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1、阳光诺卡公寓产品建议阳光诺卡公寓产品建议框架框架国家宏观政策分析国家宏观政策分析公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析 小户型住宅个案分析小户型住宅个案分析一线城市经典公寓案例分析一线城市经典公寓案例分析项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析产品定位分析产品定位分析市市 场场 分分 析析把握本土市场脉搏政策分析政策分析宏观政策宏观政策根据社科院的绿皮书，全国根据社科院的绿皮书，全国3535个大中城市平均房价泡沫达个大中城市平均房价泡沫达29.5% 29.5% ，其中，二、三线城市的泡，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、沫开始高于一
2、线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%50%以上以上; ;而泡沫成分占实际价格比例而泡沫成分占实际价格比例在在30%-50%30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。成都。北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显
3、的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%1%，远高于全国环比上涨，远高于全国环比上涨0.4%0.4%的平均水平。的平均水平。 看数据看数据尚达信认为尚达信认为在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调二三线城市。大牌开发商大量进
4、驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将控的大背景下，预计未来将加大加大对二三线城市的宏观调控力度。对二三线城市的宏观调控力度。政策分析政策分析保障性住房保障性住房 2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1%，2010超额完成自治区下达的任务。2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目
5、标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。呼和浩特呼和浩特目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预计在生大的影响预计在3-5年年后。后。远郊区县远郊区县新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。此区域内不会建设
6、保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。越来越高。金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。区域房地产市场带来较大冲击。旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅
7、度的下降。政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。 保障性住房建设量的大幅增加对整个城市对整个城市的房屋均价起的房屋均价起拉低拉低作用作用，但底线不应该低于成本价。新城、赛罕、如意新城、赛罕、如意金川、西二环、金川、西二环、南二环西段南二环西段, ,金金桥开发区南端桥开发区南端政政策策影影响响力力愈愈来来愈愈大大政策分析政策分析保障性住房保障性住房呼和浩特保障性住房区域分布呼和浩特保障性住房区域分布保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势地产项目产品走势产品分类包含项面积区间市场供应量市场需求量首付款比例贷款政策优惠政策影响力高档产品别墅、洋房等200以上小
8、小高少小中档产品洋房、高层等100-200中中中一般一般普通产品多层、高层50-120大大低多大保障性住房多层、高层90以下大大低多大住宅类产权（70年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。非限购类非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90以下，未来可减小90以下住宅类产权（70年）的公寓投放或做出特色做出特色。对商业产品影响不大。政策分析政策分析保障性住房保障性住房政策分析政策分析总结总结1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧从紧，政策调控成就商业地产。2、非限购类的公寓政策利好非限购类的公寓政策利好，依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，因此
9、住宅类产权（70年）的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析公寓发展历程公寓发展历程呼和浩特万达广场海亮广场2008-至今未来发展产权年限：70年产权产品类型：普通公寓经营模式：全部售卖价格区间：5500-6100华门世家2007年以前产权年限：70、50、40年产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓，与其他业态构成城市综合体经营模式：全部售卖价格区间：6300-8800水岸小镇奈伦如意国际产权年限：70、50、40年产品类型：商务、酒店式公寓经营模式：部分持有，引进专业管
10、理公司提供酒店式服务公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析总体区域分布总体区域分布回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区1 113133 37 76 65 59 92 21818171711118 8121215151616101014144 4EFAHCBGMNOD在售在售123456奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡789101112天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景御景101公馆131415161718金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海待售待售ABC浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场DE
11、F琦琳北辰万达广场东经111GHM名都中央广场亿科公园2010雅都中山路商业中山路商业中心片区中心片区新华东街次商新华东街次商业中心片区业中心片区昭乌达路昭乌达路学府片区学府片区公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析在售公寓分布图在售公寓分布图回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区1 113133 37 76 65 59 92 21818171711118 8121215151616101014144 4在售在售123456奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡789101112天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景御景101公
12、馆131415161718金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海在售公寓放量目前主要在售公寓放量目前主要集中在集中在新老商业中心新老商业中心片区片区新华东街次商新华东街次商业中心片区业中心片区中山路商业中山路商业中心片区中心片区公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析总体区域分布总体区域分布回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区EFAHCBGMNOD待售待售ABC浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场DEF琦琳北辰万达广场东经111GHM名都中央广场亿科公园2010雅都未来公寓放量地域较为未来公寓放量地域较为分散分散目前市场上公寓类
13、型的划分目前市场上公寓类型的划分地段描述：兴泰御都位于首府核心位置，内蒙古党校原址（满都海公园对面）。兴泰御都与市区最大公园满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈，维多利商场，中山路商圈，社区5万平米商业不夜城。 物业公司：兴泰物业公司 园林景观：北京市建筑设计研究院销售情况：目前剩余40多套产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间50-80主力户型39.63、41.52、46（户型图计算的面积）总建面/套数5000平米/180套是否精装/报价是生活配套功能带家具梯户数4梯30户公摊23%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格12000现均价12000销售情况总去化率20%年均去化
14、量约150套畅销户型41.52、46销售周期1年客群年龄25-30置业目的投资占70%，自住30%兴泰御都兴泰御都按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率套型结构（均为厅室合一）面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫39.633016.67%1188.9 7.67%100.00%一室一厅一厨一卫41.5263.33%249.124.61%100.00%一室一厅一厨一卫46235.56%1164.95 5.12%100.00%一室一厅一厨一卫4625361.11%12966.
15、25 56.94%100.00%一室一厅一厨一卫53.27 4611.11%3733.82 16.40%95.65%一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.48164.44%1189.449.27%87.5%总体均值55.00 180100.00%22771.15 100.00%99.52%根据户型图计算出的面积n 总体套型均值55.00；均为客厅卧室合一n 46平户型面积占比接近6成；去化率高目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售兴泰御都各功能区间开间尺度兴泰御都各功能区间开间尺度根据户型图计算出的面积n 因厅室合一，卧室、客厅开间均值均为4.
16、30米；n 厨房开间均值2.57米，比卫生间开间短0.13米；兴泰御都各功能区间开间尺度兴泰御都各功能区间开间尺度套型结构（均为厅室合一）面积(）卧室(m）客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫39.634.254.252.172.62一室一厅一厨一卫41.524.454.45 2.26 2.69 一室一厅一厨一卫46.004.25 4.252.562.69 一室一厅一厨一卫46.004.254.252.56 2.69 一室一厅一厨一卫53.27 4.454.452.54 2.97 一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.484.15 4.153.35 2.59 总体均值55.00 4.3
17、04.302.572.70目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售兴泰御都各功能区间面积兴泰御都各功能区间面积兴泰御都兴泰御都各功能区间面积各功能区间面积套型结构（均为厅室合一）面积(）卧室(）客厅()厨房()卫生间()一室一厅一厨一卫39.6322.319.225.48一室一厅一厨一卫41.5221.7610.065.63一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98一室一厅一厨一卫53.27 33.95 11.30 7.39 一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.4816.
18、6 20.8713.96.00总体均值55.00 18.88 23.29 6.16 4.92 根据户型图计算出的面积n 客厅卧室合一面积众数区间21-25，均值25.77；n 厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大5左右；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间59-147主力户型59.67、61.1、78.56、147（户型图计算的面积）总建面/套数34633平米/400套是否精装/报价是生活配套功能带家具拎包入住梯户数4梯16户公摊27%特殊材料/
19、中央空调/大堂无/无/无价格历史价格08年6000-11年8500现均价8500销售情况总去化率50%年均去化量100畅销户型59-60销售周期3年客群年龄30-40左右置业目的投资占60%，自住40%地段描述：金桥开发区昭乌达路东侧，世纪大酒店、内蒙古华能东侧 ，小黑河检察院西侧物业公司：内蒙古利佰佳房地产有限公司园林景观：无销售情况：目前剩余200套利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售根据户型图计算出的面积n 总共4种户型，且套数分布比例均匀；客卧合一一居面积占61.72% ，二居占38.28%n 整体去化率五成左右；二居去化不理想；利佰佳国际公寓利佰佳
20、国际公寓户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比总面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫44.310025%443018.8852.50%一室一厅一厨一卫43.410025%434018.5043.70%一室一厅一厨一卫57.110025%571024.3439.00%二室一厅一厨一卫89.8410025%898438.2821.80%总体均值58.6640025%2846410050.00%利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓户型配比及去化率户型配比及去化率目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售利佰佳国际公寓各功能区间面积利
21、佰佳国际公寓各功能区间面积根据户型图计算出的面积n 一居面积均值48.27，总体户型面积均值58.66；n 一居开放式厨房，比卫生间大约2；客卧合一，主卧空间比客厅空间大2.4左右n 一居客厅主卧面积均值比约为0.91:1；利佰佳国际公寓各功能区间面积利佰佳国际公寓各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室一室一厅（客卧合一）44.316.19- 14.306.76（开放式）4.82-一室一厅（客卧合一）43.416.19- 14.30 6.76（开放式）4.82-一室一厅（客卧合一）57.122.62-19.109.152（开放式）8.70-一居均值48.
