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1、呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路目录目录第一部分第一部分: :一级土地运营一级土地运营第二部分第二部分: :二级土地运营二级土地运营二、开发策略二、开发策略一、中原观点一、中原观点三、地块定位思路三、地块定位思路第一部分:一级土地运营一、宏观市场历年GDP近年来区域经济发展迅速，年均增长近年来区域经济发展迅速，年均增长25%25%以上以上历年人均可支配收入历年人均可支配收入居民收入明显改善，购买力增强。居民收入明显改善，购买力增强。历年招商引资历年招商引资招商引资效果显著，为区域发展注入活力招商引资效果显著，为区域发展注入活力二、房地产市场房地产市场概况20062006年呼和浩特房地产开发投资
2、年呼和浩特房地产开发投资50.1650.16亿元，同比增长亿元，同比增长43.91%43.91%；占全社会固定投资总额的；占全社会固定投资总额的11.09%11.09%（截止（截止1111月）。月）。住宅完成投资住宅完成投资32.7932.79亿元，占房地产开发投资的亿元，占房地产开发投资的65.38%65.38%，办公楼完成投资办公楼完成投资3.263.26亿元，比上年下降亿元，比上年下降11.65%11.65%；商业营业用房完成投资商业营业用房完成投资9.779.77亿元，比上年增长亿元，比上年增长61.%61.%。 20062006年呼和浩特商品房竣工面积年呼和浩特商品房竣工面积122.
3、9122.9万平方米，比上年万平方米，比上年同期下降同期下降19.38%19.38%，其中住宅竣工面积，其中住宅竣工面积86.3786.37万平方米，比万平方米，比上年同期下降上年同期下降18.23%18.23%。2005-2006销售量对比2006年销售量放大，改善需求体现明显。2006年商品住宅均价2729元m2，同比增长13.7%。二级市场总体销售情况2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38%其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。商品房销售面积143.47万平方米，其中商品住宅销售面积为118.62万平方米。2006年商品住房
4、销售情况商品房供求结构问题 目前市场上供应的商品住宅目前市场上供应的商品住宅120120平米以上户型，占销售面平米以上户型，占销售面积的积的33.28%33.28%，90 90 平米以下中小户型的占销售面积的平米以下中小户型的占销售面积的35.64%35.64%，100-120 M2100-120 M2的占的占17.93%17.93%。20062006年批准预售的商品住宅中年批准预售的商品住宅中120 120 平米以上的占平米以上的占56.35%56.35%，比比20052005年增加年增加32%32%；100-120 100-120 平米的占平米的占17.52%17.52%，比，比0505年
5、减年减少少5.08%5.08%；100 100 平米以下的占平米以下的占26.14%26.14%，比，比0505年底减少了年底减少了27.57%27.57%，而登记销售，而登记销售100 M2100 M2以下的仅占以下的仅占48.8%48.8%。国家政策对住宅市场结构的调整没有到位，大部分在建住国家政策对住宅市场结构的调整没有到位，大部分在建住宅项目在产品上没有真正调整。宅项目在产品上没有真正调整。土地开发情况20062006年全市完成开发土地面积年全市完成开发土地面积228.63228.63万平方米，同比增长万平方米，同比增长123.62%123.62%；本年购置土地面积；本年购置土地面积3
6、70.56370.56万平方米，同比增长万平方米，同比增长40.1%40.1%；土地开发投资；土地开发投资3.63.6亿元，同比增长亿元，同比增长121.85%121.85%。 完成土地开发面积与购置土地情况四、讨号板地块分析四、讨号板地块分析4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析北接敕勒川大街，南临小黑河，西临东二环路，东至腾飞路 总用地面积：153.61公顷总建筑面积：362.7万平米住宅面积：245.8万平米公建面积：116.9万平米容积率：2.36绿化率：30%建筑密度：36% 4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析优势分析（ST
7、RENGTH）（1）地理位置优势（2）政策优势（3）交通优势（4）成本优势（5）规划优势（6）环境优势劣势分析（WEAKNESS）（1）地段接受度较差（2）市场现状不够活跃（3）供大于求，倾向现房销售4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析机会分析（OPPORTUNITY）（1） 大面积的规划项目可以创造城市亮点，先进营销理念可以赢得足够的利润空间（2）地块整体规划以及城市重心东移带来地段发展机会，拥有巨大发展潜力（3）随着呼市城市建设发展，拆迁力度的增大，房地产市场消费需求进一步增多（4）经济快速发展，为项目入市提供消费基础（5）城市化水平增长显著，提前七年达到城市
