惠南新市镇17-11-05、17-11-08地块简报上海同策房产咨询股份有限公司第一区域研展部2011年11月 项目属性梳理市场分析参考案例定位思考 项目属性梳理市场分析市场分析参考案例参考案例定位思考定位思考 本地块地处南汇惠南板块,东临上海浦东国际机场，西连规划中的迪斯尼乐园，北靠外高桥保税区，南接洋山深水港、位于浦东新区东部的中心位置具有独特的区位优势区域属性浦东国际机场上海国际航运中心（芦潮港）市中心区域宗地迪斯尼u本项目位于南汇惠南板块内，距离上海浦东国际机场为8公里u该板块紧邻川沙板块和临港新城板块，是上海国际航运建设的中心腹地，拥有四通八达的陆路、海运、河运和空运交通距离国际航运中心芦潮港18公里u此外本地块所处区位距离迪士尼区位也仅为8公里u距上海市中心30公里区域属性 u作为南汇区原政治、经济、文化中心，惠南城区将建设成具有居住、科教、工业、商贸等功能的综合型现代城区到2020年规划人口约24万人u作为南汇区的中心镇惠南板块，是南汇区建设“两港一城”服务主要职责区域，随着两港建设的推进，各类产业入住，“住在惠南”似乎也不那么天方夜谭了 尤其在川南奉公路、人民路规划区域，形成了新兴的居住商业中心，整个区块以横向的乐源城步行街和惠东路为“工”字型的上下两横，中间以现有的川南奉公路为一竖，形成相互联系沟通的块状文化休闲区域。
南汇并入大浦东，“港口中心”与“金融中心”互相推动，同时南汇也将共享到更多的国家优惠政策，发展潜力不可估量地块区位现状 地块名称惠南新市镇17-11-05（住宅）、17-11-08地块(商业）17-11-05地块四至东至用地边界、南至宣黄公路绿带、西至西乐路绿带、北至六灶港绿带17-11-08地块四至东至听潮路绿带、南至宣黄公路绿带、西至用地边界、北至用地边界17-11-05地块容积率1.817-11-08容积率2.017-11-05地块性质住宅17-11-08地块性质商业17-11-05地块占地约9.9万方17-11-08地块占地约0.9万方总占地面积(平米）106956.9总建筑面积(平米平米)203218㎡绿绿化率化率≥35%建筑密度≤30%起拍价起拍价7.2亿元起拍楼板价3542元/平米地块指标解读容积率为17-11-05地块1.8、17-11-08地块2.0，占地10.7万平米、商住用地，限高45米本地块5公里 东北南西听潮路宣黄公路大川公路六灶港绿化带n地块北至六灶港绿化带，绿化带北有一条河流穿过，可做河景资源利用n地块东面为听潮路，为双向四车道，车流量量较大，道路基本干净整洁，两旁已有绿化带，道路对面主要是惠南镇民居住地。
n地块南面为宣黄公路，为双向四车道，车流量较大，道路干净整洁，两旁已有绿化带，道路的另一边是居住区，人气稍显不足n地块西面是大川公路，为双向四车道，车流量较小，道路基本干净整洁，两旁已有绿化带，路的另一边是上海阳东刚结构有限公司，但基本无噪音n目前周边比较荒凉，无配套，人气不足但主干道路基本修建完成六灶港绿化带大川公路宣黄公路听潮路地块四至北面有河道资源，其余三面道路情况均较好，但会有噪音影响 宗地现状地块平整易于规划，地块内部植被繁茂并有建筑垃圾堆砌需平整 u轨道交通：轨道交通方面主要为规划中的轨交16号线（11号线延伸段），届时将会设立上海野生动物园站，轨道交通的建设与营运大大缩短了惠南与市区以及两港的通勤时间u地面交通：三纵：S2沪芦高速、G15上海绕城高速、新川南奉公路二横：外环线S20、S32申嘉湖高速中环线贯通u公共交通：塘南专线、沪南线、张南线、宣朝线板块区域内规划有轨道交通，但就本地块而言相距较远，目前出行主要以点状式分布的公共交通为主（但间隔时间较长）S20外环高速S32申嘉湖高速S2沪芦高速G15上海绕城高速高速磁悬浮轨道交通16号线轨道交通2号线上海浦东国际机场轨道交通11号线区域交通属性本地块 地块紧邻多条交通主干道，通达性较好。
但出行主要依靠公共交通，以及周边几条高速公路区域交通现状地块东侧听潮路地块西侧大川公路地块南侧宣黄公路本地块沪南公路u经由地块西侧的大川公路行至沪南公路，可达S2沪芦高速大川公路往北直行至人民西路可达16号线野生动物园站（约5.5公里）u经由地块东侧的听潮路行至沪南公路可达G1501上海绕城高速听潮路往北直行至拱极路便可达16号线惠南站（约6公里） 轨道交通道交通轨道交通11号线南延升段（16号线）导入，预计2012年内通车南南汇汽汽车总站站16号号线惠南站建惠南站建设中中轨道交通16号线（原11号线南延伸段）预计2012年内通车公交线路：川芦专线、南南线、川南线、周南线、沪南线、南新线等公交线路基本都在沪南公路上，距离本案有一定距离）本地块所在宣黄公路上只有一辆惠南8路公交车经过，公交线路相对较少，对于出行有一定的影响，未来周边导入人口加大之后将有公交车接入本案本案 主要商主要商业分布分布区域内建有多处大卖场及大型购物中心，但相对比较分散，成熟商业氛围主要在乐购商圈编号项目名称位置1两港装饰城南六公路-鹿吉路2欧尚人民西路-大川公路3汇展·百乐宫沪南公路-南六公路4茜尔斯购物中心（家乐福）沪南公路-西乐路5新都汇迎薰路-听潮南路6绿地峰汇商务广场城南路168号7乐购沪南公路-南门大街8豪布斯foxtown人民东路-靖海路9世纪联华南祝路-拱极路10弘基商业休闲广场南祝路-拱北路11五角世贸商城川南奉公路-下盐公路123456789101111号号线惠南站惠南站11号号线野生野生动物物园站园站南南汇汽汽车站站本案本案惠南民惠南民乐大型社区大型社区沪通沪通铁路路惠南站大型惠南站大型居住社区居住社区市区方向市区方向 