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1、1一、城市用地发展方向 邢台城市用地发展方向确定为：主要向西北方向和东南方向发展。即向北发展北部新区，向东南高新技术开发区和跨过京珠高速公路发展以生产为主的综合组团，向西发展原则上规划期内不跨过南水北调引水线。23城市空间总体城市设计“川川”字形的城市空间布局字形的城市空间布局现代风貌轴现代风貌轴新行政中心新行政中心西部高教区西部高教区历史风貌轴历史风貌轴历史遗存历史遗存文物古迹文物古迹产业发展轴产业发展轴高新技术产业高新技术产业新兴现代工业园新兴现代工业园桥西区桥西区桥东区桥东区开发区开发区4“一城、三区、两心、四轴一城、三区、两心、四轴一城、三区、两心、四轴一城、三区、两心、四轴”p“一城
2、”指规划中环路以内的主城区，用地面积约70平方公里，构成了邢台市区的核心部分。 p“三区”指北部新区、高新技术产业开发区和东部新区，主要反映了市区新增建设用地结构。 p“两心”指桥东区的老城市中心和北部新区的新城市中心。p“四轴”指贯穿桥东桥西和开发区的中兴大街、邢北大街，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。城市总体规划城市总体规划5城市定位城市定位冀南重要的中心城市，以发展钢制品、煤化工和装备制造为主的新型产业基地，具有浓郁历史文化特色的生态旅游城市。形象定位 “ 夏商古都、守敬故里、山水泉城、活力邢台”人口及用地规模2010年市区规划人口80万人，城市建设
3、用地84平方公里（人均105平方米）；2020年市区规划人口116万人，城市建设用地116平方公里（人均99.5平方米）。6二、市区主要用地规划1 1、 居住用地居住用地 规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地的比重为32.98。72 2、行政办公用地、行政办公用地 为推进桥西区的建设步伐，突出城市中心的地位和作用，规划在北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。现市政府、市委等市级及其它行政机构，原则上不再扩大用地规模，市委市政府搬迁后应按市场原则进行土地属性置换。83 3、商业金融用地、商业金融用地 商
4、业轴线主要集中在顺德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心，大型专业市场主要分布在市区东北、东南和西北方向，北关街附近大型市场以小商品经营为特色，东南地带以建筑建材为主，在东二环与北二环交叉口西北角以及西北张东村北，布置大型汽车交易市场，北二环东端北侧布置医药物流中心。9第二部分第二部分 邢台住宅市场分析邢台住宅市场分析10一、当前整体房地产环境一、当前整体房地产环境 07年以来，国际环境、中国房价、油价、物价飞涨，又遇人民币汇率、劳资调节等多种因素的综合影响下，直接导致大量中小企业倒闭，不少企业利润缩水。于是，不少人情绪悲观，这是可以理解的。但是不能
5、静态地去分析和看待问题，大量中小企业的倒闭意味着大量中小企业的诞生，这是符合市场规律的。08年既是调整年，也是规范年，奥运一度成为中国经济走强和房价走高的理所当然的“借口”或者是“依据”，这一点直接反映在人们对于“股市”的期待。同时08是中小企业走向规范化、标准化、科学化管理的重要转折年！淘汰一批不符合市场规律的劣质企业、同时就是对优质企业的一种积极扶持和鼓励。 11 08年末，很多房地产企业的贷款即将到期，房地产面临巨大压力，这将迫使房价更加合理，充分挤压泡沫，这本身是好事情。对于房价下跌的投机利益受损现象，完全不必过于关注。这部分炒作和投机分子被清出市场，将使中国房地产市场走向理性的春天，
6、光明未来。 宏观层面上，中国通胀速度将受房价回调的影响得以抑制，房地产逐步复苏，居民消费将逐步提升，股市在调整过后将逐步走出阴霾。未来五年内，中国中小企业的地位和作用将得以凸现和提升，民营企业的春天将更加明媚。但冲击最大的出口和劳动力密集型、资金密集型行业将在20082010年经受烈火洗礼！12 二、邢台房地产市场发展现状及趋势二、邢台房地产市场发展现状及趋势1 1、邢台市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升、邢台市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升2005年上半年，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米1572元，同比增长9.3%，2006年上半年，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米2
7、140元，同比增长13.5%；2007年，在全国房价涨声一片的宏观环境下，邢台的商品房价格也迅速提升。可以概括为：桥东稳步前行桥东稳步前行 VS VS 桥西急速突破桥西急速突破，即桥东区域价格稳步前进，而桥西区域的价格在今年出现了急速增长态势，25003100元/的价位成为区域住宅市场的主流价格水平13 2008年初，拐点论出现后，一度使市场出现观望，价格逐渐平稳，但稳中仍有小幅上升，开发量也在这一年集中释放，开发项目主要集中在天一城、秀兰水榭翰城、燕云台、阳光印象、金域首府以及桥东部分旧城改造、开发区和一些小产权的村证房。2008年自10月以后，邢台房地产市场出现了非常明显的颓势，各销售部来
