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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。漳州漳州 海湾海湾太武城项目太武城项目二期营销总纲二期营销总纲谨呈：漳州徳友盛房地产有限公司本报告是严格保密的。2核心目标及问题：如何树立崭新形象，短期内核心目标及问题：如何树立崭新形象，短期内积累客户，实现快速销售与预期价格？积累客户，实现快速销售与预期价格？销售目标销售目标p2012013 3年年6 6月初开盘，首期入市取得热销；月初开盘，首期入市取得热销；p20142014年年底售罄；年年底售罄；p价格不低于厦门湾南岸平均水平；价格不低于厦门湾南岸平均水平；核心问题：如何从激烈的市场竞争中突围，短期内积累有效客核心问题：如何从激烈的市场竞争中突围，
2、短期内积累有效客户，实现快速销售及预期价格？户，实现快速销售及预期价格？形象目标形象目标p以提升整体项目品质实现项目热销，通过项目热销实现企业品牌提升以提升整体项目品质实现项目热销，通过项目热销实现企业品牌提升p以项目热卖实现开发区内、厦门市场形象拔升以项目热卖实现开发区内、厦门市场形象拔升本报告是严格保密的。大势研判大势研判1趋势。本报告是严格保密的。20102010年政府出台一系列新政后，厦门房地产市场随之波动，限年政府出台一系列新政后，厦门房地产市场随之波动，限购令使厦门房地产成交量出现大幅度下跌购令使厦门房地产成交量出现大幅度下跌 4月15日4月17日4月20日4月30日5月5日5月1
3、7日5月22日5月26日6月3日6月5日6月21日9月29日国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知“京十二条”（包括限购令）“深十三条”“浙十八条”“穗二十四条”关于土地增值税清算有关问题的通知关于加强土地增值税征管工作的通知关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知关于做好住房保障规划编制的通知关于完善差别化住房信贷关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国发关于进一步贯彻落实国发201010201010号文件的通知号文件的通知1515个城市
4、的限购令个城市的限购令取消七折利率取消七折利率调控力度调控密集期调控强化期调控淡化期世联认为，世联认为，7 7月底调控政策的利空被消化，月底调控政策的利空被消化，8 8、9 9月份楼月份楼市呈现反弹态势，成为调控加强版来袭的主因。从市市呈现反弹态势，成为调控加强版来袭的主因。从市场层面来看，新一轮调控已经在市场中有所反应，其场层面来看，新一轮调控已经在市场中有所反应，其中二线城市例如厦门，因限购中二线城市例如厦门，因限购1010月成交量大幅下跌。月成交量大幅下跌。本报告是严格保密的。520112011政策基调政策基调“积极财政政策和稳健货币政策积极财政政策和稳健货币政策”发改委在近期表示：20
5、11年我国经济增长将达到8%左右，CPI涨幅将在涨幅将在4%左右左右，抗通胀形势依旧严峻。中共中央政治局12月3日召开会议明确提出，2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。随后的中央经济工作会议正式将2011年政策基调定为“积极财政政策和稳健货币政策积极财政政策和稳健货币政策”。货币政策由此前的“适度宽松”调整为“稳健”，这是国内货币政策基调的重大转变货币政策基调的重大转变，意味着我国的货币政策正由“危机模式”逐渐回归常态，自2008年9月以来实施的适度宽松的货币政策已经正式完成了使命。分析人士预测，明年央行在主要使用存款准备金率及公开市场操作的工具时会伴有小幅加息小幅加息，新增信贷规
6、模新增信贷规模将在7.5万亿元的基础上继续缩减继续缩减。2011年中年中“两会两会”将是观察政策走势的重要窗口，预计上半年会有更将是观察政策走势的重要窗口，预计上半年会有更严厉的调控政策出台，因此加速走货，确保资金回笼是关键。严厉的调控政策出台，因此加速走货，确保资金回笼是关键。本报告是严格保密的。620112011年政府对房地产调控的方向为保障性住房、收紧开发商资金、年政府对房地产调控的方向为保障性住房、收紧开发商资金、收土地、限贷限购，资金紧缩是重点收土地、限贷限购，资金紧缩是重点本报告是严格保密的。小结：小结：1 1、本次国八条对房地产去投资化的政策导向十分明确；本次调控的主要思路是暂时
7、本次国八条对房地产去投资化的政策导向十分明确；本次调控的主要思路是暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间。抑制需求，为加大市场供应赢得时间。2 2、设置各地、设置各地住房价格目标、实施限购令、实施差别化信贷、清查土地增值税、保障住房价格目标、实施限购令、实施差别化信贷、清查土地增值税、保障供应量及引导舆论供应量及引导舆论是本次国八条的核心内容。是本次国八条的核心内容。3 3、“新国八条新国八条”此次仅涉及住宅，对于其他物业类型尚无涉及。此次仅涉及住宅，对于其他物业类型尚无涉及。4 4、此次新国八条的出台时间在春节前，截止目前，共有济南、青岛、上海、北京四、此次新国八条的出台时间在春节前，截止目前
8、，共有济南、青岛、上海、北京四个城市出台地方细则，预计两会前后各地方政府会陆续出台配套政策及细则。个城市出台地方细则，预计两会前后各地方政府会陆续出台配套政策及细则。2 2月月2121日，厦门地方细则政策出台；日，厦门地方细则政策出台；5 5、政府调控政策的持续性与大力度显示了、政府调控政策的持续性与大力度显示了政府调整房地产市场的决心政府调整房地产市场的决心，对于从众心，对于从众心态明显的普通市场客户来说，政府的决心坚定了此部分客户持续观望的态度，甚至态明显的普通市场客户来说，政府的决心坚定了此部分客户持续观望的态度，甚至打消近阶段的购买需求。打消近阶段的购买需求。1月月26日，新国八条出台
9、。具体内容涉及政策、税收、信贷、供应、舆论等日，新国八条出台。具体内容涉及政策、税收、信贷、供应、舆论等众多方面，力度之大范围之广在房地产调控历史上实属首次众多方面，力度之大范围之广在房地产调控历史上实属首次本报告是严格保密的。新国八条下厦门市场发展趋势：开发商以保利润为主，客户由新国八条下厦门市场发展趋势：开发商以保利润为主，客户由投资型为主转为自住改善型为主投资型为主转为自住改善型为主客户：投资客被挤出，普通客户心态趋于稳定。客户：投资客被挤出，普通客户心态趋于稳定。投资、投机客户对升值的预期将下降投资、投机客户对升值的预期将下降，挤出效应将明显体现；有合理购买需求的购房人将不再恐慌性购房
