谨呈：重庆新红阳实业有限公司谨呈：重庆新红阳实业有限公司[ [新红阳新红阳··永隆山生态新城永隆山生态新城项目项目] ]宏观市场分析汇报宏观市场分析汇报( (初稿初稿) )纬联地产顾问（重庆）有限公司二00九年十二月三日 内容纲要CONTENTSCONTENTS城市经济分析城市房地产分析城市发展规律分析地块分析2 南川将成为渝南黔北的区域经济中心一小时经济圈一小时经济圈南川区南川区Ø南川位于重庆南部，处于渝黔高速沿线产业密集带上，是重庆连接贵昆经济区的“桥头堡”Ø南川处于重庆一小时经济圈中，随着城市的发展将成为渝南黔北的区域经济中心（以铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业为发展重点）城市地位 南川城镇人口基数少，城镇化低，制约区域经济的发展人口土地面积南川城区191982374.53占全区比重29%14%南川城区万盛区三泉镇水江镇南平镇大观镇贵州省南川区城镇人口, 06年, 9.86南川区城镇人口, 07年, 10.04南川区城镇人口, 08年, 11.71Chart TitleØ南川城区面积仅占全区的14%，而人口则为29%；而南川城镇人口仅11.71万人，增长率在16%Ø说明南川人口增长主要依靠自然增长，对外来人口的吸引力不强。
城市人口 南川GDP, 2005年, 62.13南川GDP, 2006年, 69.52南川GDP, 2007年, 80.48南川GDP, 2008年, 100.49南川GDP, 2009年1-9月, 79.95南川区南川区2005-2009年前三季度年前三季度GDP走走势图势图重重庆与南川与南川GDP增增长长率走率走势图势图南川GDP重庆GDP•南川整体经济增长迅速，2008年GDP为100.49亿元，增长率达到24.86%，首次超过重庆GDP增长率•从“一小时经济圈”中的23个区县经济实力对比来看，南川经济实力较弱，位于18名城市经济南川经济增长速度保持在10%以上，但整体实力相对较弱 2005年2006年2007年2008年第一产业22.119.220.818.6第二产业46.949.548.251.9第三产业3131.33129.5Ø表：各年GDP中各产业的比重表企业行业企业行业中铝重庆分公司矿业海峰水泥化工博赛集团矿业裕华玻璃化工水江煤矿矿业渝华玻璃化工先创煤矿矿业鑫南铸造制造业宏能煤业矿业国华矿山设备制造业新世纪煤矿矿业爱溪电力电力双赢集团矿业、化工大溪河水电开发电力宏原化工化工水江发电公司电力嘉南水泥化工纵横集团纺织龙济化肥化工Ø第二产业发展迅速，2008年第二产业增加值52.18亿元，增长22%。
Ø规模以上工业企业共计122个，其中采矿业45个，约占工业企业的37%Ø从南川重点企业名录来看，主要以第二产业的工业企业为主Ø对吸引外来经济的范围有限城市经济“第二产业为主的，内向型”单一经济结构造成南川与周边经济的联系减弱 固定资产投资, 2006年, 36.5固定资产投资, 2007年, 50.7固定资产投资, 2008年, 66.9固定资产投资, 2009年1-10月, 64.2南川区固定南川区固定资产投投资走走势图Ø南川区2009年1-10月固定资产投资达到64.2亿元，逼近2008年全年水平Ø南川固定资产投资额位于“一圈”23区县的第17位Ø从投资结构来看，主要以第二产业为主，进一步加强第二产业在南川的龙头地位Ø随着第二产业的发展，产业工人人数增加，会带来大量的房地产市场的需求客户城市经济第二产业占据固定资产投资的半壁江山，但投资总额仍处于较低水平 职工工资, 2006年, 14314职工工资, 2007年, 18518职工工资, 2008年, 21707农民收入, 2006年, 3166农民收入, 2007年, 3839农民收入, 2008年, 4562职工工资农民收入Ø随着第二产业的发展，南川城镇职工工资稳步快速增长，2008年为21707元，增长率为17.2%，位于“一圈”23个区县的第20位。
