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1、Page1荪湖湖水水库富邦富邦项目目市市场定位定位报告告中期成果中期成果汇报致：宁波富邦房地致：宁波富邦房地产开开发有限有限责任公司任公司Page2宁波宏观经济研究宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国内外
2、案例研究国内外案例研究Page3宁波第二产业占主导，第三产业正快速发展宁波各区三产结构（宁波各区三产结构（20082008）亿元宁波历年第一、二、三产业产值比较（万元）宁波历年第一、二、三产业产值比较（万元）o 宁波历年产值稳步发展，2007年增长迅速。o 宁波产业结构以二产为主，三产产值逐年增加。o 各区产业结构差异较大，鄞州区以二产占比超过60%。o 江北区三产比例较高，二产仅占不到50%。宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。资料来源：宁波统计年鉴2007年Page4第二产业规模型以上企业中私营企业占多数资料来源：宁波统计年鉴2007年 宁波各区
3、（县）规模以上盈利企业数量及组成宁波各区（县）规模以上盈利企业数量及组成q 宁波私营经济较发达，企业构成以私营企业为主，为高端市场提供有力支持。q 其中鄞州区和慈溪的私营及外商投资企业数量最多。q 江北区私营企业数量较少。江北区和镇海区外商企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。 宁波市各区高技术及大中型企业数量宁波市各区高技术及大中型企业数量个q 右图显示，宁波市港台企业数量最多的是鄞州区，其次是慈溪和北仑区。q 江北区大中型企业和高技术企业数量较少。Page5第二产业规模型以上企业平均年销售额较高资料来源：宁波统计年报2008宁波统计年鉴2006q 由图知，虽然江北
4、区的私营企业相对较少，但平均每家企业工业销售额位居宁波各区之首，高于鄞州区和慈溪市。q 外商投资企业单位企业工业销售额最多的是北仑，海曙及江东。江北仅有0.6亿元。q 江北的大中型企业年平均销售额位居宁波市第二，低于镇海区。 宁波各区规模型以上单位企业平均年销售额宁波各区规模型以上单位企业平均年销售额亿元 宁波各区规模型以上单位大型企业平均年销售额及数量宁波各区规模型以上单位大型企业平均年销售额及数量亿元家江北区和镇海区私营企业年均销售额较高，其中大型企业平均年销售额分别达到6.8亿和15.5亿，因此在江北和镇海区可能存在高端的私营企业主客群或大企业客户。Page6市中心市中心保国寺农业园慈城
5、古镇河姆渡文化遗址荪湖水库地块荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，是本项目打造休闲度假胜地的必要条件之一；但由于规模较小需打造特色增加其竞争力。宁波生态文化旅游带宁波生态文化旅游带n项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。n慈城古城慈城古城项目以东约7公里；n都市农业园都市农业园以东约2公里；n保国寺保国寺以西约3公里n荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一山水景观的生态旅游资源。n与宁波市其他旅游组团相比，本区域规模较小，缺乏竞争性，因此需要打造特色项目以增强竞争力处于生态文化旅游带，周边旅游资源丰富东钱湖旅游度假区Page7荪湖
6、水库地块项目宏观环境分析江北区政府江北区政府未来将北迁，在迁至区域将会聚集江北行政办公大楼、公共卫生服务、区级文化中心等大型市政配套；核心商务区位于杭州湾跨海大桥连接线与宁波绕城高速交汇处，近期开发1.1平方公里，拟开发建设成为中小民营企业总部办公为主、商务办公与特色会展为辅、多行业发展的特色基地；距离慈东、窑湖区域较近，约半个小时车程，该区域也聚集较多的高端客户 未来区政府搬迁至此，该区域将形成区行政文化中心投资创业中心规划为江北核心商务区城市工业功能区慈东区域项目三大辐射区项目三大辐射区江北区政府北迁将会带来政府性客户靠近市北工业园，且该区域将打造核心商务区，将会有大量企业及商务性客源距离
7、慈东、窑湖区域较近，同时能吸引该区域客源项目辐射区域随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本项目的开发和推进Page8宏观研究主要结论123宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。江北区和镇海区外商投资的企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。荪湖水库周边具有较多旅游资源，因此本项目适合发展少量旅游度假配套设施。但项目所在旅游带相比宁波其他旅游资源显然竞争力不足，因此如何凸显度假配套设施的特色是本项目需要考虑的地方。4随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完
8、善，将会有力促进本项目的开发和推进Page9宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究宁波房地产市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究Page10地块价值分析地块区位条件本项目位于宁波江北区生态组团n 独占沿海发展地理优
9、势，与老城区错位发展独占沿海发展地理优势，与老城区错位发展 宁波位于浙江省东面沿海地区，在长江三角洲的东南翼，属国家东南沿海重要的航运组成部分、国际港口城市及长江三角洲南翼经济中心； 本区域以环境为优势，适宜打造高端度假区，成为与CBD错位竞争的发展区。n 外部交通优势外部交通优势q 本项目距离宁波市中心越15分钟车程。q 329高速贯通慈溪市，北仑区与本地块，从本项目到企业集聚的慈溪市中心及北仑区中心均不到半小时车程。 本项目位于宁波市江北区，独有的山水风景，交通便利，是近市区仅存的生态土地资源.慈溪市中心慈溪市中心北仑区中心北仑区中心宁波市中心宁波市中心荪湖地块荪湖地块Page11地块价值
10、分析-项目地块周边产业环境分析o宁波市重点开发区主要集中在“沿海”、“沿湾”、“沿路”区域，这些地区资源环境承载能力较强、经济开发需求较大。o距离本项目地块最近的三个工业区为：宁波江北工业产业园区，宁波（江北）城市工业功能区及宁波江北投资创业中心。 距离这三个工业区均在2公里左右。o江北的三个工业区企业数量总共约为200多家，以私营企业为主。o距离本项目地块车程30分钟以内的还有慈溪市中心的企业集聚区。宁波（江北）城市工业功能区宁波（江北）城市工业功能区宁波江北投资创业中心宁波江北投资创业中心至杭州方向至杭州方向至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路甬金高速公路甬金高速公路甬台温高速公路甬台温高
11、速公路至慈溪方向至慈溪方向至杭州湾跨海大桥至杭州湾跨海大桥火车南站火车南站栎社机场栎社机场荪湖水库地块荪湖水库地块江东科技园区江东科技园区鄞州开发区鄞州开发区宁波江北工业产业园区宁波江北工业产业园区本地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，周边企业集聚，且交通便利，因此适宜为企业打造高端产品。Page12地块价值分析-地块外部交通条件分析荪湖主入口荪湖主入口宁波荪湖水库地块外部交通条件分析宁波荪湖水库地块外部交通条件分析n目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。n目前洪孙公路连接至本项目地块，路线曲折，可及性差。n未来在甬余夫线和
12、北旅游线各有一条规划路通达本地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率。n规划路对地块的交通覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。n车辆通过甬余夫，上329公路后，去往慈溪和北仑区仅需30分钟内。本地块目前外部交通条件不足，只能满足小车可及性，缺乏公共交通；未来规划路将明显提高小车可及效率，但公共交通不会改善；结合地块的私密性考虑，本项目适合设计针对企业客户或企业主为主的高端产品。Page13地块价值分析地块内部交通条件分析目前道路情况目前道路情况v 度假区主要交通出入口共2个，分别位于水库的东侧和西侧。v 公路往南接至甬余夫公路和北旅游线。未来道路规划未来道
13、路规划v 方案一方案一 开辟环湖道路。（方案1.1，将湖西狭长地块道路推进，打造少量沿湖别墅）v 方案二方案二 留景观最佳位置建造湖景别墅，外部道路改为隧道，但开山成本较高。v 方案三方案三 从出入口有顺时针和逆时针两条道路，两条道路互不相通，剩下地势陡峭的山坡不开辟道路，这样做可减低建造成本但降低道路的连贯性和地块通达程度。荪湖主入口荪湖主入口本项目地块本项目地块公路公路荪湖环形道路示意环形道路示意方案二隧道位置方案二隧道位置方案方案1.1道路推进示意道路推进示意道路推进后道路推进后最佳别墅摆最佳别墅摆放位置。放位置。Page14地块价值分析地块景观条件分析121 1号、号、2 2号地块号地
14、块 地势低于350米，能够俯瞰整个湖面全景； 有相对开阔的平地，并且单个地块面积较大，适合组团的别墅物业； 位于荪湖景区最内部地块，私密性较高。 目前道路情况不够好，需要另外修筑道路增加其通达性。 但地块对岸有大坝及部分建筑，景观略显不足，但可以在产品设计时适当调整建筑朝向，变为西北-东南方向以解决这一问题。荪湖主入口荪湖主入口434 4号地块号地块 地势较平坦，有相对开阔的平地。 接近荪湖主入口，私密性较差。 湖岸线较长，景观较好。 道路通达性很高，接近主入口交通方便。从地块景观条件及地势来看：1、2号地块较适宜对私密性要求较高的顶级别墅和企业别墅;3号地块景观条件好，适合高端别墅；4号和5
15、号地块交通条件较好，私密性一般，适合考虑将酒店和相关配套设施设置在其中一块场地中。3 3号地块号地块 地势较平坦，坡度不大。 目前无道路通往3号地块，同时，距离主入口较远，私密性较高。 是湖岸线最长的地块，纵深距离短，具备较好的湖面景观条件。大坝位置5Page15相比东钱湖和九龙湖的其他项目，我们地块的优势：1、由于东钱湖和九龙湖湖体都比较大，周边项目真正能看到湖，临湖是非常少。即便少量项目可以看到湖，但由于这些湖体较大，专属化难度很大，通常只能远观，不能参与体验其中。2、而我们项目湖体虽然较小，但由于我们地块天然分布在湖体四周，自然将湖体无形中专属化，可以想象在自家小区内部有一个33公顷的天
16、然湖泊，在宁波市场上绝对是独一无二的。正因为湖泊的专属化，为我们提供能参与到湖中和山体上的参与互动性休闲业态提供了可能性，比如湖中商务船坞和半山湖景私人SPA馆，这在宁波市场也没有的。地块价值分析荪湖地块与宁波市其它湖边地块比较荪湖主入荪湖主入口口大坝位置至杭州方向至杭州方向至杭州方向至杭州方向绕城公路绕城公路甬金高速公路甬金高速公路甬台温高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至慈溪方向至杭州湾跨海大桥至杭州湾跨海大桥荪湖水库地块荪湖水库地块湖体面积较小，只有33公顷Page16地块价值分析酒店选址分析荪湖主入口荪湖主入口酒店选址方案1酒店选址方案2军事用地宁波荪湖水库地块酒店选址可行性分析宁波荪湖
17、水库地块酒店选址可行性分析p方案一酒店建在荪湖以北地块。此地块景观条件好，私密度最高，而道路可及性效率不高，用以建造酒店浪费了其私密度和景观条件，而使得进入酒店的车行不便，酒店喧闹的环境也将破坏地块的生态。p方案二酒店建在荪湖以西地块。景观条件一般，处于湖湾凹陷位置，且南北两边被山遮挡，采光不足，不能用以建造商业别墅。地块可及性高，距离入口不远，并且进出车辆不影响到商业别墅的私密性，可考虑设置为动区。经比较，本行建议采用方案二，道路可开辟成环湖全封闭式或者半封闭式（军事用地不开辟)，用以分隔动区和静区，保证商业别墅的私密性。Page17优势优势（StrengthsStrengths）弱弱势势（
18、WeaknessesWeaknesses）机遇机遇 (Opportunities)(Opportunities)威威胁胁（ThreatsThreats）地块区位分析SWOT分析n位于宁波市景观轴上，环境优美，并且拥有水资源。n距离市中心近，是宁波唯一的市内风景区，属稀缺资源。n距离江北三个工业区仅2公里，周围私营企业众多。n地块对于小车的可及性高，通过甬余夫高速和北旅游线可直接进入本地块。n目前内部交通情况不好，仅两条路通往荪湖风景区内。n位于风景区山地，七通一平成本较高。n山地的地形复杂，建设难度较高，必要时需要开山，成本较高且容易破坏环境。n公共交通可及性很低。n宁波企业数量较多，且商务来
19、往频繁，未来商务会所别墅需求逐渐增加。n近市区的风景区地块越来越少，有内部水景观的风景区地块日益稀缺。n经济危机导致市场低迷，将削减近期需求。荪湖湖体的专属化和江北、镇海有实力的外商投资企业是我们项目开发最大的优势和机遇。Page18宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店长三角湖景区别墅和酒店项目背景研究项目背景研究宁波别墅市场研究宁波别墅市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及
20、产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究Page19别墅物墅物业市市场分析分析u宁波市别墅市场总体分析u宁波市顶级别墅市场分析Page20n随着传统城区土地资源的稀缺，宁波别墅逐渐向郊区发展，近郊地带，以及东钱湖、慈城等远郊成为宁波别墅开发的集中区。n从社区数看，别墅社区主要位于近郊，远郊占总数的40%，由于远郊别墅体量较大，因此从别墅套数看，近郊和远郊基本持平。宁波市别墅社区分布宁波市别墅社区分布: :( (万平方米万平方米) )宁波市别墅市场分析别墅区域分布类型传统城区近郊远郊分布区域分布区域传统中心城，海曙和江东区中心城和绕城公路
21、之间绕城公路以外发展时间发展时间90年代后2003年起2006年起主要板块主要板块近高新区鄞州中心、高新区、江北洪塘东钱湖、慈城、九龙湖、溪口特征特征城市型别墅，但用地稀少城市型别墅，依托当地人口景观型别墅，依托自然资源各区别墅规模比较各区别墅规模比较（2003年后）本项目地块传统市区近郊远郊注：注：根据行政和交通区，我行界定了三种别墅分布区域，传统市区、近郊和远郊。本项目距离绕城公路1km，可界定为近郊区域。宁波别墅主要分布在近郊和远郊区域，近郊和远郊别墅规模基本持平，本项目属于近郊区域。Page21宁波市别墅市场分析别墅类型分析宁波别墅市场产品结构（套数）宁波不同区域别墅市场产品结构（套数
22、）宁波别墅市场独栋别墅比例较低，受土地供应限制主要分布在远郊区域。本项目属近郊区域，如发展独栋别墅，市场吸引力较大。n2003年以后，宁波别墅市场以联排别墅供应为主，占总量的近3/4。独栋别墅供应仅占6%。n传统中心城区受土地限制，2003年后仅有一个别墅供应项目，产品类型为联排别墅。n近郊区域受土地容积率条件限制，独栋别墅较少，联排占绝大多数，叠加别墅也有适量供应。n远郊区域独栋别墅供应占11%，为独栋别墅供应的主力区域。Page22宁波市别墅市场分析别墅社区类型分析2.01.02.50.251.35宁波别墅市场社区类型结构（套数）宁波各区域别墅社区容积率范围n从容积率条件看，远郊别墅区平均
23、容积率0.65，远高于传统中心城（平均2.0）和近郊别墅区（平均1.57）。n受容积率条件限制，中心城和近郊区域绝大多数为别墅和公寓混合社区。而远郊区域纯别墅社区占79%。n综合看，宁波市场以别墅和公寓混合社区为主，纯别墅社区共占34%。受容积率条件限制，中心城和近郊区域以别墅公寓混合社区为主，远郊区域以别墅社区为主。宁波各区域别墅社区类型结构（套数）Page23宁波市独栋别墅面积集中在350-600M2之间，从远郊近郊中心城，表现为户型面积降低的态势。n综合来看，宁波别墅市场独栋别墅主力面积段为350-600M2，双拼为250-330M2，联排为200-300M2，叠加为180-250M2，
24、独栋、双拼、联排和叠加的户型面积依次减少。n远郊区域独栋别墅主力面积段400-600M2，高于近郊区域，类似的，各类型别墅均表现为：从远郊到近郊再到传统中心城，别墅户型面积段依次减少，这主要是因为远郊区域打造景观别墅，户型面积往往较大，并通过大面积户型拉升总价。各区域别墅类型主力户型面积分布（各区域别墅类型主力户型面积分布（M2）宁波市别墅市场分析别墅户型面积分析Page24各区域别墅类型单价情况（元各区域别墅类型单价情况（元/M2）注：1.独栋别墅一般按总价出售，为分析方便折算为单价。 2.已售罄项目按照二手房市场单价计算。宁波市别墅市场分析别墅价格分析从远郊近郊中心城，表现为别墅均价上升的
25、态势。n受区位条件影响，从远郊-近郊-中心城，各类型别墅均表现为单价上升的趋势。n目前宁波市独栋别墅平均单价超过20000元/m2，远郊区域均价略低于近郊区域。我行将在下一页详细分析独栋别墅的价格情况。n远郊叠加别墅分布于慈城区域，其单价与近郊区域有较大差距。Page25各区域独立别墅单价分布(按套数)各区域独立别墅总价分布(按套数)n近郊区域独栋别墅单价集中在1-2万元/m2之间，总价集中在500-1000万之间。n远郊区域独栋别墅尽管均价低于近郊区域，但受别墅区域位置和景观条件的影响，其价格呈现为两极分化的态势。其单价集中在低于1.5万元/m2和高于2万元/m2，总价集中在低于500万和高
26、于1000万。近郊区域独栋别墅价格分布较为集中，远郊区域独栋别墅价格则呈两极分化。宁波市别墅市场分析独栋别墅价格分析区域项目单价总价近郊合生国际城约18000600-800万江南一品*约24000800-1400万远郊钱湖比华利约250001000-1800万九龙湖畔约12000700-1400万香湖丹堤约9500500-1100万紫汀花园*约10000300-600万钱隆山庄*约22000800-1500万注：*代表已售罄项目，按二手房均价统计。九龙湖畔未售，根据调研预估主要独栋别墅项目价格主要独栋别墅项目价格单价呈现两极分化趋势Page26宁波市别墅市场分析别墅客源分析宁波各区域别墅类型客