22、2718.33-15.907.566.11-二室一厅一厨一卫89.8420.9716.654.8810.86（封闭式）7.53-二居均值89.8420.9716.654.8810.867.53-总体均值总体均值58.66 19.6516.639.379.216.82-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度根据户型图计算出的面积n 一居主卧开间均值5.43米，众数4.95米，二居主卧开间4.22米；n 一居卫生间均值分别为2.83米左右；开放式厨房开间比卫生间开间短约0.2米；利
23、佰佳国际公寓各功能区间开间尺度利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅(客卧合一)44.34.95-4.952.552.65-一室一厅(客卧合一)43.44.95-4.952.552.65-一室一厅(客卧合一)57.16.39-6.392.863.2-一居均值一居均值48.2748.275.435.43-5.435.432.652.652.832.83-二室一厅106.844.223.364.903.553.36- 二居均值二居均值106.84106.844.224.223.363.364.904.903.553.553
24、.363.36-总体均值总体均值86.5886.584.834.833.363.365.175.173.13.13.103.10-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年在售在售海亮广场海亮广场产品产权年限70外檐风格现代简约面积区间Loft120-230；平层60-130主力户型Loft160、170；平层80、90（建面）总建面/套数约24万/2000是否精装/报价是/650生活配套功能无梯户数6梯28户公摊C座24%；E座29%特殊材料/中央空调/大堂通
25、风系统/无/有价格历史价格09年6100-10年6200-11年6300现均价Loft6300；平层8800销售情况总去化率80%年均去化量约500套销售周期08年5月-至今客群年龄35-45置业目的投资为主，部分改善型需求A A栋栋5A5A写字楼写字楼B B栋栋LOFT5.5LOFT5.5米挑高公寓米挑高公寓LOFT5.5LOFT5.5米挑高精装公寓米挑高精装公寓平层精装公寓平层精装公寓海亮酒店海亮酒店全套名品精装公寓全套名品精装公寓A AB BC CD DF FE E地段描述：中山路老商业中心物业公司：内蒙古海亮物业管理服务公司园林景观：无销售情况：E座名品精装公寓在售，B、C、D栋尾房在
26、售，总体去化率80%左右。公寓产品采取LOFT大面积、平层小面积户型组合策略。LOFT产品装修上采取毛坯、精装组合，平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年待售待售产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间40-80主力户型待定总建面/套数44517平米/460套是否精装/报价大堂是精装生活配套功能待定梯户数待定公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格无现均价待定销售情况总去化率无年均去化量无畅销户型无销售周期首次客群年龄无置业目的无兰亭文苑兰亭文苑后后2 2栋精装公寓栋精装公寓地段描述：兰亭
27、文苑位于鄂尔多斯大街西口子十字路口往西100米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一体的多功能综合性场所。物业公司：暂时未定园林景观：2000多平米的空中花园销售情况：未开盘兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一卫（厅卧合一）34.20-一室一厅一卫（厅卧合一）40.95-一室两厅一卫55.44-一室两厅一厨一卫51.84-根据户型图计算出的面积n 总共4种户型，套型面积集中在34-55平之间。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年
28、待售待售兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅一卫（厅卧合一）34.203.90 -3.90 -2.14-一室一厅一卫（厅卧合一）40.953.98-3.98-2.24 -一室两厅一厨一卫55.442.91-3.772.912.14-一室两厅一厨一卫51.843.60-3.601.981.98-一居均值45.613.60-3.812.452.13-根据户型图计算出的面积n 主卧开间均值3.6米，比客厅开间均值长0.21米；n 客厅卧室合一户型开间3
29、.9米；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年待售待售兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室一室一厅一卫（厅卧合一）34.2015.87 -13.30-4.64 -一室一厅一卫（厅卧合一）40.9511.94-12.62 -5.58 -一室两厅一卫55.4411.93 -14.02 7.945.43 -一室两厅一厨一卫51.846.70-11.746.464.61-一居均值45.6111.61-12.927.205.07-根据户型图计算
30、出的面积n套型面积均值45.61；其中厅卧室合一套型均值37.58；两厅分离套型均值53.64；n客厅卧室合一套型中客厅及卧室部分面积分别为29.17及24.56；n厨房面积均值较卫生间大2.1。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年待售待售产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间70-120主力户型70-120总建面/套数3.99平方米/691套是否精装/报价是/1000生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数2梯3户公摊18%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年08月6100/ 、10年12月7200/现均价二手8000-1000
31、0/销售情况总去化率100%年均去化量约126套畅销户型-销售周期09.10-10.7客群年龄30-40二中家长/外地鄂市置业目的投资/陪读上东领海上东领海地段描述：上东领海，位于如意开发区核心位置，如意广场东500米处。东临东河，西南距内蒙古自治区政府1000米，西北距呼和浩特市政府1500米，毗邻新建火车站及2008年奥运会备用机场.物业公司：铭海物业公司 园林景观：上东领海毗邻东河和如意广场以及纽约中央公园式的城市景观带销售情况：一期售罄 二期规划中前面前面2 2栋内蒙银栋内蒙银行定向行定向后后2 2栋精装公寓栋精装公寓公寓商业写字楼住宅住宅目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划
32、分按产权年限分：按产权年限分：70年年售罄售罄上东领海上东领海户型配比及去化率户型配比及去化率上东领海上东领海户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室二厅一厨一卫57.69-100.00%二室二厅一厨一卫103.32-100.00%总体均值80.74-100.00%根据户型图计算出的面积n 现有资料仅2种户型，公寓已售罄，二期未开目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年售罄售罄上东领海上东领海各功能区间开间尺度各功能区间开间尺度上东领海上东领海国际各功能区间开间尺度国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）
33、主卧(m）次卧(m)客厅(m)餐厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室二厅一厨一卫57.694.8-4.82.75.72.7-二室二厅一厨一卫103.3254.27.952.12.12.95-总体均值总体均值80.7480.744.94.94.24.26.376.372.42.43.93.92.822.82-根据户型图计算出的面积n 两种户型主卧开间均值4.9米；客厅6.37，其中一居室开间4.8米，餐客分离；n 封闭式厨房设计；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年售罄售罄上东领海上东领海各功能区间面积各功能区间面积上东领海上东领海各功能区间面
34、积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()餐厅(厨房()卫生间()生活阳台一室二厅一厨一卫57.6915.84-17.289.7210.264.59-二室二厅一厨一卫103.3227.5415.1831.87.519.035.966.02总体均值总体均值80.7480.7421.6521.6515.1815.1824.5424.548.6158.6159.659.655.2755.275-根据户型图计算出的面积n 套型面积均值80.74；n 厨房面积均值比卫生间大4左右；n 主卧面积均值比客厅均值大6左右；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分
35、：70年年售罄售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分万达广场万达广场产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间40-70主力户型48、56、63（建面）总建面/套数33721.8平/588套是否精装/报价是/1000生活配套功能无煤气梯户数 6梯28户公摊38%特殊材料/中央空调/大堂无/否/有价格历史价格无现均价5400销售情况总去化率100%年均去化量588套销售周期10年6月份客群年龄35-45置业目的投资居多地段描述：新华东街，呼和浩特新商业中心物业公司：万达广场物业管理有限公司园林景观：无销售情况：计划当天推售441套，实际当天销售火爆，588套开盘当天全部售罄。销售时
36、无户型图，多数为商铺业主，精装实现均价5400元/平米 公公寓寓希尔顿酒希尔顿酒店（在建）店（在建）写写字字楼楼写写字字楼楼按产权年限分：按产权年限分：70年年售罄售罄名都中央广场名都中央广场目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：50年年在售在售产品产权年限50年外檐风格新哥特式面积区间40-110主力户型54、62（建面）总建面/套数约3万/600套是否精装/报价是生活配套功能无梯户数4梯18户公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年12月7500-11年2月7700-4月8600现均价8600销售情况总去化率50%年均去化量约13
37、0套销售周期10年12月一期销售客群年龄30-45置业目的投资地段描述：内蒙古大学附近，学区氛围较浓，受中山路商圈辐射。物业公司：暂时未定物业公司园林景观：无销售情况：10年推出100多套公寓基本售罄操盘策略：先售公寓及住宅缓解资金压力，再售商业。商业部分引入家乐福，树立项目形象，盘活商业业态的同时，带动其他产品销售地段描述：思罕国际复式公寓位于新城区成吉思汗景观大街核心位置，交通便利，有10余条公交线路贯穿该项目。物业公司：呼和浩特市怡托物业公司 园林景观：呼和浩特市蒙房建筑设计院销售情况：目前剩余4套产品产权年限50年外檐风格现代简约面积区间92-118主力户型51.25、37.95、75
38、.90（户型图计算的面积）总建面/套数12万平米/200套是否精装/报价是生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数6梯18户公摊21%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年6500-11年7500现均价53-58万/套销售情况总去化率20%年均去化量约150套畅销户型37.95、51.25销售周期2年客群年龄40左右置业目的投资占70%，自住30%思罕国际复式公寓思罕国际复式公寓目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年在售在售思罕国际复式公寓户型配比及去化率思罕国际复式公寓户型配比及去化率思罕国际复式公寓户型配比及去化率思罕国际复式公寓户型
39、配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫37.95 4611.11%1745.70 7.67%-一室一厅一厨一卫45.63 235.56%1049.49 4.61%-一室一厅一厨一卫50.65 235.56%1164.95 5.12%-一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫51.25 51.25 25325361.11%61.11%12966.25 12966.25 56.94%56.94%-二室一厅一厨一卫81.17 4611.11%3733.82 16.40%-二室一厅一厨一卫91.78 235.56%2110.94 9.27%-总体均值55.00 414
40、100.00%22771.15 100.00%-根据户型图计算出的面积n 以复式为特色，51.25套型占比接近6成；n 套型总体均值55。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年在售在售思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室（m）一室一厅一厨一卫37.95 3.30 -3.30 1.95 2.00 -一室一厅一厨一卫45.63 3.30 -4.95 1.95 1.90 -一室一厅一
41、厨一卫50.65 3.30 -3.30 1.85 2.43 -一室一厅一厨一卫51.25 3.30 -4.95 2.10 2.10 -一居均值一居均值49.0649.063.303.30-4.134.131.961.962.112.11-二室一厅一厨一卫81.17 3.30 3.30 4.55 1.95 1.95 -二室一厅一厨一卫91.78 3.30 3.30 4.95 2.60 2.45 1.50 二居均值84.713.303.304.752.282.20-总体均值总体均值55.00 55.00 3.30 3.30 3.30 3.30 4.33 4.33 2.07 2.07 2.14 2.