8、电来访量以及最终成交量都出现不同幅度的下降，尤其是10月中旬以后开盘销售的新盘，纷纷打出了超低起价和出乎人们预期的低价，这无疑增强了绝大部分客户对于房价即将下降的心理预期，从而出现越低价越难销售的恶性循环。14 2009年的市场形势可用“峰回路转”来形容，主要在售项目成交量持续上扬且稳定下来，究其原因主要有以下几点：（一）“三年大变样”的省内政策爆破出一部分刚性需求，首先带动三级市场升温，进而二级市场也持续火爆；（二）经济危机到底对中国老百姓收入的影响到底有多大值得重新认识；（三）股市等金融投资领域的崩盘使人们重新把投资注意力集中到了不动产领域；（四）20072010是八十年代生人的结婚高峰期
9、，而这一批人则是市场化消费的一代，房产同样以商品房消费为主。152 2、住宅的郊区化，向城市外围拓展、住宅的郊区化，向城市外围拓展 城市改造导致城市功能更加清晰，交通条件日益改善，邢台市明确了“东跨北延，西抑南控，西北生活”的城市总体发展方向，确定了北部地区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心，使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面条件得到不断改善，从而带动起西北区域房地产市场的发展。163 3、前景分析、前景分析 随着城市改造的深入进行，不少刚性需求被释放，但是整体上刚性需求在整体中所占的比例确有明显下降，主要是由于消费群对未来房地产形式及价格的不乐观
10、所致。同时市场上不适时地出现很多不利好因素，如供给量猛增，则更可能加大人们的观望情绪。 从需求的角度分析，邢台的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着邢台市经济以及居民消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施、优质的物业管理等因素的住宅产品将引领市场，成为今后房地产市场的发展趋势。17从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，邢台市房地产市场发展具有较大的增长潜力。对于未来邢台房地产市场，我们认为会存在以下特点：需求明显，刚性需求比例下降，市场需求高性价比楼盘，
11、市场竞争将会在一个较需求明显，刚性需求比例下降，市场需求高性价比楼盘，市场竞争将会在一个较高层次展开高层次展开邢台房地产市场发展尚不成熟，开发商、新项目虽多，代表性项目却很少；随着市场竞争的日趋激烈，邢台市房地产必然向多元化发展；中高收入阶层将会被进步一步细分，消费需求将会得到进一步的有效满足；楼盘质量及品质作为最重要的因素，将成为发展的重点；中低端楼盘势力、数量迅速增大，未来的23年将是中低端楼盘肉搏比拼的一年，而最终势必将发展成价格大战；18大规模社区整体开发已成为发展趋势大规模社区整体开发已成为发展趋势规模化开发可为开发商带来最大的市场与利润；同时，大规模社区更容易形成完善的物业配套，更
12、受消费者欢迎；消费者理性化，对有实力和品牌的发展商开发的大型楼盘更加关注；开发热点继续向城市西部、西北方向发展，众多开发商合力构筑“中央生活区”；中心城区大量旧城改造项目爆破出大量新产品供给，但是其整体环境、产品品质难以与目前成型的西部、西北部高端生活区楼盘相比，其分流的客户资源并非主流客户；19邢台房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升邢台房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升邢台这两年的城市建设、商品房、城中村改造、郊区建设都在蓬勃发展。随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升，同时建筑材料物价、住房需求的不断增长直接导致了房价的上涨，因为土地是一次性不可再
13、生的资源，并且物价也越来越高，综合起来看，房价将会是稳中有升。“ “桥东稳步前行，桥西急速突破桥东稳步前行，桥西急速突破桥东稳步前行，桥西急速突破桥东稳步前行，桥西急速突破” ”20三、区域市场特点三、区域市场特点桥东区板块价格以28003500元/平方米为主（以多层、小高层为主，市场均价范围）产品特点土地规模0.6万84.7万平方米；以小规模为主，预计今年将出现大规模楼盘容积率在1.182.14左右，个别项目达到3.44（永康国际公寓）建筑形式多层、小高层为主 少量高层住宅小区配套除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不完善。营销状况主要诉求点 周边配套完善、生活便利，具有价格优
14、势（相对于桥西价格偏低）销售分析多层销售较好，小高层、高层逐渐被接受客户分析来源周边的企业、经商人员及原有住户、下县购房者心理特征此区域学校众多，价格便宜，购物、医疗场所众多，生活便利消费特征一次置业者、二次置业者走势分析随着城市环境的治理及旧城改造的深入，本区域房地产市场具有较大的发展空间21桥西区板块价格31004500元/平方米（多层、小高层、高层销售价格均价范围）产品特点土地规模11万平方米70万平方米 建筑形式容积率1.23.5左右；多层、小高层、高层、别墅等产品并存小区配套新开项目较注重景观规划，设幼儿园、会所、商业街等；个别项目有社区医院，配套完善营销状况主要诉求点重点发展方向、
