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1、辛 星 吕 蕾 段宏竹陈秋霖 易 璠 万科和碧桂园营运能力分析万科和碧桂园营运能力分析Contents123456P4-P19 万科流动资产文字分析 （辛星）P21-39 万科非流动和总资产文字分析（吕蕾）P41-51 碧桂园营运能力文字分析（段宏竹）P53-68 常见问题解析整个部分 （陈秋霖）碧桂园财务数据收集和计算（易璠）整体小组内容分配、万科财务数据收集计算和总体PPT排版 （沈楠楠）Contents流动资产营运能力-万科1非流动和总资产营运能力-万科2营运能力分析之碧桂园3解密常见问题4企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。企业资产周转越快，流动
2、性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。对经济资源管理对经济资源管理营运能力营运能力TextTextText资金运营周转情况资金运营周转情况经济资源运用效率经济资源运用效率总资产周转率总资产周转率存货周转率存货周转率固定资产周转率固定资产周转率流动资产周转率流动资产周转率应收账款周转率应收账款周转率营运能力：营运能力：指企业营运资产的效率与效益。效率主要是指资产周转率或周转指企业营运资产的效率与效益。效率主要是指资产周转率或周转速度。效益是指企业的产出额与资产的占用额之间的比率。速度。效益是指企业的产出额与资产的占用额之间的比率。应收账款周转率应收账款周转率= =营业收入营业收入
3、/ /平均应收账款平均应收账款表明应收帐款在一定时期内（通常为一年）表明应收帐款在一定时期内（通常为一年）的周转次数。的周转次数。一般，应收账款周转率越高，表明企业占一般，应收账款周转率越高，表明企业占用的资金越少，应收账款转化成现金的效用的资金越少，应收账款转化成现金的效率越高，体现出企业管理应收账款的质量率越高，体现出企业管理应收账款的质量越高。越高。流动资产营运能力分析流动资产营运能力分析万科应收账款周转率万科应收账款周转率应收账款万科万科0505年以来的应收账款周转率急剧上升，与同行业相比，年以来的应收账款周转率急剧上升，与同行业相比，应收账款周转率遥遥领先，这说明万科的应收账款管理工
4、应收账款周转率遥遥领先，这说明万科的应收账款管理工作做的很好。作做的很好。一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严；一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严；另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。未竣工的楼盘较受购买者欢迎。近几年万科一直在扩大销售规模，虽然近几年万科一直在扩大销售规模，虽然20082008年房地产市年房地产市场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，但公司认为调整期内不应过于追求短期规模增长，而应以但公司认为调整期
5、内不应过于追求短期规模增长，而应以确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。存货周转率存货周转率= =营业成本营业成本/ /平均存货平均存货衡量和评价企业购入存货、投入生产、衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节存货管理状况的综合销售收回等各环节存货管理状况的综合性指标。性指标。一般，存货周转率越高，说明存货的占一般，存货周转率越高，说明存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为用水平越低，流动性越强，存货转换为现金、应收账款等的速度越快；反之，现金、应收账款等的速度越快；反之，存货周转速度越慢，则变现能力越差。存货周转速度越慢，则变现能力越差
6、。万科存货周转率万科存货周转率存货周转率房地产行业房地产行业开发周期长，开发过程投资集中，故开发周期长，开发过程投资集中，故存货周转率低。存货周转率低。近几年由于企业存货增长较快，使得该比率呈现出下近几年由于企业存货增长较快，使得该比率呈现出下降的趋势。降的趋势。如果企业能够把已经销售出去的楼盘很快竣工并结算，如果企业能够把已经销售出去的楼盘很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。资产周转率的加快。对于房地产企业而言对
7、于房地产企业而言, ,最关键的要素是资金和土地。最关键的要素是资金和土地。万科实行的是宽松的营运资金持有政策。存货四年中万科实行的是宽松的营运资金持有政策。存货四年中分别占流动资产分别占流动资产69.65%69.65%、75.71%75.71%，69.1269.12和和64.88%64.88%。土地作为房地产行业的存货变现能力尤为。土地作为房地产行业的存货变现能力尤为差差, ,这些资金被存货长期占用这些资金被存货长期占用, ,丧失了流动资产的特丧失了流动资产的特性性, ,资产的使用效率并不理想。资产的使用效率并不理想。万科存货和货币资金水平万科存货和货币资金水平万科货币资金多，存货少？万科货币