42、14 1.50 1.50 根据户型图计算出的面积n 一二居主卧开间均为3.30米；二居次卧开间3.30米n 一居客厅开间4.13，比二居短0.20米；n 一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长0.64米；n 二居91平户型带储藏室；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年在售在售思罕国际复式公寓各功能区间面积思罕国际复式公寓各功能区间面积思罕国际复式公寓思罕国际复式公寓各功能区间面积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室（）一室一厅一厨一卫37.95 17.09 -11.88 6.30 2.68 -一室一厅一厨一
43、卫45.63 17.42 -16.09 6.93 5.19 -一室一厅一厨一卫50.65 15.35 -24.33 6.11 4.86 -一室一厅一厨一卫51.25 19.33 -21.26 6.62 4.04 -一居均值46.3717.30-18.396.494.19-二室一厅一厨一卫81.17 20.55 20.55 30.03 5.85 4.19 -二室一厅一厨一卫91.78 23.53 18.38 36.14 5.15 8.58 3.00 二居均值86.4822.0419.4733.095.506.393.00总体均值总体均值55.00 55.00 18.88 18.88 19.47
44、19.47 23.29 23.29 6.16 6.16 4.92 4.92 3.00 3.00 根据户型图计算出的面积n一居面积均值46.37、二居86.48，总体户型面积均值55.00；n一居客厅主卧面积均值比约为1:0.94，二居比值为1:0.65；n二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大0.8；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年在售在售产品产权年限50年外檐风格现代简约面积区间40-80主力户型52/58.9/81.9总建面/套数23000/600套是否精装/报价是/8000/生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数2梯
45、10户公摊16%特殊材料/中央空调/大堂有/有/有价格历史价格2010.11均价6300元/2011.2 均价6500/现均价7000/销售情况总去化率80%年均去化量-畅销户型52销售周期2010.11-至今客群年龄25-35 /40-45置业目的婚房/投资目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年待售待售铂金时代铂金时代地段描述：铂金时代（原浅云间）项目处于玉泉区，北临26中南巷，西接公园西路，南到鄂尔多斯大街，铂金时代向南约100米有凌峰石油 社区总占地面积近3万平米，总建筑面积11万平方米，由三栋高层、一栋公寓、一栋写字楼及大型的商业和谐组成。
46、 .物业公司：内蒙古天筑伟业房地产开发有限公司园林景观：无销售情况：铂金时代6月中下旬开盘，本公寓为精装酒店式公寓，商住两用。户型面积52、58.9、81.9平米。起价6800元/，均价7000元/公寓铂金时代铂金时代户型配比及去化率户型配比及去化率铂金时代铂金时代户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫49.22-未售一室一厅一厨一卫50.4-未售一室一厅一厨一卫42.76-未售一室一厅一厨一卫48.72-未售总体均值47.77-未售根据户型图计算出的面积n套型户型面积区间42-50，均值47.77；目前市场上公寓类型的划分目前市场
47、上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年待售待售铂金时代铂金时代各功能区间开间尺度各功能区间开间尺度铂金时代铂金时代国际各功能区间开间尺度国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧+客厅(m）次卧(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅一厨一卫49.224 -2（开放式）2.75 -一室一厅一厨一卫50.44.24-2.35（开放式）1.92-一室一厅一厨一卫42.76户型图不准-一室一厅一厨一卫48.72户型图不准-一居均值47.774.13-2.182.32-根据户型图计算出的面积n4种户型3种主卧客厅合一，开间均值4.13米；n开放式厨房开间较卫生间短约0.2米；目前市场上
48、公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年待售待售铂金时代铂金时代各功能区间面积各功能区间面积铂金时代铂金时代各功能区间面积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）+客厅次卧()厨房()卫生间()储藏室一室一厅一厨一卫49.2237.4 -5.77.14-一室一厅一厨一卫50.434.43-6.514.12-一室一厅一厨一卫42.76-一室一厅一厨一卫48.72-一居均值47.7735.91-6.115.63-根据户型图计算出的面积n套型面积均值47.77；n主卧客厅合一面积均值35.91；n卫生间面积均值较厨房小0.48；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类
49、型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年待售待售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间38-160平米主力户型48、51平米总建面/套数38869 平米/330户是否精装/报价是生活配套功能精装公寓，拎包入住梯户数4梯30户公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/是/是（精装修）价格历史价格-现均价8500销售情况总去化率30%年均去化量-畅销户型48、51平米销售周期2周客群年龄30-50岁置业目的投资占比例大兰德兰德 京玉华都京玉华都后后2 2栋精装公寓栋精装公寓地段描述：玉泉大北街与电影院接
50、交汇处西北角(麦香村对面）。位于内蒙古自治区首府呼和浩特玉泉区大北街与电影院街交汇处西北角物业公司：暂时未定物业公司 园林景观：无销售情况：现已售出100套左右1-5层综合商场层综合商场6-17层精装公寓层精装公寓兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比总面积（）总面积（）面积比去化率二室二厅一厨一卫124228%272815%20%一室二厅一厨一卫100228%220012%38%一室一厅一卫一卫893311%293716%62%厅室合一加一卫515519%280516%86%厅室合一加一
51、卫4815454%739240%83%合计-286100%18062100%78%总体均值73.6-20%3612.4-根据户型图计算出的面积n主力户型48，厅室合一；套型均值78.6；n48、51平去化率较高；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室二厅一厨一卫1004.4-5.32.82-一室一厅一卫894.58-4.582.72.75-厅室合
52、一加一卫516.14-1.2（开放）2-厅室合一加一卫485.22-1.5（开放）1.74-一居均值一居均值72725.095.09-4.944.942.052.052.122.12-二室二厅一厨一卫1244.014.015.282.322.32-二居均值1244.014.015.282.322.32-总体均值总体均值73.673.64.874.874.014.015.055.052.12.12.162.16-根据户型图计算出的面积n厅室合一开间均值5.68米，较厅室分离主卧开间均值4.49米长1.1米；n厅室分离客厅开间较厨卫长约2.8米。开放式厨房开间与卫生间相差0.8米；总体厨卫开间均值
53、相近，均为2.1米左右。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售兰德京玉华都各功能区间面积兰德京玉华都各功能区间面积根据户型图计算出的面积n一居面积均值72平、总体户型面积均值73.6平；n一居客厅主卧面积均值比约为1:0.97，二居比值为1:0.48；n厨房面积均值较卫生间大1平左右；二居各户型各功能区间如表兰德京玉华都各功能区间面积兰德京玉华都各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间(）储藏室（）一室二厅一厨一卫10031.24-37.6312.325.66-一室一厅一卫8930.23-30.237.439.5
54、7-厅室合一加一卫5132.54-1.2（不含过道）5.6-厅室合一加一卫4832.72-1.5（不含过道）4.7-一居均值一居均值727231.6831.68-33.9333.935.65.66.386.38-二室二厅一厨一卫12425.7813.5553.4916.476.45-二居均值二居均值12412425.7825.7813.5513.5553.4953.4916.4716.476.456.45-总体均值总体均值73.673.630.530.513.5513.5540.4540.457.87.86.46.4-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：
55、40年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间40-108主力户型区间33.18、54.61（户型图计算面积）总建面/套数38596.8万/682套是否精装/报价是生活功能配套带家电梯户数2梯6户公摊25%特殊材料/中央空调/大堂干挂陶板，进口铝板/有/挑高7.8米价格历史价格08年5100、09年5700、10年6850；11年8000现均价8000销售情况总去化率43%年均去化量约50套畅销户型33.18销售周期09年至今客群年龄35-44置业目的投资云鼎云鼎地段描述：通道街，受火车站商
56、圈及中山路商圈辐射。物业公司：金石物业景观：无销售情况：先前聘请代理公司进行策划销售代理，由于策略采取不当，导致项目销售受阻；现今开发商自行操盘，销售情况好转。公寓去化率约40%左右。楼盘亮点：42个空中会所设计，为公寓提供休闲娱乐场所；SOHO+普通公寓的形式丰富产品线云鼎户型配比及去化率云鼎户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫33.18 33.18 198 198 29.03%29.03%6569.64 6569.64 17.80%17.80%52.37%52.37%一室一厅一厨一卫35.55 22 3.23%782.10 2
57、.12%1.47%一室一厅一厨一卫38.55 44 6.45%1696.20 4.60%1.76%一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫54.61 54.61 198 198 29.03%29.03%10812.78 10812.78 29.30%29.30%42.90%42.90%一室一厅一厨一卫60.48 66 9.68%3991.68 10.82%4.55%SOHO71.76 66 9.68%4736.16 12.83%3.67%二室一厅一厨一卫72.68 66 9.68%4796.88 13.00%3.23%三室两厅三卫160.12 22 3.23%3522.64 9.54%1.03%合计5
