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1、湘电长沙休闲步行街湘电长沙休闲步行街定位报告定位报告目标解读目标解读商业是否可以实现6个亿的销售目标 ？如何制定符合市场需求的定位？在市场需求基础上如何确定项目规划及体量？ 2湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议案例分析案例分析3湘电长沙休闲步行街定位报告深圳布吉东大街深圳布吉东大街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析布吉东布吉东首个繁华多业态商业街区首个繁华多业态商业街区位置：位置：深圳市龙岗区布吉镇发展商：发展商：深圳佳兆业商业面积：商业面积：2
2、7000地下车库面积：21383.8，层高：3.3m，车位：683个层数层数面积（单位：）面积（单位：）层高（单位：层高（单位：m）1F122142.24.9-62F10932.26.4m地下车库21383.83.3项目简介4湘电长沙休闲步行街定位报告深圳布吉东大街深圳布吉东大街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析定位及业态主题定位：布吉东首个繁华多业态商业街区主题定位：布吉东首个繁华多业态商业街区主题定位：布吉东首个繁华多业态商业街区主题定位：布吉东首个繁华多业态商业街区形象定位：北欧风情商业街区形象定位：北欧风情商业街区形象定位：北欧风情商业街区形象定位：北欧风
3、情商业街区业态划分：业态划分：乐安居，提供一站式家居服务美食街，打造布吉东区最著名的中西美食街时尚街，布吉女人的时尚街区百货街，主力店购物乐园娱乐街，多元化魅力娱乐空间5湘电长沙休闲步行街定位报告深圳布吉东大街深圳布吉东大街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析参考价值根植社区需求根植社区需求布吉传统的商业中心位于深惠路以西，东部新建楼盘居住面积超过400万平方米，具有庞大的消费需求1升级当地商业环境升级当地商业环境布吉东商业以住宅底商和街铺为主，商业分布凌乱，档次感较低，缺乏商业规划和包装23内铺的销售处理内铺的销售处理分割成小面积商铺，返租10年销售，每年8根植社
4、区需求、升级当地商业环境、内铺的销售处理根植社区需求、升级当地商业环境、内铺的销售处理根植社区需求、升级当地商业环境、内铺的销售处理根植社区需求、升级当地商业环境、内铺的销售处理6湘电长沙休闲步行街定位报告万科城商业街万科城商业街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析项目简介深圳万科城深圳万科城深圳万科城深圳万科城风情步行街风情步行街风情步行街风情步行街位置：位置：深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区；商业面积：商业面积：30000 商铺面积：商铺面积：最小的19 ，大的上千7湘电长沙休闲步行街定位报告万科城商业街万科城商业街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第
5、一卷：案例分析定位及业态西班牙风情步行街西班牙风情步行街西班牙风情步行街西班牙风情步行街深圳首席深圳首席深圳首席深圳首席LIVING MALLLIVING MALLLIVING MALLLIVING MALL业态：业态：业态：业态：集合饮食、购物、娱乐、集合饮食、购物、娱乐、集合饮食、购物、娱乐、集合饮食、购物、娱乐、LoftLoftLoftLoft空间为一体空间为一体空间为一体空间为一体特色饮食分中餐和西餐购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织8湘电长沙休闲步行街定位报告万科城商业街万科城商业
6、街第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析参考价值双核驱动、风情包装、街铺的串联双核驱动、风情包装、街铺的串联双核驱动、风情包装、街铺的串联双核驱动、风情包装、街铺的串联双核驱动双核驱动主力店引进了华润玩家、丹桂轩和KFC，通过超市以及餐饮带动整个项目1风情包装风情包装西班牙建筑风格，欧式街区，通过建筑风格的打造赋予项目异域风情，有利于项目的概念传播23街铺的串联街铺的串联在街铺之间设置主题店、小品、休闲场景等，使整个街区生动自然，街铺更加柔和贴近消费者9湘电长沙休闲步行街定位报告佛山德胜楼佛山德胜楼第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析项目简
7、介汇聚广佛美食，打造广佛第一餐饮汇聚广佛美食，打造广佛第一餐饮汇聚广佛美食，打造广佛第一餐饮汇聚广佛美食，打造广佛第一餐饮名店名店名店名店佛山德胜楼佛山德胜楼佛山德胜楼佛山德胜楼位置：位置：佛山市禅城区东方广场对面面积：面积：约50000发展商：发展商：佛山东建集团10湘电长沙休闲步行街定位报告佛山德胜楼佛山德胜楼第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析定位及业态定位：华南首个仿古式骑楼宫殿建筑定位：华南首个仿古式骑楼宫殿建筑定位：华南首个仿古式骑楼宫殿建筑定位：华南首个仿古式骑楼宫殿建筑东方美食坊东方美食坊东方美食坊东方美食坊业态：餐饮美食聚集地业态：餐饮美食聚集地业
