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1、本报告是严格保密的。谨呈：浙江弘益房地产开发有限公司谨呈：浙江弘益房地产开发有限公司杭政储出杭政储出杭政储出杭政储出【2009200920092009】4 4 4 4号地块拿地可行性研究报告号地块拿地可行性研究报告号地块拿地可行性研究报告号地块拿地可行性研究报告2024/9/12024/9/1本报告是严格保密的。内容内容地块解读地块解读市场环境分析市场环境分析项目定位项目定位地块价格测算地块价格测算区域价值分析区域价值分析地块价值分析地块价值分析2本报告是严格保密的。地块区位地块区位项目地块南山路勾山里B地块地处城市中心之一吴山核心商圈，紧邻南山路和河坊街，繁华中蕴含独特的人文气质毗邻西湖风景
2、区，占据稀缺资源，为西湖景区罕有地块本项目本项目西湖景区西湖景区武林武林商圈商圈吴山吴山商圈商圈湖滨湖滨商圈商圈玉皇山玉皇山南南山山路路西湖大道西湖大道河坊街河坊街延延安安路路本项目本项目西西湖湖柳柳浪浪闻闻莺莺美院美院吴山吴山广场广场吴山天风吴山天风吴山商圈吴山商圈直线距离直线距离500米米城市中心城市中心繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源3本报告是严格保密的。南山路概况南山路概况南山路北起湖滨路口，南至玉皇山路口，全长1900米，东西两侧现有营业网点101处，面积约21890平方米。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态，初步
3、形成了酒吧画廊娱乐一条街。共分为5个特色区块：浪漫茶吧区浪漫茶吧区：（：（柳莺路-人民路-开元路，全长约260米）。定位：茶楼、酒吧、咖啡吧。工工艺字画区字画区：（开元路-西湖大道，全长205米）。定位：工艺字画、古玩珍品。艺术风情区情区：（西湖大道-南山新村，全长约755米）。定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼。风味味长廊区廊区：（南山新村-军区司令部大门，全长545米）。定位：酒店、中西快餐、西式酒楼。青春年青春年华区区：（军区司令部大门-万松岭路口，全长245米）。定位：休闲健身、美容娱乐、婚纱摄影。南山南山新村新村军区军区南山路南山路开元路开元路西湖大道西湖大道河坊街河坊街万
4、松岭路万松岭路艺术风艺术风情区情区风味长风味长廊区廊区本项目本项目青春年青春年华区华区浪漫茶浪漫茶吧区吧区柳营路柳营路工艺字工艺字画区画区本项目位于艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、本项目位于艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。4本报告是严格保密的。区域规划区域规划环湖景区在西湖风景名胜区内的地位环湖景区在西湖风景名胜区内的地位根据杭州西湖风景名胜区总体规划（2002-2020），把西湖风景名胜区划分为九大景区：环湖景区北山景区植物园景区龙井虎跑景区灵竺景区
5、钱江景区五云山景区吴山景区凤凰山景区凤凰山景区本地块处于环湖景区，环湖景区是本地块处于环湖景区，环湖景区是西湖风景区核心景区；西湖风景区核心景区；地块处于西湖核心景区与城市商圈（吴山商圈）交接处，具有景区和商具有景区和商圈的双重身份。圈的双重身份。环湖景区5本报告是严格保密的。区域发展定位区域发展定位体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域城面貌的区域；勾山里位于特色休闲商业带上；勾山里位于特色休闲商业带上规划将形成“一条城市商务发展轴、一条特色商业发展轴、三个居住片区、四个特色公建带”规划结构。 “一条城市商务发展轴”：即由武林广场至吴山广
6、场，依托延安路形成的城市商务发展轴线，也是杭州重要城市空间轴线。 “一条特色商业发展轴一条特色商业发展轴”：即由西湖南线至河：即由西湖南线至河坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化街区的东西发展轴线。街区的东西发展轴线。 “三个居住片区”：即清波、定安、吴山三个居住片区。 “四个特色公建带”：即为一个城市级公建带-延安路城市商务公建带和三个特色休闲商业带-勾山里特色休闲商业带、中山中路特色休闲商业带以及河坊街特色商业带。 6本报告是严格保密的。重大城市建设项目重大城市建设项
