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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。建安中心区项目定位及物业发展建议定位及物业发展建议版权声明：本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009/10/202009/10/20谨呈：建安集团谨呈：建安集团项项 目目 及及 目目 标标 解解 析析壹壹项项 目目 片片 区区 研研 究究贰贰项项 目目 发发 展展 战战 略略 及及 定定 位位叁叁规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆项目经济测算及财务评价项目经济测算及财务评价伍伍报告结构报告结构项目指标项目指标地块编号地块编号B1
2、16-0068B116-0068B116-0059B116-0059占地面积759021856.5建筑面积48875其中：住宅4671595236.1商业1790社康服务中心120老人活动站150居委会100幼儿园2500垃圾站100容积率6.54.5建筑限高120m100m项目地块基本指标：项目总占地项目总占地29446.529446.5平米，公寓项目占地平米，公寓项目占地75907590平米；本平米；本次报告研究主要针对次报告研究主要针对B116-0068B116-0068地块（公寓项目）地块（公寓项目）B116-0059B116-0068星河国际星河国际滨滨 河河 路路城城中中雅雅苑苑发
3、发展展兴兴苑苑项目四至项目四至项目项目用地用地西面：城中雅苑及发展兴苑南面：滨河路东面：未来规划用地及会展中心北面：星河国际项目四至：项目四至：东面：东面：将来会开发成酒店与写字楼项目；目前基本为空地，视野较开阔，景观资源一般；南面：南面：紧邻滨河大道，有一定地势高差;西面：西面：发展兴苑，紧邻本项目的为幼儿园，景观资源相对较好；北面：北面：为星河国际项目，已建高层，视野景观被阻挡。项目四周为星河国际、城中雅苑、中海华庭等高项目四周为星河国际、城中雅苑、中海华庭等高档居住项目，无特殊景观资源。档居住项目，无特殊景观资源。p 交通条件交通条件项目位于福田区中心片区，处于中心二路与民田路及滨河大道
4、交汇处。目前从项目所在到市民中心5分钟，到华强北、经济大厦只需10分钟，同时罗湖火车站及西站有229路，去海上田园有338路，至仙湖植物园有382路，周边共有公交线路近几十条。p 地形、地貌及地表附着物地形、地貌及地表附着物地势平坦，地块形状方正，无高差。p 配套设施配套设施教育配套：石厦中学、众孚小学、新沙小学、新洲中学、福田实验学校、皇岗中学、岗厦中学；生活配套：天虹商场、星河COCOPARK、中心购物城、高尔夫球会、星级酒店、万佳百货、百佳、人人乐超市，农行、商业银行、招行、深发展、中行、广发行、工行等；医疗配套：福田区妇幼保健院等。项目现状项目现状项目用地现状项目用地现状项目周边交通便
5、利，配套设施非常完善项目周边交通便利，配套设施非常完善地块方正、地势平坦、基本无高差地块方正、地势平坦、基本无高差现状鸟瞰图现状鸟瞰图p项目用地北邻星河国际，居住氛围较好；p西面邻近发展兴苑，居家环境及氛围较好；p东面为商务、酒店等发展备用地，与居住有一定的影响；p南面为城市快速干道，对居住生活影响较大。项目价值分析项目价值分析星星 河河 国国 际际发发展展兴兴苑苑酒酒店店商商务务发发展展用用地地滨滨 河河 路路本期项目用地远期项目用地最好次好较差项目用地北面居住价值最大，南面和东面分别受城市主干道和商务影响，居住价值有所降低。地块价值分析地块价值分析星星 河河 国国 际际发发展展兴兴苑苑酒酒
6、店店商商务务发发展展用用地地滨滨 河河 路路本期项目用地远期项目用地最好次好较差最差p项目用地北邻星河国际，且是主入口，人流量较大，商业价值较高，p西面邻近发展兴苑，有一定的商业价值；p东面为商务、酒店等发展备用地，未来有较高的商业、商务价值；p南面为城市快速干道，商业环境较差，但商务价值较好。商务价值较好。项目用地北面商业价值最大，东面和西面次之，而南面紧邻滨河路商业价值最差，但商务价值高地块属性地块属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级深圳已经成为中国大陆最具竞争力的城市区域层级区域层级深圳中心区和中央商务区 、会展区 地块地块层级层级项目规模项目为两块地组合，本期总
7、建面约4.9万平米，规模适中周边配套周边有多个成熟社区，生活配套设施十分完善交通状况坐拥城市大动脉及主干道，交通十分便利景观资源无特殊优势景观资源地形地貌方正、平整、B116-0059现状为东山小区周边项目属性项目属性项目位于城市核心商务区、高档居住区、配套设项目位于城市核心商务区、高档居住区、配套设施完善、无特殊景观资源的中大规模居住项目。施完善、无特殊景观资源的中大规模居住项目。高价值变现高价值变现利润最大化利润最大化项目影响力项目影响力项目影响力项目影响力品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值通过差异化及创新，获得项目开发成功，树立项目在通过差异化及创新，获得项目开发成功，树立项目在中心区的市
8、场形象和项目影响力；中心区的市场形象和项目影响力；通过准确市场定位及客户细分，使项目突破政策大环通过准确市场定位及客户细分，使项目突破政策大环境影响以及区域和自身条件限制，实现高价值并获得境影响以及区域和自身条件限制，实现高价值并获得快速市场变现；快速市场变现；通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌。通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌。项目开发目标项目开发目标实现项目利润最大化；顺利获得市场认同和变现；实现项目利润最大化；顺利获得市场认同和变现；本项目目标两个层级本项目目标两个层级: :首先保证项目开发成功和利首先保证项目开发成功和利润最大化；其次树立项目影响力和提升企业品牌润最大化；
9、其次树立项目影响力和提升企业品牌项目定位原则项目定位原则以市场为导向以市场为导向以区域为前提以区域为前提以开发目标为以开发目标为方针方针总体定位总体定位我们坚持以区域背景为前提、以市场需求为导向、我们坚持以区域背景为前提、以市场需求为导向、以开发目标为方针的定位原则。以开发目标为方针的定位原则。项项 目目 及及 目目 标标 解解 析析壹壹项项 目目 片片 区区 研研 究究贰贰项项 目目 发发 展展 战战 略略 及及 定定 位位叁叁规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆项目经济测算及财务评价项目经济测算及财务评价伍伍报告结构报告结构区域背景分析区域背景分析中心区：中心区：CBD
10、CBD商务中心商务中心/ /行政中心行政中心/ /文化中心文化中心中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心，是深圳实现“建设现代化国际化城市、区域经济中心城市及花园式园林城市”战略目标的重要空间基础。深圳城市名片：福田深圳城市名片：福田CBDCBD项目地处深圳福田项目地处深圳福田CBD城市商务核心区内；福田城市商务核心区内；福田CBD已经发展成为深圳经济制高点，城市名片。已经发展成为深圳经济制高点，城市名片。区域背景分析区域背景分析深圳福田中心区经历了起步期、初步发展期、快速深圳福田中心区经历了起步期、初步发展期、快速发展期三个阶段之后，形成了相对成
11、熟的发展期三个阶段之后，形成了相对成熟的CBDCBD。快速发展期快速发展期规划期规划期起步期起步期初步发展期初步发展期1986年确定为中心区，之后的十年主要进行标志系统、灯光系统、绿化系统以及地下空间系统的规划住宅写字楼公寓商业酒店一般定位高端，放量也较大，主要分布在中心区的四角由于商务气氛较差，面市的一般是中端写字楼，体量不大未出现公寓类产品一般是写字楼裙楼商业2家五星级酒店，主要为接待外宾服务密集开发，有7个高档楼盘推出，价格较高档次和数量均有提高，本期有6个盘面市未出现公寓类产品除了裙楼商业，开始出现较大体量的购物广场/公园等独立商业，只租不售开始流行，商业气氛逐渐形成未出现新的酒店住宅
12、开发接近尾声，只有一个盘面市，档次延续中高档高端写字楼集中放量，同时在品质和形象上不断突破。仅05年就有8个盘86万平米写字楼面市3个较大体量高端公寓产品推出裙楼商业继续出现，三大各具特色的购物中心两个开始营业，结束了中心区“无物可购”的时代6家高规格五星级酒店，商务氛围日益浓厚1986年1996年2001年2004年均价：元/平米5000100001500020000250003000035000400001986年1996年2001年2004年 2005年住宅住宅住宅开发住宅开发接近尾声接近尾声写字楼写字楼公寓公寓商业商业中心区商品住宅从中心区商品住宅从0505年以后已停止开发，公寓类物业
13、从年以后已停止开发，公寓类物业从0404年起步，目前主要以商务型和酒店式服务公寓为主。年起步，目前主要以商务型和酒店式服务公寓为主。天虹购物广场入驻：改天虹购物广场入驻：改变只有裙楼商业的格局，变只有裙楼商业的格局，只租不售方式开始流行只租不售方式开始流行区域背景分析区域背景分析04年开始起步，迅速成为市场热点，价格扶摇直上CBD发展空间分析发展空间分析背景一背景一背景二背景二世界CBD最早产生20世纪20年代美国，它是应经济发展而产生的，对城市经济起着重要调节作用的核心区域,CBD的发展经历了很多的阶段,从最初的聚集地，到后来多核心城市,再到现在的中央商务区。20世纪五六十年代，在发达国家城
14、市中心区制造业开始外迁,而同量商务办公活动却不断向城市中心区聚集,要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。发展轨迹发展轨迹商业中心商业中心多核心城市多核心城市独立于传统商业的中独立于传统商业的中央商务区央商务区从国际范围看，从国际范围看，CBDCBD的发展经历了商业中心和独立的发展经历了商业中心和独立于传统商业的中央商务区向多核心城市转变。于传统商业的中央商务区向多核心城市转变。位置 主要分布在曼哈顿岛上的老城，中城著名街区是格林威治街和第五大街，银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，世界上就业密度最高的地区；总面积57.91平方公里，占纽约市总面积
15、的70%；人口数量150万人；著名建筑纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、中央公园、联合国总部、使该岛中的部分地区成为纽约的CBD；形象建立CBD促使纽约市确立了其国际城市形象；经济活跃美国21%的电话是从纽约打出的；地产增值20世纪最后十年，每年增幅超过40%；地位凸显地区经济增长量占纽约总量增长的82%；商业繁荣每天来曼哈顿的人数超过10万人。美国的美国的CBD（曼哈顿），成交额占据了美国房地（曼哈顿），成交额占据了美国房地产的半壁江山。产的半壁江山。CBD发展空间分析发展空间分析英国伦敦英国伦敦CBDCBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。1、被称为“一平方英里”（theSqu