8、资金多，存货少？郁亮表示，万科郁亮表示，万科20092009年主动规避了土年主动规避了土地竞争过于激烈的地块，地竞争过于激烈的地块，“ “万科未来会万科未来会继续坚持不当地王的策略。继续坚持不当地王的策略。” ”20082008年上半年新增权益项目规划面积年上半年新增权益项目规划面积330330万平方米。万平方米。20082008年年下半年下半年, ,万科做出回归市场回归客户的重点调整万科做出回归市场回归客户的重点调整: :秉承秉承“ “现金为王现金为王” ”策略策略; ;根据市场需求根据市场需求, ,调整产品结构调整产品结构; ;加大销售力度加大销售力度, ,压低库存压低库存; ;调整开竣工
9、计划调整开竣工计划, ,与销售节奏相匹配与销售节奏相匹配; ;珍惜客户的信任珍惜客户的信任, ,全力提升产品及服务质量全力提升产品及服务质量; ;谨慎进行项目发展谨慎进行项目发展, ,在合适时机补充项目资源。在合适时机补充项目资源。采取了聚拢资金的稳健经济手段采取了聚拢资金的稳健经济手段, ,为市场变动及金融市场不为市场变动及金融市场不利波动做好财务相关的筹划和准备工作。利波动做好财务相关的筹划和准备工作。企业战略企业战略流动资产周转率流动资产周转率= =营业收入营业收入/ /平均流动资产余额平均流动资产余额反映流动资产的周转速度反映流动资产的周转速度流动资产在一定时期的周转次数越多，流动资产
10、在一定时期的周转次数越多，每周转一次所需的时间越少，周转速每周转一次所需的时间越少，周转速度就越快，就会相对解约流动资金，度就越快，就会相对解约流动资金，即相对扩大资产投入，增强了企业盈即相对扩大资产投入，增强了企业盈利能力，流动资产使用效率越好。利能力，流动资产使用效率越好。万科流动资产周转率万科流动资产周转率流动资产周转加快效果分析流动资产周转加快效果分析1.对占用流动资产的影响对占用流动资产的影响 流动资产的周转速度提高时，保持产流动资产的周转速度提高时，保持产出不变，需耗用的流动资产减少，因出不变，需耗用的流动资产减少，因为可以节约流动资产。为可以节约流动资产。节约的流动资产节约的流动
11、资产= =计划期营业收入计划期营业收入 （1/1/计划期流动资产周转率计划期流动资产周转率1/1/基期流基期流动资产周转率）动资产周转率）2. .对营业收入的影响对营业收入的影响流动资产周转速度提高，保持流动资产流动资产周转速度提高，保持流动资产投入不变，会导致营业收入增加，经营投入不变，会导致营业收入增加，经营规模扩大。规模扩大。营业收入变动额营业收入变动额= =基期流动资产平局余基期流动资产平局余额额 （计划期流动资产周转率（计划期流动资产周转率 基期流基期流动资产周转率）动资产周转率）营业周期营业周期是从取得存货开始到销售存货并收回现金位置的时是从取得存货开始到销售存货并收回现金位置的时
12、期，及企业的生产经营周期。期，及企业的生产经营周期。营业周期营业周期= =应收账款周转天数应收账款周转天数+ +存货周转天数存货周转天数营业周期越短，资产的流动性越强，使用效率越高，营业周期越短，资产的流动性越强，使用效率越高，风险越低，其收益能力相应也强。风险越低，其收益能力相应也强。营业周期的长短还影响着企业资产规模和结构。营业周期的长短还影响着企业资产规模和结构。定义：定义： 营业收入与非流动资产之间的比率。它反映了营业收入与非流动资产之间的比率。它反映了非流动资产的管理效率。非流动资产的管理效率。公式：公式：非流动资产周转率营业收入非流动资产周转率营业收入/ /平均非流动资平均非流动资
13、产余额产余额 非流动资产周转天数非流动资产周转天数360/360/非流动资产周转率非流动资产周转率非流动资产周转率非流动资产周转率非流动资产分析固定资产周转情况分析固定资产周转情况分析 （FixedAssetsTurnoverFixedAssetsTurnover） 指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。 它反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产它反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。利用效率的一项指标。固定资产周转率固定资产周转率=营业收入净额营业收入净额/ /平均固定资产净平均固定资产净值值 平均固定资产净值
14、平均固定资产净值= =（年初固定资产净值（年初固定资产净值+ +年末固年末固定资产净值）定资产净值）/2/2一般来说，固定资产周转率高，不仅表明了企业充一般来说，固定资产周转率高，不仅表明了企业充分利用了固定资产，同时也表明企业固定资产投资分利用了固定资产，同时也表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥其效率得当，固定资产结构合理，能够充分发挥其效率, ,公司主营业务状况理想，扩大再生产能力强。反之，公司主营业务状况理想，扩大再生产能力强。反之，固定资产周转率低，表明固定资产使用效率不高，固定资产周转率低，表明固定资产使用效率不高，数量过多或设备闲置，提供的生产成果不多，企业数