7、目杭州上城区杭州上城区20082008年实施三条特色街二期建设。具体为：湖年实施三条特色街二期建设。具体为：湖滨二期，包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、滨二期，包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、制定与地铁衔接的地下商业街建设方案等；制定与地铁衔接的地下商业街建设方案等；南山路二期，做好南山路（勾山里）土地出让及开工建设；南山路二期，做好南山路（勾山里）土地出让及开工建设；清河坊二期，结合中山路综合保护工程，清河坊二期全面清河坊二期，结合中山路综合保护工程，清河坊二期全面开工。开工。 7本报告是严格保密的。区域价值分析区域价值分析本地块处于西湖风景区核心景区本地块处于西湖风景
8、区核心景区环湖景区，与城市商圈（吴山商圈）交接处，环湖景区，与城市商圈（吴山商圈）交接处，具有景区和商圈的双重身份。具有景区和商圈的双重身份。本地块位于规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、本地块位于规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。区域发展定位区域发展定位体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域；勾体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域；勾山里位于山里位于“一条特色商业发展轴一条特色商业发展轴”上上城市中心城市中心繁华中
9、蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源特色商业为区域主导发展方向特色商业为区域主导发展方向8本报告是严格保密的。目录目录地块解读地块解读市场环境分析市场环境分析项目定位项目定位地块价格测算地块价格测算区域价值分析区域价值分析地块价值分析地块价值分析9本报告是严格保密的。地块指标解读地块指标解读宗地面积宗地面积15607其中出让宗地面积其中出让宗地面积12281地块四周道路（划拨）地块四周道路（划拨）3326（受让人代建后，无偿让出）地上总建筑面积地上总建筑面积总建面积15124地面新建筑面积1283612836保留建筑面积2288，含用地红线
10、外建筑面积645000作为回迁安置房，其中3000平米地上建筑于勾山路北侧地块安排；2000平米地上建筑于勾山路南侧地块予以安排回迁房由杭州市南山路东侧整合指挥部按市场评估价回购回迁房由杭州市南山路东侧整合指挥部按市场评估价回购地下建筑面积地下建筑面积14977绿地率绿地率不小于25%建筑密度建筑密度不大于44%用地性质用地性质公共设施（含商业、办公建筑等）及配套用房，40年产权挂牌底价挂牌底价3079830798万万项目建设项目建设建设项目在2010年5月7日之前开工，并在2012年5月7日之前通过规划竣工验收建筑间距建筑间距应满足2008版杭州市城市规划管理技术规定要求建筑高度建筑高度建筑
11、檐口高度控制在15米以内建筑风格建筑风格与保留建筑相协调平面布置平面布置原则上同意庭院式平面布置，庭院之间、建筑之间不得连成片，以满足防火间距地面新建建筑面积：地面新建建筑面积：1283612836，其中回迁房，其中回迁房50005000，可用于开发的建筑面为，可用于开发的建筑面为78367836；可；可用于用于获取收益的建筑面积获取收益的建筑面积78367836+2288+2288（保留建筑面积）（保留建筑面积）=10124=10124回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划不利于项目规划回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发回迁房回购价格和
12、方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控体操控10本报告是严格保密的。保保留留保保留留保保留留南南山山路路河坊街河坊街荷荷花花池池头头广福里广福里勾山里勾山里地块四至地块四至西至：南山路西至：南山路南至：河坊街南至：河坊街东至：荷花池头东至：荷花池头北至：广福里北至：广福里11本报告是严格保密的。地形、地貌：地形、地貌：地块沿勾山里分为两块地，地块内有三部分保留建筑，风地块沿勾山里分为两块地，地块内有三部分保留建筑，风格各异，将不利于地块整体规划；地块内较为平整，部分植被应合理利用格各异，将不利于地块整体规划；地块内较为平整，部分