16、areMile）的 “金融城”（CityofLondon）2、新兴CBD则在“金丝雀码（CanaryWharf）3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征。根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调查，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔。 英国英国CBD土地价值最高的经济区土地价值最高的经济区CBD发展空间分析发展空间分析聚集度最高：香港聚集度最高：香港CBD城市功能的聚集城市功能的聚集位置香港CBD（中
17、环）位处香港岛中部，北临维多利亚湾；时间从二十世纪50年代起已成为香港最重要的商业中心；功能优越的地理位置，高效的运输系统和建全的基础设施；规划中环CBD占地152.97公顷，绝大部分的土地利用商业和综合开发，政府机构及社区用房、公共空间、道路占比例是最大的一部分，占总面积的三分之一左右，住宅用地很少；布局中环CBD的建面积达到了400万平米以上，拥有包括88层的国际金融中心在内的众多著名楼宇。经济中心世界著名商务中心；交通中心亚太重要中转站；商业繁荣世界著名旅游之都；发展格局促使老城发展出新生机；商务中心亚太跨国公司总部基地；价值之区土地价值极高；CBD发展空间分析发展空间分析CBD发展共性
18、发展共性世界世界CBD共性特征：地价高共性特征：地价高/租金高租金高/交通高度发交通高度发达达/城市功能聚集城市功能聚集/城市名片标志。城市名片标志。特征一特征一地价与租金规律地价与租金规律特征二特征二最高的交通可达性最高的交通可达性特征二特征二城市功能聚集城市功能聚集特征二特征二城市名片标志城市名片标志在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点，峰值地价点周围地带往往成为的CBD的核心，是城市最高租金的汇聚地。在处于城市干道系统的核心，地铁成为现代城市一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，道路网密度也是一个重要的指标。管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能
19、集聚，商业零售、休闲娱乐成为主要的配套性服务设施。一个新的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但是CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化会展及办公集散地，而且是城市的标志，是最值得关注的焦点，是一个城市的名片。CBD项目发展案例项目发展案例【名名 称称】 天玺【发 展展 商商】 新鸿基地产港铁【位位 置置】 九龙柯士甸道西一号【单位数目位数目】 825个【主力户型主力户型】 3房、4房【首批售价首批售价】 13750-35000 元/呎【开盘时间开盘时间】 2009年2月日【面面 积积】 标准单位：800-2200平方呎（约81-204平米）至高无上：400平方呎（约371平米）6房
20、连 3至4套房间隔【层层 数数】 标准单位：12-90楼或15-90楼 （不设4，13，14， 24， 34，44，54，64，74及84楼）至高无上： 91-93楼（顶层三复式单位尊设私人泳池， 空中花园）香港天玺10天60个亿君临天下君临天下凯旋门凯旋门漾日湾畔漾日湾畔擎天豪庭擎天豪庭天天 玺玺香港香港CBD诞生了全亚洲最贵的豪宅诞生了全亚洲最贵的豪宅香港天玺香港天玺38万元平米。万元平米。CBD项目发展案例项目发展案例北京北京CBD孕育了孕育了SOHO北京公馆（公寓）的豪宅北京公馆（公寓）的豪宅品质，使其成为房地产冬天里的神话。品质，使其成为房地产冬天里的神话。SOHO北京公馆 行业中冬
21、天里的神话【名名 称称】 SOHO北京公馆【发发 展展 商商】 SOHO中国【位位 置置】朝阳区 新源南路与新源街路口西北角【单位数目单位数目】 220套【总建筑面积总建筑面积】 66333万平方米【首批售价首批售价】 42000元/平米【开盘时间开盘时间】 2008年1月日【面面 积积】 主力户型面积150平方米至300平方米之间，均价42000元/平方米，精装修配全套家电；【市场反应市场反应】凭借在其良好的地段优势和产品品质使得项目在房地产的冬天，依然保持较好的销售业绩。成熟CBD内的项目规律表明好的区位就要做好的产品，豪宅、精品，肯定是必然。p通过对比国际大都市CBD的发展规律，深圳CB
22、D正在发展成熟；p参照国际CBD的发展历程，最终区域价值将得到极大的提升，房地产价值将成为城市的绝对领军者。区位与项目关系区位与项目关系CBDCBD发展规律表明发展规律表明本项目所在的区域未来将成为深圳土地价值本项目所在的区域未来将成为深圳土地价值最高的区域；因此我们的项目定位要契合土地的价值。最高的区域；因此我们的项目定位要契合土地的价值。项目宗旨：打造一线城市纯高端住宅明星楼盘项目宗旨：打造一线城市纯高端住宅明星楼盘深圳 红树西岸、中信红树湾、熙园等北京 SOHO北京公馆、华城水上公园、香草天空 上海 汤臣一品、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭 西安 融侨紫薇馨苑、广厦水岸东方、大洋时代国
23、际 项目具备稀缺性、精品、豪宅等特性，若加上后项目具备稀缺性、精品、豪宅等特性，若加上后天精心天精心“雕刻雕刻”，势必成为深圳又一个明星项目，势必成为深圳又一个明星项目香港 天玺、环球贸易广场 IFC、浅水湾等区位与项目关系区位与项目关系项目项目SWOT分析分析SWOTStrengths(Strengths(优势）优势）项目地处中心区，区位价值高；会展第一辐射区；项目周边配套完善，居住氛围较浓；稀缺性（中心区近几年已经没有居住性项目出售）Threats(Threats(威胁）威胁）项目地块紧邻滨河路，有一定的噪音影响；项目四至无特别景观资源；Opportunities(Opportunitie
24、s(机会）机会）CBD和会展经济的发展给项目带来高素质的客户群；中心区高端人士聚集，市场租赁需求旺盛；Weaknesses(Weaknesses(劣势）劣势）不同区域高端市场的竞争，如华侨城、香蜜湖未来中心区和岗厦改造项目开发的公寓项目构成的竞争。项项 目目 及及 目目 标标 解解 析析壹壹项项 目目 片片 区区 研研 究究贰贰项项 目目 发发 展展 战战 略略 及及 定定 位位叁叁规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆项目经济测算及财务评价项目经济测算及财务评价伍伍报告结构报告结构本项目本项目价值点二价值点三价值点四价值点一价值点五位于深圳福田CBD中心区，具有很高的区位价
25、值；位于会展中心的西侧，是距离其最近的住宅项目，极具会展经济价值；是CBD内的最后唯一一个住宅项目，稀缺性价值大紧邻滨河大道，交通便利，交通价值无可比拟；规模体量均较大，社区规模大，自身价值高。项目发展战略项目发展战略项目价值点梳理项目价值点梳理五大价值点确立了项目必将五大价值点确立了项目必将成为深圳市场焦点。成为深圳市场焦点。客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境新进者品牌社会资源自然资源区域价值项目发展战略项目发展战略从项目的资源上来看：本项目具有较强的区域价值优势而不具备强势的人文资源优势；从开发商的开发经验来看，
26、建安集团并没有太多的房地产项目开发经验，但是，可以在通过“产品设计及创新”来建立的项目的竞争力；综合分析结论：本项目适合采用“1+3”即产品产品加区域价值加区域价值的发展战略模式。从资源和开发商的角度来分析，本项目适合采用从资源和开发商的角度来分析，本项目适合采用“环境环境+产品产品”的发展战略模式。的发展战略模式。核心竞争力距阵模型：核心竞争力距阵模型：项目总体的战略发展： 有效有效利用利用项目的区域价值优势，项目的区域价值优势，充分充分发掘发掘项目的产品项目的产品价值，打造项目的价值，打造项目的核心竞争力！核心竞争力！项目发展战略项目发展战略CBDCBD南区南区 收官杰作收官杰作 珍品豪宅
27、珍品豪宅- 深圳深圳CBD南区南区 收官杰作收官杰作 珍品豪宅珍品豪宅关键词：关键词：CBD、收官、珍品豪宅、收官、珍品豪宅释义：释义： CBD 南区 城市中心商务区，迅速形成市场占位。 收官 CBD内没有在售一手新盘(居住)，本项目一枝独秀。 杰作、珍品 意旨本项目要达到的高度。 豪宅 强调本项目的是定位特征。项目整体定位项目整体定位项目整体定位：深圳项目整体定位：深圳CBD南区南区、至尊收官至尊收官、新贵珍品豪宅。新贵珍品豪宅。- 关键词：收官杰作关键词：收官杰作 绝版限量绝版限量 珍品豪宅珍品豪宅 钻石精钻石精品品钻石名家钻石名家 珍品豪宅珍品豪宅 精品国际化精品国际化社区社区项目形象定
28、位项目形象定位项目形象定位：深圳项目形象定位：深圳CBD绝版限量绝版限量、珍品豪宅珍品豪宅、钻石精品层峰国际化高尚社区。钻石精品层峰国际化高尚社区。形象定位演绎形象定位演绎 一个一个一个一个3106310631063106卡钻石故事卡钻石故事卡钻石故事卡钻石故事 Cullinan为现时世上最大的珍贵钻石，发现于1905年，重达达31063106卡卡，罕贵之处，不言而喻。 其后，南非德兰士瓦殖民政府南非德兰士瓦殖民政府买下举世无双的Cullinan，并于1907年11月9日呈献给英王爱德华七世，作为英王66岁的寿礼。英王爱德华七世委托欧洲最优秀，现位于荷兰阿姆斯特丹的Royal Asschers
29、 Diamond Co.为精致细腻的Cullinan进行切割及琢磨等工序。 经过数月端详，世纪世钻终于1908年2月10日被切割成九大颗成品。全都晶莹透亮，纯净无比。其中最大的两颗两颗CullinanCullinan 及 CullinanCullinan ，分别镶嵌在英国皇室权杖和皇冠上。两颗巧夺天工的钻石之王现作为英国王室御宝于英国伦敦展出。在深圳的房地产市场中，本项目就象是在深圳的房地产市场中，本项目就象是CullinanCullinan一样一样ever Before Never Againever Before Never Again建筑外观形象建筑外观形象项目建筑外观形象：项目建筑外观
30、形象：关健词：现代时尚、挺拔俊美、内敛大气、国际化形象关健词：现代时尚、挺拔俊美、内敛大气、国际化形象- - 则近而居的城市精英，新贵一族则近而居的城市精英，新贵一族 关键词：则近而居、城市精英、新贵一族关键词：则近而居、城市精英、新贵一族客户定位客户定位释义：释义： 则近而居 意指在CBD内及附近工作的客户群体。 城市精英 在CBD工作的政府公务员、企业高管、金领。 新贵一族 主要为生意人、老板及认可并一直居住在本区域内的 层峰级人仕。 总体客户定位总体客户定位项目总体客户定位项目总体客户定位则近而居的城市精英、新则近而居的城市精英、新贵一族贵一族项目总体客户描述 一类客户55-70%，二类
31、客户15-25%，三类客户5-15%游离客户游离客户以自住为主考虑二次换房置业的高尚人群，以自住为主考虑二次换房置业的高尚人群，城市白领、投资散客；等；城市白领、投资散客；等；重要客户重要客户其他城市、其他区域看好中心区升值潜力其他城市、其他区域看好中心区升值潜力的投资客、投资自住客户；等。的投资客、投资自住客户；等。核心客户核心客户生意人、老板、生意人、老板、CBDCBD区域内或其他区域的区域内或其他区域的金领、企业高管及公务人员；职业投资人金领、企业高管及公务人员；职业投资人或地产投资团体；等；或地产投资团体；等；55557070151525255 51515总体客户定位总体客户定位目标客
