《11月20日黄山市休宁齐云山旅游度假区概念性规划第一阶段中期沟通》由会员分享，可在线阅读，更多相关《11月20日黄山市休宁齐云山旅游度假区概念性规划第一阶段中期沟通（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、养齐云山水享休宁福地休宁-齐云山旅游度假区概念性规划TOURISM STRATEGIC PLAN OF QIYUN MOUNTAIN OF XIUNING第一阶段中期沟通2011.11.20“2009年中国的基尼系数高达0.47，大大超出0.4的警戒线。而在30年前，中国的基尼系数仅为0.21-0.27。”世界银行报告“十二五”谋三大转型区域可持续发展强调机制创新经济规模与城镇公共服务均等化从外需转向内需，从高碳转向低碳，强国转向富民“十七届五中全会”重要内涵:包容性增长“规模扩张模式”转向“质量提升模式”淡化GDP指标，强调区域综合价值就业和消费增长是城镇化的核心目标中国发展基本方略主线:人
2、本、绿色、创新、协调价值观的先进化和多元化经济市场化、政治民主化、社会和谐化、生态文明化引言Preface国家战略的两个核心可持续与社会公平区域命题战略诉求发展模式用地分析空间结构概念规划市场锁定资源挖潜总体定位产品体系问题研判空间突破体系重构定位休-齐破题黄山STRATEGIC ISSUECONCEPTUALDESIGN PROSPECTCONTENT目录5 空间意象4 概念规划PLAN3 POSITIONING XN-QYS 2 REDISCOVERHS 1 战略命题项目布局设计意象区域命题战略诉求发展模式战略命题Strategic Issue区域发展命题Regional Mission产
3、业融合和结构创新产品和功能结构创新国民经济的战略性支柱产业经济目标文化目标环境目标政治目标鼓励专项改革试点增加旅游用地供给探索资源一体化管理行政管理体系改革探索新模式机制创新结构创新确立新目标奠定新地位国家战略：国务院关于加快发展旅游业的意见中国旅游发展大势1992国家级度假区度假概念的提出东部沿海开放地区2010国际旅游岛旅游成为国家战略性支柱产业国际性度假目的地开始成型1978入境观光初级观光旅游古都、名山大川？从滨海度假向内陆度假扩展？中国度假模式的创新？国家战略的诉求与高铁时代到来，给中部地区传统名胜观光型旅游业带来了新的市场机遇，同时对旅游业发展模式、产业、产品的构建也提出了新的命题
4、。区域发展命题Regional Mission引擎效应包容效应核心旅游资源兼顾多元主体 区域/政府 本地居民 游客群体投资主体表征发展模式：承载经济、环境、文化、社会的多元价值形成基于“区域综合价值”发展模式的载体外溢效应结构效应调整经济结构：提升区域“绿色GDP”份额形成公平化收入分配的重要机制引领产业构建：以复合型旅游服务产业为核心，并对接：文化产业；教育产业；医疗健康业；商务服务业；旅游产品加工业；旅游业：黄山市战略性支柱产业战略先导：重新认识黄山战略主体：精确定义休宁区域发展观：挖掘区域综合价值而非“单一经济价值”发展模式。文化价值经济价值区域发展模式和诉求Regional Devel
5、opment Model社会价值区域发展综合价值平台以文化应用促进文化显性化生态价值创造永续性核心价值生态文明社会化生态保障社会平台区域/政府投资主体游客群体本地居民+包容性增长：满足多元利益主体诉求多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级
6、而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”区域发展综合诉求Multi request of Regional Development多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境
7、的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经
8、验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”区域发展综合诉求Multi request of Regional Development旅游发展模式TOLD Strategy位于边缘地带的资源次优区，如何走出名山大川的阴影效应？区域发展转型更多依赖“资源价值”，而非“资源规模”从“比较优势”驱动转向“创造性竞争优势”驱动风景区：旗帜性吸引物度假区：消费集中地驻留地价值释放地核心价值导入模式Value-in Strategy九寨景区1008元九寨天堂1968元20%130万60%-100%14万人入住率游客量容纳5000人，每年接待280个会议世界环境
9、与发展大会永久会址中华小姐环球大赛四川省酒店入住率第一名中国十大最受欢迎酒店会议接待温泉、18洞高尔夫主题活动、表演VS人均消费案例1核心价值项目： 500栋酒店别墅群核心价值：高度融合自然的酒店设计+国际论坛第一次将国际级酒店集群的概念引入了杭州悦榕庄酒店房价约3000-5000元/间.晚绿城、坤和、万科等开发商相继入驻房价从4000元/m2升至3万/m2西湖景区VS 西溪湿地核心价值：国际顶级酒店群+高端住宅区高峰日游客量超200万人次“免费西湖”，促夜间消费，人均停留2.98天核心价值导入模式Value-in Strategy案例2核心价值：建筑艺术、世界级会所酒店群落核心价值导入模式V
10、alue-in Strategy长城长城脚下的公社VS门票经济：日均客流约1000人人均消费不足200元44栋大师建筑作品，吸引商界精英，企业高管层被评为全球100家热门酒店,凯宾斯基饭店管理集团多元化高端社交场所亚洲最佳的Spa品牌Anantara顶级儿童俱乐部代表性客户:国外游客、BMW、Motorola案例3旅游发展模式TOLD Strategy核心价值导入:顶级户外运动度假胜地北美著名滑雪活动胜地Mt.NorquaySkiResort北美著名滑雪胜地SunshineVillages北美滑雪季最长的滑雪胜地潜水胜地、温泉度假落基山脉最狭长的湖泊，潜水胜地RadiumHotSpring群山
