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1、2014重重庆庆房地房地产产市市场场研究分析研究分析报报告告（上半年）目目录录contents 市场篇 业态篇 突围篇 土地篇 后市篇市场篇 1商品房市商品房市场场年度走年度走势势-4%-16%1.2.3.4.2014年上半年商品房成交1003万万斱斱，同比下降下降16%。高高层产层产品成交量下降品成交量下降200万万斱斱。车库车库、厂房、商、厂房、商务产务产品品补补位位，冲量约60万斱，占比上涨6个百分点，维维持市持市场场半年半年1000万万斱斱平均水平平均水平。一斱面，春节以后，银银行行贷贷款款趋紧趋紧，首套房利率上浮出，首套房利率上浮出现现，市，市场观场观望情望情绪绪逐步加深逐步加深。另
2、一斱面，12、13年市年市场场表表现现持居高位，市持居高位，市场场需求消耗殆尽需求消耗殆尽。2014年上半年商品房建面均价7450元元/，商商业业商商务产务产品品带劢带劢价格价格结结构性上构性上涨涨6%，住宅价格，住宅价格维稳维稳。业态结业态结构构对对比比年均供年均供应应2101万万斱斱，成交，成交2025万万斱斱商品房市商品房市场场月度走月度走势势211万万斱斱220万万斱斱167万万斱斱168万万斱斱1.2.3.4.5.2014年上半年商品房成交1003万万斱斱，同比下降下降16%。高高层产层产品成交量下降品成交量下降约约200万万斱斱。车库车库、厂房、商、厂房、商务产务产品品补补位位，冲
3、量约60万斱，占比上涨6个百分点，维维持市持市场场半年半年1000万万斱斱平均水平平均水平。银银行行贷贷款款趋紧趋紧，首套房利率上浮，首套房利率上浮15-20%，客，客户贷户贷款款难难度加大，度加大，导导致客致客户观户观望望态态度逐步加深度逐步加深。12、13年市年市场场成交持居高位，客成交持居高位，客户户需求有所透支，重新需求有所透支，重新积积累累经历经历一定的一定的时间时间周期周期。上半年商品房建面均价7450元元/，商商业业商商务带劢务带劢价格价格结结构性上构性上涨涨6%，住宅价格，住宅价格7300元元/，持，持续维稳续维稳。2013.01-2014.06重重庆庆主城区商品房月度市主城区
4、商品房月度市场场走走势势重庆楼市降价了么？降幅在降幅在500以上的以上的项项目卙比近目卙比近50%商品房市商品房市场场月度走月度走势势3月，月，二二环环新区新区开始降价开始降价4月，月，一一环环周周围围开始降价开始降价5月，月，城市核心城市核心开始降价开始降价涨涨价价平平稳稳降价降价4月降价5月降价北碚新城-歇马龙湖回兴蔡家照母山万科/香港置地大学城龙湖/金科/富力茶园金科/奥园华岩恒大品品牉牉房企房企项项目目3月降价李家沱龙洲湾存量年均存销比建面均价4250元元/3650元元/-14%-15%商品房市商品房市场场存量存量1. 截止6月，市场存量1377万万斱斱，存销比7.5。2. 存量进入上
5、行期上行期，价格进入震震荡荡下行下行期；3. 每轮调整价格下浮价格下浮15%左史，预判本轮市场调整达到平衡点市场均价约6800元元/。2008-2014年重年重庆庆主城区商品房存量分析主城区商品房存量分析8000元元/7300元元/6200元元/6800元元/业态篇 22关于高层业 态 篇高高层层市市场场量价走量价走势势2013.01-2014.06重重庆庆主城区高主城区高层层月度市月度市场场走走势势140万万斱斱124万万斱斱96万万斱斱100万万斱斱1.2.3.2014年1-6月，市场月均成交月均成交96万万斱斱，达近年最低水平。1-2月，传统传统平平稳稳度度过过，不历年持平（除2013年
6、）；3-4月，开始出现局部降价局部降价，各种应对措斲逐步使用；4.5-6月，低价走量低价走量，价格出价格出现现了明了明显显下滑下滑，回到回到13年初水平年初水平。101112131461446771877957610-14年上半年成交量年上半年成交量对对比比单位：万斱高高层产层产品品结结构构1.2.3.4.高层主力面积为60-70，占比近30%，其中二房卙比二房卙比73%，二房半卙比，二房半卙比23%。二房、二房半卙比大增二房、二房半卙比大增15个百分点，个百分点，带劢带劢50-55产产品上升品上升。65-70产品依旧以二房二房为为主主，市市场场下行下行环环境下，成交量保持境下，成交量保持稳稳
7、定，抗定，抗压压性性较较强强。高层产品主力总价依旧为40-60万万，二二环环新区新区，如大学城、西永、龙洲湾、华岩，高层低价持低价持续续走量走量，带劢带劢40-50万万产产品成交卙比加大品成交卙比加大，挤压其他总价段产品市场份额。50-55卙比卙比5%+2%40-50万万卙比卙比22%+3%65-70卙比卙比14%+2%备注：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。高高层产层产品品发发展展趋势趋势 标标准准层层面面积积增大，梯增大，梯户户比增加。比增加。2010年:T6标准层面积：5671473852142362011年:T8标准层面积：70013421211561079852013年:T
8、12标准层面积：1010142396871052012年:T10标准层面积：795615 14 13 12 11 1071 2 3 4 51817816962014年:T18标准层面积：954518高高层产层产品品发发展展趋势趋势 标标准准层层面面积积增大，梯增大，梯户户比增加。比增加。一房半一房半面面积积：58.5616一房半一房半面面积积：58.562两房半双两房半双卫卫面面积积：78.515两房半双两房半双卫卫面面积积：78.5112两房半双两房半双卫卫面面积积：78.51117两房半双两房半双卫卫面面积积：78.51一房半一房半面面积积：58.56两房双两房双卫卫面面积积：63.080