8、总体规划目标4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析威胁分析（THREAT）（1）竞争激烈问题（2）价格问题4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案（1）抓住呼和浩特市政府大力发展东部的契机，争取政策上的优惠。 （2）利用地块较整、面积较大的特点，开发大盘系列产品，并有利于开拓开发商品牌知名度。 （3）从产品差异化入手，从风格、园林、配套等各方面与周边乃至项目产品拉开差距。 （4）由于消费水平较低，可通过部分产品缩小面积、控制总价的方法达成销售目标。 4.14.1地块现状及地块现状及 SWOTSWOT矩
9、阵分析矩阵分析4.2 4.2 整体目标市场分析整体目标市场分析 定位依据呼市经济运行良好房地产行业正处于高速发展期整体市场向高端发展本案所处区域成为重点区域区域整体发展将对本案起到极大的烘托作用适度超前的产品定位有利于本案投入市场区域定位功能完善、配套齐全、服务良好聚集人气形式新颖、高品质并富有吸引力的商业配套4.2 4.2 整体目标市场分析整体目标市场分析 业态组合住宅为主商业为辅酒店补充后续写字楼4.2 4.2 整体目标市场分析整体目标市场分析 本案本案住宅产品住宅产品定位主要考虑以下定位主要考虑以下因因素素1、多层类产品始终占据市场供应的主流地位。2、小高层类产品逐渐兴起，并逐渐占据供应
10、产品中相当比重。3、高层类产品供应上升趋势明显,成交活跃。4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业类型目标市场定位本案本案公建部分公建部分定位主要考虑以下定位主要考虑以下因素因素1、SHOPPINGMALL业态的大卖场将成为呼市商业发展的主流业态 2、地块周边目前缺少大型购物中心 3、地块周边大量住宅项目的建设将带来大量的商业需求4、地块周边建设大型综合体项目 将会吸引一定数量的外来人群人群前来消费5、商业设施既满足本案内部需求，亦可满足周边项目居民生活所需，乃至带动周边地区商业发展4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业类型目标市场定位住宅定位住宅定位1、定位中高档2、充分利用高度发
11、达的道路网络3、充分利用小黑河自然景观4、高标准的智能化及生态配套5、突出大盘效应6、打造城市边缘的生态大宅4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业类型目标市场定位商业定位商业定位1、与住宅会所相结合的对内商业2、与住宅相结合的社区商业裙房3、SHOPPINGMALL、独体建筑群4、面对周边地区的大型超市5、会展中心4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业类型目标市场定位写字楼定位写字楼定位1、SOHO小型化办公空间 2、打造生态办公环境4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业类型目标市场定位酒店定位酒店定位1、高星级酒店2、生态旅游概念4.3 4.3 各物业类型目标市场定位各物业
12、类型目标市场定位呼市本地高收入人群投资型客群旗县干部养老型周边区域改善性人群外地来呼市短期居住人员4.4 4.4 客群细分客群细分私营业主私营业主5050公务员公务员2020企业职员企业职员2525其它其它5 5政府部门人员政府部门人员国家直属机关人国家直属机关人员员高收入息存阶级高收入息存阶级企业高级管理职企业高级管理职员员高级白领职员高级白领职员高收入行业职员高收入行业职员私企法人私企法人商场经营摊主商场经营摊主 小企业经营小企业经营者者4.4 4.4 客群细分客群细分4.4 4.4 客群细分客群细分企业品牌企业品牌12项目规模项目规模25产品配套产品配套35园林设计园林设计8区域发展区域
13、发展20购买项目购买项目客户群认同点客户群认同点五、地块运营思路地块操作整体营思路整体运营细分发展背景 规划思路 主题定位 功能定位 经营思路 借鉴经验地块操作整体营思路 考虑区位条件、充分利用周边资源 周边新建住宅 绿色景观公园 自治区政府办公区 毗邻内蒙最密集的高教区人文、景观、配套、教育综合提升地块价值地块操作整体营思路合理规划，各类型物业互协互动避免城市外围大地块、大组团开发中所常避免城市外围大地块、大组团开发中所常见的缺乏配套、导致人气不足、早期业主见的缺乏配套、导致人气不足、早期业主生活不便、后期销售受阻、区域价值难以生活不便、后期销售受阻、区域价值难以提升的经验教训。提升的经验教
14、训。通过住宅、商业、教育地块的有序开发，通过住宅、商业、教育地块的有序开发，达到功能互补、快速形成高档居住板块之达到功能互补、快速形成高档居住板块之效果。效果。地块操作整体营思路有步骤开发，控制开发实力通过土地的转让，控制进入各组团的开发通过土地的转让，控制进入各组团的开发商实力，平衡开发进度，均衡各项目品质。商实力，平衡开发进度，均衡各项目品质。保证运营商所制定的整体开发计划的实现。保证运营商所制定的整体开发计划的实现。地块操作整体营思路政府适量介入，加强规划执行力度当前呼市房地产开发并不成熟，行业操作当前呼市房地产开发并不成熟，行业操作尚不规范，为保证整体地块品质，必须借尚不规范，为保证整