13、植被应合理利用保保留留保保留留保保留留南南山山路路河坊街河坊街荷荷花花池池头头广福里广福里勾山里勾山里保留建筑保留建筑临时停车场临时停车场树木建议保留使用，或合理利用树木建议保留使用，或合理利用待拆迁建筑待拆迁建筑待拆迁建筑待拆迁建筑保留建筑保留建筑保留建筑保留建筑河坊街河坊街地块荒芜，有部分树木地块荒芜，有部分树木12本报告是严格保密的。地块周边环境地块周边环境地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。周边在开发的住宅项目稀少，西湖8号公馆公寓成交均价高达6万/，中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市。销售情况较好。西湖西湖南南山山路路
14、四四宜宜路路河河坊坊街街延延安安路路西湖大道西湖大道劳劳动动路路吴山广场吴山广场柳浪闻莺柳浪闻莺城隍阁城隍阁清波门清波门涌金门涌金门银泰银泰吴山铭楼吴山铭楼吴山通宝城吴山通宝城高银街高银街吴山花鸟城吴山花鸟城中国中国美院美院涌金涌金广场广场淘宝咖啡淘宝咖啡太古咖啡太古咖啡桔子酒店桔子酒店西湖之春西湖之春79号号印度小厨印度小厨五洋假日五洋假日酒店酒店西湖西湖8号公馆号公馆中大吴庄中大吴庄柳浪新苑柳浪新苑柳浪东苑柳浪东苑1999会所会所西湖天地西湖天地吴山书画院吴山书画院潘天寿纪念馆潘天寿纪念馆南山书屋南山书屋两岸咖啡、两岸咖啡、木之兰、恒庐木之兰、恒庐意大利花园餐意大利花园餐厅、贝尼尼厅、贝尼
15、尼钱王宾馆钱王宾馆索菲特酒店、宝索菲特酒店、宝马专卖店马专卖店法拉利、保时捷、法拉利、保时捷、玛莎拉蒂专卖玛莎拉蒂专卖小雅摄影、玲小雅摄影、玲珑小镇珑小镇西湖博物馆西湖博物馆茶人邨茶人邨铭嘉艺术会所铭嘉艺术会所13本报告是严格保密的。地块价值分析地块价值分析地面新建建筑面积：地面新建建筑面积：1283612836，其中回迁房，其中回迁房50005000，可用于开发直接获，可用于开发直接获取收益的建筑面为取收益的建筑面为78367836回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性
16、因回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控素，不利于项目整体操控地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。商业价值优越。周边在开发的住宅项目稀少，西湖周边在开发的住宅项目稀少，西湖8 8号公馆公寓成交均价高达号公馆公寓成交均价高达6 6万万/ /，中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市，销售情况较好，销售情况较好。地块周边资源环境较好，商业价值显著；住宅稀有，销售情况较好地块周
17、边资源环境较好，商业价值显著；住宅稀有，销售情况较好。地块条件限制，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影地块条件限制，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。14本报告是严格保密的。地块解读结论地块解读结论城市中心城市中心繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源特色商业为区域主导发展方向特色商业为区域主导发展方向区域价值区域价值地块价值地块价值地块周边资源环境较好，商业价值显著，住宅稀有地块周边资源环境较好，商业价值显著，住宅稀有地块限
