清远市房地产市场清远市房地产市场调研报告（草稿）调研报告（草稿） 开发中心开发中心20102010年年4 4月月2323日日 二、清远市在售别墅最新信息二、清远市在售别墅最新信息一、清远市房地产市场宏观分析一、清远市房地产市场宏观分析三、清远市一江两岸大户型洋房三、清远市一江两岸大户型洋房五、市场购买力分析与总结五、市场购买力分析与总结四、清远市土地和规划信息四、清远市土地和规划信息 清远市房地产清远市房地产宏观数据分析宏观数据分析 13 3、社会消费品零售总额、社会消费品零售总额4 4、固定资产及房地产开发投资、固定资产及房地产开发投资1 1、总表、总表2 2、、GDPGDP与人均与人均GDPGDP4 4、商品房及住宅销售面积、商品房及住宅销售面积4 4、商品房销售额及成交均价、商品房销售额及成交均价 清远市清远市20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年户籍人口户籍人口( (万万) )393.4393.4398.03398.03403.01403.01405.8405.8408.8408.8GDPGDP（亿）（亿）315.7315.7432.2432.2597.4597.4746.6746.6855.2855.2增长率增长率% %27.20%27.20%36.90%36.90%38.20%38.20%25.00%25.00%14.50%14.50%人均人均GDPGDP910491041199111991164001640020200202002260022600增长率增长率% %12.46%12.46%28.30%28.30%31%31%16.50%16.50%14%14%社会消费品零售总额（亿）社会消费品零售总额（亿）129.8129.8159.4159.4196.9196.9250.6250.6308.4308.4增长率增长率% %17.50%17.50%22.80%22.80%23.50%23.50%27.30%27.30%23.10%23.10%固定资产投资（亿）固定资产投资（亿）225.9225.9329329487.1487.1703.5703.5841.2841.2增长率增长率% %41.60%41.60%45.60%45.60%48.10%48.10%44.40%44.40%19.60%19.60%房地产开发投资（亿）房地产开发投资（亿）27.127.139.339.364.964.9115.7115.79090增长率增长率% %68.00%68.00%45.00%45.00%65.10%65.10%78.30%78.30%-22.20%-22.20%商品房销售面积（万商品房销售面积（万M2)M2)116116140140240240125125288288增长率增长率% %56.90%56.90%20.50%20.50%71.20%71.20%-47.70%-47.70%130%130%住宅销售面积（万住宅销售面积（万M2)M2)106106130130230230112112275275增长率增长率% %76.40%76.40%20.90%20.90%76.80%76.80%-51.20%-51.20%140%140%商品房销售额（亿）商品房销售额（亿）19.7319.7329.1529.1555.2855.2836.7036.7098.0098.00增长率增长率% %74.47%74.47%47.70%47.70%89.68%89.68%-44.30%-44.30%170%170%住宅销售额（亿）住宅销售额（亿） 30.830.889.889.8增长率增长率% % -49.70%-49.70%190%190%成交均价成交均价( (元元) )1701 1701 2082 2082 2303 2303 2936 2936 3403 3403 数据来源：清远市统计局数据来源：清远市统计局 GDPGDP与人均与人均GDPGDP近年来，近年来，GDP绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到U型，人均型，人均GDP和和GDP的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期。
的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期Ø清远市清远市GDPGDP从从20052005年的年的315315亿增长到亿增长到20092009年的年的855855亿，近亿，近2.52.5倍倍ØGDPGDP的增长速度在的增长速度在20072007年达到最大，然后逐年达到最大，然后逐年趋缓年趋缓Ø人均人均GDPGDP从从20052005年的年的91049104元增长到元增长到20092009年年的的2260022600，近，近2.52.5倍左倍左右右Ø人均人均GDPGDP增长速度增长速度20072007年年31%31%是最大的，然后是最大的，然后逐年趋缓逐年趋缓数据来源：清远市统计局数据来源：清远市统计局 社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平大社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平大大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快Ø社会消费品零售总额社会消费品零售总额从从20052005年的年的129.8129.8亿增亿增长到长到20092009年年308.4308.4亿元，亿元，增加到两倍多增加到两倍多。
