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1、6设计概算与投资估算编制设计概算与投资估算编制( (目次）目次）目次）目次）l6.1概算及其组成概算及其组成l6.2概算的编制概算的编制l6.3概算定额、概算指标与投资估算指标概算定额、概算指标与投资估算指标l6.4投资估算的编制投资估算的编制工程造价管理FA本章要求本章要求l了解了解:概算定额、概算指标以及投资估算概算定额、概算指标以及投资估算指标指标l熟悉：概算造价的组成、单位工程概算熟悉：概算造价的组成、单位工程概算的编制方法的编制方法,投资估算的相关内容投资估算的相关内容l掌握：总概算的编制掌握：总概算的编制工程造价管理FA6.1概算及其组成概算及其组成p236p236l1.概算造价的
2、概念概算造价的概念初步设计概算初步设计概算 estimated cost of preliminary design根据初步设计文件编制根据初步设计文件编制的工程项目建设费用的的工程项目建设费用的概略计算，是初步设计概略计算，是初步设计文件的组成部分文件的组成部分设计概算设计概算l概概-词典词典【名】【名】(本义本义:量米粟时量米粟时刮平斗斛刮平斗斛(h)用的木板。用的木板。量米粟时量米粟时,放在斗斛上放在斗斛上刮平刮平,不使过满不使过满) 【动】引申为刮平【动】引申为刮平,不使不使过量过量l设计概算是设计文件的法定组成设计概算是设计文件的法定组成部分部分建筑工程设计文件编制深度规建筑工程设计
3、文件编制深度规定（定（2008版）指出，设计概算版）指出，设计概算是初步设计文件的重要组成部分；是初步设计文件的重要组成部分；对于方案设计后直接进入施工图对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，若合同未要求编制设计的项目，若合同未要求编制工程预算书，施工图设计文件应工程预算书，施工图设计文件应包括工程概算书。包括工程概算书。l政府投资项目，设计概算一经批政府投资项目，设计概算一经批准，将作为控制建设项目投资的准，将作为控制建设项目投资的最高限额。最高限额。工程造价管理FA2.概算的编制单位及编制依据概算的编制单位及编制依据l设计概算的设计概算的编制单位只编制单位只能是设计单能是设计单位位1)国
4、家发布的有关法律性文件国家发布的有关法律性文件2)批准的项目建议书及可行性研究批准的项目建议书及可行性研究报告报告3)初步设计的技术文件初步设计的技术文件4)场地环境等相关情况场地环境等相关情况5)概算定额、概算指标和概算编制概算定额、概算指标和概算编制要求（文件）要求（文件）6)项目属地（行业）有关的计费项目属地（行业）有关的计费（计价）办法、文件及其他规定（计价）办法、文件及其他规定7)项目实施期的税率、汇率、物价、项目实施期的税率、汇率、物价、造价等指数，人工、设备、材料造价等指数，人工、设备、材料价格资料价格资料工程造价管理FA3.概算造价的费用组成概算造价的费用组成l费用包括从项目筹
5、建费用包括从项目筹建起到竣工验收交付使起到竣工验收交付使用止的全部建设费用用止的全部建设费用工程估算造工程估算造价价l静态部分静态部分以编制期价格、费率、利以编制期价格、费率、利率、汇率等确定率、汇率等确定静态投资作为考核工程设静态投资作为考核工程设计和施工图预算的依据计和施工图预算的依据l动态部分动态部分考虑编制期到竣工验收的考虑编制期到竣工验收的工程和价格变化等因素工程和价格变化等因素动态投资作为筹措、供应动态投资作为筹措、供应和控制资金的限额和控制资金的限额工程造价管理FA4.4.概算文件的组成概算文件的组成l概算文件概算文件也称概算书也称概算书应单独成册应单独成册l封面封面l签署页（扉
6、页）签署页（扉页）l编制说明编制说明p249l总概算表总概算表p250l其他费用表其他费用表l单项工程综合概算表单项工程综合概算表p249按每一个单项工程内各单位工程概算书按每一个单项工程内各单位工程概算书汇总而成，应列明技术经济指标汇总而成，应列明技术经济指标l单位工程概算书单位工程概算书表表（工程量计算资料，属隐（工程量计算资料，属隐性内容）性内容）6.1结束工程造价管理FA6.2概算的编制概算的编制l1.1.概算造价估算的基概算造价估算的基本原理本原理根据精确的项目根据精确的项目范围描述范围描述及初步设计技术及初步设计技术资料，资料，按照一定规则得按照一定规则得到项目分解结构到项目分解结
