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1、 China Index Academy2013年上半年上海房地产市场总结年上半年上海房地产市场总结&展望展望中国指数研究院中国指数研究院2013年年7月月11313年年上上半半年年商商品品住住宅宅新新增增供供应应面面积积490.9490.9万万方方，同同比比大大增增33%33%。从从月月度度走走势势来来看看，今今年年3 3月月、5 5月月供供应应井井喷喷，月月度度供供应应超超过过130130万万方方，分分别别达达132.9132.9、134.2134.2万万方方，连连创创20112011年年1 1月以来新高月以来新高。中中小小户户型型住住宅宅供供应应占占比比不不足足6 6成成。上上半半年年单
2、单套套面面积积在在140140平平米米以以下下的的中中小小户户型型占占比比为为57.5%57.5%，其其中中9090平平米米以以下下刚刚需需小小户户型型占占比比仅仅为为18%18%，中小户型供应相对不足。，中小户型供应相对不足。住宅供应：上半年供应同比大增住宅供应：上半年供应同比大增33%33%，其中，其中3 3月、月、5 5月供月供应创应创20112011年年1 1月以来新高；中小户型供应不足月以来新高；中小户型供应不足数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2009-2013年年上半年上海商品住宅供应走势上半年上海商品住宅供应走势图：图：2013年年上半年上海商品住宅供应结
3、构情况上半年上海商品住宅供应结构情况2上上半半年年上上海海商商品品住住宅宅成成交交602.04602.04万万方方，同同比比大大增增56.8%56.8%，明明显显高高于于受受调调控控影影响响较较大大的的2010-20122010-2012年年上上半半年年同同期期水水平平。其其中中1 1月月、3 3月月、6 6月月成成交交面面积积均均超超过过100100万万方方，尤尤其其是是3 3月月成成交交154154万方，创万方，创20102010年年1 1月以来新高。月以来新高。上上半半年年成成交交火火热热一一方方面面是是去去年年年年末末住住宅宅市市场场整整体体回回暖暖趋趋势势延延伸伸，另另一一方方面面受
4、受今今年年3 3月月出出台台的的“新新国国五五条条”影影响响，由由于于担担心心税税费费成成本本增增加加导导致致购购房房成成本本上上升升，不不少少购购房房者者恐恐慌慌性性加加速速入入市市，导导致致今今年年下下半半年年成成交交面面积积大大幅幅增加。增加。住宅成交：住宅成交：上半年上半年成交成交面积同比大增近面积同比大增近6 6成，市场成交成，市场成交火热；火热；3 3月份成交创月份成交创20102010年以来新高年以来新高数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海商品住宅成交走势上半年上海商品住宅成交走势图：近图：近1年上海商品住宅成交月度走势年上海商
5、品住宅成交月度走势3上上半半年年全全市市商商品品住住宅宅成成交交均均价价为为2349523495元元/ /平平方方米米，同同比比小小幅幅上上涨涨3.6%3.6%，较较去去年年全全年年涨涨4.3%4.3%；自自0808年年以以来来，均均价价逐逐年年上上涨涨，其其中中20102010年年均均价价涨涨幅幅最最大大，达达35.5%35.5%，20112011、20122012年年受受调调控控影影响响，涨涨幅幅迅迅速速回回落落至至2.5%2.5%、1.1%1.1%，今年上半年均价涨幅开始增加。，今年上半年均价涨幅开始增加。 今今年年上上半半年年各各月月成成交交均均价价基基本本保保持持高高位位运运行行，其
6、其中中2 2月月份份成成交交均均价价创创历历史史新新高高。一一方方面面受受上上半半年年中中高高端端改改善善型型项项目目成成交交比比重重上上升升拉拉动动，另另一一方方面面不不少少项项目目小小幅幅涨涨价价也也助助推推了了均均价价上上涨。涨。住宅价格：住宅价格：商品住宅成交均价逐年走高，今年上半年商品住宅成交均价逐年走高，今年上半年涨幅开始增加；涨幅开始增加；2 2月份均价创历史新高月份均价创历史新高数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海商品住宅成交均价走势上半年上海商品住宅成交均价走势图：近图：近1年上海商品住宅成交均价月度走势年上海商品住宅成交均
