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1、鹏润地产管控模式、组织结构鹏润地产管控模式、组织结构与流程框架建设构想与流程框架建设构想2024/9/2Page 2逻辑框架逻辑框架D组织结构组织结构E绩效激励绩效激励A战略定位战略定位C管控模式管控模式B组织发展组织发展阶段阶段F流程体系流程体系Page 4目录目录第二部分 组织结构设计第四部分 队伍与文化建设第五部分 流程体系框架第一部分 管控模式选择第三部分* 绩效激励设计Notes: 第三部分在此仅概述，另安排详细的专题汇报。Page 5房地产企业战略定位四要素房地产企业战略定位四要素战略定位战略定位区域布局区域布局价值链环节选择价值链环节选择产品或业态组合产品或业态组合目标客户群目标
2、客户群1 管控模式选择管控模式选择Page 6鹏润地产战略定位：区域性高品质住宅开发商鹏润地产战略定位：区域性高品质住宅开发商战略定位战略定位聚焦重点一二线聚焦重点一二线核心城市或周边核心城市或周边城市群城市群（1） 开开 发发+持持 有有（2） 精精 装装+家家 电电（ 3） 物物 业业 服服 务务多种类型高品质多种类型高品质高性价比住宅高性价比住宅+持有型商业持有型商业主力客户为中端主力客户为中端中高端中高端1 管控模式选择管控模式选择Page 7规模小，组织发展处于第一阶段，总部是运营控制型总部，比较规模小，组织发展处于第一阶段，总部是运营控制型总部，比较集权；地区公司目前是职能制。集权
3、；地区公司目前是职能制。Stage 1Stage 2Stage 3Stage 4运营控制型运营+战略控制型战略控制型战略控制型总部定位总部定位地区公司结构地区公司结构区域与项目布局区域与项目布局集分权程度集分权程度比较集权项目经营比较放权HR、财务集权项目经营充分放权HR、财务集权HR、财务适当放权中小项目投资、项目经营调度放权职能制强矩阵出现营运副总、项目经理（兼职专职）职能内出现支持模块强矩阵片区管理，项目经理成为片区项目总职能内支持性模块成型，部门形成小矩阵强矩阵设片区/城市/特殊产品事业部和总经理职能支持模块强大成立全国性商业公司多个城市同城1-3个项目多个城市同城4-8个项目多个城市
4、同城8-12个项目同片区2-3个项目多个城市，形成集群同城项目12个大城市同片区、或邻近中等城市4个1 管控模式选择管控模式选择Notes: 按PMBOK2004定义，强矩阵的特征是出现专职的、对项目经营成败负责的项目经理。Page 10目录目录第二部分 组织结构设计第四部分 队伍与文化建设第五部分 流程体系框架第一部分 管控模式选择第三部分 绩效激励设计Page 11鹏润地产的组织结构设计遵从了专业化、扁平化的原则，以提高鹏润地产的组织结构设计遵从了专业化、扁平化的原则，以提高组织效能。组织效能。2.1 组织结构设计的原则组织结构设计的原则组织效能组织效能1 专业化专业化2 扁平化扁平化2.
5、2 垂直汇报长度垂直汇报长度与横向管理宽度与横向管理宽度2.1 总部与地区公司总部与地区公司架构的层级架构的层级职能部门设置细分职能部门设置细分Page 12专业化体现在，总部设置了专业化体现在，总部设置了12个中心个中心*，以强调专业深度和高度，以强调专业深度和高度，符合当前鹏润运营控制型定位，但中心内不过度细分岗位。符合当前鹏润运营控制型定位，但中心内不过度细分岗位。企业企业总部定位总部定位07年销售额年销售额进入城市数量进入城市数量总部职能部门数量总部职能部门数量鹏润鹏润运营控制型运营控制型-5个个12个个万科战略控制型523亿元23个14个中海战略控制型223亿港元19个（不包括港澳）
6、10个金地战略控制型98亿元12个6个龙湖战略控制型95亿元5个5个2.1 组织结构设计的原则组织结构设计的原则Notes: 严格来讲只有10个中心，商业运营拟按事业部模式运作，物业管理拟按集团物业公司模式运作，不算中心。Page 13扁平化首先体现在，鹏润采取总部扁平化首先体现在，鹏润采取总部地区公司两级架构，而不地区公司两级架构，而不是三级架构。是三级架构。集团总部集团总部地区公司地区公司集团总部集团总部区域公司区域公司城市公司城市公司两级架构两级架构三级架构三级架构代表性企业：代表性企业： 龙湖、华润置地龙湖、华润置地代表性企业：代表性企业： 万科、中海、金地万科、中海、金地2.1 组织
7、结构设计的原则组织结构设计的原则Page 14扁平化还体现在，不管在总部还是地区公司，垂直汇报线最长只有扁平化还体现在，不管在总部还是地区公司，垂直汇报线最长只有4个人，而集团总裁、地区公司总经理管理宽度一般在个人，而集团总裁、地区公司总经理管理宽度一般在8人以上。人以上。集团总裁集团总裁副总裁副总裁中心总监中心总监中心员工中心员工集团总部汇报线集团总部汇报线地区公司汇报线地区公司汇报线地区总经理地区总经理副总经理副总经理部门经理部门经理部门员工部门员工2.1 组织结构设计的原则组织结构设计的原则Notes: （1）原则上不出现副总裁中心总监、地区副总部门经理之间的一对一汇报，增加管理宽度，解
8、决这种问题的方式之一是副总裁兼中心总监、地区副总兼部门经理；（2）总部中心、地区公司部门将来规模扩大后，可能出现专业小组，如规划设计中心景观装饰组，组长主要是专业支持角色，不是管理角色，可以不出现在汇报线、审批流中。Page 15总部与地区公司垂直汇报线整合图总部与地区公司垂直汇报线整合图集团总裁集团总裁F11F61F62F12F21F22F51F52F31F32F41F42F6F1F2F5F3F4F11F61F62F12F21F22F51F52F31F32F41F42DGM1DGM2F6F1F2F5F3F4VP1VP2GMNotes: VP指副总裁，DGM指副总经理。2.1 组织结构设计的原
9、则组织结构设计的原则Page 16集团现阶段的组织机构图如下：集团现阶段的组织机构图如下：2.2 总部与地区的组织机构总部与地区的组织机构总总 裁裁副总裁专业决策委员会（投资、薪酬专业决策委员会（投资、薪酬）财务资金中心人力资源中心成本控制中心商业运营中心物业管理中心营销策划中心规划设计中心项目管理中心工程技术中心招标采购中心企业管理中心投资管理中心一级土地开发事业部副总裁副总裁副总裁副总裁天津公司上海无锡公司哈尔滨公司重庆公司集集团团总总部部地地区区公公司司项目管理委员会项目管理委员会Page 17地区公司财务、地区公司财务、HR、成本负责人拟由总部下派，向总部与地区公、成本负责人拟由总部下
10、派，向总部与地区公司总经理双向汇报，以强化该领域政策的一致性司总经理双向汇报，以强化该领域政策的一致性总总 裁裁副总裁专业决策委员会（投资、新酬）专业决策委员会（投资、新酬）财务资金中心成本控制中心人力资源中心企业管理中心营销策划中心规划设计中心投资管理中心一级土地开发事业部招标采购中心商业运营中心物业管理中心副总裁副总裁副总裁副总裁财务资金部成本控制部人力资源部营销策划部设 计 部 招标采购部项目管理部 x x 项目部x x 项目部副总副总总工总经理地地产产集集团团总总部部地地产产集集团团地地区区项目管理中心工程技术中心2.2 总部与地区的组织机构总部与地区的组织机构项目管理委员会项目管理委
11、员会Page 18总部总部10大中心可简单分为管理类和业务类，其各自核心职责如下：大中心可简单分为管理类和业务类，其各自核心职责如下：职能中心职能中心核心职责核心职责管理类管理类财务资金中心1、银行融资与资金管理；2、财务会计核算；3、管理会计（预算管理、项目经营分析）；4、税务筹划人力资源中心人力资源管理企业管理中心1、中关村下属公司管理；2、公司级会议、公文与档案、总部部门工作目标管理；3、法律事务；4、行政后勤服务；5、IT管理。业务类业务类投资管理中心1、项目拓展，组织可研与评审；2、战略规划、宏观与区域经济、市场走势与政策研究、行业分析与标杆企业研究；3、与基金的战略合作项目管理中心