15、规划好、社区配套完善、交通发达，未来行政、居住中心销售情况分析热衷于中小户型90-130平方米为主客户分析来源政府机关、事业单位公务员；私企老板；白领阶层，周边县市富裕人群心理特征改善居住条件为主要特征消费特征大部分是二次、三次置业者为主走势分析成交量稳定；供应量继续增大；城市配套更加完善22邢台市住宅地产供求关系邢台市住宅地产供求关系随着经济的发展，城市化进程的加速，外来人口涌入，附近县市富裕人口有来邢购房意愿。邢台消费者有“购房保值”的潜在消费意识，中高收入者都有2套以上的住房，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。受消费观念影响，人们不太认可二手房，宁愿等也要买新房子。不断出炉的“地王效
16、应地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。另外邢台房地产市场在供应结构中有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例逐年较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。23近年来，邢台城区发展较快，但现状存在一些问题：城市道路系统不完善，城市基础配套设施不足，煤气热力排水系统不够完善。新区建设公益性设施配套滞后，城市旧区道路狭窄，建筑质量差，面貌差，居住环境差，城市绿地面积少，生态环境质量欠佳，“城中村”脏乱差等问题突出。市区行政区面积过小，范围界定不够合理
17、，属典型市县同城。 桥东区为老城区，分布一些效益较低的工厂、企业事业单位，道路状况较差，改造困难，一些本地区居民考虑价格、上班远近的问题，会选择在桥东区选择购买房子。 桥西区作为新区，政府规划的重点区域，又拥有本市最大的公园桥西区作为新区，政府规划的重点区域，又拥有本市最大的公园达活泉公园，所以近年来几乎新开的项目都会集中在桥西区，邢台大达活泉公园，所以近年来几乎新开的项目都会集中在桥西区，邢台大多数人都愿意在桥西区购房。多数人都愿意在桥西区购房。24西北区域分析：西北区域分析：该区域是城市的主要发展方向，政府规划明确了北部新区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。该区域
18、自然环境相对较好，拥有邢台市最大的公园达活泉公园。该区域新开发了一批新楼盘，居住氛围较好。该区域交通比较便利，路面建设情况较好，不像市中心那样拥挤。 有需求，但是要清楚客户需求的是什么样的产品！有需求，但是要清楚客户需求的是什么样的产品！ 地段、特色、性价比地段、特色、性价比25第三部分第三部分 主要在售项目调研资料（桥西为主）主要在售项目调研资料（桥西为主）26一、市场竞争情况一、市场竞争情况1 1、0909年主要上市土地供给一览（部分项目名称为代用）年主要上市土地供给一览（部分项目名称为代用） 272 2、主要在售楼盘经济技术指标对比、主要在售楼盘经济技术指标对比楼楼盘盘名名称称占地占地面
19、面积积（亩亩）总总建面建面积积（万）（万）容积容积率率主力主力户户型型面面积积区区间间（）（）价格价格（元（元/ /）主要景主要景观观楼楼盘盘档次档次燕云台260约502.8二室二厅、三室二厅40-38034004500中式园林高档麒麟郡100余亩16.74二室二厅、三室二厅80-1203700围合式庭院景观中档金域首府233约402.4二居四居85-1603650中式园林水景中高档水榭翰城126242.86三室二厅、二室二厅60-220现房：3650期房：3400中式园林水景中高档28天一城325约5224两室与三室户型为主60-135高层3650龙形水系、451棵法国梧桐中高档永辉巴黎16
20、524.992.25三室二厅二卫120141目前推出项目三期，价格未定水系、音乐喷泉、埃菲尔铁塔、巴黎风情高档盛世爱琴海483.81.18二室二厅、三室二厅85160（85二居，130三居，三室三厅跃层160）高层：3900多层：4200爱琴海风情建筑立面，景观无特色高档北小汪改造30050二室二厅，三室二厅80-140价格未定未定，多6+1层电梯洋房中高档29永康城市花园65约1224两室与三室户型为主75-146高层3100景观、户型、运动社区中档自然城150232.25三室二厅二卫、两室两厅两卫94121高层2950多层3250百亩生态园、教育中档现代城约100亩303.8二室二厅、三室
21、二厅77121共两栋公寓一栋：3100一栋：3400城市综合体中档阳光巴厘岛33二室二厅，三室二厅90180新推11号楼：4500其他4200巴厘岛生活，1000亩滨水生态城高档303 3、主要在售楼盘建筑形式及车库、主要在售楼盘建筑形式及车库车位价格指标车位价格指标楼楼盘盘名称名称建筑形建筑形态态建筑建筑结结构构车库车库车位车位价格价格燕云台两梯三户板式约12万麒麟郡一梯四户塔楼金域首府两梯三户、四户板式、板塔结合水榭翰城两梯三户板式8.5万31楼楼盘盘名称名称建筑形建筑形态态建筑建筑结结构构车库车库车位车位价格价格天一城两梯三户板式约10万永辉巴黎两梯三户板式盛世爱琴海一梯两户板式约12万