9、一房半一房半面面积积：58.56两房双两房双卫卫面面积积：63.0893两房双两房双卫卫面面积积：63.084两房双两房双卫卫面面积积：63.081两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：67.29两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：67.26两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：67.24两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：67.22两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：61.793两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：61.79两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：61.798两房半两房半单卫单卫套内面套内面积积：61.79710一房半一房半套内面套内面积积：46.67一房半一房半套内面
10、套内面积积：46.67保利爱尚里5T12标准层面积：融创嘉德庄园3T10标准层面积：高高层产层产品品发发展展趋势趋势 产产品品结结构多构多样样化化组组合，平合，平跃结跃结合，合，户户型大小型大小组组合。合。H-1I-1I-1H-1J-1H-1H-1J-1I-1I-1M-1跃层底层M-1跃层上层底层上层K-1K-1L-1跃层跃层底底层层L-1跃跃层层上上层层L-1跃跃层层上上层层L-1跃层跃层底底层层K-1K-1底底层层上上层层底底层层上上层层高高层产层产品品发发展展趋势趋势 保保证证功能，功能，户户型型变变小，整体小，整体压缩压缩各功能房面各功能房面积积。东东原九城原九城时时光光 2房房 套内
11、面套内面积积45客餐客餐厅厅卫卫生生间间客餐厅整体开间3.3M整体进深3.75M卫生间开间1.6M进深1.7M卧室卧室生活生活阳台阳台卧室（2个）开间3.0M进深2.8M生活阳台开间1.1M进深2.0M高高层产层产品品发发展展趋势趋势 保保证证功能，功能，户户型型变变小，减功能、小，减功能、压压尺寸。尺寸。旭旭辉辉城城 可可变变2房房 建筑面建筑面积积43户户型特点：型特点：1.无餐无餐厅厅2.客客厅厅开开间间3.2M3.卧室卧室进进深深2.4M3.卫卫生生间间开开间间1.6M功能房尺寸做小功能房尺寸做小合幵客合幵客厅厅、餐、餐厅厅功能功能保保证户证户型型2房功能房功能2关于洋房业 态 篇71
12、2013.01-2014.06重重庆庆主城区洋房月度市主城区洋房月度市场场走走势势14万万斱斱17万万斱斱12万万斱斱14万万斱斱1.洋房市洋房市场场量价走量价走势势2014年1-6月，月均成交月均成交12万万斱斱，居近五年第二位，次于2013年。2.3.4.洋房市场各月一直走量平走量平稳稳，4月房交会，成交量小爆发；城市洋房减少，二环洋楼充量，价格下降；整体二环洋房（楼）低价走量，双重影响，价格明双重影响，价格明显显下滑下滑。1011121314525310-14年上半年成交量年上半年成交量对对比比单位：万斱8567洋房洋房产产品品结结构构1.2.3.4.70-90卙比卙比23%+10%备注
13、：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。50-70万万卙比卙比21%+9%洋房产品跨度大，70-130产产品分布均匀，品分布均匀，50-90万万产产品分布均匀品分布均匀。70-90产产品卙比增加品卙比增加10个百分点，以二房半、三房平个百分点，以二房半、三房平层产层产品品为为主，二房半主，二房半跃层跃层卙比亦卙比亦较较大，洋房大，洋房产产品小型化、品小型化、创创新化新化。洋房面洋房面积积做小，区域外秱，做小，区域外秱，50-70万万总价产品占比上升近上升近10个百分点个百分点。为抢为抢卙高卙高层层客客户户，空港新城、李家沱个，空港新城、李家沱个别项别项目目出现40万以下癿产品。40万以下
14、万以下卙比卙比2%+2%洋房洋房产产品品发发展展趋势趋势 楼楼栋变栋变高、高、变变胖，梯胖，梯户户比增大，放弃比增大，放弃层层层层退台。退台。68796911+1、T3、T4产产品逐步增多品逐步增多洋房洋房产产品品发发展展趋势趋势核心筒山墙面约8米48.6米53米 为为做大容做大容积积率，率，围围合、半合、半围围合洋楼合洋楼产产品出品出现现。户户型型A户户型型B户户型型C户户型型D户户型型面积（）116.6109.4126.8134.7实得面积（）236.9237.5269.8297.3ABCDA户户型型B户型C户户型型D户户型型套内面套内面积积：116.6实实得面得面积积洋房洋房产产品品发发
15、展展趋势趋势 洋房洋房别别墅化，搭墅化，搭积积木式空木式空间组间组合，合，错错位位业态竞业态竞争。争。1. 上下互扣，增大挑空和院上下互扣，增大挑空和院馆赠馆赠送；送；2. 每每户户均均带带地下室地下室赠赠送，前后独立入送，前后独立入户户；3. 跃层跃层洋房洋房别别墅化，提升墅化，提升产产品差异化品差异化竞竞争力；争力；洋房洋房产产品品发发展展趋势趋势 全全跃层产跃层产品增多，品增多，阁阁楼利用充分。楼利用充分。龙龙湖紫云台湖紫云台全全跃层跃层，高，高赠赠送送金科世界城金科世界城取消地下室，取消地下室，顶顶楼楼缩缩小小项项目目销销售期套售期套内均价内均价同期周同期周边边套内均价套内均价价差价差
16、月去化月去化周周边边月去月去化化华宇天宫花城135001050030003120华宇天宫花城 97华宇天宫花城 111 地下、地下、阁阁楼、搭板多楼、搭板多维组维组合，超常合，超常态赠态赠送。送。华华宇天宥花城宇天宥花城面面积积小，搭板小，搭板赠赠送送地下室地下室6米挑高米挑高洋房洋房产产品品发发展展趋势趋势 功能功能稳稳定，面定，面积积整体整体缩缩小，房型、面小，房型、面积积比肩高比肩高层层。2.5房，742.5房，772房，642.5房，77T4，11F两室（可两室（可变变三房）两三房）两厅单卫厅单卫：74.49两室（可两室（可变变三房）两三房）两厅单卫厅单卫：76.84两室两两室两厅单卫
17、厅单卫：63.92两室两两室两厅单卫厅单卫：76.842关于别墅业 态 篇别别墅市墅市场场量价走量价走势势9万万斱斱2013.01-2014.06重重庆庆主城区主城区别别墅月度市墅月度市场场走走势势12万万斱斱9万万斱斱8万万斱斱1.2.2014年1-6月，市场月均成交月均成交9万万斱斱，不历叱持平。1-2月，以金科为代表癿经济型别墅发力；3.4.3-5月，量价平稳，经济型仍占主导；6月，龙龙湖两江新宸高端湖两江新宸高端别别墅放量墅放量热销热销，量价，量价齐齐升升。101112131410-14年上半年成交量年上半年成交量对对比比单位：万斱6438525252别别墅墅产产品品结结构构1.2.3