11、环抱之中的热温泉19世纪温泉浴池高尔夫球场度假酒店：LakeLouise、代表英国皇室尊贵气质的度假酒店加拿大班佛核心价值导入：依托田园生态环境打造多元旅游度假活动传统节庆200年历史的牧羊人节、山笛表演、瑞士民族舞蹈表演运动盛会、会展文化活动阿尔卑斯摔跤比赛、挪大石比赛、山羊赛跑观光博物馆、博彩中心高端休闲度假设施因特拉肯大饭店、阿德库尔姆全景观大饭店瑞士因特拉肯案例4总结背靠庞大的强劲消费群体社会参与性、公共服务业与度假型产品供给以消费服务为杠杆，带动城镇化、刺激就业、服务业集群和地方税收增长资本的持续性投入和专业化经营，率先进入者赢极致的消费服务成主导，房产收益作支撑“创造型”度假目的地
12、构建策略消费导向核心价值导入策略Value-in Strategy选择主题：基于资源禀赋、文化内涵的放大效应主题彰显：全景空间识别性、场域营造、资源价值品牌化主题感知：强调资源表现力、客群感受度，“核心价值”长期释放核心价值导入策略Value-in Strategy总结创造型度假目的地构建策略主题彰显与空间识别项目阶段1自然资源驱动度假地产阶段2主题公园驱动度假地产高级阶段双轮驱动+复合型旅游开发模式主要功能休闲度假旅游与别墅住宅相结合主题公园游览，商业地产及配套设施与旅游住宅相结合休闲旅游度假、主题公园游览，主题商业及配套设施与旅游住宅相结合产品构成高尔夫球场、别墅、星级酒店、酒店式公寓、旅
13、游主题商业街、会所等主题公园、独栋别墅、联排别墅、旅游主题商业街、酒店、度假村、食街、会所等高尔夫球场、主题公园、独栋别墅、联排别墅、旅游主题商业街、星级酒店、特色酒店、会所等成功案例千岛湖/太湖旅游度假区九寨天堂深圳华侨城/杭州宋城灵山大佛东部华侨城核心价值导入的发展阶段17核心价值导入模式Value-in Strategy总结超越深圳华侨城，依托大规模的别墅社区及商业区开发，为华侨城提供了快速现金回报开发项目建筑指标地产占地总面积：约111万m2居住占地：96.58万m2商业占地：14.42万m2别墅总建：约19.12万m2商业总建：约120万m2（含酒店、大剧院等）总占地：约9平方公里大
14、峡谷：5平方公里（56%）茶溪谷：约1.5平方公里（17%）云海谷：约2.5平方公里（27%）核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in + Integrated Tourism develop Model案例：东部华侨城四个游览区：茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇、三洲茶园；文化及艺术展演 部华侨城大剧院天禅表演 茶翁古镇戏曲、民乐演奏、古典歌舞 湿地花园音乐舞蹈组合秀、茵特拉根火车站广场风笛演奏、弦乐四重奏、小丑等（2）云海谷户外运动旅游文化占地2.5平方公里；以高尔夫运动为中心，以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼的户外运动休闲胜地；云海谷高尔夫，公众高尔夫球场和会员球场，
15、均为18洞，均配套一个顶级会所（3）大侠谷生态旅游文化集山地郊野公园和都市主题于一体，生态动感旅游文化包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落等六大主题区华兴寺占地1.2万平方米，展示中国传统佛教文化，极具禅意、启迪心智、教化人生的宗教文化旅游园区众香界集市檀越酒店22间客房香积斋素食餐厅1322主题公园高端住宅华兴寺核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in + Integrated Tourism develop Model案例：东部华侨城主题公园（1）茶溪谷休闲度假旅游文化一区20栋山海大宅二区44栋山地别墅七区57栋湖景别墅三区-六区建设中占地面积
16、8.3万平方米9.0万平方米14.0万平方米规划有 临湖双拼 山顶叠拼 宽景洋房建筑面积0.8万平方米1.7万平方米1.8万平方米户型面积241-730平方米250-680平方米188-1,100平方米开盘时间2007年10月2008年6月2008年5月售价10-20万元/平方米8万元/平方米5-9万元/平方米酒店茵特拉根华侨城酒店以瑞士文化为主题的豪华度假酒店拥有299间瑞士风格的豪华客房，其中包括35间套房酒店主楼、连排别墅、商业街公寓、总统别墅等各类客房建筑与茵特拉根小镇巧妙融合均价1560元/天间和1280元/天间檀越酒店：以“佛禅”为主题的精品酒店，共22间客房茵特拉根房车酒店拥有1
17、59间客房和2辆豪华房车，还有一间简约舒适的咖啡厅与一间豪华的酒吧大侠谷瀑布酒店水文化主题酒店以红酒、瀑布为主题的瀑布酒店拥有120间客房、红酒酒窖和太空主题餐厅核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in + Integrated Tourism develop Model案例：东部华侨城住宅天麓旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model不彻底的逃离不彻底的批判+不彻底的超越+从消费者行为解析国际度假休闲目的地节奏变化+环境变化+方式变化+内容变化+载体变化+范围变化消费行为社群搭接能力拓展娱乐休息三类需求范畴基础功能商务会议教育培训