Ø综合来看，南川人均收入水平整体消费处于“一圈”中的中低水平城市经济南川居民平均收入增幅快，但水平相对较低 重庆南川荣昌永川合川江津人均GDP180251840616854218961592817263社零消费, 2006年, 22.74社零消费, 2007年, 26.5社零消费, 2008年, 33.2社零消费, 2009年1-10月, 34.2南川社会消南川社会消费品零售品零售总额走走势图Ø南川人均GDP水平高于重庆全市人均GDP水平，而收入水平低Ø2009年1-10月南川社零消费已达到34亿元，直过2008年全年消费总额，增长率为22%，超过重庆增长水平（18.4%），但南川整体消费水平处于“一圈”经济的第18位Ø南川个人汽车保有量是荣昌的6倍多，说明南川高端消费群体潜力巨大城市经济南川消费水平相对较低，但高端消费潜力巨大指标荣昌南川常住人口数65.5654.83个人汽车保有量7684702人均收入1332912886人均社零消费48636051 城市经济小结Ø南川受人口数量的限制，经济发展实力相对较弱Ø第二产业为龙头的内向经济，对外联系不足，对吸引外来人口，解决经济“瓶颈”有限，城市需要发展以第三产业为主的外向经济。
Ø虽然消费水平相对较低，但高端消费的潜力巨大，要使高端消费释放需要有符合高端消费的产品 房地产投资, 2006年, 38414房地产投资, 2007年 , 42727房地产投资, 2008年, 54289房地产投资, 2009年1-10月, 73804南川区房地南川区房地产投投资走走势 图Ø2009年南川房地产投资进入新阶段，1-10月已完成73804万元的投资额，超过2008年的全年投资额Ø历年来，房地产投资占固定资产的比重仅在10%左右，而2009年1-10月的投资比重上升到了11.9%，说明房地产市场投资开始进入起步阶段Ø2008年的投资主要还是趋向于住宅，商业营业面积仅11%.Series1, 住宅, 32069, 59%Series1, 商业营业用房, 5700, 10%Series1, 其他 , 16520, 30% 06年07年08年09年1-10月占南川固定资产投资比重10.53%8.42%8.12%11.9%城市房地产南川房地产投资处于低水平，开发物业结构简单 06年07年08年09年1-10月新开工量（万方）44.323.835.5131.02销售量（万方）29.784730.842.94销售额（万元）37460715365936689876销售均价（元/平米）1257.915221927.52093城市房地产供需基本保持平稳，销售价格快速增长主城销售价格增长率, 2006年, 6.33%主城销售价格增长率, 2007年, 19.95%主城销售价格增长率, 2008年, 2.31%南川销售价格增长率, 2006年, 16.82%南川销售价格增长率, 2007年, 21.00%南川销售价格增长率, 2008年, 26.64%主城销售价格增长率南川销售价格增长率南川市场整体供需保持稳定。
2009年1-10月的商品房销售量已超过2008年，接近2007年的销售量，但销售价格已突破2000元/平米 04年05年06年07年08年09年上半年土地交易面积21.8万㎡24.87万㎡14.32万㎡47.15万㎡014.91万㎡最大可建面积56.28万㎡84.77万㎡41.13万㎡171.36万㎡022.64万㎡成交金额9027万5901万7202万32321万07474万地价款27.6万/亩15.82万/亩33.53万/亩45.70万/亩34.65万/亩楼面均价160.4元/㎡69.6元/㎡175.1元/㎡188.6元/㎡0330.17元/㎡城市房地产土地成本提升，将提升区域商品房价格区域区域成交面积成交面积成交单价成交单价成交单位成交单位新城组团50.89亩73.3万/亩重庆康田置业新城组团38.62亩119.5万/亩南川马脑城房地产地产集团储备土地的成交价提升，使得楼面均价增加，成本的增加必然促使开发商提升商品房的销售价格开发商为使开发收益进一步提升，部分开发商延缓开发进度 地块建筑面积区域金佛十四号1.6新区坤罡龙都12新区硫砸四号1.5新区审计局片区20老区矿业公司片区8.3老区植物油厂片区11老区金佛十七号14新区金佛九号30新区长远四号16新区总计开发面积114城市房地产潜在开发量较大，主要集中在新区。