18、制条件，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影地块限制条件，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。地块独一无二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质地块独一无二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质商业价值较大，以高端商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好商业价值较大，以高端商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好地块限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发地块限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发15本报告是严格保密的。内容内容地块解读地块解读市场环境分析市场环境分析项目定位项目定
19、位地块价格测算地块价格测算宏观环境分析宏观环境分析周边市场分析周边市场分析16本报告是严格保密的。杭州作为浙江省会，在长三角城市圈，占据重要的经济地位杭州作为浙江省会，在长三角城市圈，占据重要的经济地位长三角长三角城市群城市群长三角城市群长三角城市群由上海为中心，江苏沿长江地区及环杭湾地区由上海为中心，江苏沿长江地区及环杭湾地区1717个城市构成个城市构成, ,这个这个地区正在以全国地区正在以全国1 1的土地面积、的土地面积、 6%6%的人口创造着全国的人口创造着全国1919的的GDPGDP。共共1616个城市，除上海外：个城市，除上海外：江苏（江苏（8 8个）：南京个）：南京 、苏州、苏州、
20、 无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州浙江（浙江（7 7个）：杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台州个）：杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台州17本报告是严格保密的。长三角城市群长三角城市群交通一体化的推进交通一体化的推进根据长江三角洲地区现代化公路水路长江三角洲地区现代化公路水路交通规划纲要交通规划纲要, ,至2020年，长三角路网规模将达30万公里左右，高速公路约1.2万公里，公路密度接近欧洲发达国家水公路密度接近欧洲发达国家水平。平。2020年，长三角高速公路里程将由目前的3779公里达到规划里程1.18万公里，其中上海850公里、江苏5700公里、
21、浙江5250公里，基本连接基本连接1010万人口以上城市、万人口以上城市、主要港口及机场。主要港口及机场。 长长三三角角现现代代化化公公路路水水路路交交通通规规划划示示意意图图18本报告是严格保密的。2010年 城 际线2020年 城 际线未来未来5 5年年，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市全部纳入“3 3小时都小时都市圈市圈”。 未来未来10到到15年年，长三角将建设以上海为中心，沪宁、沪杭为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，沪杭磁悬浮工沪杭磁悬浮工程将沪杭
22、之间距离缩短至半小时。程将沪杭之间距离缩短至半小时。基本形成以上海、南京、杭州为中心的“1-21-2小小时都市圈时都市圈”。长三角城市群长三角城市群交通一体化的推进交通一体化的推进长三角长三角3小时都市圈小时都市圈核心城市核心城市1-2小时都市圈小时都市圈长三角城市群交通一体化的推进，将在更大程度上缩短时间成本，为长三角的经济飞跃长三角城市群交通一体化的推进，将在更大程度上缩短时间成本，为长三角的经济飞跃提供坚实基础提供坚实基础杭州作为浙江省会，将是最为受益城市之一杭州作为浙江省会，将是最为受益城市之一19本报告是严格保密的。杭州对浙江省的影响杭州对浙江省的影响一小时交通圈一小时交通圈杭州经济
23、辐射圈杭州经济辐射圈绍兴绍兴嘉兴嘉兴湖州湖州台州台州温州温州宁波宁波行政中心效应行政中心效应杭州依托人才、信息、资金、城市吸纳力优杭州依托人才、信息、资金、城市吸纳力优势，与周边城市形成中心集群效应。势，与周边城市形成中心集群效应。区位交通区位交通杭州分别与绍兴、嘉兴、湖州三地接壤，形杭州分别与绍兴、嘉兴、湖州三地接壤，形成一小时交通圈。成一小时交通圈。东方休闲之都东方休闲之都浙江省民营企业会客厅，高端消费集中地。浙江省民营企业会客厅，高端消费集中地。20本报告是严格保密的。钱江新城钱江新城浙江民营企业总部基地浙江民营企业总部基地2003年至今，仅钱江新城核心区就有23个在建项目，已出让土地未