8、态：餐饮美食聚集地业态：餐饮美食聚集地中餐、西餐、面食、休闲餐饮11湘电长沙休闲步行街定位报告12佛山德胜楼佛山德胜楼第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析第一卷：案例分析参考价值集约化经营、主力店化、高价值套现集约化经营、主力店化、高价值套现集约化经营、主力店化、高价值套现集约化经营、主力店化、高价值套现集约化经营集约化经营50000 ，五层楼，全部经营餐饮，包罗万象的餐饮选择，满足不同的客户需求1主力店化主力店化整个德胜楼全部经营餐饮，汇聚了各式美食，使项目成为佛山知名度很高的饮食去处，德胜楼成为了商圈的“主力店”23高价值套现高价值套现项目良好的经营运作，使商业价值得到体现，商
9、铺的销售自然取得较高的价格12湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议项目解读项目解读13湘电长沙休闲步行街定位报告规划示意图规划示意图14湘电长沙休闲步行街定位报告u项目处于天沁区，建筑面积近60万平米u产品由住宅/公寓、商业、写字楼、酒店组成，为传统意义上的都市综合体项目u规划中的市政道路为双向二车道u商业受经济技术指标限制，商业建筑呈点状分布u受政策限制，需要解决回迁的问题，设置有较多的回迁安置房u商业占比较重，为开发商利润最主要来源之一u靠近芙蓉中路的商业价值最高，商业价值
10、由北至南递减u以内街为界，二边落差近10米u西侧与近100万平米的大型社区相邻项目解读项目解读15湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议市场需求初判市场需求初判16湘电长沙休闲步行街定位报告本案本案社区需求社区需求片区餐饮需求片区餐饮需求休闲、娱乐需求休闲、娱乐需求主题购物需求主题购物需求17湘电长沙休闲步行街定位报告u社区需求：周边社区面积预计近1000万平米，将产生近30万人口产生的巨大需求u片区餐饮需求：周边居住人口+商务接待u娱乐休闲需求：高校需求+居住人口+片区需求u主
11、题购物需求：片区居民对于一站式、主题式多功能购物的需求18湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议项目定位项目定位19湘电长沙休闲步行街定位报告基础定位基础定位第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：项目定位项目定位项目定位项目定位天沁新城区天沁新城区 首席综合型商业中心首席综合型商业中心区位区位 基础性质基础性质20湘电长沙休闲步行街定位报告形象定位形象定位项目定位项目定位项目定位项目定位近近1010万平米万平米 新城新城 新乐活消费主新乐活消费主义义新乐活消费主义：新乐活消费主义： 随
12、心的购物、娱乐、休闲生活，可以血拼，可以幽雅的看着落日喝一杯Blue Mountain CoffeeBlue Mountain Coffee。 这里，是约会的地标，是一家人周末的休闲垢污场所，是迸发爱情的策源地。21湘电长沙休闲步行街定位报告主题定位主题定位项目定位项目定位项目定位项目定位长沙长沙 首席时尚休闲商业步行街首席时尚休闲商业步行街在这儿，不仅仅是为了购物而逛街，而是给予居民一种全新的、自主选择的生活之态，集合休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，有了一种情景交融式休闲体验性商业消费场所22湘电长沙休闲步行街定位报告业态定位业态定位项目定位项目定位项目定位项目定位双核驱动双核驱动
13、主题街区主题街区 双核：双核：餐饮、超市双主力店强势带动 主题街区主题街区：数码街区、女性主题街区餐饮餐饮超市超市主题街区主题街区23湘电长沙休闲步行街定位报告档次定位档次定位项目定位项目定位项目定位项目定位中档为主中档为主 乐活消费场所乐活消费场所 中档：中档：餐饮、超市、主题街区均为大 众消费品、易耗品 乐活消费场所乐活消费场所：突出项目特性24湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议规划示意规划示意25湘电长沙休闲步行街定位报告整体规划整体规划规划示意规划示意规划示意规划示意
14、龙头：龙头： 餐饮主题建筑 三湘盛世龙腰：龙腰： 引进大型国际超市，定舵人流基础龙尾：龙尾： 写字楼及酒店及其配套商业龙身：龙身： 数码、女人主题街区 社区配套街区龙街龙街26湘电长沙休闲步行街定位报告集中餐饮集中餐饮规划示意规划示意规划示意规划示意三湘盛世三湘盛世超市超市社区配商社区配商娱乐娱乐数码数码女性女性配商配商风情街风情街“浪浪淘淘沙沙芙芙蓉蓉盛盛世世” 看看山山水水洲洲城城， 领领秀秀湘湘江江。 人人居居长长沙沙芙芙蓉蓉里里， 都都市市芭芭蕾蕾展展魅魅力力。 盛盛世世一一曲曲， 焕焕然然新新天天地地。 国国际际城城邦邦， 湘湘电电展展翅翅九九万万里里。 星星城城人人居居谱谱华华章章