58、4.12 682 100.00%36908.08 100.00%42.96%目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分： 4040年年 在售在售云鼎户型配比及去化率云鼎户型配比及去化率户型面积n 一居去化率35.05%；二居去化率6.9%，三居1.03%。主力户型33、54平米去化率超一成；n 截至5月初，SOHO户型去化率不理想，此案跟盘策划师认为与项目所处地段及交通有关。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：4040年年 在售在售云鼎各功能区间开间尺度云鼎各功能区间开间尺度云鼎各功能区间开间尺度云鼎各功能区间开间尺度套型
59、结构面积(）主卧(m）次卧1(m)次卧2(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫33.18 4.20 -4.20 合一2.17 一室一厅一厨一卫35.55 4.09 -4.50 合一2.40 一室一厅一厨一卫38.55 4.50 -4.50 合一2.48 一室一厅一厨一卫54.61 3.00 -3.42 2.05 2.04 一室一厅一厨一卫60.48 3.09 -3.93 2.95 2.46 一居均值44.473.78-4.112.52.31SOHO71.76 3.09- -6.28 2.65 2.03 二室一厅一厨一卫72.68 3.00 2.80 -3.64 2.56 3.1
60、9 三室两厅三卫160.12 3.90 3.90 3.00 5.10 4.20 2.20 整体均值整体均值54.12 54.12 4.01 4.01 3.00 3.00 3.00 3.00 4.18 4.18 2.88 2.88 2.37 2.37 根据户型图计算的面积n一居户型中主卧、客厅开间超4米3个，3米-4米以下2个，均值分别为4.11米、3.78米；独立厨房、卫生间开间均超过2米；nSOHO户型办公室开间3.09米，办公区开间6.28米，厨房开间较卫生间开间长0.62米；n主卧、客厅开间均值分别达4.01米及4.18米。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按
61、产品特点分：4040年年 在售在售云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧1()次卧2()客厅()厨房（)卫生间()一室一厅一厨一卫33.18 8.73 -18.30 合一6.15 一室一厅一厨一卫35.55 12.44 -18.40 合一4.72 一室一厅一厨一卫38.55 9.68 -22.45 合一6.43 一室一厅一厨一卫54.61 14.40 -28.99 4.75 6.47 一室一厅一厨一卫60.48 16.66 -30.09 5.31 8.42 一居均值44.4712.38-23.655.036.44SOHO71.76
62、9.59 -52.35 5.56 4.26 二室一厅一厨一卫72.68 11.85 6.06 -40.05 5.64 9.08 三室两厅三卫160.12 22.01 21.47 13.63 38.61 30.2(餐厨合一）6.30 均值均值54.12 54.12 13.68 13.68 12.37 12.37 13.63 13.63 31.16 31.16 5.32 5.32 6.48 6.48 根据户型图计算的面积n一居面积均值44.47、二居均值72.22；总体均值54.12；n一居客厅面积均值较主卧大11.27，客厅/主卧约为1:0.53，客厨合一户型占三；n整体户型卫生间面积比厨房面积
63、大，差值为1.16，与奈伦如意国际正好相反。产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间45-117主力户型57.4、108（建面）总建面/套数3.08万/378套是否精装/报价是/1000生活配套功能无天然气，带部分家电梯户数6梯18户公摊32%特殊材料/中央空调/大堂无/有/有价格历史价格07年5400，08年5800；10年6400，11年7000现均价7000销售情况总去化率99.65%（仅剩余一套108）年均去化量约50套畅销户型57.4销售周期09年5月-11年1月客群年龄30-45置业目的投资奈伦国际奈伦国际目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分社保局定向写字楼酒店写字楼
64、后面1栋公寓地段描述：新华大街、长乐宫商圈物业公司：第一太平戴维斯（顾问）景观：四栋塔楼无销售情况：公寓基本售罄，在售商业及住宅按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫57.40 198 50.00%11365.20 34.27%100.00%二室一厅一卫一厨102.00 22 5.56%2244.00 6.77%100.00%二室一厅一卫一厨108.00 22 5.56%2376
65、.00 7.16%95.45%二室一厅一卫一厨108.00 110 27.78%11880.00 35.82%100.00%二室一厅一卫一厨117.00 22 5.56%2574.00 7.76%100.00%二室二厅一卫一厨124.00 22 5.56%2728.00 8.22%100.00%合计83.76 396 100.00%33167.20 100.00%99.75%建筑面积n 主力户型一居57.40，售罄；二居108.00剩余2套；n 57一居及100以上二居套数比各占一半，面积比二居占六成半；与奈伦如意国际一居小面积占比达7成形成互补；n调研中销售反馈100以上户型去化速度慢。按产
66、权年限分：按产权年限分：40年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)餐厅（m)一室一厅一厨一卫57.40 3.50 -3.80 1.80 2.45 -二室一厅一卫一厨102.00 3.00 3.07 3.85 3.85 1.85 -二室一厅一卫一厨108.00 3.38 2.95 3.90 1.98 3.02 -二室一厅一卫一厨108.00 3.50 2.45 4.13 1.50 1.98 -二室一厅一卫
67、一厨117.00 3.60 2.41 8.30 1.40 3.07 -二室二厅一卫一厨124.00 3.35 2.89 3.83 3.05 2.50 3.66二居均值111.803.372.754.802.362.483.66整体均值83.76 3.39 2.75 4.63 2.26 2.48 3.66 建筑面积n 二居主卧开间3.3米左右，客厅开间均值4.8米；所有二居户型配次卧，开间均值2.7米，124平户型配餐厅；n 总体均值主卧3.39米、客厅4.63；厨卫开间尺度相近。按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦国际户型配比及去化率
68、奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际各功能区间面积奈伦国际各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房)卫生间()餐厅（)一室一厅一厨一卫57.40 16.45 -23.28 6.66 6.37 -二室一厅一卫一厨102.00 9.12 8.60 11.17 11.94 5.37 -二室一厅一卫一厨108.00 12.98 8.68 26.75 6.41 9.97 -二室一厅一卫一厨108.00 19.46 12.86 24.57 4.92 7.72 -二室一厅一卫一厨117.00 16.02 6.82 36.52 4.90 5.22 -二室二厅一卫一厨124.00 21.67 10
69、.17 14.25 8.54 4.50 9.88 二居均值二居均值111.80111.8015.8515.859.439.4322.6522.657.347.346.566.569.889.88整体均值83.76 15.95 9.43 22.76 7.23 6.52 9.88 建筑面积n 一居户型客厨分离，客厅与主卧面积比为1：0.74；n 二居客厅、主卧积均值分别为15.85、22.65，比值约为1：0.7；按产权年限分：按产权年限分：40年年在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分产品产权年限40外檐风格现代简约面积区间45-64主力户型48.65、59.66、64.08（
70、建面）总建面/套数约2万/408套是否精装/报价是生活配套功能全套海尔家电，无天然气梯户数6梯18户公摊27%特殊材料/中央空调/大堂无/无/有价格历史价格10年3月6500，11月7500.至今8500现均价8500销售情况总去化率60%年均去化量约150套畅销户型45、56销售周期10年5月至今客群年龄30-45置业目的投资、短期自住御景御景101101公馆公馆地段描述：临近长乐宫，受新华东街次商业中心的辐射。200亩稀缺生态公园-春渡公园物业管理:暂时未定物业公司园林景观：主题水景花园，中心阳光花园销售情况：所推100多套房源尾盘在售，剩余部分LOFT产品按产权年限分：按产权年限分：40
71、年年在售在售产品产权年限40外檐风格现代简约面积区间46、103、180主力户型46、103（建面）总建面/套数约3.9万/5月推390套是否精装/报价是/未定生活配套功能无煤气梯户数二梯七户公摊25%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格无现均价7000-8000销售情况总去化率未售年均去化量未售开盘时间预计5月开盘意向客群年龄30-40置业目的投资客户占大数 目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分水岸小镇水岸小镇地段描述：处于如意开发区商务片区，接近火车东站，临政府，位于机场高速旁商务氛围浓厚。商务性质，可用于公司地址注册物业公司：暂时未定物业公司园林景观：无销售情况：未
72、开盘，46平层积累客户量较多住宅加部分底商住宅加部分底商城市综合体部分城市综合体部分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分水岸小镇户型配比及去化率水岸小镇户型配比及去化率水岸小镇户型配比及去化率水岸小镇户型配比及去化率 5 5月推出的一栋月推出的一栋套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫46.00 5236.36%239215.17%未售二室一厅一厨两卫（LOFT）103.00 3927.27%401725.47%未售四室二厅一厨三卫180.00 5236.36%936059.36%未售合计110.27 143
73、100.00%15769100.00%未售建筑面积5月推出一栋公寓中，推出三个户型，四房大户面积占比据首。据置业顾问反馈一房蓄客量最高；二房LOFT产品由于增加上层卫生间设计，较受欢迎。按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：40年年待售待售产品产权年限40外檐风格现代简约面积区间45-100 主力户型50左右（建面）总建面/套数公寓约4万/约700套是否精装/报价未售生活配套功能未售梯户数未售公摊未售特殊材料/中央空调/大堂未售价格历史价格未售现均价销售情况总去化率未售年均去化量畅销户型客群年龄未售置业目的维多利
74、时尚广场维多利时尚广场地段描述：火车站商圈物业公司：维多利物业管理公司园林景观：无销售情况：目前在售商业，以商业带动其他产品销售。公寓体量大约4万平米操盘策略：依托维多利集团强大的招商资源及商业运营能力，先售出商业，商业带来的业主群体促进公寓等其他产品的销售。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售维多利摩尔城维多利摩尔城B栋酒店B栋写字楼B栋5.4米挑高LOFT精装B栋平层精装A栋自持，1.2万沃尔玛超市位于地下C栋1-7商业，8-29住宅地段描述：新华大街、长乐宫商圈物业公司：内蒙古维多利商业管理公司景观设计：无规划设计：新加坡CPG销售