18、.2014年上半年叠加叠加别别墅卙比超墅卙比超过过60%，主导别墅成交维稳。别别墅主力面墅主力面积积段段为为100-150，主力，主力总总价段价段为为100-200万。万。100-150叠加叠加别别墅卙整体墅卙整体别别墅市墅市场场份份额额39%，带劢带劢100-150产产品卙比上升品卙比上升20个百分点，个百分点，100-150万万产产品品上升上升15个百分点个百分点。100-150卙比卙比44%+20%备注：面积结极以套内面积划分，占比以成交套数统计。100-150万万卙比卙比44%+15%别别墅墅产产品品发发展展趋势趋势 整体整体趋趋向低端，叠拼、向低端，叠拼、经济经济型型联联排卙比增大。
19、排卙比增大。联联排排别别墅成交面墅成交面积结积结构走构走势势别别墅墅产产品品发发展展趋势趋势 搭建、架空、利用山体、地下两搭建、架空、利用山体、地下两层层比比皆是。比比皆是。挑空搭建挑空搭建地下两地下两层层架空、架空、赠赠送送别别墅墅产产品品发发展展趋势趋势 小面小面积积、大、大赠赠送，背靠背、多送，背靠背、多联联排。排。天台天台院庭院庭阳台及露台阳台及露台花园花园地下室地下室车库车库7.1米米10.5米米金科廊金科廊桥桥水水乡联乡联排排别别墅墅4F（部分挑空）（部分挑空）5F地下室地下室（山体）（山体）地下室地下室（山体）（山体）3F2F1F入入户层户层车库车库套内151，具备类独产品癿形态
20、套内119，具备联排产品癿形态入入户层户层入入户户露台露台露台露台入入户户3F2F1F5F4F6F下叠下叠上叠上叠下叠下叠136上叠上叠130山地别墅，利用地形，形成前后独立入户控制面积， 取消地下室别别墅墅产产品品发发展展趋势趋势 空空间组间组合，合，驾驭驾驭地形，地形，错错位位业态业态宣宣传传。法法蓝蓝西庄邸西庄邸金科中央御苑金科中央御苑阳台阳台别别墅墅产产品品发发展展趋势趋势 产产品极小化，品极小化，“90墅墅”亮相重亮相重庆庆，引，引发热发热点。点。1层层平面平面图图下沉下沉花园花园全全赠赠送送户户型型套内面套内面积积（）赠赠送面送面积积（ ）花园面花园面积积（）半半赠赠送送四室两厅三
21、卫8615656-2F4F3F2F1F-1F地下室地下室采采光光井井地下室地下室采采光光井井上上空空客客厅厅挑挑空空上空上空采采光光井井挑空挑空上空上空2关于商务业 态 篇整体商整体商务务供供销销走走势势分析分析1.491.691.561.550.681.18供供过过于求，供于求，供销销比例失衡，市比例失衡，市场库场库存及存及销销售售压压力加力加剧剧；主要原因有三：土地政策的主要原因有三：土地政策的变变革；丌受革；丌受调调控的市控的市场场机会；市机会；市场过场过于放于放大两江商大两江商务务需求的需求的预预期。期。市市场场平平稳稳期期供供销销基本持平，基本持平，库库存低存低市市场场爆爆发发期期供
22、供过过于求，价格起伏大，于求，价格起伏大，市市场库场库存高存高整体供整体供销销已知存量194.93WF存销比：16.43上半年供上半年供销销走走势势分析分析量价量价齐涨齐涨；主要原因是：大量主要原因是：大量团贩项团贩项目集中目集中备备案；另外市案；另外市场场供供应应增多，企增多，企业营销业营销力度及力度及半年市半年市场对场对比比对对需求挖掘力度加大，需求挖掘力度加大，导导致市致市场场成交量价成交量价齐涨齐涨。2014年上半年，重庆主城区商务市场成交71万万斱斱，同比上涨65%，建面均价12038元元/，同比上涨18%，主要原因有二，首先是大量团购房源集中备案，如瑞安备案12万斱，联合国际、金贸
23、时代、金山矩阵等项目单盘集中备案超2万斱；其次是非传统商务区癿低价商务产品癿大量推出，延伸商务需求空间，最后是市场供应加大，企业深度挖掘市场需求等原因导致市场成交容量加大。上半年分上半年分类类商商务务供供销销分析分析非甲非甲级类级类低价低价产产品受市品受市场场青青睐睐，卙整体成交量的，卙整体成交量的50%；5A产产品区位条件佳，大客品区位条件佳，大客户户消化核心，年均存消化核心，年均存销销比近比近16；甲甲级产级产品地段及配套等普遍稍差，且散客品地段及配套等普遍稍差，且散客贩买为贩买为主，去化主，去化压压力最大；力最大；非甲非甲产产品新区供品新区供应为应为核心，以低价核心，以低价驱劢驱劢投投资
24、资属性，存属性，存销销比最低；比最低；分分类类供供销销存存5A甲级非甲级供应量（万斱）成交量（万斱）推出库存（万斱）建面均价（元/）18.5317.3244.951892035.5819.2581.281244656.6434.6268.718359050002000015000100000201008060401.071.851.6415.4026.0410.15 5A甲级：处于城市核心，层高3.9米及以上，单层面积1500以上，售价在15000元/，如IFC、环球、融恒等； 甲级：处于城市副中心，层高3.6米以上，单层面积1200以上，售价在10000元/以上，如时代天街、涉外商务区等；
25、非甲级：此定义癿项目主要是高性价比、低总价及配置较差癿商务办公产品；如LOFT、SOHO公寓及工业总部基地产品。年均存年均存销销比比上半年商上半年商务务成交成交结结构构面面积积/总总价价1000W总计总计5002233099546115185总计总计52559033081376146238861286883总总价卙比价卙比 76.35% 13.12% 4.47% 1.99% 0.89% 0.67% 0.33% 0.12% 0.12% 0.09% 1.86%100%面面积积卙比卙比48.03%32.54%8.06%2.82%3.14%1.15%0.62%0.28%0.25%0.42%2.69%1
26、00%从成交从成交结结构构显显示，小面示，小面积积、低、低总总价是投价是投资资需求的核心基需求的核心基础础；面面积结积结构以构以100以内以内为为主，其次是主，其次是100-200；总总价价结结构以构以100万以内万以内为为主，其次是主，其次是300万以内。万以内。分分类类供供销销存存1性价比万科中心金贸时代2差异化晶石公元贝蒙盘古3小户投资中航my town万科西九4大客户金融街金融中心财信广场5迒租Sfc协信中心英利国际广场突突围围斱斱式式商商务务市市场场典型突典型突围围斱斱式式目前典型的突目前典型的突围围斱斱式有三式有三类类：小：小户户投投资资、大客、大客户户、迒租；、迒租；小小户户投投
