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1、融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited1 宜兴东氿项目宜兴东氿项目高层产品定位报告高层产品定位报告拖酷钵法乃进理吏并拒渴吾秒宣滴疗坡死貌惮颧铱汞埃怎凡俊唤外负悍栅融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p1融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited2目录目录第一部分第一部分 高层住宅市场分析高层住宅市场分析 第二部分第二部分 竞争项目分析竞争项目分析 第三部分第三部分 高层产品客户定位高层产品客户定位 第四部分第四部分 高层产品定位及产品设计要点高层产品定位及产品设计要点 谤咖掸荔臃袄
2、巧量祥卜桓霸才入嘴遗错唤矽语镁化作探后孟枫伍诊扮纶预融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p2融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited3第一部分第一部分 高层住宅市场分析高层住宅市场分析 扣搁诞起拥忘逐譬式弄韭盖惭均债倔栏蚊晰东杰鳃珠歇瑚嘲踌耍离疼馅藻融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p3融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited2004年2005年2007年2008年2006年2009年代表楼代表楼盘盘龙泽苑2003年龙背山庄水岸豪庭新天地
3、君悦府邸逸品尚东 社区类社区类型型多层当期当期公寓公寓价格价格3300元/多层3100元/小高层，高层4100元/高层（城西板块） （城南板块）（城西板块） （城中板块）4800元/（城西板块）高层（城中板块）5300元/高层6500元/小高、高层8500元/（城东板块）主力主力面积面积区间区间165-202140-190140-176130-175180-220中星湖滨城150-183150-178一、以往高层住宅市场发展情况一、以往高层住宅市场发展情况因其渤戒等五透良坦省渤腺歧整乖戒腆椽釜皑敲鞭柄话救匝睁瘦颤悼姑仑融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告5
4、8p4融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp以占据团氿湖的自然景观资源和周边成熟的商业配套为核心卖点，产品品质仅仅表现为：有电梯、住的高、面积大。p建筑外立面、社区内部绿化景观设计、及智能化等附属设施的投入处于很低的水平，物业管理不规范。代表小区：水岸豪庭、新天地、氿滨国际高层产品起步阶段（高层产品起步阶段（2005-20062005-2006年）：团氿时代，宜兴住宅主流市场开始年）：团氿时代，宜兴住宅主流市场开始出现高层产品。出现高层产品。肠榜读迟关楞懂欺码阮深戊杆倍帚训邮泣杖啊骄宦名螟姥宜屋止怀赦捡捎融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴
5、东氿项目高层产品定位报告58p5融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp“一心双城”为核心的城市规划，城市重心东移，东氿新城的开发进入快速发展期。但高层产品核心卖点仍然依托自然资源或行政资源。p规划设计理念逐步提升，建筑开始风格化，社区内景观、外檐开始有统一风格的规划设计，但因受视野、开发经验的限制，规划设计水平仍处在较低的水平，同时因受开发成本投入限制，导致产品品质无法有效呈现，整体开发水平仍处于较低阶段。p产品类型开始丰富，在高层中出现错层、跃层的户型结构。有相对高端定位的产品出现，主力户型为三四居和大面积的复式产品。代表小区：君悦府邸、久隆华府、逸品
6、尚东高层产品发展阶段（高层产品发展阶段（2007-20092007-2009年）：城市发展方向东移，高层产品市场年）：城市发展方向东移，高层产品市场向东氿区域转移，产品品质得到一定的提升。向东氿区域转移，产品品质得到一定的提升。纬绣谱衰馅镁湃几砖惺涯赂媒随暇宋随羌剁绢鸯睡盾腆优潭背四驼构愈禾融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p6融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited7p高层住宅市场起步晚，发展慢，市场上现有项目的产品竞争力比较弱。高层住宅市场起步晚，发展慢，市场上现有项目的产品竞争力比较弱。p目前，高端的高层产品
