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1、1城市发展分析湖南省中部，娄底市东南部，湖南省中部，娄底市东南部，长株潭两小时经济圈长株潭两小时经济圈n双峰地处湘中腹地，处于东经1115143至112317，北纬271231至274551之间。东邻湘潭、衡山，南接衡阳，西毗邵东、涟源，北界娄底、湘乡。东西长61公里，南北宽59.2公里，总面积1715平方公里。n约占湖南省总面积的1%。辖13个镇、3个乡、1个经济开发区，898个行政村，28个居委会，总人口92万 。n上瑞高速公路、320国道横贯东西、娄衡公路启北往南，314省道承西走东，娄邵、洛湛铁路穿此而过，辅之以纵横交错、阡陌相连的县乡公路，全县交通便捷，总通车里程达到2500余公里。
2、 城市发展重心北移，形成城市发展重心北移，形成“一南一北，一老一新一南一北，一老一新”城市发展格城市发展格局局n双峰县政务机构：县委、县政府等一系列机构逐步北迁，城市的发展重心逐步向北迁移，未来将形成”南城老城区、北边新城区“的城市格局。n县中心土地资源有限，导致城市向外围扩张。随着国潘路与和森大道的拉通，为北城的发展提供了极大的机遇。特色立面特色立面, ,人车分流人车分流, ,入口景观轴入口景观轴人文大县：人文大县：历史悠久，人文荟萃，名人辈出历史悠久，人文荟萃，名人辈出n双峰县历史悠久，钟灵毓秀，地灵人杰，英才辈出。这里孕育和诞生了三国蜀汉名相蒋琬；元朝大学士、著名文学家冯子振；明代为官清
3、正、为民上疏、官至大理寺右评事、太仆寺丞贺宗；清代重臣曾国藩；爱国外交家曾纪泽；近代辛亥革命先驱、著名政治活动家禹之谟；爱国将领宋希濂；中共早期卓越领导人之一蔡和森；全国妇联主席蔡畅；“鉴湖女侠”秋瑾；中国同盟会第一个女会员唐群英；“模范妇女领袖向警予等。 农业大县，工业不发达，城镇化水平低，无主导支柱农业大县，工业不发达，城镇化水平低，无主导支柱 产业产业 但资源丰富但资源丰富 n粮、猪、茶、油为县内传统产业粮、猪、茶、油为县内传统产业；商品粮和吨粮田开发、瘦肉型活大猪出口、油菜均为国家级生产基地；n全国重点产煤县和原材料基地县。全国重点产煤县和原材料基地县。矿产资源已探明金属矿（黄金矿、铅
4、锌矿、钨、钼矿、锑矿、铌钽矿、铁矿、锰矿、钒矿、铜矿）和非金属矿（煤矿、石膏矿、黄铁矿、大理石矿、花岗岩、陶瓷土矿、耐火粘土矿、石灰岩矿、磷矿、钾长石、重晶石、硅石矿、）等达27个矿种，99个矿点。，其中煤炭、大理石、石膏、黄金储量其中煤炭、大理石、石膏、黄金储量居湖南省前居湖南省前1010位；位； 数字双峰：数字双峰：经济根底薄弱，经济快速发展经济根底薄弱，经济快速发展n经济增长保持快速平稳。经济增长保持快速平稳。初步核算，2008年全县地区生产总值825155万元，增长11%，连续四年保持了两位数增长。按常住人口计算，人均地区生产总值9517元，增长10.6%；n财政收支平稳增长财政收支平
5、稳增长。全县实现财政总收入32679万元，增长17%；n投资总量继续扩张。投资总量继续扩张。2008年全县全社会固定资产投资238482万元，增长29.4%，其中城镇投资96700万元，增长9.6%；房地产投资17112万元，增长11.5%；农村投资124670万元，增长55%；n全年房地产开发投资全年房地产开发投资1711217112万元，比上年增长万元，比上年增长11.5%11.5%。按工程用途分，商品住宅投资14822万元，商业营业用房投资494万元，其他投资1796万元；n消费需求持续增强消费需求持续增强。全年全县社会消费品零售总额234426万元，增长20.5% n2008年末，全县