32、户描述规范判断主要有以下三个方面的主要特征主要特征主要特征主要特征主要特征方面方面1方面方面2方面方面3p年龄基本在35岁以上p以三口及以上为主p内心充满生活激情p对新兴事物及主流媒体较 为关注p喜欢居住在城市中心p事业有成，经济稳定p认可片区，看好发展客户定位客户定位城市层峰人仕的主要特征 社会活动频繁，兴趣广泛，进取心强AIOAIO量表量表ActionAction活动活动快节奏的生活方式，凡事讲求效率有丰富的夜生活，通常是商务谈判或听音乐会他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；喜欢和朋友、同学聚会，酷爱旅游同时希望有私密空间消费时希望物有所值，适度炫耀但不事张扬Interest
33、Interest兴趣兴趣 持有已经上市的股票或者期权，至少有希望于近期内上市 追求时尚，有名牌观念，但不会为此花费大量金钱 与名表、精品屋联系在一起 OpinionOpinion观点观点 着装随意又有讲究，具有自己的风格 思维多是抽象的，但是生活上比较实在 他们具有较强的进取精神和精神需求，愿意为国家做贡献 认为应依靠技术、知识、吃苦精神和胆量获得财富客户定位客户定位客户置业购买心理和置业需求客户构成客户构成购买心理购买心理置业需求置业需求企事业单位的中高级企事业单位的中高级管理人员、生意人、管理人员、生意人、老板、老板、CBDCBD区域内或区域内或其他区域的金领、企其他区域的金领、企业高管业
34、高管l购房目的主要是为了自住l收入稳定，月供能力强收入稳定，月供能力强l不是特别关注价格，追求较高的居住及项目的品质，但不会太张扬；但不会太张扬；l有住房公积金，一般选择银行按揭。l建筑：强调庄重、沉稳、大气l园林：希望有较为优美的景观l配套：注重小区的管理和安全性， 关注教育，喜欢多一些较为高档的 娱乐健身设施。公车私用情况较普 遍，对车位有较高要求。私营企业主、个体经私营企业主、个体经营者、区域内的高级营者、区域内的高级金领和白领金领和白领l选择较适当的面积居住，对居住面积面积和房型要求不高。l投资公寓投资公寓l极少部分是结婚购房或送给父母养老、子女结婚用。l建筑：偏重于现代风格l园林：无
35、明显的偏好l配套：会所；高档、特色餐饮客户定位客户定位产品定位分析产品定位分析市场分析：福田未来呈现两级分化，豪宅和高端市场分析：福田未来呈现两级分化，豪宅和高端小户型将成为市场主流。小户型将成为市场主流。序序号号项目项目占地占地( (万平万平) )建面建面( (万平万平) )主力主力户型户型容积率容积率目前所处目前所处阶段阶段预计推出时预计推出时间间所在片区所在片区1 1深港一号1.1930-706.82在建09年9月皇岗2 2天安珑园3.514.8150-2504.22在售08年10月车公庙3 3和黄都会轩1.7117.9(4.1)30-12010.5预售09年底华强北4 4御河堤花园 1
36、.026.340-50100-1306.2预售09年底红岭5 5四季山水二期1.98.6150-2004.5打地基10年初梅林6 6阳光天下花园9.774.8167-1893.5在建09年12月梅林7 7绿景项目3.222.870-1706.8前期11年梅林8 8兰江山第 6.0917.7160-1802.9打地基10年9月香密北9 9华来利项目514.5160-1802.9报建11年香密北1010城市春天1.712.4130-1607.3打地基10年5月福田南1111未来福田两年内住宅项目供应：70平米以下公寓占据未来福田小户型市场主流，8095小三房总价超出置业者承受范围，将在未来随着房价
37、走高逐渐淡出福田市场。产品定位产品定位本项目的产品应把握市场发展的趋势，顺势而为：本项目的产品应把握市场发展的趋势，顺势而为：现代公寓与豪宅大户巅峰组合。现代公寓与豪宅大户巅峰组合。“公寓豪宅公寓豪宅”公寓定位分析公寓定位分析分析因素分析因素本项目条件本项目条件衍生联想涵义衍生联想涵义项目所在区位深圳中心区CBD世界级、国际化、世界级、国际化、项目发展背景发展成熟区域，会展产业带动中心城、会展产业中心城、会展产业项目开发目标在成功开发的前提下，获得最大化利润多种公寓产品组合相互价值提升多种公寓产品组合相互价值提升客户关注因素项目形象高档；配套完善有冲击力的市场形象，有潜力的投有冲击力的市场形象
38、，有潜力的投资价值资价值分析：公寓部分的形象应该突出现代化、国际分析：公寓部分的形象应该突出现代化、国际化、建筑特色艺术化等特点。化、建筑特色艺术化等特点。形象定位阐述：它应是商务的门户、居住的门户，是深圳国际化形象的门户和滨河大道及会展中心西的新地标。公寓形象定位公寓形象定位国际门户国际门户 都市现代都市现代 钻石精品钻石精品公寓形象定位：体现国际化、现代化的城市钻公寓形象定位：体现国际化、现代化的城市钻石精品级高档公寓。石精品级高档公寓。公寓案名建议公寓案名建议基于项目自身特质和开发商品牌战略等方面因素的考虑，综合建议案名如下：主推案名：建安国际建安国际备选案名：案名释义：建安：代表开商的
39、名字和品牌，也表示项目将成为你安心，舒适的理想家园。国际：代表的是这个产品及高远的追求和品质，这也与中心区的区位价置属性结合较为紧密。领世经典领世经典案名释义：领世：即领事，具有国际、现代、大气特征；经典：意为精致小巧、经世典范，适合于小户型宣传，让人名思义。公寓推广名建议公寓推广名建议建安建安国际公寓国际公寓公寓功能定位公寓功能定位酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓居住公寓居住公寓公寓按使用属性和服务可以分为酒店式公寓、商务公寓、居住公寓三种类型公寓按使用属性和服务可以分为酒店式公寓、商务公寓、居住公寓三种类型项目发展的公寓类型酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓项目用地属性明确为居住用地
40、，无法变更商住用途用用地地属属性性项目用地属性明确为居住用地属性，因此本项项目用地属性明确为居住用地属性，因此本项目公寓将排除商务使用功能的商务公寓。目公寓将排除商务使用功能的商务公寓。公寓功能定位公寓功能定位酒店式公寓的建设的必要性分析：p酒店式公寓销售价格和租金价格较商务公寓、居住类公寓高，利润空间大；p精装修的酒店式公寓为项目高素质的国际客户，同时也可以提升项目整体品质，使项目利润实现最大化。p解放“90/70政策的限制”。类别名称售价或租金酒店式公寓东方银座350-600元/平米月金中环酒店式公寓350-420元/平米月世金国际26000元/平米葵花公寓35000元/平米居住公寓星河世
41、纪60-70元/平米中城天邑55-65元/平米高发城驰18000元平米金地名座15000元/平米酒店式公寓即能增加自身的利润空间，同时又能酒店式公寓即能增加自身的利润空间，同时又能提升项目的综合品质，增加项目的整体利润空间。提升项目的综合品质，增加项目的整体利润空间。公寓功能定位公寓功能定位酒店式公寓建设的可行性分析：因素因素特征项目本体分析与本项目的拟合分析因素一因素一区位区位接近商务区域地段/CBD区域位于CBD因素二因素二交通交通地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统紧邻滨河大道，50多条公交线因素三因素三客户客户外地商务、旅游客户较多会展区工作人员、外企业管理人员、其它商务人士因素四因
42、素四管理管理专业的酒店物业公司管理，要有品牌效应可打造因素五因素五服务服务在传统的酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务可打造因素六因素六建筑建筑品质建筑设计、内部装修等要符合客户要求可打造因素七因素七推广推广推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础可打造因素八因素八中高端定中高端定位位高级金、白领阶层、年青白领、部分投资客与前面项目定位符合因素九因素九配套配套星级配套设施、会所和装修标准，配套全套家私、电器可打造项目发展酒店式公寓具备坚实的客户基础和硬项目发展酒店式公寓具备坚实的客户基础和硬件基础，软件基础可以后续打造。件基础，软件基础可以后续打造。公寓功能定位公寓功能定位目前目前CBD区域
43、内酒店式公寓总供给面积不足区域内酒店式公寓总供给面积不足5万万平米平米CBD酒店式公寓供给分析：名称规模（万平米）入住率入住客户描述项目周边现有酒店式公寓金中环1.560-70%在CBD办公的商务客葵花公寓2.23刚交房，正在装修，入住率20%在CBD上班或者有业务来往的人员东方银座4.485-95%附近的商务客，或者中长期外派人员趣园1.7280-90%附近的商务及上班人员未来酒店式公寓开发大中华国际金融中心2.24预计年底发售CBD区域内酒店式公寓项目较少，目前只有金中环一个酒店式公寓项目和在建的大中华国际金融中心项目，总供给面积约不足5万平米。公寓功能定位公寓功能定位酒店式公寓有极大市场
44、需求，此类产品在商务频酒店式公寓有极大市场需求，此类产品在商务频繁的地区或中心城区供不应求。繁的地区或中心城区供不应求。CBD酒店式公寓供给分析：名称规模（万平米）入住率入住客户描述项目周边现有酒店式公寓金中环1.560-70%在CBD办公的商务客葵花公寓2.23刚交房，正在装修，入住率20%在CBD上班或者有业务来往的人员东方银座4.485-95%附近的商务客，或者中长期外派人员趣园1.7280-90%附近的商务及上班人员未来酒店式公寓开发大中华国际金融中心2.24预计年底发售酒店式公寓有极大市场需求，此类酒店式公寓有极大市场需求，此类产品在商务频繁的地区或中心城区产品在商务频繁的地区或中心
45、城区供不应求。供不应求。n随着深圳会展经济会展经济的发展，片区对酒店式公寓的需求将不断增加n伴随深圳深圳CBDCBD总部经济总部经济的地位形成，海内外驻深圳的商务机构及海内外驻深圳的商务机构及海内外经常海内外经常往来深圳的商务人员越来越 多，对酒店式公寓的需求不断增加。n香港客投资香港客投资深圳酒店式公寓的人增多，由于香港驻 深商务机构及往来深圳的商务人员及休闲旅游人员的增多，对酒店式公寓的需求也相应增加。n经济活跃、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到SOHOSOHO一一族族，他们对酒店式公寓的 需求越来越大。公寓功能定位公寓功能定位酒店式公寓需求分析：本项目本项目酒店式公寓酒店式公寓豪华
46、、品质，成为核心区地标性建筑居住公寓居住公寓时尚舒适、高品位的高档公寓商业配套商业配套为片区提供必要的商业配套功能定位功能定位项目功能确定：项目功能确定：项目功能主要以酒店式公寓、居住公寓及商业项目功能主要以酒店式公寓、居住公寓及商业配套功能为主。配套功能为主。酒店式公寓形象： 中心区高级酒店式精品星级服中心区高级酒店式精品星级服务公寓务公寓酒店式公寓客户（入住客分析）：p跨国公司外籍员工；p部分外国、港台企业（作为高级员工宿舍）；p与CBD中心区商务关系必切的个人和团体，如国内外参展商等p在中心区上班的白领；p在中心区短期停留的商务客产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配
