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1、2012年3月两会开幕后，各方代表“剑指”房地产，为走势已显扑朔迷离的房产市场再添寒意。两会期间温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。合理房价到底应该是多少，这显然成为开发商和购房者的未解难题，在这样一个高低未定、左右为难的端口，2012年重庆春交会在重庆南坪国际会展中心启幕，这无疑是在新近扑朔迷离的房地产市场中队重庆楼市的试水时机。据了解，本届春交会有三家银行参展，其中首套房贷优惠低至8.5折。此外，住房公积金管理中心也设展房交会现在，为购房者答疑，组合贷成为市民关注热点。一、一、2012年重庆春季房交会总体特征年重庆春季房交会总体
2、特征1、参展数量规模历届之最。、参展数量规模历届之最。本届房交会参展规模为历届之最，共有参展企业177家，其中房地产开发企业141家，中介机构14家，媒体19家。本届春交会还吸引了渝北、江津等区县政府展示区域形象，市住房公积金及另外3家金融服务机构（中国银行、重庆银行、重庆中德住房储蓄银行）也设立展位为市民提供专业化的购房金融咨询服务。2、近、近10家房企未参加房交会家房企未参加房交会本届春季房交会，金科、保利、华润、中冶等企业均未参加，其主要原因为与各项目推盘节奏有关。如金科今年上半年项目相对较少，而保利更是对房交会一直不是很热衷，喜欢按照自己的节奏来走。保利香雪、江上明珠、港湾国际在3月持
3、续热销，不愁卖也是其原因之一。从2011年秋交会开始，重庆房交会便取消了税费优惠政策，在今年的春交会上，此前一直盛传的促进刚需购房的优惠政策，也仍然没有下文，这也可能使得开发商对于房交会的热情急剧下降。3、新建商品住宅成交量同比下跌，二手房涨，价格均跌、新建商品住宅成交量同比下跌，二手房涨，价格均跌2012年春交会新建商品住宅成交面积20.66万方，较去年秋交会出现下跌，二手房成交量出现了上涨，共成交5.77万方；新建商品住宅价格6602元/，环比下跌2.7%，受市场放量的影响较明显。二手房成交均价4315元/，与上届秋交会相比出现下跌，跌幅为8.64%。由于开发商加大优惠力度，加上集中放量的
4、影响，价格出现下跌在情理之中。二、春交会扫描二、春交会扫描1、成交扫描、成交扫描2012年春交会共成交商品房2988套，比上届秋交会增加306套，增幅为11.41%；成交建面28.43万方，比上届秋交会增加3.03万方，增幅为11.93%；但本届春交会成交均价出现明显下跌，6257元/的成交均价较秋交会有所下降，降幅为6.62%。从2012年春交会总体成交来看，成交量较2011年秋交会有所上扬，成交套数、成交建面增幅均超10%,但从成交均价来看，却出现明显下跌，跌幅为6.62%。据分析，主要有以下几点原因：1、开发商在去年年底到今年一季度采取“以价换量”的促销手段，房交会期间商品房价格较去年秋
5、交会出现一定幅度的下跌；2、春交会期间不少开发商都大幅提高了优惠额度，以更低的价格吸引了更多的成交。短期内，房地产市场仍然不明朗，因此仍然坚持稳价跑量的策略，下半年房价会不会降，需要看调控政策是否继续坚持。2、春交会高层商品住房成交与其余物业相比占据绝对主力、春交会高层商品住房成交与其余物业相比占据绝对主力本届春交会商品住宅共成交2020套，成交建筑面积20.66万平方米，与去年秋交会相比成交量出现下跌，成交建筑面积增长2.14万方。整体成交建面均价6602元/平方米，与去年秋交会相比基本持平。从此次春交会商品住宅成交比例分布图可以看出，成交产品绝对主力为高层住宅，比例达90.54%，远高于秋
6、交会占比；多层花园洋房位列第二，占比5.59%，别墅和精装房分别占比2.13%、1.73%。分类别来看，高层商品住房成交建面均价6136元/；多层花园洋房成交建面均价7337元/，较秋交会出现上涨，涨幅为7.95%；精装房成交建面均价8821元/；高档低密度住房成交建面均价12134元/，环比秋交会涨幅达48.14%，主要受购房限制放宽影响。3、区域成交统计、区域成交统计从大片区分布来看，三北地区仍然为购房热点区域，成交量占总量的60%，环比去年秋交会有一定幅度的上涨，由于三北区域升值潜力巨大且春交会期间优惠力度较大促成成交上涨。今年春交会大西区成交量较去年秋交会相比占比缩小，主要受三北区域的