12、1、三年经营规划；2、运营管理（分为项目层面与公司层面，详见后文）；3、流程管理规划设计中心1、规划设计管理（规划草案、概念设计、方案设计）；2、设计资源整合；3、产品品类战略（创新研发与标准化）营销策划中心1、营销管理（项目前期定位、评审地区公司营销策划、价格策略、销售计划与营销费用预算）；2、品牌管理与公共关系；3、客户关系管理；成本控制中心1、目标成本控制与动态跟踪；2、合约规划管控；3、集团合同范本、成本基准建立；4、重要招投标过程的参与及大额付款控制招标采购中心1、统一招投标流程并组织实施地区公司的重大招投标；2、组织集中采购、战略采购；3、供应商与部品资源整合工程技术中心1、工程管
13、理策划评审；2、建立集团工程技术标准，提升产品品质；3、对地区公司进行工程巡检与技术支持2.2 总部与地区的组织机构总部与地区的组织机构Page 19近期组织建设的近期组织建设的“3/4/5”方案方案 酒店开发运营事业部 中关村建设 科贸电子城 中实混凝土 中科泰和物业 商业运营事业部 一级土地开发事业部整合6个项目公司：崔各庄/西坝河（金尊）/宋庄/张家湾/沙河/美仑A组建3个事业部B管理4个中关村子公司组组 织织建建 设设C调整5个地区公司架构、编制 重庆分公司 上海无锡分公司 天津分公司 哈尔滨分公司（北京分公司）2.3 近期组织建设重点近期组织建设重点Page 20商业运营拟按事业部模
14、式管理，主要负责大型单体或综合体商业的商业运营拟按事业部模式管理，主要负责大型单体或综合体商业的运营，大型社区集中商业的主力店招商运营，大型社区集中商业的主力店招商2.4 商业运营事业部组建商业运营事业部组建运营与建设分离，运营由商业运营中心负责，建设由地区公司负责。运营与建设分离，运营由商业运营中心负责，建设由地区公司负责。商业运营中心负责主力店招商，其他归地区公司负责，策略：直接出售或先租后售。商业运营中心负责主力店招商，其他归地区公司负责，策略：直接出售或先租后售。地区公司负责，策略：直接出售或先租后售。地区公司负责，策略：直接出售或先租后售。大型单体或综合体商业大型单体或综合体商业大型
15、社区集中商业大型社区集中商业纯社区商业纯社区商业Page 21不同类别商业的管控模式如下，总体切分原则是持有物业由商业运不同类别商业的管控模式如下，总体切分原则是持有物业由商业运营中心负责，销售物业由总部营销中心与地区营销部负责营中心负责，销售物业由总部营销中心与地区营销部负责大型单体或大型单体或综合体商业综合体商业定义：定义：指购物中心、酒店、写字楼、酒店式公寓，如重庆国泰、北京国美商都*；总体策略：总体策略：持有。若需散售或整售，具体操作方式待定。运营与建设分离：运营与建设分离：前期定位与招商策划由商业中心负责， 出租、后期运营由商业中心内部成立的招商团队、运营团队负责，建设由地区公司或专
16、门的商业建设公司（若当地未成立地区公司）负责；大型社区大型社区集中商业集中商业* 定义：定义：指集中布置于40万M2建面以上的大型社区中心，规模1万M2以上，存在主力店甚至次主力店的商业群。总体策略：总体策略：除主力店以外，（1）直接销售；或（2）先招商养铺，后带租约销售管控方式：管控方式：项目可研、发展策划阶段，总部营销策划中心主导、商业中心、地区公司参与，完成商业定位；招商策划与租金体系、商铺租约协议范本、价格体系（出售部分）需上报总部营销策划中心走审批流程，批复后，地区公司营销部负责实施招商或直接出售；主力店招商由商业中心执行纯社区商业纯社区商业总体策略：总体策略：（1）直接销售；或（2
17、）先招商养铺，后带租约销售管控方式：管控方式：项目可研、发展策划阶段，总部营销策划中心主导、地区公司参与，完成社区商业定位；招商策划与租金体系、商铺租约协议范本、价格体系需上报总部营销策划中心走审批流程，批复后，地区公司营销部负责实施招商养铺或直接出售Notes: 由于历史原因，商业运营中心与国美商都商业公司关系：中近期，中心重点管控商业定位、招商策划、租金体系、散户租约协议范本、主力店选择与协议、招商佣金体系，远期按第1种模式，招租完成后，项目运营团队并入中心。2.4 商业运营事业部组建商业运营事业部组建Page 23物业管理管控模式建议从矩阵式结构调整为集团物业公司模式物业管理管控模式建议
18、从矩阵式结构调整为集团物业公司模式地区总经理地区总经理集团总裁集团总裁总部物业中心总部物业中心地区物业公司地区物业公司地区总经理地区总经理集团总裁集团总裁集团物业公司集团物业公司地区物业分公司地区物业分公司甲乙方A 矩阵式结构模式矩阵式结构模式B 集团物业公司模式集团物业公司模式双向汇报要点解说：要点解说：1、目前适合采用大物业公司模式，一是集中专业资源提高服务品质；二是建立集团物业公司有利于迅速提高资质和建立品牌；2、集团物业公司负责人对集团物业服务满意度负责，而在矩阵结构模式下，地区总经理对此关注非常弱；3、目前可先将重庆物业公司划归总部物业中心直属管理，集团物业公司可择机成立，成立后收购
19、重庆物业公司；4、当在一个地区项目达到5-6个，地区物业团队也比较成熟后，总部的物业管理职能可以弱化，采取矩阵式结构。2.5 物业管理中心物业管理中心Page 24目录目录第二部分 组织结构设计第四部分 队伍与文化建设第五部分 流程体系框架第一部分 管控模式选择第三部分* 绩效激励设计Notes: 第三部分在此不详述，另专题汇报。Page 25明确管控模式后，即可明确总部与地区公司，各自为集团战略的实明确管控模式后，即可明确总部与地区公司，各自为集团战略的实施承担何种责任，而这正是绩效管理循环的第一步。施承担何种责任，而这正是绩效管理循环的第一步。3.1 绩效激励设计绩效激励设计1目标设立目标
20、设立2实施考核实施考核与反馈与反馈3与激励挂钩与激励挂钩绩效管理循环绩效管理循环Page 26在当前的管控模式下，为了提高战略执行力和组织绩效，绩效目标在当前的管控模式下，为了提高战略执行力和组织绩效，绩效目标设计遵循比传统的责权利统一原则更进一步的新的原则。设计遵循比传统的责权利统一原则更进一步的新的原则。责任权力责任权力传统原则传统原则新的原则新的原则*责任控制责任控制 + 影响影响 + 支持支持Notes: （1）控制控制指传统的“权力”，即责任人直接支配的资源数量、决策范围；影响影响指责任人为了收集数据、寻求新信息和影响他人工作而必须建立的人际网络的广度；支持支持指责任人可从公司其他部
21、门的人那里得到多大的帮助。 （2）新的原则由哈佛商学院研究战略执行、管理控制的工商管理教授Robert L. Simons所提出。具体观点见于其著作Levers of Organization Design: How Managers Use Accountability Systems for Greater Performance and Commitment，Boston: Harvard Business School Press, 2005 。3.1 绩效激励设计绩效激励设计Page 27按照新原则，地区公司是按照新原则，地区公司是“利润中心利润中心”，主要通过，主要通过“控制控制”
22、与与 “支持支持”达成目标；总部部门作为达成目标；总部部门作为“管控中心管控中心”，主要通过，主要通过“控制控制”与与“影响影响” 达成目标。达成目标。单位单位责任中心责任中心性质性质目标目标实现目标的手段实现目标的手段控制控制影响影响支持支持地区公司地区公司利润中心1、经营目标：损益、现金流；2、过程目标：进度、产品和服务品质、成本、客户满意一定的自主经营与管理权积极寻求总部专业资源的支持总部部门总部部门管控中心1、专业能力提升，有力支持地区公司；2、分担地区公司某些经营、过程目标1、统一政策、成果标准、操作规范2、监控一线业务关键节点，甚至执行某些关键环节通过专业权威，影响地区公司行为3.