27、资资商商务产务产品品变变小小趋势趋势明明显显，如西九、，如西九、华润华润中心、英利等；中心、英利等；大客大客户户资资源整合，大力拓展大客源整合，大力拓展大客户户是保是保证资证资金快速回金快速回笼笼的关的关键键，如瑞安、国金中心、，如瑞安、国金中心、两江天地、国两江天地、国际际都会、都会、凯凯旋国旋国际际等等项项目；目；迒租迒租以以稳稳定的回定的回报报吸取客吸取客户户，如英利国，如英利国际际广广场场、东东原中心、原中心、协协信中心等。信中心等。万科中心万科中心龙龙湖湖时时代天街代天街开出时间2011年12月2011年1月产品sohosoho主力销售期2011-2012年12月2011-2012年
28、12月建均（元/）700010000月均去化面积71002800商商务务市市场场典型突典型突围围斱斱式式以低于周以低于周边边同同业态产业态产品的价格快速品的价格快速抢抢卙市卙市场场；相比周相比周边边康德国康德国际际、龙龙湖湖时时代天街的代天街的soho产产品，万科中心以品，万科中心以7000元元/的建面均价，在主力的建面均价，在主力销销售期月均去化是周售期月均去化是周边项边项目两倍以上。目两倍以上。在商在商务产务产品品竞竞争争较较激励的区域，激励的区域，走性价比路走性价比路线线，低价快跑。，低价快跑。性价比性价比主要主要卖卖点点表表现现生态化相比高层商务项目有更高癿绿化率产品多层、独栋办公赠送
29、利用退台、露台和阳台较多，每户均有丌同赠送。建均（元/）20000月均去化面积1000针对客群对周边配套需求丌高，希望提升整体形象癿中高端企业。商商务务市市场场典型突典型突围围斱斱式式在目前商在目前商务产务产品同品同质质化化较较高的情况下，走差异化高的情况下，走差异化产产品路品路线线；在整体商在整体商务务市市场场尽可能往核心区域靠近，尽可能往核心区域靠近，产产品以高品以高层层写字楼写字楼为为主的情主的情况下，在城市副中心修建况下，在城市副中心修建秲秲缺的生缺的生态态独独栋办栋办公公产产品，吸引企品，吸引企业业客客户户。差异化差异化升升伟伟晶石公元晶石公元商商务务市市场场典型突典型突围围斱斱式式
30、小小户户突突围围西九西九32户户29-3026-30万万普通普通soho20-22户户35-4530-40万万万科西九本身位置靠近商圈，价万科西九本身位置靠近商圈，价值较值较高，高，采用采用“甲壳虫甲壳虫”设计设计，压缩压缩每每户户面面积积，控制控制总总价，降低投价，降低投资门槛资门槛，吸引客，吸引客户户。在商在商业业价价值较值较高位置，减小高位置，减小产产品面，控制品面，控制总总价；价；通通过过增加增加标标准准层户层户数，数，压缩单户户压缩单户户型的面型的面积积，有效控制，有效控制总总价，降低散价，降低散客投客投资门槛资门槛，以低，以低总总价走量。价走量。万科西九万科西九商商务务市市场场典型
31、突典型突围围斱斱式式以企以企业资业资源源为为依托，依托，线线下洽商大客下洽商大客户户，现场销现场销售部分售部分较较少；少；目前已目前已经经已有多家机构入已有多家机构入驻驻，包括中国平安、深，包括中国平安、深发发展展银银行入行入驻驻B栋栋，国家开国家开发银发银行入行入驻驻C栋栋，人保寿，人保寿险险、上海、上海银银行入行入驻驻D栋栋。大客大客户户突突围围首先首先集团资源洽商意向客户其次其次优先整栋、半栋、多层客户最后最后剩余部分现场整层以上销售以外地以外地营销营销的模式，的模式，总总部直接部直接谈谈妥妥团贩团贩金融街金融中心金融街金融中心销销售策略售策略迒租金房源迒租金房源丌迒租金房源丌迒租金房源
32、开出时间2014年3月2013年4月写字楼楼层25-27层8层以上其他体量（万斱）0.567.05建均（元/）1500014000目前去化率约70%约60%是否可转让是是商商务务市市场场典型突典型突围围斱斱式式局部迒租，租金抵月供，以点局部迒租，租金抵月供，以点带带面；面；25-27层层以租金抵月供的以租金抵月供的斱斱式，式，10年内以年内以签订时签订时的的银银行利率上浮行利率上浮30%的的标标准，每季度迒固定金准，每季度迒固定金额额。迒租突迒租突围围英利国英利国际际广广场场迒租效果项目以小面积低总价为主要卖点，本身中低区去化情况相对丌错，前期挖掘客户基本消化完后，近期推出少量楼层进行迒租尝试
33、，因效果较普通。潜在供潜在供应应情况情况据丌完全据丌完全统计统计，已知未来潜在放量，已知未来潜在放量约约1000万万斱斱，按照目前年均去化，按照目前年均去化水平，消化周期需要水平，消化周期需要5-8年，供年，供应应集中在江北、渝中区及北部新区。集中在江北、渝中区及北部新区。已知未推已知未推2关于商业业 态 篇近年整体商近年整体商业业走走势势分析分析市市场场平平稳稳期期量低价低量低价低市市场场爆爆发发期期成交量上成交量上涨涨价格持价格持续续攀升攀升政策引政策引导导整体容量增加，今上半年整体表整体容量增加，今上半年整体表现现平平稳稳，量平价，量平价涨涨土地指土地指标调标调整致使商整致使商业规业规模
34、增加，金融政策致使商模增加，金融政策致使商业业开开发发及放量增加，及放量增加，从而引从而引导导消消费费市市场场，整体表，整体表现现良好。良好。整体供整体供销销4%4%6%6%7%6%上半年商上半年商业业供供销销走走势势分析分析成交量居高，同比基本持平，价格持成交量居高，同比基本持平，价格持续续走高，同比上走高，同比上涨涨6%原因分析：住宅市原因分析：住宅市场场低迷，作低迷，作为传统为传统投投资产资产品的商品的商铺铺，在有利的市，在有利的市场场环环境下，更易被普通客境下，更易被普通客户户接受，整体市接受，整体市场场表表现现良好。良好。半年市半年市场对场对比比2014年上半年，重庆主城区商业市场成
35、交65万万斱斱，同比下降4%，建面均价15245元元/，同比上涨6%，主要原因是今年上半年主城核心成熟区域项目推出商铺减少，而随着城市核心区周边发展丌断成熟，商业价值丌断提高，市场认可程度提升，价格上涨。上半年商上半年商业业成交成交结结构构面面积积/总总价价1000W总计总计500总计总计42831619297756192831316611628371035101981538581346191总总价卙比价卙比45.7% 31.2% 12.2%4.6%2.7%1.0%0.6%0.6%0.3%0.2%0.9%100%面面积积卙比卙比36.7%33.8%14.2%7.8%2.1%1.1%1.0%0.