7、影响较大。其中渝北区、南岸区、江北区成交面积占主城的60%，加上巴南区、沙坪坝区这5区成交面积占到主城的80%。渝中区由于区位优势和大量的高端房源成交均价最高，为9267元/平米,环比2011年秋交会出现下跌，跌幅为6.95%。主要是区域内高端楼盘优惠幅度较大，以较大的优惠促成成交以回笼资金。除大渡口区外，其余各区商品房成交均价均有一定的下跌，其中江北区、沙坪坝区、渝北区跌幅最大，主要是开发商加大了优惠幅度，以较大幅度的降低价格以回笼资金。4、参展项目区域分布、参展项目区域分布本届春交会参展项目中，北区仍占据市场主力，其中渝北区占比25%，江北区占比11%；渝中区参展项目占比则明显上升3个百分
8、点，南区与西区参展项目则出现略微下滑。2011秋季房交会主城展区项目区位分布2012年春季房交会主城区参展项目区域分布图5、参展项目形态分布、参展项目形态分布本届春交会主力供应物业与往届一致，仍为普通住宅，占比为66.09%，与上届秋交会相比，参展项目所占比例虽小幅下滑4个百分点,但个盘参展体量却有所增加。对于低密度产品来说，花园洋房、别墅占比分别为13.04%、13.91%，相较于上届秋交会，占比均上升1个百分点左右，而许多新项目的入市是主因，如力帆枫越、龙湖紫云台以及金禹大成南山项目等。6、参展项目价格区间、参展项目价格区间本届春交会参展项目价格区间主要集中于7000-9000元/，占比4
9、3.23%，7000元/以下房源大幅增加，但9000-11000元/房源小幅下跌。7、参展项目房型分布、参展项目房型分布本届房交会刚需产品仍是市场主力供应产品，二、三房仍为市场主力供应产品。其中二房产品市场占比为29.23%，与上届秋交会相比占比下滑10个半分点，出现明显缩水现象，三房占比39.44%，与上届秋交会相比出现小幅增长。2011年秋季房交会参展商品住宅项目房型分布2012年春季房交会参展商品住宅项目房型分布图受本届春交会低密度物业参展项目增多影响，五房及五房以上产品占比较2011秋交会上升了约3个百分点。8、参展项目优惠、参展项目优惠项目名称项目名称建筑形态建筑形态区域区域主推房型
10、主推房型在售在售（折后）（折后）优惠优惠东原香郡高层巴南区二房5600（建面） 按揭9.28折，一次性8.98折；房交会：免契税和大修基金华宇小泉山庄低层巴南区叠加、联排、独栋、双拼114661、办理VIP卡交10万抵10万房款 2、一次性9.6折，按揭9.9折华宇龙湾多层、低层巴南区无无无宗申动力城高层巴南区三房4700（建面）一次性9.7折减4万宗申青年国际高层巴南区无无无宗申金蓝湾多层、高层巴南区无无无同景跃城高层巴南区二房、三房6100无融汇半岛高层巴南区两方、三房6500爱窝优惠4000，江山优惠5000，全款9.5折渝开发上城时代高层巴南一房、二房、三房4500（建面）办理VIP卡
11、优惠3000巴比亚半山高层巴南一房、二房5200（建面）暂无信息典雅天城小高层巴南办理VIP卡可享房屋总价2%优惠。VIP卡升级后可享受5万抵10万的优惠浩立碧海湾高层巴南二房、三房7500一次性97折、按揭9.8折、两房优惠2万、三房优惠3万曦园柳镇高层巴南二房、三房5600按揭9折、一次性8.8折 推出部分特价房源小高层巴南三房、四房6800按揭9折、一次性8.8折 推出部分特价房源帝豪南城国际高层巴南二房、三房6000一次性9.9折、按揭9.8折、按时签约9.9折蓝光十里蓝山高层巴南三房、四房5800特价房源销售汇景湾别墅巴南双拼4500房交会特惠4500每平米远洋高尔夫国际社区高层、小
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13、层江北区别墅建面7000起无招商江湾城高层江北区普通住宅 高层9442、公寓12000一次性9.5折、按揭9.9折；按时签约9.8折龙湖春森彼岸高层江北区普通住宅13000老业主9.8折，房交会9.8折、一次性9.8折国奥村高层江北区普通住宅8500套内84臻品两方，总价优惠5000元；套内121 舒适三房，总价优惠8000元赠送价值逾2万元健康管理套餐低层江北区普通住宅13000优惠为一次性、按揭均享受9.9折优惠东原D7区高层江北区普通住宅79009.1折寰宇天下高层江北区普通住宅30000一次性9.5折、按揭9.9折紫御江山高层江北区普通住宅11000房交会期间认购特定房源即享9万优惠，
14、另有限量20席臻品房源，最高可享20万元优惠。一次性9.7折、按揭9.9折珠江国际高层江北区普通住宅8800特价房力帆中心高层江北区写字楼无无庆业九寨印象高层江北区普通住宅6800全款9.6折、按揭9.8折渝能明日城市高层江北区商住结合8800全款9.5折、按揭9.8折中冶重庆早晨高层江北区普通住宅7600暂无信息锦上华庭多层江北区洋房8500全款9.8折、按揭9.9折国兴北岸江山高层江北区普通住宅8900房交会交5000抵5万中亿阳明山水高层江北区普通住宅8300部分特价房凤凰湾洋房、别墅、小高层江北区普通住宅、别墅7300一次性9.5折、按揭9.9折海悦香缇小高层江北区普通住宅7300一次