23、1 绩效激励设计绩效激励设计Page 28目录目录第二部分 组织结构设计第四部分 队伍与文化建设第五部分 流程体系框架第一部分 管控模式选择第三部分 绩效激励设计Page 29队伍基本成型队伍基本成型 4.1 队伍建设队伍建设总 裁副 总 裁总 监副 总 监总 经 理副总经理王王 军军副总裁财务 高海江人资 李海燕成本 刘志安商业 翟 巍物业 冯劲舸营销 邓 理设计 陆小宁项目 李志超工程 杨 雷招采 李 模企管 尹其昌投资 王福龙一级 王海域(兼)张璇副总裁贾建军王海域赵玉兰赵 云彭 飞常万帅曹永刚郑 毅周 剑牛 霆重庆公司重庆公司马全绪哈尔滨公司哈尔滨公司上海无锡公司上海无锡公司天津公司天
24、津公司王 非丁晓明王一坚田锡泽商都建设公司商都建设公司于伯达Page 30人员情况介绍人员情况介绍 所属中心所属中心岗岗 位位姓姓 名名主要工作经历主要工作经历总 裁 办副总裁贾建军2005.03-2008.03 北新建材股份有限公司副总经理1999.04-2005.03 中国化学建材股份公司副总经理总 裁 办副总裁张璇2008.03-2008.04 富力集团西安公司总经理2005.09-2008.03 富力集团天津公司总经理2002.08-2005.09 富力集团北京公司副总经理总 裁 办副总裁王海域2001-2008 华纺房地产开发公司副总经理1998-2001 华纺房地产公司总经理助理总
25、 裁 办总裁助理方森2007.04-2008.05 龙湖集团战略运营部战略发展高级经理2006.01-2007.01 金地集团华中区公司营销兼人事总监2001.10-2005.12 金地集团总部人力资源中心总 监李海燕2005-2006 方正集团IT软件事业部人力资源总监2001-2004 北大方正电子有限公司人资总监企业管理中心总 监尹其昌2004.02-2008.03 北京三智达集团副总裁2002.05-2003.03 北京国创新技术公司总经理1999.09-2002.05 北京萨尤斯防火门公司总经理4.1 队伍建设队伍建设Page 31续上表续上表 所属中心所属中心岗岗 位位姓名姓名主要
26、工作经历主要工作经历项目管理中心总 监李志超2001-2007 北京华远地产项目总经理1995-1999 昆明诚信建筑工程咨询公司副总投资管理中心总 监王福龙2008.03-2008.06 海尔地产产业基金（筹备）投资总监2007.12-2008.02 万通地产控股公司投资总监2007.04-2007.11 北方通和控股公司董事会董事营销策划中心总 监邓理2007.05-2008 沿海绿色家园集团营销策划部副总经理2006.04-2007.04 顺驰（中国）营销中心副总经理2005.06-2006.04 天津融创集团天津时代奥城副总经理/南京滨江奥城常务副总规划设计中心总 监陆小宁2007.0
27、7-2008.04 沿海地产海创公司副总经理2006.03-2007.07 旭辉集团北京事业部副总经理2005.02-2006.02 顺驰集团北京分公司副总经理商业运营中心总 监翟巍青岛万达商业管理有限公司总经理宁波万达广场有限公司总经理工程技术中心总 监杨雷1999-2008 河南建业住宅集团工程总监1994-1998 深圳沃野置业总工程师成本控制中心总 监刘志安1999.05-2008.07 大华集团有限公司成本控制总经理招标采购中心总 监李模2004-2008 北辰万通国际投资公司西贵国际房地产公司总经理1996-2003 北京太合控股公司项目总经理、地产集团总经理、控股公司副总裁物业管
28、理中心总 监冯劲舸1999-2008 金地集团股份有限公司北京物业公司总经理1997-1999 深圳鑫兴物业管理公司副总经理4.1 队伍建设队伍建设Page 32续上表续上表 所属中心所属中心岗岗 位位姓名姓名主要工作经历主要工作经历人力资源中心副总监田锡泽2006-至今 大连万达集团人力资源部副总经理2006.03-2006.09 永泰地产集团人力资源部负责人2004-2006 北大纵横管理咨询公司项目经理财务资金中心副总监常万帅2001至今 历任国美电器监察中心内审部副经理/经理/鹏润地产财务中心副总监财务资金中心副总监曹永刚2004-2007 惠丰投资公司财务总监2003-2004 合肥
29、美菱股份公司计划预算部部长2001-2003 广东科龙电器公司财务经理商业运营中心副总监郑毅2008.03-2008.07 北京康健宝盛商业管理公司常务副总2005.08-2008.01 北京万通地产商业地产副总2002.05-2005.03 北京万昌投资副总商业运营中心副总监赵云2007.03-2008.01 北京银安集团有限公司营销中心副总裁2006.02-2007.03 北京华盈置地（集团）公司营销总监2003.10-2006.02 和记黄埔地产（北京）公司销售部经理项目管理中心副总监彭飞2006-2008 北京东润投资集团总裁助理2003-2006 北京万年花城房地产开发公司计划经营部
30、经理兼工程部经理2000-2003 北京金地房地产开发公司计划督办投资管理中心副总监周剑2004.07-2008 夏商房地产有限公司经营部经理2003.05-2004.07 中建总公司厦门分公司合约主管1998.08-2003.05 厦门中建建设发展公司总经理秘书成本控制中心副总监赵玉兰2005-2007 当代集团鸿运房地产公司预算部经理2002-2004 新华联集团下属房地产开发新华大厦预算副经理土地开发事业部副总经理牛霆2006.12-2007.12 北京盛世企业集团总经理2004.06-2006.12 北京颐西房地产公司常务副总经理2001.10-2004.06 北京今典集团副总经理4.
31、1 队伍建设队伍建设Page 33续上表续上表 所属分公司所属分公司岗岗 位位姓姓 名名主要工作经历主要工作经历哈尔滨分公司总经理王非2001-2008 中国房地产开发集团公司房地产部总经理重庆分公司总经理马全绪2005-2008 远洋地产（集团）有限公司天津公司总经理兼所属三个项目公司总经理2002-2005 北京太合地产（集团）有限公司副总经理 1991-2002 中粮集团副总经理北京能源房地产公司上海无锡分公司总经理丁晓明2006-2008 港中旅（苏州）置业有限公司常务副总经理2004-2005 港中旅地产发展营销部总经理商都建设公司总经理于伯达2006-2008 万达集团计划部总经理
32、2003-2006 融科智地公司重庆公司副总经理2002-2003 合生集团珠江温泉房地产公司总经理助理天津分公司副总经理肖向晖2007.07-2008.02 北京天润置地集团营销总监2006.06-2006.12 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司营销总监2002.08-2006.04 北京银信投资有限公司研发中心主任兼策划总监4.1 队伍建设队伍建设Page 34公司倡导公司倡导“简单、和谐、以事为单位简单、和谐、以事为单位”的企业文化的企业文化 公司倡导健康文化公司倡导健康文化不符合企业文化不符合企业文化 辞退辞退原则一原则二原则三简 单和 谐以事为单位原成本控制中心总监 张明勇原金尊项目副
33、总经理 区中毅原一级土地开发事业部副总经理 刘大军4.2 文化建设文化建设Page 35目录目录第二部分 组织结构设计第四部分 队伍与文化建设第五部分 流程体系框架第一部分 管控模式选择第三部分 绩效激励设计Page 36步骤步骤1-3已经完成，目前开始步骤已经完成，目前开始步骤4，年内可建成鹏润地产流程体系，年内可建成鹏润地产流程体系，并不断随公司业务发展而完善。并不断随公司业务发展而完善。5.1 流程体系框架流程体系框架明确管控模式明确管控模式编写编写组织管组织管理手册理手册建立建立总部总部-地地区授权表区授权表编写编写中心管中心管理制度理制度拆解细化为程拆解细化为程序、作业指引序、作业指
34、引流程体系建成流程体系建成1234Page 37建成后的鹏润地产建成后的鹏润地产ISO9000文件体系框架如下文件体系框架如下质量手册质量手册P 程序文件程序文件WI 作业指引作业指引QR 表格表格SC 合同范本合同范本TS 技术标准技术标准RL 规章制度规章制度JD 岗位说明书岗位说明书组织管理手册组织管理手册授权体系授权体系Notes: （1）组织管理手册与授权体系不包含在质量手册内，便于灵活调整；（2）P指Process（流程）；（3）WI指Work Instructions；（4）QR是Quality Records（质量记录）的简写，程序文件和作业指引都会带有附表；（5）JD是Job
35、 Descriptions（岗位说明书）的简写，JD是一种特殊的工作指引，这里单独编码；（6）SC是Sample Contracts的简写；（7）TS是Technical Standards的简写；（8）RL是规章制度（Regulations）的简写，也可叫“规范”，如员工行为规范；（9）英文简写是文件编码需要。5.1 流程体系框架流程体系框架Page 38授权体系下审批流示例授权体系下审批流示例：（月度资金计划与工程进度款支付审批流建议）（月度资金计划与工程进度款支付审批流建议）5.1 流程体系框架流程体系框架鹏润投资公司鹏润投资公司集团总部集团总部地区公司地区公司项目部提出付款申请项目部编
36、制资金计划项目管理部审核财务资金部审核地区总经理审核成本控制部审核财务资金中心审核集团总裁审核成本控制中心审核鹏投总裁审核鹏投财务总监审核财务资金部审核地区总经理审核成本控制部审核集团总裁审核成本控制中心审核月度资金计划审批月度资金计划审批大额进度款支付审批大额进度款支付审批财务资金中心支付鹏投财务准备资金Page 40流程体系框架目录流程体系框架目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成
