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1、天水上亿广场台湾士林不夜城项目招商方案第一部分市场调研1.天水城市、人口简介关中关中天水经济区天水经济区次核心城市、甘肃省省域副中心城市，西北投资最热城次核心城市、甘肃省省域副中心城市，西北投资最热城市。市。甘肃第二大城市，经济总量排第二，人口数排第二，投资建设规模排第二。甘肃第二大城市，经济总量排第二，人口数排第二，投资建设规模排第二。国家级历史文化名城国家级历史文化名城，年接待游客，年接待游客1800万人次，西北排名第二（仅次于万人次，西北排名第二（仅次于兰州兰州2100万人次）万人次）西北地区的重要工业城市，国家老工业基地之一，目前有工业企业西北地区的重要工业城市，国家老工业基地之一，目
2、前有工业企业900家。家。天水简介天水市是甘肃人口第二大市，主城区秦州区人口为69万。p人口规模：总人口380.26万人，常住人口331.17万人，其中城镇人口112万人。(2015年天水市国民经济与社会发展统计公报)名称总户数（户）总人口（万人）城镇人口区域面积KM人口密度人/KM天水市995618380.26128.9514359263.24清水县8747133.146.152003164.5秦安县15688963.7715.331601396甘谷县16781564.7115.591572409.1武山县12163748.2711.472011238.49张川县8652036.447.78
3、1311276.28秦州区19689070.3440.012409290.24麦积区17869663.5930.533452183.11天水人口简介u天水市位于甘肃省东部，兰州市和西安市之间，是关中-天水经济区的次核心城市，是国家级历史文化名城，西北地区宜居城市，以制造业、物流业及旅游产业为发展重点的陇东南地区中心城市。u天水市历史悠久，文化旅游资源丰富，交通便捷，未来宝兰客运专线建成通车将极大的促进天水经济发展。u由于天水秦、麦两区地处“两山一川”狭长型地带，存在城市中心可开发土地放量不足的情况，城市发展以秦州区西侧及秦麦连接区域为主要方向已成必然，本案正好位于“东拓西进”的主轴线上，周边两
4、公里辐射20万人口，发展前景良好。城市与人口小结2.天水经济发展经济水平及消费增长u天水经济总量较小，产业结构不尽合理，多元产业支撑体系尚未形成，核心竞争力不强。u天水城镇化率34%，城市处于低速发展期，城镇化速度推进缓慢，城市人口吸纳能力较弱。u天水消费品市场规模大、总量较高，在全省位于上游，竞争力较强，城市消费吸纳力较强，居民消费力不低。u商品房竣工面积及销售面积相对施工面积有较大差距，未来几年内，将出现一定商品房面积的放量。经济发展小结3.城市商圈及商业简介天水商圈分布图秦州区商业概况中心区域核心地位不减，商业开发及经营水平较低 1.1.商业格局商业格局 2.2.商业模式单一商业模式单一
5、 3.3.商业项目缺乏特色商业项目缺乏特色 4.4.商业辐射力窄商业辐射力窄中心城区商业物业设施整体发展较为落后，后续价值增长乏力；但其作为天水经济中心的核心地位短期内不会改变。零售模式单一，传统业态为主，体量小，辐射力弱，多数仅以满足配套周边居民而存在和发展起来的社区型商业，住宅底商。商业定位不明晰，商业物业素质普遍不高，布局凌乱，缺乏主题性或特色鲜明的商业地产。商业项目规模小，扩张能力弱，竞争力不强，经营局限于本地市场。秦州区商圈麦积区商业概况分为桥北和桥南两个商圈，桥北是核心商圈，商业氛围较好，经营档次较低，桥南商圈是新兴商圈，目前人口导入不足经营档次以中低档为主，当地居民消费力一般商埠
6、路步行街、新亚购物广场、亚泰购物广场、金都商城、景园商厦、金都盛达广场等片区特点以本地居民为主，外来消费人群较少代表商业体商业价值最高的地段位于商埠路步行街，最高租金16元/天/方主要客群商业价值麦积区商圈小结天水目前的商业市场主要以商业街，裙房，小型集中型商业为主，零售模式单一，从供应模式上看，街区型商业的发展强于集中式商业，综合性商业形式尚未显现。商业街集中型商业总体量约23万零售：40%餐饮：32%服务：28%零售：62%餐饮：17%服务：21%总体量约21万秦、麦两区业态占比第二部分项目定位1.项目属性项目招商支撑要项目招商支撑要素素主要经济技术指标总用地面积38215.22平米总建筑
7、面积99640.00平米地上建筑面积84020.00平米其中文化产业市场30890.00平米商业综合体（地上）13680.00平米办公楼及商业裙房10850.00平米办公楼14300.00平米酒店式公寓14300.00平米地下建筑面积（不计容）15620.00平米其中地下超市及辅营6870.00平米综合体车库及其他4430.00平米办公酒店地下车库4320.00平米容积率2.2建筑密度45%绿地率15%机动车停车位641辆滨河商业区及售楼处面积7150.00平米项目指标项目招商支撑要项目招商支撑要素素项目四至楼盘名称总户数备注住宅山水嘉园约1500安置房佳.水岸小镇约1500在售山水新城约50