7、价月度走势420132013年年上上半半年年，商商品品住住宅宅市市场场销销供供比比为为1.231.23，新新增增供供应应继继续续小小于于成成交交，且且缺缺口口扩扩大大。至至6 6月月末末，可可售售面面积积开开始始减减少少至至941941万万方方，减减幅幅为为5.9%5.9%；出出清清周周期期继继续续缩缩短短至至9.49.4个个月月，较较1212年年末末缩缩短短1.51.5个个月月，去化压力进一步减缓。去化压力进一步减缓。9090以以下下及及90-14090-140平平米米中中小小户户型型存存量量最最小小，去去化化周周期期均均小小于于6 6个个月月；210210平平米米以以上上大大户户型型去去化
8、化压压力力最最大大，超超过过2 2年年，但但较较去去年年末末也也明明显显缓缓解解。6 6月月末末，9090以以下下、90-14090-140、140-210140-210、210210平平米米以以上上各各面面积积段段，出出清清周周期期依依次次缩缩短短至至4.94.9、 5.35.3、9.59.5、26.726.7个月。个月。供求对比：供求对比：上半年新增供应继续小于成交，且缺口扩上半年新增供应继续小于成交，且缺口扩大；可售面积开始减少，出清周期继续缩短大；可售面积开始减少，出清周期继续缩短数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海商品住宅销供比上半
9、年上海商品住宅销供比图：图：2008-2013年年6月末上海商品住宅可售量与出清周期月末上海商品住宅可售量与出清周期5近近几几年年，中中低低端端刚刚需需房房源源一一直直占占据据市市场场成成交交主主力力，其其中中20092009年年占占比比最最低低，20102010、20112011年年调调控控最最为为严严厉厉的的两两年年比比重重最最高高，20122012年年及及20132013年年上上半半年年比比重重连连续续下下降降，中中高高价价占占比比有有所所上上升升，其其中中，20132013年年上上半半年年40000-5000040000-50000元元中中高高价价房房源源成交占比较成交占比较20122
10、012年上升年上升5 5个百分点个百分点。从从户户型型来来看看，上上半半年年140140平平米米以以下下首首置置首首改改类类刚刚需需户户型型占占比比继继续续下下降降，其其中中9090平平米米以以下下户户型型占占比比创创新新低低，仅仅为为21%21%；140140平平米米以以上上中中大大户户型型占占比比继继续续上上升升，其其中中140-210140-210平平米米再再改改类类户户型型占占比比上上升升最最明明显，较去年上升显，较去年上升4 4个百分点，达个百分点，达24% 24% 。成交特征：成交特征：中低端刚需房源仍是成交主力，但自中低端刚需房源仍是成交主力，但自20122012年起中高端改善型
11、占比持续上升年起中高端改善型占比持续上升数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海商品住宅成交单价段分布上半年上海商品住宅成交单价段分布图：图：2008-2013年年上半年上海商品住宅成交面积段分布上半年上海商品住宅成交面积段分布2008年2009年2010年2011年2012年0%20%40%60%80%100%10000以下10000-1500015000-2000020000-2500025000-3000030000-4000040000-5000050000以上2008年2009年2010年2011年2012年0%20%40%60%80%
12、100%90以下90-120120-140140-210210-300300以上620132013年年上上半半年年，豪豪宅宅共共成成交交25.3225.32万万方方，同同比比增增加加17.4%17.4%，创创20082008年年同同期期以以来来最最高高位位；成成交交均均价价为为6798667986元元/ /平平米米，同同比比下下降降2.1% 2.1% 。上上半半年年，别别墅墅供供应应64.464.4万万方方，为为近近5 5年年同同期期第第二二低低位位，仅仅略略高高于于20122012年年同同期期7.7%7.7%；成成交交63.863.8万万方方，同同比比增增加加38.6%38.6%，为为近近三