18、运动健康文化艺术五类功能对接产品：专项性、多元性场所：私密性、开放性人群：会员型、定制型、公众型价格：高、中、低四个消费行为环节基本动因旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model都市生活方式延续性差异化国际化内涵理念标准（开阔、生态、闲适、分享）国际理念、国际标准国际乡村度假模式（社群搭接、个人拓展、娱乐休息）五类功能对接（基础食宿购娱功能、会议商务、教育培训、文化艺术、运动健康）四个消费行为环节（产品、价格、场所、人群）四个供给特征旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model模型国际
19、度假目的地：都市生活方式的延续与差异、国际化的理念与标准三类需求范畴旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model度假目的地的构建：“傍生”与“创新”从“受困阴影”到“互补傍生”传统领域创新空间度假目的地消费模式创新：呼应名胜景区场域，城市消费生活的延伸风景名胜强化吸引力度假目的地消费集中地延长驻留期集散中心提升可达性旅游度假产品构建观念Tourism Vacation Product Building Model度假目的地的构建：“傍生”与“创新”供给范畴动机需求度假目的地消费模式创新：呼应名胜景区场域，城市消费生活的延伸创新与名胜区及城市
20、空间分隔，但又不出其辐射范围共享资源价值、品牌效应和基础设施依托大区域核心资源的品牌价值借力城市服务平台和挖掘本地资源的价值相结合寻求传统旅游观光行为与新型度假休闲行为的衔接建立休闲度假功能与城市生活功能的映射以名胜区为目标，却不以观光为主体活动短期逃离城市，但最终回归城市与风景名胜观光和城市生活保持心理距离消费行为依托景区场域和城市品质的功能设施消费行为与城市生活方式存在形式差异但在消费功能类型和品质要求上有对应不彻底的脱离+不彻底的批判+不彻底的超越问题研判空间突破体系重构破题黄山Rediscover Huangshan问题研判Key Problems功能产品体系需突破观光定势，跳出规模依
21、赖路径，拓展消费，塑造高品质、有影响力的度假目的地产品开发以观光产品为主：黄山风景名胜区、皖南古村落（西递、宏村）目前只能提供观光旅游产品，整体消费结构单一。休闲度假产品处于初级发展阶段：同质产品集聚，低层次开发、简单模仿现象出现。缺乏休闲度假的龙头产品：与黄山的知名度和能级不匹配，难以拉动区域休闲度假品质的提升。黄山区太平湖景区类型：湖泊风景内容：湖泊主要功能：湖泊观光与度假发展：具一定知名度黄山区黄山景区类型：山岳风景内容：云海、温泉、奇松、怪石主要功能：山岳观光发展：知名度极高、影响力极大歙县牌坊群、鲍家花园等类型：古建筑、园林景观内容：古牌坊、徽商私家园林主要功能：古建筑观光、园林观光
22、发展：具一定知名度祁门牯牛降类型：自然生态景观内容：徽州古村落、自然保护区主要功能：生态旅游发展：具一定知名度黟县西递宏村类型：古村落民俗内容：徽州古村落主要功能：古村落观光、民俗旅游发展：知名度高、影响力大休宁齐云山景区类型：宗教山岳内容：道教文化、丹霞地貌主要功能：山岳观光、宗教旅游发展：具一定知名度屯溪老街类型：城市古街内容：旅游购物主要功能：城镇观光与休闲发展：具一定知名度问题研判Key Problems空间发展模式阶段1：资源单中心导向以黄山风景区为核心形成相对独立简单的旅游系统。阶段2：资源-交通双中心形成黄山风景区和以交通集散为主的屯溪形成“双核心”结构，旅游度假服务不足。地，延
23、长游客停留时间，提升区域价值。“资源-交通中心导向”模式下，黄山屏蔽效应明显，周边节点生长缓慢，区域网络化发展难以实现如何突破顶级景区的中心极化效应？如何突破旅游阴影区的边缘化效应？未来：“交通+度假+资源”导向大黄山圈需要一个度假中心和消费集中旅游阴影区的突破130KM，1.5H27KM20min15KM10min40KM25min60KM，40min70KM45min60KM40min30KM20min40KM25min60KM40min80KM50min空间突破Discover Opportunities休宁将以构建“度假+资源+交通”整合导向模式，实现大黄山增值升级的突破口从区位中心到
24、集散中心休宁位于大黄山旅游圈的地理中心和交通网络的核心，到各关键节点的交通时间成本最低；度假集散、服务、组织功能尚未得到相应发挥从资源洼地到价值高地齐云山的开发要保持与黄山产品的异质性、互补性，避免盲目地扩大规模，而要形成高品质、高价值的开发，来合理分流客流。形成“黄山观光，度假休宁”的互补定位海南部文化旅游度假区岩寺徽城阳碧阳祁山屯溪牯牛降甘棠黄山太平湖自然旅游区黄山祁门生态民俗旅游区黄山市旅游发展空间格局Spatial Structure of Huangshan City南部文化旅游度假区西翼市域三大旅游区中心节点黄山市重要城镇职能定位Verify Function of Towns甘棠
25、海阳屯溪岩寺齐云山黄山市域北部休闲度假和旅游服务基地南部主要发展极，国家级历史文化名城；歙县政治、经济、文化中心，商贸服务、旅游接待和交通中心牯牛降碧阳祁山徽城现代国际旅游城市，泛长三角地区重要中心城市、现代制造业基地和区域性交通枢纽，旅游服务中心南部城镇群产业基地；休宁县政治、经济、文化中心，商贸服务、旅游接待中心祁门政治文化中心，旅游接待和交通中心黟县政治文化中心，旅游接待和交通中心集休闲、度假、疗养、娱乐与观光为一体的高品位、多功能的新型旅游度假区黄山市旅游度假核心发展区，南部城镇发展轴上的核心度假区空间体系重构Redefine Spatial Structure内联外通，融入大中心，推
26、动区域开放式均衡发展双核联动旅游观光核心：黄山风景区。旅游服务大核心：黄山市新城区，联合休宁、徽州、屯溪，提升扩大大黄山的旅游服务中心地。两翼齐飞东向城镇观光带：以徽州、歙县为重要节点，形成融合城镇观光与文化旅游功能的综合发展带。西向休闲度假带：以休宁、齐云山为重要节点，形成融合休闲度假与集散服务功能的综合发展带。点轴发展南向主轴：以合铜黄高速为轴，联系一核一心东向轴线：向东联系杭州、千岛湖西向轴线：向西联系祁门-牯牛降、西递、宏村北向轴线：向北联动婺源大黄山旅游空间结构功能体系重构Redefine Functional Structure差异互补，推动区域多元化协调发展山水旅游区人文游憩区生