15、体地块品质，必须借助政府力量，保证大规划的实施。助政府力量，保证大规划的实施。地块操作整体营思路整合渠道内外资源，打造发展商品牌知名度、美誉度目前呼市房地产需求市场对于品牌较为认可，加之今后供应量较大，以及达成地块价值之目的，必须快速、有效建立企业品牌效应。地块操作整体营思路开发经验开发经验优越人文优越人文景观环境景观环境顶级品质顶级品质思路总结开发地块同时，控制各开发商实力开发地块同时，控制各开发商实力 ，达到，达到均衡统一均衡统一借助自治区借助自治区7070周年大庆宣传，树立在首府周年大庆宣传，树立在首府的知名度的知名度结合新区建设，定位准确，促进区域持续结合新区建设，定位准确，促进区域持
16、续发展发展统一规划管理，维护整体协调发展统一规划管理，维护整体协调发展控制开发节凑，协调区域持续发展控制开发节凑，协调区域持续发展思路总结开发地块同时，控制各开发商实力开发地块同时，控制各开发商实力 ，达到，达到均衡统一均衡统一借助自治区借助自治区7070周年大庆宣传，树立在首府周年大庆宣传，树立在首府的知名度的知名度结合新区建设，定位准确，促进区域持续结合新区建设，定位准确，促进区域持续发展发展统一规划管理，维护整体协调发展统一规划管理，维护整体协调发展控制开发节凑，协调区域持续发展控制开发节凑，协调区域持续发展地块成本、利润分析本项目拿地成本接近本项目拿地成本接近100100万元万元/ /
17、亩，从讨号板区域亩，从讨号板区域发展潜力来看，该区域土地价格未来两年内有望发展潜力来看，该区域土地价格未来两年内有望升至升至150150万元万元/ /亩以上。亩以上。从目前构成呼市地产开发的各项成本以及相关税从目前构成呼市地产开发的各项成本以及相关税费，本项目毛利润有望达到费，本项目毛利润有望达到30-40%30-40%。本项目开发成本主要包括地价、建安成本、相关本项目开发成本主要包括地价、建安成本、相关税费、管理费用以及其它不可预见支出。税费、管理费用以及其它不可预见支出。受资金周转率以及资金链的稳健要求，本项目宜受资金周转率以及资金链的稳健要求，本项目宜于采用滚动式开发，同时涉及一、二级市
18、场运作。于采用滚动式开发，同时涉及一、二级市场运作。地块投资风险分析未来市场供大于求，市场竞争进一步加剧，未来市场供大于求，市场竞争进一步加剧，利润预期有可能降低。利润预期有可能降低。房地产受调控政策影响较为直接，对于企房地产受调控政策影响较为直接，对于企业的资金运作能力及操盘水平提出更高要业的资金运作能力及操盘水平提出更高要求。求。本项目占地规模较大，开发周期较长，并本项目占地规模较大，开发周期较长，并可能同时涉及一、二级市场运作，对于企可能同时涉及一、二级市场运作，对于企业的资源整合能力及基础管理提出更高要业的资源整合能力及基础管理提出更高要求。求。地块投资风险分析项目本地化风险，对当地需
19、求市场的深度把握。项目本地化风险，对当地需求市场的深度把握。目前呼市房价较高，结构性供需失衡短期内无法目前呼市房价较高，结构性供需失衡短期内无法根治，需求市场增长潜力有待观察。根治，需求市场增长潜力有待观察。部分拆迁地块存在不确定因素，有可能影响项目部分拆迁地块存在不确定因素，有可能影响项目进度。同时回迁组团有可能降低项目整体品质。进度。同时回迁组团有可能降低项目整体品质。本项目系城中村改造项目，市场开发初期存在一本项目系城中村改造项目，市场开发初期存在一定的培育风险。定的培育风险。综述未来几年，呼市楼市还将保持较快发展势头，本项目地处未来几年，呼市楼市还将保持较快发展势头，本项目地处中央行政
20、区，可以开发兼具品质及规模优势的中高档楼盘，中央行政区，可以开发兼具品质及规模优势的中高档楼盘，未来发展空间可观。未来发展空间可观。目前呼市房地产开发存在过热迹象，不利于区域楼市可持目前呼市房地产开发存在过热迹象，不利于区域楼市可持续发展。政策、城市经济、规划对于项目开发影响较为直续发展。政策、城市经济、规划对于项目开发影响较为直接，不断变化的市场对企业的抗风险能力提出更高要求。接，不断变化的市场对企业的抗风险能力提出更高要求。由于本项目可能涉及一、二级市场运作，因此对于企业的由于本项目可能涉及一、二级市场运作，因此对于企业的统筹能力和财务控制能力提出更高要求。统筹能力和财务控制能力提出更高要
21、求。随着行业整体利润下降以及开发模式的转化，对于企业的随着行业整体利润下降以及开发模式的转化，对于企业的资金运作能力和住宅产业化专业水平提出更高要求。资金运作能力和住宅产业化专业水平提出更高要求。本项目挑战与机遇并存。由于呼市真正意义上的精品楼盘本项目挑战与机遇并存。由于呼市真正意义上的精品楼盘仍然相对短缺，我们可以深挖这一细分市场，以获得利润仍然相对短缺，我们可以深挖这一细分市场，以获得利润与品牌效益的最大化。与品牌效益的最大化。地块开发顺序地块价格成本叠加法市场比较法土地交易价格土地出让价格根据当季度各区域土地出让指标以及本案土地当期整理成本综合得出第二部分:二级土地运营二、开发策略二、开
22、发策略一、中原观点一、中原观点三、三、地块定位思路地块定位思路一、中原观点一、中原观点1市场状况分析2区域状况分析3中原观点呼和浩特作为西部大开发的龙头、与内地联系的枢纽城市，在我国城市化和产业化的进程中，其经济发展具有巨大的潜力和市场。房地产作为一种区域经济，必然与区域经济发展并驾齐驱。呼市正处在三线城市快速发展阶段。城市的巨变将引导生活方式与生活观城市的巨变将引导生活方式与生活观 念的变化，从而形成新的消费热潮。念的变化，从而形成新的消费热潮。城市的发展城市的发展一、中原观点一、中原观点市场状况分析市场状况分析区域经济的快速发展，政府政策的导向，使该区域成为新的房地产开发热点。在建的敖东国