47、套商业配套酒店式公寓酒店式公寓名称名称总套数总套数总面积总面积( (万平米）万平米）经营表现经营表现（入住情况）（入住情况）面积区间分析面积区间分析金中环金中环2591.56070%从中心区及附近酒店式公寓从中心区及附近酒店式公寓项目来看，规模多在项目来看，规模多在1.5-2.21.5-2.2之间，之间，世金国际世金国际（C C座）座）3961.99在售葵花公寓葵花公寓3882.23刚售完在装修趣园趣园2641.7280-90东方银座东方银座4814.485-95大中华国际大中华国际金融中心金融中心2752.24未出售p市场类比项目:p深访内容:某酒店式公寓经营管理人员：某酒店式公寓经营管理人
48、员：我们希望管理的酒店式公寓规模最好200-300套之间，大小了公司管理不经济，太大了对配套设施要求很高，不然就达不到理想的入住率产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套酒店式公寓功能配比市场依据分析酒店式公寓功能配比市场依据分析在综合酒店式公在综合酒店式公寓对资金及开发寓对资金及开发商资源整合的能商资源整合的能力的要求，尊地力的要求，尊地建议本项目酒店建议本项目酒店式式公寓规模控制公寓规模控制在在1.5-1.1.5-1.万平米万平米客房数客房数250-300250-300套套之间！之间！房型房型楼盘名楼盘名面积面积户数比户数比单房单房京基御景华庭37-3515%京
49、基东方华都3115%置地逸轩26-3220%金中环28-3218%一房一房国际市长交流中心36-5180%京基御景华庭33-5125%京基东方华都38-4570%置地逸轩37-4445%金中环40-6050%二房二房国际市长交流中心63-7620%京基御景华庭56-7340%京基东方华都61-6915%置地逸轩54-5835%金中环60-8030%三房三房金中环90-1032%京基御景华庭79-8220%户型配比市场依据分析：深圳市酒店式公寓户型户型配比市场依据分析：深圳市酒店式公寓户型以一房、二房为主，其次是单房，三房户型较少以一房、二房为主，其次是单房，三房户型较少且都是对立形象的标杆性产
50、品。且都是对立形象的标杆性产品。产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套结合项目的区位属性和项目特征，建议酒店式公寓项目具体面积及比例如下表：结论：本项目酒店式公寓总建筑规模为结论：本项目酒店式公寓总建筑规模为1.551.55万平米，客房万平米，客房套数约为套数约为280 280 套。套。结合本项目特点，酒店式公寓总建筑规模确定为结合本项目特点，酒店式公寓总建筑规模确定为约为约为1.55万平米，总套数约为万平米，总套数约为280套。套。户型户型面积面积户数比户数比户数户数面积比面积比总面积总面积单房（标准房）30-4023%6414.54%2254一房（高级房）40
51、-5050%14040.65%6300二房（豪华房）65-8026%7332.88%5096三房（总统套房）100-1201%31.94%300小计小计100%100%28028090.00%90.00%1395013950其它配套1550合计合计1550015500产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓设计亮点建议注重户型结构设计注重户型结构设计和功能配套方面。和功能配套方面。一、户型结构及设计要素一、户型结构及设计要素主要满足居家、办公、旅馆功能，布置紧凑，实用性强。注重设计大面积的外飘落地窗、附带大阳台，主要考虑实用性和产品附
52、加值。二、功能配套方面二、功能配套方面功能配套非常齐全、便利，且档次较高。设计层高在6-10米的五星或六星级的挑空大堂，体现楼盘气势和品质感。一般设有主题会所功能，主要考虑附加休闲娱乐功能。 产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套项目产品含有精装酒店公寓定位，为了提升产品品质，五星级的大堂标准一定要做到；除了装修和设计奢华以外，可以多考虑科技和环保的元素的应用；关键词：纳米、环保、生态、智能。首层电梯厅首层电梯厅标准层生态电梯厅标准层生态电梯厅住户大堂住户大堂酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓大堂酒店式公寓大堂一定要做到五星级标准。一定要做到五
53、星级标准。产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套品质感要突出强调：入户大堂挑高增强空间感和尊贵感。具体户型可以套用概念主题，公共部分主打简约时尚的设计风格，可以偏商务休闲多一些。酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓设计亮点建议酒店式公寓可以酒店式公寓可以主打简约时尚风格，迎合商务人仕的主打简约时尚风格，迎合商务人仕的“口味口味”。产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套居住公寓客户定位居住公寓客户定位核心客户以区域内的金领、核心客户以区域内的金领、高级白领、精英人士、新贵中产为主，此外投资高级白领、精英人士、新贵中产为主，此外投资客是本项目
54、重要客户。客是本项目重要客户。核心客户重要客户游离客户p区域内的金领、高级白领、精英人士、新贵中区域内的金领、高级白领、精英人士、新贵中产。产。p区域内及周边以投资为主的高收入群体区域内及周边以投资为主的高收入群体p想在本区域置业但对本项目持观望态度想在本区域置业但对本项目持观望态度v职业：媒体、房地产、金融、律师、垄断国企、音乐、设计、艺术、动画等；v职位：金领、部分中产、高级白领；v购买动机：方便工作、非常认同本项目价值等。v职业： 私企业主、政府和类政府部门、医生、教师、邮电、银行及税务等高收入部门；v职位：中层管理人员或中层专业技术人员；v购买动机：投机、从众、看涨，认同感不强烈。产品
55、定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套客户定位客户定位他们具有年轻、活力、时尚同时他们具有年轻、活力、时尚同时又注重品质等特征。又注重品质等特征。他们，年青时尚他们，喜欢新兴事物他们，喜欢运动，和朋友一起High他们，喜欢与众不同他们，有与年龄不相符的消费能力他们是这样一群人律师、自由撰稿人、健身教练、地下音乐人、酒保、代理商、经纪人、中介代理、设计师年轻有活力，消费观念超前，对未来生活充满憧憬。他们追求生活品质，可以减少消费的量，但是不可以降低消费水平，愿意为有品质感的东西而付费。喜欢现代的东西，各种高新产品的领先使用者。他们追求个性，喜欢与众不同。产品定位产品定位
56、酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套产品定位依据一产品定位依据一前期市场调查在户型结构中有60%左右的意向客户为单房和一房一厅，此外，还有25%的潜在客户意向复式；在意向需求户型面积集中在30-60平米之间，其中40-50平米的最受欢迎；市场调查中发现：有市场调查中发现：有60%以上的意向单房和一以上的意向单房和一房，此外还有房，此外还有25%意向复式，需求面积集中在意向复式，需求面积集中在30-60平米；平米；产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套产品定位依据二产品定位依据二政策及制度的约束:本项目受90/70政策限制：即即9090平米以下的户型
57、需占总户数的平米以下的户型需占总户数的70%70%以上；以上；产品定位依据三产品定位依据三深访多位项目片区三级地铺资深工作人员:观点归纳：项目所在的片区，如中海华庭、星河国际、发展兴苑等几个项目都是以大户型为主，来片区找大户型的客户（四房以上）都能找得到较满意的，而三房户型特别是100-120平米之间中大户型的三房在片区内较少，他们在片内很难找到中意的房子，非常值得注意的是，这部分客户占到三房需求比例的这部分客户占到三房需求比例的50%-60%50%-60%左右。左右。深访调查发现：深访调查发现：100-120平米的三房户型存在一平米的三房户型存在一定的市场需求。定的市场需求。产品定位产品定位
58、酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套建议户型设置上考虑一定量100-115平米的三房和部分复式产品，居住公寓具体户型比如下表：尊地认为，居住类公寓产品可分为平层公寓和复尊地认为，居住类公寓产品可分为平层公寓和复式公寓，其中复式公寓约占居住公寓总户数的式公寓，其中复式公寓约占居住公寓总户数的23%。公寓类型公寓类型户型户型面积面积户数比户数比户数户数面积比面积比总面积总面积居住公寓居住公寓( (平层公寓平层公寓) )77%77%单房35-4518%7110.91%2822.4一房45-5535%13726.52%6860二房60-7526%10227.58%7134.4三房100
59、-11521%8235.00%9028.2小计小计100%100%392392100.00%100.00%2584525845居住公寓居住公寓( (复式复式) )23%23%一房一厅30-4050%6039.11%2100一房二厅45-5535%4239.11%2100二房二厅60-7015%1821.79%1170小计小计100%100%120120100.00%100.00%53705370总计总计5125123121531215产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套套内户型叠加，赠送面积；套内户型叠加，赠送面积；赠送大露台、花园、阳台等，提高实用率赠送大露台
60、、花园、阳台等，提高实用率概念阐释概念阐释概念阐释概念阐释室内空间层次分明，客厅挑空，开阔大气，室内空间层次分明，客厅挑空，开阔大气，彰显尊贵气质；彰显尊贵气质；还原生活情态，高层住户也有自家小院；还原生活情态，高层住户也有自家小院；部分部分N+1N+1户型户型入户挑空客厅入户挑空客厅空中庭院空中庭院创新概念创新概念创新概念创新概念关键点：项目规划设计可以根据实际情况（成本控制）作相应选择，关键点：项目规划设计可以根据实际情况（成本控制）作相应选择，由专业设计单位在实际规划设计过程中落地实施。由专业设计单位在实际规划设计过程中落地实施。观景阳台观景阳台阳台设置手法灵活多变，增加生活维度。阳台设
61、置手法灵活多变，增加生活维度。高高层层产产品品创创新新入户花园入户花园入户是回家的真正起点，全新生活体验入户是回家的真正起点，全新生活体验 创意创意N+1N+1，使用面积，使用面积 建筑面积；建筑面积； 挖掘横向附加价值，送足面积；挖掘横向附加价值，送足面积； 入户挑空客厅，室内空间层次分明；入户挑空客厅，室内空间层次分明； 180180空中庭院，阳光与花的浪漫剧场空中庭院，阳光与花的浪漫剧场 入户花园，全新生活体验；入户花园，全新生活体验； 观景阳台，增加生活维度观景阳台，增加生活维度 居住公寓居住公寓高层产品创新体系高层产品创新体系产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配