6、总人口为全县总人口为92.0492.04万人万人，比上年末增加0.44万人；n人民生活继续改善人民生活继续改善。抽样调查显示，全县城镇居民人均可支配收入9433元，比上年增长15.2%，城镇居民人均消费支出6895元，比上年增长14%。 91 1、县城区位：、县城区位：长株潭两小时经济圈，受长株潭辐射小，自给自足的经济发展；城市角度城市角度2 2、县城规划：、县城规划：交通脉络清晰，蓄势而发的态势明显。形成了“一南一北，一旧一新”城市发展格局，市内井字形路网发达，进城和森大道贯穿南北；3 3、县城经济：、县城经济：基数低，但增长速度快。2008年全县地区生产总值825155万元，增长11%，连
7、续四年保持了两位数增长；自给自足的经济发展模式，发展后劲足自给自足的经济发展模式，发展后劲足2项目深度解析两块地皮，分而不离，遥相呼应，双子星座两块地皮，分而不离，遥相呼应，双子星座 联合开发，价值互升联合开发，价值互升62.01亩亩中规模商住性质用地，坡地地形中规模商住性质用地，坡地地形地块一经济指标：地块一经济指标：占地面积41341.8平米容积率1.6-3.0限高小于等于40米用地性质商住综合用地建筑密度15%-35%绿化率大于等于35%地块二经济指标：地块二经济指标：占地面积29269.9平米容积率1.6-3.0限高小于等于40米用地性质商住综合用地建筑密度15%-35%绿化率大于等于
8、35%城市发展主轴，城市发展主轴，CPD央区，未来前景不可限量央区，未来前景不可限量本案本案周边规划配套：公园、市民广场、国藩学校、人民医院、建设银周边规划配套：公园、市民广场、国藩学校、人民医院、建设银行等行等路网发达进入性佳，但目前周边生活配套全无路网发达进入性佳，但目前周边生活配套全无62.01亩亩项目地块价值分析项目地块价值分析合 森 大 道国潘路上新街商业价值最大区域，居住价值最小区域商业价值次大区域，居住价值次小区域商业价值最小区域，居住价值最大区域政策调控，对楼市有一定的风险；StrengthsStrengths（优势）（优势） WeaknessesWeaknesses（劣势）（
9、劣势） OpportunitiesOpportunities（机会）（机会） ThreatsThreats（威胁）（威胁） 区位优势明显，未来新城中心，CPD央区，区位优势明显；进入性佳，昭示性强；属新城中心坡地，视野开阔，地理优势明显；本地实力开发商，已积累一定口碑；中大规模楼盘，项目具有一定规模优势。位于城市发展主方向上，县城向北发展带来的发展机遇； 公园规划将提升项目的景观视野；周边大量政府机关带来的大量潜在客户；目前周边生活配套极缺乏；人气低，城市待开发热土；STWO项目项目SWOT分析分析17地块角度地块角度CPDCPD央区央区新城区发展的引爆点新城区发展的引爆点3楼市竞争分析楼市竞
10、争分析楼市竞争分析3竞争对手个案竞争对手个案 楼市竞争总结楼市竞争总结 楼盘分布楼盘分布铂金铂金华府华府威龙威龙国际国际金碧金碧文园文园一品一品人居人居巨龙巨龙御园御园佳誉佳誉. .铂金华府铂金华府开开 发发 商商 : :娄底市佳誉房地产开发有限责任公司地址：地址：双峰县和森消防大队西300米处。建筑类别：建筑类别：多层，小高层建筑面积建筑面积：约67000平方米 总户数总户数：354户 层数层数: :17层、7层价格：价格：电梯房均价1750元/平方，差价30元元/平方多层均价多层均价：1500-1550元/平方销售情况：销售情况比较好。销售情况：销售情况比较好。0909年年6 6月份开始卖
