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1、博鳌二期博鳌二期部分产品建议报告2008年2月本报告需要解决的两个核心问题本报告需要解决的两个核心问题 国际公寓产品面积配比国际公寓产品面积配比商业在本项目中所占的比例商业在本项目中所占的比例 1 1 原来方案认知篇原来方案认知篇 2 2 公寓市场检测与建议公寓市场检测与建议 3 3商业检测与建议商业检测与建议 第一部分：原方案第一部分：原方案 总用地面积：583亩，合39万平米备注：按照ANS方案，面积减少，约为35万平米。但河流条件是否允许做内湖或人工沙滩均需要技术论证。项目总指标项目总指标公寓类产品商业类产品别墅类产品沿海高级公寓沿海高级公寓GOLF球公寓球公寓岛内商业岛内商业岛内商业岛
2、内商业岛内商业岛内商业滨海商业滨海商业游艇码头游艇码头高端别墅高端别墅顶级别墅顶级别墅500500强会所强会所强会所强会所500强会所项目总指标项目总指标注注：本计算按照总面积：本计算按照总面积583583亩计算，容积率控制在亩计算，容积率控制在0.250.25以内以内岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4层公寓，占地面积为40000平方米规划功能面积建议规划功能面积建议 物物业类型型建筑面建筑面积容容积率率占地面占地面积所占比例所占比例国国际公寓公寓600000.51263%高端高端别墅墅100000.2510.5%顶级别墅墅100000.11010.5%5005
3、00强强会会所所100000.128.3310.5%滨海商海商业50000.51.05.26%5.26%码头以及其中公共以及其中公共场地地2.54合合计95000950000.240.2438.8738.87/ /l容积率：容积率： 0.5l总建筑面积：总建筑面积：60000平方米l单套面积单套面积：控制在80120平方米里面l建筑高度建筑高度：层高3.2米，共4层；l建筑形态建筑形态：观景退台式公寓；l外立面风格：外立面风格：采用石材与玻璃的拼贴，营造新古典主义风格l房房 型：型：超标准的1房1厅，打造典型的单身人士或者二人生活的度假产品。l单单 价：价：8000元/m2起l总总 价：价：在
4、60100万l客户人群：客户人群：富裕型人士（有一定前期积累，同时年收入在30万以上的富裕型人士）国际公寓规划国际公寓规划l容积率：容积率：0.5的超低容积率商业l层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。l建筑形态建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等）滨海商业滨海商业 第二部分：公寓市场监测与建议第二部分：公寓市场监测与建议市场监测：岛中小户型备受关注市场监测：岛中小户型备受关注理性的奢侈理性的奢侈 市场咨询：理性消费爱“小房”岛外客户多选择中小户型
5、而不是大户型的理由，世纪不动产海南总经理余快概括为宜居、实用、实惠。一般来海南度假往往会是中老年人，居住时间较短，一至两房不超过平方米足够，只要社区环境优雅、绿化好一点、房型设计合理、周边配套齐全、按目前的价位一般在万左右，一房二房的中小户型最受欢迎。去年推出的金湾花园，以其不超过平迷的饿中小户型以及优雅的社区环境吸引了岛外客户的青睐，多套房子几个月时间被抢购所剩无几，多被岛外客户购走。“中小户型的被热卖，揭示出一个消费理念，那就是人们的理性消费。” 专家指出：无论是住房、汽车等大宗消费还是日常消费，人们更注重实用、实惠与性能，住房也是一样，本来、平米足够，选择更大的房子会造成浪费。作为过渡时
6、期要选择中小户型是较为理智的，没必要“一步到位”。 市场检测市场检测2 2经统计，三亚市2007年1-7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期相比 增长32.37 %。其中商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期相比 增长47.28 % ；其中商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店销售 7.71 万m2,一线海景公寓、别墅销售 9.91 万m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套。三亚三亚折射海南高端市场的镜子折射海南高端市场的镜子总