37、本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架67891011Page 41目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流
38、程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011鹏润房地产开发总体流程图鹏润房地产开发总体流程图（20080905版）版）投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657投资发展投资发展项目管理项目管理营销策划营销策划规划设计规划设计成本控制成本控制招标采购招标采购工程管理工程管理商业运营商业运营物业管理物业管理报批报建报批报建项目建议书项目建议书总体计划（执行版）总体计划（执行版）可可行行性性研研究究项项目目发发展展策策划划方案设计方案设计目标成本（方案版）目标成本（方案版）合约规划（方案版）合约规划（方案
39、版）招商策划招商策划招商执行招商执行前期介入前期介入前期介入前期介入商业运营商业运营物业管理物业管理竣工结算竣工结算项项目目后后评评估估营销策划营销策划价格策略价格策略销售准备销售准备开盘执行开盘执行动态成本回顾动态成本回顾付款付款/变更变更/签证控制签证控制竣工验收备案竣工验收备案物业验收接管物业验收接管商业验收接管商业验收接管交房准备交房准备交房交房预验收与整改预验收与整改扩初、施工图设计扩初、施工图设计目标成本（执行版）目标成本（执行版）合约规划（执行版）合约规划（执行版）前期介入前期介入前期介入前期介入现场管理现场管理预售证预售证产权证产权证开工证开工证招投标招投标施工管理施工管理桩基
40、提前开工审批桩基提前开工审批方案审查批复方案审查批复用地规划许可证用地规划许可证工程管理策划工程管理策划国土使用权证国土使用权证选址意见书选址意见书工程规划许可证工程规划许可证设计变更设计变更业主开放日业主开放日商业交付商业交付投诉处理投诉处理阶段阶段职能职能现场开放现场开放Club运营运营*兰色指集团主导，地区参与*橙色指地区主导，集团重点控制项目关键阶段性成果框架图项目关键阶段性成果框架图（20080905版）版）投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657投资发展投资发展项目管理项目管理营销策划营销
41、策划规划设计规划设计成本控制成本控制招标采购招标采购工程管理工程管理商业运营商业运营物业管理物业管理总体计划（执行版）总体计划（执行版）方案设计成果方案设计成果目标成本（方案版）目标成本（方案版）合约规划（方案版）合约规划（方案版）招商策划报告招商策划报告营销策划报告营销策划报告推盘计划与价格策略推盘计划与价格策略合同交房标准合同交房标准交房方案交房方案扩初、施工图设计成果扩初、施工图设计成果目标成本（执行版）目标成本（执行版）合约规划（执行版）合约规划（执行版）总包筛选评估报告总包筛选评估报告工程管理策划报告工程管理策划报告商业移交方案商业移交方案阶段阶段职能职能可行性研究报告可行性研究报告
42、附经济分析表附经济分析表项目发展策划报告项目发展策划报告总体计划（可研版）总体计划（可研版）初步市场定位初步市场定位规划草案规划草案目标成本（可研版）目标成本（可研版）初步商业定位初步商业定位市场定位市场定位概念设计成果概念设计成果商业定位商业定位总体计划（策划版）总体计划（策划版）风险登记表风险登记表经济分析（策划版）经济分析（策划版）方案设计任务书方案设计任务书景观方案设计任务书景观方案设计任务书项目后评估报告项目后评估报告物业管理方案物业管理方案租金体系与激励方案租金体系与激励方案经济分析（方案版）经济分析（方案版）经济分析（营销版）经济分析（营销版）扩初、施工图扩初、施工图设计任务书设
43、计任务书竣工结算报告竣工结算报告目标成本（策划版）目标成本（策划版）精装房设计任务书精装房设计任务书景观方案设计成果景观方案设计成果经济分析（施工版）经济分析（施工版）产品配置标准产品配置标准（施工版）（施工版）产品配置标准产品配置标准产品配置标准产品配置标准（方案版）（方案版）*总计30个阶段性成果（汇总性成果，如可研、发展策划、后评估报告仅算1个）售楼处、样板间、售楼处、样板间、样板区选址、定样板区选址、定位与开放计划位与开放计划Page 44什么是阶段性成果？为什么要管理它？怎样管理？什么是阶段性成果？为什么要管理它？怎样管理？什么是阶段性成果？什么是阶段性成果？为什么要管理？为什么要管
44、理？p阶段性成果的质量，特别是前期的阶段性成果，对项目成败影响至关重大p阶段性成果被确认合格之前匆忙开展下一阶段工作，风险很大，往往导致返工p阶段性成果凝聚了团队的智慧，是高度智力密集的成果，应作为组织的知识被积累与共享怎样管理？怎样管理？p阶段性成果提交时间列入项目总体计划进行跟踪；p制定成果的深度标准，阶段性成果在完整性、准确性方面必须达标；p通过组织正式的评审，严格控制成果质量-不合格成果须修订后重新提交，原则上不达标不能进入下一个阶段；-在风险可控的特殊情况下，经评审小组认可，可进入下个阶段，同时对成果进行补充修订。p项目生命周期的每个阶段产出的交付物（deliverables），子阶
45、段的交付物，可称“子成果” ；p交付物体现为书面或电子格式的文件、图纸；p 公司正式评审合格后，该阶段才可正式结束（也叫关门），项目进入下一个阶段。 0 总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果Page 45流程体系框架介绍逻辑（先纵后横）流程体系框架介绍逻辑（先纵后横）投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657投资发展投资发展项目管理项目管理营销策划营销策划规划设计规划设计成本控制成本控制招标采购招标采购工程管理工程管理商业运营商业运营报批报建报批报建物业管理物业管理阶段阶段职能职能34567
46、81011129Page 46目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 48投资管理主线流程投资管理主线流程投资发展投资发展项目管理项目管理营销策划营销策划规划设计规划设计成本控制成本控制
47、商业运营商业运营投资规划投资规划1.1可行性研究可行性研究土地获取土地获取1.3项目建议书项目建议书1.21.4子阶段子阶段职能职能投资决策委员会投资决策委员会确定年度土确定年度土地储备计划地储备计划土地信息土地信息搜集搜集编制项目编制项目建议书建议书组织踏勘与组织踏勘与信息交底信息交底内部内部筛选筛选通过出具法律意见出具法律意见税费测算与融资税费测算与融资及结算安排及结算安排下达可研下达可研工作计划工作计划不通过总裁总裁筛选筛选通过不通过初步市场定位初步市场定位规划草案规划草案成本测算成本测算分期开发规分期开发规划进度节点划进度节点初步商业定位初步商业定位财务资金财务资金汇总可研与项汇总可研
48、与项目经济分析目经济分析评审评审组织土地获取组织土地获取租金测算租金测算营销测算营销测算成本现金流测算成本现金流测算通过不通过法律顾问法律顾问尽职调查与法尽职调查与法律风险分析律风险分析编写合同草案编写合同草案* 项目建议书：已进入城市，由地区公司完成，报总部投资中心提出建议后呈总裁筛选，新城市由集团投资部门完成； 可研：由总部相关部门为主完成，地区公司参与、配合。修编会议纪要会议纪要1 投资分析流程框架投资分析流程框架 Page 51目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架
49、营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 52C1 发展策划报告模板发展策划报告模板 C2 产品配置标准模板产品配置标准模板 C3 项目总体计划模板项目总体计划模板 C4 设计任务书模板设计任务书模板 C5 市场定位模板市场定位模板 C6 商业定位模板商业定位模板 C7 风险登记表模板风险登记表模板 C8 概念设计深度标准概念设计深度标准 C9
50、目标成本模板目标成本模板 C10 项目经济分析表项目经济分析表发展策划工作框架发展策划工作框架Notes: 发展策划是使用模板最多的阶段，因为跨职能交互非常频繁，其中一些模板也会在别的阶段使用。2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架A-目标目标B-关键流程关键流程C-核心工具核心工具D-基础信息库基础信息库确定项目目标、约束与经营策略确定项目目标、约束与经营策略B 项目发展策划项目发展策划 E-重大决策机构重大决策机构E 项目管理委员会项目管理委员会D1 地区成本基准库地区成本基准库 D2 产品目录库产品目录库 Page 53什么是发展策划？为什么要做发展策划？怎样操作？什么是发展策划？
51、为什么要做发展策划？怎样操作？什么是发展策划？什么是发展策划？为什么要做？为什么要做？p投资分析阶段成果，深度往往不够，不能充分指导后期工作；p拿地后第一次、最重要的决策，该阶段工作决定项目成败的70%p许多开发商不重视本阶段，导致-职能壁垒化操作，后期发生冲突，导致返工、浪费；-决策遗漏，被迫重新决策，耽搁进度；-遭遇风险，仓促应对；怎样操作？怎样操作？p明确的组织结构：-项目管理委员会负责决策；-项目管理中心负责组织；-各职能负责提交子成果。p清楚地定义操作流程、子成果标准；p清楚地定义决策点；p采取会议评审形式互动、碰撞，每次会议都要形成决策，避免议而不决；p因信息不完备无法决策的，定好
