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1、房地产估价理论与方法目录第一章房地产和房地产估价第二章房地产价格第三章房地产估价原则第四章比较法第五章成本法第六章收益法第七章假设开发法第八章长期趋势法第九章地价评估第十章房地产价格的影响因素分析第十一章房地产估价程序第一章房地产和房地产估价一、引言二、房地产的概念三、房地产的特性四、房地产的类型五、房地产估价的概念六、房地产估价的必要性房地产的概念房地产的整体概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分
2、离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%70%。房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。房地产的其他名称：land：地球的表面及上下垂直空间realestate：land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物realproperty：realestate+与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。土地的概念1、对土地的各种
3、定义：田地、地面；地球上陆地的表层，包括水域在内；土地是自然物、自然力或自然资源。2、房地产估价中的土地定义：横：面积大小、形状、四至；纵：地面、地上空间、地下空间。3、土地利用所受的限制：土地权利、相邻关系、土地使用管制4、对一块土地的基本认识：坐落；面积；形状；四至；地势；周围环境和景观；利用现状；产权状况；地质和水文状况；基础设施完备程度和土地平整程度；土地使用管制；其他。建筑物的概念1、建筑物的定义：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。2、对建筑物的基本认识：坐落；面积；层数和高度；结构；设备；装修；公共配套设施完备程度；平面布置；外观；建成年月；维修、保养及完损程度；利用
4、现状；产权状况；其他。房地产的特性1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、保值增值性房地产的类型按开发程度来划分的类型：1、生地；2、毛地；3、熟地；4、在建工程；5、现房第二章房地产价格的基础知识房地产价格的概念与形成条件房地产的供求与价格房地产价格的特征房地产价值和价格的种类房地产价格的形成条件房地产的有用性；房地产的稀缺性；房地产的有效需求影响房地产需求的因素1、该种房地产的价格水平；2、消费者的收入水平；3、相关房地产的价格水平；4、消费者的偏好；5、消费者对未来的预期影响房地产供给量的因素1、
5、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、开发商对未来的预期房地产的均衡价格均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。房地产的需求弹性和供给弹性房地产需求变化的百分比房地产的需求价格弹性=房地产人格变化的百分比某种房地产需求量变化的百分比房地产的需求收入弹性=消费者收入量变化的百分比房地产供给量变化的百分比房地产的供给价格弹性=房地产价格变化的百分比弹性数值的类型1、弹性数值大于1，富有弹性；2
6、、弹性数值小于1，缺乏弹性；3、弹性数值等于1，单一弹性；4、弹性数值无尽大，完全弹性；5、弹性数值等于零，完全无弹性房地产供求与价格之间关系的特殊性1、全国房地产总的供求状况；2、本地区房地产的供求状况；3、全国本类房地产的供求状况；4、本地区本类房地产的供求状况。地价与一般物价的不同1、生产成本不同；2、折旧不同；3、价格差异不同；4、市场性质不同；5、形成时间不同；6、供求变化不同房地产价格的特征1、房地产价格实质上是房地产权益的价格；2、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；3、房地产价格是在长期考虑下形成的；4、房地产价格一般是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。房地
7、产价值和价格的种类1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、原始价值、帐面价值和市场价值4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价格5、市场调节价、政府指导价和政府定价6、基准地价、标定地价和房屋重置价格7、土地价格、建筑物价格和房地价格8、总价格、单位价格和楼面地价房地产价值和价格的种类9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格10、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值11、实际价格和名义价格12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格13、起价、标价、成交价和均价14、保留价、起拍价、应价和成交价15、拍卖价格、招标价格和协议价格16、补地价第
8、三章房地产估价原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则合法原则1、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为依据；3、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；4、在其他方面，如评出的价格必须符合国家的价格政策。最高最佳使用原则具体内容：最佳用途；最佳规模；最佳集约度筛选程序：1、法律上的许可性；2、技术上的可能性；3、经济上的可行性；4、能否使估价对象的价值最大最高最佳使用原则估价前提的判断和选择当估价对象已做了某种使用，当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用估价时应根据最高最佳使用原则对