27、态旅游区古城旅游区大黄山旅游功能体系古村落旅游区休闲度假区市场锁定资源挖潜总体定位产品体系定位”休-齐”Positioning XN-QYS3世界第六大城市群：长三角经济圈1.5小时高铁圈内， 覆盖1亿近程消费人口市场；享有黄山每年2000多万游客市场可达10个周边城市机场门户黄山位于上海为首的长三角城市群，和赣徽中部地区共同辐射半径内，巨大客源与强大消费将形成对项目产生有力支撑。长三角经济圈珠三角经济圈环渤海经济圈人口规模（万人）9,3505,55011,700经济规模（万亿）4.72.53.2经济占全国比例18.8%10.2%13.0%人均GDP（元）50,22845,07227,342沪
28、杭高铁：车程38分钟(158公里)杭黄高铁：车程45分钟（180公里）宁黄高铁：车程60分钟(260公里)合黄高铁：车程60分钟(265公里)南黄高铁：车程80分钟（380公里）背靠中国最强劲庞大的区域消费市场数据来源：国家统计局351H1.2H黄山合肥南京上海南昌庐山黄山齐云山1H九华山45min千岛湖太平湖鄱阳湖太湖1.5H杭州巢湖宁波1.5H市场腹地Available Market3.516.44.44.1市场分析Target Market以大黄山旅游圈现有游客为基础市场，开拓长三角重点市场市场特征分析客源市场特征 长三角为主要客源市场：上海、江苏、浙江长三角地区游客占45%以上。 休闲
29、度假需求潜力有待挖掘：休宁以过境短时停留为主，到访游客人均花费466元（2007），高等级和特色主题酒店缺乏，与主要客源地长三角地区人均出游意愿有很大差距，需求潜力尤待挖掘。景区到访率低：作为龙头景区，齐云山缺少体验性产品和文化产品，吸引力不足，年接待游客只占休宁全县的约1/4。小结从过境地到度假地： 休宁目前只是作为黄金旅游线上的一个过境地的概念，消费水平低，区位优势未得到很好利用；未来过境游客将是休-齐的一个基础市场。重点开拓长三角休闲度假市场：进一步开拓长三角重点客源市场，利用休-齐优势资源，针对性地产品开发来满足需求。数据来源：ICON根据相关统计年鉴等数据综合得出休宁国内客源市场区域
30、分布（%）302010025.518.212.85.2上海安徽江苏浙江湖北广东山东其他1020.542.826.7504030201001天2天3天3天以上长三角游客停留时间意愿分布（%）10.427.534.619.28.3403020100长三角游客人均消费意愿分布（%）3241.28.814.33.750403020100长三角游客住宿意愿分布（%）休闲度假6趋势主题度假强化度假区主题特色，增强度假区的竞争优势，康体保健保健疗养是今后度假区发展的重要趋势。家庭出行全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势地方特色文化文化是度假区的灵魂，文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主
31、要内容社群搭接，商务拓展亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。产业一体化旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。别墅住宅不断与旅游景区、度假圣地相融合，导致旅游地产的快速发展市场分析Market Analysis市场趋势37度假趋势类别产品一次性消费（万元）比例 %住宅350平米以上豪宅一幢，如上海汤臣高尔夫别墅1,500-1,80049%-52%室内装修室内装饰+Bose音响+高档沙发+施坦威钢琴200-3007%-8%会所观澜湖高尔夫俱乐部、长安俱乐部、雍福会精英卡100-1503%-4%教育清华EMBA、为子女支付的欧美高等学府学费100-200
32、3%-5%车商务车（奔驰S600）、子驾车（宝马Z4）200-2507%其他名表、珠宝、个人理财、书写工具等800-1,00027%-28%小计-2,900-3,700100%类别产品重复性消费（万元/年）比例 %旅游巴黎7晚、私人飞机、亚龙湾五号别墅3晚、丽江悦榕庄豪华别墅3晚、香港半岛酒店高级海景套房3晚、香格里拉酒店行政楼大床放2晚等20-3014%酒路易十三、芝华士、顶级红酒、茅台、水景坊、五粮液等10-207%-9%餐厅北京浮士德、雅德、谭氏官府菜、侨江南等10-207%-9%其他服饰、化妆品、数码产品、宠物及日常花费等100-15068%-71%小计-140-220100%总计-3
33、,040-3,920-购买豪宅，对住宅产品的品质、居住环境及开发商的品牌与实力有严苛的要求；约50%的一次性花费用于购买住宅乐于社交，拓宽人脉关系并获取新鲜的商业咨讯；约30%的年花费直接或间接与私人社交有关（会所、车、酒、餐厅）热衷旅游，旅游频率高，特别是和家人度假；约占年花费的14%注重教育，即自我充电，更舍得为子女投资中国富豪消费倾向调查数据来源：胡润百富，2009解析：富人度假消费中国富豪消费偏好市场分析Market Analysis先导客群行为拟态：富人市场47富人可利用市场分析 富裕人士的定义 个人资产1,000万元以上，资产包括自己创办的企业价值和自住房产 2025年江浙沪富人数
34、量将超过全国一半以上 中国大陆将达132.7万人 江浙沪将达78万人 富人数量快速增长 2008年，全国富豪人数已达82.5万人 2008年，沪苏浙富人数量已达30.3万人，约占全国37% 自2007年起，中国大陆富人增长率已攀升至20% 假设2009年起长三角富人增长率为5%，以后逐年升高 2010-2025江浙沪富人累计增长率为6%060,00040,00020,00080,000120,000100,000140,000上海浙江江苏116,000110,5007,0006,3003,90059,500人江浙沪三省市富人数量（2008）资产1亿以上资产1000万以上323335373942