商商业配套概况配套概况本案南六公路听潮路南祝路南门大街人民西路人民东路东门大街沪南公路南汇汽车站11号线惠南站11号线野生动物园站n惠南镇商业街分布状况一级商业街：东门大街、南门大街二级商业街：人民西路、人民东路、沪南公路、听潮路、南六公路、南祝路、川南奉公路n惠南镇日用品商铺营业时间集中段8：30—17：30惠南镇精品商铺营业时间集中段9：30—18：30惠南镇公交车营运时刻集中段6：30—18：30（在建中的轨交11号延伸段预计2012年年底通车）n普通餐饮和便利店营业时间段最迟22：00（注：部分有路灯的街区夜间营业时间可推至20：30，如南门大街等）区域内商业主要以商业街以及社区底层商业的形态展开 商商业形形态构成构成南门大街商业街东门大街商业街南六公路沿街商业沪南公路沿街商业乐购（沪南公路-南门大街交界）n商业街即诸如东门大街、南门大街、沪南公路沿街这类聚集型的大型商业街。
目前以百货商场、综合市场和大卖场构成，为市民主要购物中心n涵盖整个惠南地区，这些也逐渐成为惠南镇以外居民购物的目标之一 各大型商业街 商商业形形态构成构成社区底层商业惠南一方新城自带商业惠南一方新城自带商业听潮南路沿街商业听潮南路沿街商业吉园坊沿街商业n社区底层商业则是惠南镇各个社区、新村自成一体的形态，主要服务于自身社区居民的集散型商业地点区域主要位于听潮社区这类主要聚居区的主干道沿线n社区商业网点通过日用品、餐饮和低档的娱乐设施来满足各社区居民的需求 主要商主要商业分布分布123456789101111号线惠南站11号线野生动物园站南汇汽车站本案区域内建有多处大卖场及大型购物中心，商业氛围相对成熟编号项目名称位置1两港装饰城南六公路-鹿吉路2欧尚人民西路-大川公路3汇展·百乐宫沪南公路-南六公路4茜尔斯购物中心（家乐福）沪南公路-西乐路5新都汇迎薰路-听潮南路6绿地峰汇商务广场城南路168号7乐购沪南公路-南门大街8豪布斯卡foxtown人民东路-靖海路9世纪联华南祝路-拱极路10弘基商业休闲广场南祝路-拱北路11五角世贸商城南祝路-下盐公路 上海两港装上海两港装饰城城项目地址浦东南六公路799号发展商上海两港装饰材料城有限公司物业费2.00元/平方米·月建筑面积（㎡）660000绿化率33%商铺类型市场类商铺开间面积50-180平米n上海两港装饰城位于南汇核心板块，总占地1000多亩，总建筑面积65万平方米，总投资13.7亿元。
他是华东地区超大规模建材批发基地，上海最大的装饰建材市场n上海两港装饰城分为A、B、C三个片区有商铺租售，面积50平左右，返租期5年或者8年，折扣反租期租金之后商铺售价90万—120万/套，租金0.4元/平·天—1.5元/平·天A片区B片区C片区交通指示 汇展百展百乐宫项目地址沪南公路9300号（近南六公路）发展商上海汇展置业有限公司物业费4.5元/平方米·月建筑面积（㎡）40000开间（㎡）58-1035绿化率33%商铺类型综合体租金2.5元/平方米·天n汇展百乐宫项目占地面积3.5万平方米，总建筑面积4万平方米，其中商业面积2.1万平方米，办公面积1.9万平方米汇展百乐宫集餐饮、购物、商务、休闲、创意产业为一体，是南汇第一个国际化、全方位、多功能的综合商业地产项目n项目由5幢商铺和1幢16层办公楼目前有约320平米开间的商铺出租，租金为2.5元/平方米·天项目主体广场内部主入口广场2层规划广场1层规划 茜茜尔斯斯购物中心物中心项目地址南汇区惠南镇沪南公路9868号发展商茜尔斯百货有限公司占地面积（㎡）40911建筑面积（㎡）110460商铺类型综合体规划图地块现状购物中心地块n项目位于沪南公路南侧、听潮路西侧。
该项目定位为上海最大、最具特色，郊区首创，集国内八大第一品牌(包含4个大卖场、2个中心、2个城、1个广场)的大型商业航母n主要由东楼(6层，局部7层)、西楼(4层)组成东楼建筑面积约61081平方米，共6层，局部7层一层开设国内外知名“品牌城”；二、三层引进大型卖场；四层开设大型服饰城；五层开设中小型餐饮美食城；六层开设大型餐饮美食城，局部商业；七层开设大型“休闲娱乐中心”西楼建筑面积约45644平方米，共四层一层引进建材大卖场：二层引进家电大卖场；三层为休闲健身场所；四层为大型百货商场n家乐福于2007年在上海南汇举行的“茜尔斯购物中心项目介绍会暨茜尔斯公司与家乐福签约仪式”上正式签署了入驻茜尔斯购物中心的协议地块所处位置 新都新都汇项目地址迎薰路280号（近听潮南路）发展商上海浦东富成房地产物业费1.5元/平方米·月建筑面积（㎡）30000商铺类型社区底商租金均价2.00元/平方米·天n该项目为惠南一方新城自带商业，所有商铺只租不售，租金为1.6-3元/平方米/天协议入驻商户听潮南路外街餐饮听潮南路外街餐饮迎薰路沿街配套迎薰路沿街配套 乐购项目地址沪南公路-南门大街1F、2F餐饮、服饰、休闲、婚纱等购物商场2F、3F大型生鲜卖场n项目地处南门大街与沪南公路交界处距离本案约2公里。