7、构、费用分解结构，费用分解结构，利用历史数据、利用历史数据、( (定额、指标、类定额、指标、类似工程似工程) )以及价格与费用以及价格与费用资料资料来预测项目的主来预测项目的主要资源消耗要资源消耗和资金投入量和资金投入量工程造价管理FA2.概算编制概算编制基本过程基本过程2确定概算范围确定概算范围3获得工作获得工作分解结构分解结构4计算工程费用计算工程费用1熟悉熟悉计算依据计算依据5计算工程建设计算工程建设其他费用其他费用6计算预备费、计算预备费、利息、固调税利息、固调税8编制说明、封面编制说明、封面签署签署7总概算表总概算表l主要依据主要依据初步设初步设计文件计文件分分概算定概算定额与额与指
8、指标标价格信价格信息息编制深编制深度规定度规定l建设项目分解建设项目分解l建设费用分解建设费用分解l设备及工器具设备及工器具l建筑安装工程建筑安装工程l明细明细工程造价管理FA3.工程费的计算工程费的计算l单位工程广义地划分成单位工程广义地划分成建筑工程建筑工程土建工程土建工程室内水暖电气安装工程室内水暖电气安装工程设备及安装工程设备及安装工程设备购置设备购置设备安装工程设备安装工程l单位工程概算的编制方法：单位工程概算的编制方法：概算定额概算定额法法概算指标概算指标法法类似工程类似工程法法单位价值单位价值法法综合系数综合系数法法单位工程单位工程概算概算汇总单项工程汇总单项工程综合概算综合概算
9、汇总建设项目汇总建设项目工程费工程费l将各单位工程概算逐将各单位工程概算逐项列表汇总项列表汇总l建设项目只有一个单建设项目只有一个单项工程时，是总概算项工程时，是总概算工程造价管理FA4.总概算表的编制总概算表的编制l总概算费用组成总概算费用组成工程费工程费工程建设其他费工程建设其他费预备费预备费贷款利息贷款利息固定资产投资方向调固定资产投资方向调节税节税逐项列表，逐项列表，汇总而成汇总而成列入各单项工程列入各单项工程或单位工程时，或单位工程时，应列出项目的主应列出项目的主要特征要特征（例）（例）工程造价管理FA概算例题概算例题1l某市拟建一座某市拟建一座7560平方米教学楼，请按给出的平方米
10、教学楼，请按给出的扩大单价和工程量表编制该教学楼土建工程的扩大单价和工程量表编制该教学楼土建工程的设计概算和单方造价设计概算和单方造价已知：材料调价系数已知：材料调价系数10%，材料费占直接工程费的，材料费占直接工程费的比例为比例为60%；按规定调价材料只计税；按规定调价材料只计税措施费为直接工程费的措施费为直接工程费的10%，间接费为直接费的，间接费为直接费的5%利润率为利润率为7%，综合税率为，综合税率为3.413%计算结果：单方造价保留一位小数，其余取整计算结果：单方造价保留一位小数，其余取整工程造价管理FA某教学楼土建工程量与扩大单价某教学楼土建工程量与扩大单价分部工程分部工程单位单位
11、工程量工程量 扩大单价扩大单价/元元基础基础10m31602500砼及钢筋砼砼及钢筋砼10m31506800砌筑砌筑10m32803300地面地面100m2401100楼面楼面100m2901800卷材屋面卷材屋面100m2644500门窗门窗100m2355600工程造价管理FA解：概算定额法计价解：概算定额法计价5600450018001100330068002500单价单价小计小计19600035100m2门窗门窗28800064100m2卷材屋面卷材屋面16200090100m2楼面楼面4400040100m2地面地面92400028010m3砌筑砌筑15010m3砼及钢筋砼砼及钢筋砼
12、40000016010m3基础基础合价合价/元元工程量工程量单位单位分部工程或费用分部工程或费用工程造价管理FA概算定额法计价（续）概算定额法计价（续）537.8(7)/7650单方造价单方造价16概算造价概算造价(7)13418615, *3.413%税金税金(6)182040(1) *60% *10%材料差价材料差价(5)245299(1)+(2)+(3) *7%利润利润(4)166870(1)+(2) *5%间接费（间接费（3）303400（1）*10%措施费（措施费（2）小计小计直接工程费（直接工程费（1）合价合价计算公式计算公式分部工程或费用分部工程或费用工程造价管理FA概算例题概算