35、5356606468737880.060.040.020.00.02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025数据来源:ICON根据亚太财富报告，2009，福布斯中国富豪榜，2010，胡润富豪榜，2006-2010等资源整理万人100.0江浙沪三省市富人数量预测图（2010-2025）GAVG=6%5044市场潜力市场分析Market Analysis先导客群：富人市场长三角异地度假置业群日益增长 70的富人拥有2处以上房产，26的富人拥有处以上房产 在长三角异地购房的上海人中，7
36、0以旅游度假及养老为目的异地置业者认为3-5个房间，面积在200-300平方米的度假别墅比较合理富人第二居所个性高于共性：商务、私家保险、休憩、度假、运动、高尔夫、游艇、SPA等，强调服务品质和生态、健康主题长三角3小时度假地产圈概念业已形成，山水文化度假区湖景/江景度假开发为主，山地度假区开发相对较少中产阶层的异地置业存在较大潜力和开发商机 逐步成长的都市中产阶层，作为未来新生代富人，是一个庞大但尚未被重视置业消费群，市场需要独身定制的中高端、小户型住宅以及休闲、养生项目的重点商机对本项目的启示战略层面挖掘需求，度假生活方式和全方位管理驱动基地层面挖掘优势，营造独特体验和长期度假氛围先导客群
37、需求分析：养生居所“国际候鸟族”衍生全球性“养生住宅”与LongStay（第二居所）商机。国际商务客流动、婴儿潮世代退休的“游牧享老”新趋势与新休闲养生趋势衍生全球性“养生住宅”与LongStay（第二居所）商机。养生休闲的“第二居所”产品，与“长住旅游”概念密切连结“第二居所”产品必定出现在游憩资源丰富的地点。趋势潜力市场分析Market Analysis培训会展19%6%会议18%客户服务9%节事活动11%商务旅行市场的构成比例其他疗养5%5%商业往来奖励旅游12%15%中国商务会议旅行市场步入高速增长期据不完全统计，我国商务旅行及相关费用每年高达103亿美元培训、会议、奖励旅游三项占到国
38、内商旅市场的50%以上1990年代以来，中国的会议会展业以平均每年20%的速度增长制药、保险、金融、银行、汽车和电信行业是最常见的会议、奖励和培训旅游客商务会议旅游是停留时间较短，收益和效益非常高会议人员每参加一场会议平均花费1036美元，或日均290美元，显著高于大众旅游据PATA 报告，会议游客停留时间比大众化旅游短（4.1天对比6.3天），但人均日消费却高出44%（236美元对比164美元）以上海为例，会议会展旅游的利润额可以高出普通旅游团的5-10倍长三角地区商务会议旅游市场需求高涨，度假区分流机会增加 2008年，上海共举办455场展览和众多小规模会议，居全国首位 上海商务成本的大幅
39、增加，导致商务会议旅游市场分流道较低成本的周边城市 杭州2008年的会议旅游接待量超过32万人，且每年以15%的速度增长 定位休闲、培训、度假等多功能型会议场所较为少见，高端产品稀缺作为中国最大的区域经济体，长三角经济圈拥高尔夫球场仍存在较大发展空间长三角有34家高尔夫标准球场，同级别球场广东（60）、北京（32）市场分析Market Analysis重点客群：商务会议度假我国加速的老龄化趋势带来巨大养老业发展空间到2020年，中国60岁以上老年人口将达到2.48亿目前养老院的数量仅够0.86%的老人入住 江浙沪三省市黄金养老族已达141万老龄化程度和人口平均预期寿命高于全国平均水平，上海老年
40、人比重超过总户籍人口的20%6%的老年人口属于中高收入群体环沪“养老房产带”业已形成无锡、常熟、临安、湖州、天目山、千岛湖、莫干山等已经出现不同层级的养老客群数十万上海老人希望购买郊区或周边城市的养老型住宅长三角区域一体化，给异地养老业健康顺利发展提供政策支持区域公共交通网络的完善，便捷了子女探访社会保障制度区域联网，试图实现同城异地享受同等养老福利15,00010,0005,000020,0002,34912,151沪浙苏总人口（万人）60岁以上人口60岁以下人口2,20814101,0002,0003,000沪浙苏60岁以上人口（万人）60岁以上中高收入人群60岁以上普通人群重点客群：黄金
41、养老度假市场市场分析Market Analysis核心目标市场主流目标市场长三角富裕人士+国内国际富人长三角企业团体峰会论坛中产及以上核心家庭婚庆蜜月者个人资产在3,000万美金以上的顶级富人个人资产在1000万美金以上的上层富人40-50岁之间，热爱生活注重享受的富一代30-40岁兼具经济实力与较高鉴赏力的富二代注重自在与舒适，易接受新概念和新事物追求度假区综合品质和新的空间感受生活压力较大、喜欢逃逸的假期有较广的阅历，度假选择理性而挑剔跨区域区董事会、高管层会议企业Outing、团队培训、公司年会奢侈品、新品新闻发布会产品展示会、企业峰会、专题论坛家庭资产在100万美金以上年龄主要在35-
42、50岁之间追求环境、设施和服务的品质注重周末家庭时光，尤其对孩子客户特征和需求典型客户相应活动项目超五星级的酒店设施世界级的高尔夫球场高品质的景区度假别墅私密会所、私人管家服务企业家和上流人士聚会沙龙古董和时尚珍品收藏、鉴赏小户型别墅住宅、太极养生馆国际5星级会议酒店培训中心户外拓展基地宴会+演艺中心高尔夫、SPA等高端娱乐活动四、五星级的度假酒店SPA、瑜珈、高尔夫等康体健身活动亲水活动、摄影等户外活动小户型的家庭度假别墅注重生态环保、亲近自然的旅游项目高球爱好者精英企业家名企高管高层政府官员高端别墅收藏者黄金养老族国际投资客世界500强企业中国500强企业中小企业高管层高级白领中产家庭新婚