22、北小汪改造一梯两户（多层）两梯三户（高层）板式32楼楼盘盘名称名称建筑形建筑形态态建筑建筑结结构构车库车库车位车位价格价格永康城市花园两梯三户板式约8万自然城两梯三户、两梯四户、两梯五户板式、塔楼阳光巴厘岛两梯三户板式8.5万现代城两梯八户塔楼1245678911101217-22232426161513/1432525344 4、 重点楼盘分布重点楼盘分布 阳光巴厘岛、阳光印象、麒麟郡、燕云台阳光巴厘岛、阳光印象、麒麟郡、燕云台 永辉巴黎、金域首府、洪溪书香园、盛世爱琴海、盛世公馆永辉巴黎、金域首府、洪溪书香园、盛世爱琴海、盛世公馆天一城、永康城市花园、旺城（北小汪改造）天一城、永康城市花园
23、、旺城（北小汪改造） 秀兰水榭翰城、现代城（韩演庄改造）、张家营改造、秀兰水榭翰城、现代城（韩演庄改造）、张家营改造、作品别墅作品别墅35二、重点竞争楼盘调研分析二、重点竞争楼盘调研分析 燕云台燕云台36 投资商:河北天厦房地产开发有限公司 发展商:河北天合房地产开发有限公司项目位置:河北邢台市团结西大街金海港大酒店东(原炮团)，泉南西大街，钢铁北路，团结西大街，爱民路围和区域。产品情况占地269亩，总建筑面积约50万平米，容积率 :2.8共计26栋，20栋高层、小高层，6栋花园洋房。37一期推售的楼座（600套左右） 楼号楼号层层数数产产品品类类型型目前目前销销售情况售情况617.5两梯四户
24、，其中1、2单元为内部购买，未上市。3单元户型为：87平米、148平米4单元户型为：148平米、141平米售罄1127两梯四户设计；1、2单元户型分别为：面积110平米，中间户为77平米。110平米 剩余房源20层以上77平米 剩余房源为15层以上1717.5三梯两户设计；1、2、3单元户型为：108平米和184平米108平米 剩余房源为13、 14层184平米 剩余房源5、6、7层 212910、7、101、3单元为10层，2单位为7层；两梯两户设计；各单元面积为：140平米；剩余房源不多3217.5三梯两户，户型为122平米三居内部销售，未上市，已售罄3724两梯四户设计；1、2单元户型分
25、别为：面积110平米，中间户为77平米。110平米 剩余房源20层以上77平米 剩余房源为15层以上38 价格制定： 同一楼层同户型价格没有太大差异，基本相同，楼头便宜2030元左 右，层差在3050元不等。 地下车位，目前价格未定，暗访销售人员，预测车位价格为12万左右。39 目前销售状况：目前销售状况： 本楼盘进入到2010年3月份，由于市场上市量激增，加上项目本身价格比较高，销售情况与2009年年底相比，出现下滑，根据售楼人员介绍，截至到3月17日，销售约十余套房源，基本为三室（130平米左右）、两室（90平米左右）。 购房人群分析：购房人群分析： 职业：医生、煤矿企业主、高级白领、中高
26、层公务员 年龄：3545 购房需求：多为二次以上置业，改善居住环境，看重项目区位及品质40优势：优势：地理位置优越，处于新城市中心，周边生活配套齐全，交通便利周边配套较完善，生活氛围、文化氛围较浓厚；项目距离市中心商业区较近，购物消费较方便；开发商具有经济实力，整盘操作手法在邢台属于前列；户型种类多选择范围大。劣势：劣势：开发商欠缺创造高品质楼盘的经验；项目前期运作中曾出现过较多的问题。41秀兰水榭翰城秀兰水榭翰城 基本情况基本情况 开发公司：河北秀兰房地产开发有限公司（保定） 建筑设计：北方绿野建筑设计公司 绿化率：40%42产品情况产品情况项目占地面积：126亩，总建筑面积：24万平米，其
27、中包括1.3万平米商业，整个小区共2000套19栋高层：18F，25F，26F面积60-170平米由建设大街的延长线把小区分为南北两区，建设大街延长线街宽5米，楼间距80米，由南到北三个水系。南区8栋楼， 6栋25层，2栋18层，目前销售两栋北区11栋楼， 2栋18层，4栋26层，5栋25层，目前销售两栋配套有建设路延长线两边的商业街，自设有幼儿园，周边有郭守敬小学，五中。43销销售情况售情况目前项目销售1#、2#、5#、6#共四栋24层高层，其中今年交房的楼座均价为3650元平米左右，2011年年底交房的均价为3400元平米左右，层差2030元，销售价格上浮的幅度最小，截至目前的销售情况，1
28、5层以上基本销售完成。 购买购买人群情况人群情况主要购买人群为附近人群，工薪阶层、白领等，其中煤矿企业主、教师等为二次置业；购买因素：区位、价格、户型等。44优势：优势：项目周边生活配套设施较完善，有永辉花园、在水一方、冶金和邢钢等大型社区或企业，为该项目提供了潜在客源；周边高档餐饮娱乐设施较多有利于该项目提升自身形象；项目是桥西区南部在售为数不多的大型中高端楼盘，比西北众多楼盘的竞争压力相对较小，客户群较稳定；定位中高档楼盘，前期宣传到位；从位置角度而言，对我司开发的项目基本上不会构成太大威胁。劣势：劣势：此项目地块离铁道较近，居住品质相对低；土地成本高，小区容积率较高，建筑密度大，居住舒适