75、情况：A栋自持，在售B栋商业商铺，公寓预计做1栋LOFT及1栋平层操盘策略：先售商业。A栋商业自持，引进1.5万沃尔玛超市，维多利集团与沃尔玛联手，提升项目整体品质，促进其余产品销售。产品产权年限未公布外檐风格现代简约面积区间未公布主力户型未公布总建面/套数未公布是否精装/报价是生活功能配套未公布梯户数未公布公摊未公布特殊材料/中央空调/大堂未公布目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售地段描述：颐高数码旗舰广场（蓝钻首府），位于中山东路和呼伦贝尔南路交汇处西南角，雄踞呼市最繁华的中山路商圈核心，周边与维多利购物中心、海亮广场、王府井、呼市二
76、中、内蒙古国宾馆、颐高数码广场、诚信数码广场等毗邻而居。 物业公司：呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司园林景观：无销售情况：目前剩余40多套产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间66-110主力户型45.7（户型图计算的面积）总建面/套数63145平米/392套是否精装/报价-生活配套功能-梯户数2梯28户公摊-特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格待定现均价销售情况总去化率待定年均去化量畅销户型销售周期客群年龄待定置业目的蓝钻首府蓝钻首府蓝钻首府户型配比及去化率蓝钻首府户型配比及去化率蓝钻首府户型配比及去化率蓝钻首府户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去
77、化率一室一厅一厨一卫（厅室合一）425614.29%235211.1%未售一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫（厅室合一）（厅室合一）45.745.728028071.42%71.42%127961279660.42%60.42%一室一厅一厨一卫107.715614.29%6031.7628.48%总体均值54.03392100.00%21179.76100.00%根据户型图计算出的面积n总共3种户型，主力户型45.7客厅卧室合一占比60.42%；n107.71的大面积的每层有四户，在四个角的位置。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售蓝钻首府
78、各功能区间开间尺度蓝钻首府各功能区间开间尺度根据户型图计算出的面积n厅室合一套型客厅卧室开间4.2米；n厨房开间0.75米（不含过道）；卫生间开间均值2.62米；蓝钻首府各功能区间开间尺度蓝钻首府各功能区间开间尺度套型结构面积(）卧室(m）客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫（厅室合一）424.204.200.752.35一室一厅一厨一卫（厅室合一）45.74.204.200.752.24一室一厅一厨一卫107.713.697.400.753.24总体均值总体均值54.0354.034.034.035.275.270.750.752.622.62目前市场上公寓类型的划分目前市场上公
79、寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售蓝钻首府各功能区间面积蓝钻首府各功能区间面积根据户型图计算出的面积n总体套型面积均值54.03；n两种客厅卧室合一套型，两个空间面积合计分别为30、37；n厨房面积不含有过道2.77；卫生间均值7.05；蓝钻首府各功能区间面积蓝钻首府各功能区间面积套型结构面积(）卧室(）客厅()厨房()卫生间()一室一厅一厨一卫4230.952.776.78一室一厅一厨一卫45.737.82.777.19一室一厅一厨一卫107.7116.9738.042.777.19总体均值54.0341.252.777.05目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的
80、划分按产权年限分：按产权年限分：40年年待售待售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间49-117主力户型51.25、37.95、75.90（户型图计算的面积）总建面/套数22411.2平米/414套是否精装/报价是生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数6梯18户公摊21%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年6500-11年7500现均价7500销售情况总去化率20%年均去化量约150套畅销户型37.95、51.25销售周期2年客群年龄40左右置业目的投资占70%，自住30%奈伦如意国际奈伦如意国际前面前面2 2栋内蒙银栋内蒙银
81、行定向行定向后后2 2栋精装公寓栋精装公寓地段描述：东北侧为飞机场高速路。周边市政府，中国移动大楼，宇航人总部，汽车销售中心，商务氛围较浓。物业公司：内蒙古奈伦物业公司 园林景观：无销售情况：目前剩余4套按产权年限分：按产权年限分：40年年售罄售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦如意国际户型配比及去化率奈伦如意国际户型配比及去化率奈伦如意国际户型配比及去化率奈伦如意国际户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫37.95 4611.11%1745.70 7.67%100.00%一室一厅一厨一卫45.63 235.56%1049.49
82、 4.61%100.00%一室一厅一厨一卫50.65 235.56%1164.95 5.12%100.00%一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫51.25 51.25 25325361.11%61.11%12966.25 12966.25 56.94%56.94%100.00%100.00%二室一厅一厨一卫81.17 4611.11%3733.82 16.40%95.65%二室一厅一厨一卫91.78 235.56%2110.94 9.27%91.30%总体均值55.00 414100.00%22771.15 100.00%99.52%根据户型图计算出的面积p 总共6种户型，其中主力户型51.25平
83、（户型图测量面积）在原有户型基础上衍生出6种稍加调整户型；p 一居一居户型面积占比达74.34%，基本售罄；剩余4套二居；按产权年限分：按产权年限分：40年年售罄售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦如意国际各功能区间开间尺度奈伦如意国际各功能区间开间尺度奈伦如意国际各功能区间开间尺度奈伦如意国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅一厨一卫37.95 3.30 -3.30 1.95 2.00 -一室一厅一厨一卫45.63 3.30 -4.95 1.95 1.90 -一室一厅一厨一卫50.65 3.30 -3.30
84、 1.85 2.43 -一室一厅一厨一卫51.25 3.30 -4.95 2.10 2.10 -一居均值49.063.30-4.131.962.11-二室一厅一厨一卫81.17 3.30 3.30 4.55 1.95 1.95 -二室一厅一厨一卫91.78 3.30 3.30 4.95 2.60 2.45 1.50 二居均值84.713.303.304.752.282.20-总体均值总体均值55.00 55.00 3.30 3.30 3.30 3.30 4.33 4.33 2.07 2.07 2.14 2.14 1.50 1.50 根据户型图计算出的面积n 一二居主卧、二居次卧开间均为3.30
85、米；n 一居客厅、厨房、卫生间均值分别为4.13米、1.96米及2.11米；n 二居客厅、厨房、卫生间均值分别为4.33米、2.07米及2.14米；二居其中一户型带储藏室；n 一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长0.64米。按产权年限分：按产权年限分：40年年售罄售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦如意国际各功能区间面积奈伦如意国际各功能区间面积奈伦如意国际各功能区间面积奈伦如意国际各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室一室一厅一厨一卫37.95 17.09 -11.88 6.30 2.68 -一室一厅一厨一卫45.63 17.42
86、-16.09 6.93 5.19 -一室一厅一厨一卫50.65 15.35 -24.33 6.11 4.86 -一室一厅一厨一卫51.25 19.33 -21.26 6.62 4.04 -一居均值46.3717.30-18.396.494.19-二室一厅一厨一卫81.17 20.55 20.55 30.03 5.85 4.19 -二室一厅一厨一卫91.78 23.53 18.38 36.14 5.15 8.58 3.00 二居均值86.4822.0419.4733.095.506.393.00总体均值总体均值55.00 55.00 18.88 18.88 19.47 19.47 23.29 2
87、3.29 6.16 6.16 4.92 4.92 3.00 3.00 根据户型图计算出的面积n 一居面积均值46.37平、二居86.48平，总体户型面积均值55.00平；n 一居客厅主卧面积均值比约为1:0.94，二居比值为1:0.65；n 二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大0.8平；按产权年限分：按产权年限分：40年年售罄售罄产品产权年限40外檐风格现代简约面积区间50-75 主力户型50、75（建面）总建面/套数5.76万 /800套是否精装/报价是/1000生活功能配套无天然气，带部分家电梯户数4梯16户公摊25%特殊材料/中央空调/大堂国际陶土砖环保材料/中央
88、空调新风系统/有 价格历史价格07年6100；08年6500，09年7400;10年8000现均价热销期6500元/销售情况总去化率100%年均去化量约200套畅销户型50-60客群年龄30-40岁置业目的投资、自住各占50%目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年售罄售罄波士名人国际波士名人国际地段描述：处于中山路中心商业圈，临近呼市二中。物业公司：长城物业景观：无销售情况：售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析汇总分析:去化率去化率7070年产权公寓去化率分析年产权公寓去化率分析兴泰御都套型结构 面积(）套数（套）套数比面积
89、（）面积比去化率一室一厅一厨一卫39.63 3016.67%1188.90 7.67%100.00%一室一厅一厨一卫41.52 63.33%249.12 4.61%100.00%一室一厅一厨一卫46.00 235.56%1164.95 5.12%100.00%一室一厅一厨一卫46.00 25361.11%12966.25 56.94%100.00%一室一厅一厨一卫53.27 4611.11%3733.82 16.40%95.65%一室一厅一厨一卫 61.48 164.44%1189.44 9.27%87.50%均值55.00 180100.00%22771.15 100.00%99.52%利佰