Ø其增长速度，在其增长速度，在20062006年达到小高峰，在年达到小高峰，在20082008年达到最高峰，年达到最高峰，20092009年有所回缓年有所回缓数据来源：清远市统计局数据来源：清远市统计局 固定资产投资和房地产开发投资固定资产投资和房地产开发投资近年来政府或国家基础设施项目较多，近年来政府或国家基础设施项目较多，房地产开发投资空间比较大房地产开发投资空间比较大Ø固定资产投资逐年增长的，增长速度固定资产投资逐年增长的，增长速度从从20072007年开始减慢，至年开始减慢，至20092009年减幅最年减幅最大大Ø房地产开发投资在房地产开发投资在20082008年之前都是增年之前都是增长的，长的，20092009年降为年降为9090亿Ø房地产开发投资额在固定资产投资的房地产开发投资额在固定资产投资的占有比例占有比例20092009年最小，政府的基础建年最小，政府的基础建设项目较多设项目较多 商品房销售面积及住宅销售面积商品房销售面积及住宅销售面积2008年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极度受挫，但度受挫，但2009年受国家宏观调控影响迅速回升。
年受国家宏观调控影响迅速回升Ø商品房销售面积商品房销售面积20072007年之前是逐年之前是逐年增长，年增长，20082008年是拐点，销售面年是拐点，销售面积大幅度下降积大幅度下降20092009年迅速回升，年迅速回升，绝对值超过绝对值超过20072007年Ø住宅销售面积趋势与商品房销售住宅销售面积趋势与商品房销售面积基本相同面积基本相同 商品房销售额及成交均价商品房销售额及成交均价2008年商品房销售额出项异常值，年商品房销售额出项异常值，2009年迅速回年迅速回升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势Ø商品房销售额从商品房销售额从20052005年的年的19.7319.73亿增长到亿增长到20092009年的年的9898亿元，增亿元，增加了四倍左右，加了四倍左右，20082008年时拐点，为年时拐点，为36.736.7亿亿元Ø成交均价是逐年增长成交均价是逐年增长的，从的，从20052005年的年的17011701元元/m2/m2增长到增长到20092009年年34033403元元/m2/m25 5年之内年之内价格翻了一番价格翻了一番数据来源：清远市统计局数据来源：清远市统计局 清远在售别墅清远在售别墅最新信息最新信息 23 3、银盏板块、银盏板块4 4、山前大道板块、山前大道板块1 1、清新县板块、清新县板块2 2、清城区板块、清城区板块 清远几大板块清远几大板块清新县板块清新县板块新城区板块新城区板块银盏板块银盏板块山前大道板块山前大道板块恒大金碧天下恒大金碧天下瑞龙湾瑞龙湾御峰御峰广硕上城广硕上城新亚棕榈园新亚棕榈园伯爵园伯爵园学院别墅学院别墅伯爵园伯爵园上河国际上河国际清远沁园清远沁园狮子湖公馆狮子湖公馆美林湖国际社区美林湖国际社区碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛南航碧花园南航碧花园金碧御水山庄金碧御水山庄元邦山清水秀元邦山清水秀广州桃花源广州桃花源勤天一品树勤天一品树 清新县板块清新县板块广硕上城广硕上城御峰御峰瑞龙湾瑞龙湾恒大金碧天下恒大金碧天下新亚棕榈园新亚棕榈园 恒大金碧天下：君临山水恒大金碧天下：君临山水项目名称项目名称 恒大金碧天下恒大金碧天下占地面积占地面积首期首期27002700亩亩总建面积总建面积(m2)(m2)300300万平方米万平方米容积率容积率 1.2 1.2 绿化率绿化率48%48%建筑类别建筑类别独联，双拼，联排别墅，洋房独联，双拼，联排别墅，洋房装修状况装修状况 毛坯毛坯物业费物业费洋房洋房1.21.2元元/ /㎡㎡月；别墅月；别墅2.52.5元元/ /㎡㎡月月开盘时间开盘时间最早开盘最早开盘20092009年年1 1月，月，20102010年年4 4月月1818日推出二期日推出二期开盘均价开盘均价( (元元) )洋房洋房18801880元元/ /㎡㎡；别墅；别墅33803380元元/ /㎡㎡目前均价目前均价( (元元) )洋房洋房29502950元元/ /㎡，别墅㎡，别墅48004800元元/ /㎡㎡总套数总套数别墅别墅10001000余套余套, ,洋房洋房13001300余套余套 开发商开发商恒大地产集团恒大地产集团地理位置地理位置清远市清新县龙颈镇清远市清新县龙颈镇主力户型主力户型110110㎡㎡-156-156㎡㎡的的3 3三房，三房，184-246184-246㎡㎡的独栋别墅。
的独栋别墅建筑风格建筑风格欧陆风格欧陆风格顾客来源顾客来源95%95%顾客来自广州，顾客来自广州，部分来自深圳、香港部分来自深圳、香港 恒大金碧天下：君临山水（续）恒大金碧天下：君临山水（续）Ø君临山水，这种产品设计，定位理念在南京，昆明，天津，武汉，成都都有复制君临山水，这种产品设计，定位理念在南京，昆明，天津，武汉，成都都有复制该项目到清远市政府该项目到清远市政府4040分钟左右，分钟左右，3030公里两个小时到白云机场两个小时到白云机场Ø有建筑面积约有建筑面积约3500035000㎡㎡铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平米会议中心、建筑面积约铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平米会议中心、建筑面积约90009000㎡㎡饮食中心、建筑面积约饮食中心、建筑面积约1500015000㎡㎡运动中心、建筑面积约运动中心、建筑面积约30003000㎡㎡健康中心、建筑面健康中心、建筑面积约积约80008000㎡㎡娱乐中心和建筑面积约娱乐中心和建筑面积约43004300㎡㎡商业中心等航母级配套商业中心等航母级配套 内有运动场地，但内有运动场地，但无规划高尔夫球场（档次降低了）无规划高尔夫球场（档次降低了）。