52、下次会议时间，会后责任人补充搜集信息。p项目拿地后，方案设计展开前，多部门联合参与，确定项目目标、约束与经营策略的策划过程；p三大核心功能：-方向明确；-价值挖掘；-风险显化p过程特点：-短时间、高强度、密集的会议；-跨职能交互频繁，广泛的专家参与，群策群力-多种情景的沙盘推演。 Notes: 类似的策划活动在别的公司有不同叫法，如项目开发研讨会（万科），项目启动会（龙湖），项目经营策划（金地）。2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架Page 54发展策划的三大核心功能发展策划的三大核心功能方向明确方向明确价值挖掘价值挖掘风险显化风险显化1232 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架
53、发展策划主线流程发展策划主线流程投资发展投资发展项目管理项目管理营销策划营销策划规划设计规划设计成本控制成本控制商业运营商业运营策划启动策划启动2.1市场定位市场定位2.3子阶段子阶段职能职能项目管理委员会项目管理委员会税费测算与融资税费测算与融资及结算安排及结算安排下达策划下达策划工作计划工作计划市场定位市场定位概念设计概念设计成本测算成本测算开发分期与开发分期与总体计划总体计划商业定位商业定位财务资金财务资金项目经济分析项目经济分析（策划版）（策划版）评审评审租金测算租金测算营销测算营销测算成本现金流测算成本现金流测算可研成果交底可研成果交底产品配置标准产品配置标准概念设计概念设计2.4成
54、本与配置成本与配置2.5总体计划总体计划2.6经济分析经济分析2.7初定项目目标初定项目目标地块条件及周地块条件及周边不利因素边不利因素报批报建程序报批报建程序与风险点分析与风险点分析地块周边市地块周边市政接口政接口最终评审最终评审2.8项目交底项目交底2.2目标成本目标成本（策划版）（策划版）风险登记表风险登记表报批报建报批报建工程管理工程管理景观方案设计景观方案设计任务书任务书施工进度施工进度发展策划报告发展策划报告交底会交底会Notes: （1）本阶段由总部主导，地区公司高管是项目管理委员会成员，地区公司职能部门须配合总部，积极参与各子成果的编制和调研、信息搜集工作；（2）方框内是要提交
55、评审的子成果；（3）可根据需要增加专题评审，如风险专题会；子阶段也可反复进行。方案设计任务书方案设计任务书评审评审评审评审评审评审评审评审评审评审三通一平实三通一平实施方案施方案2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架*橙色指地区负责完成，兰色指集团主导、地区参与配合Page 56发展策划的关键成功要素与死穴发展策划的关键成功要素与死穴关键成功因素（关键成功因素（KSFs）死穴死穴p 总裁初定项目目标（IRR、利润率、）p 跨职能团队成员胜任，具有决策能力p 职能从项目全局考虑问题，积极参与p 区分和抓住重要决策点p 做减法，工作范围控制好，清晰地认识到意愿与能力、资源的差距p 频繁地开会
56、互动p 及时决策，果断决策p 良好的沟通技巧（清晰的PPT表达、善于用图形、照片）p 周期短，紧凑高效，最长不超过4个月p 在无初定目标基础上漫无边际地讨论 p 不胜任的职能负责人成为团队瓶颈p 职能满足于完成本部门份内工作，不积极参与p 眉毛胡子一把抓，穷究非关键细节p 做加法，工作范围无序延展，意识不到意愿与能力、资源的差距p 不愿意开会互动，习惯走书面传签p 拖延决策，议而不决，重复审议p 团队成员糟糕的沟通技巧p 周期过长2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架Page 57产品配置标准产品配置标准子成果介绍（以住宅项目为例）子成果介绍（以住宅项目为例）Notes: （1）配置标准
57、最早由万科采用，之后扩散到行业内其他公司。由设计、成本、营销三方共同填写，项目管理中心确认后提交评审，任何变更都需经过三方商讨并经项目管理中心提交评审或审批；（2）商业项目的产品配置标准需另定。7-公共空间（大堂/架空层/楼梯间）清晰的设计清晰的设计输入条件输入条件6-外立面选材3-户内空间描述（尺度/功能房/结构/实用率/赠送面积）2-业态组合、户型配比、户型组合8-配套商业、会所、停车配比4-户内交楼标准5-室内景观环境（硬、软景）1-总体描述（风格定位/成本限额）2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架Page 58风险登记表风险登记表子成果介绍子成果介绍风险登记表的内容风险登记表的
58、内容n风险识别风险识别-回答：有哪些风险因素影响项目目标达成？n风险分析与评估风险分析与评估-回答：各个风险因素相对重要性、影响程度如何？n风险应对策略风险应对策略-回答：如果风险因素发生该怎么办，如何提前防备，如何制定应急计划？可参考的重点风险清单可参考的重点风险清单n拆迁交地风险n方案审查n地质状况n主材价格波动n市场风险n客户群诉敏感点n市政配套n地方政府换届Notes: 风险登记表（risk register）是PMBOK2004的规范性用语，有的公司也叫做”风险预案“、”风险及应对规划“。2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架Page 59发展策划流程文件体系发展策划流程文件体
59、系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板是否绘制是否绘制流程图流程图编制单位编制单位管理程序项目发展策划管理程序项目发展策划报告模板市场定位模板商业定位模板风险登记表模板是项目管理中心（Owner）营销策划中心商业运营中心作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板（分住宅、商业版）否项目管理中心（Owner）营销策划中心、商业运营中心、规划设计中心、成本控制中心项目总体计划编制指引项目总体计划模板项目管理中心项目经济分析表编制指引项目经济分析表（分住宅、商业版）项目管理中心（Owner）营销策划中心、商业运营中心、规划设计中心、成本控制中心、财务资金中心相关管理程序规划设计管理程序概念
60、设计成果标准设计任务书模板是规划设计中心目标成本与动态监控管理程序目标成本模板是成本控制中心相关作业指引市场研究作业指引竞争性楼盘调查模板市场比较法评分模板否营销策划中心商业调研作业指引否商业运营中心2 项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架Page 60目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房
61、管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 61C1 项目总体计划模板项目总体计划模板* C2 项目运营回顾模板项目运营回顾模板 C3 运营月报模板运营月报模板 C4 项目后评估报告模板项目后评估报告模板 C5 项目经济分析表项目经济分析表 C6 产品配置标准模板产品配置标准模板 C7 风险登记表模板风险登记表模板项目管理（运营管理）工作框架项目管理（运营管理）工作框架Notes: （1）项目总体计划模板一般分3类住宅业态（别墅、花园洋房、高层），商业更复杂；（2）标准工作分解结构（WBS）与工期基准一般由项目总体计划模板附带
62、。3 运营管理流程框架运营管理流程框架A-目标目标B-关键流程关键流程C-核心工具核心工具D-基础信息库基础信息库提升公司、项目营运效率提升公司、项目营运效率B1 运营管理运营管理 B2 项目后评估项目后评估D1 标准标准WBS与工期基准与工期基准* D2 运营绩效评价指标库运营绩效评价指标库 E-重大决策机构重大决策机构E 项目管理委员会项目管理委员会Page 62运营管理主线流程（分为项目层面、公司层面）运营管理主线流程（分为项目层面、公司层面）项目总体计划项目总体计划（执行版）（执行版）项目发展策划项目发展策划报告报告项目总体计划项目总体计划（可研版）（可研版）项目总体计划项目总体计划（
63、策划版）（策划版）项目经济分析项目经济分析（策划版）（策划版）项目后评估报告项目后评估报告项目经济分析项目经济分析（方案版）（方案版）项目经济分析项目经济分析（营销版）（营销版）项目经济分析项目经济分析（施工版）（施工版）产品配置标准产品配置标准（施工版）（施工版）产品配置标准产品配置标准（策划版）（策划版）产品配置标准产品配置标准（方案版）（方案版）项目经济分析项目经济分析（后评估版）（后评估版）项目经济分析项目经济分析（可研版）（可研版）项目经济分析项目经济分析（更新版（更新版-日期）日期）项目总体计划（更新版项目总体计划（更新版-日期）日期）产品配置标准（更新版产品配置标准（更新版-日期
64、）日期）组织阶段性成组织阶段性成果编制与评审果编制与评审收益测算与定收益测算与定点定时跟踪点定时跟踪总体计划编制总体计划编制与进度跟踪与进度跟踪产品配置标准产品配置标准的制定与变更的制定与变更项目风险监控项目风险监控运营绩效管理运营绩效管理运营信息沟通运营信息沟通公司、项目年公司、项目年度运营目标度运营目标目标分解到目标分解到职能、项目职能、项目完成情况完成情况跟踪跟踪目标变更目标变更调整调整项项目目层层面面运运营营管管理理公司运营管理公司运营管理二级专项计划二级专项计划投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划
65、24657 阶段阶段职责职责集团运营月集团运营月报编制报编制下属公司运营下属公司运营月报编制月报编制Notes: （1）项目经济分析（可研版）由投资管理中心牵头完成，是项目收益跟踪的比较基准；（2）阶段性成果都由项目管理部门牵头组织评审，但不都由项目管理部门汇总编制，此处未列出不由项目管理部门汇总编制的阶段性成果。重大事件上重大事件上报与预警报与预警二级专项计划（更新版二级专项计划（更新版-日期）日期）运营会议管运营会议管理体系理体系风险登记表风险登记表风险登记表（更新版风险登记表（更新版-日期）日期）3 运营管理流程框架运营管理流程框架*橙色指地区负责完成，兰色指集团主导、地区参与配合Pag