24、动工的项目也达到9个，另外还有约5块左右土地出让。也就是钱江新城核心区最终约钱江新城核心区最终约40个个项目，共近项目，共近90座楼座楼。钱江新城功能定位总部基地，主要包括制造业企业总部、地区总部、研发中心、采购中心和营销中心等。是杭州城市新中心和中央商务区，因此在钱江新城开发之初就明确要以培育商务区功能为重点，将土地出让和招商引资结合起来，大力引进境内外知名企业集团、金融机构和浙江民营企业总部,近年来，已经相继引进了八达控股有限公司集团总部、雅戈尔（浙江）有限公司、回音必集团有限公司总部、信泰人寿保险股份有限公司总部、中信金通证券有限责任公司总部、南华期货经纪有限公司总部、浙江南都投资有限公
25、司总部等一批较高层次和较大规模的企业总部。21本报告是严格保密的。钱江新城将形成浙江省民营企业成长摇篮钱江新城将形成浙江省民营企业成长摇篮开发开发重点重点2010年u突出行政中心优势u启动总部经济建设u培育现代商务功能u产业龙头导向u重大项目优先u形成高级商务中心u立足杭州凝练特色u服务浙江强化功能u辐射长三角提高国际竞争力2020年功能形成期2015年功能完善期功能强化期功能精练期主要主要任务任务2016-2020年：随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融
26、和现代化服务的需求。2020年：要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。2006-2010：进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。2010-2015年：在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。22本报告是严格保密的。浙江省强大民营企业浙江省强大民营企业温州温州：模具8400多家（占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电
27、器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜台州台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群宁波宁波：塑料模具、家用电器、服装绍兴绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地全国最大的轻纺生产交易基地，全国有，全国有1/2的化纤面料在此交易，在的化纤面料在此交易，在全国数万个专业市场中连续全国数万个专业市场中连续14年位居年位居第二第二永康永康：全国最大的小五金生产交易基地义乌义乌：全国最大的小商品生产交易基地大唐大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70嵊州嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）慈溪慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承资料来源：文献检索嘉善嘉善：木业集群，
28、3000多家浙江全省88个县市区中，有个县市区中，有85个个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济，目前浙江有中小企业108万家万家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16，涌现了1500多家多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个个，摊位数28万个万个。湖州湖州：竹产品加工，全国第一。竹产品加工，全国第一。织里镇童装企业织里镇童装企业5000多家多家,销售销售量占全国童装市场的量占全国童装市场的20%.嘉兴嘉兴：桐乡羊毛衫市场，全国第一，海桐乡羊毛衫市场，全国第一，海宁皮革业总产值达宁皮革业总产值达160亿元，有亿元，有2000多家多家相关企业相关企业。