为目前本案周边最近一处大型休闲购物中心n乐购同时设有12条免费班车线路其中7号线路途经本案，每天设有四班次南门乐购南门乐购主入口底层餐饮免费班车时刻表 豪布斯卡豪布斯卡foxtown项目地址人民东路2635弄（近靖海路）发展商上海江东土地房产开发有限公司物业费1.5元/平方米·月占地面积（㎡）166750开间（㎡）180平米/套、360平米/套（一至三层）商铺类型综合体n项目占包括11800㎡荷兰LEBERTOLOTTI建筑风格的国际假日酒店，11500㎡的法式学派建筑风格的首席写字楼，约45000㎡的开放式城市绿廊——两港印象公园，1公里地下停车场、约500个地面停车泊位及大众公交总站，近10万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区以及核心街区——“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”，大型会所——上海豪布斯卡俱乐部，约6万㎡的剑桥公寓、碧海公寓、蓝天公寓，构成了一个集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公、居住、社交、文化、会务、旅游、度假于一体的，复合式、一站式、多元化的优质生活空间A区B区C区国际品牌区运动休闲区国际家居及配饰区众多国际一线品牌的国内首家OUTLET将抢先入驻。
国际知名运动休闲品牌的OUTLET将汇集于此许多世界著名的家居、钟表、刀具等配饰品牌将首次向中国消费者展示其极具创意的设计和精湛考究的制作n步行街区业态规划——富客斯•豪布斯卡名品村运动名品城商业内街 豪布斯卡豪布斯卡foxtownn美食街区业态规划（沿人民路商业主要定位为餐饮、休闲及娱乐业态）餐饮酒楼——大型餐饮旗舰店、主题餐厅、特色饭店,中华美食一条街演绎中国食文化，天下不散的盛宴荣耀登场流行美食——西式快餐、日本料理、韩国烧烤、巴西烤肉、东南亚风味美食、台湾小吃等，国际品牌掀起流行美食风暴休闲娱乐——娱乐城、夜总会、健美俱乐部、量贩式歌城、沐浴中心、酒吧、茶楼、迪厅、网吧、咖啡馆、电玩城、卡通乐园、数码影院等，葡萄美酒夜光杯，火树银花不夜城宾馆酒店——假日宾馆，首席商务楼，两港现代服务业的里程碑沿人民路餐饮沿人民路餐饮沿人民路休闲会所沿人民路商业沿人民路金融设施沿人民路餐饮 弘基商弘基商业休休闲广广场项目地址南汇区惠南镇川南奉公路6101号开发商上海小元房地产开发有限公司占地面积13850平方米建筑面积43000平方米物业类型综合体/购物中心标准层面积3000平方米标准层高4.2物业费4.5元平米/月楼层状况地下一层，地上三层，酒店15层物业公司东湖物业经营管理租售价格195套已售罄，租金均价2.5元/平米/月n“弘基商业休闲广场”是南汇首席“主题商业文化概念商圈”，广场由健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店6大主题区组成，将力求打造成为集餐饮、娱乐休闲、宾馆商务为一体的大型商业休闲广场。
该项目建筑群由1#楼（商务）、2#楼（宾馆）多层圆弧型裙房建筑跨联及一个围合的下沉式广场构成其中宾馆（酒店）公寓部分由2#塔楼和中央裙房及部分地下广场商务房构成地下车库入口商业内街广场外部导示 五角世五角世贸商城商城项目地址南汇区惠南新城川南奉公路5959号开发商上海麦格茂置业有限公司占地面积28万平方米建筑面积50万平方米物业类型商办标准层高5.1～5.4物业费12.5元平米/月楼层状况5层物业公司上海招商局广场123上海跨国采购中心五角世贸商城整体建筑形态为平面五角形设计，分为A、B、C、D、E五个分区每个分区由外、中、内三圈组成，中心为直径约130米的多功能景观广场各功能分布面积：展示面积30万平方米，商务办公面积8万平方米，政务配套服务面积3万平方米，会务、餐饮及娱乐面积7万平方米外圈、中圈、内圈在图中对应编号以1栋、2栋、3栋标识外圈（1栋）及中圈（2栋）：1－3层为展贸场馆，层高5.1－5.4米4－5层为商务办公用房，层高3.6－3.9米，进深48米，柱距8.4米内圈（3栋）：三层，层高5.1－5.4米，政务商务配套一站式服务每圈栋间距18米相邻分区栋侧边距为向心18米宽的通道。
停车位：共3952个，其中室外1800个，地下1600个，屋面252个，立体车道300个 惠南民惠南民乐大型社区大型社区计划五年内建成，规划人口16.2万惠南民惠南民乐大型保障房大型保障房n项目名称：大型居住社区惠南民目名称：大型居住社区惠南民乐基地基地n项目地点：上海市浦目地点：上海市浦东新区惠南新区惠南镇，，北至下北至下盐公路，公路，西至西西至西乐路，路，东至川南奉公路，南至拱极路至川南奉公路，南至拱极路n项目所属行目所属行业：房地：房地产开开发n项目内容：基地以居住用地目内容：基地以居住用地为主，配套相主，配套相应的居住的居住地区地区级和社区和社区级公共服公共服务设施规划划总用地面用地面积600万平方米万平方米n该住宅区住宅区规划建划建设提供提供50平方米、平方米、70平方米和平方米和90平方米三种房型平方米三种房型，小区停，小区停车位按位按1：：0.5配比n保障房基地已于保障房基地已于2011年年11月月1日日动工，工，规划用地划用地面面积约600万平方米，其中住宅建筑面万平方米，其中住宅建筑面积约450万平万平方米，方米，预计建成后可入住建成后可入住16.2万人万人，，该基地中市属基地中市属保障性住房保障性住房约259万平方米。