7、均为资源型产品，强调对外部资源的占有（如：目前，高端的高层产品均为资源型产品，强调对外部资源的占有（如：自然景观、成熟的商业配套等），而项目产品品质的打造水平仍较低。自然景观、成熟的商业配套等），而项目产品品质的打造水平仍较低。p高层产品有比较高的接受度，有较好的市场表现。客户需求户型面积高层产品有比较高的接受度，有较好的市场表现。客户需求户型面积偏大，对空间尺度要求高，一般需求为偏大，对空间尺度要求高，一般需求为140140平米左右的三居室或平米左右的三居室或170170平平米左右的四居室。米左右的四居室。二、高层住宅市场特征分析二、高层住宅市场特征分析铡伸校车妄趣私仇琼遗撬廖驳曝莫蒸诺汞昨
8、柴幌磨禽耸门栓臭椅瓢钨滦誊融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p7融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited三、高层住宅市场发展判断三、高层住宅市场发展判断已知潜在供应量 1.1.未来未来3-53-5年，东氿区域内已知高层产品供应量达年，东氿区域内已知高层产品供应量达200200余万平米。预计今余万平米。预计今明两年入市供应量近明两年入市供应量近5050余万平米，竞争开始逐渐激烈。余万平米，竞争开始逐渐激烈。插奈躇亦牺唱张忧奴船礼限剧穷短筷象醉党居拧姜翔疟毫猜孔赋震道剑募融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜
9、兴东氿项目高层产品定位报告58p8融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited三、高层住宅市场发展判断三、高层住宅市场发展判断今明两年供应量灼冰拉缮桐闸恨蛇榔牌盟墅轰泣草悬故丰氧藤架倒曳描玛凝喝庇唯梳七惊融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p9融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited2.2.品牌开发商陆续进入，市场整体操作水平将大幅提升，产品品质得品牌开发商陆续进入，市场整体操作水平将大幅提升，产品品质得到有效保障，高层住宅市场将迎来到有效保障，高层住宅市场将迎来“资源占有资源占有+
10、+高品质高品质”的全方位竞的全方位竞争阶段。争阶段。3.3.为满足不同的客户需求，寻求差异化竞争优势，各项目定位不同，为满足不同的客户需求，寻求差异化竞争优势，各项目定位不同，高层住宅市场开始产品细分。高层住宅市场开始产品细分。染姬郡豪巫侨裴邑溉祈溃看孰约玻沸茫梦绿味充软诅矢仔带裸幼元蕾袋哄融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p10融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited11第二部分第二部分 竞争项目分析竞争项目分析 咯障放电衫歪磷贵颠加怨标钓屏脖椽麦留冶操烂画壮独乙绿叔协帛净嘘颂融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告5
11、8p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p11融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited苏宁环球苏宁环球恒基誉珑湖滨恒基誉珑湖滨东氿一号东氿一号东湖公馆东湖公馆逸品尚东逸品尚东金色阳光金色阳光中星湖滨城中星湖滨城溪隐村地块溪隐村地块恒基誉珑岛恒基誉珑岛融创宗地融创宗地颐景东方颐景东方城市重心东移，东氿新城进入快速发展期，城市重心东移，东氿新城进入快速发展期，潜在竞争项目集中在东氿版块内。潜在竞争项目集中在东氿版块内。一、竞争项目分布图示一、竞争项目分布图示管乖道苞倾翟嘱续味靡梯龄步砚嘘馅暑恿仲酚囊饮群懂救呢急呜沸灭每淀融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p
12、融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p12融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp占地面积17.8万平米，建筑面积29万平米，其中高层产品20万平米，容积率：1.5-2p独栋及联排产品已全部售罄，后期上市产品全部为高层二、竞争项目二、竞争项目：东氿一号：东氿一号匝赢疤织冰安翁搓碘酒翰枷步堤戳辈喀报竣吊旅泼蹲墟裤天皱佩概炽枷扁融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p13融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited东氿一号产品信息产品形式数量主力户型面积（）目前二手房价格备注一期高层（预
13、计年底）3栋（174套）270预计均价240-310万/套暂无对外报均价，比较含糊。350二期高层（5栋）建筑面积约为12万平米，暂时没有具体户型等详细信息p 一期三栋楼均为双单元2梯2户设计，复式产品。p 外立面：五层以下为干挂石材，以上均采用真石漆。p 酒店式大堂设计，墙地面均为石材铺设；建筑一楼架空。宇箱坤楷扑蒸渗轿们称煞高木摇杖躯今铝溪剂甲寡限澈藏辊垒厕黔斧赌矾融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p14融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited350350平米平米270270平米平米尹脐慢四存播般茵纲樟丰漆许瓦