27、户置业目的分析宁波各区域别墅类型客户来源分析独栋别墅客户的置业目的、客户来源同其余类型别墅客户存在明显不同。注：注：1.联排包括联排/双拼/叠加别墅类型；2.度假目的包括企业会所用途； 3.郊区郊县指鄞州、江北等郊区及慈溪、奉化等郊县n购买主城和近郊别墅产品的客户有20%左右进行投资用途。n购买远郊独栋别墅的客户除第一居所自住外，有约35%作为第二居所，有约15%进行度假用途。近郊独栋别墅也有少量客户作为第二居所用途。n购买纯独栋产品的客户基本全部来自于宁波市区及别墅所在周边区县的企业主，几乎没用其余职业客源。有一定比例作为度假场所Page27宁波市别墅市场分析总体供需分析总体去化率达92%独
28、栋别墅历年与整体供需分析（套数）联排/双拼/叠加别墅历年与整体供需分析（套数）近年来宁波别墅市场去化紧跟供应，各类型别墅总体去化率均达90%以上。n除2007年无供应之外，2004年起独栋别墅供应呈逐年下降趋势。n各年度独栋别墅去化紧跟供应，2008年因别墅供应时间及宏观经济因素导致去化率偏低。n联排/双拼/叠加别墅于2006年起集中放量，除2008年外，市场去化情况良好。n随着信贷政策的松动，自住客户需求得到释放，导致2009年1季度去化量超过供应量，别墅市场得到好转。信贷政策放宽释放了自住需求，去化超过供应Q1注：宁波别墅市场自2003年起开始活跃，故本统计只针对2003年之后供应Page
29、28宁波市别墅市场分析未来供应分析所在区域物业名称别墅类型预计上市时间预计别墅套数近郊盛世天城双拼2009年中100套近郊合生国际城独栋/双拼/联排2009年中180套远郊钱湖比华利独栋2010年50套远郊华润卡纳湖谷双拼2009-2011年300套远郊九龙湖畔独栋2010-2013184套远郊香湖丹堤独栋/联排2010-2013203套地块位置容积率预计上市时间预计别墅类型预计别墅套数慈城塘家湾地块1.052010年双拼/联排300套左右东钱湖砖瓦厂地块1.02011-2012年双拼/联排100-150套东钱湖茶亭村地块1.02012-2014年独栋/双拼/联排400-600套 宁波市近期已
30、知新增别墅物业供应项目宁波市近期已知新增别墅物业供应项目宁波市近期别墅物业供应地块：宁波市近期别墅物业供应地块：注：东钱湖茶亭村地块为2008年流拍地块宁波市未去化别墅存量情况：宁波市未去化别墅存量情况：别墅类型包含物业所在区域未去化套数独栋九龙湖畔、香湖丹堤远郊约65套联排/双拼/叠加西城十二庭院、银亿上上城、半岛华府、卡纳湖谷、东湖观邸等远郊/近郊约300套n经过2006-2008年别墅市场的集中放量，未来已知的新增别墅供应项目共有2000余套。n未来五年内已知新增供应仍以联排别墅为主，独栋别墅无新增地块供应，基本为08年以前项目的后续供应，约占未来供应的15%左右。n未来独栋别墅新增供应
31、基本集中在远郊区域。独栋供应占总供应15%左右未来宁波市新增供应仍以联排为主，独栋别墅新增供应多为原有项目的后续供应，集中在远郊区域。Page29别墅物墅物业市市场分析分析u宁波市别墅市场总体分析u宁波市顶级别墅市场分析Page30东钱湖板块顶级别墅项目：顶级别墅项目：钱湖比华利/钱隆山庄坐落位置坐落位置：东钱湖旅游区东北角开发时间：开发时间：2006年/2005年九龙湖板块达蓬山板块顶级别墅项目：顶级别墅项目：九龙湖畔开发时间：开发时间：2008年坐落位置坐落位置：九龙湖西部的凤凰湖畔顶级别墅界定标准：1.建筑形式：独栋别墅为主2.单套总价：超过800万元3.得到宁波当地市场普遍认可顶级别墅
32、项目：顶级别墅项目：香湖丹堤开发时间：开发时间：2 2008年坐落位置坐落位置：达蓬山旅游区窖湖一侧宁波市现有顶级别墅项目全部位于远郊区域的风景区周边。本项目如发展顶级别墅，相比其它项目具备区位优势。顶级别墅市场分析顶级别墅分布Page31价格范围价格范围轴（万元）单价轴（元/m2）顶级别墅价格分析顶级别墅月均去化速度分析注：钱隆山庄供应时间较长，缺乏相关统计资料注：钱隆山庄价格为二手房市场数据；九龙湖畔未售，按调研情况预估n东钱湖别墅区目前发展较为成熟，其中顶级别墅具有较高的单价和总价。而九龙湖和达蓬山板块距离市区较远，单价和总价略低。n顶级别墅去化速度较快，各不同项目去化速度相近，达月均1
33、1-13套。顶级别墅价格视区域位置不同有所差别，不同项目市场认可程度相当，去化速度较为接近。顶级别墅市场分析价格与去化速度分析Page32顶级别墅的购买客户主要为宁波市区及所在郊县的制造业及贸易业企业主；由于江北区缺乏顶级别墅，九龙湖板块顶级别墅吸引了部分江北开发区客户。顶级别墅客户来源分析顶级别墅客户职业分析别墅项目所在板块所在板块所在区县所在区县客户来源客户来源钱湖比华利东钱湖鄞州区宁波市区50%，鄞州区30%钱隆山庄东钱湖鄞州区宁波市区45%，鄞州区35%九龙湖畔九龙湖镇海区宁波市区50%，江北区20%，镇海区20%香湖丹堤达蓬山镇海与慈溪交界慈溪市55%，宁波市区20%，镇海区15%顶
34、级别墅项目客源地概览顶级别墅项目客源地概览n顶级别墅的客源除来自宁波市区之外，也吸引了项目所在区县的客户，其中九龙湖畔邻近江北区三个开发区，而江北区缺乏高端别墅项目，因此九龙湖畔吸引了较多江北意向客源。n顶级别墅客户基本为私营企业主，主要来自制造业、贸易业和服装业。顶级别墅市场分析客源分析注：九龙湖畔统计的为意向客户Page33顶级别墅市场分析别墅用途分析总体顶级别墅用途分析分顶级别墅用途分析位置偏远、私密性强的九龙湖及达蓬山板块有半数别墅做第二居所，同时少量做商务会所用途。n宁波市顶级别墅主要做居住用途，其中做第一居所和第二居所的数量相当。另有少量的度假、投资及商务会所用途。n香湖丹堤和九龙
35、湖畔位于本项目以北，同东钱湖板块相比位置偏远，半数客户选择其做第二居所，商务会所的比例也较高。n东钱湖板块发展较为成熟，半数客户选择其做第一居所，做商务用途较少。注：九龙湖畔统计的为意向客户Page34顶级别墅市场分析建筑风格分析建筑风格比例钱湖比华利钱隆山庄九龙湖畔香湖丹堤建筑风格建筑风格赖特式英式法式、英式等多种混合地中海建筑特征建筑特征退台式大面积露台设计，高低错落山墙式屋顶由上而下叠落，富有美感多种风格交汇，满足不同客户需求采用罗马拱门、西班牙螺旋形廊柱外立面特征外立面特征主色调为暗红色和淡黄色，涂料和石材相结合淡黄色主色调，石材和砖材结合外立面颜色和用材富于变化主色调为乳白色涂料n宁
36、波市现有顶级别墅全部采用西式风格，其中3个项目采用单一西式风格，1个项目采用混合西式风格。n从不同建筑风格别墅的销售速度来看，单一型西式风格与混合型西式风格的销售速度相差较小。宁波现有顶级别墅采用单一或混合型西式风格，两者销售速度相当。不同建筑风格月均去化套数Page35顶级别墅通常拥有最优越的自然景观，并尽可能最大化利用其自然景观。顶级别墅或自行营建会所、或共用酒店设施，尽量完善配套服务设施。规模规模198套，已推出148套约250套，将推出66套约260套，已推出80套景观特征景观特征1.部分别墅可观东钱湖2.引入东钱湖活水，营造内部湖泊3.以灌木营造绿篱形成庭院式设计1.环绕凤凰湖一角，
37、并背靠山体，所有别墅皆可坐山观湖2.湖湾较多，水景佳，设计亲水别墅3.以灌木营造绿篱形成庭院式设计1.邻近达蓬山旅游度假区2.隔路靠近窖湖，别墅错落设计并抬高地基，保证前两排可观湖3.引入窖湖活水，打造内部水系配套服务配套服务1.主要依靠小区内部会所，会所占地120亩，设施齐备2.会所与住宅区隔离，保证私密性1.70%户型附带室外泳池2.住宅区入口有高星级酒店，共用其配套设施3.打造山顶会所、SPA、茶室1.前排大面积户型附带室外泳池2.邻近达蓬山旅游度假区，共用其商业街、酒店的配套设施钱钱湖比湖比华华利利香湖丹堤香湖丹堤九九龙龙湖畔湖畔顶级别墅市场分析景观设计与配套服务分析 钱湖比华利东钱湖
38、 香湖丹堤窖湖 九龙湖畔凤凰湖Page36顶级别墅市场分析未来供应分析已知顶级别墅未来供应分析比华利、九龙湖畔、香湖丹堤后续供应九龙湖畔、香湖丹堤后续供应未去化供应20082008年年国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知第第1515条条继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。20062006年年 国土资源部国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知关于当前进一步从严土地管理的紧急通知严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。 未知顶级别墅未来供应分析套数n未来已知顶级别墅新增供应全部为现有别墅的后续供应。n2013年前
39、宁波市顶级别墅年均供应100套。至2014年，宁波市场无已知顶级别墅新增供应。n近年来国家对别墅类用地尤其是适宜顶级别墅的低容积率用地严格控制，在现有政策不变的前提下，未来顶级别墅供应将极少。p近年来，国家针对低容积率别墅用地严格限制，主要政策如下：在现有政策条件下，未来顶级别墅供应呈现为缺乏新增项目、年供应量低的特点。Page37对本项目启示对本项目启示-依托项目优越的自然资源，本项目适宜打造顶级别墅。-宁波顶级独栋别墅主要分布在远郊区域，本项目位于近郊，拥有区位优势。-本项目应分组团分别针对江北和镇海有实力的外商大型企业打造商务大宅；另一方面为宁波的私营业主开发小独体别墅。-未来顶级别墅新
40、增供应少，成为本项目的契机。宁波别墅市场宁波别墅市场n主要分布在近郊和远郊区域，远郊别墅规模已与近郊基本持平。n以联排别墅为主，独栋别墅比例较低，主要分布在远郊区域。n宁波市独栋别墅面积集中在350-600M2之间，远郊户型面积大于近郊。n从远郊近郊中心城，各类型别墅的均价随之上升。远郊独栋别墅价格呈现两极分化态势。n未来宁波市新增供应仍以联排为主，独栋别墅新增供应多为原有项目的后续供应，集中在远郊区域。顶级别墅市场顶级别墅市场n全部位于远郊区域的风景区周边，依托优美的自然资源。n不同顶级别墅价格视区位有所差别，但市场去化速度相当。n顶级别墅的客户主要为宁波市区及所在郊县的制造业及贸易业企业主
41、。n顶级别墅通常拥有最优越的自然景观和配套服务。n未来顶级别墅供应呈现为缺乏新增项目、年供应量低的特点。别墅市场小结Page38宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究宁波酒店市场研究宁波酒店市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究
42、Page39酒店市酒店市场分析分析u宁波市酒店市场总体分析u典型特色酒店案例研究Page40市区高星级酒店分布特征市区高星级酒店分布特征宁波市政府、江东区区政府和江北区政府附近；中山路、柳仃路-百丈路沿线分布高星级酒店也逐步向外布局，如万达索菲特、开元名都等市区五星级市区四星级宁波高星级分布情况市区高星级酒店区分布市区高星级酒店区分布东钱湖东钱湖九龙湖九龙湖五龙潭五龙潭市郊高星级酒店分布市郊高星级酒店分布沙山村度假酒店华茂东钱湖酒店九龙山庄南苑五龙潭山庄市郊高星级酒店分布市郊高星级酒店分布市郊高星级酒店主要分布在宁波市郊旅游景点和风景区，如五龙潭、东钱湖、九龙湖等；银凤锦江旅游度假村市政府江北
43、区政府江东区政府中山路柳汀路-百丈路注：将市郊高星级酒店从高星级酒店中独立出来，主要是市郊基本都为休闲度假酒店，与本项目酒店定位相似，其市场特点具有参考和借鉴意义。宁波市区宁波市区高星级酒店主要集中在传统市中心区域，市郊高星级分布在宁波市郊旅游景点和风景区。Page41宁波高星级与宁波星级酒店平均房价宁波高星级与宁波星级酒店平均房价（元）（元）宁波市区与市郊高星级酒店标准间房价分析宁波市区与市郊高星级酒店标准间房价分析（元）（元）宁波高星级房价分析n宁波星级酒店房价平均约300元，基本与浙江持平；宁波四星级价格与全市星级相差不是很大，说明现有高星级酒店比重较大；n宁波五星级酒店08年房价为60
44、2元，且有存在一定增长速度，四星级酒店基本保持在410元左右，三年基本无增长；n宁波市区四五星级酒店房价上限与下限都相差约400元，差距较大；而市郊高星级酒店上下限相差约250元，相差较小；n市郊高星级酒店平均房价基本接近市区四星级，为382元，市区五星级酒店平均房价高出四星级接近200元。市郊高星级酒店平均房价基本接近市区四星级，市区五星级酒店平均房价高出四星级接近200元Page42宁波高星级入住率分析n宁波五星级酒店入住率近三年持续下降，主要是近几年供应集中，竞争较激烈；四星级酒店入住率下降趋势不明显，保持在61%左右，但略低于宁波全市星级酒店入住率。n从08年入住率来看，宁波市区五星级
45、酒店最差；市郊高星级入住率要高出市区高星级酒店，主要原因是该类供应少，且会议性和休闲度假需求较旺盛。0808年宁波市区和市郊高星级年入住率（年宁波市区和市郊高星级年入住率（% %）0808年宁波高星级各季度入住率（年宁波高星级各季度入住率（% %）06-0806-08年年宁波高星级年入住率走势（年年宁波高星级年入住率走势（% %）从08年入住率来看，宁波市区五星级酒店最差；市郊高星级入住率要高出市区高星级酒店Page43宁波高星级酒店总体量特征分析市区五星级市区四星级市郊高星级按房间套数配比分析（按房间套数配比分析（% %）市区五星级市区四星级市郊高星级按建筑面积配比分析（按建筑面积配比分析（
46、% %）n宁波五星级酒店建筑面积约在占高星级酒店面积一半，从总供应体量已超过四星级酒店，市郊高星级酒店占比很少。n宁波市区五星级酒店房间套数与四星级酒店占比基本相当，约占46.3%。宁波五星级酒店从总供应体量已超过四星级酒店，供应量较大，市郊高星级酒店占比很少。Page44宁波高星级酒店建筑面积分析宁波高星级酒店各建筑面积段占比分析宁波高星级酒店各建筑面积段占比分析宁波高星级酒店各房间数占比分析宁波高星级酒店各房间数占比分析n宁波五星级建筑面积超过6万的占44.4%，单体面积较大；四星级建筑面积集中在2-4万，1-2万也占一定比例，主要是一些老式酒店。n市郊酒店小体量1-2万居多，占60%，最
47、大是4.5万平方米n宁波五星级房间数在250-450间之间，其中400-450和250-300面积段比较多；n四星级房间数在100-380，较为分散，100-200间占比约在70%；n市郊高星级酒店房间数分布也较分散，60-100和200-300都有分布。宁波五星级酒店单体面积较大，而市郊酒店小体量1-2万居多，房间数也相对较少。Page45宁波高星级酒店客户特征分析酒店客户类型酒店客户类型n市区高星级酒店与市郊高星级酒店客户存在明显的差距，市区高星级酒店主要以商务散客、商务会议人士；市郊高星级主要以商务会议为主，其次是旅游客户（包括休闲度假客户）；n从客户来源地看，五星级酒店主要来自外籍，市
48、郊高星级酒店主要来源于浙江省内；n从酒店类型看，高级商务型主要以商务散客为主，会议会晤型兼顾商务散客和商务会议，而度假型酒店以商务会议和旅游为主，结合本项目，主要是度假型客户，兼顾部分会议会晤型客户按酒店类型按酒店类型注：我们将酒店的主要客户群分为商务散客、商务会议、旅游散客、旅游团体和航空其他部分将酒店类型分为高级商务型、会议会晤型、度假型酒店客户来源地酒店客户来源地市郊高星级主要以商务会议为主，其次是旅游客户（包括休闲度假客户），客户主要来源于浙江省内Page46洲际（Inter-Continental）万豪（Marriott）喜达屋（Starwood）凯悦（Hyatt）雷迪森（Radis
49、son）香格里拉（Shangri-La）雅高（Accer）温德姆（Wyndham） 宁波全市高星级未来供应趋势现有按五星级标准建造酒店数量现阶段按五星标准正建造和准备兴建酒店数量截至2012年该类酒店总数16家家15家家31家家客房总供给量将达1万多间，可与现在的上海相比，超过大连、青岛、厦门等同类城市n从2006年宁波市高星级饭店发展进入快车道，高星级酒店快速发展；n未来高星级酒店供应非常大，该类酒店将面临较大的竞争压力，香格里拉酒店建成一直未开业也有该类原因已落户宁波国际酒店集团的品牌已落户宁波国际酒店集团的品牌n各大国际酒店集团的品牌已落户宁波；n目前全球十大酒店集团中七大已经进入，宁波
50、市目前国际品牌的数量和档次已经超过杭州；高星级酒店未来供应趋势高星级酒店未来供应趋势注：数据来源2008年宁波旅游饭店业运行和发展分析 各大国际酒店管理公司进驻宁波，未来高星级酒店供应非常大，将面临较大的竞争压力Page47市区五星级市区四星级1423567宁波高星级酒店未来供应分布1香格里拉2雷迪森酒店3皇冠假日大酒店4凯洲二期5会展中心以西6金盛大酒店7湾头n市区未来五星级酒店供应量较大，其分布一方面在目前高星级酒店聚集区域周围继续增加，另外，随着东部会展商务中心新城建设进行，周边酒店业被强力带动n市郊高星级酒店未来供应主要集中在各旅游景区，特别是东钱湖，功能定位基本为会议和休闲度假型酒店
51、东钱湖东钱湖九龙湖九龙湖达蓬山达蓬山本项目（荪湖水库）本项目（荪湖水库）市区高星级酒店区分布市区高星级酒店区分布市郊高星级酒店分布市郊高星级酒店分布东钱湖柏悦酒店 二灵山温泉酒店 华懋国际会议中心 九龙湖开元酒店达蓬山雅戈尔酒店荪湖水库本项目2009年2010年2011年10万7.7万5万市郊未来供应量（未包括本项目）市郊未来供应量（未包括本项目）市郊高星级酒店未来供应主要集中在各旅游景区，特别是东钱湖，基本为会议和休闲度假型酒店Page48酒店市酒店市场分析分析u宁波市酒店市场总体分析u典型竞争项目研究Page49竞争项目分析东钱湖九龙湖五龙潭奉化溪口达蓬山本项目区位鄞州区东钱湖镇镇海区九龙
52、湖镇鄞州区鄞江镇奉化市慈溪市江北区荪湖水库距离市区车程（分钟）30-4050-6060-7060-7070-8030-40区域类别近郊远郊*远郊下属县市下属县市近郊景观特征3A景区3A景区4A景区4A景区4A景区私家山水竞争性综合评价 -东钱湖东钱湖九龙湖九龙湖达蓬山达蓬山本项目（荪湖水库）本项目（荪湖水库）五龙潭五龙潭奉化溪口奉化溪口n通过对宁波市郊及相邻县市各具有山水以及风景特色的区域进行分析，同时结合本项目的特点，得出跟本项目形成较大竞争的区域为九龙湖区域；n九龙湖代表酒店-九龙湖开元酒店；选取这个项目作为典型进行分析竞争区域选择竞争区域选择*注：虽然九龙湖处于远郊，但距离本项目较近，2
53、0分钟车程，故作为竞争区域通过分析，选取九龙湖开元酒店作为典型竞争项目进行分析Page50地址九龙湖郎家坪建筑面积6万车程距离市中心40-50分钟开业时间2009年6月房间套数354套星级五星级 功能定位会议型酒店，兼顾旅游度假功能会议配套独立会议中心：国际会议中心1个，可容纳1200人 ；中小型会议室6个 餐饮及娱乐配套有1000余个餐位的餐厅； 20多个康体娱乐设施九龙湖开元度假村概况凤凰湖酒店区客房区客房区客房区客房区大型会议中心大型会议中心酒店大堂酒店大堂娱乐休闲配套娱乐休闲配套私密接待处私密接待处凤凰湖n酒店与别墅区动静分开；n别墅依山而建，尽量与湖景资源相合；n酒店位于整个社区入口
