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1、专业成就梦想专业成就梦想 研究创造价值研究创造价值谨慎看待政策与高房价共舞谨慎看待政策与高房价共舞 房地产行业二季度投资策略房地产行业二季度投资策略长城证券研究所长城证券研究所地产研究小组地产研究小组核心观点：核心观点：核心观点：核心观点：v市场：行业泡沫明显，政策持续打压市场：行业泡沫明显，政策持续打压v中期：市场面临拐点，估值难以大幅提升中期：市场面临拐点，估值难以大幅提升v短期：缺乏有效刺激因素短期：缺乏有效刺激因素v建议：维持行业建议：维持行业“中性评级中性评级”v操作：短期继续观望，静待市场企稳操作：短期继续观望，静待市场企稳 1、 市场市场销量销量v一、二线城市的销量指数一、二线城
2、市的销量指数 1、 市场市场房价房价v一、二线城市的价格指数一、二线城市的价格指数 1、 市场市场库存库存v一、二线城市的库存指数一、二线城市的库存指数 2、 股票股票股价表现股价表现v市场火爆，股价为什么大跌？市场火爆，股价为什么大跌？ 政策压力大，市场可能出现拐点政策压力大，市场可能出现拐点 3、 焦点焦点房价房价v市场到底有没有泡沫？市场到底有没有泡沫？部分一、二线城市的房价收入比部分一、二线城市的房价收入比部分一、二线城市的房价收入比部分一、二线城市的房价收入比 4、 政策政策现行现行政策政策v货币政策：货币政策： 按揭贷：二套房首付按揭贷：二套房首付“四成四成”，利率依据风险定价，利
3、率依据风险定价 开发贷：仍较为宽松，普通住宅自有资金开发贷：仍较为宽松，普通住宅自有资金20%v税收政策税收政策 营业税有所收紧（减免期限由两年改为五年）营业税有所收紧（减免期限由两年改为五年） 部分地方取消了契税优惠（部分地方取消了契税优惠（1.5%）v土地政策土地政策 打击囤地、清理闲置土地，严格地价款支付（打击囤地、清理闲置土地，严格地价款支付（1个月内个月内50%） 加大土地供应（但要求保障性、普通住宅占加大土地供应（但要求保障性、普通住宅占70%） 4、 政策政策潜在潜在政策政策v货币政策：货币政策： 按揭贷：进一步收紧二套房贷首付和利率，按揭贷：进一步收紧二套房贷首付和利率，“一刀
4、切一刀切” 限制异地购房贷款限制异地购房贷款 开发贷：严格贷款条件、利率，窗口指导开发贷：严格贷款条件、利率，窗口指导v税收政策税收政策 增值税清缴（增值税清缴（30-60%的累进税率）的累进税率） 房产税试点房产税试点v土地政策土地政策 打击囤地、清理闲置土地，进一步严格地价款支付打击囤地、清理闲置土地，进一步严格地价款支付 加大土地供应（加大土地供应（2010年年10.5万公顷，万公顷，09年年8.7万公顷）万公顷） 改革改革“招拍挂招拍挂”制度制度5、 市场趋势市场趋势v调整不可避免，只是早晚的问题调整不可避免，只是早晚的问题v关键点：宏观经济收缩信贷之时关键点：宏观经济收缩信贷之时19
5、94年阶段性调整1997年地产崩盘1989年阶段性调整1981年地产崩盘1973年地产崩盘1965年地产崩盘 6、 估值估值v估值有一定的安全边际，但超跌才会带来机会估值有一定的安全边际，但超跌才会带来机会股票简称股票简称最新股价最新股价每股收益每股收益市盈率市盈率最新最新PBPBRNAVRNAV股价股价/NAV/NAV溢溢折价折价投资评级投资评级200920102011200920102011万科9.03 0.47 0.68 0.83 19 13 11 2.68 8.06 12%推荐保利地产18.65 1.06 1.40 1.72 18 13 11 2.60 16.50 13%推荐招商地产2
6、1.25 1.01 1.42 1.98 21 15 11 2.34 23.20 -8%推荐金地集团12.69 0.72 0.91 1.15 18 14 11 2.12 13.67 -7%推荐新湖中宝6.17 0.39 0.62 0.85 16 10 7 5.09 9.44 -35%推荐福星股份福星股份10.83 0.47 0.76 0.92 23 14 12 1.95 17.13 -37%强烈推荐强烈推荐中南建设中南建设17.75 0.78 1.13 1.52 23 16 12 3.61 15.50 15%强烈推荐强烈推荐冠城大通冠城大通13.68 0.46 1.28 1.53 30 11 9
7、 5.06 9.64 42%强烈推荐强烈推荐苏宁环球苏宁环球12.18 0.42 1.01 1.48 29 12 8 7.14 13.00 -6%强烈推荐强烈推荐交大博通交大博通20.88 0.40 2.07 2.34 52 10 9 9.35 16.00 31%强烈推荐强烈推荐华发股份15.04 0.84 1.12 1.49 18 13 10 2.40 14.00 7%推荐亿城股份6.67 0.45 0.60 0.77 15 11 9 2.30 5.42 23%推荐滨江集团13.30 0.48 0.70 1.00 28 19 13 5.36 6.61 101%推荐深长城19.49 1.11
8、1.36 1.30 18 14 15 2.24 26.30 -26%推荐金融街10.33 0.54 0.65 0.84 19 16 12 1.67 12.30 -16%推荐名流置业8.56 0.19 0.57 0.83 45 15 10 2.33 8.8-3%推荐云南城投22.10 0.35 2.59 3.12 63 9 7 4.87 31.1-29%推荐平均26 13 10 4 13% 7、 投资策略投资策略v维持行业维持行业“中性中性”评级，机会是跌出来的评级，机会是跌出来的v合理估值区间：合理估值区间：2010年动态年动态PE15-20倍倍v操作建议：低于操作建议：低于15倍倍PE，择机低吸；高于，择机低吸；高于20倍，了解倍，了解v中长线投资者：布局有安全边际、具备持续快速增长的区中长线投资者：布局有安全边际、具备持续快速增长的区域龙头域龙头长城研究长城研究 与您共成长与您共成长 房地产研究小组房地产研究小组房地产研究小组房地产研究小组黄清林：黄清林：(86-755) 83515512(86-755) 83515512刘刘 昆：昆：(86-755) 83516214万万 知：知：(86-10) 88366060 - 8780