15、量过多或设备闲置，提供的生产成果不多，企业的营运能力欠佳。的营运能力欠佳。固定资产周转率是不是越高越好固定资产周转率是不是越高越好? ?比率太高可能由于设备较好的利用引比率太高可能由于设备较好的利用引起的，但是也可能是设备老化即将折起的，但是也可能是设备老化即将折旧完了造成的。旧完了造成的。大幅度的固定资产更新改造活动会降大幅度的固定资产更新改造活动会降低周转率，但不能简单地认为固定资低周转率，但不能简单地认为固定资产运营无效率。产运营无效率。万科固定资产周转率万科固定资产周转率年份2007200820092010次数66.0844.5437.339.38近几年，万科的固定资产周转率处于下降趋
16、近几年，万科的固定资产周转率处于下降趋势，这主要是由于公司规模扩张较快所致。势，这主要是由于公司规模扩张较快所致。但是固定资产周转率与同行业相比仍处于较但是固定资产周转率与同行业相比仍处于较高水平，营运能力仍较高，高水平，营运能力仍较高，充分利用了固定充分利用了固定资产，结构合理，并发挥了其效率。资产，结构合理，并发挥了其效率。房地产企业并不需要太多的固定资产投入。房地产企业并不需要太多的固定资产投入。总资产周转率总资产周转率衡量总资产营运能力的指标主要有两个：衡量总资产营运能力的指标主要有两个： 总资产周转率和总资产周转天数（周转期）总资产周转率和总资产周转天数（周转期）11总资产周转率总资
17、产周转率 总资产周转率总资产周转率= =22总资产周转期总资产周转期 总资产周转期总资产周转期= =计算期计算期/ /总资产周转率总资产周转率总资产周转率反映了企业全部资产的使用总资产周转率反映了企业全部资产的使用效率。该周转率高，说明全部资产的经营效率。该周转率高，说明全部资产的经营效率高，取得的收入多；该周转率低，说效率高，取得的收入多；该周转率低，说明全部资产的经营效率低，取得的收入少，明全部资产的经营效率低，取得的收入少，最终会影响企业的盈利能力。企业应采取最终会影响企业的盈利能力。企业应采取各项措施来提高企业的资产利用程度，如各项措施来提高企业的资产利用程度，如提高销售收入或处理多余
18、的资产。提高销售收入或处理多余的资产。万科总资产营运能力万科总资产营运能力年份2007200820092010总资产周转率(次)0.47360.37380.38060.2871总资产周转天数(天)760.1351 963.0819945.8749 1253.9185万科总资产周转率在下降，这主要是由于万科总资产周转率在下降，这主要是由于公司规模扩张较快，土地储备、项目储备公司规模扩张较快，土地储备、项目储备和股权投资不断增长所致。和股权投资不断增长所致。万科规模迅速扩张，资产增幅远高于营业万科规模迅速扩张，资产增幅远高于营业收入增幅。收入增幅。与同行业相比，总资产周转率较高，表明与同行业相比，
19、总资产周转率较高，表明公司在规模不断增加的情况下，公司在规模不断增加的情况下，全部资产全部资产的经营效率仍较高。的经营效率仍较高。房地产行业开发时间长，周转较慢。房地产行业开发时间长，周转较慢。报告期报告期总资产总资产比上一年增长比上一年增长营业收入营业收入比上一年增比上一年增长长20072007100,094,467,908.29100,094,467,908.2935,526,611,301.9435,526,611,301.9420082008119,236,579,721.09119,236,579,721.0919.12%19.12%40,991,779,214.9640,991,7
20、79,214.9615.38%15.38%20092009137,608,554,829.39137,608,554,829.3915.41%15.41%48,881,013,143.4948,881,013,143.4919.25%19.25%20102010215,637,551,741.83215,637,551,741.8356.70%56.70%50,713,851,442.6350,713,851,442.633.75%3.75%报告期报告期固定资产固定资产比上一年增长比上一年增长营业收入营业收入比上一年增比上一年增长长20072007575,205,554.97575,205,5
21、54.9735,526,611,301.9435,526,611,301.94200820081,265,332,766.181,265,332,766.18119.98%119.98%40,991,779,214.9640,991,779,214.9615.38%15.38%200920091,355,977,020.481,355,977,020.487.16%7.16%48,881,013,143.4948,881,013,143.4919.25%19.25%201020101,219,581,927.471,219,581,927.47-10.06%-10.06%50,713,851,
