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1、主要内容主要内容 5.1 土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变 5.2 土地使用权出让土地使用权出让 5.3 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股 5.1 土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变5.1.1 土地管理基本制度土地管理基本制度 土地管理法土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项制度，即中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度国有土地有偿使用制度，土地用途管土地用途管制制度制制度，占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度，基本农田保护制度基本农田保护制度，土地登记制土地登记制度度。社会主义公有制是土地所有制的一
2、种。在本节中，重点介。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。绍土地所有制和国有土地使用制度。（1）土地所有制）土地所有制v 我国的土地所有制分为以下两种：我国的土地所有制分为以下两种：全民所有制全民所有制土土地地管管理理法法实实施施条条例例第第二二条条规规定定，下下列列土土地地属属于于全全民民所所有即国家所有：有即国家所有： 城市市区的土地；城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地；国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂
3、及其他土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地；体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体所有制集体所有制w劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制的的土土地地采采取取的的是是农农民民集集体体所所有有的的形形式式，该该种种所有制的土地被称为所有制的土地被称为农民集体所有土地农民集体所有土地，简
4、称集体土地。，简称集体土地。w农农民民集集体体的的范范围围包包括括：村村农农民民集集体体；村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经济组织的农民集体；经济组织的农民集体；乡乡( (镇镇) )农民集体。农民集体。w土土地地管管理理法法第第十十条条规规定定：“农农民民集集体体所所有有的的土土地地依依法法属属于于村村农农民民集集体体所所有有的的，由由村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民委委员员会会经经营营、管管理理；已已经经分分别别属属于于村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经经济济组组织织的的农农民民集集体体所所有有的的，由由村村内内各各农农村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民
5、小小组组经经营营、管管理理；已已经经属属于于乡乡( (镇镇) )农民集体所有的，由乡农民集体所有的，由乡( (镇镇) )农村集体组织经营、管理。农村集体组织经营、管理。”（2）国有土地使用制度）国有土地使用制度v这这种种土土地地使使用用制制度度，是是在在不不改改变变城城市市土土地地国国有有的的前前提提下下，采采取取拍拍卖卖、招招标标、协协议议、挂挂牌牌等等方方式式将将土土地地使使用用权权有有偿偿、有有限限期期地地出出让让给给土土地地使使用用者者；土土地地使使用用者者的的土土地地使使用用权权在在使使用用年年限限内内可可以以转转让让、出出租租、抵抵押押或或者者用用于于其其他他经经济济活活动动，其其
6、合合法法权权益益受受国国家家法法律律保保护护；需需要要继继续续使使用用的的，经经批批准准，期期限限可可以以延延长长，同同时时按按当当时时市市场情况补交地价。场情况补交地价。 v土土地地管管理理法法：国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度。但但是是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。v城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例：土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者
7、者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为。为。”v土地使用权可分为两类：土地使用权可分为两类：w一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为为所有权能的使用权所有权能的使用权，又称为所有人的使用权；，又称为所有人的使用权；w另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有与所有权相分离的使用权权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。，或叫非所有人的使用权。v土地使用权同样具有土地使用权同样具有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分四项权
8、能。四项权能。（3）土地使用权类型与权能）土地使用权类型与权能5.1.2 土地使用权获取方式的历史演变土地使用权获取方式的历史演变 v我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：第一阶段（第一阶段（19491949年年19541954年）年） 19541954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种只要使用城市国有土
9、地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。第二阶段（第二阶段（19551955年年19871987年）年） 19541954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的划拨手段的行政性行政性、使用期限的无限制性使用期限的无限制性、土地获取和使用
10、的无偿性土地获取和使用的无偿性、土地物土地物权的无流动性权的无流动性四个特征。四个特征。第三阶段（第三阶段（19881988年年20002000年年) )19871987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。19881988年年，宪宪法法修修正正案案规规定定, ,土土地地使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转让。转让。19901990年年，国国务务院院出出台台城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。19951995