9、估价前提作出下列之原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：价报告中予以说明：1、保持现状前提；、保持现状前提；2、转换用途前提；、转换用途前提；3、装修改造前提；、装修改造前提；4、重新利用前提；、重新利用前提；5、上述情形的某种组合。、上述情形的某种组合。替代原则1、如果附近有若干相近效应的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象房地产的价格。2、不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效应的房地产价格的牵制。估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去过去现在现在现在未来未来未来未来估
10、价时点举例说明1、估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状态下的情形，是估价是最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如房地产的预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测，为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在建工程在不同估价时点下的估价1、估价时点为现在，估价对象为现在状况下的估价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少2、估价时点
11、为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少3、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。公平原则1、各方当事人均是理性的、精明的。2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格。3、估价人员要以专家的身份反复、精细地权衡价格。4、估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响。第四章比较法比较法的基本原理搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格比较法的基本原理1、比较法的概念和理论依据2、比较法适用的对象：具有交易性的房地产3、
12、比较法适用的条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易4、在比较法中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正比较法的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础(P105)4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格交易实例资料收集内容1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、交易情况。可比实例的选取1可比实例应与估价对象处在同一地区或是处在同一供求圈内2可比实例的用途应与估价对象的用途相同3可比实例的规模应与估价对象的规模相当4可比实例的档次应与估价对象的档次相当5可
13、比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7可比实例的成交日期应与估价时点接近8可比实例的交易类型应与估价目的吻合9可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格建立价格可比基础1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位交易情况修正1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易8、受债权、债务关系影响的交易买卖双方应负税费下价格
14、的计算1、卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方负担的税费2、买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方负担的税费某宗房地产交易，买卖双方在合同中某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方写明，买方付给卖方23252325元平方米，元平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5。则该宗房地产交易的正常成交价。则该宗房地产交易的正常成交价格为：格为：23252
15、325（1 17 725002500（元（元平方米）平方米）某宗房地产交易，买卖双方在合同某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方中写明，买方付给卖方26252625元平元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的价格的7 7，应由买方缴纳的税费为，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的正常成交价格的5 5。 则该宗房地产交易的正常成交则该宗房地产交易的正常成交价格价格为：为：26252625（1 15 5） 25002500（元平方米）（元平
16、方米）交易日期调整房地产市场的状况决定了不同时期房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价格水平，评估要求的房地产的价格水平，评估要求的是估价对象在估价时点的价格，是估价对象在估价时点的价格，可比实例的交易时期与估价对象可比实例的交易时期与估价对象房地产的估价日期（估价时点）房地产的估价日期（估价时点）往往有一定的差异，因此，应将往往有一定的差异，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，以调整为在估价时点时的价格，以符合估价时的市场行情，这种调符合估价时的市场行情，这种调整称交易日期调整。整称交易日期调整。某某个个可可比比实实例例房房地地产产2