54、处，同时大面积临湖，建造大量亲水的景观和休闲设施；n两个独立的会议中心，打造特色的会议型度假酒店Page51九龙湖开元度假村景观及休闲配套示意图婚礼草坪婚礼花园水上舞台露天剧场/台阶草坪湖畔小径茶园高尔夫推杆观景凉台观景凉台迷宫花园泳池酒吧/休闲区会所入口标准泳池悠闲小溪大巴士停车场宴会厅落客区商业区小庭院停车位入口迎宾广场酒店落客区大堂客房客房n依托湖景打造大量的亲水休闲配套，园林景观和休闲设施约有13个之多；n大多数都是临湖而建，结合湖景资源，提升各配套设施的品质，迎合休闲度假客户的需求。2个室外游泳池露天剧场2个室内游泳池台阶草坪露天泳池酒吧茶园高尔夫推杆练习观景凉台婚礼草坪迷宫花园婚礼
55、花园水上舞台基本都是临湖而建园林景观和休闲设施园林景观和休闲设施Page52特色一：凤凰湖（35公顷、九龙湖西南侧）湖景； 酒店位于直面凤凰湖，虽距离九龙湖有一定距离，湖体面积不大，但处于九龙湖风景区。古村落建筑垂钓台特点二：配套大量休闲娱乐设施 在紧邻凤凰湖边打造大量湖景休闲娱乐设施。特色三：酒店配备大型的会议中心； 酒店功能定位是会议型酒店，配备一个容纳1200人的会议室、6个中小型会议室特色一特色二特色三有一定特色较为突出有一定特色 特色评价特色评价九龙湖开元度假村特色分析凤凰湖大型会议中心大型会议中心n九龙湖开元度假村打造会议型酒店，兼顾休闲度假功能，以大量的会议和休闲娱乐配套，结合九
56、龙湖风景区特色，将会取得良好的市场表现。Page53市场总结酒店酒店供应供应市区高星级酒店现有和未来供应量很大，特别是五星级酒店，各大国际酒店管理公司都进驻宁波市场；市郊高星级酒店基本都是以会议和休闲度假为主，主要供应集中于度假风景区，现有供应较少，未来两到三年有一定供应量，主要集中东钱湖市场市场表现表现市区五星级酒店入住率低，表现较差，四星级也表现一般，低于全市星级平均水平；市郊高星级酒店明显优于市区高星级酒店，达到65.4%，主要是宁波会议和休闲度假需求较为旺盛。客户客户特征特征竞争竞争项目项目东钱湖沙山村度假酒店主要以湖景特色和建筑风格，迎合现有市场会议和休闲度假性需求特点，市场表现良好
57、；九龙湖开元度假村打造会议型酒店特色，兼顾休闲度假，配备大量商务会议和娱乐配套，今年6月开业也将会获得市场认可。市区高星级酒店主要以商务散客、商务会议人士；客户来源地五星级酒店主要来自外籍，四星级主要是来源国内，特别是浙江省；市郊高星级主要以商务会议和旅游客户（包括休闲度假客户）为主；客户主要来源于浙江省内，集中在宁波市；从酒店类型看，度假型酒店以商务会议和旅游为主。市郊高星级酒店市场表现明显优于市区，本项目打造度假型酒店，迎合现有会议和休闲度假需求，将会良好的市场空间。市郊高星级酒店与市区高星级客户存在明显的差距，本项目基本以商务会议和休闲度假客户为主，主要集中在宁波市内。特别还有棋类比赛和
58、培训带来的相关客群。宁波高星级酒店市场宁波高星级酒店市场 对本项目启示对本项目启示 Page54宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究宁波房地产市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究Page55长三角三角
59、顶级别墅市墅市场分析分析u长三角别墅市场总体分析Page56长三角顶级别墅的分布l 根据目前市场上顶级别墅的表现形式，为了便于统一，我行将其定义为：容积率小于0.3，具有良好景观条件（山景、水景、高尔夫，依托景区等），融合一定文化价值的纯独栋高端别墅表现形式。上海佘山板块苏州环太湖板块南京钟山板块杭州之江板块千岛湖板块天目湖板块青山湖板块南京珍珠泉板块板块板块典型项目名称典型项目名称容积率容积率景观特征景观特征佘山板块佘山东紫园0.18佘山国家旅游度假区钟山板块钟山高尔夫0.14紫金山风景区珍珠泉板块绿城玫瑰园0.3珍珠泉旅游度假区之江板块九溪玫瑰园0.32之江国家旅游度假区环太湖板块太湖天阙
60、0.24太湖天目湖板块涵田别墅0.22天目湖千岛湖板块千岛湖天屿0.229千岛湖青山湖板块绿城西子桃花源0.24青山湖长三角顶级别墅主要分布在景区或湖区周边，融合山水景观，生态条件佳，容积率低。Page57长三角顶级别墅的产品特征分析不管是何种产品类型，长三角顶级别墅都巧妙运用山、水等现有自然条件，依势而建，注重与自然景观的完美融合，打造生态顶级居住社区。所有长三角顶级别墅的一大亮点都是有良好的景观特征，山景、水景相互交融，生态环境佳别墅内部空间功能用房齐全。同时外部有近90%的顶级别墅都有良好的配套设施，有高尔夫、五星级酒店、高档会所和餐饮等等顶级别墅的另一大特征是有知名物管参与管理，这对提
61、升整体别墅的档次有很大的作用建筑风格在顶级别墅特征中的影响所占分值不大，基本以中式、欧式居多，风格各异别墅产品本身及配套Page58长三角顶级别墅的客户特征分析长三角顶级别墅的客群主要来自经济发达地区，多以私企业主和企业高管居多，而且随着距离城市越远，作为第一居所的比例逐渐下降，度假休闲的比例则开始上升。客客源源结结构构分分析析购购买买目目的的分分析析p随着距离城市越远，本地客户的比重逐渐缩小；p长三角顶级别墅的主要购买人群为本地客源和上海、浙江等经济发达地区，职业特征主要以私营企业主和企业高管居多p从购买目的来看，距离城市越近，用作第一居所的比例就越高，反之则越低；p景区的顶级别墅用作休闲度
62、假用途比例最高；p由于其总价高，因此顶级别墅用作投资和企业会所的比例相对较少。Page59长三角顶级别墅的价格特征分析长三角顶级别墅的销售价格和户型大小未必有直接的关联，但和区域的经济发达程度有直接关系，上海、杭州等区域顶级别墅的售价相对其他地区要高。p由于各个区域的发展程度不一样，因此顶级别墅的售价区间也有所差别，但是价格并不是判断是否顶级的唯一标准，主要还是要结合区域的配套，景观等各种软硬件条件。Page60长三角顶级别墅的产品配套分析顶级别墅通常拥有绝佳的景观资源（景区、山景或水景等）和一流的配套设施（高档餐饮、高尔夫、游艇等高端休闲配套）。高档会所高档会所高档餐饮高档餐饮度假酒店度假酒
63、店教育设施教育设施景观条件景观条件游艇游艇高尔夫球场高尔夫球场佘山板块钟山板块珍珠泉板块之江板块环太湖板块天目湖板块 千岛湖板块青山湖板块Page61长三角顶级别墅市场小结整体分布整体分布p长三角顶级别墅主要分布在湖区或景区的周边，自然条件绝佳，山水融合，营造了一个良好的居住环境；p一般距离市区的车程在半小时至一小时。顶级别墅产品特征顶级别墅产品特征p完美融合山、水景观资源，依势而建，打造顶级居住社区；p顶级别墅的产品特征一般都具有良好的景观环境、完善的配套设施、专业的物管公司以及优雅的建筑风格。顶级别墅价格特征顶级别墅价格特征p由于区域的经济发展实力不同，各地顶级别墅的售价也不一样，但总体是
64、与区域的整体经济发展状况及购买人群的消费实力有关。顶级别墅客户特征顶级别墅客户特征p客户基本来自长三角经济发达地区，如江浙沪等地，多以外企高管和私营业主居多；p从购买目的上看，距离城市越近，作为第一居所的可能性越大，而景区的别墅则用作休闲度假居多。1、在区位选择上，要充分考虑景观条件，这是成为顶级别墅的基本要素2、在客户结构的把握上，要充分挖掘高端人群（主要以宁波的涉外人员及私企业主）3、在打造别墅产品的时候还要充分融合各类其他要素，如专业物管、完善配套等对本项目的借鉴意义：Page62宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角特色度假酒店市场
65、研究长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究宁波房地产市场研究项目总体功能定位倾向项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究Page63长三角特色度假酒店市三角特色度假酒店市场u长三角特色度假酒店市场总体分析Page64长三角湖景区特色酒店分布l特色酒店定义：本报告所指特色酒店是指与标准星级酒店相比，在酒店设计风格、产品类型、建筑类型、周边环境上
66、有鲜明特征，私密性更强，服务上更贴心，能给消费者带来独特感受的酒店。环太湖版块环太湖版块天目湖版块天目湖版块千岛湖版块千岛湖版块东钱湖版块东钱湖版块杭州周边版块杭州周边版块位置酒店名称特色点环太湖版块苏州宝岛花园酒店岛上城堡建筑特色、景观环境无锡半岛1881酒店建筑特色；景观环境湖州哥伦坡太湖城堡纯正西班牙建筑特色；山顶景观餐厅、泳池湖州紫金假日山庄景观环境；建筑特色天目湖版块常州溧阳涵田半岛度假酒店高端特色休闲娱乐项目；滨水景观别墅静泊山庄古典建筑特色；千岛湖版块杭州建安千岛湖开元度假村高端特色休闲娱乐项目；绝佳景观视野天清岛度假酒店建筑特色；景观环境千岛湖温馨岛度假村景观环境青山湖版块杭州
67、临安中都青山湖畔大酒店景观环境莫干山版块杭州雷迪森莫干山别墅建筑特色；景观环境东钱湖版块宁波沙山村度假酒店建筑特色；景观环境长三角特色酒店基本都滨水而立，分别都毗邻长三角地区的各个知名湖泊，如太湖、千岛湖、天目湖等。Page65长三角湖景区特色酒店-特色集客点分析特色酒店吸引客群特色亮点特色酒店吸引客群特色亮点特色酒店吸引客群特色亮点特色酒店吸引客群特色亮点长三角特色酒店都是依山傍水、风景秀美。酒店通常利用特色建筑本身和特色山顶湖景餐饮吸引客群。如果自身条件优越，更会用游艇等高端休闲娱乐项目集客。Page66长三角湖景区特色酒店客群来源和性质分析特色酒店客群来源特色酒店客群来源特色酒店客群来源
68、特色酒店客群来源长三角著名湖景区的特色酒店客源除了一部分来自所在本省外，也有相当一部分来自于长三角的其他经济发达区域，如上海、江苏等，而国内其他城市及国外的游客相对较少；距离城市市区相对较近的湖景区的特色酒店的客源辐射范围主要以周边一小时车程以内的主城商务团体居多，另有少量的上海和江苏的旅游客群。特色酒店客群性质特色酒店客群性质特色酒店客群性质特色酒店客群性质城市后花园型的湖景区客群以商务会议团体客群占绝大多数湖景区特色酒店客群中商务会议团体客群占大多数，但长三角著名湖景区特色酒店的旅游客群比例明显高于城市后花园特色酒店的旅游客群比例。Page67长三角湖景区特色酒店建筑形式和房间价格特色酒店
69、建筑形式特色酒店建筑形式特色酒店建筑形式特色酒店建筑形式特色酒店房价特色酒店房价特色酒店房价特色酒店房价混合式（低主楼+别墅）注：低主楼表示楼层少于或等于4层的建筑。高主楼表示楼层大于或等于5层的建筑。长三角著名湖景区特色酒店的建筑形式以低主楼+别墅的混合式建筑群落为主。除去少数刚开业新的酒店和过于成旧的酒店，长三角特色酒店的标准房间均价在600-850元之间。Page68长三角湖景区特色酒店小结对本项目启示对本项目启示-依托项目自身有山有水良好的自然景观资源发展具有特色的酒店。-通过特色餐饮和休闲度假配套吸引客群。-酒店以园林别墅型酒店建筑形式为主。分布特征和酒店发展驱动力分布特征和酒店发展
70、驱动力n主要分布在长三角区域各大知名湖泊周边和度假风景区内。n酒店发展主要依靠优美自然景观和特色餐饮或休闲度假配套设施吸引客群。客群来源和性质客群来源和性质n客群从地域来源来看，越知名湖景区，客源来源越广泛，反之亦然。n客群总体以商务会议客群为主，辅以度假客群。建筑形式建筑形式n以低主楼酒店和别墅酒店的建筑形式为主。客房价格客房价格n大多数酒店标准客房价格在600-850元/天区间内。Page69宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究宁波房地产市场研究项目总体功能定位倾向项目总体
71、功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议国内外案例研究国内外案例研究Page70国内外案例分析研究国内外案例分析研究u涵田国际度假俱乐部u意大利科莫湖企业度假区u杭州绿城桃花源u上海绿城玫瑰园u杭州富春山居Page71涵田基地概况涵田基地概况:n地址:江苏省常州市溧阳天目湖畔;占地面积:320平方公里;水域面积:25万平方公里;绿地覆盖率:75%涵田交通涵田交通:n天目湖杭州：宁杭高速，约2小时车程n天目湖无锡：锡
72、宜高速，约1.5小时车程n天目湖上海：锡宜高速，沪宁高速,约3小时车程n天目湖南京：宁杭高速，约2小时车程涵田现状涵田现状:n私人酒店样板段已建成,可接受预约体验.2007年10月末私人酒店可对会员开放。n涵田创始99名会员招募进行中，现已大约预定名额80名左右.飞行俱乐部、高尔夫俱乐部会员招募n预计2008年年初涵田正式营业.俱乐部贵宾专属通道入口俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口物流配送通道入口私人酒店高尔夫练习场健康管理中心综合CLUB葡萄园教堂（婚庆广场）飞行俱乐部儿童俱乐部中央酒店主题酒店主题酒店管理中心主干道主干道天目湖主干道主干道涵田国际度假俱乐部基地概况Page72涵田业态
73、涵田业态:序号序号业业 态态功能功能1私人酒店接待居住2主题酒店接待居住3中央酒店接待居住/餐饮4教堂婚庆5综合club休闲娱乐6中欧艺术中心大型会议/艺术交流7健康管理中心康体/体检8户外SPY养生9儿童俱乐部休闲娱乐10飞行俱乐部高级休闲娱乐11高尔夫练习场高级休闲娱乐12葡萄园休闲娱乐湖岸线健康管理后勤管理居住区公共道路涵田项目的商业别墅布局值得借鉴，充分利用的湖岸线,商业别墅均背山靠水,且临湖和坡顶别墅面积相对较大，非临水靠山别墅面积相对较小。涵田国际度假俱乐部业态及布局俱乐部贵宾专属通道入口俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口物流配送通道入口主干道主干道天目湖主干道主干道12271
74、298104111536涵田业态布局示意图涵田业态布局示意图湖岸线健康管理后勤管理居住区公共道路Page73出售型出售型经营型经营型业业 态态数量数量建筑面积建筑面积价格价格私人酒店60栋20032030000万/主题酒店60栋3501200待定中央酒店1栋-待定教堂1栋-待定综合club-待定中欧艺术中心-个人会员免费健康管理中心-个人会员免费户外SPY10栋-个人会员免费儿童俱乐部-个人会员免费飞行俱乐部-50-60万/人高尔夫练习场-80万/人葡萄园-会员免费涵田各业态配比及经营方式涵田各业态配比及经营方式:涵田私人酒店及主题酒店经营方式涵田私人酒店及主题酒店经营方式:私人酒店主题酒店出
75、售出售n客户可选择自住或对外出租,或者在客户不入住的期间,客户可委托酒店管理公司对外出租其私人酒店及主题酒店n私人酒店业主及主题酒店业主同时获赠涵田国际度假俱乐部创始会员资格.n私人酒店及主题酒店的产权均为40年涵田国际度假俱乐部业态组合和经营推广策略项目的经营推广策略值得借鉴，将商业别墅称为私人酒店，且采用销售型策略，平衡项目开发资金压力；而对康体配套采用自持经营型策略。Page74u招商:06年8月前,涵田完成了对地块的规划及与六大品牌洽谈了引进及合作关系,并确定了合作意向.u施工:平整土地,勘探完成u涵田创始99名会员身份正式对外发售,聘请国际影星关之琳为涵田代言人u私人酒店/主题酒店对
76、外发售u私人酒店精装修样板房针对已预定会员参观,试住.u湖景样板段施工完成对预定会员开放u飞行俱乐部/高尔夫俱乐部会员招募私人酒私人酒店样板店样板房对外房对外开放开放正式营业正式营业2007年年3月月2007年年3月月2008年年初年年初与各大与各大品牌联品牌联营洽谈营洽谈完成完成2006年年8月月涵田会涵田会员正式员正式对外发对外发售售2007年年1月月u针对涵田创始99名会员正式开放营业u涵田普通会员正式开始招募涵田国际度假俱乐部开发时序项目开发时序借鉴，高标准的规划定位和推广充分提升物业价值。在自持型物业建设的同期，进行商业别墅开发和销售工作，平衡整个项目的现金流压力。Page75涵田酒
77、店管理公司雅高涵田酒店管理公司雅高会议论坛安博思论坛，世界最顶级的论坛品牌之一 户外SPA世界最佳泉浴，悦榕庄景观设计美国NBBJ建筑设计事务所 涵田规划美国BBG建筑师有限合伙公司体检医院国际著名医疗机构 涵田国际度假俱乐部合作伙伴Page76n合理的各种物业形式布局，充分提升商业别墅价值。n合适项目的经营推广策略，降低商业别墅的销售推广难度和政策风险。n不同物业形式配合开发，平衡企业开发资金链。n全球顶级品牌联手共赢。涵田中央酒店效果图涵田私人酒店实景图案例研究涵田国际度假俱乐部本项目可借鉴方向本项目可借鉴方向:Page77国内外案例分析研究国内外案例分析研究u涵田国际度假俱乐部u意大利科
78、莫湖企业度假区u杭州绿城桃花源u上海绿城玫瑰园Page78案例借鉴意大利科摩湖企业度假区企业度假区名称科摩湖度假区区域位置意大利科摩湖Bellagio镇规模面积2000亩交通情况在意大利进入北欧的交通要道上，距离米兰60分钟车程，1小时车程有4个机场，通达性较高。目标客户定位高端，个人和企业客户都有；较受企业客户青睐，主要的协议客户有JPMorganChase（大摩）及巴克利银行。Page79案例借鉴意大利科摩湖企业度假区酒店度假居住区别墅度假区湖景会议室运动配套网球场游艇l 度假产品组合度假产品组合度假住宅产品度假住宅产品别墅度假住宅酒店附加住宅特色配套特色配套各类水上运动项目室外180度湖
79、景餐厅直升机停机坪湖景会议室游艇、游船常规配套常规配套18洞高尔夫球场及俱乐部运动俱乐部网球场SPA、桑拿游泳池（室内+室外）意大利科摩湖度假区临湖而建，享有最好的景观优势；意大利科摩湖度假区临湖而建，享有最好的景观优势；度假区为企业度假区为企业off-site活动量身定做，企业高层可居住在别墅区而供员工可居住在星级酒店区；活动量身定做，企业高层可居住在别墅区而供员工可居住在星级酒店区；除了度假区拥有的常规配套以外，这里还拥有室外除了度假区拥有的常规配套以外，这里还拥有室外180度湖景餐厅、酒店私营水上运动项目及游艇等度湖景餐厅、酒店私营水上运动项目及游艇等特色配套。特色配套。Page80案例
80、借鉴意大利科摩湖企业度假区l 住宿产品介绍住宿产品介绍别墅区别墅区l 住宿产品介绍住宿产品介绍酒店区酒店区n度假区内有5座别墅：其中最有名的是Cima别墅和malakoff别墅。n别墅临湖而建，周围树丛环绕，保证别墅的私密性。n房间面积在550-700平方米之间，4-5个卧室。n别墅有湖景花园配套，住宿者可以在平台上一边观景一边享用美食或日光浴。n酒店主建筑建于1568年，在19世纪时是皇室寝宫，后改建成豪华酒店。n目标客户定位在高端私人或商务客。n酒店拥有客房152间。别墅区与酒店区客房别墅区与酒店区客房比例为比例为22：152，适，适合企业度假、年会。合企业度假、年会。Page81案例借鉴