13、三年年同同期期最最高高；成成交交均均价价为为2847428474元元/ /平平米米，同比上涨同比上涨7.4% 7.4% 。20132013年年6 6月月末末，上上海海豪豪宅宅和和别别墅墅可可售售面面积积分分别别为为124.3124.3、324.8324.8万万平平方方米米，去去化化周周期期分分别别为为29.529.5、30.630.6个个月月，去去化化压压力力远远高高于公寓。于公寓。细分市场：细分市场：豪宅和别墅成交均明显增加；去化压力仍豪宅和别墅成交均明显增加；去化压力仍较大，但豪宅去化周期较去年末大幅缩短较大，但豪宅去化周期较去年末大幅缩短9.79.7个月个月数据来源：数据来源：CREIS
14、中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海豪宅成交走势上半年上海豪宅成交走势图：图：2008-2013年年上半年上海别墅成交走势上半年上海别墅成交走势720132013年年上上半半年年商商业业市市场场供供求求面面积积同同比比大大幅幅放放量量，成成交交均均价价大大幅幅上上涨涨：上上半半年年，商商业业供供应应、成成交交面面积积分分别别为为128.4 128.4 、 99.499.4万万方方，同同比比分分别别大大涨涨105.3%105.3%和和80.4%80.4%；成成交交均均价价2048120481元元/ /平方米，同比上涨平方米，同比上涨17.0%17.0%。办办公公市市场场量量
15、升升价价跌跌，均均价价创创20112011年年以以来来新新低低：上上半半年年，办办公公供供应应、成成交交面面积积分分别别为为123.0123.0、94.894.8万万方方，同同比比分分别别上上涨涨59.8%59.8%、47.9%47.9%；成成交交均均价价2217922179元元/ /平平方方米米，同同比比下下跌跌8.4%8.4%。20132013年年6 6月月末末，上上海海商商业业和和办办公公可可售售面面积积分分别别为为734.2734.2、516.9516.9万万方方，去去化化周周期期分分别别为为44.344.3、32.732.7个月个月，去化压力均较大。，去化压力均较大。商办市场：商办市
16、场：商业、办公供求面积同比均放量，去化压商业、办公供求面积同比均放量，去化压力仍较大力仍较大数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008-2013年年上半年上海商业供求走势上半年上海商业供求走势图：图：2008-2013年年上半年上海办公供求走势上半年上海办公供求走势8经经济济复复苏苏偏偏弱弱但但尚尚可可控控，调调结结构构更更为为紧紧要要。20132013年年一一季季度度GDPGDP同同比比增增长长7.7%7.7%；5 5月月CPICPI增增速速回回落落至至2.1%2.1%，物物价价上上涨涨压压力力不不大大；6 6月月PMIPMI下下行行至至50.1%50.1%，比比上上月
17、月回回落落0.70.7个个百百分分点点，为为近近四四个个月月来来最最低低水水平平，抵抵近近50%50%荣荣枯枯线。线。6 6月月末末资资金金流流动动性性骤骤然然收收紧紧，一一改改年年内内趋趋于于宽宽松松态态势势。在在通通胀胀压压力力减减弱弱、但但宏宏观观经经济济未未现现明明显显好好转转的的背背景景下下，1-51-5月月全全国国货货币币政政策策延延续续去去年年以以来来相相对对宽宽松松的的政政策策。但但在在经经历历6 6月月上上旬旬新新增增人人民民币币贷贷款款额额逼逼近近5 5月月全全月月的的总总贷贷款款额额的的井井喷喷式式增增长长后后，银银行行资资金金压压力力骤骤然然加加大大，央央行行拒拒绝绝向