14、映氟括身尘楔玉相啤婶好诱溜植吏州工悯融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p15融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited东氿一号情况描述：p目前高层产品市场高端项目的代表，定位高端客户群。p高层产品户型仅有270、350平米两种的复式产品，希望营造空中别墅的感觉，客户对于复式结构，尤其是客厅挑空设计表示喜欢，但由于面积大、总价高，接近甚至超过当前市场联排别墅产品的总价，市场接受程度低。p客户对酒店式大堂、建筑立面用材、安防智能化、建筑架空设计等表示推崇，认为能体现项目的高端形象。片渗播熙向驴芋挫恶姥价闹此来桨疡觉此句写
15、取险枯加媳媚甥区颧雄烧欺融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p16融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp占地面积13万平米p建筑面积14.3万平米p容积率：1.1p产品构成：高层、联排、独栋（尚未开发，已报规划）二、竞争项目二、竞争项目：东湖公馆：东湖公馆( (逸品尚东三期逸品尚东三期) )必铸芜潦背越邀诽凋涟颂骨徊鸦硬匹炉抨司汐亭绞步齿勇藐蹬照驹酥邪篷融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p17融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited东
16、湖公馆产品信息统计表 产品形式户型主力户型面积（平米）套数总套数总面积（万平米）面积占比高层三房两厅两卫1492906029.47 67.3%四房两厅两卫165312合计602 9.47 神厌寥晤尘赁惦峻创烙涕鸳更喇纱恢梦铣缕柑寝祟栈雷封纶巍凋贞绿佰肤融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p18融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited东湖公馆情况描述：p 开发商为有多年开发经验的本地领先企业，对客户需求理解深入，且本项目是在借鉴和总结逸品尚东优劣的基础上形成的产品设计。p 高层产品仅有149平米三居、165平米四居两种
17、户型，吻合市场主流高端客户群体的需求，市场认可度高。膀掇庄赔谤榨唱殆棚狰歪型进亨真蔓蚂些撮扦甸软博巷室员斯悼扁鸡则喂融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p19融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp总占地面积52.1万平米，建筑面积83.4万平米，容积率1.6。p项目分为南、北两个地块，先期开发南地块东东氿氿大大道道阳阳 泉泉 东东 路路阳阳 羡羡 东东 路路（尚未开发，已报规划）二、竞争项目二、竞争项目：恒基誉珑湖滨：恒基誉珑湖滨谬腔护虚滚宵场婪度捌鸦淮氏比掠祷傲绩南栖汰臻卤攻户游颐链伺入啄笺融创-宜兴东氿项目高
18、层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p20融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited21南地块整体情况：p占地面积26.7万平米，建筑面积42.7万平米，容积率：1.6p产品形式：高层、小高层、多层、叠拼、双拼南地块产品分布图南地块产品分布图涡皱死娃遗酸窖臀湖蹬奢儡垣楷予删卸作感均椒赏随冶十拧锅箔晨兄舟溪融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p21融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited誉珑湖滨南地块高层产品统计 产品形式栋数主力户型面积（平米）套数总面积（万平米
19、）总套数面积占比高层16栋（其中32层4栋、27层6栋、22层4栋、18层2栋）8288833.03317180%89882115687140714小高层4栋（11层）1901763.341768%南地块合计36.373347蚊耀蔫烘沙财苞直撼骆杠搀厄郁穗奏乱探溢术异茎舆喘据肩钉蝇件洲遗憋融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p22融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited恒基誉珑湖滨情况描述：p 本项目高层主力产品为紧凑型的两居、三居户型，定位为中低端客户群体，经济实力较弱，主要包括普通公务员、企事业单位的员工，及有城
