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1、大亚湾市场调查报告2013年9月29日宏观市场大亚湾楼市区域重点在售项目22第页宏观市场33第页大亚湾印象n世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极n众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高n优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞n人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市宏观市场分析44第页大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势，当地产业人群具备强悍的综
2、合消费能力和房产消费能力大亚湾宏观经济发展大亚湾现有人口15万，流动人口6.7万，产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，2020年常住人口可达35万，包括房产、商贸在内的第三产业未来发展潜能巨大！宏观市场分析2012年大亚湾全区生产总值实现440.8亿元，增长10.5%，经济继续保持平稳较快发展。2012年全区工业总产值1660.5亿元，增长11.7%，支柱产业石化产业产值1316亿元，增长17.4%。固定资产投资方面，2012年实现146.5亿元，增长21.6%；其中工业投资完成67.2亿元，增长16.9%；房地产开发投资完成61亿元，增长71.2%。城市片区居住用地面积（公顷）常
3、驻人口（万人）常驻人口密度（人/公顷）新中心片区248.27.69103.5澳头旧城片区343.110.62154.6霞涌片区178.95.57124.5西区片区35911.1249.8合计1129.2352020年大亚湾规划人口情况数据来源：惠州市统计局455第页宏观市场分析大亚湾产业规划布局1.世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极。2.众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高。3.优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞。4.人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务
4、业等第三产业的崛起。第三产业的重点发展第三产业的重点发展，依托石油板块的崛起，奠定惠州南部，依托石油板块的崛起，奠定惠州南部“滨海新区滨海新区”基础基础66第页“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。n东区：高标准打造的世界级石化工业基地，随着中海壳牌南海石化项目、中海油炼油项目的相继建成投产，目前年工业生产总值逾300亿n中区：以行政、商务、金融为发展方向，凸显滨海城市特色，承担并完善城市功能的核心区域n西区：主要发展电子、汽车零部件产业，住宅项目集中开发
5、区域，大亚湾产业基地的后花园n港区：以惠州港为基础，重点发展港口物流业，加上和记黄埔的参资入股，惠州港进入崭新发展阶段n黄金海岸旅游区：包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山和五大景区将该区域建设成集旅游观光、购物、休闲度假与一体的服务一流、景色优美的区域性旅游胜地宏观市场分析大亚湾产业规划布局五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业77第页宏观经济持续发展与产业结构优化聚集产业人群，为房地产发展奠定基础宏观市场分析小结88第页30分钟接轨深圳，驱动深惠经济发展，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地大亚湾经济技术开发区地铁3号线大亚湾一级辐射
6、地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速深汕高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展大亚湾交通规划解析东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需
7、3小时。区域交通分析东部沿海高速厦深高速铁路99第页1990年深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖1999年滨海大道开通，改变了南山、蛇口2006年深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展深圳土地日益稀缺空间受限大亚湾承接深圳产业转移交通带动区域发展09年，东部沿海高速地铁3号线延长线厦深铁路的开通从深圳迁出的人口、产业、资金、物流1010第页大亚湾楼市1111第页片区宗地号地址占地面积土地用途使用年限容积率率%建筑密度()绿化率率%起始价（万）成交价（万）日期竞得人大亚湾惠湾地交网(告)字2013002号大亚湾西区响水河地段28000住宅、商业用地住宅70年、商业40年3.225%30%3,97
