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1、南京 1912 集团技术执行: 方格智业机构2009.5合肥合肥1912项目整体概念策划报告项目整体概念策划报告中国首席文化商业地产连锁运营商中国首席文化商业地产连锁运营商文化与商业，一直以来似乎都是一对矛盾。“文化好看不赚钱，商业赚钱不好看”。1912集团却以活生生的成功商业实例，化“矛盾”为“和谐”，自信地行走于商业与文化之间，名利双赢，赢得无数喝彩。创造时尚并彰显文化的1912告诉我们：文化，不仅仅是用来观赏、学习的，文化，也可以是用来享受、赢利的。南京1912 昔日总统府邸 今朝城市客厅在创造南京流行休闲时尚最强音的同时，也让南京深厚的“民国文化”更加名扬四海，深入人心。中国首席文化商
2、业地产连锁运营商扬州1912 昔日盐商老宅 今朝城市客厅以扬州的卢氏盐商老宅为基点，在富有江淮特色的古建筑群落中，创造出统治城市休闲语汇的古城兴奋点。扬州，由此又多了一个值得夸耀的城市名片。中国首席文化商业地产连锁运营商无锡1912 古运河畔的文化休闲长廊在以“休闲名城”为目标的城市理想中，无锡这座江南名城、太湖明珠，有幸结缘1912。一个城市，由此凭添了一抹别样的风情；一方土地，由此开始了一种动感的生活。中国首席文化商业地产连锁运营商苏州1912 百年李公堤 天堂新客厅中国最大的内城湖泊金鸡湖上千米长堤李公堤，自建成之日始，堤上商贾云集，百年商脉延绵不绝，成为中国商业史上的一段传奇。李公堤1
3、912华彩揭幕，为天堂苏州的城市传奇续写新章。中国首席文化商业地产连锁运营商品牌 四年执着耕耘，已然誉满天下：“北京有三里屯，上海有新天地，江苏有北京有三里屯，上海有新天地，江苏有1912！” 接待上百位国家、省、市领导的考察调研； 接待全国超过100个城市代表团的竞相参观、交流； 受到国内50余个大中城市政府部门的诚挚邀请； 数以百计的文化名流、影视明星慕名而来。中国首席文化商业地产连锁运营商附：附：19121912的核心价值的核心价值为什么全国有超过为什么全国有超过50个大中城市，力邀个大中城市，力邀1912进驻？进驻？城市文化的复兴与回归，城市文化的复兴与回归，关键并不是简单的物质建造，
4、关键并不是简单的物质建造，而是在文化发掘和整合的基础上，而是在文化发掘和整合的基础上，展开有效的运营，通过商业的方式，展开有效的运营，通过商业的方式，实现文化更大效力、更可持续的传扬。实现文化更大效力、更可持续的传扬。1912中国首席文化商业街区连锁运营商，中国首席文化商业街区连锁运营商，让文化与商业的衔接发力，让文化与商业的衔接发力，创新城市文化消费形态，创新城市文化消费形态，打造更富现代意义的城市文化名片。打造更富现代意义的城市文化名片。效益 从“种豆得豆”到“种豆得瓜”的城市传奇：“以文化带动商业，以商业弘扬文化以文化带动商业，以商业弘扬文化”的互哺多的互哺多赢赢 3万M2的营业总额超过
5、3亿，年支付租金4000万以上； 南京1912进驻商家50余家，创造就业机会3000余个； 日平均客流2万余人，节假日客流达到5-6万； 周边住宅、写字楼价格普遍上扬，地王屡现中国首席文化商业地产连锁运营商附：附：19121912的实战案例的实战案例南京南京19121912让玄武区收获的，不只名望日隆。让玄武区收获的，不只名望日隆。就业岗位的增加：南京就业岗位的增加：南京19121912为周边城区直接提供就业岗位为周边城区直接提供就业岗位30003000个。个。财政税收的上缴：街区可统计年营业收入财政税收的上缴：街区可统计年营业收入1.51.5亿，税收亿，税收20002000余万，余万， 实际
6、估计营业收入超过实际估计营业收入超过3 3亿。亿。商业租金的回报：南京商业租金的回报：南京19121912每年向省政协上缴每年向省政协上缴40004000万租金。万租金。人潮汹涌的客流：日平均客流人潮汹涌的客流：日平均客流2 2万人，节假日高峰客流万人，节假日高峰客流5-65-6万人。万人。各界名流的接待：平均每年接待政府领导、各界名人近百批次。各界名流的接待：平均每年接待政府领导、各界名人近百批次。周边区域的带动：周边二手住宅价格上涨周边区域的带动：周边二手住宅价格上涨3000-40003000-4000元元/ /平米，平米， 土地价格上升明显，地王频现。土地价格上升明显，地王频现。新闻媒体