Ø三期规划一期售罄，二期一部分在售，三期未建今年年底交楼三期规划一期售罄，二期一部分在售，三期未建今年年底交楼20092009年年1 1月份第月份第一期开盘，一期开盘，20102010年年4 4月月1818日推出二期日推出二期均价涨了均价涨了30%30%，成长性好，成长性好代理销售是合富辉煌代理销售是合富辉煌Ø目前在售的是二期的一部分产品是叫独连（两个独栋车库相连），双拼，联排目前在售的是二期的一部分产品是叫独连（两个独栋车库相连），双拼，联排u独联，独联，284m2284m2、、309 m2309 m2、、333 m2333 m2、、364 m2364 m2、、433 m2433 m2（（6 6套）、套）、542542（（6 6套）套）, ,目前主目前主要推出的是前三者，而且要推出的是前三者，而且湖边的产品已售完（湖边的产品已售完（1300013000元元/m2/m2））, ,非湖边还有，非湖边还有，68006800元元/m2/m2u双拼，双拼，55005500元元/m2, /m2, 186m2186m2、、190 m2190 m2、、226 m2226 m2、、229 m2229 m2、、252 m2252 m2、、268 m2268 m2。
u联排，联排，45004500元元/m2, /m2, 193 m2193 m2、、196 m2196 m2、、255 m2255 m2、、233 m2233 m2 御峰花园御峰花园独栋联排及洋房，售完别墅二手12000元/m2高尚别墅高尚别墅（清新生态园（清新生态园）独栋, 2003年开盘已售完二手均价13000元/m2新亚棕榈园新亚棕榈园独栋、双拼和联排及洋房，估计7月份开售均价一万左右广硕上城别墅广硕上城别墅联排，在售均价7000元/m2清新县别墅区清新县别墅区依托笔架山旅游度假区，离清新县中心和清城区近无高尔夫场，俱乐部，星级酒依托笔架山旅游度假区，离清新县中心和清城区近无高尔夫场，俱乐部，星级酒店配套，占地面积较小店配套，占地面积较小清和大道清和大道环城路环城路 项目名称项目名称 广硕广硕- -上城别墅上城别墅占地面积占地面积120120亩亩/80000/80000㎡㎡总建面积总建面积(m2)(m2)6080060800㎡㎡容积率容积率0.760.76绿化率绿化率 35 % 35 % 建筑类别建筑类别 6 6联、联、8 8联排、联排、1010联排别墅联排别墅装修状况装修状况 毛坯毛坯开盘时间开盘时间 2009-09-262009-09-26，，20102010年年4 4月月1717号最后一期开盘号最后一期开盘200m2-200m2-300m2300m2 交楼时间交楼时间 2010-08 2010-08开盘均价开盘均价( (元元) )40004000目前均价目前均价( (元元) )联排均价联排均价70007000元元总套数总套数230230开发商开发商 广硕地产广硕地产 地理位置地理位置清远市清新县太和古洞公园前清远市清新县太和古洞公园前 主力户型主力户型180-470m2180-470m2建筑风格建筑风格后现代风格别墅后现代风格别墅营销策略营销策略丰富的旅游资源，突显休闲生活价值丰富的旅游资源，突显休闲生活价值 顾客来源顾客来源广硕广硕- -上城别墅上城别墅广硕上城位于清和大道，没有环城路上的别墅资源，只能说是闹市中的一个非洋房社区位于清和大道，没有环城路上的别墅资源，只能说是闹市中的一个非洋房社区。
专门制作了一个项目推广网站专门制作了一个项目推广网站 新亚棕榈园新亚棕榈园各类项目各类项目新亚新亚··棕榈园棕榈园 占地面积占地面积(m2)(m2) 总建面积总建面积(m2)(m2)7259772597平方米平方米建筑类别建筑类别独栋、双拼、联排及洋房独栋、双拼、联排及洋房容积率容积率1.11.1绿化率绿化率45%45%目前均价目前均价( (元元) ) 总套数总套数402402户户开发商开发商新亚地产新亚地产地理位置地理位置清新党校附近清新党校附近主力户型主力户型顾客来源顾客来源 正在建设，正在建设，7 7月份左右开卖，别墅估计均价为月份左右开卖，别墅估计均价为1 1万左右独栋 434m2,419m2；双拼301 m2、310 m2、269 m2；联排269 m2、262m2 瑞龙湾瑞龙湾各类项目各类项目瑞龙湾瑞龙湾 占地面积占地面积(m2)(m2)3 3万平方米万平方米总建面积总建面积(m2)(m2)1 1万平方米万平方米容积率容积率 绿化率绿化率45%45%建筑类别建筑类别目前只有独栋别墅 目前只有独栋别墅 装修状况装修状况1.81.8元元/ /平方米平方米/ /月月开盘时间开盘时间20082008年年8 8月月目前均价目前均价( (元元) )50005000左右左右总套数总套数别墅别墅2424套，公寓套，公寓120120户户剩余套数剩余套数 顾客来源顾客来源 开发商开发商清远市清新县瑞龙房地产开发有限公司清远市清新县瑞龙房地产开发有限公司地理位置地理位置清远市清新温矿泉旅游区清远市清新温矿泉旅游区主力户型主力户型独栋，两层半独栋，两层半400m2,200400m2,200万左右万左右 清城区板块清城区板块奥园学院别墅奥园学院别墅伯爵园伯爵园 项目名称项目名称 学院别墅学院别墅占地面积占地面积9471594715㎡㎡总建面积总建面积(m2)(m2)208372208372㎡㎡容积率容积率2.22.2建筑类别建筑类别 独栋、双独栋、双拼、联排、洋房拼、联排、洋房装修状况装修状况 一期一期 毛坯毛坯开盘均价开盘均价( (元元) )86008600元元/m2/m2类独栋一期类独栋一期目前均价目前均价( (元元) )二期产品认筹，毛坯二期产品认筹，毛坯1000010000元元/m2,/m2,精装修精装修1300013000元每平方米。