8、6.0039762013/2/516:00惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字2013003号澳头猴仔湾地段（中心南区）8104居住703.530%1,928.0019282013/2/2617:00深圳市德胜房地产投资有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字2013006号西区新寮地段（原西区科技园范围）124490商业、住宅702.830%28,500.00285002013/3/417:00惠州市银河系实业有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字2013004号西区老畲22611居住701.03.725%3,060.0030602013/3/417:00惠州大亚湾东圳房地产有限公司大亚
9、湾惠湾地交网(告)字2013020号西区樟树浦42164居住703.325%30%6,240.276240.2722013/5/316:00惠州市林懋房地产开发有限公司2013年1月至8月大亚湾土地成交商住用地12宗，总占地面积334834平米。其中大亚湾西区成交7宗，占地为264938平米。大亚湾房地产市场供求解析大亚湾楼市分析|土地市场数据来源：惠州市国土局1212第页片区宗地号地址占地面积土地用途使用年限容积率率%建筑密度()绿化率率%起始价（万）成交价（万）日期竞得人大亚湾惠湾地交网(告)字2013023号西区大喜街大山塘6650综合40505.6128505.61282013/6/5
10、16:00惠州市佳胜贸易有限公司大亚湾惠湾地交网(告)字2013024号澳头中心北区61792住宅703.225%30%8,867.158867.152013/6/1416:00惠州市君跃房地产开发有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字2013003号西区上杨2000住宅、商业住宅70年、商业40年5.34244242013/7/2316:00惠州大亚湾灿意房地产开发有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字2013002号西区上田24000住宅、商业住宅70年、商业40年3.225%303,422.403422.42013/7/2316:00惠州大亚湾天福宏房地产有限公司大亚湾惠湾公易土（告）字201300
11、4号西区上田大岭村15023商业、住宅剩余商业21年，住宅51年1,056.121056.122013/7/2516:00惠州大亚湾伟宏置业有限公司大亚湾房地产市场供求解析大亚湾楼市分析|土地市场数据来源：惠州市国土局121313第页大亚湾楼市分析|二级市场2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亚湾区供应量98.89万平米，同比下降53%;商品房成交预计90.35万平米，与11年基本持平;（2012年供求比为1.1）大亚湾历年供求变化走势图大亚湾房地产市场供求解析数据来源：惠州市统计局惠州市房管局1414第页大亚湾楼市分析|二级市场大亚湾房地产市场供求
12、解析数据来源：惠州统计尿 惠州房管尿数据来源：惠州市统计局惠州市房管局大亚湾2013年1-8月商品房销售152.11万平米，同比上涨131.93%，成交金额75.09亿，同比上175.30%，成交均价5000元/平米，同比上涨27.06%。今年上半年成交主力集中在低价项目，导致价格结构性下跌。但下半年受华润小径湾、海景城等高价项目拉动，呈量价齐涨态势，成交价格一路飙升至6484元/平米。2013年1-8月，大亚湾预售商品房226.88万平米，平均供求比1.49，整体市场供大于求。今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。楼市升温，下半年量价齐涨，成交价格逐渐升高1515第页御玺山太东时尚
13、岛花样年花郡郎钜兄弟年华皇庭波西塔诺灿邦国际广场亿嘉菁华园海天阳光花园海伦堡爱ME城市澳头版块四洲蜜方合生滨海城海景城新园华府四季花语雅苑蓝湾半岛枫丹白鹭园蓝湾星宸花园龙光天悦龙庭皇庭玛丽的城堡阳基春风里中央公园中心区版块DADA的草地新华联广场金沙世纪城纳威人的幸福三远大爱城西区版块美泰天韵龙城一品凯南莱弗城阳光圣菲翡翠山绿洲花园千禧嘉园月半弯二期曦悦卓越东部蔚蓝海岸爱琴海德州城聚泰启程锦地繁花秋谷乐8街区大亚湾片区分为西区、中心区、澳头三大板块，其中澳头板块偏向投资度假，存在一些刚需盘。在售项目33个已知待售项目约3个刚需群刚需群投资度假群投资度假群刚需投资群刚需投资群区域在售/待售项目分