13、例题2l某市某市,普通普通4层的框架结构办公楼，建筑层的框架结构办公楼，建筑工程直接工程费为工程直接工程费为378元元/m2,其中钢筋混其中钢筋混凝土带形基础为凝土带形基础为39元元/m2,而今拟建一栋而今拟建一栋办公楼办公楼3000m2 ,采用钢筋混凝土筏形基采用钢筋混凝土筏形基础为础为51元元/m2,其他相同其他相同.求该拟建新办公楼建筑工程直接工程费造价求该拟建新办公楼建筑工程直接工程费造价?工程造价管理FA解解l概算指标法概算指标法l调整后概算指标调整后概算指标(元元/m2)为为:378-39+51=390元元/m2l则该拟建新办公楼建筑工程直接工程费则该拟建新办公楼建筑工程直接工程费
14、3000m2*390元元/m2 =1170000元元工程造价管理FA概算例题概算例题3l已知某设备的出厂价为已知某设备的出厂价为120万元万元/台台,某项某项目购置了该设备目购置了该设备5台台.且知道该设备运杂且知道该设备运杂费率为费率为10%,安装费率为安装费率为14.55%试确定该项目的设备及安装工程费试确定该项目的设备及安装工程费工程造价管理FA解解:l单价法、综合系数法单价法、综合系数法l设备购置费设备购置费=120*(1+10%) *5=660万元万元l设备安装费设备安装费= 120* 14.55%* 5=87.3万元万元l设备及安装工程费设备及安装工程费=设备购置费设备购置费+设备
15、安设备安装费装费=747.3万元万元6.2结束工程造价管理FA6.4估算造价的编制估算造价的编制p190l1.估算造价概念估算造价概念l投资估算投资估算 investment estimation ; estimated cost 根据现有的资料和一定的根据现有的资料和一定的方法方法，对工程项目建设费，对工程项目建设费用的投资额进行的估计。用的投资额进行的估计。是项目评价与投资决策的是项目评价与投资决策的重要依据。重要依据。 l根据设想的建设规模、根据设想的建设规模、建设方案，预先测算建设方案，预先测算的工程造价的工程造价项目的资源消耗和资金投项目的资源消耗和资金投入量入量工程造价管理FA2.
16、估算造价的费用组成及编制单位估算造价的费用组成及编制单位l费用包括从项目筹建费用包括从项目筹建起到竣工验收交付使起到竣工验收交付使用止的全部建设费用用止的全部建设费用l由建设单位或工程由建设单位或工程咨询单位编制咨询单位编制是项目建议是项目建议书书或或可行性研究报可行性研究报告告的的组成部分组成部分工程造价管理FA3.投资估算文件的组成投资估算文件的组成l编制说明编制说明编制依据；编制依据；编制方法；编制方法；编制范围（包括和不包括编制范围（包括和不包括的工程项目与费用）；的工程项目与费用）；主要技术经济指标；主要技术经济指标；其他必要说明的问题其他必要说明的问题l总投资估算表总投资估算表工程
17、费用工程费用【其他费用【其他费用预备费预备费建设期贷款利息建设期贷款利息铺底流动资金铺底流动资金固调税】参照概算固调税】参照概算l单项工程综合估算表等单项工程综合估算表等各单位工程的建筑、装饰、各单位工程的建筑、装饰、机电设备及安装、室外等机电设备及安装、室外等专业工程费用估算。参概专业工程费用估算。参概算、预算算、预算工程造价管理FA4.估算方法的基本分类估算方法的基本分类 l根据计算方法的系统根据计算方法的系统性，分成分成性，分成分成3 3种种类比类比法法参数模型参数模型法法组合组合法法l根据估算精度高低和根据估算精度高低和计算过程的详细程度，计算过程的详细程度，分成两大类分成两大类快速估
18、算快速估算法法详细估算详细估算法法工程造价管理FA5.投资估算编制投资估算编制基本过程基本过程2确定估算范围确定估算范围3获得工作获得工作分解结构分解结构4计算静态投资计算静态投资1熟悉熟悉计算依据计算依据5计算动态部分计算动态部分7编写说明编写说明6总估算表总估算表l主要依据主要依据项目范围项目范围及工程建及工程建设方案设方案估算指标估算指标典型工典型工程程价格信息价格信息编制办法编制办法个人经个人经验、行验、行业惯例业惯例l建设项目分解建设项目分解l建设费用分解建设费用分解l快速估算法快速估算法一般一般l公式公式工程造价管理FA6.常用常用静态造价的估算方法静态造价的估算方法l单位产品单位