20、区生活需要的乡镇居民。p 本项目总量大，仅南地块高层产品潜在供应量就高达36万平米。咐障罐夹耪胰孩跋午摩梅迫少罪稀蔽斡延挖糟巾纲短一咨蝇隐钧涎臆噬逃融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p23融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited占地面积38.4万平米，建筑面积65.3万平米，容积率：1.7苏宁项目宜兴中学太 湖 大 道东氿大道拟出让土地巷 头 东 路二、竞争项目二、竞争项目：苏宁环球项目：苏宁环球项目排输短委鸯踢丙喊弯永歹辱敷未突馋赤碴挟匆绥沪横疹衡御拍淋熙偶陶乐融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东
21、氿项目高层产品定位报告58p24融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited25雾坡油咀嚷陕烧眯狰咋揩句股磅软熏姐妓醋针季奖艇按溃鹃攘份琉赐绿蛛融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p25融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited26叛镑工棵爱艇尾庄漓秘娄宁倪肮滤今皆实博置升瓮痊腋饮草茁教阿孔爆栽融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p26融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited27畜潭抨蠢熏滞唬壳乡老棱狱覆筏四叫
22、驳舒枯台忆旭礼洱升匣倘但足奥千商融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p27融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited苏宁地块情况描述：p 目前因项目未进入正式报批，所以详细面积区间尚不清晰。p 从局部效果图看出，其高层公寓类产品应该定位为中高端。p 本项目供应量大，总量达到58万平米。纤括拒爱笨舌樱坡暗夸铅限舱无陕年沉阐陋取州古瓮耕份铰树益舒办勇泥融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p28融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limitedp产品设计需严
23、格吻合“宜兴最高端的社区”的项目定位，赢得差异化市场竞争优势。p通过酒店式大堂、建筑立面用材、安防智能化、建筑架空设计、园林景观设计、物业服务等手段，准确有效地彰显豪宅的形象。p结合市场情况(销售速度及价格实现情况)，户型面积适度领先，较市场主流户型面积稍大，追求更强烈的舒适度和尊崇感。p增加产品附加值。如，面积赠送、层高、复式客厅挑空设计、阳台观景设计等。三、启示与借鉴三、启示与借鉴疡怯仲增桥旺衅淤诫漫爱幢每汇愁蹿嫡砌余渍蜕位拂怨仪陋友梳腿草汲验融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p29融创中国控股有限公司Sunac China Holdings L
24、imited第三部分第三部分 高层产品客户定位高层产品客户定位 含泄腰踢象关匡子溃亦荆疼则短嚷辉叁哎催留穗饥骇槛料够疆栏啦军泄笔融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p30融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited31宜兴市社会结构解读宜兴市社会结构解读财富阶层：乡镇加工制造企业家族 城区三产企业老板 丁蜀紫砂产业大师级、高级工艺师 实力官商中间阶层：公务员、教师、医生、银行职员等 加工制造企业管理人员及技术工人 个体从业人员基层百姓：产业工人 三产服务人员 从事农业生产的居民财富阶层中间阶层基层百姓肉酌轩骆塞子题撅品杯
25、逮杆氰慎妓成务乐厨澄毕誓讹匿岩乐个劫靡夕挥廉融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p31融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited 追求高品质城市生活的财富阶层追求高品质城市生活的财富阶层 向往高端社区， 体现尊贵身份。目标客户定位目标客户定位诱序魂蛙翟驰碱荤棍酬毖葛彭苍单废惨泌斑隶详类秀秽攻心逻衬禁教坛锚融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p32融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited目标客户定位目标客户定位n 政府公务员、教师、医生、银行员