23、际、麦迪逊花园、绿景华亭等项目已经为该区域引入了全新的居住客群，区域价值逐步提升。现有开发项目提高了区域市场的关注度，现有开发项目提高了区域市场的关注度，加快了区域价值的提升。加快了区域价值的提升。区域的发展区域的发展一、中原观点一、中原观点市场状况分析市场状况分析社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。导致他们的生活习惯与传统渐行渐远信息社会的膨胀改变着社会中坚力量对居住和生活信息社会的膨胀改变着社会中坚力量对居住和生活的看法，也形成了自己的独特理解的看法，也形成了自己的独特理解消费观念的发展消费观念的发展家庭轿车在中上层人群中快速普及，居住空间大幅拓展。生活水平的提高，车轮上的
24、经济迅速膨胀，改变着生生活水平的提高，车轮上的经济迅速膨胀，改变着生活习惯的同时，使人们的生活圈子急速放大活习惯的同时，使人们的生活圈子急速放大一、中原观点一、中原观点市场状况分析市场状况分析房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。消费者对居住的狭义理解转变为对广义居住空间和居住文化的需求。自身的发展达到一定程度后，开始关注子女的成长，教育的重要性。生活空间的丰富与宽敞，生活氛围的和谐与生活空间的丰富与宽敞，生活氛围的和谐与人文已经成为主流市场的消费需求人文已经成为主流市场的消费需求居住观念的发展居住观念的发展从简单的满足于居住的单一功能，到要求更多的功能从简单的满足于居住的单一功能，
25、到要求更多的功能价值的体现，以教育带动产业的，以发展提升价值，成价值的体现，以教育带动产业的，以发展提升价值，成为未来行业的发展方向为未来行业的发展方向一、中原观点一、中原观点市场状况分析市场状况分析总结：总结：u随着城市的扩张，城市边缘区域的效应和聚群力将大大提高一、中原观点一、中原观点市场状况分析市场状况分析u行业的不断成熟，改变着消费者对居住的理解u居住品质、人文环境、生活情趣将是未来行业竞争的主流u生活水平的提高，消费的升级，改变着传统的消费观念一、中原观点一、中原观点区域状况分析区域状况分析项目大板块具备得天独厚的三大优势，包括/板块规划的完整性和合理性；这三大优势将直接导致该板块未
26、来在全市整体房地产市场中的引领功能。这三大优势将直接导致该板块未来在全市整体房地产市场中的引领功能。/政府规控的宏观性和策略性；/区域产品的先进性和舒适性；特性：特性：一、中原观点一、中原观点区域状况分析区域状况分析板块规划的完整性和合理性。众多开发商合力打造区域板块，相互“借势发展”，将加快“别样城”板块的成熟。集约化、规模化大社区的开发是房地产市场未来的发展方向。借鉴：借鉴：在强烈的市场竞争环境中，除了保证规模效应，还要注重对自身项目独树在强烈的市场竞争环境中，除了保证规模效应，还要注重对自身项目独树一帜的风格化包装。一帜的风格化包装。特性：特性：一、中原观点一、中原观点区域状况分析区域状
27、况分析政府规控的宏观性和策略性；伴随首府城市的不断发展，中心区域的扩张，塞罕板块的成熟，将会吸引广泛的客群来投资置业。区域内尚处于地产开发初级阶段，政策的支持和政府的引导使该区域具备成为呼市热点板块的潜力。借鉴：借鉴：对板块潜力的前瞻性将成为客群的主要购买原因之一。在本案宣导上应尤对板块潜力的前瞻性将成为客群的主要购买原因之一。在本案宣导上应尤为注重前期的板块形象树立。为注重前期的板块形象树立。特性：特性：一、中原观点一、中原观点区域状况分析区域状况分析区域产品的先进性和舒适性；板块内无论是项目产品品质、区域生态环境均质素较高。从项目自身的开发成本上来讲，整体价格并不算高，结合区域内自然资源、
28、产品品质等优势，“别样城”将是市内综合性价比较高的板块区域。借鉴：借鉴：房地产开发已经由体能式时代进入到了智能式时代，项目整体的交通、生房地产开发已经由体能式时代进入到了智能式时代，项目整体的交通、生活、环境配套等诸多因素趋于生态化、科技化和智能化的打造将为本案赢活、环境配套等诸多因素趋于生态化、科技化和智能化的打造将为本案赢取更强的竞争力。取更强的竞争力。我们要造这样一座城造舒适的、自然的、美观的、人们乐于居住的城。造舒适的、自然的、美观的、人们乐于居住的城。 造端庄典雅和轻松自然相结合，简洁明快，追求现代唯美造端庄典雅和轻松自然相结合，简洁明快，追求现代唯美, , 时尚的、时尚的、独树一帜
29、的、自成一统的人们向往居住的城。独树一帜的、自成一统的人们向往居住的城。 我们要造这样一座城基于这种精神的项目，我们称之为打造呼市打造呼市“别样生活别样生活”颠覆颠覆新城市崛起中的“第三代住宅”大型社区传统传统一、中原观点一、中原观点中原观点中原观点别样城别样城别样城别样城我们虽然生活在同一个天空，我们虽然生活在同一个天空，但却有不一样的生活。但却有不一样的生活。我们虽然生活在同一个空间，我们虽然生活在同一个空间，但却有不一样的感受和欲望。但却有不一样的感受和欲望。让我们共同感受别样生活给我们的欢乐让我们共同感受别样生活给我们的欢乐“别样城别样城”一、中原观点一、中原观点中原观点中原观点辞解辞