10、，客户心态将逐渐趋向平稳，逐渐放弃过渡性产品，对产逐渐放弃过渡性产品，对产品选择倾向一步到位品选择倾向一步到位；由于政策走势并不明朗，具有从众心理的购买客群将持续观望以选择恰当的出手时机开发商：拿地谨慎，发力销售保利润。开发商：拿地谨慎，发力销售保利润。一级市场：随着政府土地供应量的减少，转而放量各类保障性用房土地，同时调整竞地方式，因此开开发商将以更加谨慎的态度进行拍地，中小型开发商面临的竞争压力将增大发商将以更加谨慎的态度进行拍地，中小型开发商面临的竞争压力将增大，这种状态有利于房地产市场回归理性。二级市场：在具体政策出台前，部分开发商为保回款抢客户，将利用折扣促销手段加力销售，甚至提部分
11、开发商为保回款抢客户，将利用折扣促销手段加力销售，甚至提前开盘前开盘，但凭此实现整体价格的底部突破可能性不大本报告是严格保密的。91：政策调控加强，资金紧缩是重点，下半年政策变化风险大：政策调控加强，资金紧缩是重点，下半年政策变化风险大2：国内开发商资金压力大，开发将以走量回现为主：国内开发商资金压力大，开发将以走量回现为主3：政策调控下成交量或呈现下降趋势，客户趋于谨慎观望：政策调控下成交量或呈现下降趋势，客户趋于谨慎观望市场政策总结与启示市场政策总结与启示市场风险加大，规避风险，先走量是大方向市场风险加大，规避风险，先走量是大方向【海湾太武城二期平开高走，走量为主海湾太武城二期平开高走，走
12、量为主】本报告是严格保密的。对手们在卖什么？对手们在卖什么？市场环境市场环境2竞争。本报告是严格保密的。11数据来源：漳州市房管局备案及市场调研2010年年2011年年1月月9月月水岸书香永鸿 尚 海 湾永鸿 御 景 湾南 太 武 高 尔 夫亿景海岸总占地30500，二期建面约7.9万二期三期将一起推，产品包括高层、别墅剩余40左右套独栋别墅总占地36382，建面112110二期4.4万平，509套区域内竞争分析区域内竞争分析1 1： 20112011年上半年区内将上市项目有新城年上半年区内将上市项目有新城海世界、海世界、水岸书香及永鸿水岸书香及永鸿尚海湾等，总推货量逾尚海湾等，总推货量逾25
13、25万平米万平米总占地44.35万，建面约80万卡达凯斯3月月6月月2012年年花 园 城 二 期占地52.56亩，总建约6万假日 3 6 5港 昌 新 苏 格 兰海 湾 太 武 城10月月5月月两栋18层小高层二期占地23920.8，建面7.4万剩余约10套联排产品剩余20%产品，以130三房为主剩余约50%产品，以一房、三房为主存量推售量滕 王 阁 项 目总占地43万，建面106万新城 海 世 界三栋30层高层4月月本报告是严格保密的。12区域内竞争分析区域内竞争分析2 2：20112011年厦门湾南岸竞争户型集中在年厦门湾南岸竞争户型集中在80-9080-90两房两房项目名称开发商规模（
14、）产品、主力户型工程进度入市时间永鸿永鸿尚海湾尚海湾漳州鸿基房地产开发有限公司占地52.56亩，建面约6万3幢22-120酒店式公寓，7幢141-143叠拼别墅营销中心于2010年11月13日开放公寓，2011年上半年水岸书香水岸书香福建广恒地产不详2栋18层小高层，单身公寓、89（二房）实际可使用约130（大三房），100（二房）实际可使用面积约140（大三房）地面平整中2011年4月新城新城海世界海世界漳州新城房地产有限公司12栋30层高层30几单身公寓，80-90两房，130三房地面平整2011年上半年招商招商假日假日365365招商地产主力户型50-70一房、两房已动工2011年5月招
15、商招商花园城花园城二期二期招商地产二期占地23920.8，建面7.4万4栋18层小高层，509套地面平整2011年6月港昌港昌新苏格新苏格兰二期兰二期漳州港昌房地产开发有限公司建面约5万多未定一期在做绿化，二期尚未动工预计国庆前后推出（开盘时间将与假日365错开）南太武高尔夫南太武高尔夫漳州翔烨房地产开发有限公司不详33层高层精装公寓、别墅3栋33层高层公寓在地面平整二期、三期将一起推，具体时间未定腾王阁项目腾王阁项目漳州滕王阁房地产开发有限公司占地43万，建面106万一期将推滨海山地居住组团，包括商业配套、高层、超高层、别墅规划中，商业配套将率先启动预计2012年凯城花园二期凯城花园二期漳州
16、凯城房地产有限公司不详6栋17层小高层2011年动工2011年，具体时间未定数据来源：漳州市房管局备案及市场调研本报告是严格保密的。1313项目概况占地10.8万m，总建筑面积16万m，总户数975户，容积率1.4，绿化率：40%，小高层住宅，叠加、联排别墅产品类型主力户型二房二厅、三房二厅、叠加别墅；在售55#、56#两栋小高层，包括82、94平米二房两种户型销售情况1月19日叠加别墅开盘，开盘5天销售率达65%，6月、10月开盘高层公寓及别墅。目前叠加和一房公寓剩余房源较多价格公寓起价6000，均价7000多；别墅单价1.2万，总价250万左右营销策略永鸿御景湾营销活动较少，价格定位在区内
17、较高；主要靠少量网络软文发布开盘及优惠信息房车展蓄客效果较差，10月29日御景湾开盘销售一般客户情况以厦门、福州等省内客户投资为主13区域内竞争分析区域内竞争分析3 3：典型项目：典型项目永鸿永鸿御景湾、尚海湾御景湾、尚海湾针对永鸿针对永鸿御景湾，本项目的竞争优势：御景湾，本项目的竞争优势：低密体验、优越户型、高性价比强化强化本报告是严格保密的。14典型项目典型项目水岸书香水岸书香推广诉求：挥杆听海心若度外n待售户型：规划2栋18层海景公寓，共124套房源。两梯四户，89(二房)实际可使用约130(大三房)，100(二房)实际可使用面积约140(大三房)优势：充分借助花架、露台优势：充分借助花
18、架、露台及凸窗，赠送面积大，高达及凸窗，赠送面积大，高达30%。n开发商：福建广恒地产n营销代理：厦门恒至尚n项目及接待中心地址：招商局漳州开发区湘江路厦大商业街强化实景体验与大盘优势强化实景体验与大盘优势本报告是严格保密的。15典型项目典型项目新城新城海世界海世界n待售户型：30几单身公寓，80-90两房，130三房n未来供应：规划12栋高层，首期3栋30层高层入市，现在地面平整阶段厦门湾第一站，纵览山、海、园极景首席31层景致社区，37000海韵欧风大中庭26159全海景格局。强化纯粹居住感体验强化纯粹居住感体验针对新城针对新城海世界，本项目的海世界，本项目的竞争优势：竞争优势：纯粹居住感
19、体验、优越户型、组团园林本报告是严格保密的。因此：因此：区内竞争重点为单价和总价，本项目以区内竞争重点为单价和总价，本项目以产产品实景品质、高性价比品实景品质、高性价比突围。突围。1：针对区内项目，本项目在：针对区内项目，本项目在大盘社区和景观资源大盘社区和景观资源上占有优势，上占有优势，应予以放大。应予以放大。2：大多项目在下半年推向市场，：大多项目在下半年推向市场，本项目应抓准时机，尽早出货本项目应抓准时机，尽早出货市场竞争总结与启示市场竞争总结与启示本报告是严格保密的。本体优势本体优势3价值。本报告是严格保密的。18p继在建的厦漳跨海大桥后，厦漳拟建第二条海上通道，即厦漳海底隧道；p预计