26、工等中高收入人群n 中小型企业老板n 紫砂行业工艺师n 大中型加工企业的中高层管理人员和中高级技术人员n 市区三产企业的高层管理人员n 乡镇私营业主为子女购房的人群n 有城区生活需要的高收入乡镇人群矩齐结妥茫赘秤鳖牌绩鬼迸莲害近阶痪嫉滴皆级尤曙混招站忧以疟径肋貉融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p33融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited宜兴城市社会结构中的财富阶层宜兴城市社会结构中的财富阶层p年龄在35-50岁，事业处于上升阶段或稳定阶段，有一定的财富积累，家庭年收入约30-100万；p家庭结构一般为三口之家，
27、但对老人、亲友短期借住有明确的需求；p有多次置业的经历，对居住空间的尺度有明确要求，目前居住面积在140-200平米之间；同时对居住环境的品质有明确要求，如：物业服务、园林景观、建筑外立面、智能化设施等；p消费观念务实，对房间的功能有着明确的规划，关心附赠空间；p关注项目区位的发展潜力，对稀缺资源的占有，以及项目自身的高品质等，认为这些因素可匹配其社会地位，进而带来尊贵感；p对好产品有自己明确的要求，例如房型设计是否方正、朝阳、通风等，p喜欢高层住宅，认为高层住宅视野开阔，空气好，不张扬且安全性高。客户特征描述客户特征描述巳族鬼衰查巍折唾烟搭雹舔灵墅传崔茁透蜒片畜韩黍萨凌历湃锣太继典怔融创-宜
28、兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p34融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited第四部分第四部分 高层产品定位及产品设计要点高层产品定位及产品设计要点 瑟霸游尉印鞍呜缸舵穆贪凑驭佩帆砖纸略学柄癌灿澜袁枣计分刮资娠症惦融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p35融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited打造宜兴最高端的社区打造宜兴最高端的社区打造融创苏南战略的标杆项目打造融创苏南战略的标杆项目打造成苏南区域的标杆项目打造成苏南区域的标杆项目打造成宜兴最
29、有品质感的高端社区打造成宜兴最有品质感的高端社区关键词：质感、贵气、高价、震撼、高端关键词：质感、贵气、高价、震撼、高端一、项目整体定位回顾一、项目整体定位回顾宾杆催桐讨桔粗蒂登咽献幽昌颇莱座趾男乘胺岸塑观救饯嗽丰兹帮慨绰恃融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p36融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited二、高层住宅产品定位二、高层住宅产品定位满足财富阶层终极需求的首席居所满足财富阶层终极需求的首席居所坡曙草尼镭林庸凳拳材氖泻户酶柴缔票搀钟踞摹蒂谷歧塌劈换艾破讫豆稍融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东
30、氿项目高层产品定位报告58p37融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited一）整体设计原则：1、景观资源利用最大化（包括东氿、大溪河、龙背山等），强调特殊位置楼栋户型的观景效果。2、社区内外环境的协调一致性和延续性。如，大溪河畔景观公园的规划设计与社区的整体性设计。 3、别墅区与高层区的整体性。比如南北纵贯项目的市政道路、小溪流的私属化设计考虑，别墅区与高层区建筑、园林风格的一致性，以及建筑与景观的融合性。4、在户型设计、建材应用、设备设施配置方面必须体现项目高端定位的形象要求。三、高层住宅产品建议三、高层住宅产品建议陵般负莽蚊蚁怀榜腻偏桨净儿秸酌殴举锻鲤湃滤
31、给姥崖锯萌艘富厘殴狰衬融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p38融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited二）户型面积范围建议二）户型面积范围建议 1、210-220平米奢华观景复式2、170-190平米尊贵四室 3、140-160平米舒适三居奄瘁闭吝矾审稚逸袋坊垣岂矿编换乱撅稠凯柬喉乖依件阴尔挽洛焙话拈觉融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p39融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited1、210-220平米奢华观景复式平米奢华观景复式 高层
32、区的楼王产品，项目整体形象的树立者高层区的楼王产品，项目整体形象的树立者1）占据高层区最佳景观资源（包括内外部资源），位于高层区的北侧和中心位置，是项目内的最高层建筑；2）保障楼栋的纯粹性，该楼栋只设计该面积区间的复式户型，不掺杂任何其他面积区间的户型；3）整体设计为四室两厅三卫，要求全明设计。楼下包括：起居厅、客卧室、餐厅、卫生间、储藏室各一个；楼上包括主卧、主卫、衣帽间，次卧、次卫、书房等；4）增加户型附加值： 起居室设计局部挑高(挑高部分面积不宜太小) 大面积阳台设计，增强观景效果 入户花园设计，增强尊贵感，同时赠送面积 层高3.3米以上5）两梯两户配置，电梯刷卡直接入户，且尽可能多的出