17、0022002年年2 2月月1 1日日的的价价格格为为10001000美美元元平平方方米米，该该类类房房地地产产以以人人民民币币为为基基准准的的价价格格变变动动，平平均均每每月月比比上上月月上上涨涨0.20.2。假假设设人人民民币币与与美美元元的的市市场场汇汇率率20022002年年2 2月月1 1日日为为1 1美美元元8.268.26元元人人民民币币，20022002年年1010月月1 1日日为为1 1美美元元8.298.29元元人人民民币币。对对该该可可比比实实例例进进行行交交易易日日期期修修正正，修修正正到到20022002年年1010月月1 1日日的的价价格为：格为：10008.261
18、0008.26（1 10.20.2）8 883938393（人民币元平方米）（人民币元平方米）房地产状况调整1、区位状况调整：、区位状况调整：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（外）、临路状况、公共设施完备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。楼层、朝向等。2、权益状况调整：、权益状况调整：土地使用权年限、城市规划限制条件土地使用权年限、城市规划限制条件3、实物状况调整：、实物状况调整：土地土地：面积大小、形状、基础设施完备：面积大小、形状、基础设施完备程度（内）、土地平整程度、地势、程度（内）、土地平整程度、地势、地质水文状况地质水文状况建筑物
19、建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质构、设备、装修、平面布置、工程质量量等直接比较修正与调整公式估价对象价格=可比实例价格综合比准价格的求取方法1、平均数、平均数（1）简单算术平均数）简单算术平均数（2）加权算术平均数）加权算术平均数2、中位数、中位数3、众数、众数4、其他方法、其他方法第五章成本法成本法的基本原理房地产价格构成成本法的基本公式重新建造价格建筑物折旧现行商品房价格构成现行房屋折旧制度现行房屋完损等级评定标准 成成 本本 法法 (cost (cost approachapproach或或Contractors Contra
20、ctors method)method)，又又称称成成本本法法、逼逼近近法法、原原价价法法、承承包包商商法法或或重重置置成成本本法法，是是求求取取估估价价对对象象房房地地产产在在估估价价时时点点的的重重新新购购建建价价格格( (重重置置价价格格或或重重建建价价格格) )，扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象房房地地产产的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法，它它实实际际上上是是以以房房地地产产价价格格构构成成部部分分的的累累加加来来估估算算房房地地产产价价格格的的方方法法。成成本本法法求求得得的的价价格格叫叫积积算算价价格格。成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以
21、从卖方的角成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。度或买方的角度来考虑。 从卖方的角度考虑，从卖方的角度考虑，成本法的理论依成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方愿意接据是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格受的最低价格卖价，不能低于他卖价，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。为开发或建造该房地产已花费的代价。 从买方的角度考虑，从买方的角度考虑，成本法的理论依成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如发建造该房地产所需花费的代价，如果
22、高于该代价，他还不如自己开发建果高于该代价，他还不如自己开发建造造( (或者委托另外的人开发建造或者委托另外的人开发建造) )。成本法的适用对象和条件 一一般般而而言言，只只要要是是可可以以估估算算出出其其成成本本的的房房地地产产，都都可可以以采采用用成成本本法法估估价价。但但成成本本法法一一般般用用于于既既无无收收益益又又很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产的的评评估估，如如住住宅宅、学学校校、图图书书馆馆、医医院院、政政府府办办公公楼楼、军军队队营营房房、公公园园等等公公用用、公公益益房房地地产产，以以及及特特殊殊工工业业厂厂房房、油油库库、发发电电站站、码码头头、油油田田等等有有独独
23、特特设设计计或或只只针针对对个个别别用用户户的的特特殊殊服服务务体体系系而而建建的的房房地地产产的的估估价价。单单纯纯的的建建筑筑物物的的估估价价基基本本上上也也是是采采用用成成本本法法。另另外外，成成本本法法也也适适用用于于市市场场不不完完善善或或狭狭小小市市场场上上无无法法运运用用比比较较法法进进行行估估价价的的房房地地产产。此此外外，由由于于成成本本法法应应用用简简便便，也也广广泛泛应应用用于于一一些些特特殊殊目目的的的的估估价价，如如在在房房地地产产的的征征税税工工作作中中，法法庭庭解解决决房房地地产产权权益益纠纠纷纷中中都都经经常常采采用用成成本本法法估估价价。在在房房地地产产保保险
24、险及及赔赔偿偿中中通通常常也也采采用用成成本本法法估估价价，因因为为往往往往仅仅是是局局部部损损毁毁，从从而而必必须须使使其其恢恢复复到到原原有有的的设设计计、布布置置或或者者完完全全重重置置。成成本本法法还还经经常常用用于于市市场场比比较较法法和和收收益益还还原原法法的估价结果的验证。的估价结果的验证。由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。映房地产的市场价值。因为，房地产价格是由因为，房地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于各种因素综合作