62、套商业配套送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积南北错位阳台的设计，可不计面积赠送，增加超值感。 送送“能跳舞的大阳台能跳舞的大阳台”送屋顶花园送屋顶花园送入户花园送入户花园公寓产品设计建议公寓产品设计建议挖掘横向附加值，多重挖掘横向附加值，多重赠送面积。赠送面积。产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套u入户花园入户花园送一半面积；可将入户花园；可将入户花园隔成开敞的开敞的书房或茶室（甚至可设计两层高（甚至可设计两层高的入户花园，可全送面积，随意隔成两层）的入户花园，可全送面积，随意隔成两层）送送两两层层高高入入户户花花园园
63、公寓产品设计建议公寓产品设计建议入户花园增加项目入户花园增加项目产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套公寓产品设计建议公寓产品设计建议空间灵活多变，充分运空间灵活多变，充分运用可以塑造出别样的风味，增加生活维度。用可以塑造出别样的风味，增加生活维度。p亮点一：入户挑高客亮点一：入户挑高客厅厅室内空间层次分明，客厅挑空，开阔大气，彰显尊贵气质，不仅丰富了空间的层次感，也为业主拓展了私家活动空间。 p亮点二：观景阳台亮点二：观景阳台把附加值让利给业主，业主得到的是使用上的极大便利。开阔式内屋180度景观阳台；外延式休闲阳台；转角阳台； 产品定位产品定位酒店式公寓酒店式
64、公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套落地观景窗落地观景窗VS空中花园空中花园美景尽收眼底美景尽收眼底u亮点三：亮点三：落地观景落地观景窗窗实用理性是设计的另一大思路，屋内开阔式180度观景窗业主得到的是使用上的极大便利；u亮点四：亮点四：空中庭院空中庭院/ /入户花园：入户花园：入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”；产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套物业类型物业类型总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）所占建面所占建面比例比例套套 数数（套）（套）所占套数所占套数比例比例酒店式公寓酒店式公寓155001550031.74%31.7
65、4%28028035.35%35.35%住宅公寓住宅公寓312153121563.88%63.88%51251264.65%64.65%商业商业179017903.67%3.67%50-6050-60其它其它3503500.72%0.72%包括居委会100平米、老年活动中心150等合计合计4885548855100%100%公寓(792套)各物业功能配比表：各物业功能配比表：产品定位小结产品定位小结各功能物业配比总表各功能物业配比总表公寓类型公寓类型户型户型面积面积户数比户数比户数户数面积比面积比总面积总面积酒店式公寓酒店式公寓33%33%单房（标准房）30-4023%6414.54%2254
66、一房（高级房）40-5050%14040.65%6300二房（豪华房）65-8026%7332.88%5096三房（总统套房）100-1201%31.94%300小计小计100%100%28028090%90%1395013950其它配套1550合计合计1550015500居住公寓居住公寓( (平层公寓平层公寓) )55.%55.%单房35-4518%7110.91%2822.4一房45-5535%13726.52%6860二房60-7526%10227.58%7134.4三房100-11521%8235.00%9028.2小计小计100%100%392392100%100%258452584
67、5居住公寓居住公寓( (复式复式) )12%12%一房一厅30-4050%6039.11%2100一房二厅45-5535%4239.11%2100二房二厅60-7015%1821.79%1170小计小计100%100%120120100%100%53705370总计总计7927924671546715户型配比总表户型配比总表公寓产品户型及面积配比总表公寓产品户型及面积配比总表产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓商业配套商业配套商业总体定位商业总体定位社区级商业，综合配套、服务中心社区级商业，综合配套、服务中心p本项目位于中心区，距项目不远有天虹、Coco park、中心城等大型
68、商业体；p本项目商业体量只有1790平米，按商业规模和体量来分析，只能发展满足社区生活社区级商业；p目前地块周边商业功能极其不完善，低层次的生活配套为主，为了提高本项目业主的生活品质，必须配备一定数量的商业配套，满足社区生活需要产品定位产品定位酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓配套配套 商业商业商业业态以便利店、洗衣店、花店等日常配套商业业态以便利店、洗衣店、花店等日常配套为主。为主。总面积总面积1790 m2铺位形式铺位形式统一分割铺位大小铺位大小30-80m2铺位数铺位数约50-60个备注备注整体分割，可以自由拆分、组合，满足不同也太对铺位大小的要求本项目商业业态以银行、花店、便利店、洗
69、衣店、早点店、餐饮店等日常配套为主。价格定位价格定位内容内容权重权重项目项目相比值相比值葵花公寓葵花公寓珑园珑园金地名座金地名座星河世纪星河世纪地段地段0.10 10.00 9.50 9.50 9.00 9.50 规模规模0.05 10.00 9.50 13.00 10.00 11.00 交通状况交通状况0.20 10.00 10.00 9.50 9.50 11.00 生活配套生活配套0.15 10.00 9.50 9.00 9.50 9.50 景观环境景观环境0.05 10.00 10.00 12.00 9.00 9.00 户型设计户型设计0.10 10.00 14.00 12.00 9.0
70、0 10.00 噪音噪音0.10 10.00 10.00 12.00 9.00 11.00 园林设计园林设计0.05 10.00 9.50 12.00 8.00 9.00 形象档次形象档次0.10 10.00 12.00 13.00 9.00 9.00 营销策划营销策划0.10 10.00 11.00 11.00 9.00 9.00 总计总计1.00 10.00 10.53 10.85 9.18 9.93 折实均价折实均价35000.00 30000.00 16000.00 22000.00 权权 重重40%20%15% 25% 加权平均值加权平均值27044.47 27044.47 结合项目
71、周边在售、已售及二手房等售价情况，提炼出与项目类似的几个项目对比如下：结合周边项目销售价格，项目的平均价格约结合周边项目销售价格，项目的平均价格约27000元元/平米。平米。价格定位价格定位若项目在二年后即2011年发售，按房价年均增长8%计算，到时本项目公寓的销售平均价格为：3100031000元元/ /平米平米结合项目的具体位置和项目自身商业布局，参考城中雅苑、星河国际商铺价格，单层面积4-5万元/平米，建议本项目商业部分的价格为：公寓定价公寓定价商业定价商业定价5500055000元元/ /平米平米若在若在2011年发售，建议项目的公寓平均价格为年发售，建议项目的公寓平均价格为31000
72、元元/平米，商业价格为平米，商业价格为55000元元/平米。平米。项目及目标解析项目及目标解析壹壹项项 目目 片片 区区 研研 究究贰贰项项 目目 发发 展展 战战 略略 及及 定定 位位叁叁规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆项目经济测算及财务评价项目经济测算及财务评价伍伍报告结构报告结构规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆总体规划布局建议总体规划布局建议分类物业建议分类物业建议景观园林设计建议景观园林设计建议项目配套建议项目配套建议项目增值建议项目增值建议规划布局建议规划布局建议合理恰当表现项目定位，突出项目高端、国际化的形象；并合理恰当表现项目定位
73、，突出项目高端、国际化的形象；并注注重重与周围环境和谐、匹配；与周围环境和谐、匹配；整体布局要充分考虑一二期规划布局关系以及一期酒店式公寓、整体布局要充分考虑一二期规划布局关系以及一期酒店式公寓、住宅公寓、商业等物业类型合理分布及功能互补；住宅公寓、商业等物业类型合理分布及功能互补；内部交通设置要达到动静隔离、人车分流；整体功能达到商住内部交通设置要达到动静隔离、人车分流；整体功能达到商住分区，相融互动；分区，相融互动；项目配套应充分巧妙外借和内部细致规划设置。项目配套应充分巧妙外借和内部细致规划设置。原则一原则一原则二原则二原则三原则三原则四原则四本项目规划布局的四大原则星星 河河 国国 际
74、际发发展展兴兴苑苑酒酒店店商商务务发发展展用用地地滨滨 河河 路路项目用地东山小区最好次好较差项目用地价值分析项目用地价值分析本项目东面商务价值较大，而北、西面居住价值较高，南面次之。东山小区商务价值分析：星星 河河 国国 际际发发展展兴兴苑苑酒酒店店商商务务发发展展用用地地滨滨 河河 路路项目用地东山小区最好次好较差东山小区居住价值分析：规划布局建议规划布局建议小区内景观室外停车高档公寓（住宅区）室外停车内步行小商业街北北前庭广场小区内广场酒店式公寓+住宅公寓项目规划建议示意图规划布局解析规划布局解析酒店公寓出入人员相对不稳定，对交通、区位条件要求较高的物业类型布置在紧邻张博路的一侧；对生活
75、及环境质量要求较高的普通公寓及住宅物业类型布置在地块的内部区域；通过内部小型商业街来联系并有效区隔商务区与住宅区。通过商业建筑形式使商务区（动区）与住宅区（静区）通过商业建筑形式使商务区（动区）与住宅区（静区）既既相相互区隔又相互融合，功能上达到互补的效果。互区隔又相互融合，功能上达到互补的效果。商业步行街服务区服务区（动区动区）住宅区住宅区（静区静区）规划布局经过物业分区，体现功能分区、动静分规划布局经过物业分区，体现功能分区、动静分离，各功能区域既融合互补又互不干扰。离，各功能区域既融合互补又互不干扰。规划布局解析规划布局解析人行主出入口人行主出入口人行次出入口人行次出入口酒店公寓酒店公寓
76、人行出入口人行出入口车行主出入口车行主出入口人流动线人流动线车流动线车流动线物流动线物流动线 出入口设置：出入口设置：主出入口：主出入口：前庭广场设置酒店主出入口，引导商业人流；社区出入口及社区出入口及车道车道：北向和西向各设一个社区出入口；两楼之间设一个次出入口；人车流组织：人车流组织： 地下车道出入口分置在社区出入口。规划布局结构要求合理，交通组织做到人车分流，规划布局结构要求合理，交通组织做到人车分流，商住分隔，动静分区。商住分隔，动静分区。规划布局解析规划布局解析集散广场是酒店式公寓集期缓冲的地带。酒店紧邻交通干道，展示及昭示效果佳；住宅公寓客户拥有最好的景观资源，大面积植被绿化等，景
77、观资源利用程度高。集散广场集散广场未来小区内景观带内广场内广场规划布局从总体上把握项目地块特征，既体现外规划布局从总体上把握项目地块特征，既体现外观展示和昭示效果，又顾及景观利用均好性。观展示和昭示效果，又顾及景观利用均好性。品字型形成一个围合空间，从地理学上讲，使项目建筑主体向外打开了空间，给人以开阔、豁达的感觉，增强了居住舒适度。向南打开空间，使3栋建筑分体都能达到较好的采光和通风，符合建筑生态学的要求。品字结构在空间上形成藏风聚气拢财之势，符合中国传统风水学的原理。因楼宇呈圆弧形，当人在里面走动时，其方向也会顺其势地呈圆弧形，这种弧形的运动会产生出离心力的气场，使这种形状的建筑物具备向外