81、意大利科摩湖企业度假区l适合企业客户的特色配套适合企业客户的特色配套180度湖景餐厅观光游船Aka会议中心游艇大型会议室p科摩湖度假区配备有180度湖景餐厅，可举行室外中型宴会；p大型背投屏幕会议室可容纳500人大型会议；p观光游船及各类水上项目，供来此地off-site及开年会的企业娱乐。湖景餐厅Page82案例借鉴意大利科摩湖企业度假区l常规配套常规配套p与湖景结合的室外游泳池具有270度湖景，四季恒温；p临湖18洞Monticello高尔夫球场因景观和球场设计名列欧洲前茅；p特色美容中心和室内SPA及传统土耳其式桑拿成为度假客户休闲首选。恒温室外游泳池恒温室外游泳池土耳其式桑拿Monti
82、cello 高尔夫球场 MonticelloMonticello 高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部 室内SPA美容中心Page83n合理的别墅客房和星级酒店客房数量配比。n湖景餐厅、湖景会议中心和小型游艇等特色休闲度假配套满足企业商务需求。n部分物业出售以平衡企业的资金链。案例借鉴意大利科摩湖企业度假区本项目可借鉴方向本项目可借鉴方向:Page84国内外案例分析研究国内外案例分析研究u涵田国际度假俱乐部u意大利科莫湖企业度假区u杭州绿城桃花源u上海绿城玫瑰园Page85位置位置杭州市余杭区开发商开发商杭州余杭绿城房地产开发有限公司物业管理物业管理浙江绿城物业管理有限公司交付时间交付时间2002年12月
83、建筑类型建筑类型独栋占地面积占地面积2700亩建筑面积建筑面积48万平方米容积率容积率0.27户型面积户型面积430-2000M2单价单价30000-40000元/m2总价总价1000万元/套-6000万元/套交付标准交付标准毛坯物业管理费物业管理费4.2元/m2/月目标客户目标客户私营企业家；海外成功人士；本地企业销售情况销售情况东西区全部售完，南区正热销中22km杭州市中心杭州市中心绿城桃花源绿城桃花源杭州市顶级别墅绿城桃花源同时具备湖体和山体资源，同本项目具备一定可比性，其景观利用、园林打造等方面值得本项目借鉴。n杭州绿城桃花源位于杭州市余杭区，与市中心相距22km，本项目与宁波市中心相
84、距13km，区位条件同本项目具备可比性。n绿城玫瑰园单价逾3万元/m2，总价在1000万至6000万元之间，开盘以来去化情况良好，成为杭州市顶级别墅。n绿城桃花源的景观条件与本项目类似，也具备湖体和山体资源，其开发经验值得本项目借鉴。案例借鉴杭州绿城桃花源同本项目一样，具备湖体和山体资源Page86杭州绿城桃花源别墅类型规划1234n根据别墅位置和景观的不同，设计四种不同类型的别墅。1.湖岸别墅位于中心桃花湖中心岛，直接临水，景观绝佳，户型面积较大2.临湖别墅位于桃花湖沿岸，景观较好，坡度较小，户型面积较大3.坡地别墅位于坡度较高的山地上，视野宽阔，户型面积较小4.园景别墅位于坡度较小的平地上
85、，景观和视野一般，户型面积较小根据别墅位置、景观条件、视野范围及坡度大小，布置不同的别墅类型产品。湖岸别墅坡地别墅园景别墅注：本部分借鉴桃花源东区和西区Page87别墅社区景观打造注重结合山体和水系打造园林景观，保证视野通透性和景观共享性，强化社区整体景观。p除原有的山体和水系之外，注重园林的打造，保证视野通透性，强化小区整体大景观。p种植丰富繁茂的植被，包括桃花、樱花、荷花等多种花朵和高大挺拔的绿色树种，强调景观共享性。注重植被与花的搭配桥的设计古香古色空地设计道路与景亭建筑、水系与植被的完美融合Page88别墅庭院景观打造庭院院墙设计庭院院墙设计方式一：矮篱+砖墙采用低矮的树篱作为院墙，部
86、分别墅院落采用树篱+砖墙的方式，保证视野的通透性。湖岸别墅、临湖别墅和园景别墅大多采用此方式。方式二：无院墙周围山林的树木自然形成院墙，山林同庭院融为一体。坡地别墅大多采用此方式。庭院景观设计庭院景观设计坡地别墅由于背靠山体，有充足的绿地景观。因此注重庭院内部草坪的设置，同时沿路和墙体部分注重美化，如打造“绿墙”。其余别墅类型人工移至多种类的植物，如乔木、灌木、花草等。不同类型的植被相互搭配，在保障私密性的同时，确保视野通透。多类型的植被相互搭配，采用不同形式的院墙方式，在保障私密性的同时，确保视野通透。Page89本项目可借鉴方向n根据与湖的距离、坡度的大小合理布置不同类型的别墅和户型面积；
87、n通过植被的种植，注重园林的打造，保证视野通透性；n种植丰富繁茂的植被，包括桃花、樱花、荷花等多种花朵和高大挺拔的绿色树种；n视别墅类型的不同，设计不同的庭院景观；n视别墅类型的不同，设计不同的院墙，遵循私密性与景观效果俱佳的原则；上海绿城玫瑰园小结Page90国内外案例分析研究国内外案例分析研究u涵田国际度假俱乐部u意大利科莫湖企业度假区u杭州绿城桃花源u上海绿城玫瑰园Page91位置位置上海市闵行区马桥板块开发商开发商上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司物业管理物业管理上海高力国际物业服务有限公司开盘日期开盘日期2007年1月建筑类型建筑类型独栋占地面积占地面积1205亩建筑面积建筑面积22
88、万平方米容积率容积率0.19户型面积户型面积700-2000M2总户数总户数235已开盘户数已开盘户数106单价单价30000-50000元/m2总价总价2000万元/套-1亿元/套交付标准交付标准毛坯物业管理费物业管理费6.5元/m2/月目标客户目标客户长三角私营企业家；海外成功人士；本地企业销售情况销售情况一期全部售完，二期销售过半17km徐家汇商圈徐家汇商圈绿城玫瑰园绿城玫瑰园上海绿城玫瑰园属绿城集团最新一代产品，其产品品质得到市场普遍认可，尽管其景观条件与本项目有所区别，但其产品设计、道路组织等经验值得本项目借鉴。n上海绿城玫瑰园位于上海市闵行区，与市中心徐家汇商圈相距17km，本项目
89、与宁波市中心相距13km，两者区位条件相近。n绿城玫瑰园单价逾3万元/m2，总价在2000万至1亿元之间，开盘以来去化情况良好，成为上海顶级别墅之一。n绿城玫瑰园是绿城集团第三代别墅产品，其产品品质尤其值得本项目借鉴。案例借鉴上海绿城玫瑰园Page92上海绿城玫瑰园社区规划大户型别墅区大户型别墅区小户型别墅区小户型别墅区会所会所产品规划解读产品规划解读n别墅区中央水系、人工湖较为发达，因此大户型别墅位于别墅区中央位置。n小户型别墅位于别墅区四周位置，景观条件稍差。n会所位于景观条件最佳的沿湖位置。户型面积配比户型面积配比景观位置较好处适宜布置大户型面积别墅，同时须根据景观条件合理布置别墅户型面
90、积配比。Page93上海绿城玫瑰园产品设计户型面积占地面积地下室面积卧房个数配套大户型别墅1500-20006-8亩500-7005-6个室内外泳池、草坪、雕塑、BBQ等小户型别墅700-9002亩250-3004个室外戏水池、草坪、雕塑、BBQ等p大户型别墅配有室外spa及50平米左右的室外游泳池p小户型别墅配有室外spa及20平米左右的室外戏水池p大户型别墅同时配有室内泳池，位于地下室采光较好的位置。n大户型别墅具备较大的占地面积，地下室空间丰富面积也较大，小户型别墅的各项面积相对较小。n从产品配套来看，大户型别墅和小户型别墅的主要差别在于泳池的设置上。其产品设计充分考虑了花园、地下室、卧
91、房及室内外配套功能与户型面积的协调。Page94上海绿城玫瑰园道路体系入口主环路道路体系规划n采用三级道路体系：入口主环路组团路。入口路入口路：乔木、花、矮墙、水景互相搭配，形成入口的景观导向。主环路主环路：高大乔木与矮篱互为穿插，营造宽阔的林荫路。注：未标示的道路为组团路主入口意向主环路实景组团路实景采用入口主环路组团路的道路体系，各体系通过不同的景观布置形成不同的意向氛围。组团路组团路：采用矮篱、低院墙和狭窄的道路形成邻里氛围。Page954n采用不同形式的西式风格，包括法式、意式、英式、西班牙式等国际主流设计风格。n各不同风格没有刻意的规划，各组团建筑风格没有太多差异，更多的是强调组团内
92、各种建筑风格的集成和混搭。n采用青灰、原木、岩色、深褐等庄重的颜色布置屋顶及外墙，不仅融入了周围的绿色环境，同时也显得庄重和低调。采用法式、英式、意式、西班牙式等国际主流建筑风格，强调组团内各建筑风格的集成和混搭；采用较为庄重的颜色布置屋顶及外墙。上海绿城玫瑰园建筑风格法式法式英式西班牙式意式Page96本项目可借鉴方向n沿湖布置大户型产品，其余景观稍差位置布置中小户型产品；n大小别墅的户型配比值得本项目参考；n大小别墅的占地面积、卧室个数、地下室面积、配套设施；n可采用入口-环湖路-组团路三级道路体系，不同道路体系打造不同的景观和意向；n采用法式、意式、英式等建筑风格，强调组团内的集成与混到
93、；n采用较为庄重的颜色来布置外墙和屋顶；上海绿城玫瑰园小结Page97国内外案例分析研究国内外案例分析研究u涵田国际度假俱乐部u意大利科莫湖企业度假区u杭州绿城桃花源u上海绿城玫瑰园u杭州富春山居Page98案例借鉴富春山居度假村位置位置杭州富阳市富春江畔 交通交通距杭州市中心40公里、杭州火车站35公里、萧山机场60公里 规划设计规划设计由Denniston International首席设计师(Aman集团指定设计师之一Jean_Michel Gathy)规划 整体组成整体组成六大部分：度假酒店 、私人别墅、高尔夫球俱乐部、Spa、富春阁、上海新天地的T8餐厅酒店构成酒店构成酒店主体+别墅
94、酒店房间数房间数100间左右酒店构成酒店构成房间类型数量面积（M2）酒店主体酒店主体标间2936套房3872套房289套房195别墅酒店别墅酒店单间客房572双间客房4179三间客房2263超大别墅51500-2000n富春山居度假酒店距离杭州市区有一定距离，且具备山水景观资源，与本项目存在一定的相似性；n该酒店定位为高端的度假别墅，整体品质高，本项目可充分借鉴；n酒店客房以酒店主体和别墅酒店组成，可参考其两类客房配比及客房面积大小等从在区位和景观资源来看，富春山居度假酒店与本项目存在一定的相似性，所以选取其作为本项目的借鉴案例富阳市杭州富春山居度假酒店40公里Page99建筑风格建筑风格n以
95、中国历史文化为元素,用西方现代设计观念阐释中国江南建筑特点，重现中国南宋建筑风格室内特点室内特点n色调稳重高雅，雅素明净，与白墙、灰瓦相映，与周围自然环境相融合；n结构多为穿斗式木构架，不用梁，以柱直接承檩；室内地面铺石板n从室内到室外，充分体现江南建筑特点。以中国历史文化为元素,用西方现代设计观念阐释中国江南建筑特点，本项目也可以考虑结合现代设计手法打造具有浙东传统建筑风格。富春山居度假村建筑特点及装修风格Page100餐厅SPA湖景客房湖景别墅充分考虑与周边山水融合，以山怡情，以水养性，充分享受一种江南水乡中高尚、悠闲而富有品味的生活方式瑜伽山n湖景客房和别墅利用景观优势，体现物业品质，提
96、升物业价值；n依托山体湖景，打造餐厅、SPA、瑜伽等休闲娱乐设施；n自然山水景观和居住文化体验相结合，使得富春山居居住区与自然和谐相融n以山怡情，以水养性，充分享受一种江南水乡中高尚、悠闲而富有品味的生活方式。富春山居度假村山水景观Page101酒店针对城市中高端精英及上流人士的品味潮流，打造大量娱乐休闲配套设施，充分体项现代精英人士和社会主流的潮流需求。瑜伽高尔夫太极SPA室内泳池富春山居度假村休闲设施配套Page102富春山居度假村经营情况经营方式经营方式以吸收会员为主，采用俱乐部会员制，尚未对公众开放；会费会费会费由最初50万元人民币的入会门槛，已涨到140万元；且每年尚需再缴纳数十万元
97、的会费；会员人数限制会员人数限制目前已招募到200名会员，规划中的350名会员一旦招募完毕，即不对外开放；入住率限制入住率限制酒店客房仅接受60%的入住率，若是超标，无法达到一对一的贴身服务，会员的利益便无法满足；房间价格房间价格房间价格在2,000-24,000元人民币不等；非会员预定非会员预定非会员需至少提前一天预订，但不一定能订到n被世界权威旅游杂志CondeNastTraveler评选为世界116家最佳新酒店之一；n现阶段经营良好，高端会员越来越多，入住率也保持在理想状态；n富春山居度假酒店定位较高，经营模式不适合本项目，但该酒店在产品品质、建筑形态、休闲娱乐配套等方面充分考虑高端休闲
98、度假客户的需求和偏好，本项目可借鉴其在此方面的优点。富春山居度假酒店在产品品质、建筑形态、休闲娱乐配套等方面充分考虑高端休闲度假客户的需求和偏好，这也是经营良好的主要原因之一，本项目可借鉴其在此方面的优点。Page103本项目可借鉴方向n结合现代风格，打造传统特色的建筑和装修特点；n利用景观优势，充分考虑与周边山水融合；n针对客户需求，打造大量高端的娱乐休闲设施，充分体项现代精英人士和社会主流的潮流需求；n参考其别墅客房和酒店主体客房数量配比，以及标间和套房面积大小富春山居度假村小结Page104东莞三正半山酒店位于东莞市塘厦镇迎宾大道，距东莞市中心约30分钟车程，深圳约40分钟车程，紧邻东莞
99、大钟岭水库，总体规划融合了商务度假、山水湖泊、半山建筑三大主题东莞三正半山酒店Page105宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page106别墅物墅物业需求分析需求分析u本
100、项目别墅物业客户界定u个人客群别墅需求分析u企业客群别墅需求分析Page107居住客群商务客群pp商务客群：个人或企业购买，进行商务聚会用途商务客群：个人或企业购买，进行商务聚会用途pp居住客群：个人购买，进行居住、度假用途居住客群：个人购买，进行居住、度假用途本项目别墅需求客户分类n本项目目标客群界定：本项目目标客群界定：n宁波顶级别墅客群结构：宁波顶级别墅客群结构：80%20%后续市场需求部分将对居住和商务客群分别进行调研和访谈。n景观与私密性是影响商务客群购买意向的重要因素，因此九龙湖畔具有较高的商务客群，对本项目目标客户有借鉴作用。n同时，项目发展商的客户资源是商务客群的重要来源，根据
101、发展商的客户资源情况，本项目的商务客群比重将高于宁波其它顶级别墅客群。Page108别墅物墅物业需求分析需求分析u本项目别墅物业客户界定u居住客群别墅需求分析u商务客群别墅需求分析Page109个人客群需求调研概述调研方式调研方式调研方式调研方式1:1:1:1:问卷调研问卷调研问卷调研问卷调研宁波高档汽车4S店-有效样本数量：200份-调研说明：选定宁波的保时捷、宝马、奔驰4S店购买客户及意向客户作为受调研者。调研方式调研方式调研方式调研方式2:2:2:2:电话调研电话调研电话调研电话调研九龙湖畔售楼处-有效样本数量：30份-调研说明：受调研者为该项目别墅购买意向客户。-有效样本数量：100份
102、-调研说明：受调研者为宁波市区、江北、镇海、慈溪的私营企业主。n调研概述调研概述：为了解宁波高收入群体对别墅物业的需求偏好及对本项目的意向，我行选取宁波高档汽车4S店、高档别墅售楼处进行问卷调研，并对部分私企业主进行电话调研。n目标客户界定目标客户界定：界定五年内有购买别墅意向、且家庭年收入不低于300万元的调研为有效样本。Page110目标客户年龄结构目标客户职业特征n目标客户的年龄结构主要集中在35-55岁之间。 n目标客户客户主要是私营企业业主。 年龄35-55岁之间，职业为私营业主的客户是本项目的主要目标客户。需求分析年龄与职业特征Page111别墅整体关注要素别墅品质关注要素n环境、
103、品质、交通和私密性在目标客户关注因素中排名前四，客户对价格的关注并不高。n目标客户对花园、房型、物业管理和地下室的品质要求较高。客户更关心环境、品质、交通等别墅因素，价格只是前提要素。需求分析关注要素Page112区域偏好客户接受车程n有半数的目标客户只愿意接受30分钟以内车程的别墅项目。n市区及市区周边的项目较为客户偏好，东钱湖区域别墅发展较为成熟，也有较高的需求。客户更偏好与工作地半小时车程、位置在市区及周边的别墅项目。需求分析车程与区域偏好Page113n目标客户普遍偏好西式风格别墅，对中式和现代别墅的偏好较低。n西式风格中，英、美、法等不同类型别墅的偏好度较为接近。西式别墅较为客户接受
104、，其细分风格接受程度差别不大。别墅风格偏好西式风格别墅偏好需求分析风格偏好Page114n目标客户对独栋别墅产品的需求最高。双拼和联排需求相仿。n偏好独栋客户的客户中，大多数客户接受1000-2000万的价格，其中1200-1500万接受度最高，接受2000万以上的客户比例较低。别墅类型偏好接受总价独栋客户客户更偏好独栋别墅；偏好独栋的客户接受总价集中在1000-2000万元之间。需求分析类型与总价偏好Page115n对卧房个数的选择上，大多数目标客户选择3卧、4卧和5卧，其中对4卧房需求最高。n对别墅内部功能空间的选择上，客厅、中式厨房、健身房、书房、影音室的需求较高。独栋别墅客户较为偏好户
105、型面积400-600M2、卧房数为3-5房。卧房需求个数独栋别墅需求分析卧室与功能空间户型面积偏好（包括地下室面积）Page116占地面积独栋客户地下室面积独栋客户n有近70%的客户偏好1-3亩的别墅占地面积。独栋别墅客户较为偏好占地1-3亩，地下室150-300M2的别墅。需求分析独栋别墅面积偏好n有75%的客户偏好150-300M2的地下室面积。Page117n在各类景观别墅中，客户对湖景别墅的需求最高，园景别墅的需求与山景别墅的需求接近。n对别墅院落形式的选择上，对庭院式的需求最高。相比其它景观别墅，湖景别墅接受度更高；客户更青睐庭院式院落方式。景观别墅类型偏好院落方式偏好需求分析景观与
106、院落类型Page118对本项目意向度对本项目意向不确定客户的原因分析n22%的目标客户对本项目有意向购买，大部分客户并不确定。 n由于对本项目品质和区域缺乏了解，大部分客户不确定是否购买。当前大多数目标客户不确定是否会购买本项目，原因主要是对项目品质和区域缺乏了解。如本项目具有较高的品质，将会提升目标客户的购买意向。需求分析本项目意向Page119本项目意向客户购买目的近期n本项目意向客户的来源地主要来自宁波市区、江北区以及镇海区。n在当前情况下，目标客户对本项目的购买意图主要是做第二居所用途。n随着江北区的不断发展，项目交通及配套的逐步提升，有半数的客户考虑将本项目做第一居所用途。本项目意向