29、23本报告是严格保密的。民营企业催生高端消费力客户民营企业催生高端消费力客户在“新财富500富人榜”中，浙江商人一直保持20%以上的份额，上榜人数每年超过100人。在各省富人总财富上，浙江省领先于广东、北京、江苏和浙江省领先于广东、北京、江苏和上海。上海。浙江每浙江每1 1万人中有万人中有2222人是千万富翁，每人是千万富翁，每1010万人中，有万人中，有1212人是亿万富翁。人是亿万富翁。日前，2009胡润财富报告显示，浙江省有11万千万富翁，总人数排在北京、广东、上海之后，位列第四。就富豪密度而言，排名仅次于北京和上海。 此次，胡润研究院还调查了全国14个城市的富豪数量，其中千万富豪最多的
30、城市是北京，第二至第五位分别是上海、广州、杭州和深圳；其中亿万富豪最多的城市也是北京，第二至第五位分别是上海、广州、深圳和杭州。杭州每万人中有54位千万富豪，这个比例在全国仅次于北京、上海。一调查表明，上海青浦一调查表明，上海青浦OUTLETSOUTLETS百分之六十以上的消费者来自浙江。百分之六十以上的消费者来自浙江。 福布斯中国区负责人范鲁贤表示，民营经济发达的浙江地区，已稳步跨入上中等收入地区行列。 24本报告是严格保密的。得浙江人者，得天下得浙江人者，得天下奥迪、宝马、法拉利、一汽马自达、奔驰，雷克萨斯、进口现代、江铃、东南汽车调查统计，浙江，有近有近1010个品牌和车型是全国的冠军车
31、个品牌和车型是全国的冠军车 浙江奥迪保有量高居全国六分之一强 马6占占全国20%市场 华东地区宝马的销量占了全国销售总量的华东地区宝马的销量占了全国销售总量的45%45%；其中浙江的宝马销量又占了；其中浙江的宝马销量又占了华东地区的华东地区的60%60%，因此浙江是全国宝马销量最大的省份，占了全国市场的四分，因此浙江是全国宝马销量最大的省份，占了全国市场的四分之一。之一。 20082008年，法拉利销售年，法拉利销售212212辆，其中浙江占了辆，其中浙江占了9393辆辆所有汽车品牌综合来看，浙江的汽车在全国的销量占78%。但细分看，18万30万的中高档车占据全国15%以上的市场，高档豪华车占
32、了全国市场的20%。”25本报告是严格保密的。杭州汇聚浙江省高端消费能力，世界顶级品牌争相抢占杭杭州汇聚浙江省高端消费能力，世界顶级品牌争相抢占杭州市场州市场2006年浙江人均GDP已经突破4000美元，其中杭州、宁波分别达到6700美元和6568美元，按照国际奢侈品销售的惯例，这正是奢侈品消费飞速发展的时期。按照国际奢侈品销售的惯例，这正是奢侈品消费飞速发展的时期。而业内人士表示，浙江有如此大的购买力，都归功于浙江经济的蓬勃发展，尤其是民营企业的迅速发展。“福布斯排行榜”中国区负责人范鲁贤表示：“在福布斯所做的调查中显示，中国大陆最中国大陆最佳商业城市前佳商业城市前1515位中，浙江就有位中
33、，浙江就有7 7个，其中杭州是第一位的，个，其中杭州是第一位的，正是浙江发达的民营经济促成奥特莱特落户杭州。据安永会计师事务所的报告称，目前，中国的奢侈品市场每年销售额为20多亿美元；年增长率为20%；到2010年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，将近是目前数字的17倍；到2015年的年增长率为10%，届时，销售额将超过115亿美元，奢侈品消费总量将占全球的29%。而荟萃法国69家知名品牌的精品企业联盟“科尔贝委员会”更是提出，中国将在中国将在20112011年前后成为世界第一大奢侈品消费国，而拥有众多民营企业的浙江省将是奢侈品消费最具年前后成为世界第一大奢侈品消费国，而拥有众多民营企
34、业的浙江省将是奢侈品消费最具活力的市场。活力的市场。LVLV、GUCCIGUCCI、阿玛尼等、阿玛尼等7070以上的国际奢侈品品牌都已经进驻杭州。据统计，以上的国际奢侈品品牌都已经进驻杭州。据统计，LVLV的销售额的销售额每年以每年以4545的速度增长，的速度增长，GUCCIGUCCI的销售额每天也有的销售额每天也有2020多万元。面对高档消费品，浙江表现出多万元。面对高档消费品，浙江表现出惊人的消费能力。惊人的消费能力。 26本报告是严格保密的。浙江富豪消费习惯：奢侈品消费浙江富豪消费习惯：奢侈品消费 礼品礼品 孩子教育孩子教育 旅游旅游/ /娱乐娱乐 收藏收藏富豪消费重量级排序奢侈品消费奢