已供未开发土地待供应土地：地产集团在新区可出让建筑土地约2435亩，按2-2.5的容积率测算，约325-406万平米预计南川可供开发用地约439-520万平米 城市房地产未来二到三年内，无高端住宅的供应地块建筑面积容积率金佛十四号1.64坤罡龙都122硫砸四号1.52审计局片区20矿业公司片区8.37植物油厂片区113.5金佛十七号143金佛九号303长远四号164总计开发面积114已供应未开发2009年成交土地的容积率均在1.5以上从指标上看，城区可供开发的土地以别墅为主的住宅项目出现可能性较小新区规划的别墅区预计约40万平米万平米，而2009-2010年内地产集团无此区域的挂牌计划因此从开发流程来看，城区的别墅开发时间将在三年之后 城市房地产从长期看，休闲观光类大型项目是本项目的重要竞争者大观休闲观光农业：2000亩（展览中心、国际乡村度假酒店等）天星片区：207.65HA，其中居住用地128.33HA,商业金融用地28.33HA目前这两个项目处于规划中近期内与本项目不存在直接竞争关系，从长远看，是本项目的重要竞争对手 城市房地产小结Ø房地产市场投资额少，市场活力小Ø从城市发展轨迹来看，未来南川房地产开发投资比重将达到30%左右，成为城市发展的主要推动力。
Ø未来南川是多种物业形态共存的发展结构，未来二年内高端住宅出现以满足高端消费人群需求是最佳时机 一小时经济圈的规划中南川处于渝黔高速沿线产业密集带：依托綦江县、南川区、万盛区等区域，发展能源工业、煤化工、有色冶金、生态旅游等城市布局多种产业共同发展，第二产业主导地位变，第三产业提升，外向经济比重增加城市新定位“135战略”1：一大主旋律：将南川建成渝南黔北的区域经济中心3：三大定位：重庆卫星城、特色旅游区、都市后花园5：五大增长点：重点发展铝工业、旅游业、城镇建设及房地产业、民营经济，特色农业将有效的吸引外来人口及企业，解决区域人口的制约因素 城市布局新区将是城市发展的重点，将促进房地产业的发展老城区新城区Ø隆化片区将成为南川市区新的政治、商贸、文化、居住中心Ø新区开发，将为房地产开发提供土地资源Ø地产集团能有效的带动主城开发商进入南川开发房地产 产业布局地产业是南川发展成为中等城市规模的基础Ø南川要打造成为都市后花园、卫星城市，离不开房地产业的发展，需要大量的房地产开发投资Ø地产集团进入南川，约5075亩的土地储备，吸引主城开发商进入南川开发（目前已有康田置业成交），提升南川房地产开发的档次。
Ø结合金佛山将打造景区住宅地产、度假旅游地产、休闲观光地产等 产业布局大力提升第三产业的结构比重行业项目标志企业旅游金佛山旅游、龙峡旅游交旅集团工业中铝80氧化铝、博赛三期氢氧化铝、新嘉南新型干法水泥等中铝、博赛、新嘉南生态农业大观示范项目：2000亩大观休闲观光农业2000亩（展览中心、国际乡村度假酒店等）天星片区：128HA重庆合景发展有限公司商贸中心商圈金佛山商贸城工副食品交易市场凤嘴江美食娱乐城五星级宾馆陶然居Ø旅游、商贸将提升第三产业在南川的经济比重，加强南川经济与外部的联系但第二产业的龙头地位不变Ø生态农业项目与房地产业相接近，进一步提升房地产业在固定资产中的投资比重 城市布局小结Ø在第二产业为主导，大力发展房地产业、商贸、旅游业，将提升对外来人口的吸引力，快速提升南川在“一圈”中的经济地位Ø经济的发展，扩大了高端消费群体的容量：一是原有高端群体的容量增加，二是新兴产业的高端群体增加Ø城市发展向永隆山方向靠近，近一步缩短了项目在南川客户心目中的空间距离，同时提升项目的高端形象 城市发展规划分析案例选择原理Ø第二产业为经济导向Ø一小时经济圈内区县Ø区域的经济中心城市Ø选择案例：巴南、江津、永川 城市发展规划分析—巴南巴南区描述Ø巴南区位于重庆南部，属于主城区域，主城连接昆贵经济区的起点。
Ø巴南区是重庆汽车及摩托车制造基地李家沱板块渝南大道板块龙洲湾板块鱼洞板块南岸区九龙坡区大渡口区 城市发展规划分析—巴南2008年南川相当于2005年的巴南年份GDP人均GDP三产业比例2000480000万元5555元31.7/41.6/26.72001528140万元6138元29.4/43.1/27.52002600255万元6993元26.9/45.8/27.32003705843万元8900元23.0/50.4/26.62004823715万元10349元22.4/49.8/27.820051008898万元万元12325元元19.4/49.9/30.720061163232万元13810元16.0/53.8/30.220071425661万元16549元14.9/55.7/29.420081755609万元19877元13.1/58.0/28.92008年南川GDP突破100亿元，三产业比例为18.6：51.9：29.5 城市发展规划分析—巴南2003年第二产业发展迅速，以汽车、摩托车配件加工为主导的工业企业发展，使得第二产业的结构比重从1998年的34%，上升到2003年的50%。