29、度较差。同时土地成本过高影响其价格调整空间，其价格必然居高不下，销售压力很大；该项目坐落的地段不是邢台城区主要的发展方向，这不利于提升该项目的档次；非本土开发商，认可度相对较低，年前传出的保定秀兰地产倒闭的消息对其销售会带来不小的负面影响。45天一城天一城46位置：新华北路与中华大街交叉口开发商：河北家乐园房地产 策划推广:今久传播47产品情况产品情况 占地325亩，规模约52万（商用建面约为19万平方米,住宅面积约为33万平方米）容积率 2.4，绿化率：35% 初期规划共37栋，多层7栋，小高 8栋11F，高层6栋 16F，5栋25F，全景洋房6栋11F，花园洋房5栋，共计25栋电梯楼 户型
30、：1居50，2居60-80，3居90-135，另外部分4居。 园林特点：龙形水系及拖拉机厂内原有的451棵法国梧桐48销售情况销售情况 住宅目前在售15号楼，2008年开盘，1到11、 13、 26 、 18、19号楼售罄，12、16、17号楼正在接受咨询，价格未知，通过调查了解，本月截止16日销售约13套。购买人群情况购买人群情况高收入人群：高级白领、医生、企事业单位中高层购买因素：属于当地区位、规模、户型等49优势：优势：本项目位置优越，周边超市、医院、银行等生活配套一应俱全。公共交通便捷，有多路公交路线途径本项目。户型面积适中，对购房群有一定吸引力。从位置角度而言，对本案不会构成太大威胁
31、。劣势：劣势：商业配套较多，物业形态混杂，居住环境嘈杂。临近火车道影响小区整体环境。开发商做商业经营为主，对于住宅房地产行业的专业度相对较差。项目周边都是旧城区，不利于提升该小区整体品质。50金域首府金域首府基本情况基本情况项目地址：迎宾路与钢铁北路交叉口东南 开发商：河北万峰房地产有限公司占地规模：233亩，建筑面积：40万平方米，容 积 率：2 .05 推广主题：百年荣耀 首府世家 形象定位：40万平方米5星级住区51产品情况产品情况物业类型：共25栋楼，其中20栋高层，1栋商务楼（小户型公寓），4栋独栋别墅（非卖品）目前一期和二期主要以85-101二室二厅和96137的三室二厅为主，二期
32、内有一部分大户型，即园区正中央的11（楼王），户型基本上是170-190四室二厅。项目规划及配套：建有大型地下停车场，车位数量高达1600个；小区配有邢台西北区域唯一的五星级酒店，国际三语幼儿园52销售情况销售情况 项目2009年9月19日二期开始售卡，20000元一张卡，9.1910.18购卡届时选房可优惠150元/平米，10.19-开盘间购卡届时选房可优惠120元/平米。 目前销售与2009年年底相比，销量下滑，目前采取的优惠活动为贷款优惠1%，一次性优惠2%，截止今年3月15日，3月份销售房源14套。购房群体情况主要客户群：周边人群、教师、煤矿企业中高层。 53优势优势产品及景观规划方面
33、做的不错，低密度，大量水系景观，楼间距较大，社区内环境很好；项目周边紧邻高档住宅小区，可提升本项目的品质，发展前景可观；户型适中，消费群体范围广；小区车位配比接近1：1，对购房群有一定吸引力；政府规划西北新区发展前景适合居住，本项目周边紧邻四个公园。劣势劣势周边成熟的配套设施暂不完善，客户反映地段相对较偏；开发商万峰地产由于前期项目万峰名筑的交房出现了大量建筑质量问题而受到较大的负面影响；五星级酒店的配备对该项目的良性运作有很大的压力，甚至产生负作用；开发商以矿业起家，而且是最主要的资金来源，国家对矿业的政策变动可能影响其项目资金周转；开发商的非专业性会影响项目的操作水平。54盛世爱琴海盛世爱
34、琴海55基本情况基本情况位置：健康路以南，公园东街以西约50米（不临公园东街）占地面积：48亩 总建面积：38700平米，320套房 容积率1.17 56产品情况：产品情况：共10栋楼，最北侧3栋9+2小高层，2栋5+1多层花园洋房，5栋4+1多层花园洋房，均是一梯两户，整个小区合计320户，全地下停车。项目定位档次较高，但是景观、户型没有什么特色，仅以爱琴海风情作为包装概念，外立面比较清新，贴合项目的风格定位。57目前销售情况：目前销售情况：本项目从2009年10月10日开盘，截止目前，剩余70套左右，由于目前剩余产品户型偏大等因素销售迟缓，其中130平米左右三室户型基本销售完成，85平米两
35、室户型销售70%左右，160平米户型销售率不超过30%。购买人群情况：购买人群情况：当地白领阶层、生意人等购买因素：户型、景观等。58优势优势多层产品在当前的市场上相对稀缺地段被永辉巴黎和天厦嘉园所围合，处于成熟的居住氛围之中距离达活泉公园非常近户型设计比较好，复合目前市场主力需求，一梯两户，户型方正、通透。劣势劣势项目规模小，社区配套不够丰富整体感觉产品无太大亮点，无特色59永辉巴黎永辉巴黎基本情况基本情况楼盘地址：邢台市公园东街与豫中西路交叉口投资商：香港永信国际发展有限公司 开发商：邢台市永辉房地产开发有限公司 物业公司：邢台永辉物业管理有限公司 项目占地：10.988公顷 建筑面积：2
36、4.99万平方米容积率：2.25 建筑密度：24.76% 绿化率：35% 车位比：1：0.5项目定位：成功人士的家园配套设施：30000平米的巴黎风情商业街、独立会所、幼儿园周围环境：地处规划中邢台市行政区，东临公园东街、东边对面为“巴黎风情商业街”，向西与“天阔上城”“鸿溪书香园”“欧洲风情商业街”相望。60产品情况产品情况一期有32栋楼 包含高层、小高、多层及联排别墅，1万多平米广场，5.8万商业，一期开发16栋， 5栋多层 56F小高11栋12F 板楼。户型方面2室105平米左右，3居 121-180平米，4室165-401平米左右，别墅 400平米左右共8套。二期开发16栋高层。目前一
