落政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断174本报告是严格保密的。u前三季度土地出让金收入总额（105个重点观测城市 ）高达 1.17万亿，同比增长75.2%。开发商购买土地的金额大幅增加。u前三季度，全国商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9% u前三季度，全国房地产开发投资33511

174、亿元，同比增长36.4% 开发商影响开发商影响5 5：今年前今年前3 3季度，开发企业买地、投资支出大幅增长，季度，开发企业买地、投资支出大幅增长，销售收入销售收入增长明显落后增长明显落后，整体已入不敷出，整体已入不敷出2010年前3季度开发投资3.35万亿销售额3.19万亿买地金额1.17万亿政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断175本报告是严格保密的。对开发商的影响对开发商的影响融资成本融资成本现金流现金流心理预期心理预期影响分析影响分析对购房者的影响对购房者的影响购房成本购房成本机会成本机会成本心理预期心理预期政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断176本报告是严格保密

175、的。购房者影响购房者影响1 1：在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加成本明显增加9.29及新国五条：从10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠全国“一刀切”：首套：首付3成以上；2套：首付5成以上；3套：停止贷款商业贷款月供增加；公积金贷款月供增加；28个试点城市5年期以上公积金贷款利率上调10%贷款首付提高贷款首付提高契税提高契税提高加息加息月供增加月供增加购房成本购房成本政策背景市场作用趋势预测趋

176、势预测对项目影响判断177本报告是严格保密的。本次加息对购房成本的影响：本次加息对购房成本的影响：商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房成本直接增加购房成本（按揭30年）利率调整后调整后总房款100万100万最低首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率（85折计算）5.049%5.219%月还款额3778元 3852元 调整后月还款额增加74元商业贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）（按揭30年）利率调整后调整后总房款200万200万最低首付金额100万100万贷款金额100万100万按揭利率（1.1倍计算） 6.534%6

177、.754%月还款额6343元 6488元 调整后月还款额增加145元商业贷款二套房贷月供计算（以总房款200万为例）（按揭30年）利率调整后调整后总房款100万100万首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率3.87%4.05 %月还款额3289元 3362元 调整后月还款额增加73元公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）（按揭30年）利率调整后调整后总房款100万100万首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率3.87%4.455 %月还款额3289元 3528元 调整后月还款额增加239元开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市的公积金贷款首套房贷月供

178、计算（以总房款100万为例）注：共有包括北京在内的全国28个城市确定为试点城市注：以上均按等额还款计算政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断178本报告是严格保密的。9/299/29限购令对购房成本的影响：限购令对购房成本的影响：部分客户买不了房，符合条件的客户也因部分客户买不了房，符合条件的客户也因契税的调整也无形中增加购房的间接成本契税的调整也无形中增加购房的间接成本面积/家庭购房套数调整前调整后调整前后契税负担对比家庭唯一普通住宅，且面积90平 1%1%-个人购买住宅，面积90且144平1.5%3%假设总房款200万，调整后增加3万别墅 3%3%-9.29新政后，全国已有十余个城

179、市按新政对契税进行调整，各地税率标准、调整幅度不一，契税的调整对购房者的购房成本有直接影响，尤其对大户型的影响更为明显。以下为最新出台的重庆市交易契税调整政策，调整前后的税负变化对比如下：财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）1999-7-29个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）2008-10-22对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 财税201013号）2010-3-9对两个或两个以上个人共同购买90平方

180、米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。三部委发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财政部、国家税务总局 住房和城乡建设部）2010-9-29对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。与契税有关的房地产交易税历年调整变化情况：注：有关房屋面积的认定，调整前后有建筑面积和套内面积的区别政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断179本报告是严格保密的。购房

181、者影响购房者影响2 2：加息除了直接作用于购房者成本，还将使市场心态发生变化，加息除了直接作用于购房者成本，还将使市场心态发生变化，观望情绪（尤其是刚需）加重观望情绪（尤其是刚需）加重保值增值型保值增值型首次置业型首次置业型改善需求型改善需求型首付增加、月供增加首付增加、月供增加首付增加、月供增加部分推迟购房首付增加、契税增加、首付增加、契税增加、首付增加、契税增加、月供增加月供增加月供增加部分推迟购房随着投资回报率下降、随着投资回报率下降、随着投资回报率下降、银行利率由负转正，部银行利率由负转正，部银行利率由负转正，部分资金转存分资金转存分资金转存部分放弃购房需求类型需求类型影响评估影响评估