22、442.6350,713,851,442.633.75%3.75%万科2010年销售历史性突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。2010年是房地产调控史上最严厉的一年,尽管老百姓仍然抱怨房价调而不降,但行业中人多少感受到调控带来的肃杀，2009年，老大万科(2009年销售额634亿元)与行业亚军的规模差距不过一两百亿,而2010年当万科昂首破千亿时,行业二三四名仍然在五百亿的门槛徘徊。从项目储备看，截至2010年末，公司规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要；公司所持有的货
23、币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，资金实力进一步增强；公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点；从预收账款来看，2010年公司预收款项为744亿元，2011年业绩锁定性较强。概括来说，以公司目前的经营状况看，未来三年有较大可能实现稳健增长，而对于一个销售规模突破千亿的地产公司来说，能够实现稳健增长，同时兼顾增长质量，无论是对股东还是对社会，均已尽到其应有的责任。因此，稳健增长是因此，稳健增长是“ “王道王道” ”。万科本来靠资本扩张来发展，但是2007年楼市调控以来,相关部门对房地产企业再融资关闭了大门,至今更有从严的趋势，万科不得不走向并购、走合作开发的模式
24、,这恰恰也是万科能快速走向千亿的答案之一，2010年万科80%的项目,是通过并购、合作开发完成的，只需用少量的资金,就能控制大量的资源。2010年，纳入报表合并范围的公司共计389家。有人计算出万科2010年平均每10天收购一家公司。和北京万科合作的包括中航、中粮、五矿、住总等在内的八家国有企业。王石：三个感王石：三个感谢2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是
25、前所未有。王石说：“要感谢宏观调控,如果政府不是提前在2007年进行宏观调控,2008年万科就能冲上800亿800亿的万科能及时调头，安然度过金融危机吗? ”王石：三个感王石：三个感谢拐点论、捐款门、王石改口事件和松山湖会议纪要一系列的负面新闻王石说：“他们的压力让万科知道维系万科的生命线是什么, 是房屋质量、是产品。如果万科的房子质量没有问题，万科就不会有问题。”营运分析之碧桂园07-08的惊人变化1极低的固定资产利用效率2曾经的国内最大市值的房地产上市公司 34总体情况碧桂园控股有限公司碧桂园控股有限公司0200702007综合资产负债表综合资产负债表- -全年全年Dec-10Dec-10
26、Dec-09Dec-09Dec-08Dec-08Dec-07Dec-07Dec-06Dec-06固定资产24,180,63518,316,88814,536,92313,508,3093,328,758投资83,825029,99920,00020,000流动资产56,661,08542,676,58034,442,43924,545,51111,407,043其他资产1,155,7022,946,3201,105,699560,195555,566总资产总资产82,081,24763,939,78850,115,06038,634,01515,311,367股本15,392,10414,92
27、5,6511,617,7731,617,773764,568储备9,429,3176,244,41317,482,97017,540,479545,259股东权益股东权益24,821,42121,170,06419,100,74319,158,2521,309,827主要项目主要项目Dec-10Dec-10Dec-09Dec-09Dec-08Dec-08Dec-07Dec-07Dec-06Dec-06存货23,967,36425,684,13224,394,3697,121,8055,456,832现金及银行结存9,853,1138,424,0425,734,6079,496,9351,984
28、,358总债项20,118,23017,769,59811,844,7966,991,7704,081,292核数师意见1111说明：1代表无保留意见；2代表保留意见；3代表修改意见 碧桂园控股有限公司碧桂园控股有限公司0200702007Dec-10Dec-10Dec-09Dec-09Dec-08Dec-08Dec-07Dec-07营业收入25,804,10517,585,70415,712,79017,735,011成本17,452,94012,967,6008,687,2069,560,890现金及银行结存9,138,5787,079,3257,615,7715,740,647平均存货2