7、的报道：截止新闻媒体的报道：截止20082008年年9 9月，月，19121912受到了包括海外媒体以及中受到了包括海外媒体以及中 央电视台在内的近央电视台在内的近100100多家媒体报道，发布各类新多家媒体报道，发布各类新 闻信息闻信息50005000多条。在多条。在GOOGLEGOOGLE上搜索关于上搜索关于19121912的的 文章近文章近7 7千万篇，在百度上搜索关于千万篇，在百度上搜索关于19121912的文章近的文章近 3 3百万篇。百万篇。中国首席文化商业地产连锁运营商战略 1912战略宏图，在世界的惊艳之间，拉开序幕：立足华东立足华东 布局全国布局全国 三年之内三年之内 十街竞
8、开十街竞开 以长三角为中心的华东地区,是1912未来三年战略重点； 借助长三角的经济高地效应,积极谋求全国范围布局； 三年之内,1912直营连锁街区计划达到10家。科技之都*中部崛起核动力-合肥1912的又一次惊艳发现合肥合肥1912项目概念策划项目概念策划II合肥印象合肥印象III蜀山风采蜀山风采IV 地块分析地块分析 V合肥合肥1912 概念定位概念定位 总结建议总结建议I安徽风范安徽风范 合肥合肥1912概念定位概念定位V新新融融合合创造全新亮点创造全新亮点推行三元互融推行三元互融实现三层结合实现三层结合总体思路总体思路总体思路总体思路 合肥合肥1912概念定位概念定位V新新融融合合实现
9、三层结合实现三层结合文化发展飞跃文化发展飞跃 消费休闲领袖消费休闲领袖 城市空间升华城市空间升华 创造全新亮点创造全新亮点 “新文化新文化” 1、徽文化、徽文化 2、“新文化新文化” 推行三元互融推行三元互融 经济新徽商经济新徽商 文化迎客松文化迎客松 人本新升级人本新升级 IV地块分析地块分析I安徽风范安徽风范II合肥印象合肥印象III蜀山风采蜀山风采 V合肥合肥1912 概念定位概念定位总结建议总结建议合肥合肥1912项目概念策划项目概念策划安徽安徽 “中部龙头中部龙头 位置优越位置优越”承接沿海发达地区经济辐射和产业转移的前沿地带承接沿海发达地区经济辐射和产业转移的前沿地带 位于中国华东
10、地区，是中国经济最具发展活力的长江三角洲的腹地，东邻江苏、浙江，北接山东，西有湖北、河南，南有江西，是中国实施西部大开发、加快中西部发展战略的桥头堡，具有独特的承东启西、连南接北的区位优势。 I安徽风范安徽风范安徽安徽 “灵秀山水灵秀山水 古徽贾地古徽贾地 ”世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地漫游黄山仙境漫游黄山仙境 徐霞客徐霞客五岳归来不看山，黄山归来不看岳。五岳归来不看山，黄山归来不看岳。 天下游子痴绝处，无梦神游到徽州。天下游子痴绝处，无梦神游到徽州。 黄山：以黄山：以震旦国中第一奇山震旦国中第一奇山而闻名。而闻名。 I安徽风范安徽风范安徽安
11、徽 “灵秀山水灵秀山水 古徽贾地古徽贾地 ”世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地九华山：闻名天下的佛教圣地。九华山：闻名天下的佛教圣地。中国四大佛教名山之一中国四大佛教名山之一 。天柱山：古称天柱山：古称“皖山皖山”，被汉武帝封为，被汉武帝封为“南岳南岳”。七仙女故乡。七仙女故乡。I安徽风范安徽风范安徽安徽 “灵秀山水灵秀山水 古徽贾地古徽贾地 ”世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地世界自然文化遗产和灿烂古徽州文化的集聚地中国明清徽派建筑博物馆中国明清徽派建筑博物馆。西递宏村：世界文化遗西递宏村：世界文化遗产，自然古村落。产，自然古村落。以世外桃