元每平方米开发商开发商清远市奥园置业有限公司清远市奥园置业有限公司 地理位置地理位置清城区清远市职业技术学院南侧清城区清远市职业技术学院南侧主力户型主力户型5 5月份推出月份推出(270-350m2)(270-350m2)类独栋、类独栋、210m2210m2双双拼、拼、240-250m2240-250m2联排，联排，建筑风格建筑风格西班牙西班牙““帕提欧庭院帕提欧庭院””风格风格 营销策略营销策略““你我的理想生活你我的理想生活”” 客户来源客户来源第一期有一半左右清远市人第一期有一半左右清远市人, ,常住为主常住为主; ;一半左右是清远以外一半左右是清远以外, ,主要是投资客主要是投资客, ,以佛以佛山广州东莞为主山广州东莞为主. .奥园奥园- -学院别墅学院别墅目前属于二期认筹阶段一期已售完，目前属于二期认筹阶段一期已售完，5 5月份二期月份二期100100套左右（套左右（4040套精装修）开盘套精装修）开盘. . 伯爵园伯爵园各类项目各类项目伯爵园伯爵园占地面积占地面积(m2)(m2) 3000030000平方米平方米总建面积总建面积(m2)(m2) 容积率容积率 建筑类别建筑类别目前推出目前推出280m2280m2双拼，双拼，328-456m2328-456m2独栋，独栋，目前均价目前均价( (元元) )双拼双拼240240万，独栋万，独栋350350万万-680-680万万开发商开发商清远市伯爵园旅游发展有限公司清远市伯爵园旅游发展有限公司地理位置地理位置清城区凤城街笔架山清城区凤城街笔架山主力户型主力户型280m2280m2联排，联排，270-328270-328独栋独栋区内配套设施区内配套设施水上乐园，高尔夫球练习场，五星水上乐园，高尔夫球练习场，五星级会所和酒店级会所和酒店 Ø清城区和项目两处售楼部，一个在项目，清城区和项目两处售楼部，一个在项目，一个在清城区。
一个在清城区Ø目前在售一期（目前在售一期（20092009年年1010月开盘），月开盘），100100套左右，巴塞阳光，今年套左右，巴塞阳光，今年1010月交楼规划有月交楼规划有二期，和三期只有独栋、双拼二期，和三期只有独栋、双拼Ø独栋，独栋，386m2386m2只有三套了，均价只有三套了，均价1100011000元元/m2/m2680m2680m2的已售完，均价的已售完，均价1800018000元元/m2/m2Ø双拼均价双拼均价83008300元元/m2/m2，还有，还有8 8套 银盏板块银盏板块上河国际上河国际清远沁园清远沁园狮子湖公馆狮子湖公馆 上河国际上河国际各类项目各类项目上河国际上河国际占地面积占地面积(m2)(m2)15001500亩亩总建面积总建面积(m2)(m2) 容积率容积率 绿化率绿化率 建筑类别建筑类别别墅别墅开盘时间开盘时间开盘时间未定，近期关注开盘时间未定，近期关注开发商开发商香港联泰集团香港联泰集团地理位置地理位置联泰上河国际位于清远银盏联泰上河国际位于清远银盏主力户型主力户型双拼别墅和联排别墅双拼别墅和联排别墅建筑风格建筑风格西班牙风格西班牙风格营销策略营销策略引进华南奥特莱斯引进华南奥特莱斯(OUTLETS)(OUTLETS)旗舰旗舰Ø规划为日常居住和度假的城中别墅规划为日常居住和度假的城中别墅Ø双拼和联排双拼和联排Ø广清高速银盏出口，五分钟广清高速银盏出口，五分钟Ø广清轻轨银盏出口附近广清轻轨银盏出口附近 清新沁园清新沁园位于广清高速横荷出口位于广清高速横荷出口正在建，正在建，2010年年10月份左右月份左右开盘，开盘，推推1000m2的独栋。
的独栋 Ø20092009年年1010月份开盘，月份开盘，Ø大面积户型大面积户型(451m2(451m2、、545 m2545 m2、、561 m2561 m2、、825 825 m2)m2)，都是独栋，，都是独栋，Ø均价均价2000020000元元/m2,/m2,湖边均价湖边均价2500025000元元/m2/m2Ø第二期今年第二期今年5 5月份或十月份推出，有小面积月份或十月份推出，有小面积(300m2)(300m2)p项目策划由中国策划大师王志纲担任项目策划由中国策划大师王志纲担任p总规及详规由美国易道公司主笔总规及详规由美国易道公司主笔p酒店由美国酒店由美国WATGWATG公司设计、由喜来登管理公司设计、由喜来登管理p高尔夫灯光球场改造由美国高尔夫灯光球场改造由美国JACOBSONJACOBSON设计、设计、TroonTroon Golf Golf 管理管理p物业管理由第一太平戴维斯公司管理物业管理由第一太平戴维斯公司管理狮子湖公馆（颐杰鸿泰狮子湖）狮子湖公馆（颐杰鸿泰狮子湖）各类项目各类项目狮子湖公馆狮子湖公馆 占地面积占地面积(m2)(m2)1.261.26万亩万亩总建面积总建面积(m2)(m2)410000410000平方米平方米容积率容积率0.250.25绿化率绿化率0.750.75建筑类别建筑类别独栋别墅独栋别墅装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费( (元元/m2/m2））5 5元元/ /平方米平方米··月月开盘时间开盘时间2009-12-012009-12-01 交楼时间交楼时间开盘均价开盘均价( (元元) ) 目前均价目前均价( (元元) )均价均价2000020000元元/m2,/m2,湖边均价湖边均价2500025000元元/m2/m2 总套数总套数123123栋栋2-32-3层的别墅（首期）层的别墅（首期）开发商开发商清远市狮子湖房地产开发有清远市狮子湖房地产开发有限公司限公司物业公司物业公司一太平戴维斯公司一太平戴维斯公司 地理位置地理位置位于广清高速横荷出口位于广清高速横荷出口营销策略营销策略南中国最高端的商务政务旅南中国最高端的商务政务旅游休闲交际平台游休闲交际平台强强联合强强联合富贵显赫富贵显赫超大规模超大规模 ““珠三角最美别墅珠三角最美别墅珠三角最具魅力经典别墅珠三角最具魅力经典别墅20092009年广州最具投资价值年广州最具投资价值别墅别墅”” Ø首座月球主题球场首座月球主题球场Ø首座阿拉伯主题酒店首座阿拉伯主题酒店Ø世界级会议休闲天堂世界级会议休闲天堂Ø主题化温泉养生中心主题化温泉养生中心Ø通江达海（人工河至北江，通江达海（人工河至北江，后经过佛山水系，最后由广州后经过佛山水系，最后由广州南沙出海）的游艇码头南沙出海）的游艇码头 五大亮点共同构筑全球高五大亮点共同构筑全球高端政商交流的休闲平台端政商交流的休闲平台 山前大道板块山前大道板块碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛美林湖国际社区美林湖国际社区南航碧花园南航碧花园金碧御水山庄金碧御水山庄元邦山清水秀元邦山清水秀广州桃花源广州桃花源勤天一品树院勤天一品树院 项目名称项目名称 碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛占地面积占地面积近近1000010000亩亩总建面积总建面积(m2)(m2)330330万㎡万㎡容积率容积率0.50.5绿化率绿化率 60%60% 建筑类别建筑类别 别墅、洋房；别墅、洋房；目前推出独栋（目前推出独栋（180-380m2180-380m2）、双拼（）、双拼（177-177-298m2)298m2)，洋房（，洋房（80-90m280-90m2））装修状况装修状况 毛坯毛坯物业费物业费房房2 2元元/ /平方米平方米* *月，花园月，花园0.50.5元元/ /㎡㎡* *月月 开盘时间开盘时间 20072007年年6 6月月 开盘均价开盘均价( (元元) )独栋独栋6000/6000/㎡㎡；洋房；洋房2500/2500/㎡㎡目前的二手均价目前的二手均价70497049目前均价目前均价( (元元) )独栋独栋1000010000；双拼；双拼65006500；洋房；洋房45004500总套数总套数开发商开发商广州市花都碧桂园物业发展有限公司广州市花都碧桂园物业发展有限公司 地理位置地理位置广清高速公路狮岭路段山前大道广清高速公路狮岭路段山前大道 主力户型主力户型联排和双拼联排和双拼155-298m2155-298m2；；建筑风格建筑风格欧洲建筑风格欧洲建筑风格营销策略营销策略给你一个星级的家给你一个星级的家顾客来源顾客来源碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛- -珑湾二期珑湾二期 项目名称项目名称 美林湖国际社区美林湖国际社区 占地面积占地面积8080万㎡万㎡总建面积总建面积(m2)(m2)容积率容积率0.380.38绿化率绿化率 35 %35 % 建筑类别建筑类别 目前推目前推出独栋出独栋(300-868m2)(300-868m2)联排联排(320-368m2)(320-368m2)装修状况装修状况 毛坯毛坯物业费物业费3 3元元/ /㎡㎡月月开盘时间开盘时间加洲岛加洲岛C C区：区：20102010年年1 1月月1 1日日金色溪谷：金色溪谷：20092009年年1010月月1 1日日 开盘均价开盘均价( (元元) )80008000目前均价目前均价( (元元) )联排联排9000/9000/㎡㎡；独栋；独栋15000/15000/㎡㎡总套数总套数800800套套开发商开发商 美林基业集团美林基业集团地理位置地理位置广州市花都区山前大道广州市花都区山前大道 主力户型主力户型200m200m² ²以上双拼别墅、以上双拼别墅、307-367m307-367m² ²联排别墅、联排别墅、307-867m307-867m² ²独栋别墅独栋别墅建筑风格建筑风格美国南加州风格美国南加州风格营销策略营销策略体现休闲人居以及人居价值的最佳典范体现休闲人居以及人居价值的最佳典范 顾客来源顾客来源美林湖国际社区美林湖国际社区: : ““加州岛加州岛C C区区””及及““金色溪谷金色溪谷”” 南航碧花园南航碧花园各类项目各类项目南航碧花园二期南航碧花园二期““天鹅湖组团天鹅湖组团””占地面积占地面积(m2)(m2)总总200200万平方米，二期万平方米，二期““天鹅湖组团天鹅湖组团””约约6m26m2总建面积总建面积(m2)(m2)140140万平方米万平方米容积率容积率0.320.32绿化率绿化率63%63%建筑类别建筑类别多层洋房多层洋房( (带电梯带电梯),),别墅别墅, ,目前推出目前推出306-340m2306-340m2独栋别墅，独栋别墅，3 3联排联排219m2219m2最后三套最后三套装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费( (元元/m2/m2））别墅别墅1.51.5元元+ +花园花园0.50.5元元开盘时间开盘时间 