15、性9.5折、按揭9.6折北大资源江山名门 洋房、别墅、小高层、高层江北区普通住宅、洋房、别墅光华观府国际高层江北区普通住宅8500（特价房）一次性9.5折、按揭9.8折、分期9.7折融恒时代广场写字楼江北区写字楼金融街融景城高层、超高层江北区普通住宅春风与湖高层九龙坡区普通住宅8000全款享受9.6折优惠、按揭享受9.9折优惠、房交会期间针对1.2号楼房源，买2房享受21888元优惠，买3房享受31888元优惠彩云湖1号低层、高层九龙坡区普通住宅9000无半山公馆高层九龙坡区普通住宅7300全款8.8折、按揭9.2折半山公馆多层、小高层九龙坡区普通住宅9500全款9.5折、分期9.7折、按揭9
16、.9折半山七号高层、多层、小高层九龙坡区普通住宅无无联发嘉园高层九龙坡区普通住宅8700一次性付款可再享每平米200元优惠千叶中央街区办公九龙坡区普通住宅无无上邦高尔夫国际社区低层九龙坡区别墅12000一次性9.8折、按揭9.9折晋愉盛世荣成高层九龙坡区普通住宅6500凭晋愉幸福护照可额外享受2%优惠晋愉融府多层九龙坡区洋房8500凭晋愉幸福护照可额外享受2%优惠渝高香洲多层、高层九龙坡区普通住宅无无斌鑫西城绿锦榕尚居高层九龙坡区普通住宅5900老带新免物管费，成交即送微波炉，全款斌鑫西城绿锦榕尚居小高层九龙坡区普通住宅5900老带新免物管费，成交即送微波炉斌鑫逸城时光（斌鑫中央国际公园）多层
17、九龙坡区洋房7500全款9.3折、按揭9.7折华美时代城高层九龙坡区普通住宅7300无和弘四季高层九龙坡区普通住宅房交会期间：最高10万优惠、总房款9.7折和弘四季小高层九龙坡区洋房5300房交会期间：最高10万优惠、总房款9.7折朵力品道高层九龙坡区普通住宅免费申领优惠确认书，开盘可享4999/套优惠兴茂盛世北城高层九龙坡区普通住宅无三、房交会楼市总结三、房交会楼市总结1、购房者比往届增多，但看客多、购房者比往届增多，但看客多本届房交会参展规模是历届较多的一次，提供的可交易商品住房面积为692万平方米，比上一届房交会多45万平方米，共计73440套；可交易非住宅面积为101万平方米。另外还提
18、供了13.8万套二手住房房源，共计1163万平方米。不仅参展规模超前，而且购房者人气爆棚。据现场观察来看，2012重庆春季房交会的人气可谓“爆棚”，实乃多年未见，仅开幕第一天，前来观展的购房者数量就超过往届。其中，周六的人气最旺，超过以往任何一届房交会。但目前楼盘的同质化非常严重，特别是同一区域内的项目价格相差无几，因此对楼盘的品质、开发商的实力就提出了更多的要求，这也是造成观望情绪的很大原因。2、刚需是主力，中高端物业继续走高、刚需是主力，中高端物业继续走高本届春交会购买主力以刚需置业为主，其中二、三房为最受欢迎，特别是位于主城中心，享有完善城市配套的成熟项目销量较好。其热销面积区间为30-
19、80，价格为7000-9000元/，以两北一南地区为主，占整个市场的成交量60%。值得注意注意的是中高端楼盘的成交，几乎开盘的项目不管推出的房源有多少，销售业绩斐然，平均去化率超过80%。例如，香港置地约克郡推出13套联排别墅，成功卖出11套，去化率85%；棕榈泉国际花园推出161的大户高层项目房源46套，卖出40套，去化率87%；复地山与城推出30套叠拼别墅，卖掉18套，去化率达到60%。特别是龙湖别墅在重庆的最顶级、最新项目龙湖紫云台，推出319套联排、小院别墅，竟然开盘售罄，去化率达到100%。3、开放商加快放量，、开放商加快放量，“落袋为安落袋为安”在严格执行房地产市场调控政策的大背景
20、下，对于正在开发或即将不得不开发的项目，开发商均打算加快开发节奏和推盘节奏，及早回款；对于已有计划开发，但不是很紧迫的项目，或有拿地计划的开发商，多数选择放缓开发或暂时不拿地，以看清市场走势。4、政策放宽，楼市成交看涨、政策放宽，楼市成交看涨据悉，目前我市公积金贷款实行可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，个人最高限额40万元，但允许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元。此外，贷款期限由20年提高到30年，还款期限最长至借款人法定退休年龄后10年。另首套房未用公积金贷款以及首套房用了公积金贷款但贷款已还完的，都可用公积金贷款，贷款额度和利率并不会发生变化。目前，国内如北京、上海、成都等一些城市已停止异地公积金贷款，但重庆仍可申请异地公积金贷款。谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