12、源般的田园风光、以世外桃源般的田园风光、 保存完好的古村落形态、保存完好的古村落形态、工艺精湛的徽派民居闻名天下工艺精湛的徽派民居闻名天下 。I安徽风范安徽风范 老子老子 庄子庄子 曹操曹操 周瑜周瑜安徽安徽 “人文荟萃人文荟萃 名人辈出名人辈出 ”由古至今人文历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越由古至今人文历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越I安徽风范安徽风范安徽安徽 “人文荟萃人文荟萃 名人辈出名人辈出 ”由古至今人文历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越由古至今人文历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越 朱元璋朱元璋 李鸿章李鸿章 胡雪岩胡雪岩I安徽风范安徽风范安徽安徽 “人文荟萃人文荟萃 名人辈出名人辈出 ”由古至今人文
13、历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越由古至今人文历史璀璨夺目文化贡献杰出卓越 胡适胡适 陈独秀陈独秀 杨振宁杨振宁 I安徽风范安徽风范I安徽风范安徽风范中部龙头中部龙头 位置优越位置优越灵秀山水灵秀山水 古徽贾地古徽贾地人文荟萃人文荟萃 名人辈出名人辈出1912之安徽印象：之安徽印象：安徽一片让人留恋不已的新热土。安徽一片让人留恋不已的新热土。凭借其优越的地理位置，倚仗其独特的山水凭借其优越的地理位置，倚仗其独特的山水风光，崇仰其名扬海外的徽派精髓。风光，崇仰其名扬海外的徽派精髓。安徽，以其不寻常的风貌，用安徽，以其不寻常的风貌，用“宾客满天下宾客满天下”迎客松般的热情，欢迎迎客松般的热情，欢迎191
14、2一种代表一种代表全新文化的新载体的光临。全新文化的新载体的光临。安安 徽徽中部热土中部热土 徽贾之乡徽贾之乡合肥合肥1912项目概念策划项目概念策划II合肥印象合肥印象III蜀山风采蜀山风采IV价值分析价值分析V合肥合肥1912 概念定位概念定位总结建议总结建议I安徽风范安徽风范合肥印象合肥印象 合肥，中部靠东，承东启西；为皖之中，联系江淮，半径500公里范围内，覆盖7省1市亿最具有消费能力的人口。 与长三角地区无缝连接，是东部沿海到内地产业转移的必经之地。这个区域经济发达，人力资源丰富，综合商务成本低，具有明显的竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位。合肥合肥 “中部喉舌中部喉舌
15、发展堡垒发展堡垒 ”“承东启西、贯通南北承东启西、贯通南北”，是长三角与内地对接的中转站，是长三角与内地对接的中转站合肥合肥/Hefei合合 肥肥 500 公公 里里 经经 济济 圈圈Economic Circle within 500 KM to Hefei500 KM500 KMII合肥印象合肥印象 合肥历史悠久，自秦朝置合肥县，合肥已有2200多年的历史，素以“三国故地、包拯家乡、淮军摇篮”著称。 合肥市因东淝河与南淝河于此汇合而得名，古往今来，为兵家必争之地。 两千多年前，这里就已开始形成商业都会。秦、汉在此设郡县，明、清为庐州府治，民国时为安徽省省会，如今已是千樯鳞次、商贾辐凑的商业
16、都会。 合肥合肥 “三国旧地三国旧地 包拯故里包拯故里”“淮右襟喉，江南唇齿淮右襟喉，江南唇齿”，古代兵家力争之地，古代兵家力争之地II合肥印象合肥印象II 合肥是国际重要、国内一流的知识创新中心、技术创新中心，是高水平、高技术人才聚集中心和高新技术产业发展基地。 拥有各类专业技术人员30万人，在校大学生48万余人，每万人拥有专业技术人员比例名列全国第三。 拥有各类研究机构358个，高等院校59所，高新技术企业450余家。合肥合肥 “人文首郡人文首郡 科教名都科教名都”全国首个也是唯一的科技创新试点城市，世界科技城市联盟会员城市全国首个也是唯一的科技创新试点城市，世界科技城市联盟会员城市 合肥
17、印象合肥印象II 2009年一季度合肥GDP同比增长14.9，增幅位列全国省会城市第一名。 合肥家用电器综合生产能力居全国第3位，汽车整车产量全国第9位。相继被授予“国家级汽车及零部件出口基地城市”、“国家节能与新能源汽车示范推广试点城市”、“中国服务外包示范城市”和“国家动漫产业基地”等称号。 合肥合肥 “中部龙头中部龙头 后劲十足后劲十足”加速崛起的新兴工业城市，全国综合实力百强城市中排名加速崛起的新兴工业城市，全国综合实力百强城市中排名25 合肥印象合肥印象II中部龙头中部龙头 后劲十足后劲十足中部喉舌中部喉舌 发展堡垒发展堡垒三国旧地三国旧地 包拯故里包拯故里人文首郡人文首郡 科教名都