8、00安置房福门.财富广场1152在售大唐人家约200家属楼小计9352学校 工厂村庄 名称总人口备注天水师范学院约1.5万/甘肃机电职业技术学院约1.5万/华天科技园约0.8万未来扩充约2万人天水郡约4.3万/61师约2万人/合 计11.3万新华印刷厂本项目甘肃机电职业技术学院天水师范学院华天产业园山水新城山水嘉园大唐人家福门.财富广场佳.水岸小镇新天坛医院闫新庄村王家磨村未来项目区域内人口导入近15万人，人口支撑力较好，且项目周边以年轻群体为主。项目周边未来潜在供应项目未来秦州文化园、福田综合体的建成与运营对区域商业的氛围的形成将形成助推作用。项目名称秦州文化园（秦州印象）地理位置西十里高速
9、公路出口正对面技术指标总规划面积约403亩（包含城市道路面积37.19亩），广场用地面积6720平米；居住区建筑面积275779平米；商业建筑面积39702平米；地上总建筑面积315418平米，地下建筑面积52829平米。规划发展分为广场、商业、居住三个功能片区，前部广场与规划区西侧天水西客站利用地下通道联系；采用围合式布局，利用外部商业对居住空间围合；北部设置大型商业建筑，中部集中布置居住建筑。项目名称福田城市综合体（在拆迁）地理位置西十里赤峪路技术指标规划用地200亩，容积率约3.4，规划总建筑面积46万平方米。规划发展建设内容为城市休闲文化广场，国际购物中心，五星级酒店，商业步行街，高档
10、住宅小区等，计划4年整体建成。项目建成后以城市级开放广场，配套综合性大型商业综合体，结合室外步行街，精品酒店及城市广场，高级精品住宅等，形成集商业服务，酒店，居住等多元化群体效应突出的城市综合体项目所在区域现有公共设施单一，未来客运中心，湿地公园等的投入使用将大大改善周边常住人口的生活便利性。项目名称藉河生态湿地公园地理位置西十里藉河南岸，现藉河河床之上。西起天水湖的最后一级橡皮坝，东至枣园村藉河北山根下技术指标占地376亩，其中岸上及湿地面积282亩，河道面积94亩。规划发展以湿地景观营造为主旨进行适当的商业、文化产业建设。北侧河道主要以水体为主，保留活动设施及硬化场地。中间河道以景观环境为
11、主，新建若干平面活动设施及较大型草坪场地。南侧河道以自然河水为主，河边自然绿化。项目名称天水西客运中心地理位置西十里赤峪路南侧技术指标规划用地36158平方米(其中含城市规划道路9933平方米)，实际建设用地26225平方米，规划总建筑面积12628平方米。规划发展按国家一级客运站标准筹建的交通枢纽站。将成为我市承接长、中、短途客运班线，城市公交和出租车客运等功能为一体的综合交通枢纽客运站项目周边配套2.项目定位代言“天水”城市发展核心区的新极点夜文化的延伸区夜文化的延伸区休闲文化的创新区休闲文化的创新区体验旅游的示范区体验旅游的示范区滨水复兴的典范区滨水复兴的典范区安逸自在的生活区安逸自在的
12、生活区商务地标概念承载高端商务空间及商业配套综合商业概念承载吃喝玩乐游购六位一体文化旅游概念承载文化艺术体验与商业化休闲放松概念承载生活休闲消费提升酒店公寓概念承载多元化自由组合空间项目整体定位3.商业定位分析项目招商支撑要项目招商支撑要素素台湾士林不夜城天水市城市旅游名片吃喝玩乐游购于一体的综合商业城市居民最好的生活服务配套以及生活体验梦陇东南唯一具备台湾文化元素的商旅地产商业文化旅游相结合商业文化旅游相结合商业文化旅游相结合商业文化旅游相结合项目商业核心价值项目招商支撑要项目招商支撑要素素零售购物(彰显时尚与艺术品位的商业形象)主题打造：通过时尚化单体建筑设计，融入现代化，艺术化元素业态组
13、合：国内品牌零售店，国际品牌知名店，快时尚集合店、优质超市满足各年龄层的购物需求，为目标消费者实现一站式的购物消费去处项目商业经营主题定位项目招商支撑要项目招商支撑要素素饕餮美食(独具特色的休闲餐饮汇集地)主题打造：从地道餐饮小食到外来新型餐饮，打造天水独具特色的餐饮集聚地，最大限度扩大项目的辐射力，吸引消费者亲临体验业态组合：本地特色餐饮，快时尚餐饮，台湾文化主题餐饮、中国各大菜系项目商业经营主题定位项目招商支撑要项目招商支撑要素素休闲体验(优化体验消费，情景式商业开发典范)主题打造：以体验式，情景式商业满足区域消费者需求。将消费体验从功能体验型层次提升到情感体验型层次。业态组合：影院，主题体验店（儿童游乐城），夜间娱乐（KTV，酒吧、网咖），项目商业经营主题定位4.业态规划地下一层超市：4800超市外商务区域：1110总计：5910消防楼梯楼梯、电梯自动扶梯、客梯位置对应一层正门内镂空区域人流动线负一层业态定位肯德基一层：300肯德基二层：195一层业态定位二层业态定位三层业态定位三层业态定位三层业态定位