目前均价目前均价( (元元) )独栋独栋1.2-1.41.2-1.4万，三联排万，三联排80008000总套数总套数二期别墅二期别墅272272套，公寓套，公寓384384套套剩余套数剩余套数 顾客来源顾客来源 开发商开发商南方航空（集团）公司、南方航空（集团）公司、广州碧花园房地产有限公司广州碧花园房地产有限公司地理位置地理位置广清高速公路山前大道出口广清高速公路山前大道出口主力户型主力户型200-500200-500㎡㎡的独栋别墅和联排别墅的独栋别墅和联排别墅 金碧御水山庄金碧御水山庄各类项目各类项目金碧御水山庄金碧御水山庄占地面积占地面积(m2)(m2)首期总占地首期总占地9595万平方米万平方米总建面积总建面积(m2)(m2)6363万平方米万平方米容积率容积率0.660.66绿化率绿化率58%58%建筑类别建筑类别小高层小高层, ,多层多层, ,独栋独栋, ,联体联体, ,目前推出目前推出433m2433m2独栋，独栋，309m2309m2栋，栋，288m2-330m2288m2-330m2联排联排,155-177m2,155-177m2洋房洋房装修状况装修状况装修装修物业费物业费( (元元/m2/m2））洋房：洋房：1.51.5元，元， 别墅：别墅：2 2元元开盘时间开盘时间0909年年7 7月最新一期 月最新一期 目前均价目前均价( (元元) )独栋独栋3.13.1万万/m2,/m2,双拼双拼2.42.4万万/m2,/m2,联排联排1.41.4万万/m2/m2，洋房，洋房4500/m24500/m2开发商开发商广州花都绿景房地产开发有限公司广州花都绿景房地产开发有限公司地理位置地理位置芙蓉镇新杨村六花岗水库以东芙蓉镇新杨村六花岗水库以东主力户型主力户型别墅别墅288288平方米三层，平方米三层，洋房：洋房：150-171150-171三房到四房三房到四房 顾客来源顾客来源 元邦山清水秀元邦山清水秀各类项目各类项目元邦山清水秀元邦山清水秀占地面积占地面积(m2)(m2)3535万平方米万平方米总建面积总建面积(m2)(m2)3030万㎡万㎡容积率容积率 建筑类别建筑类别五一推出独栋别墅（五一推出独栋别墅（600m2600m2联体别墅联体别墅(300m2)(300m2)装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费( (元元/m2/m2））独栋独栋2.82.8元，联排元，联排2.52.5元元开盘时间开盘时间2009/8/82009/8/8，二期别墅：，二期别墅：20102010年年4 4月底月底目前均价目前均价( (元元) )五一可知五一可知总套数总套数首期推首期推200200套左右套左右顾客来源顾客来源 开发商开发商广东元邦房地产开发有限公司广东元邦房地产开发有限公司地理位置地理位置山前大道（东距芙蓉嶂风景区正门山前大道（东距芙蓉嶂风景区正门1.81.8公里）公里）主力户型主力户型310-380310-380平方米平方米建筑风格建筑风格新古典主义风格新古典主义风格 广州桃花源广州桃花源各类项目各类项目广州桃花源广州桃花源占地面积占地面积(m2)(m2)410410余亩，首期余亩，首期360360亩亩总建面积总建面积(m2)(m2) 容积率容积率 建筑类别建筑类别独栋别墅（独栋别墅（453-750m2453-750m2））装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费( (元元/m2/m2））3 3元元/ /㎡㎡* *月月开盘时间开盘时间20082008年年9 9月月1 1日日交楼时间交楼时间20102010年年目前均价目前均价( (元元) )独立别墅独立别墅600-1200600-1200万元万元/ /栋栋总套数总套数首期规划有首期规划有166166栋独栋栋独栋顾客来源顾客来源 开发商开发商绿城集团绿城集团物业公司物业公司浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司地理位置地理位置山前旅游大道芙蓉度假区西入口山前旅游大道芙蓉度假区西入口主力户型主力户型453-700453-700㎡㎡的独立别墅的独立别墅 建筑风格建筑风格欧式建筑风格欧式建筑风格营销策略营销策略法式的高贵典雅与英式的自然朴实、意法式的高贵典雅与英式的自然朴实、意式的清新明快与西班牙式的浪漫奔放式的清新明快与西班牙式的浪漫奔放 勤天一品树院勤天一品树院各类项目各类项目勤天一品树院勤天一品树院占地面积占地面积(m2)(m2)6534065340平方米平方米总建面积总建面积(m2)(m2)8543685436平方平方容积率容积率1.251.25建筑类别建筑类别别墅别墅, ,高层洋房，目前余下两套几套高层洋房，目前余下两套几套280m2l280m2l联排联排装修状况装修状况毛坯毛坯物业费物业费( (元元/m2/m2））别墅别墅3.03.0；洋房；洋房1.91.9开盘时间开盘时间20102010年年1 1月份月份目前均价目前均价( (元元) )联排别墅联排别墅1.41.4万万/m2/m2总套数总套数300300户户顾客来源顾客来源 开发商开发商勤天集团勤天集团代理商代理商广州中地行房产代理有限公司广州中地行房产代理有限公司物业公司物业公司勤天物业勤天物业地理位置地理位置狮岭镇芙蓉度假区内狮岭镇芙蓉度假区内主力户型主力户型户型户型127127㎡㎡三房和三房和147147㎡㎡四房，四房，280280㎡㎡的临湖联排别墅的临湖联排别墅 一线江景大户一线江景大户型洋房型洋房 31 1、在售楼盘位置分布图、在售楼盘位置分布图2 2、在建将售楼盘位置分布、在建将售楼盘位置分布3 