29、4,825,74825,039,25115,758,0876,289,319平均固定资产21,248,76216,426,90614,022,6168,418,534平均流动资产49,668,83338,559,51029,493,97517,976,277平均总资产平均总资产73,010,51857,027,42444,374,53826,972,691固定资产Dec-10Dec-10Dec-09Dec-09Dec-08Dec-08Dec-07Dec-07平均固定资产 21,248,761.50 16,426,905.50 14,022,616.00 8,418,533.50 平均总资产 7
30、3,010,517.50 57,027,424.00 44,374,537.50 26,972,691.00 固定/总29.10%28.81%31.60%31.21%给您一个五星级的家给您一个五星级的家 从最初配套先行的(五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人居新城市。2002年凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。广州首家以
31、白金五星级标准建造的凤凰城酒店，以及陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等总资产周转率(次)=营业收入/流动资产平均余额流动资产平均余额/总资产平均余额=流动资产周转率流动资产占总资产比重流动资产周转率(次)=营业收入/营业成本营业成本/流动资产=成本收入率流动资产垫支周转率细分：存货和应收账款周转率碧桂园年报显示，2009年碧桂园全年毛利为46.5亿元，较2008年大幅下降33.8%，毛利率亦从2008年44.7%下降至2009年的26.4%。2月1日，碧桂园公布的2010年全年业绩，其毛利也仅为83.51亿元，虽较2009年有大幅增长，但对比2008年70.25亿元的毛利，却增幅不大。事实
32、上，碧桂园2008年毛利已经较2007年有所下降。外部因素？内部因素？结论07-08的惊人变化科学的误导1极低的固定资产利用效率战略的选择2曾经的国内最大市值的房地产上市公司管理的落后阻碍了发展34由万科和碧桂园的营运能力引发的思考ROE如何提高?现金为王?=Net profit/equityROE资产回报率ROE增长源泉当分母不变即分红为0净利润增加除了净利润的增长分红也可提高ROE管理良好的工业企业一般不把所有盈利分发给股东。如果不是所有时候，至少在好的年景，企业会保留一部分盈利然后再投回到业务中去。因此这就有了复利的成分这就有了复利的成分（凯恩斯加注斜体）运营支持良好的工业投资。” 凯恩
33、斯NP净利润 E股东权益 ROE资产回报率 NP=E*ROE NP=E*(1+ROE)*ROEROE不变的情况下净利润增长率净利润增长率=ROEROE不变，若想利润增长速度快过ROE，只有一个办法： 增发增发但是，增发有两个缺点：第一，如果ROE不变，利润的增长只是一次性的，未来的增长仍然会回到ROE。第二，增发更多股份，摊薄每股盈利。提高ROE的五种方式：1）提高周转率，也就是销售额与总资产的比。2）廉价的债务杠杆3）更高的债务杠杆4）更低的所得税5）更高的运营利润率巴菲特 TIPS：行情好上述巴菲特所说5种方法行情差 增加分红，但并非长久之计就是在大势不好的时候，不轻易做股票或其他投资，保
34、持持币状态，等到大势转暖，机会来了再操作，获得最高效益。地产业“现金为王”?!万科、保利、中海、恒大、龙湖等主流房企在2010年末均有资产负债率上升的趋势，其在2011年，纷纷强调现金为王，减少新开工面积和拿地，加快存货周转，以应对行业调整。隔年红利年报现象2009年、2010年楼市持续火爆，但由于房地产业签约与结算的滞后，带给上市房企的红利在2010年报中才开始显现 为保障现金流稳定，多数房企今年并未打算多增新开工项目，通过减少拿地量等以应对行业低谷楼市调整迹象已显现与主流房企的谨慎相对应的是，房市调控的效应正在显现：包括北京、上海、深圳等一线城市，楼市成交逐步低迷。1月底出台的第三轮调控政
35、策从购房资格、交易税费、土地供应等多方面政策力度均非常严格，而且信贷政策持续收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加，多重政策的叠加效应下，楼市调整的趋势已明显。（北京中原地产）系列调控政策的叠加，将会导致2011年的房地产市场出现阶段性波动，对市场产生较大影响；本轮调控的周期，取决于调控效果是否达到。但是，今年调控的效应肯定会显现，楼市成交全年将下跌3成。（保利地产）受前紧后松货币政策影响，资金受限开发商加大出货，加之调控前牛市大量新开工，未来供应充足，楼市供大于求将重演。（世联地产）各方评价虽然国家在调控，房价仍在上涨，但是在持续的政策调控下，未来地产公司的经营问题可能会更加突出。未来地产公司的现金流将会成为决定地产公司命运的最关键因素。大量的存货积压以及大量的借款负担，未来都要靠经营活动维持，一旦经营现金流不能扭转，那么恶性循环将对地产公司构成致命的威胁。而在接下来的时间内谁能率先将存货转化成现金，谁也就会率先走出困境，现金为王的时代离地产公司越来越近。 万科“帝国”逆市而动 加速并购五年完成110多起并购快速扩张帝业可期低潮恰是机会拓展产品线降低土地成本应对调控夯实根基国家政策现金为王自身发展