20、投资29亿元，已申报列入省“十二五”规划建设项目。p具体项目计划：厦漳海底隧道已列入厦门十二五规划p厦漳跨海大桥将于2012年年底试行通车。关键词：关键词：区域蜕变区域蜕变4 4公里公里30分钟分钟2008年开工建设的厦漳大桥计划建设的厦漳隧道在未来五年内，开发区将积极融入厦门湾经济区，精心打造“厦门湾南岸新天地”，即港航物流、临港工业、高尚人居三大新天地。招商局漳州开发区党委书记吴斌喜爱厦门公共资源、社会资源的工薪阶层，在交通便利之下，他们的购房需求将更可能挤压到厦漳大桥和隧道的南北岸区域。某业内人士本项目属厦门湾南岸，行政属漳州但远离漳州市区，与厦本项目属厦门湾南岸，行政属漳州但远离漳州市
21、区，与厦门一水相隔陆路交通不便，是一个无中心城区依靠的新兴门一水相隔陆路交通不便，是一个无中心城区依靠的新兴区域；但区域正在加速融入厦门区域；但区域正在加速融入厦门3030分钟生活圈分钟生活圈项目区位项目区位0本报告是严格保密的。二期二期区占地区占地2.392.39万，建面万，建面7.47.4万，在建万，在建3 3栋栋1818层小高层，层小高层，2 2栋栋3333层高层层高层项目指标项目指标总总体体用用地地指指标标占地面积330713.70 总建筑面积地上建筑面积556977.40496069.5用地性质商住用地（一类住宅区）综合容积率1.5绿地率35.00%分分期期情情况况一期已建二期区在建
22、用地：69095.4建筑面积：95493.39容积率：1.3产品类型:公寓为主，配以部分叠加别墅用地：23920.8建筑面积：74192.4容积率：2.57产品类型：3栋18层小高层，2栋33层高层剩余剩余建筑面积：46.5万，规划产品：小高层、高层、双拼别墅、独栋别墅二期二期区区本报告是严格保密的。二期户型虽然分区合理，但面积偏大，不属于二期户型虽然分区合理，但面积偏大，不属于区内畅销房源面积之列区内畅销房源面积之列p优势：方正户型，南北通风，全明设计主卧朝南，宽景阳台三阳台设计p劣劣势：入户口正对主卧入户门，风水上有一定的忌讳客厅阳台实用性较差厨房较小面积偏大，不属于区内畅销面积户型分析户
23、型分析本报告是严格保密的。21项目一期销售时，缺乏现场展示，无现场展示区、样板项目一期销售时，缺乏现场展示，无现场展示区、样板房等，销售中心包装档次不够房等，销售中心包装档次不够现场展示现状现场展示现状项目无展示区、无样板房、售楼处项目无展示区、无样板房、售楼处门脸门脸较较为普通，这些导致项目缺乏亮点，价格难以突为普通，这些导致项目缺乏亮点，价格难以突破破本报告是严格保密的。本项目二期须放大景观资源及大盘纯粹居住社本项目二期须放大景观资源及大盘纯粹居住社区的优势区的优势优、劣势分析优、劣势分析优势优势劣势劣势规模优势：50几万建面大盘，具有大盘社区的背景优势大盘社区的背景优势；资源条件：项目拥
24、有山、湖、海山、湖、海三景，环境幽静优美；区位优势：滨海新城滨海新城的核心位置；地块条件：地价低地价低，成本占优势；体量：本期体量较小，目前尚未形成尚未形成大盘社区氛围；区域：本项目属于龙海非开发区，附中、附小等教育资源方面处于劣势；目前配套不足配套不足，房地产价值实现度不高；品牌：尚未立势，市场认知度市场认知度有限，不足以形成投资支撑；交通瓶颈：目前厦门到达本区域陆路交通不便，漳州与本区域距离较远；产品条件：区域内住宅产品同质化同质化较明显，主力户型不在畅销户型之列；本报告是严格保密的。客户方向客户方向4定位。本报告是严格保密的。厦门湾南岸市场四大客群定位：漳州客户、开发区内本厦门湾南岸市场
25、四大客群定位：漳州客户、开发区内本地客户、省内异地投资客厦门岛内外溢客户地客户、省内异地投资客厦门岛内外溢客户四大客户群体省内异地省内异地投投资客客 厦厦门岛内外溢内外溢客客户开开发区内本地区内本地客客户漳州及其漳州及其县市市客客户客户变化：客户变化：目前的客户情况：总体形势较为严峻，厦门湾南岸月均成交量较少，区内暂时无新推产品，导致客户大量减少。受新政影响，近期省内异地投资客比例下降，由于厦门市限购，漳州未限购，近期厦门、漳州本地客户有所增加。客户分析客户分析本报告是严格保密的。结合开发区目前的客户状况，本项目初期的核结合开发区目前的客户状况，本项目初期的核心客户是本地换房及厦门岛内中高端财
26、富阶层心客户是本地换房及厦门岛内中高端财富阶层他们具有如下共同特征：他们具有如下共同特征：p 经济特征：具备较高的住房消费能力和消费意愿，或者强烈的投资理念；p 购房行为：愿为更好的社区环境和产品支付较高房价，或者喜欢投资高价值物业；p 生活特征：需要为家庭创建更好的生活环境，有一定生活品味追求，或追求超值；p 价值挖掘：具有前瞻眼光，更关注价值增值的物业，充分分析项目价值所在。核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户厦门富人阶层、闽南、台湾、龙岩、厦门富人阶层、闽南、台湾、龙岩、三明、南平度假及迁移客户三明、南平度假及迁移客户福建区域顶级财富阶层、部福建区域顶级财富阶层、部分企业需求
27、、少量自住客户分企业需求、少量自住客户厦门中高端财富阶层、本厦门中高端财富阶层、本地换房客地换房客客户分析客户分析本报告是严格保密的。通过对不同客群的分析，项目锁定漳州及开发通过对不同客群的分析，项目锁定漳州及开发区本地客户为我们前期主抓的客户区本地客户为我们前期主抓的客户漳州及开发区本地客户特征：漳州及开发区本地客户特征：p行为驱动：重点关注价格，实在实用的居住消费理念；p障碍：本项目须突破厦门湾南岸平均价格，较一期产品而言有较大提升；p突破：必须提升项目性价比，高性价比的产品，区域及项目前景的展示；厦门地区客户特征：厦门地区客户特征：p行为驱动：注重升值潜力及休闲度假氛围；p障碍：隧道立项
28、时间未定，休闲氛围不足，配套缺乏，生活不便；p突破：炒作厦漳一体化及隧道，营造休闲氛围，形成全新的郊区休闲生活方式，打造品质产品、品质社区；省内异地投资客户：省内异地投资客户：p行为驱动：注重生活品质的提升和投资价值，关注景观资源及隧道利好消息；p障碍：有价格接受的限制，置业时存在多种选择，注重生活的便利；p突破：营销上多宣传山海湖三景的景观资源及隧道炒作，建立其对项目投资价值的信心；最可能满足，客最可能满足，客户群体大，购买户群体大，购买力相对有限力相对有限受政策影响大，受政策影响大，近期难度大近期难度大受限购影响可能受限购影响可能满足，需要进行满足，需要进行区域、项目价值区域、项目价值提升
29、提升客户分析客户分析本报告是严格保密的。结论结论2、随着海底隧道利好消息的不断释放，成交客户的自住需求越来越明显，自住客户集中在漳州及开发随着海底隧道利好消息的不断释放，成交客户的自住需求越来越明显，自住客户集中在漳州及开发区、港尾本地客户，重视项目区、港尾本地客户，重视项目性价比性价比。1、成交客户区域来源从开发区向漳州、向省内其它地区不断扩散，但成交客户区域来源从开发区向漳州、向省内其它地区不断扩散，但漳州本地客户漳州本地客户近期在逐步增多。近期在逐步增多。3、投资客户注重海景资源，因此在二期不具备海景资源的情况下，如何充分投资客户注重海景资源，因此在二期不具备海景资源的情况下，如何充分挖