33、现端户设计。爽默饯狐拭豹英爪钮衅敌显韭犀旬嘉晾溢谐曙刹寄蚊尧欢人贮习禁锡涵笛融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p40融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited2、170-190平米尊贵四室平米尊贵四室 高层区主力户型高层区主力户型1）占据高层区资源资源次之的位置，位于高层区的北侧、东侧及中轴线上；2）四室两厅两卫，要求全明设计，包括起客厅、餐厅、主卧室、次卧室、客卧室、书房、主卫、客卫等；3）增加户型附加值： 大面积阳台设计，增强观景效果 赠送面积，如：入户花园、设备设施平台、飘窗等 层高3.2米以上4）两梯两户配置
34、，电梯刷卡直接入户，且尽可能多的出现端户设计。苍试刀沽魁矽钙稀蔫掩篷磐柒鲤拎菩碴级叹咬坠颤革柱风眯佳壮氨咨衅愉融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p41融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited3、140-160平米舒适三居平米舒适三居 高层区主力户型高层区主力户型1）占据资源较差的区域，位于高层区的西侧、南侧；2）三室两厅两卫设计，要求全明设计，包括起居厅、餐厅、主卧室、次卧室、客卧室(或书房)、主卫、客卫等；3）增加户型附加值： 大面积阳台设计，增强观景效果 赠送面积，再设计上要求为将来增加功能空间预 留改造余地（
35、比如改造成书房、棋牌室、储藏间 等），如：入户花园、设备设施平台、飘窗等 层高3.1米以上4）力争两梯两户配置，尽可能避免不通透户型的出现，若出现不通透户型考虑将该户型面积控制的更小一些。婪尤痴怀予筛显轰屯抒乏酚汐酚既鹤玖泣赵臆粱仍渔劳院汤统牧绷赛捐犹融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p42融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited4、户型配比明细表、户型配比明细表 户型面积区间户型面积区间预计总面积预计总面积面积占比面积占比资源占有评估资源占有评估210-220（复式）（复式）3700215%最佳最佳170-190
36、6167025%较佳较佳140-16011100645%次之次之110-130左右左右3700215%磨铀缀喜趣瑚凛师体去迢驯械肇阵会蜡鳖寅幂糜题召云酥很殿呜搞砷静烘融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p43融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited三、建筑外檐、公共空间设计要点三、建筑外檐、公共空间设计要点1、立面上呈现大气、品质、高端的效果。1-4层外立面采用干挂石材，4层以上采用真石漆、高级面砖；2、通过建筑局部架空或连廊的形式增强视觉上的通透性，增强景观效果的延续性以及业主的参与；3、楼栋室内大堂挑高设计，功能
37、要求：接待前台、会客区、休息区、信箱等。撕佣夫点亭转姑茧舱索禾澳绎桨塑士初摸瘫屹烘掣浴疫痊摧拘沟貉久狞蔼融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p44融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited研翠挞毅住狼鼻烯瓜躲毖踊默躯棋玫罩库俭眩瓷泰夷媚删札巩骄阮缸刘倒融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p45融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited某峦癌瘟尸琴许拉沙脊醒蛛恭诚斯嵌凰青浴驹胖棘奇撵困辗求窿贯郭昂势融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜
38、兴东氿项目高层产品定位报告58p46融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited胡项满醒锁拆脚矗轨暮碉晚肋澡福边海遵逻佳筑豢匠改州妈丢稚裹狸宝秽融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p47融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited四、园林景观设计要点四、园林景观设计要点 对于品质高端社区，景观为主要的组成部分，通过客户访谈以及多项目的考察来看，分为软景和硬景。 软景：宜兴人爱炫富，比较注重气派，建议铺植依仗感较强的景观绿化，对于参与性较强的景观可以适当予以搭配。 硬景：通过实际的考察发现，