万平方米n惠南民惠南民乐基地基地项目一期工程目一期工程12个地个地块动迁安置房及迁安置房及经济适用住房将于适用住房将于11月月1日开工建日开工建设，，首期开工的保首期开工的保障房面障房面积将达到将达到97万平方米万平方米 11E06-03惠南民惠南民乐大型社区大型社区社区整体规划由动迁安置房与经济适用房等两大块组成22E06-02（（C、、D开开头的的为经济适用房；适用房；A、、E开开头的的为动迁安置房）迁安置房）3E02-05344E02-0155A03-1466A03-08787A02-048A01-0299D07-021010 D01-041111 C01-021212 C01-05 惠南民惠南民乐大型社区大型社区编号动迁安置房地块四至基地面积总建面积容积率绿化率限高1E06-03东临西乐河、南临拱为路西临听悦路、北临二灶港18847.342781.821.835%402E06-02东临西乐河、南临二灶港西临听悦路、北临拱乐路45352.9113878.37235%603E02-05东临听潮路、南临拱川路西临西乐河、北临拱晨路20047.340780.41.635%404E02-01东临西乐河、南临拱川路西临听悦路、北临拱晨路19265.939196.681.635%405A03-14东临听潮路、南临拱晨路西临西乐河、北临三灶港11787.623499.421.635%406A03-08东临听潮路、南临三灶港西面临靠幼儿园、北临拱海路22004.845120.131.635%407A02-04东临听悦路、南临三灶港西临西乐路、北临拱海路38774.577378.31.635%408A01-02东临听潮路、南临拱海路西临西乐路、北临下盐公路93877.2256641.112.235%60合计-269957.5639276.23---编号经济适用房地块四至基地面积总建面积容积率绿化率限高9D07-02东至浦东运河、南至三灶路港西至北门路、北临拱商路22392.860651.882.235%6010D01-04东至浦东运河、南至拱商路西至北门路、北临三灶港53810.1145098.732.235%6011C01-02东至勤乐五组河、南至拱海路西至城西路、北临下盐公路30210.282289.262.235%6012C01-05东至北门路、南至三灶港西至勤乐五组河、北临下盐公路15474.141834.012.235%60合计-121887.2329873.88---总计-391844.7969150.11---第一批建设分为动迁安置房以及经济适用房两块，共计97万方 惠南民惠南民乐大型社区大型社区第一批建设地块的拆迁工作已经启动 沪通沪通铁路惠南站大路惠南站大型居住社区型居住社区沪通铁路惠南站大型居住社区项目四至东至观海南路、南至宣黄公路西至南团公路、北至沪南公路用地规模284.03公顷（其中城市建设用地261.54公顷）总建筑规模264.29万平方米（其中住宅建筑量205.78万平米）农民动迁房27.76万平米保障型住房76.73万平米普通商品房35.67万平米公共服务与社区配套58.51万平米人口规模规划区居住人口约为7.05万人初步详细规划公示，详细地块控制规划尚未公布 Ø地块位于南汇惠南板块，东临浦东国际机场，西连规划中的迪斯尼乐园，北靠外高桥保税区，南接洋山深水港；结合政府打造国际航运中心的机遇，未来发展前景较好。
Ø惠南作为上海保障房基地之一，规划有较大体量的保障性住房，但其中以动迁配套房居多，且产品品质较差，难以对高品质商品住宅项目构成很大冲击Ø但地块距离惠南商业中心较远，目前周边交通商业配套较弱，对客户有较大的抗性地块北面有一个百货商业规划，能一定程度上弥补当前商业不足的弱势Ø地块规整，面积大，易于规划，并有一定的河道资源但周边总体来说原始环境较差，需要较长时间治理且地块临近惠南工业园区，但园区内多以电子及轻工业为主所形成的污染有限地块总结 项目属性梳理项目属性梳理市场分析参考案例参考案例定位思考定位思考报告目录 土地市场分析成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(万方)容积率可建面积（万平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2008惠南康敏花苑二期储备地块（售罄）住宅2.561.493.82691501812上海康敏置业2008惠南金粤广场储备地块商住6.371.59.56233563%2443上海港房地产2009惠南惠南镇东城区C6-1储备地块住宅5.511.89.9240688124%4102上海鹏润房地产开发2010惠南大团高级中学西侧储备地块住宅6.761.812.1740600100%3336上海同润u2008年至今共有4幅带有住宅性质的土地成交。
而09年以来土地成交溢价率涨幅较大，成交的两幅容积率1.8的地块，溢价率均已达到100%以上 类型案名总量（平米）总套数上市套数上市面积去化套数去化面积已推未售套数已推未售面积未推存量存量合计公寓华钜御庭134800——123213.12120612.77260.36039.85长城珑湾229519——3124.131881.451242.6520.3绿地布鲁斯小镇280000——165818161917.5390.6110桃源艺筑(汇景名苑)812507597597.084504.193092.91.05惠南一方新城96950——3823.531891.552021.98-惠南在售项目存量在售项目存量主要集中在公寓项目，且主要集中于长城珑湾以及绿地布鲁斯小镇 惠南待售项目存量项目名称占地面积建筑面积容积率规划产品后续存量金粤广场储备地块6.379.561.5未知79.94人生港湾南欧城二期8.458.351.680-90平米2房，110-130平米3房艺泰一品18.3817.81高层10.9万方，类独栋7万方，未动工鹏润伊顿公馆55103.4101.8多层小高层高层大团高级中学西侧储备地块6760012.171.8未知惠南未来供应主要为公寓产品，且就目前而言存量较大。