3、楼盘详情、楼盘详情 御景湖畔御景湖畔紧临笔架河160 m2, 4700元/m2200 m2,5300元m2北江北岸北江北岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型加州花园加州花园别墅售罄还有洋房 ，无江景御水龙庭御水龙庭 184-190m2均价6200元/m2金碧湾花园金碧湾花园 配套全少量半江景房均价6000元/m2阳光嘉园阳光嘉园 能望江户型少量，均价5500元/m2前面楼王将阻挡其江景锦江豪苑锦江豪苑 一线江景房售罄今年7月份推出非江景房新产品开发商同阳光嘉园 北江北岸北江北岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型在建新楼盘在建新楼盘一线江景一线江景未启售未启售价格未知价格未知围墙有宣传广告围墙有宣传广告 汇景名居汇景名居尾盘，剩少量185m2的是4400元/m2218m2的是5400元/m2凯旋花园凯旋花园在售第三期半江景190m2均价4700元/m2帝景豪园帝景豪园167m2和205m2 一线江景5200元/m2金海湾豪庭金海湾豪庭剩一套江景别墅300m2,686万无江景房售金信蓝湾豪庭金信蓝湾豪庭一线江景楼王面积》244m2大户型洋房12层为7500元/m2金逸雅居金逸雅居一线江景房2010年7月份左右推出 ,非江景房售4100元/m2北江南岸北江南岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型 北江南岸北江南岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型在建新楼盘在建新楼盘一线江景一线江景未启售未启售价格未知价格未知围墙有宣传广告围墙有宣传广告 北江北岸北江北岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型 & & 详情详情Ø 阳光嘉园：阳光嘉园： 宣传手段非一线江景，前面有一款地王，叫凯景，正在开建，可能会上万，但是目前能宣传手段非一线江景，前面有一款地王，叫凯景，正在开建，可能会上万，但是目前能望江的大户型望江的大户型181m2181m2是是5600-57005600-5700元每平方米，元每平方米，168m2168m2是是4500-48004500-4800元每平方米，其他的均价是元每平方米，其他的均价是45004500。
目前能望江的是没有几套了目前能望江的是没有几套了Ø 锦江豪苑：锦江豪苑： 一线江景房没有了，以后一期将在一线江景房没有了，以后一期将在20102010年年7 7月份左右推出，但都不是江景房了，它与阳光月份左右推出，但都不是江景房了，它与阳光嘉园都是一个开发商嘉园都是一个开发商------清远市樵顺房地产开发有限公司清远市樵顺房地产开发有限公司20082008年的时候一线江景都年的时候一线江景都70007000元了Ø 金碧湾花园：金碧湾花园： 157m2 157m2，，9595万，单价万，单价60506050元元 /m2,17/m2,17楼；楼；220m2,220m2,半江景，半江景，130130万，万，2323楼，单价楼，单价59095909元配套设施齐全设施齐全Ø 加州花园：加州花园： 里有别墅，已经售完，还有洋房里有别墅，已经售完，还有洋房Ø 御水龙庭：御水龙庭： 184-190m2,6500 184-190m2,6500元每平方米元每平方米Ø 御景湖畔：御景湖畔： 2 2年楼龄，只有年楼龄，只有6 6层和层和2424层等楼层有大户型，层等楼层有大户型，160m2, 4700160m2, 4700元每平方米，元每平方米，200m2,5300200m2,5300元每元每平方米。
平方米 北江南岸北江南岸 & & 一线江景房一线江景房 & & 大面积户型大面积户型 & & 详情详情Ø汇景名居：汇景名居：0707年开盘的，只有年开盘的，只有2323层层-27-27层，少量的户型，层，少量的户型，185m2185m2的是的是44004400元每平方米元每平方米218m2218m2的户型是的户型是54005400平方米Ø凤城世家：凤城世家：几个尾盘，几个尾盘，209m2209m2的复式，的复式，48004800元每平方米元每平方米Ø东方巴黎：东方巴黎：主打主打190m2190m2的的41004100元每平方米，小面积的反而单价贵些元每平方米，小面积的反而单价贵些Ø凯旋花园：凯旋花园：190m2190m2的的47004700元每平方米，每层向上加元每平方米，每层向上加5050元左右目前是第三期目前是第三期Ø帝景豪园：帝景豪园：一线江景，一线江景，52005200元，每平方米有元，每平方米有167167和和205m2205m2的房子Ø金海湾豪庭：金海湾豪庭：开发周期很长，里面的别墅已完，只有一套江景别墅，开发周期很长，里面的别墅已完，只有一套江景别墅，300m2,686300m2,686万，万，2300023000元一方。