25、用的结果，而非简单地取决于花费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不花费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定的误差。比如，对于过度开发的房地产，利用的误差。比如，对于过度开发的房地产，利用成本法评估的价格，往往要在一定程度上超过成本法评估的价格，往往要在一定程度上超过目前的市场价值。又比如，采用建筑物的重置目前的市场价值。又比如，采用建筑物的重置成本扣除折旧，
26、计算建筑物现值，使成本法的成本扣除折旧，计算建筑物现值，使成本法的估价结果具有一定的真实性，但房地产市场是估价结果具有一定的真实性，但房地产市场是不完全性市场，可能由于不完全竞争或信息不不完全性市场，可能由于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等，导致真实售价超过这个估价完备、不灵敏等，导致真实售价超过这个估价值。所以，成本法是有其局限性的，这也正是值。所以，成本法是有其局限性的，这也正是成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估，成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估，尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，再从房地产总价值中扣除建筑物价值估算土地再从房地产
27、总价值中扣除建筑物价值估算土地价格的缘故。价格的缘故。 要注意如下两个方面：一是要区分要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调
28、整。上调整。成本法主要适用于比较新的建筑物成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业建筑设备和工程造价等方面的专业知识。知识。成本法的操作步骤1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2、估算重新构建价格3、估算折旧4、求取积算价格房地产价格构成房地产价格构成1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售税费6、开发利
29、润成本法的基本公式1、积算价格=重新购置价格折旧2、新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润3、新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4、旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格建筑物的折旧某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该平方公里，取得该荒地的代价为荒地的代价为1 12 2亿元，将其开发亿元，将其开发成成“五通一千五通一千”熟地的开发成本和熟地的开发成本和管理费用为管理费用为2 25 5亿元，开发期为亿元，开发期为3 3年，年，贷款年利率为贷款
30、年利率为8 8，销售费用、销售，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地税费和开发利润分别为可转让熟地价格的价格的2 2、5 55 5和和1010，开发完，开发完成后可转让土地面积的比率为成后可转让土地面积的比率为6060。试求该荒地开发完成后可转让熟地试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价的平均单价( (假设开发成本和管理费假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入用在开发期内均匀投入) )。重新购建价格是假设在估价时重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。支出和应获得的利润
31、之和。重新购建价格1、重新构建价格的概念、重新构建价格的概念重新购建价格是估价时点的重新购建价格是估价时点的重新购建价格是客观的重新购建价格是客观的建筑物的重新构建价格是全新状况建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格下的价格，土地的重新购建价格是估价时点下的价格。是估价时点下的价格。2、重新构建价格的求取方式、重新构建价格的求取方式（1）重置价格又称重置成本）重置价格又称重置成本（2）重建价格又称重建成本）重建价格又称重建成本3、重新构建价格的求取方法、重新构建价格的求取方法单位比较法单位比较法分部分项法分部分项法工料测量法工料测量法指数调整法指数调整法建筑物的重新购建价格
32、有重置价格和重建价建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：格两种： (1)(1)重置价格又称重置成本，重置价格又称重置成本，是采用估价是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。新建筑物的正常价格。 (2)(2)重建价格又称重建成本，重建价格又称重建成本，是采用与估是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等
33、，按照估价时点时的建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为方式可形象地称为“复制复制”。重建价格进一。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水
34、平，重新建造与原建筑物完全点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。 通常重置价格要比重建价格低。通常重置价格要比重建价格低。建筑物的折旧建筑物的折旧估价上的折旧是指由各种原因所估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。行减价调整。在实际估价中，在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧
