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1、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理2013.92013.9学习目标学习目标了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容熟悉房地产开发项目的投资估算掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制掌握地价的基本测算方法熟悉房地产开发项目不确定分析第七章第七章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究1房地产可行性研究概述2房地产开发项目投资与收入估算4房地产项目的风险承受能力分析3房地产项目的财务状况分析 第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述一、房地产可行性研究的概念和作用一、房地产可行性研究的概念和作用(一)房地产可行性研究房地产可行性研究
2、就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理、进而对多个方案进行优选的过程。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述(二)房地产可行性研究的作用(1)可行性研究是项目审批的依据(2)可行性研究是投资决策的重要依据(3)可行性研究是项目资金筹措的依据(4)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据(5)可行性研究是编制设计任务书的依据第一节第一节 房地产可行性研究概
3、述房地产可行性研究概述(三)可行性研究的工作阶段(1)投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的确投资机会研究。一般投资机会又分为三种：地区研究、空间子市场研究和以利用土地资源为基础的研究。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响。第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述(2)初步可行性研究主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要有哪些关键问题需要进行辅助研究(3)详细可行性研究在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的
4、关键步骤。(4)项目评估与决策第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述二、房地产可行性研究的内容和步骤二、房地产可行性研究的内容和步骤(一)房地产可行性研究的基本内容(1)项目概况(2)市场分析和需求预测(3)规划方案的优选(4)开发进度安排(5)项目投资估算(6)资金的筹集方案和筹资成本估算(7)财务评价(8)风险分析(9)国民经济评价(10)结论资源供给条件分析环境影响评价第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述(二)房地产可行性研究的步骤1.组织准备2.资料收集及市场调查3.开发方案的设计和评价、选择4.详细研究5.编写研究报告书第一节第一节 房地产可行性研究
5、概述房地产可行性研究概述三、房地产可行性研究报告及注意事项三、房地产可行性研究报告及注意事项(一)房地产可行性研究报告1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附件6.附图、附表第一节第一节 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述(二)房地产可行性研究注意事项第一，可行性研究报告的撰写要明确、翔实，尽量使其内容丰富，能够反映客观事实第二，可行性研究报告编制完成后，必须进行专家论证，以确保其分析报告的科学合理性第三，可行性研究报告各项内容应完整，不能有缺项，使其能够提供完整和全面的分析依据第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发建设投资估算一、房地产开发建
6、设投资估算(一)土地费为取得房地产项目用地而发生的费用1.土地征收拆迁费2.土地出让地价款3.土地转让费4.土地租用费5.土地投资折价土地购置过程中所支付的税金和相关费用案例7-1P2008（001）地块土地使用权人：湖北长源房地产开发有限责任公司；地块简介项目用地位于中北路延长线，东临125米宽高压走廊；南临中北路延长线；西临40米宽铁矶路；北临20米宽规划道路，用地形状较为规整，用地临中北路延长线面宽约为265米，进深约为170米。第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算案例第二节第二节 房
7、地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算案例P2008（001）地块规划指标该地块规划净用地面积为4.0020公顷，用地性质控制为居住用地，容积率控制在2.5以内，建筑密度不大于25%，拟建总建筑面积约100050平方米。同时，要求现状高压走廊改为地埋方式敷设。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）的有关要求及武汉市相关实施细则意见，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。地价款21050万元。第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算计
8、算每亩单价？楼面地价？1公顷=10000平方米4.002公顷40020平方米40020平方米60.03亩亩换算平方米口诀（除三加倍右移三）每亩单价21050万元/60.03350.66万元/亩容积率=总建筑面积/用地面积总建筑面积40020*2.5100050平方米楼面地价=土地总价格/总建筑面积楼面地价210500000/1000502103.95元/平方米第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算(二)勘察设计和前期工程费拿到施工许可证前发生的费用。主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出(三)基础设施建设费建筑物
9、两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程的建设费用。其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算(四)房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标法第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算1.单元估算法以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。2.单位指标估算法以单位工程量
10、投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。3.工程量近似匡算法先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。4.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算概算指标法常用的计算公式：直接费用=每平方米造价指标*建筑面积 主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标*建筑面积 第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算(五)公共配套设施建设费(六)开发间接费(七)管理费(八)销售费(九)财务费(十)其他费用临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、监理
11、费、竣工图编制费、工程保险费、施工执照费等(十一)税金及政府收费(十二)不可预见费第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算总投资估算预估售价为6000元/m2楼面地价2103.95元/m2地价外前期费用150元/m2建安造价1300元/m2配套费用250元/m2景观费用150元/m2管理费用3%*6000180元/m2财务、销售费用15%*6000900元/m2不可预见费3%*6000180元/m2单方造价估算5213.95元/m2总投资5214*40020*2.552166万元元第二节第二节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算二、房地产开发