11、，现在基月份开始卖，现在基本售完。本售完。佳誉铂金华府：多层小高层混合型社区，高品质引领楼盘佳誉铂金华府：多层小高层混合型社区，高品质引领楼盘四房两厅两卫，面积：四房两厅两卫，面积：133.06133.06平平方米方米四房两厅两卫，面积：四房两厅两卫，面积：158.48158.48平平方米方米三房两厅两卫，面积三房两厅两卫，面积137.80137.80平方平方米米三房两厅两卫，面积三房两厅两卫，面积137.03137.03平方平方米米产品以三房为主，其次为四房产品以三房为主，其次为四房无创新的标准好户型：全明设计、南北双阳台、方正实用，布局合理无创新的标准好户型：全明设计、南北双阳台、方正实用
12、，布局合理广告宣传务虚不务实广告宣传务虚不务实, ,价值卖点突出不明显价值卖点突出不明显营销手法营销手法1、交5万可预定房；2、一次性9、8折，按揭9.9折；可借鉴的地方：可借鉴的地方：1 1、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙盘、围挡广告有品质感）；盘、围挡广告有品质感）；2 2、产品梯度构建合理，满足各类需求（多、产品梯度构建合理，满足各类需求（多层层+ +电梯小高层的产品构建；四类户型：两电梯小高层的产品构建；四类户型：两房、紧凑三房、舒适三房、舒适四房，满房、紧凑三房、舒适三房、舒适四房，满足各种需求）；足各种需求）；3 3、入口景轴，实展展示；、入
13、口景轴，实展展示；4 4、人车分流，安全便捷；、人车分流，安全便捷；不足之处：不足之处：1 1、广告务虚不务实，价值突出不明显。、广告务虚不务实，价值突出不明显。2 2、销售团队素质有待提高。、销售团队素质有待提高。3 3、价格体系构建不完善，不合理。、价格体系构建不完善，不合理。项目启示项目启示威龙国际威龙国际开开 发发 商商 : :双峰县威龙房地产开发有限公司地址：地址：和森大道万福桥边建筑类别：建筑类别：高层层数层数: :共25层物业费：物业费：0.8元/平方价格：价格：起价1688元/平方，差价20-30均价：均价：1900元/平方20112011年年1111月交房月交房销售情况：销售
14、情况：9 9月份开始预定，月份开始预定，已经预定了已经预定了85%85%。威龙国际：首个智能化、入户花园的社区，销售火爆威龙国际：首个智能化、入户花园的社区，销售火爆四房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：154.5平方米三房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：142.8平方米占25%三房两厅两卫两阳台+入户花园，面积：143.6平方米占50%占25%两类户型：三房与四房两类户型：三房与四房三房户型占三房户型占75%，四房占，四房占25%四房两厅两卫一阳台四房两厅两卫一阳台+ +入户花园，入户花园，面积面积154.5154.5平方米平方米三房两厅两卫两阳台三房两厅两卫两阳台+ +入户花园，入户花园，面
15、积面积143.6143.6平方米平方米三房两厅两卫一阳台三房两厅两卫一阳台+ +入户花园，入户花园，面积面积142.8142.8平方米平方米全面赠送全面赠送13平方米入户花园，延伸室外美景。平方米入户花园，延伸室外美景。首个使用入户花园首个使用入户花园设计的社区设计的社区营销手法营销手法1、交5万可预定房屋。2、一次性9、8折，按揭9.9折。1、红外线防盗系统；2、闭路电视监控系统；3、楼宇可视对讲系统；4、高级防盗门锁系统；5、水、电、气IC卡智能管理系统；6、全天候的热水供应，节能省心更安全。智能化配置高，提高社区安全性智能化配置高，提高社区安全性项目启示项目启示1、智能化体系增强安全性，