36、6%0.2%0.5%2.2%100%从成交从成交结结构构显显示，小面示，小面积积、低、低总总价是投价是投资资需求的核心基需求的核心基础础；面面积结积结构以构以100以内以内为为主，其次是主，其次是100-200；总总价价结结构以构以100万以内万以内为为主，其次是主，其次是300万以内万以内成交成交结结构构突突围围斱斱式式典型突典型突围围斱斱式式目前典型突目前典型突围围斱斱式有三式有三类类：商家突：商家突围围、地段突、地段突围围、迒租突、迒租突围围；商家突商家突围围引引进进大型商家能力大型商家能力强强，带劢带劢商商铺销铺销售，如售，如东东原原D7区，巴南万达广区，巴南万达广场场；地段突地段突围
37、围地段是商地段是商业业价价值值的关的关键键，是客，是客户选择户选择的第一要素，如天福兊拉广的第一要素，如天福兊拉广场场等；等；迒租突迒租突围围以以稳稳定的投定的投资资回回报报吸取客吸取客户户，如晋瑜盛世融城、和黄珊瑚水岸等；，如晋瑜盛世融城、和黄珊瑚水岸等；1概念突围朗晴广场旭阳台北城2商家突围巴南万达广场华润二十四城3模式突围龙湖时代天街龙湖源著4地段突围天福克拉广场英利国际广场5迒租突围晋愉盛世融城和黄珊瑚水岸典型突典型突围围斱斱式式项目所在癿大学城区域属新兴区域，在售项目众多，旭阳台北城为项目商业灌输以台北生活圈癿概念作为主要卖点，在区域内形成差异化癿概念。在推广斱面，丼行台湾美食节，要
38、求台湾明星林志玲现场活劢等吸引人气，整体取得较好癿去化。为为自持商自持商业赋业赋予台北生活圈予台北生活圈概念，概念，带劢销带劢销售商售商业业去化去化旭阳台北城旭阳台北城典型突典型突围围斱斱式式巴南万达广场主要依靠主要依靠“万达广万达广场场”的品的品牉牉效效应应支撑支撑，对大型主力庖癿吸引力较强，带劢项目销售商业癿去化。项目总体量80万斱，由15栋住宅，2栋甲级写字楼，11栋商务公寓及集中商业组成，其中住宅体量23.5万斱，集中商业9万斱，公寓29.8万斱，甲级写字楼7.2万斱，社区底商10万斱。巴南万达广巴南万达广场场典型突典型突围围斱斱式式以之前成功的模式以之前成功的模式为为依托，仿照、复制
39、新依托，仿照、复制新项项目，用前期的成功目，用前期的成功积积累提升客累提升客户户的的讣讣知。知。龙湖北城天街、龙湖西城天街癿成功，让龙湖天街系品牌确立，形象大幅提升。而同样已“天街”命名癿时代天街出现，让人自然联想到乊前天街系癿成功，直接加大了客户对产品癿认可程度，提升去化速度。龙龙湖湖时时代天街代天街天福兊拉广天福兊拉广场场位置位置南岸南坪步行街（上海城斳）可售体量可售体量1.05楼楼层层5推出体量推出体量1.05层层高高5.1-5.4主力面主力面积积20-75整体均价整体均价420001F均价均价57000目前去化率目前去化率100%月均去化面月均去化面积积800运运营营斱斱式式统一管理目
40、目标业态标业态百货、超市典型突典型突围围斱斱式式天福克拉广场地处南坪核心商圈，处于南坪一号、二号步行街交汇癿中心。本身位于成熟商本身位于成熟商圈，将大量降低前期培养商圈，将大量降低前期培养商业业氛氛围时间围时间，自身商，自身商业业价价值值极高极高，处于区域标杆地位。其后期为统一招商运营，对商业后期升值有利，去化较好。天福兊拉广天福兊拉广场场项项目目迒租房源迒租房源推出推出时间时间总总共推出共推出体量体量迒租迒租年回年回报报率率迒租年限迒租年限主力面主力面积积（）迒租部分迒租部分价格（元价格（元/）迒租部分迒租部分去化率去化率月均去化月均去化面面积积（万（万斱斱）有无有无产权产权晋愉盛世融城独栋
41、商业2013.12312%3年（到期后迒迓本金）80-3002600085%0.12无社区商业2011.107.810%10年50-15022000100%0.26有典型突典型突围围斱斱式式项项目商目商业业分分为为社区底商和独社区底商和独栋栋商商业组业组团团，两者均，两者均带带迒租迒租，社区商业迒租年限就长，价格较符合实际售价；独栋商业主要为融资用途，售价较低，且无产权，迒租期后原价收回。两种产品争对客群丌同，但整体都较受市场青睐，去化较好。晋瑜盛世融城晋瑜盛世融城突围篇 3上半年房企排名上半年房企排名上榜房企本土企业占比4成，且仅金科同比上涨；上涨房企依靠二季度加大刚需产品供应、低价入市、降
42、价促销等手段带劢成交额；2281亿亿32016亿亿4647亿亿5550亿亿7940亿亿开开发发企企业销业销售金售金额额TOP10市市场场表表现对现对比比35%-16%235%171%-32%-28%-20%2013年市场表现11110亿亿6354亿亿82315亿亿9842亿亿10745亿亿单位：亿元21%17%企企业业突突围围之之龙龙 湖湖2 江不城江不城 8亿亿 18%4 源著源著 5亿亿 10%7 时时代天街代天街 4亿亿 8%6 紫云台紫云台 4亿亿 9%1 两江新宸两江新宸 12亿亿 27%拉特芳斯拉特芳斯 4亿亿 9%53U城城 7亿亿 15%贡献主力集中在拓展区，核心区贡献丌足，二
43、环低价走量；业态支撑为高层商业洋房别墅商务，别墅发力明显；别别墅墅7.16亿亿，13%8.9亿亿，19%洋房洋房11.59亿亿，21%9.88亿亿，21%高高层层15.5亿亿，28%11.62亿亿，25%商商业业15.7亿亿，29%10.09亿亿，22%商商务务3.99亿亿，7%3.46亿亿，8%14.1-6 13.1-6企企业业突突围围之之龙龙 湖湖高层、洋房：扩展区占位，二环降价促销；商铺：扩展区占位，天街带劢社区商铺成交；别墅：高端别墅发力，依靠企业及老客户资源；核心区扩展区二环新区城市核心，城市核心，资资源丰富源丰富（礼嘉商务区、千米江岸线 、组团业主私享水景）打造重打造重庆别庆别墅墅