2004年2005年1998年2007年2008年2009年龙洲湾新区启动，房地产市场快速发展，房地产投资占固定资产投资的30%工业企业进一步发展，专业市场、房地产、旅游业进一步发展，房地产业成为第三产业的支柱第二产业占结构的比重在50%以上，固定资产投资中房地产业所占比重在30%左右，第三产业成为投资的重点2006年工业是区域经济的龙头，带动房地产、旅游、专业市场等第三产业的发展Ø第二产业为龙头，进行经济结构调整，第三产业将成为投资的重点，同时房地产业进入活跃期3000亩融汇半岛恒大、蓝光高端项目龙洲湾中端楼盘开发 城市发展规划分析—巴南巴南房地产市场的特征Ø中高端为主的大盘项目在房地产活跃期出现，2005年开始开发3000亩大盘融汇半岛，2008年恒大、蓝光等知名企业进入巴南开发高端项目Ø龙洲湾成为巴南新的开发热土Ø商品房的销售量及价格快速增长，2008年销售均价达到2508元/平米，同比增长14%销售均价销售量融汇半岛蓝光十里蓝山 城市发展规划分析—江津江津区描述Ø江津为重庆”一圈“中重要经济区，距离主城约50公里Ø交通地位明显，成渝、渝黔铁路、成渝、渝黔高速公路均能通达Ø旅游资源丰富，四面山是重庆著名旅游景点。
城市发展规划分析—江津2008年的南川相当于2007年的江津年份GDP人均GDP三产业比例2000801458万元5527元25.9/35.8/38.32001886580万元6094元24.5/36.4/39.120021004248万元6887元22.7/38.0/39.320031138256万元8923元21.6/39.3/39.120041297420万元10274元21.5/39.3/39.220051332929万元10520元22.2/41.7/36.120061489424万元11779元19.0/43.7/37.320071759085万元万元13914元元19.9/45.5/34.620082192439万元17263元17.4/51.0/31.6江津的GDP总量在2002年时已突破了100亿元，但其第二产业的比重不足50%，到2007年时才达到45.5但其第三产业的比重较高 城市发展规划分析—江津江津工业发展推动房地产业的发展2005年2007年2008年2009年房地产开发额占固定资产投资总额的15%左右，但从绝对额上看，房地产开发的增长率保持在50%左右2006年依托双福工业园，大力发展工业，使得第二产业比重持续增长第二产业占经济总量的51%.Ø在2007-2008年间，第二产业发展迅猛，在结构比重中增加了5.5个百分比，虽受到2007年底房地产市场的低谷影响，但其房价增长率达到了35%。
Ø经济的增长及城市规划的发展，江津辐射影响力加强中端楼盘恒大金碧天下高层+花园洋房 城市发展规划分析—江津江津房地产市场特征销售均价销售面积Ø2008年前江津的中高端项目形式主要以高层+花园洋房或别墅为主Ø随着交通的便捷，江津的别墅项目（恒大金碧天下）辐射力通达主城Ø2008年江津房价快速上涨，达到2105元/平米，增长率达34%恒大金碧天下 城市发展规划分析—永川永川描述Ø永川位于重庆西部，东距市区56公里，成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心Ø市级工业园区永川工业园的建设，为永川形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群Ø旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市 城市发展规划分析—永川2009年的南川相当于2007年的永川年份GDP人均GDP三产业比例2000560192万元5405元22.6/35.8/41.62001629788万元6037元21.5/36.6/41.92002705757万元6697元20.1/37.4/42.52003801841万元8628元18.6/39.2/42.22004941372万元10228元18.9/40.0/41.120051131301万元12231元17.2/39.0/43.820061261944万元13678元13.9/40.5/45.620071530251万元万元16584元元14.3/41.5/44.220081920729万元20718元12.8/46.2/41.0Ø随着永川工业园的发展，永川第二产业迅速发展，结构比例提升。