16、提升社区附加值；2、交通布局采用人车分流，安全便捷；3、采用入户花园，空中花园设计，产品附加值提高；巨龙御园巨龙御园开开 发发 商商 : :大汉集团双峰巨龙房地产开发有限公司地址：地址：成中路与和森大街交汇处建筑类别：建筑类别：多层占地面积占地面积: :73400平方米一期规划用地面积约3.68万平方米，二期规划用地面积约3.66万平方米均价均价：1500元/平方米层数层数: :共7层物业费：物业费：0.35元/平方/月销售情况：销售情况：0909年夏天开始销售，年夏天开始销售，销售情况比较好销售情况比较好巨龙御园：最大规模的纯多层社区巨龙御园：最大规模的纯多层社区户型以三房为绝对主力，顶层四
17、房复式销售不佳户型以三房为绝对主力，顶层四房复式销售不佳三房两厅一卫，面积：三房两厅一卫，面积：106.6106.6平方米平方米三房两厅两卫，面积：三房两厅两卫，面积：121.9121.9平方米平方米四方两厅三卫，面积四方两厅三卫，面积195.6195.6平方米平方米1 1、户型周正使用，多阳台，、户型周正使用，多阳台，多方采光，多重风景。多方采光，多重风景。2 2、餐厅客厅巧妙间隔，南北、餐厅客厅巧妙间隔，南北通透，舒展生活格调。通透，舒展生活格调。A户型：128平方米三房两厅占8%B户型：138.6平方米四房两厅占11%C户型：121.9平方米三房两厅占32%D户型：128.5平方米三房两
18、厅占19%E户型：100.2平方米三房两厅占8%F户型：106.6平方米三房两厅占14%G户型：90.8平方米两房两厅占8%三房占比三房占比81%，四房占比，四房占比11%，两房占比，两房占比8%营销手法营销手法1、一次性99折，按揭无优惠。2、交5万元定金就可预定。1 1、纯正的西班牙风格建筑种、纯正的西班牙风格建筑种植大气磅礴的皇家园林；植大气磅礴的皇家园林；2 2、入口景观轴展示；、入口景观轴展示；3 3、售楼部大气，销售团度着、售楼部大气，销售团度着装整齐；装整齐；项目启示项目启示一品人家一品人家开开 发发 商商 : :双峰巨峰房地产开发有限公司地址：地址：城中北路与归朴街交际处建筑类
19、别：建筑类别：多层占地面积占地面积: :约20亩总建筑面积：总建筑面积：3万平方米户数：户数：共176户层数层数: :共7层价格：价格：三楼1518元/平方。顶楼1068元/平方、均价1450-1500元/平方。销售情况：元旦份开盘，销销售情况：元旦份开盘，销售售30%-40%30%-40%之间。之间。一品人家：整体形象差导致销售状况不佳一品人家：整体形象差导致销售状况不佳四室两厅两卫一厨四室两厅两卫一厨3 3阳台，面积：阳台，面积：151.51151.51平方米平方米四室两厅两卫一厨四室两厅两卫一厨3 3阳台，面积：阳台，面积：143.03143.03平方米平方米三室两厅两位一厨两阳台，面积
20、三室两厅两位一厨两阳台，面积124.31124.31平方米平方米三室两厅两位一厨一阳台，面积三室两厅两位一厨一阳台，面积114.12114.12平方米平方米四室两厅两卫一厨四室两厅两卫一厨3 3阳台，面积：阳台，面积：129.04129.04平方米平方米四室两厅两卫一厨四室两厅两卫一厨3 3阳台，面积：阳台，面积：125.19125.19平方米平方米户型宽大周正，干湿分离，户型宽大周正，干湿分离，主卧室内有独立卫生间，私主卧室内有独立卫生间，私密性好。密性好。户型产品以三房为主，四房为次主力户型产品以三房为主，四房为次主力四房主卧套房设计：带书房、卫生间、阳台四房主卧套房设计：带书房、卫生间、