37、期、二期基本销售完毕，三期两栋高层正在咨询中，价格未定。建筑特点：入口有音乐喷泉 欧式建筑 红与白 板式 紫砖项目配套：幼儿园、银行、沿街商业、购物中心、休闲广场、中央公园、社区会所、园林水系、音乐喷泉周边配套：追光小学、双语学校；邢台医专附属医院（在建），达活泉公园。61优势：优势：大型中高档社区，配套完善，法兰西景观设计独特，提升楼盘档次；社区内部注重景观环境的营造，300多米长水系设置对缺水城市的客户具有一定的吸引力；独特的观光电梯，是该小区一大亮点；开发商及其物业在邢台业内具有良好的口碑，对该项目销售进度有一定的促进作用。劣势：劣势：园区密度较大，居住的舒适度相对较低。62北小汪改造（
38、三亦润城）北小汪改造（三亦润城）基本情况基本情况位置：泉北大街与兴达路交叉口西北角东南角两块地及往北的一块独立地块。占地300亩左右，总建筑面积50万平米，包含10万平米回迁。计划首批房源推出北侧的单独地块，产品类型以小高和7层带电梯的花园洋房为主，户型以85平米二室二厅，105120平米三室二厅为主，户型产品符合当前市场销售主流。此项目定位中高端，体量庞大，产品类型非常丰富，涵盖了大量的多层电梯洋房、高层、小高层，户型设计不错，会对市场造成一定冲击！目前项目未开盘，价格未定。63优势优势地段优越，临达活泉公园很近，交通便利，整体环境很好；周边聚集了天厦嘉园、滨河家园、永康城市花园、警盾家园、
39、永辉巴黎等中端、高端社区，形成了除西北之外另外一个集中居住区；此区域内较西北区域竞争相对较弱；50万平米大盘，规模优势明显；劣势劣势1、区域认可度相对较低，不是人们认可的邢台高端居住区，这一点从永康城市花园的销售价格和销售速度很明显可以看出来；2、距离铁路较近，影响品质；3、项目基本上接近于桥西和桥东之间，但是目前两大区域供给量都非常巨大而且呈现越来越大的局面，从这种意义上说此项目居于一个较尴尬的地段，价格提升难度不小。64现代城现代城基本情况基本情况现代城位于邢台建设西大街，由河北省邢台市景城房地产开发有限公司开发建造，照搬北京三里屯的规划开发建造现代城（韩演庄城中村改造项目，拆迁面积9.8
40、万平方米，拆迁工作完成，300户中160户已搬进一期回迁楼），总占地100余亩，总建筑面积30万平米，是集soho公寓、开放商街、写字楼、酒店、住宅于一体的大型商住综合项目。 一期包括多层回迁及soho公寓两座及一条商业街区（三种立面景观），二期为两座soho，一座写字楼，一座公寓酒店，住宅等。 65产品情况产品情况商业街为10800平仿三里屯商业街（四层），剪力墙结构以30平米为单位，自由组合拆分，Soho两座，16号楼23层两梯八户，户型为单层52.08的跃层9套，77.32一户，80.74两户，121.34两户，121.43一户，95.01一户。15号楼23层两梯八户，80.61两户，1
41、20.05两户，93.75两户，42.59两户。 66销售情况销售情况由于均价在31003300，价格低销售速度块。开盘需求集中在80-100之间，其中80小户最畅销，南向户型80最受欢迎。本项目从去年下半年开始销售，截至到目前，销售率在75%以上，16层以上基本销售完毕，其他楼层剩余不多。购房群体情况购房群体情况以中青年为主，白领阶层、企事业单位等人群。购房因素：价格、区位、潜力。主要购房用途：投资 67优势：优势：周边有八中等多个学校、钢化小区、邢钢宿舍等多个住宅小区，有庞大的消费人群。旁边有一条集市，已形成此地的消费习惯。项目价位、户型面积有一定的优势，利于投资。劣势：劣势：两梯八户，有
42、纯阴面户型，非常不利于销售。68阳光巴厘岛阳光巴厘岛基本情况基本情况阳光巴厘岛位于八一大街与太行路交汇处，由邢台市品牌公司凰家地产开发有限公司开发建造，本项目原味移植印尼巴厘岛最美风情。总建筑面积17万平米，采用“一轴、两点、多庭院的整体规划理念，布局5栋别墅、3栋度假式洋房和7栋公园观景洋房，拥有27000平米巴厘岛风情园林，3多处特色景观。 69产品情况产品情况阳光巴厘岛高层为两梯三户，主要户型为两室两厅两卫、三室两厅两卫，户型区间为90180，其中以130平米左右三室两厅为最畅销户型。 70销售情况销售情况阳光巴厘岛均价已经突破4000元/平米，最近推出11号楼楼王，均价达到4500元/
43、平米，由于其独特的景观及产品品质优越，受到当地高端人群欢迎，目前销售15、16号楼及11号楼，其中15、16号楼销售率达到60%左右，11号楼销售率约20%左右。购房人群情况购房人群情况煤矿主、中高层公务员、医生、企业主多为二次置业以上人群，崇尚高贵生活。 71优势：优势：项目为巴厘岛风情，内部景观展现东南亚风情，独特的规划理念受到当地人的追捧；凰家地产在当地是明星地产企业，信誉度很高；建筑产品设计新颖，转角阳台，利于观景。劣势：劣势：价格偏高，不是大众楼盘，客户有很大的局限性。 72三、桥西区域房地产开发的特点分析桥西区域房地产开发的特点分析 1 1）、产品分布特点）、产品分布特点 据市场调