35、三个方面。折旧和经济折旧三个方面。建筑物折旧1、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧2、求取建筑物折旧的方法：年限法、实际观察法、成新折扣法、折旧方法的综合运用3、求取建筑物折旧应注意的事项：（1）应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别（2）应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为步可以归纳为4个方面：个方面：自然自然经过的老朽；经过的老朽；正常使用的磨正常使用的磨损；损；意外的破坏损毁；意外的破坏损毁；延延迟维修的损坏残
36、存。迟维修的损坏残存。功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。足所造成的失效成本。经济折旧经济折旧又称外部性折旧，是又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价
37、值损失，包括因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化城市规划改变、政府政策变化等。等。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。命。建筑物的自然寿命是指建筑物从建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验从竣工验收合格之日起预期产生的收收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数。人大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实
38、际经过年数建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。和有效经过年数。实际经过年数是建实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：可能长于实际经过年数：建筑物的建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；际经过年数相当；建筑物的维修养建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造护比正常维修养护好或经
39、过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；剩余经济寿命相应较长；建筑物的建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。济寿命相应较短。在成本法求取折旧中，建筑物的寿在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。济寿命。因此，有效经过年数经因此，有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命济寿命一剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过
40、年数在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命经济寿命,因为采用有效经过年数或因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。际情况。例如，有两座实际经过年例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年
41、数可以年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。调整后得到。某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积l00，有，有效经过年数效经过年数10年，单位建筑面年，单位建筑面积积的重置价格的重置价格500元，经元，经济寿命济寿命30年，残值率年，残值率5。试。试用直线法计算该建筑物的用直线法计算该建筑物的年年折旧额、折旧总额，并计算其折旧额、折旧总额，并计算其现值。现值。实际观察法不是直接以建筑物的有关年实际观察法不是直接以建筑物的有关年限限(特别是实际经过年数特别是实际经过年数)来求取建筑物来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程的折旧，
42、而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。旧总额。成新折扣法是根据建筑物的建成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建
43、成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：物的现值。其计算公式为：V = Cq式中：式中：q建筑物的成新建筑物的成新率率(%)。成新折扣法适用于同时需要成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略。计，但比较粗略。针对以上各种折旧方法所存在的针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧几种折旧方法确定建筑物的折旧额。对于采用不同方法所得出的额。对于采用不同方法所得出的
44、折旧结果，通过简单算术平均或折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。值的最后判定，这就是综合法。在估价实务上往往采用综合法，在估价实务上往往采用综合法，即先以耐用年限为基准计算折旧即先以耐用年限为基准计算折旧额，然后再依实际观察法进行修额，然后再依实际观察法进行修正，从而确定出折旧额。通过这正，从而确定出折旧额。通过这样的综合方法，能有效地克服各样的综合方法，能有效地克服各种方法所存在的缺点，并使之优种方法所存在的缺点，并使之优点得以发挥。点得以发挥。求取建筑物折旧的
45、方法，还可以分为综求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。在估加总法。这三种方法是从粗到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、和装修，因为它们的寿命不同，如基