30、解1 1高品质高价格高品质高价格优良的性价比优良的性价比呼市首席景观大盘呼市首席景观大盘“别样城别样城”特色辞解特色辞解辞解辞解2 2MallMall城城大社区时代来临大社区时代来临强调生活便捷度强调生活便捷度居住配套大而全居住配套大而全树立第三代住宅文化树立第三代住宅文化辞解辞解3 3塑造呼市住宅生活新模式塑造呼市住宅生活新模式创造独具特色的商业消费环境创造独具特色的商业消费环境打造新兴主题商业街倡导打造新兴主题商业街倡导环境消费环境消费一、中原观点一、中原观点中原观点中原观点呼市首席景观大盘呼市首席景观大盘辞解辞解周边地块质素决定了我们不去做最高端的项目。但，我们必须高瞻远瞩打造呼市最有特
31、色的景观大盘。外托生态公园景观资源，外托生态公园景观资源，内修小区庭院景观。内修小区庭院景观。一、中原观点一、中原观点辞解辞解呼市第三代住宅来临呼市第三代住宅来临在呼市市场启动 “大社区”、“造城”概念丰富自身配套。 倡导社区文化，营造居住者的精神家园。第三代住宅，打破传统居住模式，塑造第三代住宅标准。大规模社区配套清单大规模社区配套清单各类健身场所各类健身场所( (羽毛球馆、乒乓球馆、游泳馆）健康小径羽毛球馆、乒乓球馆、游泳馆）健康小径邻里交流中心（老年人棋牌室）、会所邻里交流中心（老年人棋牌室）、会所社区图书馆、超市、茶楼、社区医疗康复中心、自动取社区图书馆、超市、茶楼、社区医疗康复中心、
32、自动取款机、洗衣店款机、洗衣店社区幼儿院、学校社区幼儿院、学校住户专车、公交总站住户专车、公交总站一、中原观点一、中原观点( (前期可作为售楼处）前期可作为售楼处）辞解辞解塑造呼市住宅生活新模式塑造呼市住宅生活新模式树立特色商业环境消费的地标!制造市场上不具备的主题商业街，以特色商业树立市场关注点。创新社区配套，实现社区会所功能。精英会所精英会所水元素商业区水元素商业区金元素商业区金元素商业区木元素商业区木元素商业区火元素商业区火元素商业区土元素土元素商业区商业区一、中原观点一、中原观点二、开发策略二、开发策略1总体目标2分物业类型设计目标3各地块产品类型及业态建议4用地分析5开发原则6开发顺
33、序7功能支撑 充分发挥本项目的规模优势和景观优势，充分发挥本项目的规模优势和景观优势，融商业、融商业、商务、居住、文化休闲于一体，商务、居住、文化休闲于一体，打造多功能复合型国际城区，打造多功能复合型国际城区，全力塑造（新型城市景观）呼市新形象。全力塑造（新型城市景观）呼市新形象。 总体目标：总体目标：二、开发策略二、开发策略n商业部分：打造呼市形态多样化，业态多元化，经营特色化核商业部分：打造呼市形态多样化，业态多元化，经营特色化核心商圈，形成呼市商业新热点心商圈，形成呼市商业新热点 主要开发项目：主要开发项目：主题百货、专业市场、社区配套、专卖店、主题百货、专业市场、社区配套、专卖店、餐饮
34、娱乐、酒店、贸易展示间餐饮娱乐、酒店、贸易展示间n商务部分：打造呼市新型商务中心商务部分：打造呼市新型商务中心 主要开发项目：主要开发项目：高档写字楼、酒店式公寓高档写字楼、酒店式公寓n住宅部分：新概念、新生活住宅部分：新概念、新生活 主要开发项目：主要开发项目：高档景观型生态住宅高档景观型生态住宅n文化部分：教育配套文化部分：教育配套、交流中心交流中心 主要开发项目：主要开发项目：学校、知性文化广场学校、知性文化广场 分物业类型设计目标：分物业类型设计目标：二、开发策略二、开发策略地块地块业态业态C-1C-1量贩店、量贩店、Shopping MallShopping Mall综合购物中综合购
35、物中心、家居电器类专业主题商城心、家居电器类专业主题商城C-2C-2会展中心、写字楼、酒店公寓、产权会展中心、写字楼、酒店公寓、产权酒店酒店C-3C-3住宅（小高层、高层）、商业街餐饮、住宅（小高层、高层）、商业街餐饮、底商、小型便利店等社区综合服务配底商、小型便利店等社区综合服务配套套F-1F-1住宅（小高层）、商业街餐饮住宅（小高层）、商业街餐饮F-2F-2学校学校各地块产品类型及业态建议各地块产品类型及业态建议：二、开发策略二、开发策略餐餐饮饮商商业业街街配套底商配套底商配套底商配套底商购物中心购物中心大型超市大型超市写字楼写字楼酒店、酒店、及酒店式公寓及酒店式公寓学校学校小高小高高层高
36、层小高小高会展中心会展中心n商业用地主要集中在敕勒川大街商业用地主要集中在敕勒川大街 腾飞路腾飞路, ,需要较高的密需要较高的密度支持。度支持。n C-2C-2地块东端邻近生态公园相对具备良好景观资源。充地块东端邻近生态公园相对具备良好景观资源。充分发挥土地价值。腾飞路一侧适宜开发写字楼酒店及酒分发挥土地价值。腾飞路一侧适宜开发写字楼酒店及酒店式公寓。店式公寓。n敕勒川大街一侧：敕勒川大街一侧：C-2C-2大型商务会展中心。大型商务会展中心。C-1C-1高档商业高档商业区。区。nC-1C-1地块西北角临敕勒川大街规划路交口黄金角地块西北角临敕勒川大街规划路交口黄金角: :标志性标志性大型商业综
37、合体。大型商业综合体。中原认为中原认为: :用地分析用地分析：C-1C-1、C-2C-2地块地块C-1 、C-2是相邻商业地块，但在这两个地块的开发上对应周边地貌特征有所区分腾飞路敕勒川大街规划路生态生态公园公园二、开发策略二、开发策略n住宅用地大部分集中在自行开发的中心位置住宅用地大部分集中在自行开发的中心位置, ,地块比较方正地块比较方正, , 利于规划，面积较大具备规模效应。利于规划，面积较大具备规模效应。n可利用生态公园的景观优势，包装景观生态大盘的概念。可利用生态公园的景观优势，包装景观生态大盘的概念。n商业的规划提升了住宅的档次。商业的规划提升了住宅的档次。n注重产品户型功能性、舒