15、， 三三湘湘人人家家。三湘盛世三湘盛世27湘电长沙休闲步行街定位报告三湘盛世三湘盛世集中餐饮集中餐饮规划示意规划示意规划示意规划示意意向商家：湘粤情、秦皇食府意向商家：湘粤情、秦皇食府28湘电长沙休闲步行街定位报告超市超市超市超市规划示意规划示意规划示意规划示意超市人流定律：超市人流定律： 每天到店人数 = 店面面积 1-1.2人/ P = M 1-1.2超市是基本人流的保障超市是基本人流的保障意向商家：沃尔玛、家乐福、乐购意向商家：沃尔玛、家乐福、乐购29湘电长沙休闲步行街定位报告技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结
16、构层高要求（m）5楼板承重（Kg/）500柱间距 8m8m给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动步道，5吨货梯两部排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）300-500停车位(个）100-300物业交付装修标准毛坯商家选址需求商家选址需求30湘电长沙休闲步行街定位报告31配商配商酒店、写字楼配商酒店、写字楼配商规划示意规划示意规划示意规划示意意向商家：西餐厅、银
17、行、电信意向商家：西餐厅、银行、电信31湘电长沙休闲步行街定位报告32娱乐娱乐第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：规划示意规划示意规划示意规划示意娱乐娱乐意向商家：意向商家：KTV、足浴、酒吧、健身会所、足浴、酒吧、健身会所32湘电长沙休闲步行街定位报告33数码数码第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：规划示意规划示意规划示意规划示意数码数码意向商家：红利多、中域、百脑汇意向商家：红利多、中域、百脑汇33湘电长沙休闲步行街定位报告女性女性第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：规划示意规划示意规划示意规划示意女性女性意向商家：万宁、屈臣氏、妍丽意向商家：万宁、屈臣氏、妍丽34湘电长沙休闲步行街定位报告风情街风情
18、街第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：规划示意规划示意规划示意规划示意风情街风情街关键词：特色化、主题化关键词：特色化、主题化产品组合产品组合=品牌店品牌店+餐饮店餐饮店+酒吧酒吧+休闲娱乐休闲娱乐35湘电长沙休闲步行街定位报告社区配商社区配商第四卷：第四卷：第四卷：第四卷：规划示意规划示意规划示意规划示意社区配商社区配商意向商家：药店、便利店、干洗店意向商家：药店、便利店、干洗店36湘电长沙休闲步行街定位报告报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议项目体量建议项目体量建议37湘电长沙休闲步行街定位报告商业体量
19、商业体量=城市总人口数量人均消费性支出/城市整体商业坪效-城市现有商业体量体量计算公式体量计算公式诠释诠释人均消费性支出：人均消费性支出：以政府公布的统计数据为准,取最近一年的全市平均水平值，根据政府统计公报：2009年约为12000元/年城市整体商业坪效城市整体商业坪效: 政府无官方数据公布，一般以市场调查的城市代表型商场的平均水平为准，根据初步了解,长沙整体商业坪效约为6300元/平米/年城市现有商业体量城市现有商业体量: 以政府公布的城市总体商业体量为准，根据长沙市商业规划近期规划目标得知，城市现有商业体量约为350万平米城市总人口数量：城市总人口数量：根据政府统计公报统计，市区人口约为
20、188万38湘电长沙休闲步行街定位报告商业体量=80952平米7万平米万平米商业体量商业体量9万平米万平米项目体量建议项目体量建议39湘电长沙休闲步行街定位报告业态层面积层数总面积持有销售可销售首层面积三湘盛世30005150000150003000娱乐200036000450015001500数码250037500250050002500超市100001100001000000女性250037500250050002500酒店、写字楼配商30005150001000050002500风情街60002120000120006000社区配商600016000060006000合计790007900049500495002400024000可销售面积计算表可销售面积计算表40湘电长沙休闲步行街定位报告可销售面积近5万，一层可销售面积为2.4万!完全可以超越开发商对于商业的预期!41湘电长沙休闲步行街定位报告投资模式投资模式产品规划产品规划价格策略价格策略推售策略推售策略推广策略推广策略7 71 12 23 34 45 56 6营销节奏营销节奏核心竞争点的提炼核心竞争点的提炼 价值提升价值提升价值提升价值提升 价值提升之道价值提升之道42湘电长沙休闲步行街定位报告