46、础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。相加，便得到建筑物的折旧总额。某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为180万万元，经济寿命为元，经济寿命为50年，有效经年，有效经过年数为过年数为10年。其中，门窗等年。其中，门窗等损坏的修复费用为损坏的修复费用为2万元；装万元；装修的重置价格为修的重置价格为30万元，平均万元，平均寿命为寿
47、命为5年，已使用年，已使用3年；设备年；设备的重置价格为的重置价格为60万元，平均寿万元，平均寿命为命为15年，已使用年，已使用10年。残值年。残值率假设为零。试求其折旧总额率假设为零。试求其折旧总额。估价折旧与会计折旧的区别估价折旧与会计折旧的区别(1)估价上的折旧注意的是市场估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是折旧，而是“减价修正减价修正”；会计上；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。补偿或回收。(2)在会计上，在会计上，C为资产原值，不为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，随时间的变化而
48、变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。的值也不同。(3)在房地产估价中，并非所有在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的的建筑物折旧总量都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费建筑物折旧费和土地摊提费(土地土地取得费用的摊销取得费用的摊销)就属于会计上的就属于会计上的折旧。折旧。土地使用年限对建筑物土地使用年限对建筑物经济寿命的影响经济寿命的影响(1)建筑物的经济寿命应从建筑物竣工建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计
49、，建造期不应计入。验收合格之日起计，建造期不应计入。(2)建筑物的经济寿命早于土地使用年建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。算折旧。(3)建筑物的经济寿命晚于土地使用年建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。A、40 B、42C、48 D、50
50、 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35B、45C、48D、50某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）。A、37 B、40C、60 D、63现行商品房价格构成1、成本2、利润3、税金4、地段差价注：下列费用不计入商品住宅价格：（1）非住宅小区级的公共建筑的建筑费用（2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用现行房屋折旧制度现行房屋折旧制度经租房产根据房屋结构分为经租房产根据房屋结构分为4类类7等：等：1、
51、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构残值率残值率02、砖混结构一等、砖混结构一等残值率残值率2%3、砖混结构二等、砖混结构二等残值率残值率2%4、砖木结构一等、砖木结构一等残值率残值率6%5、砖木结构二等、砖木结构二等残值率残值率4%6、砖木结构三等、砖木结构三等残值率残值率3%7、简易结构、简易结构残值率残值率0 房房屋屋完完损损等等级级是是用用来来检检查查房房屋屋维维修修保保养养情情况况的的一一个个标标准准，是是确确定定房房屋屋实实际际新新旧旧程程度度和和估估算算陈陈旧旧贬贬值值额额的的重重要要依依据据。房房屋屋的的完完损损等等级级是是根根据据房房屋屋的的结结构构、设设备备、装装修修三三个个组组
52、成成部部分分的完好、损坏程度来划分的。的完好、损坏程度来划分的。(1)(1)完好房完好房 结结构构构构件件完完好好，基基础础未未出出现现不不均均匀匀沉沉降降；装装修修和和设设备备齐齐全全、完完好好，使使用用正正常常。或或虽虽个个别别分分项项有有轻轻微微损损坏坏，但但经经过过小小修修就就能修复的。能修复的。(2)(2)基本完好房基本完好房 结结构构基基本本完完好好，少少量量构构部部件件有有轻轻微微损损坏坏，基基础础出出现现不不均均匀匀沉沉降降但但已已稳稳定定；装装修修基基本本完完好好，油油漆漆缺缺乏乏保保养养；设设备备、管管道道现现状基本良好，能正常使用。状基本良好，能正常使用。 (3)(3)一
53、般损坏房一般损坏房 结结构构一一般般性性损损坏坏，部部分分构构部部件件有有损损坏坏或或变变形形，屋屋面面局局部部漏漏雨雨；装装修修局局部部破破损损、油油漆漆老老化化；设设备备、管管道道不不够够畅畅通通，水水卫卫、电电照照管管线线、器器具具和和零零件件有有部部分分老老化化、损损坏坏或或残残缺缺。这这类类房房屋，需要进行中修或局部大修，更换部件。屋，需要进行中修或局部大修，更换部件。 (4)(4)严重损坏房严重损坏房 房房屋屋年年久久失失修修，结结构构有有明明显显变变形形或或损损坏坏，屋屋面面严严重重漏漏雨雨；装装修修严严重重破破损损、油油漆漆老老化化见见底底；设设备备陈陈旧旧不不全全，管管道道严
54、严重重堵堵塞塞，水水卫卫、电电照照管管线线、器器具具和和零零部部件件残残缺缺及及严严重重损损坏坏。这这种种房屋，需进行大修或翻修、改建。房屋，需进行大修或翻修、改建。 (5)(5)危险房危险房 承承重重构构件件已已属属危危险险构构件件，结结构构丧丧失失稳稳定定及及承承载载能能力力，随随时时有有倒倒塌塌可可能能，这这类类房房屋屋，不不能能确保住用安全。确保住用安全。现行房屋完损等级评定标准现行房屋完损等级评定标准房屋完损等级根据房屋的结构、装修、房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备的完好损坏程度分为设备的完好损坏程度分为5类：类：1 1、完好房、完好房 十、九、八成新十、九、八成新2 2、基本