78、传播与扩张的隐性力量，可加大该场所对外的影响力。对本项目而言，弧形界面有利于面向多干道展示形象，并使景观多角度纳入视觉。不同的建筑单体造型满足不同功能需要不同的建筑单体造型满足不同功能需要建筑单体设计建议建筑单体设计建议让建筑的造型变化更剧烈；通过鲜明的体块对比增强视觉张力；线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖；装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性；色“块”的对比愈加跳跃和鲜明； 立足使建筑本身成为造立足使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的型的艺术品，成为景观的重要组成部分，而园林以重要组成部分，而园林以简约风格便可与之良好配简约风格便可与之良好配合。合。建筑单体设计建议建筑单体设计建议外立
79、面通过鲜明的体块对比，线条、虚实的运用，外立面通过鲜明的体块对比，线条、虚实的运用，功能性简化及装饰元素、色功能性简化及装饰元素、色“块块”对比，共同表对比，共同表现立面张力。现立面张力。建筑风格建议建筑风格建议它是华丽、雍容和高贵的代名词，来源于欧洲文化的艺术底蕴和开放创新的设计思想，现代新都市主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重表现的是一种文化的纵深感。现代都市主义风格的建筑元素：p时尚线条色彩与典雅庄重并存p明亮的白色、金色、米色和对比强烈的暗红给建筑带来明亮大方、开放、宽容的非凡气度p线条清晰富变化；整体风格建议采用现代都市主义风格，把现代建整体风格建议采用现代都市主义风格，把现
80、代建筑理念与都市主义有机结合，形成一种既有现代筑理念与都市主义有机结合，形成一种既有现代感、又具文化底蕴的建筑风格。感、又具文化底蕴的建筑风格。规划建议与物业发展建议规划建议与物业发展建议肆肆总体规划布局建议总体规划布局建议分类物业建议分类物业建议景观园林设计建议景观园林设计建议项目配套建议项目配套建议项目增值建议项目增值建议分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓酒店式公寓建筑风格酒店式公寓建筑风格现代流线外型与时尚简现代流线外型与时尚简约立面完美融合，彰显品质，强调项目的地标性，约立面完美融合，彰显品质，强调项目的地标性，同时考虑其功能转化的可能及与公寓立面的协调同时考
81、虑其功能转化的可能及与公寓立面的协调感。感。p外立面要具备良好的昭示性，并与建筑结构完美结合，构建楼体流线感觉,综合体现现代、品位与尊贵形象；p酒店外立面展示尽量现代时尚、简约清新，满足商务人士的感觉体验；p用材的合理搭配,在外立面的展示上,给人品质感受,在市场上树立高档、地标性形象。分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓酒店式公寓大堂酒店式公寓大堂设计以及与商务需求配置设计以及与商务需求配置和谐统一，具有开放性、国际性和现代感，给和谐统一，具有开放性、国际性和现代感，给客户品质与档次享受。客户品质与档次享受。p大堂的设计应体现开放性、国际性和现代感，层高最好在6-106
82、-10米之间米之间，这样既可以体现尊贵，又方便以后装修，大堂面积控制在在300-400300-400平米平米；p本项目的大堂除了设置休息区和接待区之外，还应设置方便客人商务活动的商务区商务区（传真、打字等）、（传真、打字等）、堂副理区堂副理区等。上部为住宅公寓上部为住宅公寓底部为大堂入口及部分临街商铺和底部为大堂入口及部分临街商铺和该栋配套该栋配套中间部分为酒店式公寓中间部分为酒店式公寓A座为酒店式公寓和 部分住宅公寓的混合体；其中，酒店式公寓分布在楼体中部，加上配套商业总建筑面积约为15500平方米；居住式公寓分布在楼体上部。A座分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓座
83、楼下面部分为酒店式公寓，上面部分为住宅式公寓。考虑到住宅以销售为主，故将住宅公寓布置在A楼的上部分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓考虑到酒店式公寓与部分住宅式公寓分段式分布，需让两部分住户分流，故选择两功能公寓双入口；酒店式公寓从东南入口进入，配两部电梯，可达1-14层；住宅式公寓因楼体走廊狭长，故分流为从西北两入口分别进入，每入口配两部电梯，共计4部，电梯2-14层不停，直达15层以上。住宅公寓配套电梯住宅公寓配套电梯酒店公寓配套电梯酒店公寓配套电梯单元单元单元入口单元入口洒店式公寓入口洒店式公寓入口为了保证酒店式公寓和居住式公寓的独立性，为了保证酒店式公寓和居住式
84、公寓的独立性，建议分设入户大堂。建议分设入户大堂。分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓p户型布局体现紧凑、实用功能强及动、静分离等特点；p合理控制开间、进深比例，层高做到至少3米；p条件允许，尽可能全明设计。户型设计户型设计户型设计中尽可能体现紧凑、实户型设计中尽可能体现紧凑、实用功能强，在景观较好的位置适当采用落地窗、用功能强，在景观较好的位置适当采用落地窗、弧形窗增加景观效果。弧形窗增加景观效果。装修建议装修建议与星级酒店相同或相似的高标准精与星级酒店相同或相似的高标准精装修（装修标准建议在装修（装修标准建议在2500-3000元元/平米），平米），打造高舒适度紧凑
85、的安居空间，公寓户型紧凑，打造高舒适度紧凑的安居空间，公寓户型紧凑，使用率要高。使用率要高。精装修的选材标准精装修的选材标准风格空间风格空间艺术装饰艺术装饰分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓酒店式公寓公共配套设置建议酒店式公寓公共配套设置建议建议增加商建议增加商务中心、健身中心、餐厅、咖啡厅、等配套设务中心、健身中心、餐厅、咖啡厅、等配套设施。施。商务中心商务中心餐厅餐厅咖啡厅咖啡厅健身中心健身中心服务内容主要有：服务内容主要有：专业、富经验并能说多国语言的服务团队礼宾部服务星级酒店式家务管理短期保姆服务轿车
86、服务24小时送餐服务 专业洗衣邮件收递定期举办租户活动 卫星电视服务送水服务储物服务停车服务 服务水准的差距主要体现在服务宗旨和服务人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务，会针对目标客户提供个性化服务。而中档及中低档物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平的关键因素。分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓酒店式公寓公共服务酒店式公寓公共服务强调体现尊贵式服务强调体现尊贵式服务上部复式公寓上部复式公寓1层为大堂入口及部分社区公共层为大堂入口及部分社区公共活动中心。活动中心。中
87、部为平面式公寓中部为平面式公寓B座为住宅式公寓；其中，平面式公寓分布在楼体中部；复式公寓分布在楼体上部。分类物业建议分类物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓B座B座楼以居住公寓为主，建议将能看到景观的高座楼以居住公寓为主，建议将能看到景观的高层部分留给复式公寓。层部分留给复式公寓。分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓u尽可能直接采光、尽可能直接采光、自然通风；自然通风；u动态路线组织的动态路线组织的合理性合理性u结合立体社区，结合立体社区，打造立体园林和打造立体园林和交流平台交流平台公共空间设计原则：公共空间设计原则：u豪华、精致电梯厅，豪华、精致电梯厅，突显档次突
88、显档次大气的楼座入口，体大气的楼座入口，体现社区形象；同时配现社区形象；同时配有外檐，体现人性化有外檐，体现人性化公共空间公共空间高档的公寓大堂有利于提高项目的形象高档的公寓大堂有利于提高项目的形象u明亮开敞的大堂，绿色植物点缀，打造明亮开敞的大堂，绿色植物点缀，打造物业高形象物业高形象公寓的大堂有利于提高项目的形象公寓的大堂有利于提高项目的形象分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓立体社区立体社区公共空间引入立体绿化，提供公共空间引入立体绿化，提供休闲交流平台。休闲交流平台。每5-6层留有公共空间，用绿植以及小型座椅装点，装扮立体绿化空间。p厅：开间3.3-3.5米，面积1
89、2-15平米；p卧室：开间2.5-3.0米，主卧12-15，次卧8-10；p书房：7-8；p厨房：3-5；p卫生间：4-5；p户型方正，开间进深合理，实用性较强；户型方正，开间进深合理，实用性较强；p厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高；厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高；p适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠；适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠；建议原则：建议原则：主要尺寸建议：主要尺寸建议：分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓户型设计的原则户型设计的原则分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓单房户型设计的示意单房户型设计的示意保
90、证卧室有采光面，保证卧室有采光面，通过凸窗等增加产品的竞争力。通过凸窗等增加产品的竞争力。保证卧室有采光面保证卧室有采光面，条件许可的情况下通过凸窗、阳台等户型亮点增加户型的使用面积。户型紧凑、实用户型面积30-40厨房卫生间卧室阳台入户分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓一居室户型示意一居室户型示意注重户型的紧凑、实用，注重户型的紧凑、实用，强凋客厅及卧室的采光。强凋客厅及卧室的采光。保证厅和卧室均有采光面保证厅和卧室均有采光面，条件许可的情况下通过凸窗、挑高阳台、入户花园等亮点增加竞争力。户型面积40-45厨房卫生间卧室阳台入户客厅凸窗在户型设计时优先考虑它的功能要求和
91、舒适性。保证厅和主卧采光的前提下保证厅和主卧采光的前提下，尽量实现卫生间和厨房的采光，通过凸窗、转角窗等户型亮点增加竞争力。分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓二居室户型示意二居室户型示意注重户型的功能性和舒适注重户型的功能性和舒适性，保证厅和主卧采光的前提下实现卫生间和性，保证厅和主卧采光的前提下实现卫生间和厨房的采光。厨房的采光。户型面积60-70厨房卫生间主 卧阳 台入户客厅凸窗餐厅次 卧分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓考虑公寓整体定位及客户群的档次，建考虑公寓整体定位及客户群的档次，建议复式产品层高在议复式产品层高在5.2-5.5之间。之间。