35、侈品消费 礼品礼品 孩子教育孩子教育 旅游旅游/ /娱乐娱乐 收藏收藏 受访富豪平均年消费是200万元。25%的富豪每年花费在100万元以下，57%的富豪每年花费在100300万元之间，花费达300万元以上的富豪占18%，且多以男性为主，奢侈品消费仍然以25%的选择占到了中国富豪消费的头一位。礼品消费和孩子教育各占到21%和18%，中国人礼尚往来的老传统对富人同样适用；旅游与娱乐消费在此平分秋色，各有16%的人选择了这两项。“收藏”消费在中国可说是方兴未艾，占到4%的选择。除了跟风和做艺术品投资的原因，很多企业家在收获物质财富的同时，开始在生活情趣和个人雅好上有所建树。浙江富豪以浙江富豪以29
36、%29%的高票率成为愿意在奢侈品上花费最多的人，说到中国最懂奢侈品的高票率成为愿意在奢侈品上花费最多的人，说到中国最懂奢侈品的富豪人群，我们也一定可以发现浙江富豪的影子。的富豪人群，我们也一定可以发现浙江富豪的影子。对于大宗特殊奢侈品，一半以上的受访富豪表示没有考虑购买私人飞机，5%则表示有购买游艇的计划。论到游艇消费，也一定是浙江富豪拔得头筹。多湖河的地理之便为游艇消费推波助澜，大量房地产水岸项目的开发也决定了浙江是游艇消费的大省。富豪拥有休闲度假房也是新的发展趋势。富豪拥有休闲度假房也是新的发展趋势。温暖如春的三亚是富豪们最青睐的度假房所在地，其次是风景秀美的杭州。其次是风景秀美的杭州。
37、27本报告是严格保密的。杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力中国最佳旅游城市中国最佳旅游城市东方休闲之都东方休闲之都最具幸福感城市最具幸福感城市生活品质之城生活品质之城自然条件自然条件社会特性社会特性浙江省经济中心浙江省经济中心中国最佳商业城市中国最佳商业城市政治文化中心政治文化中心杭州不仅是杭州人的，也是浙江省的，甚至是全国，全世界的，居住价值、杭州不仅是杭州人的，也是浙江省的，甚至是全国，全世界的，居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大商业前景较好，投资潜力巨大高端居住高端居住旅游旅游休闲、养老休闲、养老企业接待、商务洽谈企业接待、商务
38、洽谈投资投资高端消费高端消费28杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力杭州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大杭州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大地块独一无二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质地块独一无二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。以高端周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。以高端商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好地块限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发地块限制条件
39、，制约着未来项目的整体规划、整体开发本地块位于南山路规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、本地块位于南山路规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。地块发展方向地块发展方向住宅化住宅化高端公寓商业商业酒店酒店商业体、高级会所精品酒店地块发展方向探讨地块发展方向探讨地块发展方向探讨地块发展方向探讨29本报告是严格保密的。内容内容地块解读地块解读市场环境分析市场环境分析项目定位项目定位地块价格测算地块价格测算宏观环境分析宏观环境分析周边市场分析周边市场分析30
40、本报告是严格保密的。区域住宅及酒店式公寓概况区域住宅及酒店式公寓概况编号名称售价租金锦绣天地看湖：7-10万/不看湖：5-6万看湖：8000元/月不看湖：5000元东坡路66号3万/左右名珏公寓看湖：11万/不看湖：7万/6000-30000 元/月元华公寓看湖：6-7万/不看湖：2-3万元/1.2-2万/月湖滨公寓看湖：8-9万/不看湖：5-6万元/3万元/月（210方）柳浪东苑均价3.5万/西湖8号公馆一手房均价6万/吴庄均价5万/吴山鸣翠苑均价6.7万/123456789123456789住宅地块稀有，价格领跑杭州市场，销售情况好住宅地块稀有，价格领跑杭州市场，销售情况好看湖景观可达看湖