18、向金金融融体体系系注注入入资资金金以以增增加流动性。加流动性。经济环境：经济环境：货币信贷整体趋紧，四季度信贷可能较为货币信贷整体趋紧，四季度信贷可能较为紧张紧张数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2008年年1月至月至2013年年5月宏观经济指标变化情况月宏观经济指标变化情况图：图：2008年年1月至月至2013年年5月新增人民币贷款额及月新增人民币贷款额及M2同比增速同比增速9可可以以看看出出，“有有保保有有压压”原原则则贯贯彻彻始始终终，对房地产行业影响主要有以下两点：对房地产行业影响主要有以下两点：（一一）投投资资性性需需求求继继续续受受到到抑抑制制，首首套套购购房
19、房预预期期或或有有所所改改变变。对对于于首首套套房房购购买买者者来来说说，由由于于多多套套房房贷贷的的门门槛槛提提高高，购购房房者者对对首首套套房房区区位位、面面积积、品品质质等等方方面面的的需需求求预预期期或或将将提提高高，首首套套过渡后期改善的观念将有所改变。过渡后期改善的观念将有所改变。（二二）开开发发企企业业融融资资成成本本提提高高，资资金金压压力力增增大大，中中小小企企业业面面临临压压力力更更大大。企企业业若若要要保保持持开开发发规规模模及及节节奏奏，根根据据中中央央对对首首套套购购房房的的支支持持原原则则适适时时调调整整产产品品结结构构及及销销售售策策略略，修修炼炼自自身身管管理内
20、功，将成为在变革时期突出重围的关键。理内功，将成为在变革时期突出重围的关键。房产未来走势：房产未来走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金政策有保有压，市场分化加剧，资金链趋紧背景下面临产品结构调整链趋紧背景下面临产品结构调整数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：意见意见中涉及房地产行业主要内容中涉及房地产行业主要内容7月月5日，国务院办公厅发布日，国务院办公厅发布国务院国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见级的指导意见（国办发（国办发201367号），号），提出十条措施对近期金融业面临的问题及未提出十条措施对近期金融业面
21、临的问题及未来工作重心进行部署。其中涉及房产行业主来工作重心进行部署。其中涉及房产行业主要内容如下图：要内容如下图：10下半年预测：下半年预测：供应同上半年基本持平或小幅增加，成供应同上半年基本持平或小幅增加，成交面积小幅增加，价格稳中小涨交面积小幅增加，价格稳中小涨数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据，图：图：2007年至今上海住宅新开工、批准上市面积走势年至今上海住宅新开工、批准上市面积走势供应同上半年基本持平或小幅增加：供应同上半年基本持平或小幅增加：20122012年下半年上年下半年上海住宅新开工面积处于近几年最低水平，将抑制海住宅新开工面积处于近几年最低水平，将抑制2013
22、2013年年下半年的新增供应量；同时考虑到去年底以来市场持续下半年的新增供应量；同时考虑到去年底以来市场持续回暖，回暖，2007-20122007-2012年住宅新开工与批准上市存在年住宅新开工与批准上市存在17001700万万平方米左右（包含保障房）的累计差值，预计下半年商平方米左右（包含保障房）的累计差值，预计下半年商品住宅新增供应量与上半年持平或略有增加，环比上半品住宅新增供应量与上半年持平或略有增加，环比上半年增幅预计难超年增幅预计难超10%10%。成交面积较上半年有所增加，增幅在成交面积较上半年有所增加，增幅在20%20%以内：以内：上半年上半年土地市场持续回暖，购房者房价上行预期增
23、加，同时刚土地市场持续回暖，购房者房价上行预期增加，同时刚需的大量存在，支持市场成交的上行。但下半年新增供需的大量存在，支持市场成交的上行。但下半年新增供应预计增幅有限，将限制成交的上行空间。应预计增幅有限，将限制成交的上行空间。住宅价格稳中小涨，大涨大跌可能性较小：住宅价格稳中小涨，大涨大跌可能性较小：中小户型中小户型刚需产品价格上涨压力相对较大，但幅度不会很大，改刚需产品价格上涨压力相对较大，但幅度不会很大，改善和高端产品四季度受货币信贷政策影响价格上涨动力善和高端产品四季度受货币信贷政策影响价格上涨动力预计有明显抑制。预计有明显抑制。图：图：2008年至今上海商品住宅半年度成交走势年至今上海商品住宅半年度成交走势