2010年1月至2011月9月今公寓供求走势u板块内公寓2010年至今共上市59.9万方，去化25.2万方，整体去化率为42.1%u板块内2010年公寓共去化15.77万方，月均去化1.31万方；2011年至今共去化9.43万方，月均去化1.05万方；月均去化量环比下跌19.8%主力成交面积段在90-140平米的两房和三房u2010年成交均价为10892元/平米，2011年成交均价为12809元/平米，环比上涨17.6%惠南公寓市场 区域主要在售项目分布图绿地布鲁斯小镇惠南一方新城华钜御廷本地块项目名称成交均价绿地布鲁斯小镇12036元/平米惠南一方新城13171元/平米华钜御廷13006元/平米 惠南一方新城惠南一方新城3万方新都万方新都汇商商业广广场沿街商沿街商铺儿童儿童乐园园二期在建，二期在建，预计2013年交房年交房一期已入住，二期在售，三期别墅地块尚未动工2011年去化情况年去化情况项目名称惠南一方新城项目地址浦东惠南镇听潮南路88号项目规划占地面积约8.8万平米，总建筑面积约9.7万平米，小高层+联排开盘日期2011-6-28交房日期2011-12单价13171元/平米装修情况毛坯绿化率40%容积率1.3开发商上海浦东富成房地产有限公司交通轨交11号线惠南站（在建中）；城南路听潮路站：塘南专线,沪南线,张南线,宣朝线目前在售1房65平米，2房92平米，3房133平米周边配套惠南镇中心商业配套、项目规划有3万方商业中心、惠南镇中心商业配套、世纪联华、乐购超市、快客便利店。
产品特色规划有约5万平方米的超大型欧式主题花园以及万方商业中心 惠南一方新城惠南一方新城目前在售65、92、114、132平米四种户型C1户型型图1室室1厅1卫1厨厨65.00㎡㎡B1户型型图2室室1厅1卫1厨厨92.00㎡㎡A2户型型图3室室2厅1卫1厨厨114.00㎡㎡A1户型型图3室室2厅2卫1厨厨132.00㎡㎡n65平米是中间套，全朝南户型，南北不通透，厨房户型狭长n92平米户型所在是边套，南北通，顶层房源有阁楼面积附赠，均价16000元/平米n114、132平米南北通户型，顶层房源有阁楼面积附赠，均价16000元/平米起户型面积供应去化65平米987092平米20496114平米3715132平米438合计382189 惠南一方新城惠南一方新城惠南一方新城浦东国际机场临港新城惠南惠南镇迪士尼迪士尼主要客户来源为本地区域客户n目前公寓客户主要以本地区域客其中包括农民土改后买房、家中兄弟多导致的刚需婚房用房，周边小企业主、小老板等）n少量为看中迪士尼规划的投资客户和有改善居住条件需求的外围区域客户n从目前在售公寓的角度来说极难吸大量引市区内的客户极少极少市中心市中心 项目名称长城珑湾占地面积115369平方米注册名称长城珑湾总建筑面积229519平方米装修情况毛坯绿化率35%项目地址浦东惠南镇观海路999弄所属板块惠南板块开发商上海深长城地产有限公司交房时间2012年第底企划营销代理思源经纪•上海世远房地产经纪有限公司总户数312户价格范围公寓房13000元/平方米花园洋房18000元/平方米.房型及面积两方83～94，洋房150～212平米交房状况未交房物业管理公司长城物业集团股份有限公司物业管理费2.80元/平方米·月ü目前长城珑湾9.24日开盘至今成交145套房源，其中花园洋房成交10套，均价为16975元/平米，公寓成交43套，均价为12610元/平米；ü总体去化率17%。
长城珑湾长城珑湾 长城珑湾长城珑湾 长城珑湾长城珑湾 长城珑湾长城珑湾持珑卡直降10万元，再享97折优惠，以限时优惠为噱头优惠幅度大约在10%左右 项目名称绿地布鲁斯小镇项目地址浦东南团公路3005号项目规划占地面积28.1万方，总建筑面积为37万㎡5栋高层公寓，498席90-180㎡花园联排开盘日期2011年3月交房日期现房单价12036元元/平米装修情况毛坯绿化率37%容积率1.25开发商上海绿地置业有限公司交通地铁11号线惠南站(在建中)；公交：惠南1线英雄新区站，东泥专线南门站，惠南3路惠东路靖海路站，南宣线，川芦专线，惠南2路等目前在售90平米两房以及140平米、170平米三房，并已进入尾盘阶段仅有少量余房在售周边配套乐购、国美、苏宁、世纪联华、永乐、豪布斯卡品牌折扣中心、振兴百货、惠南步行街、餐饮街产品特色临近迪斯尼项目，具备一定投资价值，周边商业生活配套成熟绿地布鲁斯小镇 绿地布鲁斯小镇样板间客厅样板间厨房样板间位卫浴 u该案10年4月开盘，公寓在10年底至11年初成交比较活跃，11年主要以余量去化为主且已基本去化完成，项目目前公寓余量为43套u公寓成交均价走势比较平稳，除近期处于尾盘销售阶段价格有所下滑外，基本保持在12000元/平米左右波动。
u2011年1月至9月共计公寓去化262套，均价为12036元/平米；绿地布鲁斯小镇2010年1月至2011月9月今公寓供求走势 项目名称华钜御廷项目地址浦东拱极路2368弄29支弄项目规划占地面积约10万平米，总建筑面积约18万平米，11栋18层高层组成，一期由4栋18层高层和64联排开盘日期2010年10月交房日期现房单价13006元/平米装修情况毛坯绿化率40%容积率1.7开发商上海颐和置业有限公司交通地铁11号线惠南站（在建中）；公交：南萱线人民东路川南奉公路站，周南线川南奉公路人民路站，南南线川南奉公路人民东路站，惠南1路，惠南2路，龙滨专线等；自驾：环拥新川南奉公路、S1、S2、S20、G1501等多条城市快速干线和交通主干道目前在售144平米三房，楼层为4层以下，项目已进入尾盘阶段周边配套世纪联华、乐购、欧尚、豪布斯卡名品村，弘基商业广场、人民路商业街、城市娱乐、南汇商贸城、精品大厦产品特色位于原南汇行政中心、交通、生活、商业等配套成熟华钜御廷 A1户型3室2厅2卫1厨144.00㎡u华钜御庭二期尾房在售，现房交付，目前在售144平米三房，楼层为4层以下，根据楼层优惠有所不同，1楼至4楼分别是93折、94折、95折、96折。