21、阳台营销手法营销手法1、交5万元定金，可以预定房屋。2、一次性购买可优惠30元每平方。1、整体形象差，售楼部形象档次低；2、沙盘模型密度高；3、销售团队培训不到位；项目启示项目启示金碧文园金碧文园开开 发发 商商 :双峰县巨峰房地产开发有限公司地址：地址：双峰县城中路（五金机械厂）建筑类别：建筑类别：多层层数层数:7层价格：价格：三楼1498元/平方，顶楼1028元/平方均价：均价：1450元/平方1900元/平方销售情况：销售卖的一般，销售情况：销售卖的一般，今年年底交房。今年年底交房。金碧文园：市中心兵营式排布社区金碧文园：市中心兵营式排布社区四房两厅两卫，面积：四房两厅两卫，面积：140
22、140平方米平方米三房两厅两卫，面积：三房两厅两卫，面积：121.5121.5平平方米方米三房两厅两卫，面积三房两厅两卫，面积116116平方米平方米两房两厅一卫，面积两房两厅一卫，面积91.1091.10平方米平方米以三房为主，立体化的户型设计展示，更加直观以三房为主，立体化的户型设计展示，更加直观营销手法营销手法1、交、交5万可预定房。万可预定房。2、一次性、一次性9、8折，按折，按揭揭9.9折。折。项目启示小结项目启示小结项目启示项目启示项目名称项目名称项目启示项目启示威龙国际1、智能化体系提升附加值； 2、采用人车分流； 3、采用入户花园，空中花园设计，产品附加值提高； 巨龙御园1、纯
23、正的西班牙风格建筑种植大气磅礴的皇家园林； 2、入口景观轴展示； 3、售楼部大气，销售团度着装整齐；铂金华府1、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙盘、围挡广告有品质感）2、产品梯度构建合理（多层+电梯小高层的产品构建；四类户型：两房、紧凑三房、舒适三房、舒适四房满足各种需求）；3、入口景轴，实景展示；4、人车分流，安全便捷；5、广告务虚不务实，价值突出不明显。6、销售团队素质有待提高。7、价格体系构建不完善。一品人家1、整体形象差，售楼部形象档次低； 2、沙盘模型密度高； 3、销售团队培训不到位； 关键词：关键词：n高端形象营造n入口主景轴展示n人车人流n入户花园楼市竞争分析楼市竞争分析3竞争
24、对手个案竞争对手个案 楼市竞争总结楼市竞争总结 分布格局分布格局n地产发展跟随城市发展步伐，目前开发主要集中地产发展跟随城市发展步伐，目前开发主要集中在新老城交界地段，未来开发将移向北城新城区在新老城交界地段，未来开发将移向北城新城区铂金铂金华府华府威龙威龙国际国际金碧金碧文园文园一品一品人居人居巨龙巨龙御园御园n开发项目数量少开发项目数量少, ,规模小规模小；基本概况基本概况项目名称项目名称地址地址开发商开发商建筑面积（万平建筑面积（万平米）米）占地面积（亩）占地面积（亩）威龙国际和森大道万福桥边双峰县威龙房地产开发有限公司约5万约7亩巨龙御园成中路与和森大街交汇处 大汉集团双峰巨龙房地产开
25、发有限公司 /约110亩铂金华府双峰县和森消防大队西300米处娄底市佳誉房地产开发有限责任公司约6.7万 约23亩 一品人家城中北路与归朴街交际处 双峰巨峰房地产开发有限公司约3万约20亩金碧文园双峰县永丰镇光辉村双峰县巨峰房地产开发有限公司1.54万约13亩汇丰都市商业街新化县梅苑开发区县政府隔壁湖南新康园房地产开发有限公司约9万约11亩物管情况物管情况n物业管理水平总体不高物业管理水平总体不高, ,比较落后；比较落后；n多层物管费主力在多层物管费主力在0.35-0.50.35-0.5元元/ /平方米平方米月之间，电梯月之间，电梯房物管费在房物管费在0.8-0.950.8-0.95元元/ /