11、年年，城城市市房房地地产产管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿、有限期使用制度。偿、有限期使用制度。19981998年年，土土地地管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。 但但是是，这这一一阶阶段段的的土土地地出出让让以以协协议议出出让让为为主主，市市场场配配置置与与计计划划配配置置同同时时存存在在，并并不不能能完完全全体体现现土土地地的的市市场场价价
12、值值，甚甚至至造造成成了了大大量量土土地地的的不不规规范范出出让让，滋滋生生腐腐败败，损损害害了了国国家家利利益益。由由于于出出让让市市场场的的不不规规范范，造造成成土土地地二二级级市市场场发发展展缓缓慢慢，市市场场需需求求多多是是通通过过一一级级市场解决。市场解决。第四阶段（第四阶段（20012001年至今）年至今） 2001年年国国务务院院下下发发的的关关于于加加强强国国有有土土地地资资产产管管理理的的通通知知明明确确提提出出，为为体体现现市市场场经经济济原原则则，确确保保土土地地使使用用权权交交易易的的公公开开、公公平平和和公公正正，各各地地要要大大力力推推行行土土地地使使用用权权招招标
13、标、拍拍卖卖。同同年年，国国土土资资源源部部发发布布了了划划拨拨用用地地目目录录，不不符符合合目目录录的的建建设设用用地地，不不得得划拨供地，必须有偿供应。划拨供地，必须有偿供应。 2002年年、2003年年，国国土土资资源源部部陆陆续续发发布布了了招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国有土地使用权规定国有土地使用权规定和和协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定。 在在这这三三年年间间，国国有有土土地地划划拨拨供供应应的的范范围围进进一一步步明明确确，招招拍拍挂挂出出让让和和协协议议出出让让有有了了具具体体细细化化的的范范围围与与操操作作程程序序，国国有有土土地地市市场场配配置的制度
14、框架初步确立。置的制度框架初步确立。 现现阶阶段段，房房地地产产开开发发项项目目除除经经济济适适用用房房、廉廉租租房房等等保保障障性性住住房房可可以以通通过过划划拨拨方方式式获获得得土土地地使使用用权权外外，其其它它商商品品房房开开发发项项目目获获取取土土地地使使用用权权的的主主要要方方式式有有三三种种，分分别别是是：土土地地使使用用权权出出让让、在在建项目收购建项目收购和和项目公司入股项目公司入股。5.2 土地使用权出让土地使用权出让5.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述 （1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念 土土地地使使用用权权出出让让（以以下下简简称称土土地地出出让
15、让）是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土土地地使使用用权权出出让让金金是是指指通通过过有有偿偿有有限限期期出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受让让者者，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，一一次次或或分分次次提提前支付的整个使用期间的地租。前支付的整个使用期间的地租。（2）土地出让的内涵）土地出让的内涵土土地地出出让让的的主主体体。出出让让方方是是土土地地的的所所有有者者国国家家，土土
16、地地使使用用权权的的受受让让方方是是中中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司、企企业业、其其他组织和个人。他组织和个人。土土地地出出让让的的客客体体。土土地地出出让让的的客客体体是是城城镇镇国国有有土土地地，即即城城市市、县县城城、建建制制镇镇、工工矿矿区区、开开发发区区范范围围内内属属于于全全民民所所有有的的土地。土地。土土地地出出让让的的内内容容。土土地地出出让让是是土土地地出出让让方方将将一一定定年年限限的的国国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。（3）土地使用权出让的特点）土地使用权出让的特点出让方的唯
17、一性出让方的唯一性。出让权利的局限性出让权利的局限性。土地出让客体的单一性土地出让客体的单一性。出让主体的平等性出让主体的平等性。（4）出让土地使用权年限）出让土地使用权年限 城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例规规定定的的出出让最高年限如下：让最高年限如下：居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年5.2.2 土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式 物物权权法法规规定定，工工业业
18、、商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐和和商商品品住住宅宅等等经经营营性性用用地地以以及及同同一一土土地地有有两两个个以以上上意意向向用用地地者者的的，应应当当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例规规定定，国国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 国国土土资资源源部部出出台台的的招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权规定规定增加了国有土地使用权挂牌出让方式。增加了国有土地使用权挂牌出让方式。 综综上上
19、所所述述，目目前前国国有有土土地地使使用用权权出出让让主主要要有有招招标标、拍拍卖卖、挂牌挂牌和和协议出让协议出让等四种出让方式。等四种出让方式。（1）招标出让）招标出让 v招招标标出出让让国国有有土土地地使使用用权权，是是指指市市、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布招招标标公公告告或或者者发发出出投投标标邀邀请请书书，邀邀请请特特定定或或者者不不特特定定的的法法人人、自自然然人人和和其其他他组组织织参参加加国国有有土土地地使使用用权权投投标标，根根据据投投标标结结果果确确定定土土地使用者的行为。地使用者的行为。v招标出让的程序一般包括以下几个步骤：招标出让的程序一般包括以下几个步骤
20、：前期准备工作。前期准备工作。招标出让文件编制。招标出让文件编制。发布招标公告发布招标公告投标申请与资格审查。投标申请与资格审查。投标。投标。开标。开标。评标。评标。定标。定标。中标及后续工作。中标及后续工作。（2）拍卖出让）拍卖出让 v 拍拍卖卖出出让让国国有有土土地地使使用用权权，是是指指市市、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布拍拍卖卖公公告告，由由竞竞买买人人在在指指定定时时间间、地地点点进进行行公公开开竞竞价价，根根据据出出价价结结果确定土地使用者的行为。果确定土地使用者的行为。v拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤：拍卖出让的程序一般包括以下几个步骤：前期准备工作。前期准备工