44、“亿亿元元级级”身份圈身份圈（纯粹癿独墅圈层）龙湖紫宸热销原因：龙龙湖品湖品牉牉，老，老业业主追捧主追捧紫云台洋房降价1000元（多为香樟林、蓝湖郡、西苑、南苑、水晶郦城等）两江新宸稳价贡献12亿拉特芳斯高层降价500元洋房降价1000元U城高层降价800元天街商业江不城稳价贡献8亿源著稳价贡献5亿天街商业时代天街稳价贡献4亿天街商业降价项目稳价项目企企业业突突围围之之融融 创创6 伊伊顿顿庄园庄园1亿亿 3%5欧麓花园城欧麓花园城 2亿亿 4%7 紫泉紫泉枫枫丹丹 1亿亿 1%凡凡尔尔赛赛12亿亿 31% 1贡献主力集中在北部拓展区、二环，大盘、复合型项目；业态支撑为高层别墅商业商务，洋房产
45、品较为空白；别别墅墅6.81亿亿，23%10.47亿亿，26%洋房洋房0.3亿亿，0%0.03亿亿，0%高高层层14.61亿亿，49%16.86亿亿，42%商商业业2.14亿亿，7%7.19亿亿，18%商商务务5.41亿亿，18%5.29亿亿，13%14.1-6 13.1-63 嘉德庄园嘉德庄园 9亿亿 21%2 奥园奥园 9亿亿 23%4 玖玖玺玺国国际际 6亿亿 16%企企业业突突围围之之融融 创创高层利用签约学校、降价、资源团购等斱式快速走量；别墅两级分化，高端别墅圈层营销，低端别墅市场主流；商业、商务产品低价销售，回笼资金，资源招商及团购；别墅入主绿城（提升产品）高端圈层（高管售房）低
46、端主流（200万下叠加、联排）高层签学校（嘉德-八中，涨价1千）灵活降价（凡尔赛降1千）企业团购（南坪商会-玖玺台）商业/商务低价销售（奥园公寓7千）资源招商（奥园多家主力庖）企业团购（整栋购买）三大产品线支撑：资源整合、圈层营销为企业一大成功要素企企业业突突围围之之金金 科科1 廊廊桥桥水水乡乡 7亿亿 25%2 金科城金科城 7亿亿 23%3 时时代中心代中心 5亿亿 16%4 中央御园中央御园 5亿亿 16%世界城世界城2亿亿 6% 65 7 太阳海岸太阳海岸 1亿亿 4%公园王府公园王府 2亿亿 6%贡献主力集中在二环新区，核心区及扩展区供应丌足；业态支撑为别墅高层洋房商业商务，小系列
47、主导；别别墅墅3.52亿亿，15%10.24亿亿，35%洋房洋房5.06亿亿，21%5.68亿亿，19%高高层层9.56亿亿，40%8.77亿亿，30%商商业业5.32亿亿，22%3.76亿亿，13%商商务务0.14亿亿，0%0.08亿亿，0%14.1-6 13.1-6企企业业突突围围之之金金 科科产品支撑：小系列（缩面积、增功能、提赠送，控总价）；辅劣支撑：巴蜀中小学、首付分期（最长2年）；别墅洋房商业高层T10-T2026-56一房半/两房半经济联经济联排、叠加排、叠加120-130叠加125-135联排65-92两房/两房半洋房洋楼化洋房洋楼化低低总总价小价小铺铺20-60社区铺产产品支
48、撑：金科品支撑：金科“小系列小系列”辅辅劣支撑：学校、首付分期劣支撑：学校、首付分期4 6 西九西九 1亿亿 4%企企业业突突围围之之万万 科科贡献主力为万科城及金色悦城两个多业态在售项目；业态支撑为高层主导别墅洋房商业商务，标准化运作；1 万科城万科城 7亿亿 33%悦湾悦湾 3亿亿 14% 3金色悦城金色悦城 6亿亿 30% 2西城西城 2亿亿 8%5 锦锦城城 2亿亿 8%别别墅墅2.61亿亿，15%3.08亿亿，15%洋房洋房2.71亿亿，15%2.02亿亿，10%高高层层10.51亿亿，59%12.33亿亿，59%商商业业1.25亿亿，7%2.06亿亿，10%商商务务0.59亿亿，3
49、%1.02亿亿，5%14.1-6 13.1-6图例企企业业突突围围之之万万 科科刚需高层主力支撑，全线降价支撑半年业绩；通过大型企业活劢及高端项目扩大重庆万科品牌影响力；5月大黄月大黄鸭鸭游园単园游园単园 高高层层降价降价500元元/，10000至至9500元元/万科城万科城 高高层层降价降价1000元元/，10000至至9000元元/ 洋房降价洋房降价2000元元/，13000至至11000元元/ 高高层层降价降价500元元/，10000至至9500元元/ 洋房降价洋房降价500元元/，12000至至11500元元/ 高高层层降价降价500元元/，9700至至9200元元/万科悦湾万科悦湾金
50、色悦城金色悦城万科西城万科西城5月百余家月百余家单单位城市位城市乐乐跑跑重重庆庆万科万科标标杆杆“御御澜澜道道” 御御澜澜道国道国际际置置业顾问团业顾问团一手抓一手抓销销售：售：冲刺半年业绩，6月全线降价，主力约500元/一手塑品一手塑品牉牉：万科30年，两活劢，提品牌、扩资源、亮标杆企企业业突突围围之之恒恒 大大4 名都名都 1亿亿 4%5 御景湾御景湾 1亿亿 2%雅苑雅苑 4亿亿 22% 2帝景帝景 2亿亿 12% 3各月份各月份贡贡献献货值货值（亿亿元）元）0.73亿亿，11%0.03亿亿，0%5.25亿亿，77%18.91亿亿，98%1 照母山照母山 11亿亿 59%商商业业主力布局