92、合理功能分区合理功能分区，厨房与卫生间集中布局厨房与卫生间集中布局，增加入户花园等赠送面积，增加产品的舒适性分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓高性价比户型设计要点：既满足客户需求，又高性价比户型设计要点：既满足客户需求，又善于引入市场创新元素。善于引入市场创新元素。入户大堂入户大堂入户花园入户花园飘窗、凸窗飘窗、凸窗空中院馆（多功能庭院）空中院馆（多功能庭院）观景阳台、露台观景阳台、露台观景电梯观景电梯客户需求客户需求引入市场创新元素引入市场创新元素产产品品竞竞争争力力新新增增额额外外利利润润空空间间高高性性价价比比产产品品挑高客厅挑高客厅分物业建议分物业建议酒店式公寓酒
93、店式公寓居住公寓居住公寓创新方式创新方式赠送方式赠送方式实用指数实用指数适用性适用性创新指数创新指数市场接受度市场接受度项目应用建议项目应用建议阳台阳台赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品要求方正实用要求方正实用露台露台赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品部分应用部分应用顶层、搭接顶层、搭接入户花园入户花园赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品升级应用升级应用内庭院内庭院赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品升级应用升级应用凸飘窗凸飘窗赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品普遍应用普遍应用夹层夹层赠送全部面积赠送全部面积适用投资型产品适用投
94、资型产品不采用不采用复式复式赠送部分面积赠送部分面积适用高端产品适用高端产品顶层应用顶层应用阳光房阳光房赠送部分面积赠送部分面积适用大面积公寓适用大面积公寓顶层应用顶层应用本项目可以在阳台、露台、入户花园、凸飘窗、本项目可以在阳台、露台、入户花园、凸飘窗、复式上增加赠送面积，以此提高项目的性价比。复式上增加赠送面积，以此提高项目的性价比。分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓观景阳台和露台：运用灵活多变设置手法，塑观景阳台和露台：运用灵活多变设置手法，塑造出别样的风味，增加生活空间维度。造出别样的风味，增加生活空间维度。n实用理性是设计的另一大思路，阳台阳台的设置最能体现这一
95、点，把附加值让利给业主，业主得到的是使用上的极大便利。设计上可以参考：n开阔式180度景观阳台；n外延式休闲阳台；n露台赠送；n 观景阳台观景阳台露台露台分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓具实用价值的可步入式落地凸窗及提升居住品具实用价值的可步入式落地凸窗及提升居住品质的飘窗。质的飘窗。1700凸窗高度小于2.2米不计面积梁梁凸窗垂直剖面示意图2.2M层高层高窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。落地凸窗及飘窗落地凸窗及飘窗瓢窗高度小于2.2米不计面积飘窗垂直剖面示意图2.2M层高
96、层高凸窗落地飘窗分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓入户花园：可改造利用的入户花园及挑高客厅。入户花园：可改造利用的入户花园及挑高客厅。可将入户花园隔成开敞的书房或茶室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）；入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。入户花园入户花园:入户挑高客厅（复式）入户挑高客厅（复式）; ;室内空间层次分明，客厅挑空，开阔大气，彰显尊贵气质，不仅丰富了空间的层次感，也为业主拓展了私家活动空间。 分物业建议分物业建议酒店式公寓酒店式公寓居住公寓居住公寓户型的弹性设计户型的弹性设计拼合户型拼合户型原户型拼合后规规 划划
97、与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆总体规划布局建议总体规划布局建议分类物业建议分类物业建议景观园林设计建议景观园林设计建议项目配套建议项目配套建议项目增值建议项目增值建议园林景观建议园林景观建议景观主核心景观主核心景观次核心景观次核心景观节点景观节点城市景观界面城市景观界面景观道路景观道路园林景观的优雅、唯美，结合现代主义风格的简练、大气、实用的特点，形成的一种现代简约园林风格。其特点是精致、简洁，既不讲求特定的造型原则，又不遵循“点面俱到、均衡排比”的现代构图标准。园林建议现代都市简约风格，构筑社区景观系统园林建议现代都市简约风格，构筑社区景观系统和公共活动空间，营造庭院生活意境。
98、和公共活动空间，营造庭院生活意境。酒店公寓门前入口广场酒店公寓门前入口广场形成空间的核心亮点，也成为视线的聚焦点。景观道路景观道路要通过精心的规划设计使之成为项目的核心价值体系的重要支撑部分，激起置业者对未来生活场景的想象及向往。商业步行景观廊道商业步行景观廊道更为置身在内的行人在休闲购物时体会项目的品质感和宜人性。内聚式广场内聚式广场整个社区园林景观的集中展示区域园林景观建议园林景观建议小区内部可谓移步易景，大小园林组合、多层次分隔小区内部可谓移步易景，大小园林组合、多层次分隔丰富景观空间；部分的硬性景观，与之相结合保证了丰富景观空间；部分的硬性景观，与之相结合保证了景观的完整性。景观的完整
99、性。景观小品应当是在某一特定外部环境中供认欣赏或使用的构筑物。景观小品在景观中具有艺术及功能的双重特性。它是景观环境中的一个视觉亮点，吸引游人停留、驻足。该项目内设置的小品应符合现代新都市主义风格，选用既实用又美观的景观小品。园林景观建议园林景观建议现代的小品设计为高档社区提升高品质的附加现代的小品设计为高档社区提升高品质的附加值值 水景的妙用：水景的妙用：p水为小区增添了灵动之美，为了巧妙利用水资源，需要把水景从纯粹的观赏功能转化为兼有社区文化主题体现功能。如设置音乐喷泉，播放社区主题音乐，成为休闲文化景观。p水景在此项目可以配合在中央广场中，也可作为节点景观小规模放置作为点缀。园林景观建议
100、园林景观建议水景的引进，给社区带来了活力，同时起到了画水景的引进，给社区带来了活力，同时起到了画龙点睛的作用。龙点睛的作用。导示系统 成为社区标志和景观的一部分，即起到了点缀的作用，又达到强化地域性的效果。指示牌等园林景观建议园林景观建议规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆总体规划布局建议总体规划布局建议分类物业建议分类物业建议景观园林设计建议景观园林设计建议项目配套建议项目配套建议项目增值建议项目增值建议 立足于给此地段的城市面貌及商业带来新的繁荣，新的亮点，围合布局的建筑外围沿城市道路周边设计满足需求的底层商业街,既保证了社区内部的安全、安静，带动区域性发展，给业主的生
101、活带来一切便利。 两建筑之间的风情内街小商业既在形式上有效分离了不同功能建筑，从整个项目来看却是有机的联系在一起。内街商业内街商业底层商业底层商业商业配套建议商业配套建议商业配套以内商商业配套以内商+底商的形式底商的形式商业配套建议商业配套建议p 快餐饮店 如品牌快餐店（肯德基、麦当劳）p 中西休闲娱乐p 服务型商铺 如干洗店、擦鞋店、电话亭 p包括服装、饰品、鞋帽、箱包等p 银行、药店、便利店等底商商业主要集中在A座酒店式公寓一层，分布在入口两侧；部分小型商业分布在AB座之间的商业步行街。商业配套以业主日常生活配套业态为主商业配套以业主日常生活配套业态为主社区设两主要人流入口，业主可通过主入
102、口进入。为了创造小区内安全、恬静的生活环境，把车库布置于地下，使得机动车可以不进入园区主体直接进入地下车库，形成了科学的人车分流。 为满足酒店公寓的来客停车问题，设地面停车单位，方便快捷。车库入口车库入口车库出口车库出口地面停车地面停车地下车库出入口地下车库出入口地面停车地面停车停车建议停车建议车库及通道的设计使内部道路交通架构清晰、车库及通道的设计使内部道路交通架构清晰、流畅。流畅。规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆总体规划布局建议总体规划布局建议分类物业建议分类物业建议景观园林设计建议景观园林设计建议项目配套建议项目配套建议项目增值建议项目增值建议项目配套建议项目配套
103、建议-智能化智能化智能系统智能系统新风系统新风系统高档照明高档照明特色声光电特色声光电 随着经济发展与对外交流的增多,顾客对公寓品质的要求也不断提高,推动了室内环境艺术品质的不断提升。 作为室内艺术表现重要因素的照明环境效果受到业主与设计师的关注。 智能化系统在各种功能建筑内都有相应的节能降耗的控制策略和应用。 新风系统的导入改变了传统空调置换空气的方式，有效带走污染物，保证健康的环境。智能化：高科技的应用无形中体现了物业高档的智能化：高科技的应用无形中体现了物业高档的品质，增加了其自身价值。品质，增加了其自身价值。可视对讲及室内安防系统可视对讲及室内安防系统监视监控：访客先按键与保安通话；中
104、央管理机成像监控，确保业主安全。通讯联网：中央管理机、副管理机、门口机、分机互联通话。可视防盗对讲：与来客对话，并可成像确认来客身份，可视对讲机应采用名牌产品。防盗、防爆保安监控周界红外线系统防盗、防爆保安监控周界红外线系统红外线对外控测；事故报警；大楼出入口摄像监控；紧急声光报警。所有公共通道、外墙和出入口均设置电视摄像镜头，且图像经中央监控室统一处理，立体监控整个大楼，为业主提供优质的保安体系。中央集成信息管理系统中央集成信息管理系统各子系统中央集成管理，使系统间互通信息，方便工作协调、资源共享，实现集中、高效管理。停车场管理系统、停车场管理系统、通讯系统、消防自动报警、自动喷淋系统通讯系
105、统、消防自动报警、自动喷淋系统 .智能化的概念和应用渗透到生活中的方方面面智能化的概念和应用渗透到生活中的方方面面 项目配套建议项目配套建议-智能化智能化公寓物业管理建议公寓物业管理建议选择知名的品牌物业作选择知名的品牌物业作为本项目首席大管家。为本项目首席大管家。u物业管理内容物业管理内容u常规服务u绿化养护、小区卫生清洁、房屋维修、代办服务、会所服务等常规性服务；u个性化服务u真情关爱服务，包括照顾小孩、老人陪护、代客购物、鲜花速递等；u休闲度假服务，包括房间清洁、地板打蜡、室内环境布置、衣物洗烫、 餐饮预定、旅游安排、票务预定。u商务安排，包括机场、车站接送服务、提供会场布置、会务设施、
106、酒店安排等。u管家服务，为业主提供管家服务，包括专门做特色西餐等。u物业理财，提供租凭代理专业服务，帮助业主获得超值的物业投资收益。物业管理建议物业管理建议项目发展的价值体系项目发展的价值体系项目公寓价值体系CBDCBD构建构建环境价值构建环境价值构建n共享空间的稀缺性n公共部分的高档性n外立面的个性化n服务的高档化、深入化n高科技的智能化n高档次的交流平台n高档俱乐部n以尽可能低的成本建构高形象，通过外立面、豪华大门、私家车道、豪华大堂等指标构建高档形象n国际金钥匙认证提供私家服务n设置智能化n设租赁代管服务n设置高档俱乐部n在景观面打造少量的大户型物业或者复式物业，建立项目的价值标杆n在每