107、客户购买目的远期本项目意向客户主要来自宁波市区、江北区和镇海区；近期客户选择本项目主要作为第二居所，远期区域提升后，将选择本项目作为第一居所。需求分析本项目意向本项目意向客户来源地Page120居住客户需求特征居住客户需求特征整体关注点更关注景观、交通、产品、私密性产品关注点更关注花园、物管、房型、地下室接受车程半小时以内，市中心及周边为佳风格偏好西式为主，细分风格差别不大类型偏好独栋别墅为主价格偏好独栋别墅1000-1500万为主面积偏好建面400-600M2，花园1-3亩，地下室150-300M2景观偏好湖景别墅最高，庭院式布局对本项目意向对本项目意向意向度22%有意向，大多数不确定无意向
108、原因主要因为对品质和区域不熟悉来源区域市区、江北、镇海为主购买用途近期第二居所为主，远期第一居所为主目标客户个人特征目标客户个人特征年龄结构以35-55岁为主职业特征以私营业主为主对本项目定位借鉴-来自市区、江北及镇海区的私营业主是本项目居住客户的主要目标。-本项目具备较为理想的交通条件和景观条件，对目标客户的吸引力将较高。-建面400-600M2的小户型别墅适宜成为本项目的主力产品。-适宜融合多种西式风格，以吸引更多目标客户。-社区内部景观、物业管理、房型设计等方面是本项目成功的关键因素。居住客户需求分析总结Page121别墅物墅物业需求分析需求分析u本项目别墅物业客户界定u个人客群别墅需求
109、分析u企业客群别墅需求分析Page122访谈企业访谈企业： 柯力电气公司柯力电气公司别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求：对本项目意向：对本项目意向： 商务客户企业客户访谈分析n为了解企业客户对别墅商务会所的需求情况及对本项目的意向，我行选取有意向购买别墅做商务会所的宁波市区和江北区大型企业进行了深访。户型面积超过1000M2全地下室，较大面积，保证私密性地下室娱乐功能空间要求齐全卧房个数不少于5个，要求附带卫生间的套房设计希望与外界相对封闭、相对单独、私密性要好需求5亩以上的山林地，可考虑建设山顶球场、棋牌室等暂无意向，更希望自行买地建企业会所访谈企业访谈企业： 华盛医疗器
110、械有限公司华盛医疗器械有限公司别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求：对本项目意向：对本项目意向： 户型面积1000M2以上娱乐功能空间要求齐全需求大面积的会客厅、餐厅、会议室卧房区域和公共区域要求分开希望周边配套功能齐全，如游乐设施、餐饮设施、会议设施可以接受2000万以上的别墅价格有一定意向，企业在江北区，对本区高端企业会所有一定兴趣Page123访谈企业访谈企业： 洲升太阳能光伏制造有限公司洲升太阳能光伏制造有限公司别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求：对本项目意向：对本项目意向： 户型面积1500M2左右室内车位数量不低于3个需求大面积的会客厅、餐厅、
111、会议室对酒窖、游泳池、影音室需求较高希望生态环境好、物业管理严格周到对价格不太敏感，好的产品最关键有一定意向，视项目的品质而决定商务客户企业客户访谈分析访谈企业访谈企业： 东力传动设备股份有限公司东力传动设备股份有限公司别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求：对本项目意向：对本项目意向： 户型面积1000M2以上卧室个数不少于5个，且卧室面积较大需求较为完备的娱乐功能空间希望交通较为便捷，生态环境较好希望位于水边、山顶等景观视野好的位置暂无意向，待经济形势好转再做打算Page124商务客户高端个人客户访谈分析n根据发展商的客户资源情况，鉴于长三角地区的高端个人客户对商务用别墅的
112、需求具备较大相似性，我行对上海地区已购买别墅用作商务聚会、亲友休闲的高端个人客户进行访谈，以了解其对商务别墅的需求特征。访谈客户访谈客户： 刘先生刘先生上海佘山紫园客户，上海佘山紫园客户，某国企驻海外机构高管某国企驻海外机构高管别墅用途：别墅用途： 用于同亲友聚会休闲别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求：户型面积不低于800M2具备中、西式厨房娱乐功能空间较多，最好有室内泳池，便于室内聚会不低于3亩的花园面积，附带泳池，便于室外聚会希望别墅区私密性较高，物业管理严格，便于朋友聚会希望较好的生态环境，山水具备尤佳希望可以获赠私家码头访谈企业访谈企业： 华先生华先生上海绿城玫瑰园
113、客户，某浙商企业主上海绿城玫瑰园客户，某浙商企业主别墅用途：别墅用途： 用于与上海亲友及客户聚会、洽谈，也用于个人度假用途别墅产品需求：别墅产品需求：别墅其它需求：别墅其它需求： 户型面积1500M2以上卧室个数不少于5个，且卧室面积较大具备中庭设计花园内有烧烤、泳池、大面积草坪、景亭希望交通便捷，便于朋友聚会到达希望较好的生态环境，如果没有山水条件，也要有好的园林打造对价格不敏感，好的产品是关键Page125商务客户需求关注点总结商务客户需求关注点总结关注点别墅区景观、内部花园景观、功能空间、空间分割娱乐空间多种娱乐空间丰富花园设计附带泳池、烧烤、景亭等室外设施地下室设计全地下为佳，私密性高
114、卧房设计不少于5个，附带套房为佳公共空间客厅、餐厅要求宽敞空间分割公共空间、娱乐空间同卧室互不干扰面积偏好至少1000M2车位数量3个以上配套设施周边有较完备的娱乐、会议、餐饮设施赠送设施对赠送的码头、林地等兴趣较高接受价格对价格普遍不敏感，可接受2000万以上的价格企业客户独特关注点户内配有会议室个人客户独特关注点具备中西式厨房对本项目定位借鉴-企业商务客户同个人商务客户的需求差别不大，差别在于会议室和厨房的设计上，建议针对此类客户，设计中西双厨，不设会议室，如有需要，业主可自行分割改造增设会议室。-商务客户需求较大的户型面积，其将成为本项目大户型别墅的主要目标客户。-商务客户更关心的是品质
115、而非价格，本项目应着力打造别墅综合品质-商务客户尤其注重娱乐空间和公共空间的设计，建议本项目功能空间设计齐备。-建议对商务客户赠送码头、林地等高附加值的设施。商务客户需求分析总结Page126宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规
116、划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page127酒店物酒店物业需求分析需求分析u本项目酒店物业客户界定u休闲旅游客户需求分析u公司会议客户需求分析u棋类比赛及其辐射客群Page1281234市郊高星级酒店客群市郊高星级酒店客群以会议型客户为主，其次是休闲度假客户，两类客户比例达到87%；沙山村度假酒店客群沙山村度假酒店客群与本项目较相似，会议型客户和休闲度假客户比例也很高；九龙湖开元酒店（未开业）九龙湖开元酒店（未开业）通过对营销部张海平先生访谈得知，未来酒店以会议型性客户为主，该类客群比例将在60%以上业主访谈业主访谈通过访谈，业主具有一些举办棋类比赛的资源，将会带来部分
117、棋类比赛及其辐射客群。本酒店客群建议，分为三类会议型客户休闲度假客户棋类比赛及其辐射客群本项目酒店目标客户界定n通过市场分析和业主访谈，未来酒店客群主要分为三类：休闲度假客户、会议型客户、棋类比赛及其辐射客群Page129酒店物酒店物业需求分析需求分析u本项目酒店物业客户界定u休闲度假客户需求分析u公司会议客户需求分析u棋类比赛及其辐射客群Page130休闲度假客户需求调研n根据前期市郊型度假酒店分析，结合本项目的自身特点，主要针对宁波市区高档消费场所，调研该类客户对度假酒店的需求偏好及本项目酒店的需求意向，为后期产品定位作准备；研究方法研究方法问卷调查调研对象调研对象宁波市区出入中高档消费场
118、所的有车一族，如高档饭店、高档购物中心等调研地点调研地点南苑饭店、石浦大酒店、宁波老外滩、国际购物中心等调研目的调研目的1、了解客户对休闲度假酒店的需求偏好；2、对休闲度假配套等需求情况3、对本项目酒店的意向度操作时间操作时间2009年3-4月有效问卷有效问卷200份Page131休闲度假客户的年龄特征休闲度假客户的年龄特征n年龄集中在31-45岁，比例达到58.1%，其次是26-30岁比例占20.1%休闲度假客户的基本特征休闲度假客户的职业特征休闲度假客户的职业特征n职业主要是企业中高层管理者、自由职业者、私营企业主等客户特征：年龄在31-45岁，企业中高层管理者、自由职业者、私营企业主等P
119、age132休闲度假客户对度假酒店需求情况休闲度假客户对度假酒店需求情况92.9%7.1%有需求有需求无需求无需求-是否有度假酒店需求-休闲度假酒店的每年需求次数比例n92.9%的客户对度假酒店有需求，在对度假酒店有需求的客户中，平均每年的次数约为4次，五次以上的客户也占到1/4，度假酒店的需求较旺盛；休闲度假客户的需求次数92.9%客户都有度假酒店需求，且需求较旺盛Page133休闲度假客户对酒店看中因素休闲度假客户对酒店看中因素n休闲度假度假客户对酒店主要看中：环境幽静，空气水质好；丰富的娱乐休闲配套；靠近旅游景点；优质的酒店管理服务休闲度假客户对酒店注重因素休闲度假客户对酒店内部设施配套
120、需求休闲度假客户对酒店内部设施配套需求n休闲度假客户对餐饮和休闲娱乐配套设施需求较大，各类需求都较多样化。其他高速公路可达性高私密性好舒适的客房设施特色餐应优质的酒店管理服务靠近旅游景点丰富的娱乐休闲配套环境幽静，空气水质好礼品店商务中心特色餐厅室内泳池SPA西餐厅棋牌室咖啡/酒吧桑拿按摩健身中心便利店中餐厅休闲度假客户更看中：环境、娱乐休闲配套、景点、酒店管理等，对酒店内部设施需求较多样化Page134休闲度假客户的星级及建筑风格需求65.6%34.4%有星级需求有星级需求无，但要有特色无，但要有特色需求四星级54.5%需求五星级36.4%需求三星级9.1%休闲度假客户对酒店的星级需求休闲度
121、假客户对酒店的星级需求休闲度假客户对酒店的建筑风格需求休闲度假客户对酒店的建筑风格需求n65.4%的客户对休闲度假酒店有星级需求，34.4%没有星级要求，但要有特色；n休闲度假客户偏好中式的建筑风格，现代风格也占一定比例，本项目建议结合现代风格，打造具有浙东传统特色的中式风格休闲旅游客户对酒店装修风格要求休闲旅游客户对酒店装修风格要求n休闲度假客户对酒店装修风格绝大多数选择舒适休闲型。大多数客户对休闲度假酒店有星级需求，偏好中式的建筑风格，装修风格为舒适休闲型Page135休闲度假客户对客房需求面积休闲度假客户对客房需求面积休闲度假客户最能承受的价格休闲度假客户最能承受的价格n对休闲度假酒店的
122、客房需求面积主要集中在40-60M2、60-80M2，比例达到72.8%；n客户对休闲度假酒店最能承受价格主要是在400-500元/间、300-400元/间，500-600元/间也占一定比例，其他承受价格较为分散；休闲度假客户的客房需求面积和承受价格40-60M2、60-80M2为主要客房需求面积段，最能承受价格是400-500元/间Page136会会不确定不确定不会不会对本项目休闲度假酒店的意向分析对本项目休闲度假酒店的意向分析对本项目意向不确定或不会选择的主要原因对本项目意向不确定或不会选择的主要原因n会选择对本项目休闲度假酒店的客户比例为29.0%，意向度较高，不确定约为67.7%，明确
123、选择不会的比例很小，仅3.2%n客户对本项目的意向度较高，项目存在一定的市场空间n对本项目意向选择“不确定”或“不会”的主要是对该区域不熟悉、视产品打造情况而定、景点知名度不高n应该加大对项目区域的宣传，以亮点来吸引客户，弥补在景点知名度的不足；n打造有特色高品质的度假产品，也将会有效吸引该类客户休闲度假客户对本项目的意向度分析对该区域不熟悉景点知名度不高其他视产品打造情况而定客户对本项目的存在一定意向度，大多数为不确定或不会，主要原因是对该区域不熟悉和视产品打造情况而定Page137休闲度假客户需求特征有度假酒店需求92.9%的客户对度假酒店有需求每年需求次数比例平均4次装修风格偏好舒适休闲
124、型建筑风格偏好中式风格星级需求有星级要求价格偏好300-600元/间为主要集中段面积偏好主要集中在40-60M2、60-80M2注重因素环境、酒店服务、旅游景点、客房设施内部设施配套需求餐厅、健身、SPA、便利店等需求较全面对本项目意向对本项目意向意向度29%有意向，大多数不确定不确定或不选择的原因对该区域不熟悉、视产品打造情况而定、景点知名度不高休闲度假客户个人特征休闲度假客户个人特征年龄结构31-45岁为主，其次是26-30岁职业特征企业中高层管理者、自由职业者、私营企业主对本项目定位借鉴-根据客户年龄和职业特点，以及客户偏好，结合现代风格，打造具有浙东特色的度假酒店-加大宣传，打造有特色
125、高品质的度假产品，以亮点来吸引客户，弥补在景点知名度的不足-度假酒店需求较旺盛，打造有休闲度假酒店将会有一定的市场。-客房面积集中在40-60M2、60-80M2，价格在300-600元/间-提供完善的休闲娱乐配套，满足客户多方面需求。休闲度假客户需求分析Page138酒店物酒店物业需求分析需求分析u本项目酒店物业客户界定u休闲度假客户需求分析u公司会议客户需求分析u棋类比赛及其辐射客群Page139访谈企业访谈企业： 柯力电气公司柯力电气公司公司会议基本需求：公司会议基本需求：对本项目酒店意向：对本项目酒店意向： 公司会议客户企业访谈n为了解公司会议性客户对度假酒店的需求情况及对本项目的意向
126、，我行选取有在度假酒店举行公司会议需求的宁波市区和江北区大型企业进行了深访。每年在酒店举办客户招待会、员工招待会、企业年会等次数在10次以上；会议地点一般选在高星级或度假酒店，每次会议3天左右；需求偏好：环境优美、出行方便、配套设施齐全酒店设施是重要的考虑因素，对会议、餐饮、娱乐等设施要求很高；对大、中、小型会议室都有需求；有一定意向，希望休闲娱乐设施方面较丰富访谈企业访谈企业： 东力传动设备股份有限公司东力传动设备股份有限公司公司会议基本需求：公司会议基本需求：对本项目酒店意向：对本项目酒店意向： 不确定，要看具体酒店的打造情况每年在酒店举办会议在10次以上；一般选在宁波市区高星级；需求偏好
127、：交通便利、配套设施齐全会议、餐饮、娱乐等设施要求也较高；一般需求会议室面积为100-200M2左右Page140访谈企业访谈企业： 洲升太阳能光伏制造有限公司洲升太阳能光伏制造有限公司公司会议基本需求：公司会议基本需求：对本项目意向：对本项目意向： 有一定意向，但视项目的具体产品情况而定访谈企业访谈企业： 华盛医疗器械有限公司华盛医疗器械有限公司公司会议基本需求：公司会议基本需求：对本项目意向：对本项目意向： 不确定，要看具体酒店的打造情况每年在酒店举办会议5-10次；公司商务性会议选在高星级酒店，一般客户招待、员工会议等会选度假酒店；在度假酒店举行办会议，更偏好生态环境、休闲配套；提供良好
128、的会议配套设施。每年在酒店举办会议5-10次；会议地点一般选在高星级或度假酒店；希望酒店服务好，比较人性化；会议、餐饮、娱乐等设施要求较高；公司会议客户企业访谈Page141酒店物酒店物业需求分析需求分析u本项目酒店物业客户界定u休闲度假客户需求分析u公司会议客户需求分析u棋类比赛及其辐射客群Page142棋类比赛客群需求访谈人：上海新苑宾馆访谈人：上海新苑宾馆-陈主任，该酒店连续六次举办中国围棋甲级联赛陈主任，该酒店连续六次举办中国围棋甲级联赛 n本项目拥有良好的生态环境和外部资源，能提供安静、舒适的比赛环境，在保证酒店服务的基础下本项目将能有效满足棋类比赛需求；对本项目启示对本项目启示棋类
129、比赛对场地的要求棋类比赛对场地的要求n围棋比赛对围棋场地的最基本要求是安静、舒适，处于肃穆的氛围中，避免选手比赛受到外界干扰。总体体评价价关关键因素因素二二其他其他关关键因素因素一一n一些高级别的棋类比赛对场地的要求很高，无论从酒店的硬件配套设施，还是酒店管理服务等软件环境都要求较高，优良的生态环境和外部景观资源也是场地选择的主要考量因素n对酒店的服务品质要求高，给与选手良好的生活起居服务，保证其能全身心投入比赛n良好的生态环境和外部景观资源，对举办棋类比赛有较好的促进作用，选手处于该类环境也能充分发挥其水平Page143公司会议客户需求总结会议需求次数每年需求都较高会议需求地点高星级或度假酒
130、店会议类型偏好客户招待、员工会议、年会等会选度假酒店；配套需求会议、餐饮、娱乐设施要求高酒店管理高品质管理服务特别关注希望能提供丰富的娱乐设施项目意向对本项目有一定的意向，需要看酒店具体品质和打造情况棋类比赛及其辐射客群关注点一提供良好的比赛环境，塑造安静、舒适的比赛氛围；关注点二对酒店的服务品质要求高，给与选手良好的生活起居服务项目意向项目有良好的生态环境和外部景观资源，很适合做棋类比赛的场地要求对本项目定位借鉴-公司会议性客户对酒店各方面的配置都较高，需要良好的会议设施、丰富的休闲娱乐活动。-项目拥有良好的生态环境和外部资源，能提供安静、舒适的比赛环境，在保证酒店服务的基础下本项目将能有效
131、满足棋类比赛需求公司会议客户和棋类比赛客户需求总结Page144宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page145顶级私人度顶级私人度假功能假功能高端企业商务高端企业商务休闲功能休闲功能原生态健康疗
132、原生态健康疗养功能养功能棋牌比赛培训功能棋牌比赛培训功能高端企业商务休闲功能：高端企业商务休闲功能：服务于宁波地区高端企业.形成宁波地区企业商务休闲的主要基地原生态健康疗养休憩功能：原生态健康疗养休憩功能：区别于宁波地区其他湖区,打造宁波地区距离市区最近,私密性最强的原生态的自然养生圣地棋牌比赛培训功能：棋牌比赛培训功能：服务于三棋一牌比赛和培训客群，形成国内环境最好的棋牌类比赛培训基地。荪湖总体定位总体定位总体定位: : 宁波顶级私人度假区宁波顶级私人度假区一主三副：一主三副：一主一主-宁波顶级私人度假区宁波顶级私人度假区三副三副-宁波高端企业商务休闲中心宁波高端企业商务休闲中心 宁波原生态
133、健康疗养区宁波原生态健康疗养区 棋牌比赛培训基地棋牌比赛培训基地顶级私人度假区：顶级私人度假区：服务于宁波地区最成功企业家，形成宁波地区私人小众的第一/二居所聚集地。Page146宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究别墅产品案例借鉴别墅产品案例借鉴别墅产品定位及产品特色挖掘别墅产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布