华钜御廷样板间客厅样板间卧室样板间书房样板间厨房 u该案2010年以来仅有一次0.03万方的供应，基本是在去化前期余量，基本已去化完成项目目前公寓余量为26套，已进入尾盘销售u受政策跌跤效应的影响以及尾盘销售的因素，项目10年年末以来成交均价及成交量可谓一路下滑，2011年1月至9月共计去化76套，成交均价为13006元/平米华钜御廷2010年1月至2011月9月今公寓供求走势 二手房市场项目名称听潮豪园项目地址浦东惠南镇听潮南路2号(近沪南公路)项目规划占地面积约9万平米，总建筑面积约15万平米开盘日期2010年3月交房日期现房单价12000元/平米装修情况毛坯绿化率40%容积率1.40开发商上海脉通房产开发经营有限公司交通公交：张南专线沪南公路(清漪园)站，惠南3路听潮路人民西路站，南新专线，惠南1路等目前在售主力户型为87-89平方米2房以及126-130平方米3房目前该项目已全部售罄周边配套小区西面规划打造总建面达12.8万平方米惠南地区最大的SHOPPINGMALL离惠南镇只需3分钟车程产品特色位于原南汇行政中心、交通、生活、商业等配套成熟本地块主力户型：2室2厅1卫1厨89.16㎡ 二手房市场u地块所处区位周边二手房市场主要以动迁配套社区，及老式多层公房为主。
其中以“吉园坊”与“南园坊”为主要代表u区域内此类二手房成交量较为稳定，目前成交均价为8000-9000元/平米吉园坊沿街商业吉园坊配套商铺吉园坊南园坊 u板块内公寓市场供求状态相对稳定，且区域内大多竞品项目皆处于尾盘销售阶段板块内公寓市场供求状态相对稳定，且区域内大多竞品项目皆处于尾盘销售阶段目前板块内公寓成交均价为目前板块内公寓成交均价为12000-1300012000-13000元元/ /平米，成交面积段主要集中在平米，成交面积段主要集中在90—14090—140平米两方和三房户型平米两方和三房户型u目前板块内还为出现装修产品目前板块内还为出现装修产品市场总结 项目属性梳理项目属性梳理市场分析市场分析参考案例定位思考定位思考报告目录 万科清林径 项目背景p在本项目之前，”金色里程“、”郡园“虽然说都是复合型产品（联排+公寓），但联排体量相对来说都不是很高1.5容积率的产品组合有很多种（洋房+叠加、叠加+大平层、全小高等）但什么类型的产品能让万科在浦东新场这样的上海偏远地区脱颖而出呢？联排+公寓其中联排占到总户数的16%，与同类型产品相比联排体量提升了一倍以上万科主要复合项目2003-2007金色里程琥珀郡园2010-2011清林径2011-今尚源2011万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈等40个重点城市万科的价值在于它不断的创新 项目区位u一条从陆家嘴延伸至洋山港、将“国际金融中心”与“国际航运中心”连接起来的“上海财富动脉”已经成型，而该项目占据着“上海财富动脉”的枢纽区域，因此浦东新场拥有新兴地块的巨大发展潜力u受迪士尼效应辐射u坐享陆家嘴金融辐射和洋山港经济圈的“磁场效应” 项目概况项目名称万科·清林径项目地址浦东新环东路99号开发商上海万科房地产有限公司景观设计上海中亚园林设计建筑设计日清建筑设计（国际）有限公司物业管理上海万科物业管理有限公司 建筑类型高层，别墅交付标准精装修装修标准2000元/平米目前均价公寓16000元/平米，别墅28000元/平米户型产品96-118平米万科经典三房，约176平米联排别墅技术经济指标总占地面积10万方总建筑面积15万方当期户数1089户容积率1.5项目容积率1.5，建筑面积15万方，包含15栋18层高层及2栋14层小高层公寓和3层的联排别墅 项目外景图片 项目外景图片 项目规划项目规划为联排别墅、精装修小高层公寓以及1800平米的会所，完全人车分流设计。
联排景观组团高层景观组团景观节点景观主轴景观次轴行车路线 距离浦东国际机场30公里距离世纪公园25公里距离迪斯尼10公里新场古镇步行10分钟项目交通u项目目前的主要交通为581御桥路站，632路剑桥学院站、988路御山路站，沪南线，东泥专线，龙平芦专线，新场3路等u轨道交通方面主要为：地铁16号线新场站（在建中距离项目约1.5公里），以及地铁13号线u此外在建中南北向的申江公路将连通S2、外环线、中环线届时将大大缩短新场至各城区距离驱车至张江至多30分钟 项目户型 公寓户型万科经典3G公寓，主要针对刚需人群和改善型人群B户型约96平米1、两卧朝南设计，采光舒适度强2、户型设计方正，南北通透3、各功能区划分明确，东线布局合理4、进门玄关设计，功能性强的同时更具私密性5、客厅开间余额3.8米，带有大阳台，舒适度强1、户型南北通透，采光、通风效果好2、全明设计，各功能区采光充足，室内光线明亮3双阳台设计，空间尺度感强4、卧室带飘窗，室内空间宽敞的同时增添一份生活情趣C户型约118平米 联排户型地下室地下室层高3.9米，比常规地下室高1米左右，增强空间舒适度，以此来弱化地下室压抑等不利因素。