66、e 63进度计划的分级管理进度计划的分级管理集团关键节点集团关键节点一级计划节点中，集团重点管控的进度节点，每个项目有14个；节点的设定或变化由总部定义。一级计划节点一级计划节点分解到总部中心或下属公司的职能部门承担的进度节点，也称“项目总体计划项目总体计划”，模板由总部定义。总部中心一级节点由集团项目管理中心管控，下属公司职能部门一级节点，非集团关键节点的，由下属公司管控；项目总体计划中，阶段性成果是一种特殊的一级节点。二级计划节点二级计划节点一级计划分解到总部中心内部模块（如规划设计中心景观组）、地区公司职能部门内部模块所负责的进度节点，也称“二级专项计划二级专项计划”。 计划模板由相关职
67、能部门自行定义。三级计划节点三级计划节点二级计划分解到个人、小组所负责的进度节点，对该模板不做统一定义。3 运营管理流程框架运营管理流程框架Notes: 项目总体计划的节点都是一级节点，其中，一些节点被集团管控，叫集团关键节点，一些节点则体现为阶段性成果的完成。Page 64集团管控关键节点（集团管控关键节点（14个）个）获取国土使用权证获取国土使用权证交地（完成拆迁，投资部门向工程部交地）交地（完成拆迁，投资部门向工程部交地）项目发展策划报告通过评审项目发展策划报告通过评审方案设计获取政府审查批复方案设计获取政府审查批复初步设计获取政府审查批复初步设计获取政府审查批复施工图备案，获取建设工程
68、规划许可证施工图备案，获取建设工程规划许可证获取开工证获取开工证开工开工样板区、售楼处开放积客样板区、售楼处开放积客获取预售证获取预售证开盘（首次开盘、以后每期第一批）开盘（首次开盘、以后每期第一批）获取竣工备案证明获取竣工备案证明交房交房累计交房达到累计交房达到95%（本批次）（本批次）1234576891011121413Notes: “四证”对项目经营、项目融资有重要意义，因此列为关键节点。3 运营管理流程框架运营管理流程框架Page 65二级专项计划的分类二级专项计划的分类3 运营管理流程框架运营管理流程框架设计设计专项计划、施工图出图计划工程招标招投标工作计划报批报建报批报建专项计划
69、营销营销专项计划施工专项计划、施工单位进场计划、材料设备进场计划Page 66项目计划体系输出重点工作包与进度、质量要求，形成目标管理体项目计划体系输出重点工作包与进度、质量要求，形成目标管理体系的工作目标，并以系的工作目标，并以KPIs形式进行考核形式进行考核3 运营管理流程框架运营管理流程框架项目目总体体计划划二二级专项计划划项目计划体系项目计划体系目标管理体系目标管理体系年度工作目年度工作目标月度工作目月度工作目标Page 67运营管理流程文件体系运营管理流程文件体系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板是否绘制是否绘制流程图流程图编制单位编制单位管理程序营运管理程序集团运营月
70、报模板风险登记表模板运营绩效指标库是项目管理中心项目后评估管理程序项目后评估报告模板是项目管理中心作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板否项目管理中心（Owner）营销策划中心、商业运营中心、规划设计中心、成本控制中心项目经济分析表编制指引项目经济分析表是项目管理中心（Owner）营销策划中心、商业运营中心、规划设计中心、成本控制中心、财务资金中心项目总体计划编制指引项目总体计划模板是项目管理中心（Owner）规划设计中心工程技术中心运营会议体系操作指引周例会纪要模板月度例会纪要模板项目运营回顾模板项目管理中心3 运营管理流程框架运营管理流程框架Page 68目录目录总体开发流程与阶段性成果
71、总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 70投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657营销策划营销策划阶段阶段职能职能初步市场
72、定位初步市场定位市场定位市场定位营销后评估营销后评估项目管理委员会项目管理委员会（营销决策）（营销决策）评审评审评审评审营销管理主线流程营销管理主线流程售楼处、样板间、售楼处、样板间、样板区选址、定样板区选址、定位与开放计划位与开放计划* 橙色指地区负责完成，兰色指集团主导、地区参与配合；营销策划、推盘计划与价格策略、案名阶段性成果要经过集团评审。Notes:售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划阶段性成果会作为销售包装设计任务书和工程管理策划的输入条件。销售包装指售楼处与样板间室内装修、样板区外部环境设计、社区街铺外部包装设计。营销策划营销策划推盘计划与价格策略推盘计划与价格策略销售准备
73、销售准备开盘执行开盘执行编制交房方案编制交房方案交房组织交房组织业主开放日业主开放日交房准备交房准备户型研讨户型研讨现场开放积客现场开放积客销售周、月报销售周、月报阶段性营销策略阶段性营销策略初步市场调研初步市场调研市场调研市场调研方案评价方案评价开盘总结开盘总结日常销售管理日常销售管理营销策划、销售代理、广告公司确定营销策划、销售代理、广告公司确定案名案名合同（含交房合同（含交房标准）评审标准）评审评审评审CLUB运营运营投诉处理投诉处理市场调研与前期策划公司确定市场调研与前期策划公司确定阶段性推盘定价阶段性推盘定价评审评审LOGO确定确定新城市品牌新城市品牌推广计划推广计划4 营销管理流程
74、框架营销管理流程框架Page 72目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 74方案设计成果方案设计成果目标成本目标成本（方案版）（方案版）出具合同出具合同附图附图初步市场定位初步市场定位
75、规划草案规划草案初步商业定位初步商业定位市场定位市场定位概念设计成果概念设计成果商业定位商业定位方案设计任务书方案设计任务书景观方案设计景观方案设计任务书任务书扩初、施工图设计扩初、施工图设计任务书（含指引）任务书（含指引）目标成本目标成本（策划版）（策划版）销售包装设计任务书销售包装设计任务书产品配置标准（施工版）产品配置标准（施工版）产品配置标准产品配置标准产品配置标准（方案版）产品配置标准（方案版）设计后评估设计后评估外立面设计外立面设计景观方案设计景观方案设计设计变更管理设计变更管理销售包装设计销售包装设计扩初、施工图设计扩初、施工图设计成果成果现场支持现场支持评审评审评审评审规划设计
76、主线流程规划设计主线流程景观施工图设计成果景观施工图设计成果材料材料/设备设备/苗木苗木选型定板选型定板销售包装要求销售包装要求投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营施工与营销销发展策划发展策划24657项目管理项目管理营销策划营销策划规划设计规划设计成本控制成本控制商业运营商业运营阶段阶段职能职能项目管理委员会项目管理委员会（设计决策）（设计决策）景观施工图设计任务书景观施工图设计任务书外立面设计任务书外立面设计任务书*橙色指地区负责完成，兰色指集团主导、地区参与配合集团也可将扩初与方案合并成实施方案，统一完成。产品配置标准产品配置标
77、准（更新版（更新版-日期）日期）目标成本目标成本（施工版）（施工版）目标成本目标成本（更新版（更新版-日期）日期）目标成本目标成本（可研版）（可研版）5 规划设计流程框架规划设计流程框架Page 79目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框
78、架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 80成本管理的三个阶段成本管理的三个阶段Notes:6 成本管理流程框架成本管理流程框架初级：被动的成本测算初级：被动的成本测算1中级：主动的成本控制中级：主动的成本控制2高级：成本资源配置优化高级：成本资源配置优化3特征特征关键词关键词l预结算预结算l定额定额l目标成本控制目标成本控制l全成本责任制全成本责任制l 限额设计限额设计l合约规划合约规划l工程量清单工程量清单l 成本效率（成本效率（cost-effectiveness）l 产品配置标准产品配置标准l 价值工程价值工程 l 成本基准成本基准Page 81C1 目标成本模板目标成本
79、模板 C2 合约规划模板合约规划模板 C3 标准合同范本体系标准合同范本体系 成本管理工作框架成本管理工作框架Notes:A-目标目标B-关键流程关键流程C-核心工具核心工具D-基础信息库基础信息库项目乃至公司层面成本资源配置的优化项目乃至公司层面成本资源配置的优化B1 动态成本控制动态成本控制 B2 统一合约安排统一合约安排D 地区成本基准库地区成本基准库6 成本管理流程框架成本管理流程框架E-重大决策机构重大决策机构E 项目管理委员会（成本决策）项目管理委员会（成本决策）Page 82项目发展总成本与成本控制的对象项目发展总成本与成本控制的对象Notes: 除了销售设施建造以外的营销费用、
80、管理费用、财务费用、税费、物业费用等分别由其他相关部门（营销、人力资源、行政、财务部、物业公司）管控，成本部门负责汇总出项目发展总成本。1土地征用及拆迁补偿费2前期工程费3建筑安装成本4市政及基础设施工程5配套设施工程6销售设施工程费7物业费8销售费用9管理费用10财务费用11不可预见费项目发展总成本项目发展总成本成本中心控制对象非成本中心控制对象6 成本管理流程框架成本管理流程框架Page 83全成本责任制下的成本归口管理全成本责任制下的成本归口管理成本控制总成本汇总、建安费用与主要经济技术指标、工程支出的目标控制值的审核与过程监控1投资管理地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用支出的目标控制