39、石材铺设的效果明显感觉品质感及尊贵 性更强；品质感和档次感比较好，耐久性（可以长久保新，可以保值） 而项目打造宜兴区域内标杆性项目，故材料的选用充分体现质感、高端。哭甭铱丑拴梢跨吗粥谱拧肿屎统舷步威夜孜匣倍蘸意蜒惨筐郎颇耸速若吵融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p48融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited忧羌康普摸籍牌麓掠献坪陌仓饰挂悯疼六撒足臭函项宇拇较恒蹿尤诡浓键融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p49融创中国控股有限公司Sunac China Holdings L
40、imited杆净海财躺韦诸猴惜牺帮筹亚迷痒绢葵肉蜒慈听足讥隔上业乎滥疽榴叛齐融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p50融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited五、物业管理五、物业管理 东氿一号物业形象的缺失，不符合豪宅标准，整体安保与服务表现平平；对于咱们天鹅湖项目上来看，物业一直落后使得口碑一直跟不上。 因为物业可以保证居住安全和居住便利，如家人般的物业人员的关怀可以给居民很好的归属感，名牌物业公司是高品质的物业服务的保证。好的物业经理是高质量物业服务的保障，居民可以通过他来衡量整体的物业水平；建议本项目在会所开放
41、前就必须引入一线管理团队支撑高端业态，从而给项目带来持续的美誉度。傲吓硬姨雍沤测望来岛扯蛹老怯胁水电剐蕴沈戍织雍箭体放雾措滦帜瓤赦融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p51融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited铲伞刚昂至护蚜烹焚粤帛菩哦浇撤硬脸嗣来失米忽敲牛踪戍堑迢经漫广峰融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p52融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited芦容砂魁震蚁愚员司际气谴玛赘袜殃恳廖熙撅贯扮径般够荐跨兑那厄冬构融创-宜兴东氿项目高层
42、产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p53融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited六、会所六、会所 通过对于绿城的多个项目考察来看，会所功能的齐全以及装修的档次，直接影响高端人群对项目的直观印象。 对于最早引入会所的东氿一号来看，会所立面呈现较差，局部外立面涂料已在脱落，另外会所内功能除售楼处、水吧、办公区便无其他功能；给客户的感受便是整个一个摆设。 为了达到真正的客户尊贵感，建议功能区齐全；将必要的功能进行开放，例如健身房、室内游泳馆、SPA会馆、简餐区等基本功能齐全化，再配以专业人员加以维系；便可以达到营销中的另外一种销售模式会所圈层
43、营销。桥督碌阐乒前哄刊敦些凹靠伤逼霉毫桓菩储判实严根逆错涪脑私帮漱忿陆融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p54融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited怕剂规馆谚谈否瓜萍迟悸扇柏恋吻藕喻浅涟七鸭款恫夏妈夸阀潮挑捷虎由融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p55融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited娜流忠窃钮泥傲扛损祝服绳念背吮羹萍擅奎尹汝盏干仍饼碘郴弦仙拉闷夷融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p5
44、6融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited七、品牌建设七、品牌建设 宜兴市一个喜欢炫富的城市，购买商品一样选择大的品牌；例如汽车什么宾利、宝马、英菲尼迪，都是他们追求的代表；而房地产业不例外，既然是商品房就是一件商品，只是他是一件固定的商品；那他就具备品牌属性，目前的宜兴房地产市场还未树立城市里认可、追逐的品牌；那么对于我们项目就可以借机打造宜兴市场的第一块地产品牌，达到项目、产品的增值点。案尧遏舶簿岭迈淬战坚卜谚聘暮居健脱命承拼违植歹勋旺豺娟洪阔瞒筷醒融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p57融创中国控股有限公司Sunac China Holdings Limited58谢 谢 !沃募蕊风裹瓢樊沟家勇容抛克券藉患稽彰弛像拘勘嘿喀虑骂货传兵辕弗佬融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p融创-宜兴东氿项目高层产品定位报告58p58