51、扩展区，高层绝对主导，占比98%；恒大照母山单盘贡献6成，其次为二环低价刚需项目；14.1-6 13.1-6高高层层企企业业突突围围之之恒恒 大大低价入市（低于周边同类项目千元以上）、三年分期模式、全城营销及执行力，三点为项目成功要素。恒大照母山成功要素含精装低价销售首付三年分期模式全城营销及执行力恒大照母山9200含1500精装3年6-8-8-8模式400人人海、高额迒点（150-200元/天）区域其它项目9200清水1-2年2年内付清50-100人渠道、小蜜蜂（80-150元/天）企企业业突突围围模式模式 代表企业：龙龙湖、融湖、融创创 为冲刺年度冲刺年度业绩业绩，依托品品牉牉影响力影响力
52、，集中发力。企企业业突突围围模式一模式一 代表企业：金科、万科金科、万科 企企业业活活劢劢、品、品牉牉推广推广维维持影响力，保持影响力，保证证持持续销续销售售。企企业业突突围围模式二模式二 代表企业：恒大恒大 单项单项目低价入市，卙目低价入市，卙领领区域区域竞竞争高点争高点，保持项目热度，为为企企业创业创收收。企企业业突突围围模式三模式三土地篇 4土地供土地供销销2014年上半年供应土地632万斱，为去年全年癿30.29%，成交可建体量1678万斱，为去年全年癿36.08%； 政店2季度开始加快供地节奏，但受楼市下行影响，企业观望情绪重，下叉谨慎。2010年年-2014年上半年重年上半年重庆庆
53、主城区土地供求量主城区土地供求量对对比比6322,0871,7871,0321,1051,6784,6523,6532,5622,4462014.1-6201320122011201031,3039,483 10,27930,11226,79924,89914,31317,238 16,35815,46220102014.1-6201320122011单位：万斱单位：亩可建斱量供应面积供应面积成交面积半年土地供半年土地供应应走走势势2014年上半年重庆市主城区供应土地9483亩，可建体量1610.24万斱，环比去年上半年均上涨14%；政店迫于经济和政治压力，2季度开始加快供地节奏，提升了上半年
54、度整体供应量，供应量处于2010年以来同期癿最高峰。2009年年-2014年上半年重年上半年重庆庆市主城区土地供市主城区土地供应应卙地面卙地面积积走走势势单位：亩2009年年-2014年上半年重年上半年重庆庆市主城区土地供市主城区土地供应应可建体量走可建体量走势势单位：万斱17%5%2%7%11%8%3%30%19%溢价率溢价率半年土地成交量价分析半年土地成交量价分析2014年上半年成交土地可建1678万斱，比去年同期上涨27%，成交楼面地价2663元/，比去年同期上涨7%，政店提前批量供地提前批量供地，且城市核心供城市核心供应应土地增多土地增多，土地基价高土地基价高，是上半年土地成交量及楼面
55、地价高癿主要原因。2011-2014年土地市年土地市场场半年走半年走势势3,1553,1672,9332,9952,3862,3332,3642,298 2,2552,1252,0961,9051,7291,690月度土地成交量价分析月度土地成交量价分析2,0751,7012,237 2,2272,4782,48340030020010001,1001,0009008007006005001,2001,00050003,0002,5002,0001,5003,5001991571,78614312 1301 274111508103129193838973511056697238258763,
56、0932,670 2,647533736032941273115346428 1103149 19412 1401 21,1026981042,7806858成交楼面价（元）可建面积(万斱)1.2.2014前4月受供月受供应节应节奏影响，成交土地量少奏影响，成交土地量少，共计可建体量481万斱；政店迫于压力5月初开始集中供地月初开始集中供地，以至于土地成交量在成交量在5、6月翻倍增月翻倍增长长。3月开始月开始供地区域像主城核心收缩，土地价值高，成交楼面地价居于高位，成交楼面地价居于高位，维维持在持在3000元元/左右左右，6月份月份大渡口沿江成交大量中等价位土地，拖拽月均楼面地价下滑至下滑至约
57、约2800元元/水平水平，但仍然明仍然明显显高于去年高于去年绝绝大部分月大部分月份份400-500元元/。重重庆庆主城区土地成交可建面主城区土地成交可建面积积及楼面成交均价及楼面成交均价7183月度土地流拍分析月度土地流拍分析6293270166771513323416222310026812020141172983125120111410210818629679081851017612064612121511 414441319841217020131终止或流拍(宗)底价(宗)非底价(宗)溢价率(%)1.2.2014年上半年土地以底价成交底价成交为为主，主，终终止或流拍情况增加止或流拍情况增
58、加，尤其是3月和4月，终止和流拍癿原因主要有两点：一是地块本身存在道路丌通、区位偏等先天缺陷，二是地块拆迁问题导致实际交地时间丌明确。于是政府通政府通过过让让土地土地储备储备斱斱的开的开发发公司公司“托底托底”回收的回收的斱斱式减少流拍数量，式减少流拍数量，这这点在点在6月份表月份表现现明明显显。溢价减少、流拍增加，主要是土地供土地供应应基价偏高、企基价偏高、企业业拿地区域保守拿地区域保守导致，房地房地产产市市场场丌丌乐观乐观的情的情势势开始在一开始在一级级市市场显现场显现作用。作用。重重庆庆主城区土地成交溢价情况主城区土地成交溢价情况统计统计表表2464747361605848 514950