43、夫妇市场锁定Target Market城镇图例职能镇名中心城综合型海阳重点镇旅游型齐云山、五城、兰田工贸型万安、溪口、东临溪、商山一般镇流口、汪村、鹤城、板桥、陈霞、岭南、白际、龙田、榆树、山斗、璜尖、源芳、渭桥万安溪口东临溪商山休宁县城镇体系分析Urban System Analysis兰田齐云山流口板桥岭南龙田渭桥源芳璜尖白际榆村汪村鹤城五城山斗海阳陈霞休宁县旅游发展空间格局Tourism Development Structure率水生态发展轴黄山旅游协作区休-齐旅游度假区自然生态旅游区乡村福地旅游区休齐旅游度假产业发展的核心引擎和中心地资源挖潜Resource Analysis齐云山为
44、国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园和国家4A级旅游，道教文化源远流长。齐云山已得到一定程度的开发，在休宁旅游中一枝独秀。状元文化、茶文化和徽文化还没有发挥应有的强度效应。休-齐旅游空间格局齐云独秀，繁星满天齐云山道教文化现状分析茶文化徽文化状元文化康体养生精品人文度假状元文化修学宗教朝觐乡村民俗文化体验乡村休闲度假自然科考生态采摘水上运动乡村田园观光特色农业观光自然探险、探秘古镇观光生态休闲资源挖潜Resource Analysis休-齐资源-产品-市场映射文化与自然相互融合，差异发展，构建休-齐产品金字塔道教文化状元文化茶文化徽镇风情田园风光森林生态古树景观幽谷景观奇石景观水瀑景
45、观花卉苗圃长三角重点市场高消费休闲度假市场，适合度假、修学等专项旅游市场省内外中等消费旅游及休闲度假市场，适合家庭休闲度假及银发旅游市场省内及周边大众旅游市场，适合各种群体旅游及休闲市场生产经济增长方式转型生产效率升级和放大生活民众生活质量的提升新农村生活方式的改善国家级生态经济示范区内涵解析活态文化的展示文化创新与包容文化生态价值挖掘和释放谋划休宁Big Pic of XIUNING国家级生态经济示范区大黄山文化旅游核心区结合当前国家级发展命题，因地制宜，将旅游产业构建成为区域发展的战略支柱性产业，成为经济发展、社会进步、生态建设的龙头。总体定位Vision & Position国际级徽皖人
46、文山水度假目的地养齐云山水 享休宁福地从“黄山旅游”到“休宁度假”依横江之水特色文化山水小镇群落构建引现代休闲度假服务功能及场域营造休宁发展模式与路径Tourism Model and Strategy in XIUNING休宁旅游发展模式：三核驱动根植齐云文化：以本地文化资源为核心，依托齐云山水，打造度假目的地的功能衍生内核，建立具有文化识别性的功能体系。联动城市建设：休（宁）屯（溪）徽（州）城市功能的构建，形成黄山市，乃至皖南完善的旅游集散与城市功能配套。打造度假目的地：与黄山形成错位发展，发挥休宁资源价值的优势，创造性的植入度假功能体系和塑造空间载体，形成休宁旅游业发展的主干。文化识别基
47、因内核山水度假功能承载交通集散功能强化休宁旅游发展路径：三核驱动齐云文化复兴交通集散激活度假模式创新文化产业化、产业链条化、链条产品化、产品空间化旅游配套服务与城市化相结合先导资本+先导客群功能结构创新+产品类型创新主题功能板块项目体系Program Proposal大齐云山风景旅游区横江岸旅游度假区水南城镇休闲区主题特征：文化的主题演绎：状元文化、道家文化、茶文化以主题园区为载体深入演绎功能的多元融合：自然人文资源以观览、体验、休闲和度假的方式融合表达以自然为本底，融入特色文化，打造山顶乐游、山下乐居、城镇乐业的三大功能板块主题特征：多元的度假方式：养生度假、运动度假、疗养度假、文化度假精品
48、的度假产品：世界级精品度假酒店的集合；顶级的度假产品配套主题特征：徽派城镇的活力化：历史城镇特征与现代文明火花碰撞，提升城镇活力旅游城镇的休闲化：自然游憩、古镇休闲与新城镇休闲的共同发展用地分析空间结构概念规划概念规划Conceptual Planning空间结构Spatial Structure空间结构一核、三区、三带、四节点齐云山核心景区旅游度假服务中心一级门户集散中心旅游度假中心大齐云山风景旅游区横江岸旅游度假区水南-江北城镇发展区一核：齐云山核心景区三区：大齐云山风景旅游区、横江岸旅游度假区、水南-江北新城发展区三带：横江旅游度假带、渭桥-云岩湖文化村落保护带、兰渡-渭桥公共服务带四节
49、点：水南一级门户集散中心、兰渡二级门户集散中心、岩脚旅游度假服务中心、云岩湖旅游度假中心横江旅游度假带文化村落保护带二级门户集散中心公共服务带56林地耕地村镇建设用地土地利用现状图横江梓溪山体浅丘基地地形横江梓溪基地概况Site Analysis汇水分析基地范围为山地丘陵地带，周边汇水线丰富汇水线与基地范围内已有河流大致相同，在未来开发中，应注意防涝，适宜沿汇水线设置排涝设施用地分析Land Analysis在较高的位置布置主要的观景设施高程分析和汇水分析高程分析基地范围最高点位于齐云山，高程为588米基地范围内坡度较高的地区主要分布中部丘陵地带，齐云山周边地势较低，自然生态景观条件较好，适宜
50、在中部地区较高地区布置观景设施，提升齐云山景观资源优势用地分析Land Analysis水系周边区域坡度较低，适宜滨水休闲度假开发坡向分析基地偏南向区域范围较大，采光条件较好，在酒店、住宅等开发时应积极利用坡度和坡向分析坡度分析基地范围内地势起伏较大沿河周边范围内坡度25%地区不适宜开发高尔夫球场等度假设施用地分析Land Analysis沿道路和和村镇开发建设，保存并完善原有空间肌理已有建设分析基地范围内村镇分布较零散，村镇生态环境景观较好基地原有村镇沿路和河流分布，在未来开发中，宜结合原有村镇生态开发，以更好的利用现有的交通等基础设施因地制宜地保护原始村镇的生态及建筑风貌和空间肌理建设情况
51、分析道路交通分析基地周边目前正在修建的道路基础设施较多，较好的完善了基地与周边的交通开发中适宜沿道路缓冲区两侧进行开发，可减少施工、运营等物资运送成本用地分析Land Analysis景观与河流周边临近地区应注重保护河流分析基地范围内水系主要为一湖两河：横江，梓溪河，云岩湖河流沿线周边100米范围为保护区，可设置亲水游憩设施保护区外延景观条件较好，适宜进行滨水休闲、度假类开发人文景观保护和河流分析人文景观保护基地范围内现存主要景点分布于齐云山北部区域景观周边应进行适当保护，不适宜大规模开发，以破坏基地景点周边景观，尤其是齐云山北部已有文化村落等用地分析Land Analysis综合地形、景观、