90、佳公寓一室一厅一厨一卫44.30 10025.00%4430.00 18.88%52.50%一室一厅一厨一卫43.40 10025.00%4340.00 18.50%43.70%一室一厅一厨一卫57.10 10025.00%5710.00 24.34%39.00%二室一厅一厨一卫89.84 10025.00%8984.00 38.28%21.80%均值58.66 40025.00%28464.00 100.00%50.00%在售产品均值56.83 -74.12%上东领海（售罄）一室二厅一厨一卫57.69 -100.00%二室二厅一厨一卫103.32 -100.00%总体均值80.74 -100
91、.00%万达（售罄）一室一厅一厨一卫48.00 -100.00%一室一厅一厨一卫56.00 -100.00%二室一厅一厨一卫63.00 -100.00%均值55.67 588-33721.80 -100.00%总体均值56.70 -87.06%n在售可统计去化率在售可统计去化率楼盘中楼盘中40-59平米户平米户型面积占比型面积占比76.86%，平均去化率，平均去化率78.86%；60-90平平米户型面积占比米户型面积占比23.14%，平均去化，平均去化率率54.65%；n已售罄项目户型种已售罄项目户型种类中，类中，40-59平米个平米个数占数占3个个，60-90平平米占米占1个个，103平米平
92、米占占1个个；无超过；无超过120平米户型。平米户型。n40年产权公寓户型年产权公寓户型面积总体均值面积总体均值56.70平米平米，在售去化率，在售去化率74.12%，总体去化，总体去化均值（含售罄）均值（含售罄）87.06%。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析汇总分析:去化率去化率4040年产权公寓去化率分析年产权公寓去化率分析兰德京玉华都套型结构面积(）套数（套）套数比总面积总面积（）（）面积比去化率二室二厅一厨一卫二室二厅一厨一卫12412422228%8%2728272815%15%30%30%一室二厅一厨一卫一室二厅一厨一卫10010022228%8%22002
93、20012%12%28%28%一室一厅一卫一卫893311%293716%62%厅室合一加一卫515519%280517%86%厅室合一加一卫4815454%739240%83%均值73.6-57.80%奈伦国际一室一厅一厨一卫57.419850.00%11365.234.27%100.00%二室一厅一卫一厨102225.56%22446.77%100.00%二室一厅一卫一厨108225.56%23767.16%95.45%二室一厅一卫一厨10811027.78%1188035.82%100.00%二室一厅一卫一厨117225.56%25747.76%100.00%二室二厅一卫一厨124225
94、.56%27288.22%100.00%均值102.73 -99.24%奈伦如意国际（售罄）一室一厅一厨一卫37.954611.11%1745.77.67%100.00%一室一厅一厨一卫45.63235.56%1049.494.61%100.00%一室一厅一厨一卫50.65235.56%1164.955.12%100.00%一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫51.2551.2525325361.11%61.11%12966.2512966.2556.94%56.94%100.00%100.00%二室一厅一厨一卫81.174611.11%3733.8216.40%95.65%二室一厅一厨一卫91.
95、78235.56%2110.949.27%91.30%均值55414100.00%22771.15100.00%99.52%n在售可统计去化率在售可统计去化率楼盘中楼盘中40-59平米户平米户型面积占比型面积占比42.09%，平均去化率，平均去化率89.67%；60-90平平米户型面积占比米户型面积占比5.73%，平均去化率，平均去化率62.00%；100-130平米户型面积占比平米户型面积占比51.81%，去化率，去化率51.15%；据最新信；据最新信息反馈，兰德息反馈，兰德124平平米（不含公摊）户型米（不含公摊）户型目前处于滞销状态，目前处于滞销状态，奈伦国际奈伦国际100平米以平米以上
96、户型去化速度慢；上户型去化速度慢；n已售罄项目户型种已售罄项目户型种类中，类中，40-59平米个平米个数占数占4个个，60-90平平米占米占1个个，100平米平米占占1个个。50年产权公寓样本多数处于待售状态，故未统计年产权公寓样本多数处于待售状态，故未统计目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析汇总分析:产品产品套型选择套型选择n一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫及客厅厨房卧室合一加开放式厨房客厅厨房卧室合一加开放式厨房占主流；n二室一厅一厨一及二厅放量其次，三房、四房等大面积户型投放量较少。样本楼盘套型选择样本楼盘套型选择种类户型利佰佳国际公寓上东领海铂金时代京玉华都兰亭文苑
97、思罕公寓兴泰御都蓝钻首府水岸小镇奈伦如意 云鼎奈伦国际 中银名都海亮 一房一室一厅一厨一卫客厅、厨房、卧室合一一室二厅一厨二卫二房二室一厅一厨两卫（LOFT）二室二厅一厨一卫（客餐分隔 二室一厅一厨一卫三房三室二厅一厨三卫三室二厅一厨二卫四房四室二厅一厨三卫 目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品户型区间选择户型区间选择样本楼盘户型区间选择样本楼盘户型区间选择案名案名总建面总建面（）（）套数套数 户型选择户型选择（套）（套）2020303040404545505055556060656570708080909012012013013014014014014
98、0以上以上海亮广场约24万2000万达广场3.37万588水岸小镇约3.9万390奈伦如意国际2.24万414御景101公馆约2万 408波士名人国际5.76万800名都中央广场约3万600奈伦国际3.08万378云鼎3.86万682利佰佳国际公寓3.46万400上东领海2万691铂金时代11万600兰德 京玉华都3.88万330兰亭文苑4.45万480思罕复式国际公寓12万200兴泰御都2万180蓝钻首府3.31万392n去除公摊后套型面积区间去除公摊后套型面积区间30-49占首位，占首位，50-59其次，其次，60-90居第三；居第三；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分
99、析汇总分析:产品产品一居套型开间尺度一居套型开间尺度n 主卧、主卧、客厅、厨客厅、厨房、卫生房、卫生间间为一居套型必备功能区；n 一居主卧开间均值3.903.90米米；客厅4.034.03米米；厨房开间（含过道）2.622.62米米比卫生间长0.290.29米米；一居套型开间尺度一居套型开间尺度案名面积(）主卧(m）客厅(m)厨房(m)卫生间(m)奈伦如意国际37.953.33.31.95245.633.34.951.951.950.653.33.31.852.4351.253.34.952.12.1云鼎33.184.24.2客厨合一2.1735.554.094.5客厨合一2.438.554.
100、54.5客厨合一2.4854.6133.422.052.0460.483.093.932.952.46奈伦国际57.43.53.81.82.45中银城市广场22.773.6，卧室、客厅、厨房合一2.0723.413.6，卧室、客厅、厨房合一2.07利佰佳国际公寓44.34.954.952.552.6543.44.954.952.552.6557.16.396.392.863.2铂金时代49.22422.7550.44.242.351.9242.76-48.72-兰德 京玉华都1004.45.32.82894.584.582.72.75516.14-1.22485.22-1.51.74兰亭文苑
101、34.23.93.9-2.1440.953.983.98-2.2455.442.913.772.912.1451.843.63.61.981.98思罕国际复式公寓37.953.33.31.95245.633.34.951.951.950.653.33.31.852.4351.253.34.952.12.1兴泰御都 39.634.254.252.172.6241.524.454.452.262.69464.254.252.562.69464.254.252.562.6953.274.454.452.542.9761.484.154.153.352.59蓝钻首府424.24.20.75(不含过道)
102、2.3545.74.24.20.75（不含过道）2.24上东领海57.694.84.85.72.7合计1936.53 149.29 153.21 76.08 88.70 均值48.41 3.93 4.03 2.62 2.33 目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析汇总分析:产品产品一居套型各功能区间面积一居套型各功能区间面积n一居户型图实测面积均值48.4148.41；客厅主卧面积均值比为1.1:11.1:1 n，厨房面积（含过道）比卫生间面积大约2。一居套型各功能区间面积一居套型各功能区间面积案名面积(）主卧(）客厅()厨房()卫生间()奈伦如意国际37.9517.0911
103、.886.32.6845.6317.4216.096.935.1950.6515.3524.336.114.8651.2519.3321.266.624.04云鼎33.188.7318.3客厨合一6.1535.5512.4418.4客厨合一4.7238.559.6822.45客厨合一6.4354.6114.428.994.756.4760.4816.6630.095.318.42奈伦国际57.416.4523.286.666.37中银城市广场22.7719.58，卧室、客厅、厨房合一3.1923.4120.3，卧室、客厅、厨房合一3.11利佰佳国际公寓44.316.1914.36.76开放式4
104、.8243.416.1914.36.76开放式4.8257.122.6219.19.152开放式8.7铂金时代49.2237.45.77.1450.434.436.514.1242.76-48.72-兰德 京玉华都10031.2437.6312.325.668930.2330.237.439.575132.54-1.2（不含过道）5.64832.72-1.5（不含过道）4.7兰亭文苑 34.215.8713.3-4.6440.9511.9412.62-5.5855.4411.9314.027.945.4351.846.711.746.464.61思罕国际复式公寓37.9517.0911.886
105、.32.6845.6317.4216.096.935.1950.6515.3524.336.114.8651.2519.3321.266.624.04兴泰御都 39.6322.319.225.4841.5221.7610.065.634625.4210.885.984625.4210.885.9853.2733.9511.37.3961.4816.620.8713.96蓝钻首府4230.952.776.7845.737.82.777.19合计1936.53 119.30 476.74 209.45 204.22 均值48.41 17.75 19.86 7.48 5.52 目前市场上公寓类型的划
106、分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品二居套型开间尺度二居套型开间尺度n主卧、次卧、客厅、厨房、卫生间为二居必备功能区；n二居主卧开间均值约3.53米，次卧3.18米；客厅5.08米；n厨卫分离，开间均值分别为2.43米和2.51米，两者尺度相近；n奈伦如意国际设置储藏间储藏间，奈伦国际单独设置餐厅餐厅。二居套型开间尺度二居套型开间尺度案名面积(）主卧 (m）次卧（m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)其他奈伦如意国际81.173.33.34.551.951.95-91.783.33.34.952.62.451.5（储藏间）云鼎71.763.0906.282.652.03-72.