18、科教名都1912之合肥印象：之合肥印象：合肥一座正在崛起的特色之都。合肥一座正在崛起的特色之都。以地理之优越成其以地理之优越成其“气宇气宇”，以经济之强盛，以经济之强盛筑其筑其“筋骨筋骨”，以人文之积淀添其，以人文之积淀添其“神采神采”。“冠军之乡冠军之乡”所蕴涵的，不仅是一种源于城所蕴涵的，不仅是一种源于城市传统的骄傲，更是一种勇争第一、敢于拼市传统的骄傲，更是一种勇争第一、敢于拼搏的城市气质。搏的城市气质。天造一半，人造一半。合肥人的拼搏，配得天造一半，人造一半。合肥人的拼搏，配得上上苍的恩赐。合肥，必将在新一轮的经济上上苍的恩赐。合肥，必将在新一轮的经济发展大潮中占据更为引人瞩目的地位。
19、发展大潮中占据更为引人瞩目的地位。合肥合肥科技之都中国乐土科技之都中国乐土合肥合肥1912项目概念策划项目概念策划II合肥印象合肥印象III蜀山风采蜀山风采IV地块分析地块分析V合肥合肥1912 概念定位概念定位总结建议总结建议I安徽风范安徽风范蜀山风采蜀山风采III 国家一级大型机场合肥骆岗机场紧邻东南； 京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。蜀山蜀山 “交通咽喉交通咽喉 战略枢纽战略枢纽”地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基
20、础设施完备 蜀山风采蜀山风采 蜀山区座落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，有中科院合肥分院等56所科研院所。 安徽名人馆、安徽科技馆、合肥科技馆、合肥图书馆等一批国内一流的科教文化设施 规划占地约47平方公里的中国科学城正处在红红火火建设之中。 蜀山蜀山 “研发心脏研发心脏 科学之城科学之城 ”高等教育发达，科研实力雄厚，位居全国领先地位高等教育发达，科研实力雄厚，位居全国领先地位III蜀山风采蜀山风采 合肥市1995年评选的“合肥十景”,蜀山区占有其四：五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光。 2006年评选的“合肥新十景”，蜀山区境内有“天鹅湖畔、蜀山揽胜、科学绿岛”三个完全景境，
21、并拥有“翡翠环城、墨荷琼林”两个景点的部分景致。 蜀山蜀山 “城市绿肺城市绿肺 生态走廊生态走廊”自然环境宜人，人文景观众多自然环境宜人，人文景观众多 III蜀山风采蜀山风采 科学城建设的启动和位于该城核心区的蜀山新产业园，蕴藏着高新技术产业的无限商机。 政务文化区的建成将为外来投资者提供更加便捷高效的服务，形成了一个全新的投资服务“高地”。 蜀山蜀山 “经济臂膀经济臂膀 投资佳地投资佳地”两大国家级开发区，合肥经济发展的引擎两大国家级开发区，合肥经济发展的引擎 III蜀山风采蜀山风采经济臂膀经济臂膀 投资佳地投资佳地交通咽喉交通咽喉 战略枢纽战略枢纽研发心脏研发心脏 科学之城科学之城城市绿肺
22、城市绿肺 生态走廊生态走廊1912之蜀山印象：之蜀山印象：如果说合肥是中部崛起的核动力，那么蜀山如果说合肥是中部崛起的核动力，那么蜀山是这个巨人腾飞的引擎。是这个巨人腾飞的引擎。蜀山将成为合肥乃至中国未来的大脑中枢，蜀山将成为合肥乃至中国未来的大脑中枢，是科技产业、科研创新的基地。是科技产业、科研创新的基地。蜀山蜀山腾飞引擎大脑中枢腾飞引擎大脑中枢III合肥合肥1912项目概念策划项目概念策划II合肥印象合肥印象III蜀山风采蜀山风采IV价值分析价值分析V合肥合肥1912 概念定位概念定位总结建议总结建议I安徽风范安徽风范IV价值分析价值分析价值分析价值分析项目概况：项目概况：地址：地块位于主