ØGDP总额在2005年已突破100亿 城市发展规划分析—永川第三产业是永川的重要支柱，随着第二产业投资增加，房地产业的投资比重下降2005年2007年2008年2009年02-05年房地产投资比重占固定资产投资额的20%左右，05年以后，该比重保持在12%以上2006年第二产业比重上升，但第三产业是结构比重的主力Ø2008年第二产业结构比例首次超过第三产业，达到46.2%Ø房地产开发占固定资产比重仅13.5%永川新区中高端项目中心城区的投资物业高端项目 城市发展规划分析—永川永川房地产市场特征Series1, 2004年, 1307.16Series1, 2005年, 1443.44Series1, 2006年, 1536.09Series1, 2007年, 1862.35Series1, 2008年, 2139.21Ø2005年前，较高比例的房产开发额，使得永川供需市场保持在一个较高的水平，2005年后在投资开发降低的情况下，供应减少，需求增加，促使了房价的快速上涨Ø永川房地产供应主要集中在新城区Ø2006年后出现高端项目，恒大等大企业进入永川开发东科兰乔圣菲 城市发展规划分析城市发展规律共性2005年2007年2008年2009年2006年2004年随着产业结构的变化，巴南第二产业结构主导地位确定，房地产投资开发增加，进入快速发展期江津及永川第二产业发展迅速，房地产开发投资增加，市场进入快速发展期。
Ø依靠工业园区发展，第二产业成为城市主导，第三产业特别是房地产业是区域经济的重要支柱Ø交通发展拉近与主城距离，吸引主城大型房地产企业到当地开发高端项目Ø城市新区是房地产发展的主要板块 城市发展规律小结Ø根据城市发展规律，近年内新区将形成房地产集中爆发趋势，将有效的促进区域成熟，拉近本项目与南川城区的距离Ø从新区开发来年，纯正的高端项目在1-2年内无供应，主要以中端的高层及中高端的高层+花园洋房项目为主，因此本项目开发纯正的高端项目，可有效的避免竞争Ø本区在短期内无高端项目供应，但从区域发展规律及土地供应情况在3年后，市场会有高端产品供应，因此本项目应尽快的推动产品的开发，占领高端市场，避免长线竞争Ø新区开发规律来看，大企业进入是必然的，因此在营销上，本项目应快速进行品牌营造，打造南川”龙头“企业品牌形象 地块分析本案项目所在区域位于城市发展通道上Ø项目位于永隆山区域，是离城区最近的生态宜居区，离城区约3公里Ø隆化片区是南川规划的新发展区域，正好位于永隆山与老城区的连接带上城城市市核核心心城城市市延延伸伸带带 地块分析项目临近新城区，缩短与城市的距离城北大道渝南大道市政府别墅区别墅区体育馆Ø新城区规划有市政府、金融及商贸中心，（体育馆、劳动局、职高等场所在建、法院、公安局、消防队已迁入。
Ø临河区域规划有高端的别墅区Ø新区将成为南川中高端住宅的集中区域 地块分析交通体系相对较弱，生态环境佳交通体系：仅有一条公路连接永隆山与城区从新城规划来看，未有新规划道路通向项目所在区域生态环境：永隆山是离南川最近的生态林区，生态环境佳，受到南川城区居民的高度认可从区域高度可俯瞰南川全景 地块分析项目地势狭长，高差相对较大，对规划布局有一定影响Ø一期征地：400亩Ø其中：居住363亩Ø商业用地37亩Ø高低落差在20-30米Ø呈南北走向Ø项目征地范围内均为农田，可借助自然景观有限，但森林资源丰富，具备开发高端产品的质素Ø目前接待中心及商业街部分基本拆迁完成Ø高速路隧道的建设条件不明确 地块分析优势劣势区域环境新城区是未来发展重点，能有效提升永隆山的认知度区域相对落后，辐射力有限地段特征处于未来城市发展方向面离城区约3公里距离地块条件地块有一定的规模高差相对较大，地势狭窄，不利于布局交通道路仅位于地块一侧，对后续配套及内部交通布局不利周边环境森林资源环境生态性强配套设施差关键词：生态、高端 END 。