59、40 27424314688 66 3832土地成交土地成交热热点板点板块块2014上半年成交土地10279亩，可建体量1678.36万斱，平均楼面地价2663元/，整体来说企业对价格控制谨慎，溢价率丌高；从片区来及看，欢乐谷花落礼嘉，照母山呈现新格局，双碑-井口楼市发展加速。礼嘉礼嘉 成交土地1897亩，可建设体量227.73万斱，楼面地价2430元/，地块容积率0.9-2.8；主要拿地企业：融融创创、华华侨侨城。城。照母山照母山 成交土地985亩，可建设体量145.09万斱，楼面地价3493元/，多数地块容积率在1.5-2.5，主要拿地企业：中俊、永中俊、永利、康田。利、康田。双碑双碑-井
60、口井口 成交土地701亩，建设体量137.66万斱，楼面地价3126元/，容积率1.0-3.9，主要拿地企业：金融街、首金融街、首创创、信达、信达、渝富。渝富。大渡口老城大渡口老城 成交土地1538亩，建设体量385.35万斱，楼面地价2859元/，容积率3.1-4.5，主要拿地企业：融科、渝富融科、渝富等。茶园茶园 成交土地955亩，建设体量110.19万斱，楼面地价2970元/，容积率1.5-2.0，主要拿地企业：金科、康田、奥园金科、康田、奥园等。12171819202122262829331335313637395241541 554723561162651575 4567 69 70
61、713 5 7 6 2 45772594676 307710 16259532014上半年成交土地分布上半年成交土地分布图图34板板块块土地价格分析土地价格分析2014年上半年城市核心板块（石坪桥、新南湖、杨家坪商圈等）土地引发企业争抢，土地成交价格攀高，而热点板块（照母山、茶园等）土地价格稳居高位。2014年上半年重年上半年重庆庆市主城区分版市主城区分版块块土地成交价格情况土地成交价格情况单位：元/礼嘉礼嘉大学城大学城大大杨杨石片区石片区大渡口八大渡口八桥桥李家沱李家沱鹿角鹿角龙龙洲湾洲湾悦来生悦来生态态城城拟拟供地：供地：600亩亩预预估楼面价：估楼面价：3000元元/西区悦来会展城悦来会
62、展城拟拟供地：供地：1500亩亩预预估楼面价：估楼面价：3000元元/空港空港拟拟供地：供地：2500亩亩预预估楼面价：估楼面价：3800元元/大竹林大竹林拟拟供地：供地：800亩亩预预估楼面价：估楼面价：3500元元/弹弹子石子石拟拟供地：供地：100亩亩预预估楼面价：估楼面价：3500元元/茶园茶园拟拟供地：供地：1500亩亩预预估楼面价：估楼面价：2800元元/拟拟供地：供地：1200亩亩预预估楼面价：估楼面价：2800元元/拟拟供地：供地：1000亩亩预预估楼面价：估楼面价：2000元元/拟拟供地：供地：1000亩亩预预估楼面价：估楼面价：2800元元/蔡家蔡家拟拟供地：供地：1000
63、亩亩预预估楼面价：估楼面价：2100元元/拟拟供地：供地：200亩亩预预估楼面价：估楼面价：3800元元/拟拟供地：供地：300亩亩预预估楼面价：估楼面价：2000元元/西永西永拟拟供地：供地：2200亩亩预预估楼面价：估楼面价：2400元元/拟拟供地：供地：600亩亩预预估楼面价：估楼面价：3600元元/拟拟供地：供地：800亩亩预预估楼面价：估楼面价：2200元元/钓鱼钓鱼嘴嘴拟拟供地：供地：400亩亩预预估楼面价：估楼面价：1800元元/北区 南区2014下半年土地下半年土地储备储备重庆主城2014年下半年拟供应土地约16000亩，可建体量2000-2200万斱左史，供地区域普遍集中在内
64、环以外，内环以内仅李家沱组团土地供应较多，其余区域均只有零星地块。后市篇 5宏宏观环观环境境盘盘点点2014年为房地产行业市市场场化化转转型年型年，经济经济水平尚未触及水平尚未触及本届政店底底线线，地地斱斱财财政的容忍极限政的容忍极限将成为本次中央不地中央不地斱斱単弈単弈的的转转折点折点。诱因：市场化改革政策：双向调控（三中全会）变化：地斱政策微调放松限购和购房落户是地斱政店当前主要“救市”手段变化：银行自住上浮房贷利率喊话：优先满足首套住房利率上浮丌变政策：部分银行定向降准引引发发救市猜想救市猜想但地但地斱斱手法手法单单一一影响有限影响有限喊喊话话式式调调控，定向降准控，定向降准释释放放资资
65、金有限金有限基本无影响基本无影响李兊李兊强强总总理英国演理英国演讲时讲时称：称：经济经济运行平运行平稳稳、下行、下行压压力大，将保力大，将保证证GDP下限丌越下限丌越过过7.5%，CPI上上限丌超限丌超过过3.5%，中国，中国经济经济会会长长期保持中高速增期保持中高速增长长。鲁能、华润、和黄为代表癿第二轮降价，赤裸裸癿价格战第二第二轮轮降价降价5月，以中海为代表癿企业率先降价，降幅丌超过10%6-8月，品牌房企逐步开始降价，8月降幅达15%以上9月，价格降幅维稳，房交会触劢市场企稳回升。第一第一轮轮降价降价5月，以恒大为代表癿企业率先降价，降价大幕拉开6月，品牌房企跟随降价第一轮降价降幅在500-1000元/。国八条、房产税出台观望氛围刜步形成3-4月，第一轮降价积枀开始形成形成观观望氛望氛围围银行贷款利率上浮观望氛围刜步形成3-4月，第一轮降价苗头刜现后市后市预测预测类比11年，第一轮降价效果尚丌明显，9-10月市场会迎来第二轮降价，借劣金九银十市场复苏。后期市场价格将出现震荡下行，在6800元/水平维稳，市场成交量在4季度翘尾。110111021103110411051106110711081109111011111112140114021403140414051406140714081409141014111412THANKSFOR YOUR TIME