38、适度的开发，以加强与周边产品的注重产品户型功能性、舒适度的开发，以加强与周边产品的竞争力。竞争力。n超大社区配套的解决。超大社区配套的解决。n注重社区文化的打造。注重社区文化的打造。n纵向分割纵向分割C-3C-3地块由东至西分批次开发推售。地块由东至西分批次开发推售。中原认为中原认为: :用地分析用地分析：C-3C-3、F-1F-1地块地块生态生态公园公园竞竞争争项项目目二、开发策略二、开发策略开发原则开发原则：二、开发策略二、开发策略先住宅后商业，逐步推进先住宅后商业，逐步推进扬长避短，因势利导，有序发展扬长避短，因势利导，有序发展开发顺序开发顺序：、首发点、首发点C-3C-3地块地块、C-
39、1C-1号地块号地块、C-2C-2号地块号地块、F-1F-1号地块号地块、F-2F-2号地块号地块东西南北二、开发策略二、开发策略住宅板块住宅板块教育配套教育配套精品住宅板块精品住宅板块商务板块商务板块商业板块商业板块顺序关系顺序关系：、C-3C-3地块：地块：、C-1C-1号地块号地块、C-2C-2号地块号地块、F-1F-1号地块号地块、F-2F-2号地块号地块二、开发策略二、开发策略C-3C-3地块地块在区域内商务氛围在区域内商务氛围居住氛围尚未形成居住氛围尚未形成下率先开发住宅。下率先开发住宅。以景观资源、规模以景观资源、规模效应、未来大配套效应、未来大配套前景为市场切入突前景为市场切入
40、突破口，吸引人气。破口，吸引人气。1 C-1C-1、- -地块地块伴随伴随- -地块的地块的开发销售实现资金开发销售实现资金回笼，区域内人气回笼，区域内人气形成、商务前景向形成、商务前景向好，开始开发好，开始开发C-1C-1商业板块商业板块 C-2C-2商商务板块。务板块。2 -1-1、- -地块地块F-1F-1地块成熟板块地块成熟板块氛围中以高端住宅氛围中以高端住宅产品，实现利润的产品，实现利润的最大化。最大化。F-2F-2伴随伴随F-1F-1地块开地块开发，给社区以教育发，给社区以教育配套支持。配套支持。3 C-1C-2C-3F-1F-2住宅板块住宅板块教育配套教育配套精品住宅板块精品住宅
41、板块商务板块商务板块商业板块商业板块带来人气带来人气带来客流带来客流品品牌牌形形象象支支撑撑配配套套支支持持配套支持配套支持形象的拉升形象的拉升客客源源及及价价值值提提升升丰富配套及价值提升丰富配套及价值提升各板块间顺序及功能支撑各板块间顺序及功能支撑：二、开发策略二、开发策略1项目分析2开发策略3定位策略4产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路C3C3地块地块济技术指标济技术指标用地面积：13.63万平米容积率：2.4建筑密度：30%建筑面积：32.7万平米绿化率：30%地块四周围合式商业,面积不定地理位置地理位置地处赛罕区地处赛罕区西起二环东路,东至腾飞路,北起敕勒川大街,南到小
42、黑河滨河路.项目分析项目分析概况：概况：三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路大体量开发，具备规模效应；大体量开发，具备规模效应；未来项目周围有成片的高档社区未来项目周围有成片的高档社区;临近生态公园和河景，具有景观优势。临近生态公园和河景，具有景观优势。高容积率，限制项目规划特点高容积率，限制项目规划特点;居住氛围较弱居住氛围较弱;地块周边配套不足，交通不便利；地块周边配套不足，交通不便利；当前周边消费水平相对偏低。当前周边消费水平相对偏低。优势（优势（StrengthStrength）威胁（威胁（ThreatThreat）机会（机会（OpportunityOpportunity）劣势（劣
43、势（WeaknessWeakness）SWOTSWOT分析分析临近自治区党政机关，商务、商业氛围临近自治区党政机关，商务、商业氛围可加以引导，利用；可加以引导，利用；利用邻近生态公园利用邻近生态公园,和东河资源做文章和东河资源做文章,吸引投资吸引投资,增加人气；增加人气；热点开发板块所带来的市政配套设热点开发板块所带来的市政配套设施的完善。施的完善。项目开发量大，周期长，市场和政策项目开发量大，周期长，市场和政策具较大不定因素；具较大不定因素；同类产品的竞争激烈。同类产品的竞争激烈。项目分析项目分析三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路档次定位档次定位物业档次物业档次高端市场高端市场中端市场
44、中端市场低端市场低端市场低 中 高高低本案本案本案本案中 项目定位项目定位三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路可以是金字塔的顶尖阶层可以是金字塔的顶尖阶层 可以是刚起步的小白领可以是刚起步的小白领 也可以是国家公务员干部也可以是国家公务员干部可能没有足够的财富可能没有足够的财富 但拥有创造财富的财富但拥有创造财富的财富更有学识、见地，相信自己的判断，追求属于自己的精神家园更有学识、见地，相信自己的判断，追求属于自己的精神家园- - 我们的客户在哪？他们是谁？我们的客户在哪？他们是谁？ - -? ?项目定位项目定位客群定位客群定位三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路属属 于于 这这 群群