107、6832.83.642.563.19-奈伦国际69.3633.073.853.851.85-73.443.382.953.91.983.02-73.443.52.454.131.51.98-79.563.62.418.31.43.07-84.323.352.893.833.052.53.66（餐厅）利佰佳国际公寓106.844.223.364.93.553.36-上东领海103.3254.27.952.12.95-兰德京玉华都1244.014.015.282.322.32-思罕国际复式公寓81.173.33.34.551.951.95-91.783.33.34.952.62.45-合计1097
108、.78 49.35 41.34 71.06 34.06 35.07 -平均值78.41 3.53 3.18 5.08 2.43 2.51 -目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品二居套型各功能区间面积二居套型各功能区间面积n 二居户型图实测面积均值78.4178.41平平米米，客厅主卧面积均值比为2.72.7：1 1，次卧面积均值12.612.6平米平米；n 厨卫面积均值分别为7.597.59平米平米和6.016.01平米平米；n 奈伦如意国际储藏间面积3 3平米平米，奈伦国际餐厅面积接近10平米；二居套型各功能区间面积二居套型各功能区间面积案名面积 主卧
109、 次卧()客厅()厨房()卫生间 其他(）(）()奈伦如意国际81.1720.5520.5530.035.854.19-91.7823.5318.3836.145.158.583(储藏间）云鼎71.769.59052.355.564.26-72.6811.856.0640.055.649.08-奈伦国际69.369.128.611.1711.945.37-73.4412.988.6826.756.419.97-73.4419.4612.8624.574.927.72-79.5616.026.8236.524.95.22-84.3221.6710.1714.258.544.59.88餐厅利佰佳国
110、际公寓89.8420.9716.654.8810.867.53-上东领海103.3227.5415.1831.89.035.96-兰德京玉华都12425.7813.5553.4916.476.45-思罕国际复式公寓81.1720.5520.5530.035.854.19-91.7823.5318.3836.145.158.58-合计1097.78 263.14 176.38 478.17 106.27 84.07 -均值78.41 18.80 12.60 34.16 7.59 6.01 -目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品精装情况精装情况n 18个在统
111、计的样本楼盘中，16个为精装产品，占比88.89%88.89%，2个未售。可统计的精装报价中多数为10001000元元/ /；n 16个精装项目中11个项目带家电，占比68.75%68.75%；其中可拎包入住项目6个，占精装项目总量的37.5%37.5%，占带家电项目54.55%54.55%；n可统计楼盘中大部分大部分项目不可接入天然气。精装情况精装情况案名案名是否精装是否精装精装报价（元精装报价（元/ /）生活配套功能生活配套功能海亮广场是650无万达广场是1000无天然气水岸小镇是-无天然气 奈伦如意国际是 -拎包入住御景101公馆是-全套海尔家电 波士名人国际是1000无天然气，带部分家
112、电名都中央广场是-无维多利时尚广场未售-未售奈伦国际是1000无天然气，带部分家电云鼎是-带家电 利佰佳国际公寓是-带家具拎包入住上东领海是1000带家具拎包入住铂金时代是1000带家具拎包入住兰德京玉华都是 -拎包入住兰亭文苑是-待定思罕国际复式公寓是-带家具拎包入住兴泰御都是-带家具蓝钻首府-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品n 平层平层为主。其余结构均有尝试，LOFTLOFT结构尝试较多。样本楼盘空间结构样本楼盘空间结构案名案名平层平层跃层跃层LOFTLOFTSOLOSOLOSOHOSOHO复式复式海亮广场挑高5.5米万达广场水岸小镇奈伦如意国际
113、御景101公馆挑高3.9米波士名人国际名都中央广场维多利时尚广场奈伦国际维多利摩尔城云鼎利佰佳国际公寓上东领海铂金时代兰德 京玉华都兰亭文苑思罕国际复式公寓兴泰御都蓝钻首府目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品外檐及其他外檐及其他n 建筑风格上，除名都中央广场新哥特式风格外，其余为现代现代简约简约；n 景观园林上，受城区集约用地影响，园林景观设计不多；值得一提的是兰亭文苑空中花园设计空中花园设计；n 中央空调方面，5个楼盘安装，占样本楼盘27.78%27.78%；波士名人新风系统设计；n 55.56%55.56%公寓楼盘设大堂，云顶大堂挑高7.8米，且装修
114、标准高；n 特殊材料运用上，波士名人运用陶土砖保温材料，云顶干挂陶板。外檐及其他外檐及其他案名案名建筑风格建筑风格园林景观园林景观中央空调中央空调大堂大堂特殊材料特殊材料/ /功能功能海亮广场现代简约-通风系统万达广场现代简约-水岸小镇现代简约简单绿化-奈伦如意国际现代简约-御景101公馆现代简约天然林景，生态公园-波士名人国际 现代简约- （新风系统）国际陶土砖环保材料名都中央广场新哥特式-维多利时尚广场现代简约-奈伦国际现代简约-云鼎现代简约-挑高7.8米干挂陶板，进口铝板利佰佳国际公寓现代简约-上东领海现代简约-铂金时代现代简约-兰德 京玉华都现代简约-兰亭文苑现代简约2000多平米的空
115、中花园 -思罕国际复式公寓现代简约-兴泰御都现代简约-蓝钻首府现代简约-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：产品汇总分析：产品梯户数及公摊梯户数及公摊p正常水平下，平均3-53-5户户共用一部电梯；p公摊区间为21%-38%，其中：20%以下项目2个，占样本项目11.76%；21%-25%项目7个，占样本项目41.18%41.18%，26%-29%项目3个，占样本项目17.65%，30%-32%项目4个，占样本项目23.53%23.53%，38%项目占1个，占样本项目5.88%。样本楼盘梯户数及公摊样本楼盘梯户数及公摊案名案名梯户数梯户数公摊公摊海亮广场6梯28户A、C座
116、24%；D、E座29%万达广场6梯28户 38%水岸小镇2梯7户 25%奈伦如意国际6梯18户 21%御景101公馆6梯18户 27%波士名人国际4梯16户25%名都中央广场4梯18户 30%奈伦国际6梯18户 32%云鼎2梯6户 25%利佰佳国际公寓4梯16户 27%上东领海2梯4户18%铂金时代 2梯10户16%兰德京玉华都4梯30户 30%兰亭文苑待定30%思罕国际复式公寓 6梯18户 21%兴泰御都 4梯30户 23%蓝钻首府 6梯28户 -目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：价格汇总分析：价格n 样本楼盘目前均价区间为6300-12000元/，其中6300-69
117、00元/，2个占14.29%14.29%；7000-7900元/，4个占28.57%28.57%，8000-8900元/，7个占50.00%50.00%；9000以上，1个占7.14%7.14%。按片区分，中山路商圈辐射范围内均价8000-12000元/，新华东街商圈辐射范围内均价7000-8000元/；n 价格增幅方面，09年平均增幅14.66%14.66%；10年平均增幅11.02%11.02%；2011年之间平均增幅13.40%13.40%。价格走势价格走势案名案名0909年（元年（元/ /）增幅增幅1010年（元年（元/ /）增幅增幅现均价（元现均价（元/ /）增幅增幅海亮广场6100
118、10.91%62001.64%Loft6300 ；平层88001.64%万达广场- -5500-水岸小镇 -7000-8000 -奈伦如意国际-6500-750015.38%御景101公馆-6500-850030.77%波士名人国际 740021.31%80008.11%8000-名都中央广场-7500-860014.67%奈伦国际 -6400-70009.38%云鼎 570011.76%685020.18%800016.79%利佰佳国际公寓 7000-75007.14%850013.33%上东领海6100-720018.03%-铂金时代-6300-65003.17%京玉华都-8500-思罕国
119、际复式公寓-6500-750015.38%兴泰御都 -12000-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：销售汇总分析：销售去化率及销售周期去化率及销售周期案名案名总建面总建面（）（）销售周期销售周期去化率去化率年均去化量年均去化量海亮广场约24万08年5月至今80%约500套万达广场3.37万10年6月份100%约500套水岸小镇约3.9万待售 奈伦如意国际2.24万2年97%约150套御景101公馆约2万 10年5月份至今60%约150套波士名人国际5.76万07年至10年12月，4年100%约200套名都中央广场约3万10年12月份一期销售50%约130套维多利时尚广场
120、待售奈伦国际3.08万09年5月份-11年1月98%约50套云鼎3.86万至今43%约50套p样本楼盘总体投放量约40万，不含水岸小镇及维多利时尚广场未售楼盘在内去化率达78%；p海亮、万达两个城市综合体城市综合体年均在500套左右，其中万达广场10年6月开出500多套公寓当天全部售罄；奈伦国际及云鼎限于推售节奏，年均去化量约50套左右；奈伦如意国际等4个楼盘年均去化量约为150套左右；越靠近商圈去化速度越快。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：补充汇总分析：补充城市综合体城市综合体酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提
121、升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分汇总分析：客群汇总分析：客群n 主力客群年龄主要集中在30-4530-45岁岁之间，手中有部分闲散资金；置业目的方面以投资投资占主导。客群情况客群情况案名主力客群年龄置业目的海亮广场 35-45投资为主、部分改善性需求万达广场35-45投资居多水岸小镇30-40投资居多奈伦如意国际40
122、左右投资占70%、自住占30%御景101公馆30-45投资、短期自住波士名人国际30-40投资、自住各占50%名都中央广场30-45投资为主云鼎35-44投资为主利佰佳国际公寓30-40投资60%，自住40%上东领海30-40二中家长/外地鄂市投资、陪读铂金时代 25-35 /40-45 婚房/投资 京玉华都30-50岁投资占比例大思罕国际复式公寓 40左右 投资占70%，自住30%兴泰御都 30-40 投资占70%，自住30% 案案 例例 借借 鉴鉴学习先进理念规模：规模：3400034000平米，平米，7 7栋，栋，4-254-25层，层，232232套公寓套公寓运营模式：产权长期持有，只