52、建设现状、资源和环境保护，得到土地开发适宜性结果土地开发适宜性分析适建区：面积较大，主要分布在沿河地带，以及基地东南，其中南部腹地较深，适宜成片开发限建区：多位于山地丘陵地带，可少量开发，同时需要对地形进行处理禁建区：分布于中部山地丘陵地带，地势起伏较大，周边自然生态环境条件较好，可布置景观类设施类型水系已有村镇适建区限建区禁建区总计面积(ha)比例62.190.96%129.831.99%2710.9141.64%2459.8937.78%1147.8817.63%6510.71100.00%重点保护齐云山核心景区齐云山南侧构建生态缓冲区域适度开发横江和梓溪沿线规划理念核心保护边缘发展引擎驱
53、动多元共生以岩脚、西馆、高源为中心，发展养生度假功能以兰渡为中心，联动渭桥，重点发展旅游服务功能整体形成以度假为引擎，旅游、休闲、文化、生态等多元共生的格局概念规划Concept Planning规划理念环路支撑内联外通226国道、规划江南大道和齐云山南路，构成主要道路环线，设置东西南北四个进山入口次级道路强化山南山北的空间连通，同时提升山坡谷地区域的可达性渭桥方向设置道路，连通南部的黄祁景高速横江沿岸地块强调山体绿地的廊道渗透，建立山水间生态空间走廊空间布局注重与河道水面的关系，打造多元化滨水功能带山体南麓地块降低开发规模，成为镶嵌在绿色基底之上的有机功能组团概念规划Concept Plan
54、ning生态为底有机融合概念规划Concept Planning概念总平面项目布局分区意象项目布局和空间落实Projects Allocation & Design Perspectives51234555556112345项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点项目布局大齐云山风景旅游区123456月华仙境景区状元雅境景区云岩幽境景区云海溯源营区文化主题村落群桃花渡-岩脚度假小镇横江岸旅游度假区12345高源会-国际高尔夫社区江南岸-体育休闲公园清泉湾-养生水岸百草源-精品酒店聚落兰渡旅游服务区分项目布局项目布局与空间落实Proj
55、ects allocation& design perspectives重点片区设计意向：西馆项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives73西馆重点片区设计意向：西馆以东区域基地关键词：南丘陵山地中腹地开阔北滨河岸线长项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆以东区域：腹地俯瞰项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：西馆以东区域项目：江南岸体育休闲公园（高尔夫球场、俱乐部、酒店、社区、马术公园、购物中心、
56、休闲设施等）空间特征：依山而建高尔夫球场；江南大道蜿蜒穿越；会所、酒店及购物中心成组团布置，镶嵌于绿色基底之上；滨水布置购物中心配套休闲商业项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆以东区域：空间意向参考案例：丽江古城高尔夫山地、滨水高尔夫项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆以东区域：空间意向富春山居山地高尔夫度假村地域建筑风格项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives玉鸟流苏商业街区新肌理新功能传统空间的现代演绎
57、西馆村以西腹地基地关键词：有机村落+开阔农田项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：西馆村以西腹地项目：高尔夫球场景观、归园田居精品酒店空间特征：乡村风格精品酒店，聚落式布局，融入自然村落格局项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆村以西腹地：空间意向杭州安缦法云奢华度假酒店融入原有村落项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆以西区域横江河滩基地关键词：湿地河滩岸线空间层次丰富项目布局与空间落实P
58、rojects allocation& design perspectives西馆以西区域横江河滩项目：聆溪浮岛酒店、湿地浮岛大宅空间特征：打造多层次景观，建筑和湿地浮岛有机融合项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives西馆以西区域横江河滩空间意向杭州西溪悦榕庄湿地与建筑群体的完美结合芭提雅度假酒店建筑与人性空间的亲水性项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地
59、基地关键词：茶园山林河滩，多样化自然景观形态塘头公司青春项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地塘头、青春至公司村沿途腹地项目：百岳香茗谷空间特征：建筑与茶园一体化布局，散点分布于茶园之中项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地项目：林隐山筑空间特征：建筑依山而筑、隐藏在森林峡谷之中项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地项目：四季精品酒店空间特