19、产品法法l l生产能力指数生产能力指数生产能力指数生产能力指数法法法法l l指标估算指标估算指标估算指标估算法法法法 l l分类估算法分类估算法分类估算法分类估算法 l l分类估算法分类估算法分类估算法分类估算法 需要分别估算需要分别估算设备工器具购置费、设备工器具购置费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、工程建设其他费、工程建设其他费、基本预备费，基本预备费，然后相加组合成项目然后相加组合成项目静态造价静态造价工程造价管理FA估算题估算题1l某公司拟投建化工项目，建设期某公司拟投建化工项目，建设期3年，基年，基础数据如下：础数据如下：1.主要生产项目主要生产项目5200万元，其中建筑工程费万元
20、，其中建筑工程费用占用占55%，设备购置费占，设备购置费占30%，安装建筑工，安装建筑工程费用占程费用占15%；2.配套项目配套项目5530万元，其中建筑工程费用占万元，其中建筑工程费用占50%，设备购置费占，设备购置费占34%，安装建筑工程费，安装建筑工程费用占用占16%；3.工程建设其他费工程建设其他费210万元，基本预备费率万元，基本预备费率15%，建设期内涨价预备费率，建设期内涨价预备费率6%，固定资，固定资产投资方向调节税率为产投资方向调节税率为5%工程造价管理FA4.项目资金来源为自有资金和贷款，项目资金来源为自有资金和贷款，l建设期内，第一年投入建设期内，第一年投入30%，第二年
21、投入，第二年投入50%，第三年投入，第三年投入20%，各年投入资金在年内平均，各年投入资金在年内平均使用；使用；l5.建设期内贷款总额建设期内贷款总额5000万元，贷款年利率万元，贷款年利率6%（按月计息）；（按月计息）；l问题：问题：1.列式计算建设期贷款利息列式计算建设期贷款利息2.列式计算基本预备费、涨价预备费列式计算基本预备费、涨价预备费3.按下表计算项目估算造价按下表计算项目估算造价工程造价管理FA费用总表费用总表 单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元序号序号项目、费项目、费用用建筑费建筑费设备费设备费安装费安装费其他费其他费合计合计占比例占比例1工程费工程费1.1主要主要1.2
22、配套配套2其他费其他费1+23预备费预备费3.1基本基本3.2涨价涨价4利息利息5固调税固调税工程造价管理FA解解l工程费与其他费合计工程费与其他费合计=（5200+5530+210）=10940l基本预备费基本预备费= 10940*15%=1641l涨价预备费涨价预备费= （10940+1641）*30%*（1+6%）-1）+ （10940+1641）*50%*（1+6%）2-1） + （10940 +1641）*20%*（1+6%）3-1）=1485工程造价管理FA贷款利息贷款利息l贷款实际年利息贷款实际年利息=（1+6%/12）121=6.17%l第一年应计利息第一年应计利息=（0+50
23、00*30%/2）*6.17%=46.28l第二年应计利息第二年应计利息=（ 5000*30%+46.28）+5000*50%/2）*6.17%=172.53l第三年应计利息第三年应计利息=（ 5000*30%+46.28+ 5000*50%+ 172.53 ）+5000*20%/2）*6.17%=291.15l建设期贷款利息建设期贷款利息=509.96工程造价管理FA费用总表费用总表 单位：万元单位：万元703703固调税固调税(1+2+3)*5%5100%152794549166534405625合计合计510510利息利息414851485涨价涨价3.216411641基本基本3.131