30、掘产品卖点挖掘产品卖点是关键。是关键。本报告是严格保密的。案例借鉴万科万科金色悦城金色悦城实现快速走量的三大法宝案例选取原则：短时间内快速走量、拥有隧道利好的区域本报告是严格保密的。20102010年年2 2月月4 4月月3 3月月5 5月月6 6月月9 9月月7 7月月1010月月1111月月8 8月月SMSM展场开放展场开放1 1、2#2#开盘开盘3#3#开盘开盘洋房认购洋房认购1212月月洋房二期开盘洋房二期开盘售楼处、售楼处、样板房开样板房开放放营销节点营销节点推售数量推售数量536536套套（售罄）（售罄）402402套套（余（余3 3套）套）5454套套5454套套（余（余8 8套
31、）套）高层一期高层一期高层二期高层二期洋房一期洋房一期洋房二期洋房二期推售安排推售安排蓄客节点蓄客节点蓄客蓄客2 2个月个月高层高层155155套套/ /月月洋房蓄客洋房蓄客6.56.5个月个月洋房洋房6666套套/ /月月7676两房，两房，8989、106106三三房，户型紧凑方正房，户型紧凑方正万科万科金色悦城创造了厦门市楼盘销售速度金色悦城创造了厦门市楼盘销售速度的奇迹，短时间内迅速走量的奇迹，短时间内迅速走量项目名称万科金色悦城物业地址厦门市翔安区舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧 建筑面积109000m 占地面积54400m 容积率2.0物业类型35层高层，洋房开盘情况5月29日公寓1
32、、2#开盘售罄，9月27日公寓3#开盘基本售罄案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。名次企业名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3合生创展集团有限公司4保利房地产（集团）股份有限公司52厦门建发集团股份有限公司54禹州集团有限公司81联发集团有限公司大牌不贵万科，中国最大的专业住宅开发企业。 法宝一：万科地产作为中国房地产第一品牌，品牌效应备受追捧大品牌，有面子-摘自2010年中国房地产百强企业研究成果发布会买房买未来选房选品牌本报告是严格保密的。法宝二：从售楼处周围的现场包装到样板房坚持做好充分展示才对外开放，品牌体验维系客户品牌体验，展示先行，做足细节品牌体验，展示先行，做足细节
33、洋房入户门洋房入户门亲地院墅生活亲地院墅生活万客会万客会清水样板房品牌展示清水样板房品牌展示信报箱及提示铃铛信报箱及提示铃铛展示到位景观通道景观通道园林小品园林小品本报告是严格保密的。u高层客户：高层客户：岛内岛内占很大一部分，泉州也有一部分，不过不多，主要是看中项目安静、方便安静、方便和万科的品牌和万科的品牌u洋房客户：洋房客户：泉州客户买高层的不多，有买洋房自己住的；还有马巷的、政府部门马巷的、政府部门的，大都是有家庭有家庭的有老人家的偏好1楼带院子的，年轻人喜欢三跃四的，看中空间感和私密金色悦城销售代表黄友宝法宝三：拓客渠道,定向客户群线下登门拜访，密集的营销活动新鲜不断将客户邀约上门线
34、下拓客+营销活动调研发现，万科金色悦城凭借其营销手段以及万科品牌，对翔安工翔安工业园业园进行拓客，效果明显，成交量中工业园员工约占50%50%，其成交量在翔安区的比例也大幅度上升。翔安工业园区翔安工业园区教师组织团购教师组织团购劳抓这两拨劳抓这两拨客户客户本报告是严格保密的。万科华南十城房联展2010.11.13-11.21万科社区第八届HAPPY家庭节之环保卫士世博游2010.10.26-10.27万科万客会“筑梦计划”5000元购房基金即将递减2010.08-12院HOUSE精装样板11月开放2010.11万科第八届HAPPY家庭节之体质检测走进社区2010.09.04二期示范区和样板房公
35、开展示2010.09.23一期业主答谢会2010.08.28网上盖楼赢50万元购物券活动2010.08.145月“悦”享美食活动 2010.05.15-05.16售楼处样板房开放2010.05.18情景示范区开发，两千人品鉴2010.05.26精装户型全扫描，网上先睹为快2010.05.27一期开盘，售出506套2010.06.01超值三房户型公开，97平新户型引领岛外新主张2010.06.15烽火六月世界杯，玩转桌上足球活动2010.06.25冰纷夏日冰品节活动开幕2010.07.17温馨献礼母亲节，与金色悦城一起取悦母亲 2010.05.07五一与金色悦城一起在SM共享美食 2010.05
36、.01金色悦城奠基2010.04.292010许愿墙启动，征集愿望 2010.04.28万科社区HAPPY家庭节中秋博饼会2010.09.24 2010.04.23万科精装修成果鉴赏会2010.04.20 2010.04.10万科馆剪彩HELLO悦城展，逛城赢世博门票 2010.04.09金色悦城巴士亮相中山路2010.03.21金色悦城接待处开放万科万科金色悦城在销售的金色悦城在销售的8 8个月中，共有个月中，共有8 8个营销节点，个营销节点，1616场主题场主题活动，通过一系列活动展示树立产品形象和提升客户产品认知度活动，通过一系列活动展示树立产品形象和提升客户产品认知度密集而新鲜的营销活
37、动吸引了目标客户，此营销策略直接有效促进其快速销售密集而新鲜的营销活动吸引了目标客户，此营销策略直接有效促进其快速销售密集而新鲜的营销活动吸引了目标客户，此营销策略直接有效促进其快速销售密集而新鲜的营销活动吸引了目标客户，此营销策略直接有效促进其快速销售2010.09.27二期开盘，售出399套本报告是严格保密的。本项目可借鉴点：本项目可借鉴点：做足展示做足展示线下多渠道拓客线下多渠道拓客展示包括售楼处、看房通道、样板房及园林等等，这些展示将直接展示包括售楼处、看房通道、样板房及园林等等，这些展示将直接传递项目的品质，也将直接影响购房者的信心及意愿；传递项目的品质，也将直接影响购房者的信心及意
38、愿；建议本项目在售楼处、样板房及看房通道等展示方面做足功课建议本项目在售楼处、样板房及看房通道等展示方面做足功课针对翔安工业园区、教师组织团购，瞄准目标客户逐一登门拜访，针对翔安工业园区、教师组织团购，瞄准目标客户逐一登门拜访，再结合密集的营销活动将其拉到售楼处现场促成交再结合密集的营销活动将其拉到售楼处现场促成交建议本项目针对区内工业园区、卓歧华侨村及港尾、附中等教师组建议本项目针对区内工业园区、卓歧华侨村及港尾、附中等教师组织线下拜访及团购织线下拜访及团购本报告是严格保密的。通过市场、客户和案例分析，结合本项目实际通过市场、客户和案例分析，结合本项目实际情况，建议二期应抢占市场机会，快速消