洋房元一方洋房现售的大面积为四方两厅两卫，现售的大面积为四方两厅两卫，48004800元每平方米元每平方米Ø金信蓝湾豪庭：金信蓝湾豪庭：该楼盘定位高端，是清远市一线江景房的楼王，面积至少为该楼盘定位高端，是清远市一线江景房的楼王，面积至少为244m2244m2的大户型洋房的大户型洋房1212层位层位75007500元每平方米，向上每层家元每平方米，向上每层家80-10080-100元左右单价元左右单价20082008年开卖的楼盘中间有捂盘行为代理年开卖的楼盘中间有捂盘行为代理公司是经纬物业公司是经纬物业Ø金逸雅居：金逸雅居：一线江景房，一线江景房，20102010年年7 7月份左右推出，目前推出的产品，在一线江景房后面，均价月份左右推出，目前推出的产品，在一线江景房后面，均价41004100元元/m2/m2规划有一个星级酒店规划有一个星级酒店 部分规划和市部分规划和市场信息场信息 43 3、规划板块三、规划板块三4 4、规划板块四、规划板块四1 1、规划板块一、规划板块一2 2、规划板块二、规划板块二 先锋路先锋路清清远远大大桥桥北北江江大大桥桥北江大桥和清远大桥之间，北江大桥和清远大桥之间，北江北岸与先锋路之间，北江北岸与先锋路之间，属凤城街办，属凤城街办，属于三旧改造区域，属于三旧改造区域，里面有破烂工厂，里面有破烂工厂，和杂乱旧民房，和杂乱旧民房，是未来住宅重点开发区域，是未来住宅重点开发区域，一线江景。
一线江景未来一线江景洋房最佳区域未来一线江景洋房最佳区域 桥北大道两边桥北大道两边正在开挖人工正在开挖人工湖湖————飞来湖飞来湖10001000亩，亩，环湖规划为高环湖规划为高档住宅区档住宅区，，目前只有美林目前只有美林宏景新城宏景新城洋房均价洋房均价38003800元元/m2,/m2,有少量有少量的复式的复式47004700元元/m2/m2清新县均价清新县均价2500-30002500-3000元元 500亩亩100亩亩城中村改造区城中村改造区正在拆迁正在拆迁六个村委六个村委面积面积600600亩左右亩左右 江口互通至飞来镇江口互通至飞来镇沿江片区，规划为沿江片区，规划为高档住宅区，高档住宅区，汕湛高速汕湛高速广广乐乐高高速速京京广广铁铁路路武武广广高高铁铁广广清清高高速速佛清从高速佛清从高速 清新县政府可能签到到禾云镇，清新县政府可能签到到禾云镇，现在的清新县可能成为未来清远现在的清新县可能成为未来清远市区的一个区市区的一个区听到的风声听到的风声大胆的想法大胆的想法 市场购买力分市场购买力分析总结析总结 5 二手中介二手中介阳光嘉园投资客占阳光嘉园投资客占60%；；清城区外来购房人群占清城区外来购房人群占40%；；2007年深圳投资客多；年深圳投资客多；本地现有在售楼盘项目约本地现有在售楼盘项目约30多个；多个；120-130方建筑面积受当地市场欢迎，三房带套间最佳，方建筑面积受当地市场欢迎，三房带套间最佳，50-80方建筑面积受投资客欢迎；方建筑面积受投资客欢迎；奥园双拼别墅与联排别墅单边位投资性较好；奥园双拼别墅与联排别墅单边位投资性较好；租金回报：租金回报：108平米装修配齐家电，月租平米装修配齐家电，月租2300-2500元；元；间接渠道信息间接渠道信息清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业单位；清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业单位；清城区当地工厂企业少，打工机会少，本地一般居民多经营菜场、养殖场和鱼塘，或从事个体户；清城区当地工厂企业少，打工机会少，本地一般居民多经营菜场、养殖场和鱼塘，或从事个体户；本地单位员工收入水平约本地单位员工收入水平约2000元元/月，服务员、售货员收入约月，服务员、售货员收入约700元元/月；月；清城区石角镇、龙塘镇从事铜回收和垃圾回收的私营老板老板多，经济较洲心镇、横荷镇富裕；清城区石角镇、龙塘镇从事铜回收和垃圾回收的私营老板老板多，经济较洲心镇、横荷镇富裕；清城区房地产市场广州、深圳投资客占清城区房地产市场广州、深圳投资客占50%，城区本地客约占，城区本地客约占1/3到到1/2；；村民多在本村自建房多，征地后较少迁移至城区，流动性较低。
村民多在本村自建房多，征地后较少迁移至城区，流动性较低分析与结论分析与结论别墅市场：以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地官别墅市场：以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地官员和周边街镇私人老板（石角镇和龙塘镇），外地客作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来员和周边街镇私人老板（石角镇和龙塘镇），外地客作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来看，由于片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此看，由于片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此200平米左右的小平米左右的小面积别墅较受欢迎；面积别墅较受欢迎；洋房市场：从客户区域来看，清城区目前洋房购房人群当中，外地客约占洋房市场：从客户区域来看，清城区目前洋房购房人群当中，外地客约占4成左右，其中以广州客居多，此成左右，其中以广州客居多，此外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约2000元元/月，月，住房公积金约住房公积金约2000元元/月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业；月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业；120-130平米平米建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，90平米以上的小户型市场供应量较少。
平米以上的小户型市场供应量较少。