55、完好房、基本完好房 七、六成新七、六成新3 3、一般损坏房、一般损坏房 五、四成新五、四成新4 4、严重损坏房、严重损坏房 三成以下三成以下5 5、危险房、危险房 三成以下三成以下 现现对对一一建建筑筑物物进进行行评评估估，该该建建筑筑物物19941994年年6 6月月竣竣工工投投入入使使用用，建建筑筑面面积积10001000平平方方米米，砖砖混混结结构构，耐耐用用年年限限4040年年，当当时时建建筑筑造造价价为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积500500元元。20062006年年6 6月月对对该该建建筑筑物物进进行行实实地地勘勘察察，估估计计该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用3030年年，残
56、残值值率率为为2%2%，现现时时建建造造同同类类建建筑筑物物的的建建筑筑造造价价为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积10001000元元。试试用用所所给给资资料料估估计计该该建建筑筑物物在在20062006年年6 6月的单价和总价？月的单价和总价？有有一一房房地地产产，土土地地总总面面积积10001000平平方方米米，为为1010年年前前通通过过征征用用农农地地取取得得，当当时时每每亩亩花花费费1616万万元元，现现时时重重新新取取得得该该土土地地每每平平方方米米需需600600元元；地地上上建建筑筑物物总总建建筑筑面面积积20002000平平方方米米，于于8 8年年前前建建成成交交付付使使用
57、用，当当时时建建筑筑造造价价每每平平方方米米500500元元，现现时时造造价价同同类类建建筑筑物物每每平平方方米米需需10001000元元，估估计计该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用3232年年，残残值值率率为为5%5%。试试选选用用所所给给资资料料估估计该房地产的现时总价和单价计该房地产的现时总价和单价。 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为5050年年, ,有效经过年限为有效经过年限为8 8年。经调查测算年。经调查测算, ,现现在重新建筑全新状态的该建筑物的建造成在重新建筑全新状态的该建筑物的建造成本为本为800800万元（建设期为万元（建设期为2 2年，
58、假定第一年年，假定第一年投入建造成本的投入建造成本的60%60%，第二年投入，第二年投入40%40%，均，均为均匀投入）为均匀投入）, ,管理费用为建筑成本的管理费用为建筑成本的3%3%，年利息率为，年利息率为6%6%，销售税费为，销售税费为5050万元。开万元。开发利润为发利润为120120万元。又知其中该建筑物的墙万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为、地面等损坏的修复费用为1818万元；装修万元；装修的重置价格为的重置价格为200200万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，年，已使用已使用2 2年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为110110万元，万元，平均寿命为平均
59、寿命为1010年，已使用年，已使用8 8年。假设残值率年。假设残值率均为零。试计算该建筑物的折旧总额。均为零。试计算该建筑物的折旧总额。1、计算建筑物的重置价格：(1)建造成本800（万元）(2)管理费用8003%24（万元）(3)投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1(800+24)40%(1+6%)0.5-154.90（万元）(4)建筑物的重置价格8002454.9501201048.9（万元）2、计算建筑物的折旧额：(1)墙、地面等损坏的折旧额18（万元）(2)装修部分的折旧额2001/5280（万元）(3)设备部分的折旧费1101/10888（万元）(4)长寿命项目的折旧
60、额(1048.918200110)1/508115.34（万元）(5)该建筑物的折旧总额188088115.34301.34（万元）第六章收益法收益法的基本原理收益法的计算公式净收益资本化率剩余技术收益乘数法 收收益益法法又又称称收收益益还还原原法法、收收益益资资本本化化法法、投投资资法法或或收收益益现现值值法法，其其英英文文名名称称 为为 income income approachapproach或或 income income capitalization capitalization approachapproach，在在土土地地经经济济理理论论和和土土地地估估价价时时又又称称为为地地
61、租租资资本本化化法法。是是预预计计估估价价对对象象未未来来的的正正常常净净收收益益，选选用用适适当当的的资资本本化化率率将将其其折折现现到到估估价价时时点点后后累累加加，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法，采采用用收收益益法法估估价价求求得得的的价价格格称称为为收收益益价格。价格。 收益法的理论依据是经济学收益法的理论依据是经济学中的预期原理。预期原理说明，中的预期原理。预期原理说明，决定房地产价值的，是房地产决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益过去已获得的收益; ;具体地说具体地说房地
62、产的价格是基于市场参与房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状所投入的成本或过去的市场状况。况。收益法的适用范围 房房地地产产所所产产生生的的收收益益分分为为可可以以用用货货币币来来度度量量和和无无法法用用货货币币来来度度量量两两类类。收收益益法法适适用用于于有有收收益益或或有有潜潜在在收收益益，并并且且收收益益和和风风险险都都能能够够量量化化的的房房地地产产：如如商商业业、旅旅馆馆、餐餐饮饮、写写字字楼楼、公公寓寓、游游乐乐场