1层2层3层阁楼178平米 装修情况u玄关鞋柜的透气设计与活性炭除臭排布u厨房移门地板衔接处大理石铺设u飘窗外开处的安全处理u多处飘窗面积增送①①④④②②③③人性化设计，装修设计考虑周全装修标准：1800～2000元/平米 客厅入户大门：钢制入户门，采用的是ROCK门锁；可视对讲机：广州思玛科玄关：石材铺面墙面：墙纸铺面地面：实木复合地板吊顶：石膏板吊顶新风系统：法国爱迪士风管式空调机：日立 厨房地面：地砖墙面：面砖燃气灶：方太抽油烟机：方太橱柜：方太水龙头：摩恩水槽：摩恩 卧室墙面：墙纸铺面地面：实木复合地板吊顶：石膏板吊顶新风系统：法国爱迪士控制面板：西蒙电汽 卫生间墙面：瓷砖地面：瓷砖及石材，干湿分离洁具：科勒座便器：科勒浴霸：奥普热水器：能率 装修特色3.8米调高精装入户大堂，大理石铺设阳台设置铝合金升降衣架 建筑细节设计创造价值，细节体现价值u干净纯粹的外立面，隐蔽所有管线u空调外机等设备都放置在北侧楼梯处，立面上采用穿孔百叶窗来装饰隐蔽，同时玻璃窗的设计增加了楼梯的自然采光u【栏杆节点，没有螺丝，采用整体嵌入式设计，与立面形式统一，坚决又不失细节 建筑立面建筑立面是建筑品质表现的元素，更是环境品质的表现元素u赖特建筑风格u全干挂进口石材幕墙体系，精细打磨预处理u强调横向线条塑造的稳重、大气和高贵感，在简洁干练的背景上增加线脚、石材线条和铝板挑檐等细节真石漆石材uART-DCEO、芝加哥等经典建筑形态的融合，营造出一种现代摩登风情。
u简洁大气的立面，与别墅风格统一 园林景观景观不仅成为庭院的景观，还成为公共大堂和每个房间门窗中的景观u充分借鉴西方宫廷园林中轴对仗的设计形式，并吸取中国古典园林对景、借景的技法，结合堆坡等坡地景观，静心构筑多重景观体系u组团景观——会所入口景观——中轴景观u郡园和臻园都采用了英式皇家庭院设计——四季常青；大树整株移植，本案就借鉴这一点 重金堆坡，坡地景观和水系景观融合堆坡景观将住宅建筑在人工堆垒的大型坡地之上，打造出上海罕有的坡地景观 会所为圈层交流、管家服务、健康养生提供奢华享受u1800平米左右的会所，开敞水景环境，营造别致景观效果u园内水景注重人的参与性，使人更近的感受自然的清醒u会所功能包括露天泳池、健身房等 物业体系金牌管家，用心服务 公寓总体去化率57%，均价16092元/㎡㎡；别墅去化率为33%，均价为26437元/㎡㎡销售去化Ø公寓总共推出816套房源，目前成交468套房源，总体去化率为57%左右，成交均价为16092元/平米Ø别墅总共推出132套房源，目前成交43套房源，总体去化率33%左右，成交均价为26437元/平米 别墅客户分析新场镇区域地位及发展落后于周边板块，别墅初起步，对南汇本地客户吸引力较弱地位及发展均落后于周边板块周康——南汇富人居住区航头——别墅区新场——配套不足，发展缓慢而落后的大镇惠南——原区政府所在地，周康之后的又一中心板块别墅初起步，区域竞争力弱周康——区位最佳，南汇人心中的富人区，品牌开发商多，为区域别墅价格最高地航头——别墅氛围成熟新场——别墅刚起步，缺乏氛围惠南——别墅市场已经形成 万科清林径别墅客户总结别墅客户构成特征区域客原南汇区域内居民外部导入客主要由A2、申江路导入的外部客户别墅客户来源别墅主要客户来源——大浦东高端客户u主力客户为陆家嘴、联洋的高端人群，以及金桥、张江为主的外部产业客。
u其次为惠南本地客户，以及新场镇本地客u并有少量为主的市区客 公寓客户调研结论南汇本地人地域观念强，周康情节重，新场地域无吸引力多数人对价格的关注度高于品牌的关注度，但精装修品质对区域内年轻人有较大的吸引力居住特性——南汇本地人地缘情节重，周浦对整个南汇有很强的吸纳效应客户1：“买房当然买本镇的房子，社会关系都在这里，熟悉客户2：“周康好，生活又方便，南汇的富人居住区，有钱人都去周康买房子产品喜好性——大部分的客户注重的产品的实惠度，对价格的关注度高于品牌的关注度，不过，区域内确实缺乏真正的好产品，精装修对区域内的年轻人产生了较大的吸引力客户1：“对价格比较在意，房子当然越便宜越好客户2：“对品牌开发商（如：绿地）追崇度不高，本地人气开发商也不错，价格和品质差不多就好，不过，区域内也没有什么真正的好产品客户3：“区域内确实没有什么品质很突出的项目精装修不错，我们年轻人住蛮好新场印象——发展缓慢而落后的大镇，配套不足，交通相对不便（A2收费影响区域交通便捷性）客户1：“原来也是个大镇，但近几年没有什么发展，与周康、惠南相比落后多了客户2：“配套不成熟，交通也不是很方便，从市区过来，沪南公路还要开很久，A2还要收费，要么就走南六公路，直接到惠南去。
公寓客户分析（外部导入客）通过道路引导，项目主要引入张江、金桥新上海人以及部分川沙客户外部客户主要是张江、金桥产业园区中的“高知高薪高学历”三高人群，以及部分川沙客户 万科清林径公寓客户总结公寓客户主要来源——u主力客户为张江、金桥地区为主的外部产业客、及部分川沙客户u其次为惠南本地客户，以及新场镇本地客u少量11号线导入的三林客户 对本项目客户启示万科的主要客户是以张江为主的产业客，以外部导入客占多数，它们选择万科清林径主要基于：第一，万科的品牌号召力，相信万科能带动周边区域的发展；第二，规划中的16号线（新场站），距离万科清林径约1.5公里左右），比起本项目距离地铁站5公里的距离，从交通便利性上，外部区域客就被截流不少；第三，迪斯尼概念效应的放大，使得项目区域标杆的价值得到更大的体现；第四，万科的实行的青年置业计划，针对的客户人群大部分是年轻的刚需及改善阶层，而这一部分人对万科精装修的认可都比较大，他们都主要是工作在张江、金桥区域的产业客户因此，对比本项目，无论从开发商品牌，区域概念及交通便利性上，都不及万科清林径，因此本案从外部导入客户的难度大于万科清林径，从张江，金桥等区域外部导入客户的可能性大大降低。