12、项目的收入估算二、房地产开发项目的收入估算房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入等。估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。1.租售方案(租售物业的类型与数量)2.租售价格3.租售收入(等于可租售面积的数量乘以单位租售价格)4.收款方式第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析一、房地产项目财务状况分析概述一、房地产项目财务状况分析概述(一)财务状况分析的概念是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，
13、编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析(二)财务状况分析的一般步骤1.选取、计算财务评价基础数据2.编制和分析财务评价基本报表3.进行不确定性分析4.提出财务评价结论第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析(三)房地产开发项目财务评价基本报表1.现金流量表（动）(1)现金流量表（全部投资）(2)现金流量表（自有资金）2.损益表（利润表）（静）3.资金来源与运用表(偿还期)4.资产负债表（负、流、速）5.财务外汇平衡表为进行项目盈利能力分析提
14、供基础数据为进行项目清偿能力分析提供基础数据第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析二、反映房地产项目财务状况的指标体系二、反映房地产项目财务状况的指标体系房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期利息备付率资产负债率房地产置业投资投资利润率资本金利润率、资本金净利润率现金回报率、投资回报率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项
15、目的财务状况分析三、反映房地产项目财务状况的指标计算三、反映房地产项目财务状况的指标计算(一)静态盈利能力指标1.静态投资回收期第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析2.投资利润率可以根据利润表中的有关数据计算求得。将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。3.投资利税率第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析4.资本金利润率例题7-2已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万
16、元。试计算该投资项目的投资利润率，资本金利润率。解：投资利润率=650/(4500+500)*100%=13.0%资本金利润率=(650/1500)*100%=43.3%第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析(二)动态盈利指标1.财务净现值将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。如果FNPV大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可接受的。第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析例题7-3已知某房地产投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位：
17、万元解：FNPV=-1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-1000300300300300300第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析2.财务内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。3.动态投资回收期第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析(三)清偿能力指标1.借款偿还期借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。第三节第三节 房地产项目的财务
18、状况分析房地产项目的财务状况分析2.资产负债率资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；反之亦然。3.流动比率流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析4.速动比率速动资产=流动资产-存货资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的资产负债表进行计算，反映开发经营企业的清偿能力。第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析例题7-4从某房地产企业（项目公司）的资产负债表上，我们可以得到
19、如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。解：资产负债率=3000/5000*100%=60%流动速率=2500/1250*100%=200%速动比率=（2500-1500）/1250*100%=80%第三节第三节 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析5.偿债备付率偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障系数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15-1
20、.35之间。第四节第四节 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析一、风险与房地产项目风险一、风险与房地产项目风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。二、房地产项目风险分析方法二、房地产项目风险分析方法(一)盈亏平衡分析(二)敏感性分析(三)概率分析第四节第四节 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化程度。(一)盈亏平衡分析（临界点分析）研究成本、销量与赢利的平衡关系，找出项目方案的盈亏平衡点。计算出投资方可以承受的最低收
21、入水平和最大投资成本。临界点分析的数学模型是：Z=PQ(1-r)-CvQ-CF 式中，Z利润；P销售价格；Q销量；r销售税率；Cv单位变动成本;CF固定成本第四节第四节 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析盈亏平衡点，指开发项目的利润为零时的指标，包括盈亏平衡点销售量、盈亏平衡点销售额。Z=PQ(1-r)-CvQ-CF=0Q*=CF/P(1-r)-Cv 式中，Q*盈亏平衡点销售量； R=PQ*R盈亏平衡点销售额第四节第四节 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析(二)敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素
22、，并分析测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而进行判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。小结小结关键术语关键术语可行性评价财务状况分析风险思考题思考题1.什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2.可行性研究包括那些内容？3.反映投资项目财务状况的指标有哪些？4.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？小结小结案例分析案例分析地块简介地块简介项目用地位于洪山区洪山乡幸福村，其四至关系为：东临南湖雅园居住小区，西接规划110KV变电站用地，北靠文治街。地块形状规则，临近南湖，是进行住宅建设的理想选择。小结小结小结小结规划要求规划要求该项目规划用地总面积为8571.61平
23、方米（以实测为准），规划净用地面积为7437.53平方米（以实测为准），规划用地性质为居住用地，容积率控制在4.82以内，可建总建筑面积控制在35848.89平方米以内，建筑密度不大于30。根据关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号）和武汉市的相关实施细则要求，项目用地处于我市确定的二级控制区片内，其年度住宅审批套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模占该区片商品房（不含经济适用房）审批总量的60%。小结小结小结小结小结小结已知：规划净用地面积为7437.53平方米容积率4.82总建筑面积控制在35848.89平方米预估售价为6800元/m2收益率15%地价外前期费用150元/m2建安造价1700元/m2配套费用300元/m2景观费用150元/m2管理费用3%*6800204元/m2财务、销售费用15%*68001020元/m2不可预见费5%*6800340元/m2小结小结计算：楼面地价?元/m2土地价格？?元/m2