182、市场结果市场结果加息：06、07多次加息让人记忆犹新，本次出于对持续加息预期、使月供压力不断加大的担忧，部分打算购房者也可能暂时搁置购房计划； 加息同时释放了利率将由负转正、存款不会贬值的预期，吸引部分资金由楼市转向银行。市场观望情绪加剧市场观望情绪加剧需求进一步萎缩需求进一步萎缩政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断180本报告是严格保密的。9.27新政9.15加息12.20加息8.22加息7.21加息5.19加息3.18加息9.15加息9.15加息9.15加息9.27新政9.27新政9.27新政3.18加息3.18加息3 3. .1818加息加息5.19加息5.19加息5.19加息

183、7.21加息7.21加息7.21加息8.22加息8.22加息8.22加息12.20加息12.20加息12.20加息0707年加息影响回顾：年加息影响回顾：政策效果在加息后期开始明显体现，加上信贷政策的政策效果在加息后期开始明显体现，加上信贷政策的收紧，叠加效应使房地产市场陷入了长达一年多的低迷收紧，叠加效应使房地产市场陷入了长达一年多的低迷政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断181182本报告是严格保密的。9.27新政9.27新政9.27新政9.27新政9.15加息9.15加息9.15加息9.15加息3.18加息3.18加息3.18加息3.18加息5.19加息5.19加息5.19加息

184、5.19加息7.21加息7.21加息7.21加息7.21加息8.22加息8.22加息8.22加息8.22加息12.20加息12.20加息12.20加息12.20加息0707年加息影响回顾：年加息影响回顾：市场先后经历量跌价滞（市场先后经历量跌价滞（6 6个月）个月）- -量升价稳（量升价稳（3 3个月）个月）- -量量价齐跌（价齐跌（3 3个月）个月）- -量升价跌（量升价跌（4 4个月）价量齐跌个月）价量齐跌- -直至量价齐升、市场回暖直至量价齐升、市场回暖政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断183本报告是严格保密的。购房者影响购房者影响4 4：加息也将波及商业地产市场，使商用物业

185、需求客户购房成加息也将波及商业地产市场，使商用物业需求客户购房成本增加本增加 加息之后加息之后加息之后加息之后 加息之前加息之前加息之前加息之前“限购令”对住宅市场需求影响较大，但对商业地产无影响，部分受政策限制的客户可以将多余的资金转投商业地产市场；商业贷款利率调整增加月供成本、部分真实需求客户可能因资金压力而延缓购买；加息预期使投资型需求客户改变银行存款贬值的看法，可能将闲散资金由商业市场转向银行。政策背景市场作用趋势预测趋势预测对项目影响判断184本报告是严格保密的。政策背景市场作用趋势预测对项目影响判断对项目影响判断1 1、对项目开发过程中的影响较大：、对项目开发过程中的影响较大：由于

186、企业目前主要还是依靠商业银行贷款进行开发，因此，加息使项目的财务成本增加较明显2 2、对项目销售过程中的影响较小：、对项目销售过程中的影响较小：单价层面单价层面：昆明属于二线城市，目前房地产市场处于快速上升期，整体泡沫并不明显，因此，房价短期（2-3年）下降可能性小总价层面：总价层面：本项目主要为小户型公寓类产品（持有型物业，不受短期加息的影响），面积主要集中在40-60区间内，按照10000元/计算，总价控制在60万以内，加息后的月还款额（2311.2元）比加息前（2266.8元）多44.4元，增长并不明显注：按60万总价，首付3成计算客户层面：客户层面：项目未来将以投资客户居多，在经历多次调控后，投资客户对于市场抗压性大，在昆明这样的长期增长型市场上，投资客受加息影响较小对本项目的影响：对本项目的影响：项目属于商业金融用地性质，项目属于商业金融用地性质，“限购令限购令”对项目销售提供对项目销售提供利好，使购买住宅受限的客户向本项目转化；利好，使购买住宅受限的客户向本项目转化；“加息加息”的政策可能会导的政策可能会导致部分客户延缓购买，但整体影响较小，本次加息更多的还是体现在项致部分客户延缓购买，但整体影响较小，本次加息更多的还是体现在项目开发的财务成本增加上，对企业的融资能力及成本控制提出挑战目开发的财务成本增加上，对企业的融资能力及成本控制提出挑战185