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1、房地产的基础知识马志刚制作 一.房地产的专业知识二.商业地产的感念房地产专业知识房地产专业知识（一）专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3 3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地
2、。自由集资微利房用地。4 4、土地使用权出让年限：居住用地、土地使用权出让年限：居住用地7070年；工业用年；工业用地地5050年；教育、科技、文化卫生、体育用地年；教育、科技、文化卫生、体育用地5050年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；综合或其它用地年；综合或其它用地5050年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。使用权由政府无偿收回。
3、 5 5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。地平整。 6 6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7 7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；场； 1) 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。场。 2) 2)二级市场是指土地
4、使用权出让后，由房地产经营二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。抵押等房地产交易。 3) 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。的房地产交易。8 8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，
5、购房者将分期偿还银行的贷款及利将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。商业地产贷款首付款息，这种方式称为银行按揭。商业地产贷款首付款为房款总额的为房款总额的50%50%取得国家土地使用权的方式国有土地使用权国有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式9 9、五证：两书、五证：两书a. a. 国有土地使用证；国有土地使用证； b b 建设用地规划许可证；建设用地规划许可证； c. c. 建设工程规划许可证；建设工程规划许可证； d d建筑工程施工许可证建筑工程
6、施工许可证. .； e. e.商品房预（销）售许可证商品房预（销）售许可证。住宅质量保证书和住宅质量保证书和 住宅使用说明书住宅使用说明书 国有土地使用证国有土地使用证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证. . . .商品房预（销）售许可证商品房预（销）售许可证 1010、占地面积：经城市规划行政主管部门划定占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。的用地范围内的土地面积，即建设用地。 总建筑面积：指在建设用地范围内所有建总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和；筑物各层
7、建筑面积之和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在之比值。（如：在1010万平方米的土地上，有万平方米的土地上，有2020万万平方米的建筑总面积，其容积率为）平方米的建筑总面积，其容积率为） 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在和与建设用地面积之比率。（如：在1010万平方米万平方米的土地上有的土地上有3 3万平方米的绿化面积，其绿化率为万平方米的绿化面积，其绿化率为30%30%）套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的
8、使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：以规定：A A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；积；C C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套
9、内楼梯）按自、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；然层数的使用面积总和计入使用面积；D D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； 公摊面积公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼
10、建筑服务的公共用房和管理厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；用房的建筑面积； 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。积之比。 套内建筑面积套内建筑面积= =套内使用面积套内使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台建阳台建筑面积。筑面积。 套（单元）建筑面积套（单元）建筑面积= =套内建筑队面积套内建筑队面积 + +分摊得公用分摊得公用建筑面积。建筑面积。 道路红线道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。路用地的规划控制线。 期房：是指开发商从取得商品
11、房预售许可证开始期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房房地产项目地产项目。 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以合同。在通常意义上指的现
12、房是指项目已经竣工可以入住的房屋。入住的房屋。毛坯房：是指没有装修的房。毛坯房：是指没有装修的房。 进户：是指业主领取钥匙，接房入住。进户：是指业主领取钥匙，接房入住。 契税：是在土地、房屋不动产所有权发契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。的单位和个人为契税的纳税人。 （1 1）国
13、有土地使用权出让；）国有土地使用权出让； （2 2）土地使用权转让，包括出售、）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换，赠予、交换，（3 3）房屋买卖；）房屋买卖；（4 4）房屋赠予。）房屋赠予。商业地产的基本概念商业地产的基本概念什么是什么是“商业地产商业地产”？狭义概念意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。广义概念指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.一.商业房地产的类别划分1、按照开发形
14、式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1.按照开发形式进行分类（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺 ;（3）.社区商铺 ;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺2、按座落位置分（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业3、按规模分（1）.大型建筑面积过万平米；（2）.中型-分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）.“都市型”商铺-绩优股；（2）.“社区型”商
15、铺-潜力股； （3）. “便利型”商铺-冷门小盘股；（4）.专业街市商铺-高科技股；（5）.其他商铺-“一般股票”。5、按照商铺的位置形式分类铺面房和铺位总结；商业房地产的类别划分总结；商业房地产的类别划分总结；商业房地产的类别划分总结；商业房地产的类别划分商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如的商业房地产如shoppingshoppingmallmall项目，可以达到几项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经米，甚至更小。
16、对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。什么叫什么叫什么叫什么叫MALLMAL
17、LMALLMALLMallMall（音译（音译 “ “摩尔摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。（MallMall原意是原意是“林荫道林荫道”，现在也可译为，现在也可译为“购物林荫购物林荫道道”，意指在，意指在MallMall里肯定有一条或多条步行街，身临里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。型零售综合体。”MallMall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。业态。“如果你现在正从事商业地产，那么恭喜你，你进入了中国目前最具有钱途和前途的支柱产业之一”