7、体市场发展良好，总体市场发展良好，供求都呈现健康上扬现象。供求都呈现健康上扬现象。市场检测市场检测22不同套型新建商品住房成交不同套型新建商品住房成交户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2007年1-7月90 m2以下的商品住房销售 4442 套，面积 29.05 万m2，占总销售套数的 59.92 %，占总销售面积的 44.20 %。6月销售90m2以下的商品住房 405 套，面积 2.70 万m2，占总销售套数的 51.53 %，占总销售面积的 37.29 %。总体情况总体情况90m290m2以下的套数以下的套数 所占比例所占比例 套数套数 7413.22 444259.92%面积面积
8、 （万（万m2m2）65.72 29.0544.20%90m290m2小户型度假公寓备受宠爱！小户型度假公寓备受宠爱！市场检测市场检测22新建商品住房客户研究新建商品住房客户研究三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-7月，销售总套数 7413 套，面积 65.72 万m2，岛外销售 6553 套，面积 56.45 万m2，岛外市场占总销售套数的 88.4 %，占总销售面积的 85.89 %。7月销售总套数 786 套，面积 7.24 万m2，岛外销售 576 套，面积 4.83 万m2，岛外市场占总销售套数的 73.28 %，占总销售面积的 66.71 %。岛外市场，海南市场主
9、角！岛外市场，海南市场主角！去化情况 去化套数 去化面积 （万m2）岛内 8609.27岛外655356.45总体7413741365.7265.72市场检测市场检测22新建商品住房供求情况新建商品住房供求情况截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1-7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比 增长35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比 增长50.30 %（17月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比 增长
10、342% ）。7月销售面积 7.24 万m2，与上月相比 增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。海景公寓海景公寓 海景别墅海景别墅 未来市场主力未来市场主力! !市场检测市场检测22新建商品住房价格和供求结构情况新建商品住房价格和供求结构情况 2007年1-7月批准销售新建商品住房按面积计算以 8000-9000 8000-9000 元元/ m2/ m2价位价位所占的比例最高，占 32.39 %；其次为 2500-3000 元/ m2，其所占比例为 20.80 %。可见高档商品房(主要是产权式酒店和酒店式公寓)的供应量较大，从另一个角度来说，新批准预售的商品房的房价增长幅度加大。需求
11、情况为：按其面积计算，其销售所占比例是以 3000-4000 元/ m2的比例最高，为 17.86 % ;其次为 4000-5000 元/ m2，其比例为 14.87 % ;按套数计算, 3000-4000 元/ m2所占比例最高,为 18.05 %,其次为 4000-5000 元/ m2,为 15.43 %。高价产品，海南市场主题高价产品，海南市场主题! !市场检测市场检测22不同套型新建商品住房供求情况不同套型新建商品住房供求情况 批准销售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小，但从销售（需求）情况来看，2007年1-7月销售面积比例最
12、大的户型结构为 60-80 m2，为 12.31 万m2，占总销售面积的 18.73 %；而按套数计算，60 m2的销售比例最大，共销售 1808 套，占销售总量的 24.39 %，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。舒适小户型成为市场的新宠！舒适小户型成为市场的新宠！国际公寓建议部分国际公寓建议部分产品品单套面套面积 （m2m2） 套套数数所占面所占面积 （m2m2） 所占比例所占比例 1类国际公寓10012012000202类国际公寓8052542000703类国际公寓12050600010合合计 / /6956956000060000通过对于本项目前期的总体 定位和现有三亚市场供求情况