14、布状况太东明月湾大亚湾楼市分析|二级市场1616第页目前大亚湾片区供应体量达1838万，供应套数达104396套，未来几年开发量继续增加，市场去化速度面临巨大的竞争压力。从各片区供应情况可知，西区以刚需两三房为主；中心区占据行政核心以刚需投资性一房至三房为主，部分别墅产品；而澳头拥有海港码头海景资源，多以投资度假型一房至两三房为主，部分别墅产品。西区与中心区价格在4000-5500元/，别墅价格在11000元/；澳头洋房价格在3800-8800元/（部分带精装），别墅价格在14000元/。整体价格受区位、配套及景观资源差距拉大。大亚湾楼市分析|二级市场后续供应量大，西区竞争愈演愈烈，霞涌、澳头
15、市场火热大亚湾未来供应解析1717第页大亚湾楼市分析小结2013年1-8月，大亚湾商品房供应226.88万平，成交152.11万平，供求比为1.49，整体市场供大于求；2013年1-8月，大亚湾商品房成交金额75.09亿，成交均价5000元/平米；后续市场供应量大，西区竞争激烈，受华润小径湾项目热销拉动，霞涌市场火热，成交均价上扬。今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。大亚湾楼市小结土地市场二级市场2013年大亚湾土地市场持续升温，西区土地市场活跃，成为区域土地市场最热片区；1818第页区域重点在售项目1919第页龙光城项目概要开发商：惠州大亚湾东圳房地产有限公司项目数据占地面积:1
16、710000平方米建筑面积:5000000平方米，容积率1.10物业类型住宅、写字楼、酒店、公寓主力户型44一房135三房和200以上别墅价格区间4000-9600项目动态龙光城二期37-42平公寓单位在售，毛坯总价17万/套起；另有270-300玺悦墅在售，均价9600元/平，5月开盘大卖500多套。1、产品情况：u整盘以高层以及别墅为主。u高层以低价走量的方式销售。u住宅社区大，配置多吸引客户，同比同区产品价格较低。2、销售情况：2013年5月推出500多套高层住宅，前期认筹700多位客户，开盘3天，全货扫空，以低价策略吸引客户。3、客户定位：以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客
17、户，少部分本地客户。1栋3栋2栋4栋2020第页价格分析起价5000/元均价5500/元最高价15000/元折扣及促销现场购房抽奖，灵活首付付款方式，可以首付1成，垫付2成，一年内付清。2121第页户型分析户型点评优点：户型方正，空间结构人性化，布局适度。采光通风优良，户型通透。套内面积较大。（套内面积70多平方，建筑面积44.平方。）缺点：按实际建筑面积算价格7000多一平方。价格反差较大，让客户有购买抗性。44平米一房一厅2222第页户型分析117平米三房二厅户型点评优点：户型规整，空间结构人性化，布局适度。采光通风优良，户型通透。赠送面积多。缺点：入户花园作用不大。其中有一卧室面积相对较
18、小。影响整体格局。2323第页样板间高层卧室样板间卧室装修设计过为拥挤，影响整体格局。高层厨房样板间空间狭小，门口赠送的阳台起不了对销售的推动作用。2424第页御玺山项目概要开发商：惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司项目数据占地面积:32390平方米建筑面积:287630平方米容积率6.90物业类型高层主力户型69至113两房价格区间4200-5200元/项目动态御玺山现在主售5、7、9栋房源，户型为68-113平米2房3房，高实用率，2房可改3房，折后均价5300元/平米，购房可享9折优惠。一期1-9栋将于14年10月份交楼。1、产品情况：u户型面积区间约为69-113，2房和3房，部分2房可改三房
19、。u现在现在主售5、7、9栋。2、销售情况：2013年5月1日开盘，大卖140套房源，后续持续销售以原方案，中间推出过1栋特价楼，不分楼层不分朝向，一口价4680。（但销售一般）3、客户定位：以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。2525第页价格分析起价4680/元均价5200/元最高价5700/元折扣及促销购房可享受9折优惠。1次性可享受8折优惠。价格优势很重要。(此楼盘可售房源有限）2626第页户型分析77.51户型户型点评优点：双阳台设计。人性化配合居住。缺点：卫生间门口正对卧室。户型不够规则。2727第页户型分析81.82户型户型点评优点：三阳台设计，人性化
20、居住环境。赠送面积较大。户型较为方正。缺点：主卧没配备卫生间。房间偏小，分配不够均。2828第页户型分析华辉铭铸:第六七幢标准层A型三房二厅二卫137.12户型点评优点：厨房配有生活小阳台，科学性设计。多阳台，整体赠送面积高。缺点：卫生间门口正对卧室。户型朝东，朝向不好。N2929第页新华联广场项目概要开发商：惠州市新华联嘉业房地产开发公司项目数据占地面积占地面积:254000平方米建筑面积建筑面积:949000平方米容容积积率率3.30物业类型塔楼高层主力户型80135五星总统套房价格区间均价5000元/项目动态新华联广场在售80-1352-4房，均价5000-5200元/。部分100纯南2