45、 人人 的的 气气 质质对于事业追求向上的动力：对于事业追求向上的动力： 他们属于公司或社会的中层，能看得见很好的上升空间。他们有信心，有野心，相信未来会更好。对于生活追求向上的水准：对于生活追求向上的水准： 梦想高品质社区生活，受目前经济能力所限，无法承担市内的高档住宅，却不愿意妥协于现有的中档住宅或者说中档的生活。对于置业观追求向上的满足：对于置业观追求向上的满足： 也许他们为了人生规划而先选择了一般住宅，他们始终是高品质住 宅的坚强追随者，如果有符合他们承受能力的高品质社区，一定是 他们的不二之选。追追求求高高品品质质生生活活的的一一群群他们是他们是项目定位项目定位三、三、C3C3地块定
46、位思路地块定位思路基于理性基于理性的自信的自信智慧精英智慧精英优越感优越感 +这群人是否走向东河新区，有他们自己的理由，只是他们追求高尚社区生活，不能承担市中心高品质住宅的价格。追求品质，渴望认同，但不随波逐流，追求品质，渴望认同，但不随波逐流，有基于自信的理性判断。有基于自信的理性判断。在他们这个阶段，价格是影响买楼的重要因素之一，但就心理特点而言，因为有学识、有见地，甚至比有学识、有见地，甚至比财富更高一层的老板财富更高一层的老板，都会有心理的优越感，在用品或居住的品质上，他们有时会选择宁缺毋滥。宁缺毋滥。他们可能是政商人士，或是开发区白领，领域可以领域可以不同，但在各自的领域，都取得了一
47、定的成就。不同，但在各自的领域，都取得了一定的成就。是他们的能量，共同筑就了我们的高品质生活。 +项目定位项目定位目标客群心理特征描述目标客群心理特征描述三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路规模层面的优越：建筑无限生活规模层面的优越：建筑无限生活+ +大型成熟社区大型成熟社区资源层面的优越：生态资源层面的优越：生态+情景绿化设计情景绿化设计产品层面的优越：创新产品层面的优越：创新+ +优质产品完美体现优质产品完美体现消费者心理优越感：消费者心理优越感：给消费者一种嘉许给消费者一种嘉许, ,眼光的优越眼光的优越, ,决定居住的优越决定居住的优越成就生活高度成就生活高度! !优越优越 形象定位
48、形象定位项目定位项目定位三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路伴伴 景景 湾湾C3C3地块案名建议地块案名建议项目定位项目定位三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路有情有景才是好生活！有情有景才是好生活！ 别样城别样城 板块板块 第一季第一季主力户型主力户型 7575平米一室平米一室 100100平米两居室平米两居室 130130平米三居室平米三居室产品主要区间产品主要区间 7575平米平米-140-140平米平米户室面积区间建议户室面积区间建议产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路、产品功能上丰富与创新。、产品功能上丰富与创新。户型建议户型建议产品策略产品策略三、三、C
49、3C3地块定位思路地块定位思路、结合房地产政策，考虑添加灵活多变的可拆分户型。、结合房地产政策，考虑添加灵活多变的可拆分户型。1 1、充分结合景观资源，突出观景特色。、充分结合景观资源，突出观景特色。针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。“1+11+1”亲情组合亲情组合户型参考户型参考一房一房二房二房住宅优选方案参考住宅优选方案参考住宅优选一：空间的组合住宅优选一：空间的组合产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路住宅优选二：顶层设计元素住宅优选二：顶层设计元素在顶层跃层设计中加入老虎窗或坡顶天窗，增
50、加顶层采光面，利用细节的人性化设计，为客户营造更接近天空的生活情趣，解决顶层滞销或价格提升的难题。老虎窗老虎窗坡顶天窗坡顶天窗产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路“廊廊 院院”住宅优选三：空中景观元素住宅优选三：空中景观元素在高层户型设计上，将“廊院” 嫁接到建筑设计中，打造别墅级空中廊院，奢侈演绎空中独户尊享的“入户花园、景观内庭、观星露台、窗外花廊”等多种院落空间，开创了一种全新的“廊院”生活方式。 在呼市的高端住宅市场上还没有出现，值得借鉴。产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路住宅优选四：高层洋房化住宅优选四：高层洋房化完全是情景洋房的设计，独完全
51、是情景洋房的设计，独立花园入户，多功能情景房立花园入户，多功能情景房的自然享受。的自然享受。将情景洋房的设计元素巧妙融入到高层的设计中，让客户感受到别样的高层产品，在高层中享受洋房的生活，感受在洋房中无法享受到的空中美景。独立花园入户独立花园入户多功能情景房多功能情景房首层设计首层设计产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路入户花园，独享空间入户花园，独享空间外挂楼梯，独立入户外挂楼梯，独立入户二层设计二层设计产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路标准层设计标准层设计北侧外挂观景电梯北侧外挂观景电梯入户花园入户花园产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地