63、场、厂厂房房、农农地地等等房房地地产产；而而对对于于收收益益或或潜潜在在收收益益难难以以量量化化的的房房地地产产价价格格的的评评估估则则不不适适用用。如如：政政府府办办公公楼楼，学学校校公公园园、图图书书馆馆、博博物物馆馆等等公公用用、公公益益房房地地产产的的估价，收益法大多不适用。估价，收益法大多不适用。 收收益益法法还还可可用用来来检检验验市市场场比比较较法法和和成本法评估出来的价值的可靠性。成本法评估出来的价值的可靠性。收益法的基本原理1、收益法的概念和理论依据2、收益法适用的对象：有收益或潜在收益的房地产3、收益法适用的条件：是房地产的收益和风险都易于量化收益法的计算公式净收益按一定数
64、额递减的公式预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。净收益1、净收益的计算公式净收益=潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用2、不同收益类型房地产净收益求取3、实际收益和客观收益4、净收益流量的类型5、收益年限的确定资本化率1、资本化率的重要性2、资本化率的界定3、资本化率的实质4、资本化率求取的基本方法市场提取化累加法资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠投资收益率排序插入法投
65、资组合技术1、抵押贷款与自有资金的组合2、土地与建筑物的组合剩余技术1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术收益乘数法1、毛租金乘数法2、潜在毛收入乘数法3、有效毛收入乘数法4、净收益乘数法收益法运用举例P213例6-21；例6-22第七章假设开发法假设开发法的基本原理假设开发法的基本公式现金流量折现法和传统方法假设开发法计算中各项的求取假设开发法的基本原理1、假设开发法的概念和理论依据2、假设开发法适用的对象：有投资开发或再开发潜力的房地产估价3、假设开发法适用的条件：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场行情或供求状
66、况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值假设开发法的操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值假设开发法的操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值假设开发法的基本公式1、最基本的公式待开发房地产
67、的价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费2、按估价对象细化的公式3、按开发后的经营方式细化的公式现金流量折现法和传统方法1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同3、在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。
68、假设开发法运用举例P237例7-1；例7-2；例7-3；例7-4；例7-5第八章长期趋势法长期趋势法的基本原理数学曲线拟合法平均增减量法平均发展速度法移动平均法指数修均法长期趋势法的功用长期趋势法的基本原理1、长期趋势法的概念和理论依据2、长期趋势法适用的对象和条件（1）要求拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料；（2）要求所掌握的历史价格资料真实、可靠。长期趋势法的操作步骤1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠。2、整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们排成时间序列，画出时间序列图；3、观察分析这个时间序列
69、，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式。4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。长期趋势法的功用1、用于收益法中对未来净收益等的预测2、用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力4、用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等第九章地价评估路线价法城市基准地价评估宗地价格评估和基准地价修正法高层建筑地价分摊与土地占的份额的确定地租理论和地租量的计算路线价法的基本原理1、路线价法的概念2、路线价法的理论依据3、路线价法的计算公式4、路线价法适应的对象和条件主要适用于城市
70、商业街道两侧土地的估价运用路线价法估价的前提条件是，道路较规整，各宗土地的排列较整齐。路线价法的操作步骤1、划分路线价区段；2、设定标准深度；3、选取标准宗地；4、调查评估路线价；5、制作深度价格修正率表和其他价格修正率表6、计算临街各宗土地的价格城市基准地价评估1、确定基准地价评估的区域范围2、划分地价区段3、抽查评估标准宗地的价格4、计算区段地价5、确定基准地价6、提出基准地价应用的建议和技术高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定1、高层建筑地价分摊的意义2、可供选择的分摊方法（1）按建筑面积进行分摊（2）按房地价值进行分摊（3）按土地价值进行分摊第十章房地产价格的影响因素对影响房地产价格因
71、素的几点认识：1、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的；2、各种影响房地产价格的因素，影响房地产变动的程度是不尽相同的；3、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的；4、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。房地产价格的影响因素1、自身因素2、环境因素3、人口因素4、经济因素5、社会因素6、行政因素7、心理因素8、国际因素9、其他因素第十一章房地产价格程序1、获取估价业务；2、受理估价委托及明确估价基本事项；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、交付估价报告；10、估价资料归档