21、房4380元/，一期部分楼王单位80、135二房、四房折后均价5400元/，购房具体折扣现场洽谈。1、产品情况：u在售的房源面积大概在80-135,2房-4房户型。u房源均为特价房，单价基本在4400左右。u结拥速度很快。2、销售情况：现在的销售处于一个赤销期，基本稳定在每周10套左右，现场客户已经没有往常的多。3、客户定位：以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳自住客户，少部分本地客户。3030第页价格分析起价4500元/均价5000元/最高价5700元/折扣及促销联动公司点数4.5%加现金奖，两房2000，三房3000.（每周可能不定时调整现金奖）保持光速结佣。3131第页户型分析88户
22、型户型点评优点：赠送面积相对较多。价格便宜。这种户型都走低价格路线，不分朝向，不分楼层，一口价销售。缺点：户型不够通透，通风较差。格局比较奇特，不规则。3232第页户型分析100户型户型点评优点：空间布局合理，功能区分布科学。户型方正缺点：厨房相对较小。3333第页户型分析135户型户型点评优点：户型结构合理，空间结构人性化，布局适度。缺点：主卧和次卧区分不均匀，面积差不多，体现不了主卧的存在。赠送的空中花园作用不明显。3434第页样板间客厅采光不是很好。客厅装修简约，体现实用面积还算挺大的。343535第页卓越东部蔚蓝海岸项目概要开发商：卓越集团项目数据占地面积占地面积:773316平方米建
23、筑面积建筑面积:2000000平方米容容积积率率1.10物业类型住宅、别墅高层、景观居所主力户型135-386三房和别墅。价格区间4900-5600卖点户型面积为147、172、386三种大户型产品，现正接受诚意登记中，交纳1万诚意金，开盘抵3万。具体开盘时间待定。1、产品情况：u户型面积172、386户型属于复式单位。u洋房在售135-1564房。u“香熙墅”组团在售249-458平米2、4、5拼别墅，折后价190万/套起。2、销售情况：洋房已经是销售到尾货阶段。现正认筹别墅以及加推复式楼。3、客户定位：以深圳客户为主，少量本地客户。3636第页价格分析起价4600元/均价4800元/最高价
24、15000元/折扣及促销交纳1万诚意金,，持续8折团购优惠。3737第页户型分析135户型点评优点：户型方正缺点：卧室对着卫生间，这个设计稍有缺陷。3838第页户型分析157户型户型点评优点：全套间设计。缺点：户型不方正。户型较不通透。3939第页样板间客厅因朝向问题，采光不是特别好。房间床太大，不匹配房间，显得房间稍小。4040第页海伦堡爱ME城市项目概要开发商：惠州市海伦堡房地产开发有限公司项目数据占地面积占地面积280000平方米建筑面积建筑面积1020000平方米容容积积率率3.36物业类型塔楼高层主力户型72105二-三房价格区间4700-5600项目动态海伦堡爱ME城市预期于6月开
25、盘，预计首批将推1-3栋73-105平米二、三房，现认筹可享受2000抵20000的优惠，现诚意登记中。1、产品情况：u户型面积区间约为72-1052房至3房。u当期户数765户。2、销售情况：现在在认筹阶段，认筹的效果还不错。3、客户定位：刚需本地客与深圳可各占一半。404141第页价格分析起价4700均价4800最高价5600折扣及促销首付一成,开发商垫付二成,免息一年。414242第页户型分析72-73户型户型点评户型方正实用，空间布局合理，利于规划。独立厨房，免受油烟侵扰。厨房和餐厅相连通，方便就餐。4343第页户型分析105户型户型点评优点：户型方正实用，空间布局合理，利于规划。横厅
26、设计。空间感好4444第页样板间卫生间卫生间过于简陋。书房因书房设计在室内，采光相对较差。4545第页金沙世纪城项目概要开发商：惠州大亚湾中联置业有限公司项目数据占地面积占地面积:162635平方米建筑面积建筑面积:700000平方米容容积积率率3.50物业类型塔楼高层主力户型53-143一房至四房价格区间5500-6800卖点建筑形象高端、地段好1、产品情况：u53平方的一房2厅设计。u87平方的可以两房改3房。u147平方的4房。2、销售情况：现在还处于认筹阶段。3、客户定位：深圳投资客，以及本地投资客。4646第页价格分析起价5500均价6200最高价6800折扣及促销首付1成的低首付促销活动4747第页户型分析户型点评优点：单价低，自住投资两相宜。缺点：相对一般家庭不适合，只适合单身人士。58平方户型4848第页户型分析户型点评：户型点评优点：实用面积较多，可以2房改3房（2+1）户型。84平方户型4949第页户型分析户型点评：户型点评优点：实用面积较多，可以3房改4房（3+1）户型。130-136平方户型5050第页户型分析户型点评：户型点评优点：实用面积较多，准4房户型。采光好。格局方正缺点：通风效果较差。143平方户型