24、263126预备费预备费3109402101665344056251+2小计小计1.5%210210工其他费工其他费2553088518802765配套配套1.2520078015602860主要主要1.176.28%10730工程费工程费1占比例占比例合计合计其他费其他费安装费安装费设备费设备费建筑费建筑费项目、费用项目、费用序号序号工程造价管理FA估算作业估算作业2l某项工程，经计算（按指标法）得到土建工程估算造某项工程，经计算（按指标法）得到土建工程估算造价为价为100万元。万元。l查相关资料，得知，此类工程，有如下统计数据：查相关资料，得知，此类工程，有如下统计数据：l土建工程一般占总
25、造价的土建工程一般占总造价的50%，l采暖工程占采暖工程占10%，l通风空调工程占通风空调工程占15%，l电气工程占电气工程占15%，l通讯及计算机网络占通讯及计算机网络占10%。l试计算各单位工程的造价及总造价试计算各单位工程的造价及总造价总造价=100/0.5=200万元采暖=2000.1=20万元通调=2000.15=30万元电气=2000.15=30万元通讯及=2000.10=20万元土建=100万元工程造价管理FA估算作业估算作业3l已知某新建工厂，拟建已知某新建工厂，拟建3个车间总造价个车间总造价1000万元，一栋办万元，一栋办公楼造价公楼造价150万元，一栋宿舍楼造价万元，一栋宿
26、舍楼造价120万元，一座食堂万元，一座食堂造价造价180万元，厂内两条道路造价万元，厂内两条道路造价70万元，厂内花园万元，厂内花园40万元，围墙万元，围墙10万元，大门及传达室万元，大门及传达室15万元。万元。l生产需要购生产设备购置费生产需要购生产设备购置费3000万元，其中一部分需要万元，其中一部分需要安装，安装费为安装，安装费为1000万元。另外，购置办公桌椅及书柜万元。另外，购置办公桌椅及书柜等物品计等物品计160万元。万元。l该项目占用农田该项目占用农田50亩的征地费、建设单位管理费等共亩的征地费、建设单位管理费等共800万元。预备费率为万元。预备费率为10%。资金全部是自有资金。
27、资金全部是自有资金。l试按估算的构成分别计算各项费用和该项目的建设总费试按估算的构成分别计算各项费用和该项目的建设总费用。用。工程造价管理FA作业作业31.建筑工程费车间总造价1000万元、办公楼造价150万元、宿舍楼造价120万元、食堂造价180万元、两条道路造价70万元、花园40万元、围墙10万元、大门及传达室15万元=1585万元2.设备及安装工程费生产设备购置费3000万元、安装费为1000万元=4000万元3.工程建设其他费征地费、建设单位管理费等共800万元、办公桌椅及书柜等物品计160万元=960万元4.预备费=（1585+4000+960）10%=654.5万元建设总费用=71
28、99.5万元工程造价管理FA估算作业估算作业4l某房地产开发商以某房地产开发商以5000万元的价格购得一宗占万元的价格购得一宗占地面积为地面积为4000m2的土地的土地50年的使用权年的使用权l建筑容积率建筑容积率5.5，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为60%l楼高楼高14层，层，1-4层建筑面积均相等，层建筑面积均相等，5-14层为层为塔楼（均为标准层）塔楼（均为标准层）l包括室外配套工程在内的建造成本为包括室外配套工程在内的建造成本为3500元元/m2，专业人员费用为建造成本的，专业人员费用为建造成本的8%，行政事，行政事业性等其他费用为业性等其他费用为460万元，预备费为万元，预备费为10%。
29、l建造期为建造期为2年。地价为开始时一次投入，建造年。地价为开始时一次投入，建造成本及其他费用在第成本及其他费用在第1年末投入（贷款年末投入（贷款1年），年），年贷款利率为年贷款利率为12%，按年计息（复利）。，按年计息（复利）。l计算该项目的总造价。计算该项目的总造价。工程造价管理FA作业作业41.建筑面积40005.5=22000m22.建筑安装工程费220000.35=7700万元3.土地费=5000万元4.专业人员费用77008%=616万元5.工程建设其他费460万元6.预备费=（7700+616+460）10%=877.6万元7.土地费利息5000（1+12%）21=1272万元8.其他费用的利息（7700+616+460+877.6）（1+12%）11=1158.43万元建设总概算造价=17084.03万元6.4结束第6章结束工程造价管理FA