39、化情况，建议二期应抢占市场机会，快速消化35SWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak1.在符合规划报批前提下，产品形式可多样2.地块有较丰富的湖、海资源及山体资源可以利用1.片区配套不成熟，认知度低2.交通系统不完善3.各项市政工程进展节点存在不确定性机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1.随城市外扩、交通系统的改善逐渐成为厦门第五城2.居住主动郊区化的趋势外部加强与城区的联系，内部营造度假、生活的氛围依托环境优势打造通过风情化、复合化打造休闲度假社区模式，形成差异竞争
40、借势周边项目，共同炒热片区威胁威胁 ThreatenThreatenp发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁p减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁1.厦门湾南岸片区及马洋溪、汀溪片区的同质休闲度假楼盘大量供应，竞争激烈2.滕王阁地产、招商地产等知名地产商后续会有大动作利用湖岸资源，成立度假人士专属俱乐部，形成核心卖点借势滕王阁地产、招商地产，通过发展模式差异规避其竞争借势周边项目的发展，充分即将形成的商业、会所等配套功能充分挖掘湖、海资源及片区人文资源，形成差异化，规避竞争战略推导本报告是严格保密的。整体定位：一期升级版产品，厦门湾南岸榜样整体定位：一期升级版产品，厦门湾南岸榜样新城新城产品升级
41、客户升级品牌升级123全新高层产品户型全面更新外立面震撼登场园林更新换代以区内客户为主逐步扩展为区内客户、异地客户、厦门客户三分天下不仅从区内竞争对手抢手，还要从其它板块抢客树立德友盛地产全新市场形象必须通过二期在市场上重新发出声音为后续项目做品牌积淀，积累客户资源案名推荐：案名推荐：湖畔漫步湖畔漫步厦门湾南岸榜样新城厦门湾南岸榜样新城备注：建议二期以全新形象对外进行推广，建议市场备注：建议二期以全新形象对外进行推广，建议市场高度，为后续大二期的推广做铺垫。高度，为后续大二期的推广做铺垫。本报告是严格保密的。营销总攻略：精准客户渠道营销总攻略：精准客户渠道+ +中低成本营销路中低成本营销路线，
42、快速消化是关键线，快速消化是关键总体营销策略总体营销策略：1.承担提升太武城整体形象的重任，必须重新对整体形象进行包装，以高形象实现较高价格。2.针对目标客户进行精准营销，充分发挥老带新及团购效用，强化片区未来价值及产品特色。3.走中低成本营销路线，通过现场包装、展示、服务强化项目形象，适当线上推广拔高项目形象，保持热度。三大攻略客户攻略客户攻略明确、找到我们的客户主动式客户营销主动式客户营销推广攻略推广攻略让客户来线上线上+线下，渠道渗透线下，渠道渗透展示攻略展示攻略让客户买价值展示价值展示+氛围营造氛围营造本报告是严格保密的。营销攻略的三个思考：在房地产市场调控政策营销攻略的三个思考：在房
43、地产市场调控政策趋紧的形势下，如何拓展客户是重中之重趋紧的形势下，如何拓展客户是重中之重营销攻略二、客户！客户！还是客户！二、客户！客户！还是客户！1.找对人：5月杨梅全城大派送，轰动全城2.搭对车：流动巴士全程扫街，主动出击3.占对位：全方位多角度广告宣传投放4.定准位，针对不同客户运用不同拓展策略5.大优惠，拓展企事业团购，组团越大优惠越多三、持续不断的项目影响力！三、持续不断的项目影响力！1.4月：南太武踏青休闲游，全面启动老带新2.5月：杨梅节+母亲节，打动决策层的客户3.6月：儿童节，通过情感营销，促成购买决策4.8月：七夕，针对年青客户群体，促进销售5.9月：中秋节，答谢客户，加强
44、老带新一、重新立势，全新形象出击！一、重新立势，全新形象出击！1.大学生自行车海湾游，媒体全程报道本报告是严格保密的。4 4月中旬，自行车协会厦门湾结伴游，扩大湾月中旬，自行车协会厦门湾结伴游，扩大湾居生活影响力，重新树立本项目湾居生活形象居生活影响力，重新树立本项目湾居生活形象p目的：目的：1、全城造城活、全城造城活动，引起，引起市市场轰动及关注度，及关注度，为高高层前期蓄客；前期蓄客；2、树立本立本项目湾居生活目湾居生活形象；形象；p渠道：渠道：联合新浪微博及开心网作为网上平台，增加客户参与度；丰富活动空档期，且拓展宣传渠道并形成网络口碑。p操作要点：操作要点：利用高校自行车协会资源，统一
45、着项目LOGO的服装，媒体全程跟踪报道。p时间：2011年4月中旬立势活动骑行路线：骑行路线：滨海新城滨海新城开发区开发区（轮渡）（轮渡）环岛路环岛路五缘湾五缘湾本报告是严格保密的。找对人：找对人：4 4月下旬，杨梅全城大派送，将厦门月下旬，杨梅全城大派送，将厦门湾南岸的杨梅送向四面八方湾南岸的杨梅送向四面八方p时间：预计四月下旬的周末。p人员：太武城老业主及招商部分业主p活动形式：邀约客户采摘杨梅，同时将杨梅亲自送到客户家中p活动目的：线下向老客户传递老带新消息，并扩大项目影响力客户拓展杨梅节操作要点：杨梅节操作要点：客户全客户全家参与，送礼上门同时释家参与，送礼上门同时释放老带新优惠信息。
46、放老带新优惠信息。本报告是严格保密的。搭对车：流动的现代时尚巴士，鹭岛地毯式扫搭对车：流动的现代时尚巴士，鹭岛地毯式扫客，建立广泛的客户基础客，建立广泛的客户基础客户拓展核心动作一：现代时尚巴士核心动作一：现代时尚巴士移移动接待点动接待点目标：目标：利用时尚现代的流动巴士，在全城移利用时尚现代的流动巴士，在全城移动蓄客，制造噱头，吸引客户眼球；动蓄客，制造噱头，吸引客户眼球；大范围蓄客，积累人气和意向客户；大范围蓄客，积累人气和意向客户；利用高品质特色风情巴士，不仅外形利用高品质特色风情巴士，不仅外形靓丽，内部功能装修特色，并结合意外靓丽，内部功能装修特色，并结合意外惊喜活动吸引人气，并将前期
47、客户，嫁惊喜活动吸引人气，并将前期客户，嫁接到固定接待点，提升诚意度。接到固定接待点，提升诚意度。功能：功能：双层巴士流动宣传接待及接送客双层巴士流动宣传接待及接送客户双重功能户双重功能设点时间：设点时间：20112011年年5 5月月9 9月月本报告是严格保密的。占对位占对位-媒体投放原则：以户外和分众为主，媒体投放原则：以户外和分众为主，报广、短信、杂志和网络为辅报广、短信、杂志和网络为辅客户拓展p布点：布点：集美大桥、市内中心区、泉厦高速、翔安隧道出口等p内容：内容：持续释放项目品质、形象卖点，辅助产品热销和新品加推信息 户外户外分众分众p频道：频道：高端楼盘电梯分众，车载分众电视广告，