123、租不售运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：管理公司：FRASER (FRASER (新加坡新加坡) ) 专业管理公司专业管理公司租金：租金：90090099999999元元/ /天；天；12000120009999999999元元/ /月，一般都有折月，一般都有折 扣。最多扣。最多8 8折折 ，带精装修，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（707080 80 ），）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企）分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主，散客以南山为主出租情况：目前出租情况较好
124、，近出租情况：目前出租情况较好，近7 7成，以长租客为主成，以长租客为主产品面积产品面积：单房：单房：35-11335-113、两房：、两房：147-171147-171、三房：、三房：198-286198-286 四房：四房：248-419248-419平平溢价因素：中国第一个溢价因素：中国第一个LEEDLEED认证（美国认证（美国USGBCUSGBC颁发）颁发）案例借鉴案例借鉴深圳：泰格公寓深圳：泰格公寓规模：总占地规模：总占地73687368平，总建面平，总建面10.310.3万，容积率万，容积率13.713.7，酒店式公，酒店式公寓约寓约300300套套运营模式：先发售，入伙后跟部分小
125、业主签订运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3 35 5年返租协议，年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修管理公司：金中环物管，带精装修租金：租金：98098039803980元元/ /天，现为试营业，有折扣天，现为试营业，有折扣价格：价格：2100021000主要租户：主要为短期商务人士出租主要租户：主要为短期商务人士出租产品面积产品面积：单房：单房：30303535、一房一厅：、一房一厅：50-5550-55、两房：、两房：81-8581-85 三房：三房：100100以上以上溢价因素：加入国际服务品牌溢价
126、因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织世界金钥匙酒店联盟组织” 案例借鉴案例借鉴深圳：金中环酒店公寓深圳：金中环酒店公寓规模：总占地规模：总占地1 1万，总建面万，总建面15.715.7万，万，B B栋建面栋建面19943.3419943.34，C C栋建栋建面面14601.4714601.47，酒店式公寓共，酒店式公寓共718718套套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团管理公司：茂业集团租金：租金：5000-60005000-6000元元/ /月月价格：价格：C C栋价格栋价格2100021000，B B栋栋
127、2500025000，带精装修，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积产品面积：31-6531-65、复式双套房、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务 案例借鉴案例借鉴深圳：世金汉宫深圳：世金汉宫规模：共规模：共848848套套运营模式：产权长期持有，只租不售运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：雅诗阁集团管理公司：雅诗阁集团租金：租金：30000-6000030000-60000元元/ /月，豪华装修月，豪华装修主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主
128、，长租较多，汇丰银主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近行租客近5 5成成产品面积：高级一房：产品面积：高级一房：86 86 、 豪华两房：豪华两房：133133、豪华三房：、豪华三房：176176溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际、国际品牌、享誉全球品牌、享誉全球案例借鉴案例借鉴上海：上海：ASCOTT（雅诗阁（雅诗阁）规模：总占地规模：总占地1.41.4万，总建面万，总建面7.97.9万，容积率万，容积率5.55.5，公寓建面，公寓建面6113061130平，共平，共719719套套运营模式：
129、对外发售运营模式：对外发售管理公司：第一太平洋戴维斯管理公司：第一太平洋戴维斯价格：价格：27000,27000,带精装修带精装修主力客户：主力客户：9090为活跃投资客为活跃投资客产品面积：一房：产品面积：一房：55 55 、 一房一厅：一房一厅：8686、总裁级官邸豪宅：总裁级官邸豪宅：363363溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇 案例借鉴案例借鉴北京：世界城北京：世界城规模：总占地规模：总占地7 7万，总建面万，总建面21.321.3万，容积率万，容积率2.982.98，五期酒店式公，五期酒店式公寓共寓共850850
130、套套运营模式：对外发售运营模式：对外发售管理公司：仲量联行管理公司：仲量联行价格：价格：2300023000，带精装修，带精装修主要租户：主要租户： 6060为活跃投资客为活跃投资客产品面积：单房：产品面积：单房：4545、 一房一厅：一房一厅：7070溢价因素：核心商务区、顶级物管溢价因素：核心商务区、顶级物管案例借鉴案例借鉴北京：海晟国际公寓北京：海晟国际公寓价格：价格：2000020000美元美元/ /平米平米概况：概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：价值点排序：地段Location景观Landscape建筑Architecture产品Features地段优势：地段优势
131、：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、大露台 、天台花园、景观人行道、储藏间 案例借鉴案例借鉴纽约曼哈顿：纽约曼哈顿：ManhattanHouse建筑概况：红色砖建筑概况：红色砖, 16 , 16 层公寓建于层公寓建于1985 1985 建筑特色：建筑特色： 大厦有一个一层石灰石基地大厦有一个一层石灰石基地, a canopied , a canopied 入口与入口与看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖
132、边路环境美化看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖边路环境美化, , 屋顶舱板和车库。它没有阳台、壁炉屋顶舱板和车库。它没有阳台、壁炉, , 和健身俱乐部。和健身俱乐部。 地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站，地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站， 临近临近CBD 景观资源：中央公园、北部临近河沿公园景观资源：中央公园、北部临近河沿公园产品特征产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高级健康会所、小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高级健康会所、 天台花园天台花园 案例借鉴案例借鉴纽
133、约曼哈顿：纽约曼哈顿：TheLincolnPark公寓案例研究对我们的启示公寓案例研究对我们的启示大多为对外发售后小业主对外出租大多为对外发售后小业主对外出租运营模式运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司物管公司租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金或售价租金或售价小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主租客和购买者租客和购买者产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型产品面积区间适当拉开，以投资类以小户
134、型为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品产品面积产品面积对外发售对外发售聘请国际知名物管聘请国际知名物管品质高端保证高价品质高端保证高价深挖投资客，深挖投资客，不放顶级客不放顶级客投资小户型为主投资小户型为主大户型为标竿大户型为标竿案例借鉴案例借鉴案例启示案例启示小户型住宅分析小户型住宅分析呼和佳地呼和佳地呼和佳地呼和佳地20112011年上半年产品推售去化表年上半年产品推售去化表推盘时间建筑形态套型面积套数剩余套数价格去化率3月15日17层高层三室二厅148.19154725073.33%17层高层二室一厅115.081507300100.00%17层高层二室一
135、厅96.151507565100.00%17层高层二室一厅94.71507581100.00%4月15日17层高层3室2厅1303016.00 730046.67%17层高层2室1厅94305.00 83.33%17层高层2室1厅92308.00 73.33%洋房3室、4室320-500323213000精装0.00%5月顺推17层高层3室2厅145309730070.00%17层高层3室2厅13030970.00%17层高层2室1厅9430583.33%17层高层2室1厅9230486.67%呼和佳地上半年三次推盘，呼和佳地上半年三次推盘，90平米左右小户型每次开盘去化率最高，平米左右小户型
136、每次开盘去化率最高，最低一次去化率最低一次去化率73.33%，最高一次去化率达，最高一次去化率达100%。中海紫御东郡中海紫御东郡20112011年上半年产品推售去化表年上半年产品推售去化表推盘时间建筑形态套型面积套数剩余套数价格去化率5月7日小高毛坯和精装146套2房88（毛坯）1103680097.27%3房146（精装）36（毛坯精装各18套）精装剩余14，毛坯剩余1套毛坯7400，精装940058.33%5月28日17和18号楼毛坯高层二房871042610098.08%二房11452394.23%三房13252394.23%6月25日1#楼高层2室2厅87442640095.45%3室2厅11422195.45%3室2厅13222672.73%8#楼毛坯小高2室2厅88443720093.18%16#楼毛坯小高3室2厅146181760094.44%小户型住宅分析小户型住宅分析中海紫御东郡中海紫御东郡中海紫御东郡上半年三次推盘，中海紫御东郡上半年三次推盘，90平米左右小户型每次开盘去化率均超平米左右小户型每次开盘去化率均超过过93%。