26、平方米平方米月之间；月之间；项目名称项目名称物业管理（物管费用及物业公司）物业管理（物管费用及物业公司）威龙国际暂无物业 费用暂定0.8元/平方米/月巨龙御园成诚物业 0.35元/平方 /月铂金华府和诚物业 平房0.45元/平方 电梯房0.95元/平方/月一品人家成诚物业 0.5元/平方/月金碧文园暂定业主管理20-30元/月汇丰都市商业街新康物业 住房0.5元/平房 门面1.2-1.5元/月城市发展的初级阶段，城市发展的初级阶段，改善性需求集中释放时代改善性需求集中释放时代地产发展阶段地产发展阶段原始阶段原始阶段初级阶段初级阶段次级阶段次级阶段高级阶段高级阶段密切相关密切相关一一对应一一对应
27、旧城形成开辟新城旧城改造多环扩张自建民房时代改善型需求释放时代城镇化置业需求时代多元化置业需求时代城市发展扩张理论城市发展扩张理论地产发展阶段理论地产发展阶段理论竞争特征竞争特征改善需求集中释放改善需求集中释放,地产项目屈指可数，地产项目屈指可数，导致竞争烈度小导致竞争烈度小自建民房时代改善型需求释放时代城镇化置业需求时代多元化置业需求时代地产发展阶段理论地产发展阶段理论铂金铂金华府华府威龙威龙国际国际金碧金碧文园文园一品一品人居人居巨龙巨龙御园御园n整体销售比较好，客户基本来自老城区客户；整体销售比较好，客户基本来自老城区客户；n多层顶层去化速度慢；多层顶层去化速度慢；n两房的去化速度要慢于
28、三房与四房两房的去化速度要慢于三房与四房销售特征销售特征项目名称项目名称物业类型物业类型销售情况销售情况威龙国际小高层销售情况很好,9月份开始预定，已经预定了85%。巨龙御园多层09年夏天开始销售，销售情况比较好 铂金华府多层，小高层销售情况很好。09年6月份开始卖，现在基本售完一品人家多层元旦份开盘，销售30%-40%之间金碧文园多层销售情况比较好价格特征价格特征项目名称项目名称价格情况价格情况威龙国际电梯房起价1688元/平方，每层差价20-30元，均价1800-1900元/平方巨龙御园多层均价1450-1500元/平方米 铂金华府电梯房均价1750元/平方，层差价30，多层价格1500-
29、1550元/平方米一品人家三楼1518元/平方。顶楼1068元/平方、均价1450-1500元/平方金碧文园三楼1498元/平方，顶楼1068元/平方，均价：1450元/平方。n多层主力均价约在多层主力均价约在1450-15001450-1500元元/ /平米之间平米之间n小高层主力均价在小高层主力均价在18001800元元/ /平米左右，差价在平米左右，差价在3030元元/ /平米右；平米右；无差异化地产价格体系，无差异化地产价格体系，忽视形象打造对销售促进、价格提升忽视形象打造对销售促进、价格提升的作用的作用形象价格理论形象价格理论&：项目的形象（区域、工程、建筑、售楼部、销售团队、沙盘、
30、广告等形象）使客户对项目产生一个预期形象价格。形象价格与实质价格的比较与销售的好坏密切相关。形象价格实售价格实售价格形象价格实售价格形象价格客户心理形象价格高于实售价格，客户接受度高，一般会热销客户心理形象价格低于实售价格，客户接受度低，一般会滞销客户心理形象价格高持平实售价格，客户接受度一般价格特征价格特征营销手法特征营销手法特征项目名称项目名称营销手法营销手法威龙国际1、交5万可预定房。2、一次性9、8折，按揭9.9折。3、限量销售商铺。巨龙御园1、一次性99折，按揭无优惠。2、交5万元定金就可预定。 铂金华府1、交5万可预定房。2、一次性9、8折，按揭9.9折。 一品人家1、交5万元定金