48、高档写字楼电梯分众广告p形式：形式：园林实景标版和影视片p内容：内容：强化宣传项目品质、形象卖点，辅助产品热销和加推信息 报广报广p频次：频次：每次加推前一周或两周的周四、周五、每次活动前2-3天p媒体：媒体：海峡导报厦门日报p内容：内容：持续释放项目品质、形象卖点，辅助产品热销和加推信息 短信短信p频次：频次：加推前后两周或者现场活动的每周五、周六p平台：平台：以短信公司为主。购买竞争楼盘进线电话，以及发送老业主温馨提示短信p内容：内容：强化唯一性、品质、园林等卖点信息，同时，针对活动和加推发送加推信息杂志杂志p频次：频次：以月刊的硬广+软文形式p媒体：媒体：厦航杂志、动车组p内容：内容：强
49、化项目卖点、提升形象影响力 网络网络p形式：形式：以网络通栏和新闻形式投放p媒体：媒体：厦门房地产联合网、房友网p内容：内容：持续释放项目品质、形象卖点，辅助产品热销和加推信息；活动信息以及活动软文 本报告是严格保密的。户外推广：厦门市区关键位置户外推广：厦门市区关键位置T T牌，集美大桥、牌，集美大桥、市内中心区、翔安隧道出口等市内中心区、翔安隧道出口等客户拓展目标：目标：占领目标客户来源区域的主要路口及街道。占领目标客户来源区域的主要路口及街道。覆盖主要繁华路段，提升项目知名度。覆盖主要繁华路段，提升项目知名度。投放时间：投放时间：20112011年年4 4月月1515日日-2011-20
50、11年年1212月月3131日日投放位置投放位置：SMSM市场广场附近市场广场附近 集美大桥集美大桥 翔安隧道等翔安隧道等本报告是严格保密的。报纸推广：诉求项目湾居形象，抢占客户眼球。报纸推广：诉求项目湾居形象，抢占客户眼球。邀约媒体进行软性报道，提升品质底蕴认知邀约媒体进行软性报道，提升品质底蕴认知客户拓展目标：目标：覆盖目标客户及竞争楼盘客户，扩大楼盘知名度。覆盖目标客户及竞争楼盘客户，扩大楼盘知名度。充分利用硬广信息提升项目形象及湾居生活演绎、未来发展印象。充分利用硬广信息提升项目形象及湾居生活演绎、未来发展印象。持续释放项目品质、形象卖点，辅助产品热销和加推信息持续释放项目品质、形象卖
51、点，辅助产品热销和加推信息 投放时间：投放时间：第一波：第一波：20112011年年4 4月中旬月中旬 企业形象导入企业形象导入第二波：第二波：20112011年年5 5月中下旬月中下旬 全新售楼处及展示区开放、首批产品入市全新售楼处及展示区开放、首批产品入市第三波：第三波：20112011年年7 7月上旬月上旬 二期产品入市二期产品入市投放媒体：投放媒体：厦门日报厦门日报、海峡导报海峡导报本报告是严格保密的。短信推广：点对点式的客群分层短信排布，利短信推广：点对点式的客群分层短信排布，利用优势渠道直击圈层客户用优势渠道直击圈层客户客户拓展目标：目标：覆盖目标客户及竞争楼盘客户，扩大楼盘知名度
52、。覆盖目标客户及竞争楼盘客户，扩大楼盘知名度。提升上门量及进线量。提升上门量及进线量。投放数量：每次投放不少于投放数量：每次投放不少于1010万条万条短信覆盖短信覆盖-销售人员以飞信形式，及时将项目动态发给客户营销节点与销售信息：-展示开放、加推、开盘等工程信息：项目工程节点的随时通告，封顶、园林完工等-政策规划利好：有利房产新政、政府对项目区域的规划投资利好消息等-发展商的相关信息：如获奖、新项目等，表明品牌实力的有利信息-维系信息：通知成交业主前来签约、交款；通知上门客户/成交业主前来参加活动；告知业主又增加了哪些邻居，巩固客户的归属感；节假日及生日等节日对客户的祝福。海湾太武城，厦门湾南
53、岸湾居生活榜样新城，海湖双景，触手可及。本报告是严格保密的。定准位定准位-针对不同客户群采取不同策略，实针对不同客户群采取不同策略，实行各个击破制行各个击破制客户拓展区分别墅客户不同需求目标：高层客户岛内展场蓄客，本地扫客措施：通过岛内展场及活动吸引高层客户群体；主题式营销形成传播噱头；开发区当地企业、工业区及重要人流入口定点拓展针对学校客户：可推出部分指定房源针对学校老师进行集中推售与优惠。针对老师赠送专业书籍与画册，通过踏青游等方式软性推广。本报告是严格保密的。谢谢你，妈妈！湖畔漫步谢谢你，妈妈！湖畔漫步5 5月健康母亲公益活月健康母亲公益活动动持续影响力5月-母亲节Mothers day
54、 p 时间：2011年5月8日p 地点：现场售楼部p 对象：意向客户及其母亲家人p 概况：邀请著名医师及体检团队为客户母亲免费体检，结束后赠送标有湖畔漫步的丝巾礼物p 目的：聚集客户，以关爱家人加速高意向客户的聚集客户，以关爱家人加速高意向客户的决策过程决策过程p 费用：2万本报告是严格保密的。七彩儿童节，七彩湖畔漫步七彩儿童节，七彩湖畔漫步持续影响力6月-儿童节Childrens day p 时间：2011年6月4日p 地点： 项目幼儿园p 对象：客户及其儿女家人p 概况：选择幼儿园举办丰富多彩的游园小活动，赠送儿童节礼物p 目的：聚集客户，以关爱家人加速高意向客户聚集客户，以关爱家人加速高
55、意向客户的决策过程的决策过程p 费用：2万本报告是严格保密的。手牵手，跟着幸福走手牵手，跟着幸福走七夕针对青年客群的七夕针对青年客群的大型大型partyparty活动活动持续影响力8月-七夕Chinese valentines day p 时间：2010年8月6日p 地点： 现场售楼部、样板房p 对象：高层意向客户及其配偶伴侣p 概况：邀请客户携家人一起参加七夕小游戏（爱情小游戏，自制巧克力等），赠送湖畔漫步小礼物p 目的：聚合意向客户，继续宣传幸福家主题聚合意向客户，继续宣传幸福家主题p 费用：3万本报告是严格保密的。千里共婵娟千里共婵娟湖畔漫步中秋答谢会湖畔漫步中秋答谢会持续影响力9月-中
56、秋节Mid-Autumn dayp 时间：2011年9月11日p 地点： 样板房、售楼处p 对象：前期别墅业主、高层业主p 概况：举办小型中秋晚会，博饼抽奖，并宴请业主p 目的：维系感情，促进老带新维系感情，促进老带新p 费用：8万本报告是严格保密的。寻宝圣诞节，全家总动员寻宝圣诞节，全家总动员持续影响力12月-圣诞节Christmasp 时间：2011年12月20日p 地点： 外展场、售楼部、样板房p 对象：新客户、老业主及其家人p 概况：在售楼部、样板房内设置圣诞节礼物，业主客户全家根据线索进行游园寻宝活动p 目的：实景展示，全家动员，维系客户感情，以实景展示，全家动员，维系客户感情，以老
57、带新老带新p 费用：5万本报告是严格保密的。推售攻略：推售攻略：结合工程进度小量多批次灵活加推，大小户型交叉推结合工程进度小量多批次灵活加推，大小户型交叉推出出p取得预售证顺序取得预售证顺序：2011.05-06：21#、22#、23#将率先取得预售证，其余两栋楼同时动工，取得预售证时间还未确定。序号序号楼号楼号户型户型套数套数单身公寓单身公寓两房两房三房三房30.3686.8874.5462.06113.6136.2131138.7121#7272144222#7272144323#7272144424#643296525#6464128住宅小计14414472726464643265611