81、值的审核与过程监控2规划设计咨询评估费用、勘察设计费用目标控制值的审核与过程监控、设计变更管理3项目管理前期开发报建相关费用目标控制值的审核与过程监控4营销策划销售费用、销售设施工程费目标控制值的审核与过程监控6人力与行政分别负责管理费用中人工成本与其他管理费用目标控制值的审核与过程监控7财务资金利息、税收等费用的目标控制值的审核与过程监控8物业管理物业相关费用的目标控制值的审核与过程监控9Notes: 此处仅标明归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部”。工程管理现场签证的管理56 成本管理流程框架成本管理流程框架Page 84成本管理主线流程成本管理主线流程目标成本目标成本（可研版
82、）（可研版）目标成本目标成本（策划版）（策划版）目标成本目标成本（方案版）（方案版）目标成本目标成本（执行版）（执行版）合约规划合约规划（执行版）（执行版）合约规划合约规划（方案版）（方案版）已签合已签合同金额同金额已确认变已确认变更金额更金额预估变预估变更金额更金额未签合同规未签合同规划金额预估划金额预估动态成本回顾动态成本回顾已发生合同金额已发生合同金额未签合同规划金额未签合同规划金额变更与签证变更与签证项目竣工项目竣工成本确认成本确认更新地区更新地区成本基准成本基准项目结算项目结算成本总结与成本总结与历史数据归集历史数据归集目标成本目标成本（调整版（调整版-日期）日期）合约规划合约规划（
83、调整版（调整版-日期）日期）是否超是否超目标目标5%是是否否评审评审评审评审评审评审评审评审招投标与合同签定招投标与合同签定*橙色指地区负责完成，兰色指集团主导、地区参与配合*最近1-2年，动态成本是否超目标5%的判断基准，以总包招投标完成后的首次调整版目标成本为准，远期再改为按执行版投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设施工图设计计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657 阶段阶段职责职责成本控制成本控制项目管理委员会项目管理委员会（成本决策）（成本决策）6 成本管理流程框架成本管理流程框架合约规划合约规划指导意见指导意见项目各阶段成本控制工作指引
84、项目各阶段成本控制工作指引序号序号项目阶段项目阶段完成时间完成时间测算依据测算依据成果成果责任部门责任部门1投资分析阶段投资决策会前1、土地信息及周边情况项目目标成本（可研版）投资中心投资中心营销策划中心规划设计中心成本控制中心财务资金中心2、项目初步市场定位、初步商业定位3、规划草案4、成本基准（可研估算版）2发展策划阶段土地中标后，方案设计前1、项目目标成本（可研版）项目目标成本（策划版）；项目设计阶段成本控制重点和控制方案（写进设计任务书）成本控制中心成本控制中心营销策划中心规划设计中心财务资金中心2、项目关键节点，三通一平实施方案及经济分析3、项目概念设计成果4、产品配置标准（策划版）
85、3方案设计阶段方案设计完成后15个工作日内1、项目技术经济指标（方案）项目目标成本（方案版）；合约规划（方案版）成本控制中心成本控制中心营销策划中心规划设计中心财务资金中心2、产品配置标准（方案版）3、项目方案设计成果4、成本基准（方案测算版）4扩初、施工图设计施工图设计完成后15个工作日内1、项目技术经济指标（施工图）项目目标成本（执行版）；合约规划（执行版）成本部成本部营销部工程部设计部2、产品配置标准（施工版）3、初步设计、施工图设计成果4、材料设备选型，供应界面划分5、合同范围与施工界面划分5施工与营销阶段每月30日前1、上月目标成本回顾值项目目标成本（调整版-日期），总包招投标完成后
86、的首次调整版成为后期控制基准； 项目目标成本回顾（写进成本月报）；合约规划（调整版-日期）成本部成本部营销部工程部设计部2、产品配置标准、材料设备价格变化3、新增项目合同造价及货款、合同结算差异4、工程设计变更、现场签证6竣工交房阶段（竣工确认）1-6月竣工的，在6月底前；6-12月竣工的在12月底前1、项目目标成本（执行版）项目竣工成本估算成本部成本部财务部财务部营销部工程部设计部2、项目目标成本回顾3、各费项已发生支出情况4、各费项未完全发生的预估情况7后期运营阶段（项目结算）结算完成后30个工作日内实际结算情况项目成本总结和分析成本部成本部Page 86成本控制过程中的扰动因素成本控制过
87、程中的扰动因素Notes:动态成本动态成本目标成本目标成本结算成本结算成本产品配置标准产品配置标准变化变化设计变更设计变更与现场签证与现场签证政策变化政策变化投入（材料、设备、劳动投入（材料、设备、劳动力）市场价格的变化力）市场价格的变化工程量的变化工程量的变化6 成本管理流程框架成本管理流程框架Page 87成本控制工作质量要求成本控制工作质量要求p1 目标成本制订合理目标成本制订合理n“合理合理”的定义的定义-总额合理-单个费项金额合理-单个合约预估金额合理n三重标准三重标准-成本配置符合项目定位-与同地区水平横向比较-与公司历史水平纵向比较p2 动态成本回顾及时、准确动态成本回顾及时、准
88、确p3 结算成本可控结算成本可控6 成本管理流程框架成本管理流程框架Page 88目前，鹏润受以下条件制约，目标成本很难估准，最终成本很大程度上是市场目前，鹏润受以下条件制约，目标成本很难估准，最终成本很大程度上是市场博弈的结果，我们只能通过规范采购过程，在同档次供应商中获取最低报价。博弈的结果，我们只能通过规范采购过程，在同档次供应商中获取最低报价。6 成本管理流程框架成本管理流程框架缺乏稳定的供应商与分判体系缺乏稳定的供应商与分判体系甲方与供应商之间没有足够重复交易，缺乏深入了解和信任p报出低价的供应商，“低价”未必真实。可能工程管理能力一般，但甲方并不了解；可能工程管理能力确实很强，但会
89、感觉没利润空间，中途后悔；或者乙方习惯通过索赔获得合理补偿p针对有及时付款信誉、经常拖延付款、需要乙方垫资的各类甲方，乙方报价肯定有显著差异p若选择品牌开发商的优质合作伙伴，在对方不了解自己的情况下，报价一般都会提高不同的分判方式下价格会出现差异，一般分判越细，价格越低，但会增加自身工作量与协调难度缺乏标准化的产品积累缺乏标准化的产品积累标准化产品出现变更的可能性小，工程量估计更准确标准化产品也意味着供应商、分判体系会更稳定，价格预期稳定产品标准化时会出现材料设备规模化采购需求，而战略性供应商价格预期更稳定由于前述原因，鹏润缺乏可靠、合理的历史成本基准用于指导采购援引其他公司的成本基准也不恰当
90、p公司战略定位决定的产品配置标准有重大差异p新加坡仁恒专注高端精装花园洋房与精装高层公寓p万科主力产品在中档、中高档领域，标准化程度很高p供应链体系、分判方式差异很大p碧桂园、富力等广州开发商，采取价值链垂直整合模式，施工单位、重要材料供应全部内部化p万科、中海、金地存在战略性总包单位、大量材料设备进行战略采购p龙湖很重视绿化但关键景观苗木大都提前储备在苗圃里，在西南地区连钢筋、水泥、混凝土也战略采购缺乏可靠的历史成本基准缺乏可靠的历史成本基准Page 89合约规划的六大内容合约规划的六大内容“总包总包+ +专业分包专业分包”模式下模式下的合约规划的合约规划工程与材料供应合约划分工程与材料供应
91、合约划分甲供甲定乙购乙购进度进度款款支付方式支付方式按实际完成工程量付款里程碑定额付款按合同额一定比例分期付款合同间范围与界面划分合同间范围与界面划分工程标段划分工程标段划分合同计价模式及定标依据合同计价模式及定标依据工程量清单、合理低价中标定额取费，合理低价中标采购方式采购方式战略采购集中采购招标直接议标1234566 成本管理流程框架成本管理流程框架Notes: 根据鹏润特点，合约规划可增加两大内容（1）总部招标采购中心与地区招标采购部的责任界定，根据总部成本中心出具的合约规划指导意见；（2）各项工程、材料设备的招标计划节点（取自招投标、材料设备与施工单位进场二级专项计划）。Page 90
92、成本控制流程文件体系成本控制流程文件体系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板是否绘制是否绘制流程图流程图编制单位编制单位管理程序目标成本控制与动态监控管理程序目标成本模板、成本月报模板竣工成本确认模板、成本总结模板、成本基准模板是成本控制中心合约规划管理程序合约规划模板是成本控制中心（Owner）招标采购中心工程预结算管理程序是成本控制中心工程付款管理程序是成本控制中心（Owner）合同范本标准合同范本体系施工、材料设备采购类否成本控制中心（Owner）招标采购、工程技术中心法律顾问作业指引洽商变更签证费用计量作业指引否成本控制中心相关流程与作业指引工程招投标管理程序是招标采购中心
93、（Owner）成本控制中心材料设备采购管理程序是产品配置标准指引产品配置标准模板否项目管理中心（Owner）成本控制中心设计变更管理程序是规划设计中心（Owner）成本控制中心现场签证管理程序是工程技术中心（Owner）成本控制中心成本费用分摊指引成本费用分摊工作模板否财务资金中心（Owner）成本控制中心项目管理中心项目后评估管理程序否项目管理中心（Owner）6 成本管理流程框架成本管理流程框架Page 91目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理