134、局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page147别墅物墅物业产品定位品定位别墅物业产品借鉴别墅物业产品定位Page148顶级私家生态别墅区客户定位：p大户型别墅：国企驻海外投资机构高管（60%）、市区、江北区等大型企业（20%）、私营业主（20%）p中、小户型别墅：私营业主（85%）、企业高管及其它（15%）总体定位：p顶级私家生态别墅区p尊贵的山水资源、先进的设计理念、优越的交通条件打造为宁波别墅市场顶级产品别墅总体定位Page149顶级别墅定义顶级别墅顶级别墅低密度独栋低密度独栋非顶级别墅非顶级别墅高密度独栋高密度独栋/双拼双拼/联排联排/叠加叠加容积率：
135、0.1-0.3户型面积：400M2-2000M2建筑密度：25%以内户均占地面积：2亩以上私密性：高，由于建筑密度低、花园面积大客户来源：上层精英，同质性强特点：景观优越、视野宽阔、物业管理好价格特征：单价和总价均较高，经济效益明显容积率：0.3-0.8户型面积：200M2-500M2建筑密度：25%-40%户均占地面积：0.5亩-3亩私密性：低，由于建筑密度高、花园面积小客户来源：较为复杂，同质性低特点：景观优越、视野宽阔、物业管理好价格特征：以低价吸引客户，经济效益降低顶级别墅具备较低的容积率和建筑密度、较大的户型面积和占地面积，私密性高，针对上层精英客户，也因此具备较高的价格，经济效益明
136、显。注：参考长三角地区别墅市场情况综合得来Page150项目整体大景观环境借鉴地块相似点：桃花源地块与本项目地块比较相似，均为有山有水地形，建筑是依山傍水均匀分布在湖体四周。桃花源地块的整体景观效果原则：由于桃花源地块整体生态性非常好，因此项目比较注重整体大景观环境打造，采用园林风格，没有采用高院墙和高绿篱将景观视野切断，而是保证视野通透性。强化小区整体大景观，弱化自家庭院小景观。项目可以考虑注重整体大景观环境打造，采用园林风格，保证视野通透性，强化小区整体大景观。Page151项目物业布局借鉴紧邻环湖路的地块由于靠近湖水，因此布置面积相对较大的别墅；而后排的布置面积相对较小的别墅临湖半岛形地
137、块上布置独体大别墅；而后排地块虽然没有像第一排紧邻湖岸，但地块位于半山上，因此景观视野很好，也适合布置面积较大的独体别墅。紧临湖水的半岛地块和坡顶地块布置大别墅；靠近环湖路的地块布置面积稍大别墅；而距离湖体较远地块布置面积较小的别墅临水半岛地块或坡顶地块近水靠近环湖路地块Page152项目建筑风格和外檐色彩借鉴稳重典雅的法式、英式、意式建筑混搭与周边的园林景观形成完美融合；外檐色彩采用青灰和深岩色屋顶和冷色调外墙色与园林景观和谐搭配英式英式法式法式意式意式法式法式青灰色顶的法式建筑、褐红色顶的意式建筑以及传统的英式建筑形成完美混搭法式别墅采用青灰砙顶，和冷色调墙面颜色与周边景观形成一体Page
138、153项目园林景观借鉴丰富繁茂的植被，桃花、樱花、荷花等多种花朵和高大挺拔的绿色树种湖水中的荷花，庭院四周的桃花和樱花等植物将景色妆点的色彩斑斓。Page154别墅户型配比建议户型配比建议户型型类别小户型中户型大户型市市场供供应比例比例40%50%10%注：未包含绿城桃花源中类独栋产品定位依据1：宁波市场供应高端别墅案例借鉴小户型中户型大户型绿城桃花源20%65%15%绿城玫瑰园80%20%世茂佘山庄园35%35%30%九间堂25%50%25%1.根据调研情况，宁波市场对中、小户型独栋别墅接受度较高。2.根据业主的客户资源，本项目可发展少量大户型别墅用作商务聚会用途。定位依据2：高端别墅案例借
139、鉴定位依据3：市场需求情况本项目建议：结合本项目的地形地貌特征、容积率条件等因素，合理配比户型。定位依据4：项目用地条件60%30%Page155高端别墅案例借鉴小户型中户型大户型绿城桃花源400-470750-9001500-2000绿城玫瑰园700-9001500-1800世茂佘山庄园600-700800-9001000-1500九间堂500-600600-900800-1300户型面积建议户型型类别小户型中户型大户型市市场供供应主力主力400-500600-8001000-1500定位依据1：宁波市场供应（M2)定位依据2：高端别墅案例借鉴（M2)结合本项目的地形地貌特征、容积率条件等因
140、素，合理配比户型面积。定位依据3：项目用地条件注：未包含绿城桃花源中类独栋产品本项目建议：小小户型型400-500M2中中户型型700-800M2大大户型型1000-1500M2注：注：此面积全部计入容积率，即包含地下室的建筑面积。为达到9万M2总建筑面积标准，本项目可将地下室抬高，做成半地下室或地上一层的形式，地下室功能空间不变。别墅户型面积建议Page156定位依据占地面积地下室面积配比地下室类型宁波市场供应1-1.5亩25%-40%全、半地下室案例借鉴佘山紫园1.5-2亩25%-30%全地下室本本项目建目建议2 2亩地下室面地下室面积100-150M100-150M2 2小户型别墅占地面
141、积及地下室面积定位中户型别墅占地面积及地下室面积定位定位依据占地面积地下室面积配比地下室类型宁波市场供应1-3亩25%-35%全、半地下室案例借鉴绿城桃花源1.5-2.5亩28%-35%全地下室案例借鉴绿城玫瑰园2亩左右35%-40%全地下室本本项目建目建议2 2亩地下室面地下室面积200-250M200-250M2 2大户型别墅占地面积及地下室面积定位定位依据占地面积地下室面积配比地下室类型宁波市场供应3-6亩25%-35%全、半地下室案例借鉴绿城桃花源7-8亩25%-35%全地下室案例借鉴绿城玫瑰园6-8亩30%-35%全地下室本本项目建目建议4-54-5亩地下室面地下室面积200-500
142、M200-500M2 2别墅占地面积与地下室面积建议n体现顶级别墅社区，小户型别墅采用全地下室设置。n目前长三角顶级别墅一般采取全地下室配置，体现私密性，因此建议本项目地下室做全地下室。n受本项目用地条件的影响，大户型别墅用地不宜过大。Page157大户型大户型中户型中户型小户型小户型影音室健身房娱乐室桑拿房淋浴室室内泳池酒窖酒吧果汁吧洗衣房设备房佣人房大户型大户型中户型中户型小户型小户型客厅家庭起居室中式厨房西式厨房备餐间早餐厅钢琴吧餐厅书房地下功能空间建议地下功能空间建议地上一层功能空间建议地上一层功能空间建议地上二层功能空间建议地上二层功能空间建议大户型大户型中户型中户型小户型小户型卧室
143、休息室注：1.由于小户型不设地下室，地下功能空间建议中的小户型功能空间全部置于地上一层2.各不同房型卧室个数有差异，主卧和儿童房置于二层，客卧或老人房可能置于地上一层3.小户型的休息室可作书房用途n借鉴上海绿城玫瑰园、上海世茂佘山庄园、上海佘山紫园、杭州绿城桃花源等长三角地区顶级别墅的功能空间布置，得到本项目不同户型别墅的功能空间建议。*别墅功能空间建议*Page158类型类型位置特征位置特征适宜产品特征适宜产品特征1.临水大宅位于临湖位置，景观条件佳大户型产品大户型产品，有最好的景观和最大面积，作为本项目的“楼王”2.湖岸别墅位于沿湖路沿岸第一排，可隔路直面水岸大户型产品大户型产品，实现景观
144、价值最大化3.园景别墅坡度小于10%的非临湖位置，适宜营造庭院开挖地下室中户型产品中户型产品，利用地下室和庭院条件4.坡地别墅坡度介于10%和25%之间的坡地上中户型和小户型产品中户型和小户型产品临水大宅湖岸别墅坡地别墅别墅类型分析别墅类型分析n根据项目地块的地形特征，可将本项目适宜营造的别墅产品分为以上四种类型。n园景别墅地势平坦，适宜营造庭院和地下室，可重点打造中户型产品；坡地别墅地势条件不适宜开挖大面积地下室，适宜打造小户型产品。别墅景观类型界定与布局建议根据景观和视野的不同，将项目别墅分为四个类别。不同类别产品设计不同的景观特征和户型特征。园景别墅Page159临水大宅位置分布及庭院布
145、局位置分布及庭院布局建议3-2地块（体育用地，容积率0.05）进行临水大宅建造，以提升项目经济价值。湖岸别墅位置分布湖岸别墅位置分布注：别墅数量及排布根据别墅建面、占地面积及地块条件测算 本分布图假定酒店物业位于3-6地块湖岸别墅庭院布局湖岸别墅庭院布局7234589611.入口林荫路 2.泳池及SPA 3.前草坪 4.下沉式庭院 5.树篱 6.雕塑 7.后草坪 8.景亭 9.室外BBQ p树木、矮篱、草坪等内部景观同湖景充分结合，形成立体景观。p泳池、室外BBQ、雕塑、景亭等室外设施，提升别墅内部配套。p入口处设计幽深的林荫路，提升私密性和归属感。庭院设计要点庭院设计要点Page160主力户
146、型建议主力户型建议六房设计建筑面积：1500M2地上建面：1000M2地下建面：500M2占地面积：5亩车位：一层，三车位地下室地上一层地上二层主要功能分区主要功能分区楼楼层主要功能空主要功能空间地下一层室内泳池、酒吧、影院、娱乐室、酒窖、果汁吧、蒸气室、健身房、男女盥洗室、佣人房、洗衣房、设备房地上一层客厅、中西厨房、正餐厅、早餐厅、起居厅、书房、老人套房、客卧套房、钢琴吧、备餐间地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、淋浴间户型亮点点评户型亮点点评功能空间较为齐备全套房设计，凸显品质下沉式庭院设计中庭设计，各卧房围绕中庭布置，增加居住舒适度除正常居住功能外，也适合商务聚会功能：具备大面积会客
147、厅、多个娱乐空间、多个套房临水大宅户型建议中庭中庭Page161湖岸别墅位置分布及庭院布局湖岸别墅位置分布湖岸别墅位置分布湖岸别墅湖岸别墅庭院布局庭院布局72344444589611.入口 2.泳池及SPA 3.入口广场 4.下沉式庭院 5.树篱6.雕塑 7.后草坪 8.景亭 9.室外BBQ 庭院设计要点庭院设计要点注：别墅数量及排布根据别墅建面、占地面积及地块条件测算 本分布图假定酒店物业位于3-6地块湖岸别墅p树木、矮篱、草坪等内部景观同湖景充分结合，形成立体景观。p泳池、室外BBQ、雕塑、景亭等室外设施，提升别墅内部配套。p入口处设计幽深的林荫路，提升私密性和归属感。Page162五房设
148、计建筑面积：1100M2地上建面：750M2地下建面：350M2占地面积：4亩车位：一层，三车位地下室地上一层地上二层主要功能分区主要功能分区楼楼层主要功能空主要功能空间地下一层酒吧、影院、酒窖、果汁吧、蒸气室、健身房、男女盥洗室、佣人房、洗衣房、设备房地上一层客厅、中西厨房、正餐厅、早餐厅、起居厅、书房、老人套房、客卧套房、钢琴吧地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、淋浴间主力户型建议主力户型建议户型亮点点评户型亮点点评功能空间较为齐备；全套房设计，凸显品质中庭设计，各卧房围绕中庭布置，增加居住舒适度；多处下沉式庭院设计极其注重公共空间，适合商务聚会功能湖岸别墅户型建议Page163园景别墅
149、位置分布及庭院布局园景别墅位置分布园景别墅位置分布园景别墅庭院布局园景别墅庭院布局72358961334p虽然庭院面积低于大户型别墅，但功能空间依旧齐备。p由于不具备临水条件，需重点打造园林景观以提升项目环境。p室外泳池设计可为小型的戏水池及SPA。1.入口 2.入口广场 3.下沉式庭院 4.泳池及SPA 5.草坪6.树篱 7.室外BBQ 8.景亭 9.餐后花园 庭院设计要点庭院设计要点注：别墅数量及排布根据别墅建面、占地面积及地块条件测算 本分布图假定酒店物业位于3-6地块Page164四房设计建筑面积：700M2地上建面：480M2地下建面：220M2占地面积：2亩车位：一层，双车位地下室
150、地上一层地上二层主力户型建议主力户型建议主要功能分区主要功能分区楼楼层主要功能空主要功能空间地下一层酒吧、健身房、桑拿房、淋浴间、盥洗室、影音室、洗衣房、佣人房、娱乐室、设备房地上一层客厅、书房、中西厨房、早餐厅、起居室、正餐厅、老人套房地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、休息室户型亮点点评户型亮点点评功能空间较为齐备全套房设计，打造私人空间多处下沉式庭院设计动静明确、主次分明注重公共空间的宴请功能园景别墅户型建议Page165坡地别墅位置分布及布局坡地别墅位置分布坡地别墅位置分布坡地别墅庭院布局坡地别墅庭院布局p因地制宜，顺应缓坡地势，科学而自然的进行坡地别墅及庭院建设。p利用坡地地形，营
151、造立体绿化和园景，不宜建设游泳池或戏水池。 1.地上一层 2.地上二层 3.地下室 4.道路 5.前平台 6.后花园 7.山体 8.楼梯庭院设计要点庭院设计要点实景图绿城桃花源示意图12345677注：别墅数量及排布根据别墅建面、占地面积及地块条件测算 本分布图假定酒店物业位于3-6地块8Page166坡地别墅户型建议三房设计建筑面积：480M2占地面积：2亩车位：地下室，双车位主力户型建议主力户型建议主要功能分区主要功能分区楼楼层主要功能空主要功能空间地下一层客厅、起居室、厨房、早餐厅、餐厅地上一层娱乐室、设备室、健身房、佣人房、洗衣房地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、休息室（书房）户型
152、亮点点评户型亮点点评全套房设计，打造私人空间活动空间与居住空间分割明确，一楼作为公共活动空间，二楼作为私人居住空间。地下一层地上一层地上二层Page167别墅院落方式建议方式一：矮篱+砖墙，半开敞式，适用于湖岸别墅、临水大宅和园景别墅方式二：开敞式，适用于坡地别墅矮篱+院墙纯矮篱纯矮篱可采用矮篱和砖墙结合的方式，亦可采用全部用矮篱做墙的方式。入口处开敞，建议不设门，营造西式居住氛围。矮篱不宜过高，不超过1米，在保证别墅私密性的同时，不能遮挡景观视线。路边矮篱坡地与周围自然融合墙体绿化开敞式，建议不设院墙，使庭院绿化与周围山林融为一体。可考虑在坡地沿路边布置路边矮篱、墙体绿化打造绿墙。Page1
153、68别墅亮点建议1亮点一：赠送湖心船坞，包括湖心茶室和私家码头p建造数量：14个（考虑湖体面积，不宜过多）p赠送对象：临水大宅客户4个 较大面积别墅客户10个p建设位置：临水大宅的船坞直接置于自家庭院临湖处 其余别墅的船坞根据根据岸线自然摆放p湖心船坞包括两部分：茶室、码头p茶室：用于休闲观景、招待亲友等用途p码头：可停放小型船只或游艇p营造舒适惬意的生活，凸显顶级别墅的配套品质船坞位置示意注：本示意图假设酒店位于3-6地块Page169别墅亮点建议2亮点二：赠送山顶空地，可作SPA、茶室、棋牌室、果园、运动场等用途p空地面积：1-3亩p用途：客户自行选择，可用作SPA/茶室/棋牌室/果园/运
154、动场等p方式：客户出资，发展商可帮助建设p空地个数：20个p赠送对象：户型面积较大或购买较早的客户p位置：租用的山林地上地势较缓处，且靠近别墅区，可通过林荫小路步行到达p营造舒适惬意的生活，凸显顶级别墅的配套品质山顶空地位置示意Page170市场比较借鉴钱湖比华利九龙湖畔香湖丹堤总价1000-1500700-800400-600面积范围（m2）400-500500左右500-600单价（万元/m2）2.41.50.9拟合度0.9441.0321.064权重40%40%20%本项目单价本项目单价1.7 1.7 万元万元/m/m2 2考虑因素权重钱湖比华利九龙湖畔香湖丹堤区位条件16%0.81.1
155、1.2交通条件16%0.91.11.1景观资源16%1.111物业品质16%111.1私密性12%1.111.1景区知名度12%0.80.90.9区域配套12%0.91.11综合拟合度100%0.9441.0321.064注：拟合程度以本项目1.0 作为基分标准，其中1.0 以上表示可比项目权重因素差于本项目，1.0 以下表示优于本项目n为准确测算别墅价格，我行通过市场比较法，选取宁波当地的可比顶级别墅项目，根据项目之间自身条件的差别，得出本项目基准期（2009年）合理的价格。n独栋别墅价格一般采取总价报价，为测算本项目不同类型别墅总价，需先测算出别墅单价情况。本项目园景别墅单价定位别墅价格建
156、议1Page171别墅价格建议2别墅类型水岸大宅湖岸别墅坡地别墅借鉴案例九龙湖畔、绿城玫瑰园香湖丹堤九龙湖畔、绿城桃花源该类型别墅与园景别墅比值130%122%108%本项目采用比值130%120%105%本项目园景别墅单价(万元/m2)1.7本项目采用单价2.12.01.8 别墅类型水岸大宅湖岸别墅坡地别墅园景别墅单价（万元/m2）2.12.01.81.7面积（m2）15001000480700平均总价（万元）315020008641190实际总价范围（万元）实际总价范围（万元）3000-32001800-2200800-10001000-1300本项目其余别墅类型单价建议本项目各别墅类型总
157、价建议注：其余别墅类型单价可以通过含该别墅类型的项目借鉴得来。注：根据别墅位置、花园面积、地下室面积的不同，同一别墅类型的不同别墅总价上会有所差距本项目别墅总价建议为：坡地别墅800-1000万、园景别墅1000-1300万、湖岸别墅1800-2200万、水岸大宅3000-3200万。Page172宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究酒店产品案例借鉴酒
158、店产品案例借鉴酒店产品定位及产品特色挖掘酒店产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page173酒店整体定位精品酒店精品酒店(Boutique Hotel)(Boutique Hotel)指那些具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店，规模小，客房少,一般不超过100个，实现一对一的“管家式服务”；以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务。 主题酒店主题酒店精品酒店主题酒店
159、主旨主旨追求时尚，体现潮流与现代气息文化性设计理念设计理念更突出其新奇的特征，强调情调和精美以主题来体现建筑风格、装饰艺术、文化氛围特点特点标新立异、独一无二、精雕细琢 差异性、文化性、体验性 规模规模较小，多在百间以下规模不定服务服务强调更为细腻、亲情的个性化服务突出文化主题的个性化服务客户群客户群顾客更细分，市场形象清晰，能分辨细微文化差异的上流人士吸引对主题有认同度和体验要求的客户群分布特点分布特点欧美发达国家分布较广主题酒店乌代布尔精品酒店n精品酒店对酒店各方面要求都极高，本项目不适宜做精品酒店，可考虑做主题酒店Page174主题酒店产品构筑及理念纬度构筑因子S1主题概念主题独特一致性