31、，可以预定房。 2、一次性购买可优惠30元每平方金碧文园一次性97折，按揭98折营销手法千篇一律，三不：不丰富，不新颖，不吸引营销手法千篇一律，三不：不丰富，不新颖，不吸引产品特征产品特征项目名称项目名称产品情况（户型面积及比例）产品情况（户型面积及比例）威龙国际1、总共有两种户型，四房两厅两卫面积：154.5平方米,占25%;三房两厅两卫面积：142.8平方米- 143.6平方米,占75%；巨龙御园1、三室两厅的户型有128平方米、121.9平方米、128.5平方米、100.2平方米、106.6平方米占户型比的81%。2、其中138.6平方米四房两厅占11%3、90.8平方米两房两厅占8%铂
32、金华府以三房为主,其次是四房;四房面积为：158.48平方米;三房两厅两卫，面积分为137平方米和133平方米一品人家以三房为主,四房为次主力;四室两厅,面积分为：143平方米-151平方米三室两厅，面积分为124.31平方米和面积114.12平方米。金碧文园以三房为主.三房面积116平米121平米,两房面积91平米,四房面积140平米n三房为主力，四房为次主力；只有三类供应户型三房为主力，四房为次主力；只有三类供应户型: :两房两房 三房三房 四四房；五房市场空白；房；五房市场空白；n两房主力面积两房主力面积9090平米左右平米左右, ,三房面积约三房面积约100-140100-140平米平
33、米, ,主力主力120-140120-140平米平米; ;四房约四房约140-160140-160平米平米, ,主力主力140-150140-150平方米；平方米；产品形态：多层为主，小高层市场接受度越来越高产品形态：多层为主，小高层市场接受度越来越高，多层向小，多层向小高层过渡阶段高层过渡阶段产品形态接受理论产品形态接受理论&：一种新产品形态的出现，都要接受市场的考验，是一个逐步接受的过程，从陌生到一般熟悉再到完全熟悉的过程。多层楼梯房电梯小高层电梯高层双峰产品形态开发处于多层向小高层的过渡阶段。威龙国际与铂金华府小高层电梯房两项目为电梯小高层产品做了充分的宣传，充足的铺垫市场接受度越来越高
34、。县城普通住宅进化与接受过程：县城普通住宅进化与接受过程：产品特征产品特征从规划来看：规划、建筑、园林理念不突出；规划、建筑、园林理念不突出；从建筑立面来看：建筑立面鲜有特色，不能吸引城市眼球；建筑立面鲜有特色，不能吸引城市眼球；从户型来看：户型鲜有创新三房为主力，四房次主力，再次户型鲜有创新三房为主力，四房次主力，再次两房；三房主力面积两房；三房主力面积120-140平米，四房主力面积平米，四房主力面积140-150平方米，两房主力面平方米，两房主力面90平米；平米；从附加值看：户型附加值低，赠送空间少；小区附加值低，户型附加值低，赠送空间少；小区附加值低，无会所、幼儿园、星级物管，安全性有
35、待提升；无会所、幼儿园、星级物管，安全性有待提升；从梯户比来看：常见梯户比常见梯户比1梯梯2户或户或2梯梯4户；户；产品特征产品特征4产品开发框架产品开发框架产品开发理念客户更注重在精神层面的要求，符合他们精神特质的规客户更注重在精神层面的要求，符合他们精神特质的规划主题要贯穿于整个规划设计。重视建筑组团、园林组团等划主题要贯穿于整个规划设计。重视建筑组团、园林组团等对规划主题的体现，打造出差异化、高品质的产品。对规划主题的体现，打造出差异化、高品质的产品。“规划主题规划主题”贯穿原则贯穿原则“围合性围合性”与与“均好均好性性”原则原则强调景观的围合，在突出珍稀户型景观享受的的同时，强调景观的