107、几个层之间设置一个空中花园进行立体绿化；n设置高品质、精细化的园林景观服务价值服务价值项目及目标解析项目及目标解析壹壹项项 目目 片片 区区 研研 究究贰贰项项 目目 发发 展展 战战 略略 及及 定定 位位叁叁规规 划划 与与 物物 业业 发发 展展 建建 议议肆肆项目经济测算及财务评价项目经济测算及财务评价伍伍报告结构报告结构财务分析前提假设财务分析前提假设经济测算前提经济测算前提前提一：前提一： 地块地块现状现状pp本财务分析针对本财务分析针对本财务分析针对本财务分析针对B116-0068B116-0068B116-0068B116-0068号地块；号地块；号地块；号地块；pp结合开发商
108、的计划安排，预计本项目明年结合开发商的计划安排，预计本项目明年结合开发商的计划安排，预计本项目明年结合开发商的计划安排，预计本项目明年6 6 6 6月份开工；月份开工；月份开工；月份开工；前提二：前提二： 现状规模现状规模项项 目目规模规模单位单位备备 注注 用地面积用地面积75907590平米平米总建筑面积总建筑面积4887548875平米平米酒店式公寓酒店式公寓1550015500平米平米其中配套为其中配套为15001500平米平米平层住宅公寓平层住宅公寓2587225872平米平米复式公寓复式公寓53705370平米平米商业商业17901790平米平米其它其它370370平米平米包括居委
109、会、老年活动中心、社区健康中心包括居委会、老年活动中心、社区健康中心项目地块经济技术指标项目地块经济技术指标:前提三：前提三： 建设工期安建设工期安排排pp根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目施工前期发商的计划，项目施工前期发商的计划，项目施工前期发商的计划，项目施工前期从从从从2010201020102010年年年年03030303月至月至月至月至2011201120112011年年年年12121212月底
110、月底月底月底，项目建设时间从项目建设时间从项目建设时间从项目建设时间从2010201020102010年年年年06060606月起计算至月起计算至月起计算至月起计算至2011201120112011年年年年12121212月底竣工验收月底竣工验收月底竣工验收月底竣工验收结束，共需时结束，共需时结束，共需时结束，共需时19191919个月，工期为个月，工期为个月，工期为个月，工期为22222222个月。具体时间安排大致如个月。具体时间安排大致如个月。具体时间安排大致如个月。具体时间安排大致如下图所示：下图所示：下图所示：下图所示：财务分析前提假设财务分析前提假设经济测算前提经济测算前提财务分析前
111、提假设财务分析前提假设项目项目总价总价单位单位备备 注注 土地成本土地成本28002800万元万元勘察设计勘察设计350350万元万元基础地下室工程费基础地下室工程费60006000万元万元土建工程费土建工程费1300013000万元万元安装工程费安装工程费30003000万元万元室外工程费室外工程费300300万元万元开发商提供的土地及建安成本如下表开发商提供的土地及建安成本如下表:前提四：前提四： 土地及建安成土地及建安成本本前提五：前提五： 销售价格销售价格假定项目销售时各物业销售单价为假定项目销售时各物业销售单价为:物业类型物业类型酒店式公寓酒店式公寓平层公寓平层公寓复式公寓复式公寓商
112、业商业销售单价销售单价( (元元/ /平米平米) )3500035000310003100038000380005500055000经济测算前提经济测算前提财务分析前提假设财务分析前提假设假设假设:前提六：前提六： 销售率假设销售率假设项项 目目成交率成交率备备 注注酒店式公寓95%居住式公寓95%商业95%本项目基于以上经济评价前提，对项目的经济可行性进行本项目基于以上经济评价前提，对项目的经济可行性进行客观评价客观评价经济测算前提经济测算前提项目总体投资估算项目总体投资估算序号序号项目项目单价单价元/平方米收费基础收费基础平方米总价（万元）总价（万元）备注备注一一地价地价3689.06 3
113、689.06 7590.00 7590.00 2800.00 2800.00 二二前期工程费前期工程费101.61 101.61 48875.00 48875.00 496.63 496.63 2.1前期咨询费10.00 48875.00 48.88 2.2勘查设计费71.61 48875.00 350.00 2.3临时设施费20.00 48875.00 97.75 三三建安工程费建安工程费5452.69 5452.69 48875.00 48875.00 26650.00 26650.00 3.1基础地下室工程6000.00 3.2土建工程费2659.85 48875.00 13000.00
114、 3.3安装工程费613.81 48875.00 3000.00 3.4装修费用3000.00 15500.00 4650.00 酒店式公寓精装修酒店式公寓精装修四四配套工程费配套工程费61.38 61.38 48875.00 48875.00 300.00 300.00 五五其他费用其他费用165.42 165.42 48875.00 48875.00 808.50 808.50 (三至四项)3%六六管理费用管理费用173.43 173.43 48875.00 48875.00 847.65 847.65 (二至五项)3%七七不可预见费不可预见费178.64 178.64 48875.00
115、48875.00 873.08 873.08 (二至六项)3%八八建设投资建设投资6706.06 6706.06 48875.00 48875.00 32775.86 32775.86 九九财务费用财务费用107.86 107.86 48875.00 48875.00 527.18 527.18 十十总投资合计总投资合计6813.92 6813.92 48875.00 48875.00 33303.04 33303.04 项目总投资约为项目总投资约为3.3亿元，亿元，单位成本为单位成本为6814元元/平米平米类型类型合计合计3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月
116、1010月月1111月月公寓销售率95.00%8.00%10.00%12.00%20.00%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00%酒店公寓销售面积13252.50 11161395167427901395139513951395697.5居住平层公寓销售面积24578.40 2069.72587.23104.65174.42587.22587.22587.22587.21293.6居住复式公寓销售面积5101.50 429.6537644.41074537537537537268.5公寓销售公寓销售收入收入( (万元万元) )141962.49 141962.49 1195
117、4.11954.7 714943.14943.4 417932.17932.1 129886.29886.8 814943.14943.4 414943.4214943.4214943.14943.4 414943.14943.4 47471.7471.7 7商业销售率95.00%0.00%0.00%0.00%15.00%20.00%25.00%15.00%15.00%5.00%商业销售面积1700.50 000268.5358447.5268.5268.589.5商业商业销售收入销售收入9352.75 9352.75 0 00 00 01476.71476.75 5196919692461.
118、252461.251476.71476.75 51476.71476.75 5492.2492.25 5总销售收总销售收入入151315.24 151315.24 11954.11954.7 714943.14943.4 417932.17932.1 131363.31363.6 616912.16912.4 417404.6717404.6716420.16420.1 116420.16420.1 17963.7963.9 9项目的销售收入项目的销售收入项目总销售收入为项目总销售收入为15.1亿元亿元预计本项目2011年3月份开始销售，具体销售情况及销售收入如下表：销售利润与赢利能力销售利润
119、与赢利能力序号序号项目项目合计合计备注备注一销售收入151315.24 二销售费用7565.76 销售收入的5%三销售税费7944.05 包括营业税、城市建设维护税、印花税，土地增值税、教育附加税四四土地增值税土地增值税46762.16 46762.16 增值率高达增值率高达200%200%以上以上五建设投资32775.86 六财务费用527.18 七利润总额55740.23 八所得税8361.03 九九税后利润税后利润47379.2047379.20十十税后利润率税后利润率142.27%142.27%项目赢利情况分析表：项目税后利润为项目税后利润为4.7亿元，税后利润为亿元，税后利润为142
120、.27%盈亏平衡分析盈亏平衡分析整体销售率盈亏平衡点分析：整体销售率盈亏平衡点分析：当项目销售率为当项目销售率为当项目销售率为当项目销售率为95%95%95%95%时时时时, , , ,项目酒店式公寓、居住公寓及商项目酒店式公寓、居住公寓及商项目酒店式公寓、居住公寓及商项目酒店式公寓、居住公寓及商业的平均价格只需为业的平均价格只需为业的平均价格只需为业的平均价格只需为7500750075007500元元元元/ / / /平米时，即可实现保本；平米时，即可实现保本；平米时，即可实现保本；平米时，即可实现保本；通过计算项目总体销售率达到通过计算项目总体销售率达到通过计算项目总体销售率达到通过计算项
121、目总体销售率达到24.3%24.3%24.3%24.3%时即可保本时即可保本时即可保本时即可保本整体销售率盈亏平衡点分析：整体销售率盈亏平衡点分析：财务分析评价财务分析评价根据测算，项目税后净利润4.74.7亿元亿元，税后利润率142.27%142.27%。如此高的财务回报主要原因是本项目土地项目土地成本较低成本较低、而售价按照当前整体市场状况估算、相对于成本而言比较高。对于本项目而言，过高的土地增值税是制约项目利润的一个重要因素，因此，非常有必要研究减少土地增值税方法和策略。 从项目的财务测算结果来分析，项目的土地增值况高达从项目的财务测算结果来分析，项目的土地增值况高达4.674.67亿亿
122、、结合尊地、结合尊地以往的类似案例和开发公司的常用方法，提出以下策略以供参考和借鉴：以往的类似案例和开发公司的常用方法，提出以下策略以供参考和借鉴：减少土地增值税措施减少土地增值税措施2精装修精装修一般而言以毛胚房为供应，土地增值部分较大 ，但是，如果进行一定的装修的话，可以加大项目的建设成本，此外开发商对精装修的成本可控程度较大;1转售为租转售为租土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 因此，可以考虑将项目中的商业、酒店式公寓等物业先经营；3拖延工期拖延工期 土地增值税的征收，必须等待项目完全竣工之后才具备征收的的可能。因此事前只能通过1%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。 本项目可以采用本项目可以采用“将部分经营型物业转售为租将部分经营型物业转售为租”、“精装修精装修”方法来减少土地增值税。方法来减少土地增值税。