44、查统计显示，目前高品质楼盘集中于政府重点发展的西北部区域，这些中高档楼盘的出现，使本区域的房地产开发提升了一定的档次。2 2）、建筑形式分析）、建筑形式分析 受市区土地稀缺性的影响，高层、小高层小区主导了市场，多层住宅在市场中渐渐淡出，消费者逐渐接受小高层、高层住宅。目前在售、在建的项目主要以小高层和高层为主，建筑形式以板楼为主，塔楼与点式并存。 733 3）、户型分析）、户型分析据调研分析，消费者理想的户型为两室、小三室及三室，面积在90-130平米之间。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受家庭人口结构影响，市场对二、三居室的需求在短时间内不会发生改变。中小户型在近几年仍占市场主导地位。4
45、 4）、产品配套）、产品配套 新开发项目的硬件环境有待提高，除了路网，别的市政配套比较欠缺；新开发的项目本身配套日益完善，学校，会所、活动场地、商业网点、社区医院、地下车库等配套日趋完善； 物业管理水平有较大提高，物业管理由单一型向多元化转变； 745 5）、营销分析）、营销分析 大部分为期房发售，设售楼部、沙盘等；宣传手法愈加丰富，全面利用售楼部、户外广告、平面广告、电视广告、电台广告、立面广告（灯箱、道旗）、营销活动、宣传品等各种宣传工具及途径； 中高档楼盘宣传品制作比较讲究、更注重细节 售楼人员统一着装，专业水平、整体素质比较高。75通过调查走访，目前整个邢台市在售及将要开售的楼盘已经超
46、过二十个，并且楼盘的体量朝大规模方向发展，尤其是三年大变样的不断开展，城中村拆迁改造，势必造成大量楼盘集中上市的局面，竞争愈加激烈，通过预测分析，2010年楼盘上市量将远超于2009年，现阶段，大部分楼盘出现销售迟缓、购房者持币观望的迹象，如何在适当时机推出楼盘、快速消化成为楼盘销售的关键！ 总结总结761、邢台市公寓市场概述邢台市公寓市场基本处于初始阶段，是近两年刚刚出现的新产品，目前已售和在售产品比较少，小户型产品60-80去化较快，需结合09年市场火爆的时间节点与其项目去化较快的特殊因素（甜橙的市场时机以及现代城的地缘特性等）同时考虑。公寓价格基本与同等区域住宅价格持平。四、公寓市场研判
47、四、公寓市场研判772、主要公寓类产品研判甜橙国际甜橙国际o项目位置：新华南路与西大街交叉口东南角o开发商：河北玉麟房地产开发有限公司 o物业类别：SOHO公寓 o经济数据：总建筑面积5万平米o综合规划：现代公寓与SOHO办公完美结合，居住、投资、办公同时拥有。 78项目机会点：项目机会点：项目机会点：项目机会点： 20092009年市场火爆。年市场火爆。项目面市时同类产品为市场空白点。项目面市时同类产品为市场空白点。顺德路拆迁成为本案客群的重要支撑点。顺德路拆迁成为本案客群的重要支撑点。销售阶段：销售阶段：销售阶段：销售阶段： 2008 2008年开始蓄水，蓄水时间较长。年开始蓄水，蓄水时间
48、较长。 2009 2009年年6 6月开盘，开盘销售月开盘，开盘销售200200余套，目前基本销售完成。余套，目前基本销售完成。 开盘一次性推出，销售期间价格提升不高。开盘一次性推出，销售期间价格提升不高。客群：客群：客群：客群： 项目投资兼自用客户占绝对主力，存在部分纯投资客户。项目投资兼自用客户占绝对主力，存在部分纯投资客户。 客群以市区为主，周边客群占客群以市区为主，周边客群占20%20%左右。左右。产品：产品：产品：产品： 35-9035-90平米，其中以平米，其中以4040左右居多；销售期间，各户型无明显差异左右居多；销售期间，各户型无明显差异。 79海大商务广场海大商务广场o项目位
49、置：团结东大街335号o开发商：河北海大房地产开发有限公司 o物业类型：高档写字间、酒店式公寓、酒店、大型商业卖场、金融服务机构。单层单层单层单层16161616套，套，套，套，40404040平、平、平、平、70707070平各占平各占平各占平各占50%50%50%50%。80现代城现代城o项目位置：建设西大街1号o开发商：邢台景城房地产开发公司 o物业类别：商业 公寓o经济数据：建筑面积30万平方米o综合规划：一期两座soho，一座开放街区81 邢台市公寓产品分析总结：邢台市公寓产品分析总结：通过对整体邢台市公寓产品已售和在售调研及市场分析，邢台市公寓市场有以下几个特点：1）已售、在售公寓
50、大多没有给公寓进行主题定位包装，造成公寓给人的感觉就是普通住宅，没有形成自己的特色；2）整体市场公寓户型设计以中小型户型为主，能够在短时间得到人们的认可；3）邢台公寓类产品选址位置较好，基本都选择于城市比较繁华或重要地段，利于产品快速去化。82 邢台市公寓产品未来发展趋势预测：邢台市公寓产品未来发展趋势预测：1）随着邢台市房地产价格不断上涨，小户型产品将受到市场追捧，尤其是公寓类产品，在未来几年，公寓类产品在市场能够得到较大的发展；2）公寓类产品可投资、自住、办公，增加了使用功能，发展潜力巨大；3）现代城项目推行的先进理念，在一定程度上刺激邢台市公寓的发展。83 第四部分第四部分 住宅消费者分
51、析住宅消费者分析84 一、邢台市住宅的主力消费群为：一、邢台市住宅的主力消费群为：行政机关事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户、煤矿行政机关事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户、煤矿中高层干部、一部分相对收入较高的工薪阶层；中高层干部、一部分相对收入较高的工薪阶层；41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。85消费者特点：消费者特点：邢台人有较为明显的地域情结，现居住在