21、作。拍卖出让文件编制。拍卖出让文件编制。发布拍卖公告发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。竞拍申请与资格审查。拍卖会举办拍卖会举办成交确认书成交确认书签订及后续工作。签订及后续工作。（3）挂牌出让）挂牌出让 v挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者
22、的行为。挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。v挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤：挂牌出让国有土地使用权的程序一般包括以下几个步骤：前期准备工作前期准备工作挂牌出让文件编制挂牌出让文件编制发布挂牌公告发布挂牌公告竞拍申请与资格审查竞拍申请与资格审查公布挂牌信息公布挂牌信息报价报价挂牌截至挂牌截至现场竞价现场竞价成交确认书成交确认书签订及后续工作签订及后续工作（4）协议出让）协议出让 v协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，协议方式将国有土
23、地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。w协议出让适用范围协议出让适用范围w协议出让程序协议出让程序需用地单位提出用地申请。需用地单位提出用地申请。编制协议出让方案编制协议出让方案底价确认底价确认报批报批协商，签订意向书协商，签订意向书公示公示签订签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同并公布出让结果。并公布出让结果。核发核发建设用地批准书建设用地批准书，交付土地。，交付土地。办理土地登记。办理土地登记。5.2.3 土地使用权收回与终止土地使用权收回与终止 （1）土地使用权收回）土地使用权收回v国家收回土地使
24、用权有多种原因，如使用期限届满、提前收国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。回、没收等。主要包括：主要包括：土地使用权届满。土地使用权届满。建建设设用用地地使使用用权权年年限限届届满满前前，因因公公共共利利益益需需要要提提前前收收回回该该土土地地的的，应应当当依依法法对对该该土土地地上上的的房房屋屋及及其其他他不不动动产产给给予予补补偿偿，并并退退还还相相应应的的出让金。出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。（2）土地使用权终止）土地使
25、用权终止土地使用权因土地灭失而终止土地使用权因土地灭失而终止 土土地地使使用用权权要要以以土土地地的的存存在在或或土土地地能能满满足足某某种种需需要要为为前前提提，因因土土地地灭灭失失而而导导致致使使用用人人实实际际上上不不能能继继续续使使用用土土地地，使使用用权权自自然终止。然终止。土地使用权因土地使用者的抛弃而终止土地使用权因土地使用者的抛弃而终止 由由于于政政治治、经经济济、行行政政等等原原因因，土土地地使使用用者者抛抛弃弃使使用用的的土土地地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。v土地使用权终止存在以下两种情况：土地使
26、用权终止存在以下两种情况：5.3 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股5.3.1 在建项目收购在建项目收购 在建项目收购在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负的各项义务的经济活动。续承担项目所负的各项义务的经济活动。（1）在建项目收购的程序在建项目收购的程序v在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：在建项目初步调查。在建项目初步调查。专业调查。专业调
27、查。专业意见发表。专业意见发表。项目谈判。项目谈判。转让协议签订。转让协议签订。项目过户手续办理。项目过户手续办理。（2）在建项目收购注意事项在建项目收购注意事项v在建项目收购需要注意以下事项：在建项目收购需要注意以下事项：权属合法与完整性权属合法与完整性法律文书的完善性法律文书的完善性合作协议的合法性、合理性与执行情况合作协议的合法性、合理性与执行情况工程进度与投资进度工程进度与投资进度工程质量工程质量财务状况财务状况5.3.2 项目公司入股项目公司入股 项目公司入股项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比
28、例新入股该项目公司，主要包括格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股参股、控股控股和和全资收购全资收购三种方式。三种方式。 如果项目公司的如果项目公司的所有股东所有股东对该项目不再具有投资意向或无资金对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，会选择进行投资，会选择整体出售整体出售项目公司，由收购方（投资方）进行全项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。资收购。 如果项目公司的如果项目公司的部分股东部分股东对该项目不再具有投资意向或无资金对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择进行投资，一般会选择部分股权转让部分股权转让，或者项目公司从引进战略投，或者项目公司
29、从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。资方）对项目公司进行参股或控股。 （1）项目公司入股的程序项目公司入股的程序v项目入股的程序一般包括：项目入股的程序一般包括：尽职调查。尽职调查。专业问题协商与解决。专业问题协商与解决。股权价值评估。股权价值评估。入股谈判。入股谈判。入股协议签署。入股协议签署。入股后续事项。入股后续事项。 为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、
30、咨询。择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。（2）项目公司入股的优势项目公司入股的优势手续简单。手续简单。费用节省。费用节省。开发快捷。开发快捷。（3）项目公司入股注意事项项目公司入股注意事项 房房地地产产项项目目公公司司入入股股方方式式尽尽管管有有上上述述优优势势，但但也也存存在在不不利利之之处处，即即债债务务风风险险难难以以控控制制，如如是是否否对对外外提提供供过过保保证证担担保保的的风风险险以以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。 因因此此，收收购购者者务务必必要要对对所所收收购购公公司司在在收收购购之之前前的的债债权权债债务务有有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。 在在我我国国，土土地地使使用用权权具具有有占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分四四项项权权能能，而而在在土土地地一一级级开开发发中中，土土地地一一级级开开发发实实施施主主体体仅仅具具有有在在合合同同约约定定的的期期限限内内进进行行开开发发的的权权利利，而而不不能能对对土土地地进进行行占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分，这这种种特特殊殊的的权权能能应应当当如如何何定定义义？权权能的界限又该如何界定？在土地储备贷款中如何应用？能的界限又该如何界定？在土地储备贷款中如何应用？