项目属性梳理项目属性梳理市场分析市场分析参考案例参考案例定位思考报告目录 规划住宅地块容积率1.8，限高45米，打造联排等别墅物业的可能性较小，但可以排布一些6层左右的花园洋房甚至叠加之类的相对高端的低密度产品，既能拔高项目形象档次又能获得更高利润万科清林径：容积率1.5，限高60米，联排别墅体量15%金地艺境：容积率2.0 限高100米，6层洋房体量40% 在售公寓客户以本地客为主，外部导入客户为辅外区客户中张江客户较多本地客户中，惠南客户外延性强与普通公寓相比，高端公寓的非本地客户占比较大，新上海人较多周康常规项目代表明天华城客户构成周康标杆项目代表绿地东上海客户构成惠南公寓项目代表惠南一方客户构成临港项目代表滴水湖馨苑客户构成购房客户中以南汇本地客户居多，周浦客户为主力，其次为惠南，浦东客户以张江、金桥、三林客户为主价格上扬后，外区导入客户及投资比例大幅提高，主力周康客户也为区域内的新上海人本地其他区域以惠南公务员为主，外区客户以张江客户居多改善型需求的惠南本地客户是主体，外区客较少，主要为龙阳路张江科技园区的新上海人临港购房客户以投资客为主，南汇区域中惠南客户占比最高客户 别墅客户的外延性较强，以大浦东区域为主，呈泛全市化特征。
除本地客户外，陆家嘴、金桥、张江、联洋区域比例较高，市区客以徐汇客户为主惠南客户比例最高，其次为大浦东区域客户，以花木、联洋、陆家嘴、金桥、张江、川沙为主，市区客以徐汇为主惠南客户比例最高，其次为大浦东区域客户，以花木、联洋、陆家嘴、金桥、张江、川沙为主，市区客以徐汇为主莱茵美墅客户区域构成花源湾客户区域构成客户 客户Ø本案距离轨交站较远，且轨交沿线有多个项目截流，本案通过交通导入外区客的难度较大，因此本案的主力客户还是以惠南地缘客户为主Ø公寓客户以结婚类的刚性需求及区域内二房升级三房的改善型客户为主，其中可分为家庭人口增加的刚性改善及追求舒适性的大户型改善Ø低密度产品虽较公寓的外延性强，可扩大至大浦东地区，但还是以当地高端改善客户为主力看中产品的稀缺性和舒适性 产品小高层公寓：针对结婚类刚性需求，宜规划为90平米的两房，针对刚性改善宜规划110-130平米的2+1房，针对舒适型改善，宜规划140左右的三房根据在宏观调控下各类客户购房的刚性大小，前两类产品为主力，140平米的大户型为辅助产品低密度产品：针对本地及大浦东地区的高端改善客户，户型要有较好舒适度，但合理控制总价，160-180平米四房产品，在附加值及硬件配置上做出亮点。
Ø公寓客户以结婚类的刚性需求及区域内二房升级三房的改善型客户为主，其中可分为家庭人口增加的刚性改善及追求舒适性的大户型改善Ø低密度产品虽较公寓的外延性强，可扩大至大浦东地区，但还是以当地高端改善客户为主力看中产品的稀缺性和舒适性 产品Ø借鉴万科清林径，如果在产品品质上做出亮点，成为区域标杆，能有效增加外区导入客户量因此在本案周边配套吸引力不足的情况下，做好产品，能有效扩大客户覆盖面；Ø在产品设计上，增加附加值及舒适性，高档次会所是区域内所稀缺的，能成为项目亮点，会所内功能齐全，最好能有游泳池另外装修也是项目的另一亮点，惠南板块内还未出现过装修产品前期可拿部分装修产品试水，如果对客户有较好吸引力后期可增加装修房的比重另外客户越来越关注入住后的服务，因此本案的商业地块的规划及引入知名物业管理公司也是差异化竞争的亮点 商业Ø项目周边商业以装饰装修、汽车保养维修、大型餐饮、足浴休闲为主要业态，生活配套类商业缺失Ø周边听潮豪园、惠南一方新城总计约20万方2000户左右，加上本案近20万方的体量，足以能支持本案1.8万方的商业Ø本案商业以生活配套类业态为主，项目会所也可规划在内，尽可能引入一家社区超市及菜场作为主力店，其他业态以药房、银行、零售、小型餐饮等配套为主。
开发次序Ø由于地块周边短期内交通配套不足，小高层公寓客户导入抗性较大，因此先期开发低密度产品，能较快满足预售条件，同时拔升项目形象，且此类高端客户对周边配套的抗性较小高层客户要弱Ø针对周边配套不足的弱势，商业部分前期招商可提前启动，先期可先签约引入一家中小型社区超市作为主力店，可能的话引入菜场，最好在住宅销售前主力店确定，这样能更有利于弱化客户对配套的心理抗性 总结Ø规划：根据地块1.8容积率，45米限高，开发别墅的可能性较小，可规划少量洋房产品Ø客户：导入外区客难道较大，地缘性客户为主公寓客户以结婚类的刚性需求及区域内二房升级三房的改善型客户为主，低密度产品以高端改善客户为主Ø产品：针对结婚类刚性需求，宜规划为90平米的两房，针对刚性改善宜规划110-130平米的2+1房，针对舒适型改善，宜规划140左右的三房前两类产品为主力，140平米的大户型为辅助产品；低密度产品户型要有较好舒适度，但合理控制总价，160-180平米四房产品Ø商业：本案商业以生活配套类业态为主，项目会所也可规划在内，尽可能引入一家社区超市及菜场作为主力店，其他业态以药房、银行、零售、小型餐饮等配套为主Ø开发次序：因此先期开发低密度产品，能较快满足预售条件，同时拔升项目形象，且此类高端客户对周边配套的抗性较小高层客户要弱；先期可先签约引入一家中小型社区超市作为主力店，可能的话引入菜场，最好在住宅销售前主力店确定。
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