60、征：建筑依水而筑、隐藏在水岸芦苇之中项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：塘头、青春至公司村沿途腹地项目：百岳香茗谷、林隐山筑、四季精品酒店空间特征：结合各类自然景观的特质打造相应产品形态项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地：空间意向富春山居茶园景观中的度假山庄项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives塘头、青春至公司村沿途腹地：空间意向惠州南昆山十字水度假村密林中的世外桃源
61、，自然建材营造独特空间形态项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives镇横江齐云山村道观田村村田田村田丘桥坝登封桥与岩脚村项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives登封桥与岩脚村基地关键词：门户村落古桥与街道项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives登封桥与岩脚村项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：登封桥与岩脚村项目：齐云山访客中心、登封桥、水渡街巷空
62、间布局：新建筑紧密依托古村落而建，商业与居住有机融合，营造极富活力的旅游度假门户小镇项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives登封桥与岩脚村：空间意向阳朔西街束河古镇项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives南坑村及周边腹地基地关键词：山谷村落农田项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：南坑村及周边腹地产品：云谷印象大宅、大地主题景观空间特征：酒店散点状隐藏于峡谷之中，大地农业景观成为保留村落与酒店之间的景观
63、过渡项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives南坑村及周边腹地：空间意向长城脚下公社隐逸于山谷中的多元化建筑精品项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives清迈四季酒店农业主题景观的演绎石门遗迹摩崖石刻别有洞天绝壁崖渔渭公路101云岩湖入口区域及腹地项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives云岩湖入口区域及腹地项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：云岩湖
64、产品：云岩湖湾度假山庄、岩壁大宅、岩壁精品酒店空间特征：入口处错落亲水的度假酒店，少量客房单元深入湖中山体岩壁上参考案例：三亚鸟巢度假村巴厘乌布阿里拉度假村项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives云岩湖入口区域及腹地：空间意向三亚鸟巢度假村巴厘乌布阿里拉度假村岩壁酒店意向项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：高源基地关键词：山南麓幽静延绵山谷坡度适宜的丘陵开发潜力
65、重点片区设计意向：高源由上演村进入的入口区项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives重点片区设计意向：高源由上演村进入的入口区产品：山地高尔夫球场、高源国际会议中心、高源度假酒店空间形态：建筑体量相对较大，采用轻盈的结构造型，与远处山峰完美融合参考案例：九寨天堂、伦敦伊甸园项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源由上演村进入的入口区：空间意向九寨天堂EdenProject项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源深入山
66、谷腹地产品：九洞夜景球场、高源度假山庄、企业山庄项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源深入山谷腹地项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源深入山谷腹地：空间意向YellowstoneClub山地高尔夫会所项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源俯瞰项目：高源会空间特征：会所和别墅位于丘陵山坡，现有农田区域成为高尔夫球场，保留部分农业景观成为高尔夫独特的一部分项目布局与空间落实Projects allocati
67、on& design perspectives高源俯瞰项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源俯瞰项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源俯瞰：空间意向泰国清迈四季酒店项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源以东水库俯瞰项目：湖畔首席大宅空间特征：极少量的顶级会所，隐藏在湖畔密林中，滨水修筑木栈道，可通往高源项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectives高源以东水库：空间意向流水别墅林中独一无二的尊享大宅，建筑与山谷环境的天然融合项目布局与空间落实Projects allocation& design perspectivesThank YouThank You