52、块定位思路顶层跃式设计顶层跃式设计入户花园入户花园客厅高挑空客厅高挑空产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路立面参考立面参考产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路、结合项目档次定位，、结合项目档次定位，外立面造型风格庄重大方。外立面造型风格庄重大方。1 1、树立鲜明的特色化。、树立鲜明的特色化。、生态包装要做足、做细。、生态包装要做足、做细。景观建议景观建议产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路、大盘有大特色，分组团有核心亮点。、大盘有大特色，分组团有核心亮点。1 1、景观第一，户户有景。、景观第一，户户有景。作为景观大盘，我们的景观营造要
53、做到作为景观大盘，我们的景观营造要做到景观建议之一：特色中庭景观的营造景观建议之一：特色中庭景观的营造产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路内外双景的营造，内外双景的营造，荡涤喧嚣的中庭景观。荡涤喧嚣的中庭景观。景观建议之二：坡地景观的营造景观建议之二：坡地景观的营造产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路打造呼市独特的坡地景观卖点，打造呼市独特的坡地景观卖点，丰富景观的层次变化。丰富景观的层次变化。景观建议之三：分组团核心景观设置参考景观建议之三：分组团核心景观设置参考产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路分组团核心景观分组团核心景观全盘形
54、象景观带全盘形象景观带景观建议之四：细节参考景观建议之四：细节参考产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路景观小品景观小品引导牌引导牌风格围挡风格围挡底商包装底商包装景观小品景观小品外窗材料外窗材料防风好、透光好、且对隔热的功效很高，能够阻挡紫外线肤色，允许日光中红外线携带的能量进入室内，同时隔热（人体所感受的热来自远红外线)而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用，提高居住舒适度，保护家人健康。双层中空金属镀膜双层中空金属镀膜LOWLOWE E玻璃玻璃中原建议在产品设计中添加领先于区域市场的科技含量。在完善产品的同时，提升中原建议在产品设计中添加领
55、先于区域市场的科技含量。在完善产品的同时，提升产品在市场竞争中的可抗性。产品在市场竞争中的可抗性。隔音楼板隔音楼板( (美国陶氏化学美国陶氏化学) )阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音楼板楼板品质新标准品质新标准 领先领先 突破突破 室内新风系统是国际通行的通风配置，是高档住宅的必备。通过安装住宅新风系统，使业主在室内即使不开窗也能达到净化室内空气的目的，有益人们的健康。室内新风系统室内新风系统科技硬件建议科技硬件建议产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路变压止逆阀烟道变压止逆阀烟道在安防、管理、信息等方面，配备小区闭路电视监视系统、车辆出入管理系统、安防报警中心、小区组团管理
56、门禁系统，可视对讲门禁系统，使业主生活尽享安全私密。运用特有的变压止逆阀烟道吸取了变压式烟道和止逆阀烟道两种烟道的优点，改变烟道的截面形式和风帽结构，加装一个倒流式逆止阀，能封堵住烟道气流不外串。智能化安防智能化安防预留中水系统管线，可以直接接入城市中水外网（须市政设施建成后方可使用），也主可利用中水回楼冲厕、灌溉或洗车。通过对屋面雨水和地面雨水的收集，补充社区景观水，使物业管理用水更加节约。节水节水为住户配备太阳能热水供水系统，在景园内部分采用了太阳能照明灯，真正做到了安全、节能。太阳能太阳能产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路地块定位思路产品策略产品策略三、三、C3C3地块定位思路
57、地块定位思路人车分流建议人车分流建议 在一个小区园林内部，人在一个小区园林内部，人车是否分流直接影响着住户在小区车是否分流直接影响着住户在小区内的休闲；人车分流设计，充分利内的休闲；人车分流设计，充分利用地下车库或直接把车位安排在小用地下车库或直接把车位安排在小区的外围周边。区的外围周边。 以小区环路与尽端路相结以小区环路与尽端路相结合形成人车分流的总平面规划，将合形成人车分流的总平面规划，将机动车流与人流实施有效分离、互机动车流与人流实施有效分离、互不干扰。在确保交通畅达的同时，不干扰。在确保交通畅达的同时，让小区的环境绿化和谐生动，舒适让小区的环境绿化和谐生动，舒适怡人，体现出景观空间的丰富情趣。怡人，体现出景观空间的丰富情趣。强强联手强强联手, ,缔造辉煌缔造辉煌