13、等各个方面的验证， 建议国际公寓部分在整个项目中的比重依然保持以前的重要地位， 维持以前的63 的比重。 在63 的比例中， 通过对市场再次分析， 小户型的豪华度假公寓的受宠度依旧占有相当的市场故此， 我们作出下表所示的户型配比建议：第三部分：第三部分： 商业检测与建议商业检测与建议 市场检测市场检测1 1 一般成功商业情况： 分分类指指标交通交通条条件件 人文人文环境境 商商业成熟度成熟度 人口人口环境境 市市场认知度知度商商务氛氛围人流量人流量物物业自身布自身布局局一般一般权重重A A0.200.200.050.050.250.250.150.150.100.100.100.100.050
14、.050.100.101 1本本项目要素目要素权重重0.50.50.9500.9500.50.50.50.50.990.990.9000.9000.5000.5000.990.99本本项目各目各个个要素分要素分值 0.10.10.050.050.1250.1250.080.080.10.10.090.090.030.030.100.100.6750.675首先我们根据本案现有的商业氛围和环境，本项目在交通条件， 人文环境，商业成熟度等上表中的各个方面中， 其都没有达到一个良好的状况： 最后的得分仅为0.675。从现状中看，从现状中看， 其商业的氛围其商业的氛围不够成熟。不够成熟。 市场检测市场
15、检测2 2 我们知道 国际标准中， 人均的商业面积在1m2 左右； 也就是说未来博鳌的商业情况很大部分取决于博鳌的未来公寓和其他物业人口的导入；物物业类型型 建筑建筑面面积容容积率率 占地占地面面积所占比所占比例例国国际公寓公寓60000 0.51263%高端高端别墅墅10000 0.2510.5%顶级别墅墅10000 0.11010.5%500500强强会会所所10000 0.128.3310.5%滨海商海商业50000.51.05.26%5.26%码头以及以及其中公共其中公共场地地2.54合合计9500095000 0.240.2438.8738.87 / /国际公寓： 700套， 每套2
16、人； 1400人：高端别墅： 20套，每套1020人，人数在400人；顶级别墅： 10套，每套1020人，共200人；500强会所： 10套，每套2030人，共300人会议中心人群： 根据市场研究状况： 每天人流乐观估计100人/天观光人群： 乐观估计50人/天商业最大面积需求：商业最大面积需求： 2450m22450m2市场检测市场检测2 2 商业面积需求修正；u面积指标修正本项目服务人群为高端人群， 对于面积和空间要求要高于国际平均面积；国际标准的 1m2/人，应该被调整为1.5m2/人u人流量的修正非稳定型人流量u娱乐场所对商业需求的修正 原温泉等商业对于后续商业的需求有一定影响u错位时
17、间对人流量的修正3： 会议人群集中在410月1： 国际公寓人群集中在冬季；入住率在80左右2：观光人群集中在：冬季4月1300*21300*22600m22600m2约约3000m23000m2左右左右预计分流5人群： 1425人/天稳定型人群基本保持到90左右：1425901300人/天约1500人/天l容积率：容积率：0.5的超低容积率商业l层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。l建筑形态建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等）滨海商业滨海商业物
18、物业类型型建筑面建筑面积容容积率率占地面占地面积所占比例所占比例国国际公寓公寓600000.51263%高端高端别墅墅100000.2510.5%顶级别墅墅100000.11010.5%500500强强会会所所100000.128.3310.5%滨海商海商业50000.51.05.26%5.26%码头以及其中公共以及其中公共场地地2.54合合计95000950000.240.2438.8738.87/ /物物业类型型建筑面建筑面积容容积率率占地面占地面积所占比例所占比例国国际公寓公寓62000620000.50.512.412.465%65%高端高端别墅墅100000.2510.5%顶级别墅墅100000.11010.5%500500强强会会所所100000.128.3310.5%滨海商海商业30000.50.63.2%3.2%码头以及其中公共以及其中公共场地地2.54合合计95000950000.240.2438.8738.87/ /最后建议最后建议 l综合前期的市场情况，综合前期的市场情况， 岛内小户型等国际公寓岛内小户型等国际公寓的上市没有任何市场抗的上市没有任何市场抗性，性， 建议将原建议将原2000m22000m2的的商业体量转为国际公寓。商业体量转为国际公寓。l ThanksThanks！