58、年6月8月开盘活动首期推出23#144套加推22#144套10月推出25#128套21#22#23#24#25#样板房样板房12月加推21#144套12年3月推出24#96套本报告是严格保密的。20112011年年 太武城二期太武城二期 营销总控图营销总控图1-21-2月月工程节点工程节点推盘节奏推盘节奏推广方式推广方式推广主题推广主题营销活动营销活动营销强度营销强度3-43-4月月5-65-6月月7-87-8月月9-109-10月月11-1211-12月月形象展示推广蓄客期23#开盘重新蓄客期22#加推持续热销期户外广告户外广告网络广告网络广告短信短信DMDM大学生自行车海湾游大型立势活动产
59、品推广产品推广p主要方式：展示主要方式：展示+ +现场活动现场活动+ +短信短信p主打：高性价比产品主打：高性价比产品区域推广区域推广p主要方式：广告主要方式：广告+ +活动活动p 主打：厦门湾南岸发展前主打：厦门湾南岸发展前景；项目整体度假调性；海景；项目整体度假调性；海西西“二居二居”时代时代概念包装概念包装p 主要方式：网络主要方式：网络+ +活动活动+ +展示展示p 主打：形象包装，结合活动主打：形象包装，结合活动10%30%15%25%20%每逢佳节举办活动客户体验活动小型客户营销活动20112011年年售楼处、看房通道完成6月开盘打桩基样板房完成、8月加推10月加推12月加推1-3
60、1-3月月20122012年年3月加推本报告是严格保密的。项目展示攻略项目展示攻略以全新展示打动客户以全新展示打动客户利用一期商业营造海滨风情休闲商业街，形成精神堡垒，打造客户第一印象个性化、特色售楼处，全面展示整个项目的格调档次个性样板房个性样板房环城景环城景观大道观大道物业服务物业服务风情商风情商业业豪华、舒适、典雅样板块，体验尊贵生活及全新生活方式园林园林风情特色化园林，体验私享专属浪漫风景售楼处售楼处全面周到、细致的物业服务，体验专属管家式新生活方式，加深客户印象本报告是严格保密的。建议看房动线与施工动线进行区分，外立面进行适当调建议看房动线与施工动线进行区分，外立面进行适当调整，与一
61、期进行区分，同时与大二期进行融合整，与一期进行区分，同时与大二期进行融合展示攻略二期二期区区本报告是严格保密的。建议在二期的入口处打造园林展示区，结合看建议在二期的入口处打造园林展示区，结合看房通道，打造品质第一印象房通道，打造品质第一印象21门前遮阳伞及整装的保安入口处门前放置四季花坛1看房通道地毯及绿植3采用绿植区隔周边环境展示攻略本报告是严格保密的。一个让人彻底放松的休闲广场：休闲座椅、咖啡屋、酒一个让人彻底放松的休闲广场：休闲座椅、咖啡屋、酒吧、特色餐厅吧、特色餐厅不仅让客户享受大自然的恩赐（阳光、不仅让客户享受大自然的恩赐（阳光、海海）还能享受轻松的闲暇时光）还能享受轻松的闲暇时光展
62、示攻略商业街适当包装本报告是严格保密的。利用现有售楼处，进行全面改造，以个性化利用现有售楼处，进行全面改造，以个性化 “大盒子大盒子“包装售楼处吸引眼球包装售楼处吸引眼球u保留现有售楼处选址。u对售楼处外观进行大幅调整，增加个性化元素，增强昭示性。u售楼处内部在保留各项功能的前提下，尽可能得表现更时尚展示攻略本报告是严格保密的。60售楼处内部：建议调整软装及功能分区，提售楼处内部：建议调整软装及功能分区，提升项目形象，突显现代感及档次升项目形象，突显现代感及档次洽谈区洽谈区营销办公室洗手间沙盘展示吧台控台户型展示区增设吧台软件装饰洽谈区u调整功能分区：接待区、模型区、洽谈区、签约区、财务室、展
63、示区调整功能分区：接待区、模型区、洽谈区、签约区、财务室、展示区p1、天花板彩带撤销，增设水晶吊灯等，增设吧台；p2、增加沙盘展示区及户型图展示；p3、软装要具备一定的档次和个性；p4、增加软隔断，形成较私密空间；展示攻略签约区VIP区区沙盘展示售楼处现状本报告是严格保密的。充分利用漳州港码头的接待处，建议进行适当充分利用漳州港码头的接待处，建议进行适当包装以及增强其昭示性包装以及增强其昭示性展示攻略u充分利用和休整现有码头接待处。u在接待处外面适当增加相应的指示牌或者易拉宝，增强昭示性。u接待处内部光线较差，建议增设灯光。u项目沙盘需清洗整理。本报告是严格保密的。打造一套海洋主题样板房，吸引
64、客户参观，达打造一套海洋主题样板房，吸引客户参观，达到口碑传播的良好效果到口碑传播的良好效果p建议样板房选址为售楼处对面的商商场，利用隔间的形式打造（移动样板房）；p先按照21#-23#中的主力户型86.88的户型设计一套样板房；p后期建议按照24#、25#中的主力户型再设置一套大户型的样板房。展示攻略本报告是严格保密的。精装修易引发的问题：存在成本高、难度大、精装修易引发的问题：存在成本高、难度大、无法满足个性化需求等问题无法满足个性化需求等问题面积核算标准不一面积核算标准不一精装修时面积的核算标准不统一，担心将来与开发商产生纠纷。无法满足消费者个性化需求无法满足消费者个性化需求个性化装修操
65、作困难：统一装修不能满足个性化要求，对于菜单式装修，业主总会按照自己的意图修改增减项目，导致工程失控现象出现；后期维护成本高、延后期维护成本高、延长开发周期长开发周期后期维护成本较高，且法律约束较弱；后续维护的要求拉长开发周期，存在后续维护风险交房难度较大交房难度较大真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。 主要问题主要问题本项目精装修建议本报告是严格保密的。精装修优势及适用条件：迎合市场发展趋势，精装修优势及适用条件：迎合市场发展趋势，并成为品牌与形象提升的助力并成为品牌与形象提
66、升的助力精装修的适用条件：精装修的适用条件：开发商房地产开发及精装修的经验经验比较丰富；开发商具有较强的资金能力及施工能力以及风险控制能力资金能力及施工能力以及风险控制能力；精装修仅出于品牌营销的角度考虑，提升项目附加值及卖点提升项目附加值及卖点；迎合市场发展趋势迎合市场发展趋势：精装修为市场未来发展一大趋势，与本项目同期入市的项目中目前只有招商假日365为精装修项目，在厦门湾南岸市场精装修成为提升项目竞争力的一大新的卖点新的卖点；提升品牌和产品形象提升品牌和产品形象：成功的精装修项目能够助推企业品牌和产品形象；精装修的优势：精装修的优势：本报告是严格保密的。客户验证表明对精装修产品具一定的感
67、知度，建客户验证表明对精装修产品具一定的感知度，建议本项目二期选取议本项目二期选取21#21#试行精装修试行精装修p结合市合市场水平、客水平、客户感知等因素，感知等因素，对本案建本案建议选取取21#一一栋试行精装修，基于厦行精装修，基于厦门湾湾南岸市南岸市场客客户接受水平的考接受水平的考虑，建，建议装修装修标准准为800-1200元元/平米即可。平米即可。客户装修诉求客户装修诉求1、带精装修、有样板房会比较好。买房选位置最重要，有样板房等于给买房加了层保险。2、卖房子一定是要带装修的，一是大家没时间去装修，二是如果大家的装修时间不一样，先住进来的人就要忍受后面人的噪音。3、精装修可以考虑，但担