52、桥西的人们对达活泉附近的居住环境较为认可；在消费心理上对价格、地理位置、户型设计等因素较为敏感；对户型设计要求在不断提高，看重生活舒适度；随着媒体渠道的不断增加，客户了解购房信息的途径虽然越来越广泛，但是往往反馈率也就日渐下降，目前邢台的高反馈宣传手段以报纸广告、短信息为主，户外广告、道旗、车体广告、地方电视等传媒仅仅作为辅助； 86对购买的房屋，希望能够体现大都市的感觉；投资意识不强，在资金允许情况下更倾向于一次性付款、分期付款或者多付首付款。但是由于房价上涨目前银行按揭占的比例大幅增长，已经占到了绝对主力，通过对几个项目统计，银行按揭占到全体购房客户的70%76%；受到整体经济危机和房地产
53、危机的影响，目前消费者最关注的点已经集中在性价比和投资的安全性上，即开始更重视开发商的品牌；现住房有37.5%为35年房龄，3年以下房龄的占14.3%，58年房龄占26.8%，810年占13.4%，10年以上占8.0%。购房目的多为改善现有居住环境，其次是为子女等购房，少量投资性质。因此项目后期推广过程中可以针对消费者的需求加以引导； 87二、购房者消费心理分析二、购房者消费心理分析：1.邢台居民在购房区域上选择以原居住区为主，同时不断倾向居住环境较好的桥西区域；2.目前消费者比较注重户型、面积、配套设施、景观环境、交通以及生活的便利程度；3.对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价，整体购买力
54、并非很强；4.投资意识不强；5.宣传单、报纸广告和户外广告是邢台消费者了解房地产信息的最主要三种途径。88三、影响消费者购房的主要因素分析三、影响消费者购房的主要因素分析1.1.住宅面积：住宅面积：首选户型面积90-110平方米，所占比例达到34.8% ，其次 110-130平方米，所占比例达到33%，这两个面积区间在市场上最畅销，另外消费者较为注重户型面积的实用性和品质。2.2.主卧面积：主卧面积：15-20平方米，所占比例达到34.2%，20-25平方米，所占比例达到37.4%，随着生活条件的改善，消费者对主卧室的面积要求会更大些。3.3.客厅面积：客厅面积：26.5%的被调查者理想客厅面
55、积是25-30平方米，34.5%的被调查者理想客厅面积是30-35平方米，22.1%的被调查者理想客厅面积是35-40平方米，综上，邢台购房消费者多客厅面积的要求在30平方米左右。894.4.户型：户型：选择三室两厅两卫的占39.1%，两室两厅两卫的占18.3%；两室两厅一卫的占29.6%，消费者更注重实用性和合理性的户型设计。5.5.层高：层高：2.8-2.9米的比例占20.7% ，2.9-3米的比例占31.9%，3-3.1米的比例占37.1%，消费者在住房层高的选择上更注重舒适度。6.6.住宅区域选择：住宅区域选择：90%的被调查者选择在去桥西区置房。7.7.付款方式分析：付款方式分析：目
56、前选择一次性付款的占到40%左右，贷款购房的占到60%左右。908.8.购房目的分析：购房目的分析：56.4%的被调查者的购买意图是多次购房，26.5%的被调查者的购买意图是首次购房，投资性购房和其他占25.1%，调查结果显示，邢台购房消费大多为居住性消费，够买动机大多为自用性购房。9.9.购房考虑的因素：购房考虑的因素：户型、面积、配套设施、景观环境、交通以及生活的便利程度是目前消费者所重点考虑的。10.10.期房、现房期房、现房认可度分析显示，目标客户群对现房的期望值很高。9111.11.交房标准需求分析：交房标准需求分析：要求毛坯房的占41.7%，要求厨卫装修的占38.3%，精专修的占2
57、0%，伴随人们居住观念的改变，人们对装修的房子已经开始慢慢认同了，但是，精装修是可能在销售过程中出现销售瓶颈和困难。12.12.社区内部环境分析：社区内部环境分析：64.6%的消费者希望社区内部以大面积绿化为主，17.7%的消费者希望社区以水和康乐休闲设施为主。92小结：小结：1）细分目标市场，以利益点沟通聚合点）细分目标市场，以利益点沟通聚合点客户需求的多样化，决定了市场的细分化。邢台市房地产需求市场，5%-10%为高端消费群体，10%-20%为中端消费群，70%以上为中低端消费群体。每个层面的消费群体又会因政治、经济、文化、亚文化、购房动机、居住模式和购买行为的不同而分为若干子市场。精准界定子市场，就会挖掘新的市场机会。所以，我们的开发商应该从差异化原则出发，从大市场中剥离出自己的子市场，并把自己投身到目标客户的生活体验和价值取向中，建立与目标客户共享的居住理念和价值观，以相通的利益点契合目标客户的需求。2）以需求为导向，度身打造出精品）以需求为导向，度身打造出精品开发商只有彻底了解目标市场的个性化诉求，进而在规划理念、景观风格、建筑特色、户型结构、面积配比、配套设施及社区文化培育方面体现深度的人本关爱和对目标消费群的高度责任感，产品才能具备唯一性、排它性和竞争力。这种以需定产的住宅产品，必然受到市场的青睐。93THE END!THE END!THANKS!THANKS!