160、主题体验文化性主题消费吸引性S2主题环境与氛围地理环境主题建筑内部主题环境与氛围S3主题设施与产品基本主题设施与产品附加主题设施与产品 S4主题活动与服务主题活动主题服务主题酒店产品构筑体系主题酒店产品构筑体系 n主题酒店产品不仅仅只是将文化、艺术、历史、自然的特点简单的融入在酒店的经营里，而是更多的将主题文化融入酒店环境、建筑风格、内部装潢设计、客房装饰、餐饮、服务等层面，以此来展现主题文化的特质并营造浓郁的主题文化氛围，以彰显鲜明的个性特色，以满足和迎合现代消费者个性化、娱乐化的消费需要。 主题酒店的理念：主题酒店的理念： 以文化为主体，以酒店为载体，以客人的体验为本质以文化为主体，以酒店
161、为载体，以客人的体验为本质 Page175棋文化主题酒店适应性分析因子本项目评价主题独特一致性棋文化具备独特性主题体验文化性棋类受众面广，具备体验性主题消费吸引性适合本地的生活消费习惯地理环境环境优良，适合体现棋文化和棋类比赛主题活动通过棋文化展示、棋类比赛、娱乐等来体现主题服务提供体现棋文化的营销、宣传、推广等服务主题建筑后期产品设计来体现内部主题环境与氛围后期产品设计来体现基本主题设施与产品后期产品设计来体现附加主题设施与产品 后期产品设计来体现n结合本项目特点，通过对棋文化的主题概念分析，以及地理环境适应性，能满足基本需求条件n通过访谈，业主具备举办棋类主题活动和服务的资源n该类因素需要
162、后期产品的具体设计和打造，聘请棋类文化专家和专业设计团队合作，也将能充分的体现主题特色n通过适应性分析，结合业主自身资源和专业的设计团队，本项目具备打造棋文化主题酒店的基本条件适应性分析适应性分析Page176棋文化主题酒店杭州天元大厦案例借鉴l酒店简介酒店简介 开业时间2007年6月18日位置杭州钱江新城钱潮路建筑面积6万平方米建筑高度145米，37层房间数267套星级五星级，为中国棋院杭州分院的组成部分主题定位以棋文化为鲜明特征的主题文化型酒店市场定位以接待国内外会议、棋类比赛、中高档旅游团队和商务客人为主会议室11个，每个会议室都有一个极具围棋文化特色的名称三楼中餐厅，14个餐厅包厢，每
163、个包厢都以一个围棋的历史典故或定式为中心进行格局设计和布置，以棋文化为主题、风格独特、环境高雅，集历史、文化、趣味于一体；l餐厅和会议室的装修布置餐厅和会议室的装修布置弈正厅香山九老结合棋类文化的历史典故，反映在餐厅和会议厅等功能用房软装修布置上，营造独特的棋类文化氛围五楼，有11个会议室，其中有9个厅都有一个围棋的历史典故，分别为弈正厅、天元厅、弈圣厅、弈缘厅、弈乐厅、弈林厅、弈坛厅、弈仙厅、弈品厅Page177棋文化主题酒店杭州天元大厦案例借鉴针对棋类客群，酒店设置特色休闲娱乐和餐饮配套设施l特色棋牌室特色棋牌室l特色韩国料理和中式餐饮特色韩国料理和中式餐饮Page178其他主题酒店主题性
164、体现方式-深圳威尼斯酒店酒店通过从建筑形态、内部装修、礼宾服务等各方面体现其威尼斯文化主题。游泳池游泳池会议厅会议厅会议厅会议厅威尼斯文化的主题与周边具有鲜明异国或民族文化特色的旅游景点相契合，酒店从建筑形态、内部装修、礼宾服务等各方面体现其威尼斯文化主题。Page179酒店建筑风格苏州吴宫喜来登大酒店酒店建筑体现中国古典建筑和园林精华完美结合；古式屋檐、宫廷式建筑、宝塔，结合极具当地特色的传统建筑风格以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑特点，力求重现中国南宋建筑风格；白墙灰瓦的建筑形态与山水融合，充分体现当地江南的建筑特色。杭州富春山居度假村本项目建筑风格建议：结合现代建筑特色，打造具有传统浙东
165、风格的建筑形态建筑多两层合院，粉墙黛瓦，各建筑细节都会精雕细凿； 主体构架多用木材，如梁架、柱子、楼梯、楼板都是木构，围护墙多用砖砌筑；室内地面有用条石、砖铺墁，或三合土夯筑，天井地面用石板、卵石铺砌或泥土地面厅堂用材粗壮，重要建筑多用柏木、梓木、桐木、椿木四种材料制成；装饰艺术通过三雕（木雕、砖雕、石雕）、壁画、彩画来表现，宁波以木雕工艺最为突出； Page180构成：108栋度假别墅、1栋会所度假别墅客房区会所、配套区域人工湖泊别墅型酒店平面布局-方案一酒店入口n酒店主楼与别墅区分开，且主楼景观良好；n引入荪湖水源，沿水而建别墅客房，有山有水，充分体现酒店的景观优势杭州富春山居度假村 构成
166、：主楼南北方向的酒店别墅12栋,富春别墅5栋，还包括其他湖景、园景等套房和豪华房三亚亚龙湾五号度假别墅酒店本项目酒店布局图本项目酒店布局图: : 地块地块3-63-6度假型别墅区人工湖泊酒店主楼区酒店入口道路Page181网球场270米米100米米休闲设施会议、餐饮设施客房区域客房区域酒店主楼酒店主楼盘门景区低密度酒店平面布局-方案二度假型别墅区休闲度假酒店区酒店主楼区苏州吴宫喜来登大酒店平面图酒店由度假型别墅区和度假型酒店主楼区两部分度假型别墅区：占地38亩，8栋独立别墅度假型酒店主楼区：占地82亩，61间客房，其他大量配套酒店入口道路杭州玫瑰园度假酒店 n酒店主楼一线湖景，景观优势非常明显
167、；n别墅和主楼隔离，满足不同客户需求；n沿湖打造大量室内室外亲水和休闲设施，吸引大量度假型客户入住。本项目酒店布局图本项目酒店布局图: : 地块地块2-12-1Page182酒店亮点：中医酒店亮点：中医SPASPA在酒店SPA加入以传统中医为特色的个人健康咨询和各类中医疗法，在简洁的蒸汽间、超大户外浴缸和光洁的雨淋花洒中，进行针灸、火罐等传统养生项目；针刺、灸法、火罐、气功、推拿、温熨等手段；通过经络舒通、情志调达、睡眠调整、饮食均衡、皮肤生态的疗护，达到以内养外，气血通畅的和谐状态以中国传统文化加上精致现代的手法，符合城市中高端精英及上流人士的品味潮流基本理念基本理念中医疗法中医疗法预期效果
168、预期效果目标人群目标人群马尔代夫Anantara酒店：多种非凡而精妙的手法，从古老的印第安草本疗法到创新的花卉身体护肤；越南Evason Hideaway酒店：在宁万湾的岩石和飞流直下的瀑布的包围中享受Spa；斯里兰卡KANDALAMA酒店：引入著名的six senses Spa，从视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉，最后到知觉；不丹Uma Paro度假村：采用天然用料和古老疗法，并与知名传统医药公司合作，每季都会进行持续的理疗研究；云南仁安悦榕庄：融汇几个世纪前的中国阴阳五行及亚洲传统精华的SPA享受亚洲知名度假酒店亚洲知名度假酒店SPASPA酒店配套亮点-顶级中医SPAPage183佛学瑜伽佛学
169、瑜伽n瑜伽：都市精英时尚流行的健身修身运动n佛学：中国企业家及成功人士非常热衷的学问n将中国佛学和国学要素融入到时尚潮流中，两者有机融合在一起，充分体项现代精英人士和社会主流的潮流需求富春喜马拉雅瑜伽富春喜马拉雅瑜伽n喜马拉雅瑜伽：喜马拉雅瑜伽：传承喜马拉雅近两千年的瑜伽修行文化，以王瑜伽及其昆达里尼唤醒课程闻名世界，融入东方古老的教学和西方现代思潮，传播喜马拉雅瑜伽的真谛n瑜伽教练：瑜伽教练：聘请印尼的瑜伽大师太极太极n太极：太极拳源远流长，博大精深，使中华民族最宝贵的文化遗产之一；n提供一处远离城市喧嚣的净土，放松心情和压力，全然感受身心的调和和力量太极太极n举办太极课程，充分满足高端客户
170、的需求；n聘请当地知名太极大师，定期举办太极培训。酒店亮点酒店亮点酒店配套亮点-佛学瑜伽Page184顶层室内泳池和底层室内亲水泳池顶层室内泳池和底层室内亲水泳池n底层室内亲水泳池底层室内亲水泳池：建在主楼一层室内，紧邻湖面，充分利用湖面景观，体验高品质的亲水感受；n顶层室内泳池：顶层室内泳池：置于顶层，拥有良好的视觉享受，湖光山色尽收眼底。酒店配套亮点-屋顶景观泳池和底层亲水泳池Page185酒店名称酒店名称酒店建筑面积酒店建筑面积（万（万M2）客房数量客房数量（套）（套）客房建筑面积客房建筑面积（万（万M2）酒店建筑面积酒店建筑面积与客房数比值与客房数比值酒店建筑面积与客房建酒店建筑面积与
171、客房建筑面积比值筑面积比值富春山居度假村2.51011.350.024754%杭州玫瑰园度假酒店1.55（地上）930.90.016758.1%九龙湖开元度假63543.70.016961.7%沙山村度假别墅2.05110-0.0186-平均值-0.019458%本项目酒店客房数量及建筑面积建议本项目酒店客房数量及建筑面积建议n本项目酒店剔出整体商业配套后，建筑面积约为2.3万平方米；根据各项目综合比较分析，本项目客房数建议为：130套左右，客房建筑面积建议为1.3万平方米左右酒店客房数量及建筑面积建议Page186酒店名称酒店名称平均百平方米客房建筑面积会议设施配比（平方米）平均百平方米客房
172、建筑面积娱乐设施配比（平方米）平均百平方米客房建筑面积餐饮宴会设施配比（平方米）天目湖区域平均121110千岛湖区域平均141713本项目建议16*1913本项目各配套面积建议210025001700本项目酒店各配套面积建议本项目酒店各配套面积建议n本项目酒店配套中，会议配套建筑面积约为2100平方米，娱乐休闲设施约为2500平方米，餐饮类为1700平方米。注*：本酒店会议性客户占较大比例，且有一些棋类比赛资源，会议室面积将需求较大酒店各配套面积建议Page187酒店面积配比建议酒店构成参数方案一方案二酒店主楼面积15000平方米17000平方米层数四层五层别墅型酒店面积8000平方米6000
173、平方米层数两层为主，部分三层两层为主，部分三层人工湖泊面积3000平方米左右-体量配比原则体量配比原则别墅酒店容积率在0.4左右；未来出售考虑，别墅体量最大化；配套集中在主楼；主楼容积率保持在1.2左右；结合客房面积和配套面积地块自身特点Page188杭州天元大酒店*本项目酒店会议室面积及个数建议会议室面积个数会议室面积个数40015001300-31023002140-1602150390-1103100360-753754共11个，总面积1805M2共13个，总面积2100M2会议设施建议会议设施建议注*：以棋文化为鲜明特征的主题文化型饭店，是中国棋院杭州分院的组成部分。 n本行建议酒店共
174、配置大中小型会议室13个，总面积2100平方米。会议设施定位Page189餐饮配套建议餐饮配套建议类型面积餐位数中餐厅500200西餐厅300120日式餐厅20080特色餐厅20080咖啡厅20060红酒吧15040雪茄吧15040娱乐设施建议娱乐设施建议n餐饮配套总建筑面积在1700平方米，酒吧、雪茄吧、特色餐厅等考虑放置在酒店高区或顶层。类型面积备注SPA500中医SPA瑜伽/太极500佛学瑜伽及太极培训室内游泳池2个800顶层室内泳池健身中心400-棋牌室150-桑拿按摩 150-餐饮及娱乐设施定位n娱乐设施总建筑面积在2500平方米，SPA、瑜伽/太极等考虑放置在酒店高区或顶层。Pag
175、e190别墅酒店产品建议方案一：地块方案一：地块3-63-6方案二：地块方案二：地块2-12-1栋数及每栋面积建议方案一方案二面积建议每栋客房数栋数客房数栋数客房数500M2左右41040624350M2左右3824824共计18栋64个14栋48个建筑面积323平方米左右500平方米左右户型结构3房2厅5卫4房2厅6卫主卧（大床）面积51平方米60平方米客卧1（中床）面积25平方米26平方米客卧2（双标）面积38平方米51平方米客卧3（双标）面积-51平方米客厅面积合计48平方米71平方米48平方米餐厅面积厨房面积13平方米13平方米三亚亚龙湾五号别墅户型三亚亚龙湾五号别墅户型根据度假别墅的
176、建筑面积以及地块特征，参考亚龙湾五号别墅户型面积，本行建议本项目两方案的别墅产品栋数及房间数如下：Page191酒店主楼客房建议方案一方案二主楼客房套数66套左右82套左右主楼客房总建筑面积50007000杭州玫瑰园酒店主体酒店客房数61间房间套内面积标间1标间2套房41M249M270M2客房建筑面积*59M270M2100M2各房间占比40%30%30%酒店主楼建筑基本指标酒店主楼建筑基本指标参考杭州玫瑰园酒店主楼房间数配比参考杭州玫瑰园酒店主楼房间数配比方案一方案二客房套内面积标间套房标间套房45M270M245M270M2客房建筑面积64M2100M264M2100M2房间占比70%3
177、0%60%40%房间数46套20套49套33套注：参考星级酒店客房套内面积与建筑面积比值在0.7左右n方案一：基本与玫瑰园酒店房间数相当，配置与基本一致，标间数量为46套，套房为20套；n方案二：房间总面积建筑较大，房间比例建议标间为60%、套房40%，主楼客房总建筑面积与实际配比有误差，存在一定差额，可考虑增加一、两间大面积的行政套房。需求调研结论需求调研结论客户客房偏好面积段40-60M260-80M2 Page192酒店主楼产品布局客房区方案一餐饮配套：西餐、红酒吧、雪茄等休闲配套：屋顶泳池、SPA、瑜伽/太极等客房区会议区大堂休闲配套：亲水泳池、健身中心等餐饮配套：中餐、咖啡厅等客房区
178、餐饮配套：西餐、红酒吧、雪茄等休闲配套：屋顶泳池、SPA、瑜伽/太极等会议区大堂休闲配套：亲水泳池、健身中心等餐饮配套：中餐、咖啡厅等方案二客房区酒店主楼垂直系统布局图（仅做示意）酒店主楼垂直系统布局图（仅做示意）n高档休闲设施和餐饮置于顶层，拥有良好的视觉享受；n室内泳池两个，一个置于顶层，一个在底层，作为亲水泳池；n大堂采用两层挑空，体现酒店整体形象；n中区为客房区和会议区；n酒店低区为大堂及配套设施，可根据实际体量灵活设置。Page193度假酒店主楼客房房价建议注：拟合程度以本项目1.0 作为基分标准，其中1.0 以上表示可比项目权重因素优于本项目，1.0 以下表示差于本项目与九龙湖开元
179、酒店房价的拟合分析与九龙湖开元酒店房价的拟合分析与不同城市同类酒店房价比较分析与不同城市同类酒店房价比较分析杭州五星级酒店标间均价杭州玫瑰园度假酒店标间房价810元/间680元间两者比值1.19宁波五星级酒店标间均价本项目房价612元/间514元/间*注*：利用宁波五星级酒店房价与两者比值1.19得出。n通过与九龙湖开元酒店拟合分析得出本项目主楼标准间价格为573元/间n剔出城市因素，本项目酒店主楼与杭州玫瑰园度假酒店主楼较相似，通过比较分析，本项目主楼标准间价格为514元/间.n综合两方面分析，本项目标间房价建议为综合两方面分析，本项目标间房价建议为540540元元/ /间左右；另间左右；另
180、外结合市场与本项目相似标房和套房面积的价格比约在外结合市场与本项目相似标房和套房面积的价格比约在2/32/3，得出套房房价建议为得出套房房价建议为810810元元/ /间间本项目与宁波九龙湖开元酒店房价拟合分析价格拟合因素拟合权重宁波九龙湖开元酒店酒店星级15%1.5景点级别13%1.6酒店管理11%1景观资源11%1.3休闲配套10%1.1交通条件9%0.8酒店规模9%1.3区域位置8%0.8物业品质8%1区域规划6%1.1合计100%1.2宁波九龙湖开元酒店标准间价格688元/间与本项目拟合系数1.20本项目主楼标间573元/间Page194本项目别墅酒店与南苑五龙潭山庄房价拟合分析价格拟
181、合因素拟合权重宁波南苑五龙潭山庄酒店星级15%0.7景点级别13%1.6酒店管理11%0.7景观资源11%1.2休闲配套10%0.6交通条件9%0.5酒店规模9%0.5区域位置8%0.7物业品质8%0.6区域规划6%1合计100%0.84宁波南苑五龙潭山庄476元/间与本项目拟合系数0.84房间因素调整系数*1.3本项目别墅房价737元/间度假酒店别墅客房房价建议与与宁波南苑五龙潭山庄宁波南苑五龙潭山庄房价的拟合分析房价的拟合分析本项目度假别墅酒店单间房价737元/间三居别墅2211元/栋四居别墅 2948元/栋本项目别墅客房价格建议本项目别墅客房价格建议注*：南苑五龙潭山庄单间面积平均仅25
182、平方米，本项目别墅酒店客房单间平均在42平方米。Page195国际酒店管理公司国际酒店管理公司选址基本条件选址基本条件本项目意向本项目意向项目定位项目定位其他其他凯悦国际化城市或省会城市，二线城市CBD无-旗下柏悦品牌已进驻宁波东钱湖香格里拉一、二线城市或重要旅游城市无-四季一线城市无-雅高一、二线城市无-至少200间以上丽致集团一、二线城市无-卡尔森卡尔森二、三线城市以上或者度假型城市有有可考虑四星级的丽亭丽亭的定位在100美金以上，房间数大于150间，房型面积32平方米固定管理费:营业额的2%奖励管理费：净收益的6%喜达屋喜达屋二、三线城市以上有有可考虑四星级雅乐轩Aloft对项目区域和环
183、境较认同，但房间数要在250间以上国际酒店管理公司访谈通过访谈，卡尔森和喜达屋旗下对本项目存在意向，但对房间数有一定的要求；n卡尔森联系人：高志雄先生（02161156201）；n喜达屋联系人：杨岚Christine（02161417768）Page196每日两次的家政服务有线及无线高速上网浴室配有液晶电视100%纯棉浴袍高档饮用水高档洗浴护肤品免费水果免费报纸免费卫生间清洁备品语音留言电子结账系统收费电视节目客房设施建议中央空调单独房间空调DVD影碟机等离子屏幕卫星电视双线免提电话高级按摩座椅高级吹风机高级电热水壶小冰箱熨斗/熨衣板蒸汽/按摩浴缸房内保险箱残障人房间Page197行政楼层专享
184、服务：快速入住登记和退房丰富自助早餐鸡尾酒和黄昏小吃美点饮料全日供应免费衣物熨烫服务免费本地通话房间内免费高速上网24小时私人商务和礼宾服务1小时免费使用会议室酒店统一服务：24小时礼宾中心24小时泊车24小时房间餐饮服务24小时多国语言礼宾服务高速电邮和上网提供国际报纸接送服务1小时特快熨烫服务次日清晨送还洗衣及干洗服务残疾人、婴幼儿服务及设施管理服务建议Page198宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒
185、店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究康体产品案例借鉴康体产品案例借鉴康体产品定位及产品特色挖掘康体产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page199本项目康体产业界定p 随着生活水平的提高，人们对自身健康的关注程度也越来越高，于是便产生了诸如体检中心、健身中心、瑜伽SPA馆，养生馆等与个人健康相关的商业业态，本报告中我们统称这些业态为康体产业；p 根据目前市场上康体产业的产品表现形态，我行将其分为两类，一类为室内康体产品（体检中心、健身中心、各类室内瑜伽SPA馆、各类
186、室内球场等）；一类为室外康体产品（环山自行车道、垂钓中心、高尔夫/游艇俱乐部、泳池、场地反恐、拓展训练营、休闲茶庄等）。为了便于描述，我行首先对本项目的康体产业做以下统一：Page200类似区域康体产业产品形式分析p前提：为了更直观的了解不同类型景观资源对康体产品的设置影响，我行选取了长三角地区与本项目可比性较强的区域作为比较案例，进一步说明本项目适合发展的康体产品及设置原则。天目湖天目湖千岛湖千岛湖九龙湖九龙湖类似区域山景水景其他配套天目湖山顶露天山顶露天SPA。高尔夫练习场私人飞行总会草地网球瑜伽瑜伽百果园山顶茶艺亭山顶茶艺亭游艇码头游艇码头。垂钓台垂钓台温泉儿童俱乐部儿童俱乐部体检中心体