94、流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 92C1 合约规划模板合约规划模板 C2 供应商评价模板供应商评价模板 C3 标准合同范本标准合同范本 C4 工程技术标准工程技术标准招标采购管理工作框架招标采购管理工作框架Notes:A-目标目标B-关键流程关键流程C-核心工具核心工具D-基础信息库基础信息库规范操作、品质达标、提高效率、有效控制、降低成本规范操作、品质达标、
95、提高效率、有效控制、降低成本B1 工程招投标工程招投标 B2 材料设备采购材料设备采购 B3 战略采购战略采购D1 供应商与部品库供应商与部品库 D2 材料设备价格信息月报材料设备价格信息月报 7 招标采购流程框架招标采购流程框架E-重大决策机构重大决策机构E 项目管理委员会（重大招标决策）项目管理委员会（重大招标决策）Page 93招标采购管理主线流程招标采购管理主线流程目标成本目标成本（执行版）（执行版）合约规划合约规划（执行版）（执行版）招标招标采购采购专项专项计划计划施工图出图施工图出图回回标标发发标标下达下达单项单项计划计划推荐推荐或参或参与考与考察投察投标候标候选人选人施工图设计施
96、工图设计施工与营销施工与营销45 阶段阶段职能职能招标采购招标采购7 招标采购流程框架招标采购流程框架董事长、总裁董事长、总裁成本控制成本控制工程管理工程管理规划设计规划设计施工单位与材料施工单位与材料设备进场计划设备进场计划施工图出图计划施工图出图计划提出提出投标投标候选候选人组人组织考织考察察审批审批技术技术要求要求目标成本与目标成本与工程量清单、工程量清单、计价方法计价方法组织组织招标招标文件文件评审评审地区总经理地区总经理组组织织答答疑疑组组织织开开标标、评评标标参参与与答答疑疑经济标经济标评标评标汇总评标报汇总评标报告，确定议告，确定议标单位标单位组组织织议议标标组织组织定标定标会，
97、会，定标定标参参与与议议标标发发出出中中标标通通知知签签署署合合同同技技术术标标评评标标分级审批分级审批编制招标文件编制招标文件Page 94采购合同分级审批制（授权体系采购合同分级审批制（授权体系V5.0）7 招标采购流程框架招标采购流程框架投资公司投资公司地区总经理地区总经理审批审批总裁总裁招标过程文件、招标过程文件、拟签署合同拟签署合同招标采购招标采购土建、机电合同200万材料设备合同100万市政、造价咨询合同50万前期类合同20万审核审核土建、机电合同1000万材料设备合同500万市政、造价咨询合同300万前期类合同100万审批审批审核审核审批审批否否是是Page 95大额合同招标时总
98、部与地区公司责任界定大额合同招标时总部与地区公司责任界定7 招标采购流程框架招标采购流程框架 总部根据地区公司成熟度、合同重要性及具体采购特点，灵活把握向地区公司授权程度，操作办法：总部根据地区公司成熟度、合同重要性及具体采购特点，灵活把握向地区公司授权程度，操作办法：p 总部在下达总部在下达合约规划编制指导意见合约规划编制指导意见时明确总体意见；时明确总体意见；p 对集团有过程参与要求的招标，确定对集团有过程参与要求的招标，确定单项招标工作计划单项招标工作计划时，总部告知地区公司具体操作办法。时，总部告知地区公司具体操作办法。Page 96招标采购流程文件体系招标采购流程文件体系文件类别文件
99、类别文件名称文件名称附带模板附带模板是否绘制是否绘制流程图流程图编制单位编制单位管理程序工程招投标与材料设备采购管理程序是招标采购中心（Owner）工程技术中心成本控制中心规划设计中心招标采购中心供应商评价管理程序供应商评价模板、名册模板否战略采购管理程序战略采购协议范本是招标采购中心作业指引材料设备价格信息月报编制指引否招标采购中心合同范本标准合同范本体系成本控制中心（Owner）招标采购中心工程技术中心法律顾问相关流程与作业指引合约规划管理程序是成本控制中心（Owner）招标采购中心工程技术标准体系否工程技术中心（Owner）7 招标采购流程框架招标采购流程框架Page 97目录目录总体开
100、发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 99方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657工程管理工程管理阶段阶段职能职能工程管理
101、主线流程工程管理主线流程Notes:交房入伙交房入伙配合配合总分包施工总分包施工单位进场单位进场8 工程管理流程框架工程管理流程框架地块周边市地块周边市政接口调研政接口调研三通一平实三通一平实施方案施方案预验收与整改预验收与整改施工过程管理施工过程管理工程管理策划工程管理策划现场开放现场开放工程后评估工程后评估现场签证现场签证项目管理委员会项目管理委员会评审评审三通一平三通一平土方、桩基提土方、桩基提前开工前开工竣工备案竣工备案招投标过程招投标过程参与参与供应商评价供应商评价工程管理巡检工程管理巡检Page 105目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析
102、流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 107交房管理主线流程交房管理主线流程下达下达交房交房工作工作计划计划 子阶段子阶段职能职能工程管理工程管理规划设计规划设计第第一一轮轮模模拟拟验验收收精精装装房房业业主主开开放放日日入伙资入伙资料准备料准备9 交房管理流程框
103、架交房管理流程框架交房启动交房启动6.1模拟验收与业主开放日模拟验收与业主开放日*6.2交房准备交房准备6.3交房实施交房实施6.4客户关系客户关系交房交房培训培训编写两书编写两书财务资金财务资金工工程程整整改改集集中中交交房房实实施施整改后整改后交房交房零星交零星交房房面积补差面积补差现场现场演练演练业主收房业主收房资格审核资格审核入伙资料准备入伙资料准备发放收发放收房通知房通知面积补差面积补差测算测算工工程程整整改改交交房房启启动动会会编制交编制交房方案房方案地区总经理地区总经理评审评审工工程程整整改改交房日交房日志志交房总交房总结结审批审批后期运营后期运营7工程维修工程维修产证办理产证办
104、理第第二二轮轮模模拟拟验验收收不能整改事项与业主沟通不能整改事项与业主沟通毛毛坯坯房房业业主主开开放放日日交房交房准备准备物业管理物业管理Notes: （1）模拟验收的依据是（a）合同附图、交房标准与现场是否相符；（b）工程质量是否符合客户标准；（2）模拟验收和业主开放日的次数：毛坯房一次；精装房两次，毛坯在落完外架后验收，精装在精装工程进行到约80%时验收。投诉处理投诉处理Page 109目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框
105、架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 111商业运营主线流程商业运营主线流程10 商业运营流程框架商业运营流程框架投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策划发展策划24657商业运营商业运营阶段阶段职能职能初步商业定位初步商业定位商业定位商业定位商业后评估商业后评估项目管理委员会项目管理委员会（商业决策）（商业决策
106、）评审评审评审评审招商策划招商策划租金策略与激励方案租金策略与激励方案招商准备招商准备招商执行招商执行编制商业编制商业移交方案移交方案商业验收接管商业验收接管招商周、月报招商周、月报初步商业调研初步商业调研商业调研商业调研方案评价方案评价招商策划、招商代理、广告公司确定招商策划、招商代理、广告公司确定案名案名租赁合同评审租赁合同评审评审评审商业运营商业运营商业调研与前期策划公司确定商业调研与前期策划公司确定评审评审LOGO确定确定交付小业交付小业主或商户主或商户施工图审查施工图审查Notes: 本部分兰色字体主要针对商都项目的运作。其他大型商业按商业地产事业部模式运作，不存在总部与地区公司的集
107、分权关系。Page 113目录目录总体开发流程与阶段性成果总体开发流程与阶段性成果投资分析流程框架投资分析流程框架项目发展策划流程框架项目发展策划流程框架运营管理流程框架运营管理流程框架营销管理流程框架营销管理流程框架规划设计流程框架规划设计流程框架012345成本管理流程框架成本管理流程框架招标采购流程框架招标采购流程框架工程管理流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架交房管理流程框架商业运营流程框架商业运营流程框架物业管理流程框架物业管理流程框架91011Page 115投资分析投资分析1方案设计方案设计施工图设计施工图设计3竣工交房竣工交房后期运营后期运营施工与营销施工与营销发展策
108、划发展策划24657物业管理物业管理阶段阶段职能职能物业管理主线流程（与地产接口部分）物业管理主线流程（与地产接口部分）Notes: 物业管理方案要经过集团评审，总部物业中心、营销中心、地区公司总经理、营销负责人参与评审，评审的核心内容是服务标准、人员编制、经济测算、物业费定价。方案评审意见方案评审意见前期物业管理协议前期物业管理协议业主临时公约业主临时公约编制物业编制物业管理方案管理方案物业管理物业管理委托合同委托合同前期介入前期介入11 物业管理流程框架物业管理流程框架施工图评审意见施工图评审意见销售现场配合销售现场配合施工管理施工管理整改建议整改建议物业接管物业接管验收验收交房入伙交房入伙组织实施组织实施编制安全承诺编制安全承诺书、业主手册、书、业主手册、 装修指南装修指南物业服务物业服务前期介入前期介入施工管理施工管理前期介入前期介入营销策划营销策划前期介入前期介入销售配合销售配合前期介入前期介入Page 117逻辑框架回顾逻辑框架回顾D组织结构组织结构E绩效激励绩效激励A战略定位战略定位C管控模式管控模式B组织发展组织发展阶段阶段F流程体系流程体系