23、干道黄山路与怀宁路交叉口北侧位置。规模：占地面积67亩，建筑面积约23000平方米。现状：毗邻高新区，周边新建楼盘较多，附件有在建大型商业体。目前区域属于新区与老城交界地带，商业配套匮乏。IV价值分析价值分析区域商业发展概况：区域商业发展概况：n 现阶段区域内无成型的商圈，多以社区商业为主；n 受到市区核心商圈的冲击，未来区域内百货业发展受困；n 区域商业体分布零散，难以形成集群效应；n 区域城市化水平极高，消费潜力巨大。IV价值分析价值分析S优势优势 项目紧邻主干道，交通优势明显。项目紧邻主干道，交通优势明显。 地块容积率低，沿街面狭长，有利于街地块容积率低，沿街面狭长，有利于街区商业布局。
24、区商业布局。 项目周边高档住宅具备强大的消费潜力。项目周边高档住宅具备强大的消费潜力。 1912街区品牌影响力和丰富商业运营经街区品牌影响力和丰富商业运营经验。验。W劣势劣势 本地块被主干道分割成独立两部分，不利本地块被主干道分割成独立两部分，不利于后期经营。于后期经营。 项目处于新区，商业培育期较长。项目处于新区，商业培育期较长。 项目缺少外部景观、历史、文化等资源的项目缺少外部景观、历史、文化等资源的软性支撑。软性支撑。 项目紧邻快速干道，不利于项目消费人群项目紧邻快速干道，不利于项目消费人群积聚。积聚。O机会点机会点 当地政府的政策支持，对本项目关注度当地政府的政策支持，对本项目关注度较
25、高，可产生相应的社会效应。较高，可产生相应的社会效应。 合肥餐饮休闲娱乐业态整体档次较低，合肥餐饮休闲娱乐业态整体档次较低，急需提档升级。急需提档升级。 项目所在区域内高档餐饮休闲业态匮乏。项目所在区域内高档餐饮休闲业态匮乏。T威胁点威胁点 周边在建大型商业对本项目有一定的竞争周边在建大型商业对本项目有一定的竞争性。性。 周边社区商业对本案影响较大。周边社区商业对本案影响较大。IVV 合肥合肥1912概念定位概念定位合肥合肥蜀山蜀山安徽安徽良莠不齐良莠不齐 各自为镇各自为镇业态匮乏业态匮乏 潜力巨大潜力巨大起步较晚起步较晚 中部低谷中部低谷特色特色/起点起点领袖领袖/先驱先驱升华升华/飞跃飞跃
26、项目总体战略定位项目总体战略定位 合肥合肥1912概念定位概念定位合肥合肥蜀山蜀山安徽安徽 凸显蜀山区继科技发展凸显蜀山区继科技发展后，人本休闲的后，人本休闲的特色特色/起点起点成就合肥软实力和成就合肥软实力和人文魅力的人文魅力的领袖领袖/先驱先驱实现城市空间领域实现城市空间领域全新的全新的升华升华/飞跃飞跃1912项目总体战略定位项目总体战略定位V 合肥合肥1912概念定位概念定位V蜀山蜀山文化古都文化古都 科教新城科教新城休闲新城市休闲新城市合肥合肥专业前沿专业前沿 时尚跃动时尚跃动人本新升级人本新升级安徽安徽中部龙头中部龙头 潜力丰厚潜力丰厚 文化迎客松文化迎客松 经济新徽商经济新徽商
27、项目形象定位项目形象定位 合肥合肥1912概念定位概念定位V 项目形象定位项目形象定位合肥市的合肥市的“休闲新城市休闲新城市”蜀山区的蜀山区的“人本新升级人本新升级”安徽省的安徽省的“文化迎客松文化迎客松” “经济新徽商经济新徽商”凸显蜀山区继科技发展凸显蜀山区继科技发展后，人本休闲的后，人本休闲的特色特色/起点起点成就合肥软实力和成就合肥软实力和人文魅力的人文魅力的领袖领袖/先驱先驱实现城市空间领域实现城市空间领域全新的全新的升华升华/飞跃飞跃 合肥合肥1912概念定位概念定位V文化内核创新保障商业形态 1912项目形象定位项目形象定位科技脉络 体验 风格安徽首席 科技创新文化体验式商业街区
28、蜀山区项目 合肥合肥1912概念定位概念定位V 功能形态定位功能形态定位安徽首席科技创新文化体验式商业街区安徽首席科技创新文化体验式商业街区蜀山区项目蜀山区项目人本新升级人本新升级休闲新城市休闲新城市文化迎客松文化迎客松经济新徽商经济新徽商文化展示文化旅游文化休闲文化展示文化旅游文化休闲文化创作文化人居文化创作文化人居集休闲娱乐、旅游购物、文化会展、餐饮住宿集休闲娱乐、旅游购物、文化会展、餐饮住宿以及居住于一体的复合型文化体验式商业街区以及居住于一体的复合型文化体验式商业街区文化创新空间创新建筑创新文化创新空间创新建筑创新景观创新业态创新合作创新景观创新业态创新合作创新 合肥合肥1912概念定位概念定位V 目标客群定位目标客群定位城市休闲人群年轻时尚人群文化人群财富人群本项目本项目