36、围合，在突出珍稀户型景观享受的的同时，又要保证其他户型的景观的享受，避免影响其他户型的窗前又要保证其他户型的景观的享受，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。“价值最大化价值最大化”原则原则规划的过程中，重要的是确定地块价值区域，重视规划的过程中，重要的是确定地块价值区域，重视“最最有价值有价值”（商业价值或居住价值）的区域利用，反复调整低（商业价值或居住价值）的区域利用，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。价值区的比例，化不利为有利。“联合开发联合开发”原则原则规划的过程中，规划的过程中，把一号地块与二号地块看成一个整把一号地块与二号
37、地块看成一个整体，体，建筑的排布以及园林的设置实现完美对接，在规划布局建筑的排布以及园林的设置实现完美对接，在规划布局时整合考虑。时整合考虑。产品开发框架产品形态开发小高层电梯房的市场接受度高小高层电梯房的市场接受度高。（威龙国际与铂金华府小高层市场热销）（威龙国际与铂金华府小高层市场热销）容积率在容积率在1.6-3.0之间，做足容积率，之间，做足容积率，开发电梯房，增大建筑面积，开发电梯房，增大建筑面积，使地块开发价值、利润最大化使地块开发价值、利润最大化高层电梯房属于新产品形态，开发风险比较大高层电梯房属于新产品形态，开发风险比较大且项目限高且项目限高40米，限制高层电梯房的开发。米，限制
38、高层电梯房的开发。小高层产品开发形态产品开发框架产品户型配比户型配比三原则户型配比三原则: :户型多样性户型多样性满足各类需满足各类需求求户型设置四类：两房、三房、四房、五房，满足各种客户型设置四类：两房、三房、四房、五房，满足各种客户的多样需求；户的多样需求；提升附加值提升附加值原则原则以舒适性户型为主，满足改善性需求，以三房为主力，以舒适性户型为主，满足改善性需求，以三房为主力，四房为次主力，再次为两房；四房为次主力，再次为两房；适应主流需适应主流需求求产品创新，赠送面积，舒适居住空间；产品创新，赠送面积，舒适居住空间；（如设置入户花（如设置入户花园可改房、凸窗、空中院馆等手法，使得实际户
39、型比原园可改房、凸窗、空中院馆等手法，使得实际户型比原来户型大略大，居住更舒适）来户型大略大，居住更舒适）产品开发框架建筑产品开发南北朝向排布，特色建筑立面，围绕景观布局，南北朝向排布，特色建筑立面，围绕景观布局，1梯梯2户或户或2梯梯4户户n建筑排布南北朝向，通风采光，舒适居建筑排布南北朝向，通风采光，舒适居住空间；住空间；n实现景观价值最大化，建筑布局也能随实现景观价值最大化，建筑布局也能随着园林的规划进行合理布局；着园林的规划进行合理布局；n给建筑着一件漂亮的外衣，给建筑着一件漂亮的外衣，往往形式大于内容往往形式大于内容，从客户角，从客户角度来看，是购房客户身份的体现；度来看，是购房客户
40、身份的体现；建筑立面示意建筑立面示意产品开发框架园林景观开发入口景观主轴，组团园林规划，主题风情贯穿其中入口景观主轴，组团园林规划，主题风情贯穿其中园林景观开发要点：园林景观开发要点：n根据项目地貌及规模，建议园林规划根据项目地貌及规模，建议园林规划分为几大园林组团；分为几大园林组团；n在小区主入口处设置景观主轴，利于在小区主入口处设置景观主轴，利于项目景观展示；项目景观展示；n主题风情园林贯穿其中。主题风情园林贯穿其中。住宅首层住宅首层可考虑架空，将园林引入其中可考虑架空，将园林引入其中，丰富园林层次，更加融合园林与建筑；丰富园林层次，更加融合园林与建筑；园林示意园林示意产品开发框架小区交通布局人车分流，安全便利人车分流，安全便利n人车分流，人行地人车分流，人行地上，车行地下，安全上，车行地下，安全便捷便捷；n在昭示性强的大道一侧设置在昭示性强的大道一侧设置主出入口，方便业主出行，主出入口，方便业主出行，与主景观带结合，具有很好与主景观带结合，具有很好的昭示性的昭示性 ；双峰人车分流双峰人车分流典型社区典型社区THANKS!