187、检中心健身中心健身中心中欧艺术中心千岛湖网球场。山景会所山景会所沿山跑道沿山跑道游艇俱乐部游艇俱乐部亲水步道亲水步道湖滨会所湖滨会所医疗室九龙湖山间私人会所山间私人会所山顶茶园山顶茶园山顶山顶SPA禅茶室、赏景台禅茶室、赏景台空中网球场空中网球场山林步行径山林步行径室外跌水泳池亲水步道亲水步道天然山林休闲公园天然山林休闲公园高尔夫推杆练习场高尔夫推杆练习场婚礼草坪婚礼草坪类似区域结合山、水景观资源所配置的休闲配套，不仅提升了区域的整体物业品质，也增加了休闲度假的氛围，对本项目在康体休闲业态上有一定的借鉴意义。Page201本项目可考虑发展康体产品p通过前面对长三角类似区域配套康体产品的介绍，结
188、合水景和山景，提出本项目可以借鉴和可考虑发展的康体产品，但具体种类需要结合项目地块的适应性。本项目可考虑发展康体产品u高尔夫练习场u山顶私人会所u露天SPA、瑜伽u环山自行车道u山林步行径u网球场、游泳池u山林茶园、果园u山地反恐u拓展基地u游艇俱乐部u亲水步道u垂钓中心u水上船坞u湖滨会所u健康体检中心u儿童活动中心u健身中心u婚礼草坪/广场本本项目目主主要要可可以以结合合水水库资源源和和周周边的的山山林林资源源进行行配配套套的的设置置，我我行行将将在在下下面面详细分分析析论证此此类景景观与与项目地目地块的适的适应性及性及发展的展的优势劣劣势，以确定本，以确定本项目目康体康体产品的品的发展展
189、类型。型。水景其他山景Page202本项目地块适应性分析荪湖主入口荪湖主入口大坝位置军事管制区军事管制区水景资源适宜性分析本本项目目有有水水景景和和山山景景两两种种资源源，由由于于水水体体面面积较小小，因因此此开开发项目目有有限限，但但山山体体面面积较大大，且且坡坡度度平平缓，自然，自然资源保源保护良好，且有良好，且有纵览整个水整个水库的制高点，因此可开的制高点，因此可开发的各的各类休休闲配套配套设施空施空间较大。大。山景资源适宜性分析本项目水库水域面积为33公顷，偏小，水深在5米左右，不适宜建造各类大型游艇码头等设施；由于湖面面积较小，因此设置环湖滨水步道可能性较大，且时间可以控制在半小时之
190、内；由于整个湖岸线弯曲，因此地块有几处较为私隐的湖湾，适合建造一些私密性较高的亲水设施；地块水岸线平坦，无明显坡度，适合设置各类垂钓中心。地块整体坡度大部分在25%以下，适合建造各类对地形坡度要求不高的休闲度假设施（如各类运动场馆、休憩茶亭等）；地块有保存较好的竹林和湿地资源，可以因地制宜，开发观赏性的休闲养生公园或赏景台；项目有完整的山头，可以眺望整个湖区，景观视野佳，适合建造各类山顶休闲设施。Page203高尔夫与项目地块的适应性分析p高尔夫球场一般设在丘陵地带的开阔缓坡地上，视球洞的多少而异，则有不同的选址要求。9洞、洞、18洞球场洞球场练习场（推杆练习场练习场（推杆练习场/迷你高尔夫）
191、迷你高尔夫）选址要求选址要求p基地不能太崎岖，地形不宜太陡；p发球区和果岭的坡度宜小于等于3%，一般以1-2%为合适；p应有一些缓坡和水面等自然特征作为球场的天然屏障；p交通便利，一般选在高速公路或城市干道附近；p砂质土壤是高尔夫球场理想的土壤；p水源充足p对地形无特殊要求，但坡度不宜过大；p一般设置在城市中或高尔夫球场附近p推杆练习场的选址较为随意，面积大小不限，机动性最高客群特征客群特征长三角企业高管宁波本地企业日韩客户宁波企业商务高端客群竞争项目竞争项目东钱湖启新国际高尔夫球场是宁波市场上现状经营最好的球场，吸引了长三角和日韩高端客群，享有一定的知名度，本项目想在同类产品中分流其客群存在
192、一定困难与地块适应性与地块适应性地块坡度在8%以下，不适宜建造各类正规高尔夫球场不适宜建造各类正规高尔夫球场适宜适宜综合以上分析，本项目的地形条件不适宜建造各类正规高尔夫球场，但是对地形要求不高的练习场则适应性较强，因此我行建议在地块内设置一处高尔夫练习场/推杆练习场/迷你高尔夫。Page204游艇与项目地块适应性分析容容纳人数人数特征特征动力力污染程度染程度长度度小型敞开艇小型敞开艇 16人 具有狭窄甲板。备有桨和桨叉，或用舷外挂机推进 。1.8米5米 小汽艇小汽艇 46人 敞开式，有一个小的前甲板、挡风玻璃、操舵轮。 用舷外挂机或喷水推进装置为动力 。3.7米7.3米 滑水艇滑水艇 24人
193、专为滑水运动设计和装备，外形光顺、首部尖瘦、艇身狭小、干舷低 用舷外挂机或喷水推进装置为动力。4.3米8.5米 半舱棚游艇半舱棚游艇 -有一个后部敞开的固定小舱棚，可在船上住宿 舷外挂机或船内机驱动 。4.3米8.5米 住舱游艇住舱游艇 超过20人具有全封闭住舱，艇型较大，按艇主需要可配置各种档次的设备设施，如厨房、卧具、酒吧、盥洗室。 船内机为动力。 5.5米以上 摩托艇摩托艇13人个人用小艇又分为坐式和站式两种，喜爱者多为年青人。尾翼推进器。46米帆艇帆艇 -在深水中行驶较多见，有分为龙骨帆艇和独桅纵帆艇等。设计有足够面积的帆装备作为推进用。 5.838米 轻度污染中度污染重度污染综合考虑
194、湖面大小、水库深度、对水库水质的保护以及周围别墅物业的定位互动，本项目不适合设置游艇但可以针对水库及周边的山林景观设置小型环保游船俱乐部，增加客群对水上活动的趣味性。Page205健康体检中心与项目地块的适应性分析p随着人们对自身健康状况关注程度的日益加重，健康检查也被越来越多的人所接受和重视，并且逐渐演变成一种生活方式，随之而来的健康体检中心也被认为是品质生活的高端享受。健康体检中心健康体检中心选址要求选址要求p地形地势：对地形无特殊要求，应有平整的地貌特征；p优雅的环境：健康体检中心有疗养保健性质，宜设置在生态景观良好的地段；p交通可达性要高；p根据市场上目前体检中心的面积，一般宜在300
195、0-4000平方米之间；客群特征客群特征宁波本地高收入人群宁波本地有度假疗养需求的各类企业高层人员长三角区域高收入人群品牌引进品牌引进全球三大专业体检机构：美兆集团、英国BUPA、日本PL竞争项目竞争项目目前宁波市场上没有同类专业健康体检机构，只存在于医院的附属体检中心；长三角目前仅上海有亚洲最大的专业体检机构美兆入驻，市场空白点较大。与地块适应性与地块适应性适宜适宜（项目区域环境优雅安静，交通可达性高，适合体检疗养）综合以上分析，结合本项目的地块特征，我行建议在此发展健康体检中心。Page206国际知名体检机构访谈台湾美兆集团选址条件选址条件建设规模建设规模合作模式合作模式目标城市首先以一线
196、城市如北京、上海为主，目前打算在长三角经济发达地区如宁波、温州等地开设分支机构，预计要在大陆达到30家左右；无具体的选址要求，但要求整体环境要安静优雅；项目周边交通便利，地处城市主要交通干道或高速公路出入口；以每天能服务的健检人次为主，200人左右的面积在3000平方米以上，100人左右的在2000平方米以上，50人左右的则面积更小；美兆建议从规模效益来考虑3000平方米以上较为合理。与美兆合资，由美兆控股，属中外合资机构，资质需要卫生部审批，不建议；自筹资金，使用美兆品牌自营，委托管理，在项目策划阶段就介入，建议；自筹资金，不使用美兆品牌，想美兆购买技术服务，不建议。123建议合作方考虑建议
197、合作方考虑经营资质（健检中心营业执照）的获取比较困难，要充分考虑；对美兆建议的委托管理合作方式是否赞同，是目前美兆主流的合作方式；希望能正确评估每天能服务的人次，以确定经营面积，5u美兆集团拓展部刘小姐（010-85185588-951/13701152563）：有进入宁波、温州等长三角经济发达地区的打算，但关键在于双方合作的方式以及能否取得健检中心营业执照。p台湾美兆集团和英国的BUPA、日本的PL是世界三大健康体检中心，美兆集团已经进入中国，并且在北京开设体检机构，是目前国内最好的健康体检中心，上海将在5月15日开业，其余两家尚未进入国内。经营方式经营方式4实行会员制管理，一次性收取入会费
198、，会员每次体检2000元，非会员每次4000元；Page207儿童活动中心与项目地块的适应性分析p家庭出游度假已经在我国逐渐发展成为一种潮流，因此对于孩子的各类度假需求也成了家庭假期是否圆满的标准之一，因此在很多度假目的地都专门为孩子设置开辟了儿童活动专区以提高度假质量。儿童活动中心儿童活动中心本项目是否满足本项目是否满足一般设置在度假目的地，作为其他成人度假设施的配套满足满足交通便利，可达性和可识别性均较高满足满足地势平坦，儿童设施坡度不宜过大，但允许适量缓坡较满足较满足从市场的表现形式看，大多集中在600-1000平方米，内设有手工制作、泳池、儿童烹饪等项目，亲近自然，尽享乐趣。满足满足家
199、长为宁波或长三角区域高收入人群满足满足特征特征区位区位交通交通对地形的要求对地形的要求面积面积客户客户我行建议设置儿童活动中心以完善整个度假休闲配套。Page208婚庆场所与项目地块的适应性分析p生活水平的提高和社会的进步，让越来越多的人对婚礼充满期待和幻想，婚庆形式变化多样，为了迎合此趋势，出现了很多特别为婚礼设置的各类场所，如教堂、草坪、婚庆广场等等。婚庆场所婚庆场所选址要求选址要求p山清水秀，景观条件好：本项目地处荪湖水库，周边山林浓密，景色优美p地点：不需要特殊的条件，可以设置在室内，也可以设置在户外p交通可达性要高；p没有特殊的面积大小，不同的婚庆形式需求的面积大小不一；客群特征客群
200、特征宁波本地时尚的年轻新婚一族及对景色有较高要求的外地时尚一族市场潜力市场潜力目前宁波婚庆市场火爆，大家对婚庆场地及外景拍摄的地点要求也越来越高，市场潜力巨大本项目发展优势本项目发展优势目前在尚未开发的情况下，已经有不少新人被此处的美景吸引来拍照；未来项目建成将有一个度假酒店，利用酒店的绿化或者公共空间设置一个婚礼草坪或广场，将会吸引更多的新人来此拍照。与地块适应性与地块适应性适宜适宜（项目区域环境优美，交通可达性高，适合设置婚庆场所）综合以上分析，结合本项目的地块景观特征，我行建议在此发展婚庆场所（广场或草坪）。Page209滨水设施与项目地块的适应性分析p项目区域水库的水面面积约为33公顷
201、，水岸线且直且蜿蜒，水景资源丰富，易于打造各类亲水小品、康体步道，对水岸线两侧景观的打造和区域景观价值的提升均有一定的作用。p亲水步道：由于湖面面积较小，因此整个湖岸线的长度也适中，步行时间可以控制在30分钟左右，设置环湖亲水步道，不仅可以欣赏沿湖的各样风景，也利于茶余饭后漫步湖边的身心健康。p垂钓中心：专为商务休闲人士和别墅住户设计，是朋友聚会、休闲度假的好场所。p人造沙滩：设置在酒店的临湖区域，作为水陆的过度地带，可以摆放一些沙滩座椅，既可作为酒店的户外亲水设施，也可作为休闲度假配套设施，可发展成为酒店的吸引亮点之一。亲水步道亲水步道人造沙滩人造沙滩垂钓中心垂钓中心Page210p本项目地
202、块地形的坡度大多在25%以下，对于设置环山自行车道有一定的优势，可以增加天然的屏障；p设置山林行径可以在天然的生态环境中呼吸新鲜空气，增加登山乐趣。配套介绍配套介绍p拓展基地和山地反恐可以适当设置，为项目带来企业客群，对提升项目形象和提高知名度有较大帮助。p可以考虑在山体制高处设置山顶SPA或露天瑜伽馆，为高端客户提供纵观全湖的顶级享受。p利用周围山体的自然景观，可以设置茶园、果园或者山林公园，辅以休憩亭等建筑小品，增加休闲度假乐趣，也可以保护山体的自然风貌。山景配套设施与项目地块的适应性分析拓展基地拓展基地山地反恐山地反恐环山自行车道环山自行车道露天瑜伽露天瑜伽山顶山顶SPA山林行径山林行径
203、Page211n 根据本项目的地形特点和各种产品的适应性分析，最终确定发展：根据本项目的地形特点和各种产品的适应性分析，最终确定发展：环保游船俱乐部亲水步道垂钓中心人造沙滩环山自行车道山林行径山顶SPA、YOGA山地反恐/拓展基地山林公园（茶园等）发展项目水景水景山景山景其他其他健康体检中心儿童活动中心高尔夫推杆练习场/迷你高尔夫婚庆广场/草坪本项目可发展的康体业态产品Page212康体产业产品体量建议预测前提：预测前提：p首先选定目前发展经营成功的案例模拟本项目未来的发展，通过各种系数修正类比预测本项目各类康体设施的体量；p假设本项目各项调整系数取值都为1；p其余设置在山体之间的康体产品由于
204、不占有地块面积，因此不做单独测算。案例面积（）调整系数修正后面积（）权重本项目参考面积（）区域成熟度经济因素人口规模北京美兆健康体检中心3,0001.031.041.022,7460.22,9342,934上海美兆健康体检中心3,7001.071.051.033,1970.4上海国宾健康体检中心3,2001.071.051.032,7650.4健康体检中心体量预测：健康体检中心体量预测：健康体检中心体量预测：健康体检中心体量预测：根据案例借鉴，我行建议本项目健康体检中心的体量为3,000平方米。Page213康体产业产品体量建议儿童活动中心体量预测：儿童活动中心体量预测：儿童活动中心体量预测：
205、儿童活动中心体量预测：案例面积（）调整系数修正后面积（）项目未来发展系数本项目参考面积（）区域成熟度周边人口规模消费能力长城脚下的公社儿童俱乐部1,5001.21.11.051,0820.951,028根据案例借鉴，我行建议本项目儿童活动中心的体量为1,000平方米，游船俱乐部休息室的体量为500平方米。游船俱乐部休息室体量预测：游船俱乐部休息室体量预测：游船俱乐部休息室体量预测：游船俱乐部休息室体量预测：案例面积（）调整系数修正后面积（）项目未来发展系数本项目参考面积（）区域成熟度发展条件消费能力国内游船俱乐部休息室平均面积6001.021.031.015650.9509Page214高尔夫
206、推杆练习场（迷你高尔夫）体量预测：高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）体量预测：高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）体量预测：高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）体量预测：案例面积（）发展条件本项目参考面积（）国内高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）平均水平400-4,000占地面积可大可小，场地可平可起伏，可以整块场地也可以分割多块。风格可以多种多样，可以做成园林式、球场式、屋顶花园式和室内模拟自然环境等。运动技法只需要一种推杆。1,000*根据案例借鉴，我行建议本项目高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）的体量为1,000平方米，垂钓中心的体量为500平方米。垂钓中心体量预测：垂钓中心体量预测：垂钓中心体量预测：垂钓中心
207、体量预测：案例面积（）发展条件本项目参考面积（）市场上各垂钓中心的陆上面积*500-1,000局限性较小，陆上面积主要供客人休憩之用，面积可大可小500*：垂钓中心一般由陆上面积和水域面积（垂钓区）组成，陆上面积一般做休息饮茶之用，面积在500-1000方左右，垂钓区的面积相对较大，一般占地150亩以上。康体产业产品体量建议*：根据本项目的地形和各项特征，选取适合的发展面积。Page215本项目康体产业产品总体量：本项目康体产业产品总体量：本项目康体产业产品总体量：本项目康体产业产品总体量：康体产品名称康体产品名称建议体量（）建议体量（）合计（）合计（）健康体检中心3,0006,000儿童活动
208、中心1,000游艇俱乐部会所用房500高尔夫推杆练习场（迷你高尔夫）1,000垂钓中心500康体产业产品体量建议Page216宁波宏观经济研究项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位项目总体功能定位别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究项目背景研究产品案例借鉴产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国外案例研究国外案例研究Page21788.2亩亩46.2亩
209、亩73.5亩亩24.6亩亩51.4亩亩11.4亩亩64.3亩亩地块编号地块面积面积累加假定容积率假定开发量(万)2-150假设用于酒店和康体中心开发2-1303-651.43080.36.162-346.22-473.53-324.63-411.42-164.3注：假定项目地块全部开发独体别墅，很难达到控规给定的9万平方米开发量。解决办法一：解决办法一：维持0.3左右的容积率，降低开发量，保证项目整体品质。解决办法二：解决办法二：适当增加容积率，增加一定量双拼别墅类型。项目地块开发量分析Page218项目地块开发布局体量配比2-1地块作为酒店和康体配套用地按建筑栋数比例按建筑栋数比例注：临水大
210、宅：1000平方米；湖岸大别墅：750平方米；园景别墅：550平方米；小别墅：350平方米。（以上面积均表示地上容积率面积）按建筑栋数分，临水大宅和湖岸大别墅共占总栋数的9%；园景别墅占27%；小别墅占64%。地块编号地块面积临水大宅湖岸别墅园景别墅坡地别墅会所合计1-270.3030290322-141006140202-350.7039100222-479.50117211393-325.800490133-415.93000033-652.9036150243-1&3-247.4200002小计32.751042981155地上建筑面积04800750024408343001000710
211、08总建筑面积（含地下）072001100035595490001500102795Page219项目地块开发平面布局图2-1地块作为酒店和康体配套用地布局原则：1、最大限度利用湖岸线和地形坡度，提升可售型物业的经济价值。2、充分利用地块环绕湖体的优越性，自然使得湖体和山体专属化，合理布置相应构造体于湖面和山林，达到体验式互动效果。布局方法：参考之前国内外案例借鉴，并合理结合地块自身特点布置各物业位置。Page220项目地块开发时序图2-1地块作为酒店和康体配套用地II期期II期期I期期III期期III期期I期期开发顺序原则：保留地块价值最高（景观和风水最好的地块）在项目后期开发，充分获取最大经济效益。开发顺序思路：由于受政策规定，酒店需最先开发，因此我行建议项目整体从最北端开始，由东向西顺时针开发。Page221END