68、心会存在装修质量和材料价格方面的争议。4、房子要精装修的，可以用菜单式来选择。5、开发商提供装修设计师给客户参考，有好的设计师，可以带精装修。6、菜单选择性装修，细节上自己跟设计师沟通，比如全屋的无线局域网设置，喜欢现代装修风格。厦门客户认可精装修产品，但希望精装修产品能解决以下问题：统一装修，避免干扰；统一装修，避免干扰；菜单式装修方案；菜单式装修方案；知名设计师设计；知名设计师设计；保证装修质量；保证装修质量；材料价格合理；材料价格合理；后期维护保障。后期维护保障。本报告是严格保密的。项目项目四海公寓四海公寓德意名居德意名居第五园里城第五园里城金地上塘道金地上塘道精装修标准精装修标准880
69、880元元/平米平米10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米客厅餐厅地面“新南悦”高级地板砖高级地砖，单房为复合木地板木地板圣象复合地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆入户门“名豪”高级木质门高级木质防火门、配门套、高级机械锁高级木质门乙级钢材防火门家电无名牌液晶电视机及预留有线电视插座、名牌分体空调无无家私无名牌沙发、茶几、衣橱整体鞋柜主人房定制衣柜其他无高级吸顶灯无入口处高级防滑地砖卧室地面“宏耐”高级强化地板复合木地板木地板圣象地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”
70、高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆门高级木门配木门套木质夹板门高级木质门高级木质门家电无名牌分体空调一台无无家私无名牌床架、床垫、床头柜墙体衣柜无附一：附一：80010008001000元元/ /平的精装修标准平的精装修标准本报告是严格保密的。精装修标准精装修标准880880元元/平米平米10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米厨房地面“新南悦”高级防滑瓷砖，高级石材门坎高级地砖高级地砖高档地砖墙面“新南悦”高级瓷砖高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶铝扣板吊顶铝板吊顶橱柜“博洛尼”橱柜高级人造石台面、不锈钢星盆普通橱柜
71、方太整体橱柜电器“樱花”抽油烟机、炉灶、消毒柜名牌抽油烟机、嵌入式燃气灶、消毒柜各一台方太抽油烟机方太炉灶、抽油烟机水槽“博洛尼”单盆水槽普通摩恩水槽德国科勒洗菜盆龙头“博洛尼”高级龙头普通摩恩龙头德国科勒龙头门高级木门配木门套普通高级木质门高档木门其他无配成品烟道，燃气钢管入户无无卫生间地面“新南悦”高级防滑瓷砖，高级石材门坎高级防滑地砖高级地砖高档地砖墙面“新南悦”高级瓷砖高级面砖高级墙面砖高档墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶吊顶吊顶洁具“乐家”高级分体座厕、“乐家”立柱盆TOTO坐便器、洗手盆、龙头 乐家德国科勒洁具、摩恩龙头及花洒“乐家”高级龙头、高级花洒配升降式花洒杆TOT
72、O淋浴屏、花洒摩恩德国科勒洁具、摩恩沐浴房钢化玻璃屏风，平开门玻璃门玻璃门玻璃门门高级木门配木门套高级玻璃门玻璃门玻璃门其他镀铬毛巾杆、镀铬卫生纸盒排气扇一台收纳柜无阳台“新南悦”高级瓷砖无无无其他开关插座“ABB”开关插座高级开关插座、灯饰普通品牌西门子燃气、电话及有线电视接口正常安装可视对讲系统、燃气报警、防盗报警按钮正常安装正常安装吸顶灯普通品牌普通品牌普通品牌普通品牌彩色可视对讲系统普通品牌铝合金low E中空玻璃推拉门、平开门铝拦板：铝合金夹胶玻璃栏板普通品牌普通品牌本报告是严格保密的。附二：万科金色沁园附二：万科金色沁园12001200元元/ /平的精装修标准平的精装修标准位置描述
73、位置描述产品及型号产品及型号备注备注指定的指定的品牌品牌墙面墙面客餐厅墙面、房间墙面及走道墙面多乐士ICI乳胶漆，色号 10YY 72/021。多乐士专业内墙底漆2200A914+多乐士超易洗墙面漆 A986一底二面，涂布率，底漆12，面漆7多乐士客餐厅、房间、走道吊顶，窗顶板（挂镜线以上）墙面天花挂镜线，石膏线条，40mm，施工单位自购无顶面顶面多乐士ICI乳胶漆，色号白色，多乐士专业内墙底漆2200A914+多乐士超易洗墙面漆 A972多乐士地面地面全屋门槛石新西米（埃及米黄）门坎石比墙宽2cm，要做耳朵无客餐厅客餐厅玄关、客餐厅（标配）、走道地面蒙娜丽莎 6FE2033M 300*600
74、加QP009 50*300装饰条工字形铺装玄关是瓷砖，客餐厅是木地板蒙娜丽莎卫生间卫生间卫生间墙面蒙娜丽莎 SDJ1031M 600*300（墙面加马赛克线条）卫生间地面蒙娜丽莎 3F253M 300*300（淋浴区地面有马赛克）厨房厨房厨房墙面蒙娜丽莎 DJ2006AM 450*300厨房地面蒙娜丽莎 6FE2033M 600*600阳台阳台阳台地面蒙娜丽莎 3F229M 300*300本报告是严格保密的。位置描述位置描述产品及型号产品及型号备注备注指定的品牌指定的品牌卫生间墙面装饰线马赛克，施工单位自购无卫生间、厨房吊顶铝扣板天花（L直边角线）（2000.8）无洗面盆乐家 碟塔327115
75、.0 台下盆需提交浴柜厂家嵌入安装；主卫和公卫相同乐家马桶（3/6）乐家 维拉分体座厕洗面盆龙头摩恩 卢贝 11122龙头已经自带角阀，软管和去水施工单位采购，摩恩淋浴龙头摩恩 卢贝 10134淋浴滑杆摩恩 卢贝A800厨盆摩恩 22053厨盆龙头摩恩 7867五金无无燃气灶方太 FZ6G方太抽油烟机方太 CXW-189-EH07吊顶灯槽欧普T5支架MX1173-Y28Z，暖色光源施工单位采购欧普筒灯欧普 MTD1130/WH，暖色光源厨房、卫生间灯欧普 MQ150-Y25乳白,白色光源 本报告是严格保密的。位置描述位置描述产品及型号产品及型号备注备注指定的品牌指定的品牌卫生间排气扇施工单位自
76、购，同样板无全屋开关插座西蒙50西蒙主卫、公卫阿波罗6mm钢化有框阿波罗淋浴屏挡水石新西米（埃及米黄）无客餐厅（展示）、房间、走道地面实木复合 柚木木色地板（圣象/北美枫情）12(0.6)厚，悬浮法圣象踢脚板地板配套电视背景墙 衣柜门板定制家具配套方提供 柚木木色吸附（吸塑皮 ，南亚共和（南亚共和184636）(浅柚木色）（日门）昆山日门橱柜、浴室柜、衣柜、鞋柜柜体及门板 （除衣柜门板）定制家具配套方提供 双面耐磨板（仿（南亚共和184636）(浅柚木色）（海尔）浴室为银镜海尔户内pvc免漆门日门，简易门套，需双层15mm夹板打底，正面不锈钢线条（单面）厨卫高位门吸，墙面安装，卧室地弹跳式门吸，地面安装昆山日门橱柜台面、卫生间浴室柜台面人造台面石，定制家具配套方提供（白色）厨卫柜均需做挡水返边海尔红外报警器双感应器，一触即应无本报告是严格保密的。717171THE ENDThanks