41、景观可达1010万万/ /，不看湖，不看湖6-76-7万万/ /区域内随着西湖区域内随着西湖8 8号公馆的售罄已无新房供应，区域内以二手房交易为主号公馆的售罄已无新房供应，区域内以二手房交易为主31本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析中大吴庄中大吴庄占地面积:43000平方米，总建筑面积:30000平方米本项目绿化率为：50%地址：位于杭州市吴山景区吴山广场西侧，东沿四宜路，北临清波门，西临柳浪闻莺，南至蔡官巷.物业类型为豪华型别墅，内分景观公寓、豪华双叠别墅、独立别墅三种样式，别墅外围为沿街商铺，别墅内设地下社区会馆。 户型：100-330中大吴庄中大吴庄本项目本项目32本报
42、告是严格保密的。中大吴庄中大吴庄销售情况销售情况二手房售价均价：二手房售价均价：5091350913元元/ /。租金：110方以下：5000元/月，130方左右：1万/月，180方左右：2万/月，300方以上：3-4万/月中大吴庄二手房成交情况：33本报告是严格保密的。中大吴庄租金售价中大吴庄租金售价楼层楼层户型户型面积面积（）套月租金套月租金（元（元/套套.月）月）每平方米年租金每平方米年租金（元（元/.年）年）第第4层层/总总5层层3室室2厅厅2卫卫2阳台阳台167260001868第第1层层/总总4层层3室室2厅厅2卫卫1阳台阳台180250001667第第5层层/总总8层层4室室2厅厅
43、2卫卫2阳台阳台158280002127第第3层层/总总5层层4室室3厅厅2卫卫3阳台阳台196260001592n根据以上计算得到单方年租金约为为根据以上计算得到单方年租金约为为1800元元/.年（日租金约为年（日租金约为4.9元元/.日）。日）。n目前二手交易上，成交价格基本在目前二手交易上，成交价格基本在6-7万元万元/（2004年一手房售价在年一手房售价在20000元元/左右）。左右）。n按照按照2004年的价格计算年回报率约为年的价格计算年回报率约为9%，按照目前的价格计算，年回报率约为，按照目前的价格计算，年回报率约为2.6%，很低。，很低。n项目若以收取租金为收益，则投资回报率很
44、低项目若以收取租金为收益，则投资回报率很低n以品质自住、个人收藏为主以品质自住、个人收藏为主34本报告是严格保密的。住宅典型项目分析住宅典型项目分析西湖西湖8 8号公馆号公馆占地面占地面积 5980总建筑面积总建筑面积13604（其中地上8912）容积率容积率1.505绿化率绿化率35.20%建筑密度建筑密度不大于30%建筑控高建筑控高18m楼层状况楼层状况多层,两幢5层加局部跃层物业管理费物业管理费12元/平方米月开发商开发商浙江大都置业投资有限公司建筑设计建筑设计海南雅克建筑设计有限公司物业管理物业管理浙江绿城物业管理有限公司吴山广场吴山广场西湖西湖8 8号公馆号公馆河坊街河坊街河坊街河坊
45、街劳动路劳动路劳动路劳动路四宜路四宜路四宜路四宜路清波街清波街清波街清波街西湖西湖8 8号公馆号公馆该项目紧邻吴山商圈，距离西湖景区该项目紧邻吴山商圈，距离西湖景区800800米，具有较好米，具有较好的区域价值；但该项目地块价值较差，仅两幢建筑被老的区域价值；但该项目地块价值较差，仅两幢建筑被老房子分开。房子分开。35本报告是严格保密的。西湖西湖8 8号公馆号公馆户型配比户型配比户型户型面积段面积段面积面积面积比面积比套数套数套数比套数比两房两厅两卫94.291131.4813.93%1223.08%三房两厅两卫123-1451877.623.11%1426.92%三房两厅两卫161.18（跃
46、层）644.767.94%47.69%四房三厅三卫180-220（跃层）4471.5555.03%2242.31%合计8125.39100.00%52100.00%区域住宅稀有，虽该项目地块价值不高，但区域价值较高，其价格领跑杭州公寓市场，销售情况好；区域住宅稀有，虽该项目地块价值不高，但区域价值较高，其价格领跑杭州公寓市场，销售情况好；该项目已售罄，最终成交均价达该项目已售罄，最终成交均价达6 6万万/ /（0505年拿地，楼面地价年拿地，楼面地价2229722297元元/ /）36本报告是严格保密的。西湖西湖8 8号公馆客群号公馆客群功成名就的成功人士用休闲养生养老，西湖8号公馆是杭州罕有
47、的高品质休闲养生住宅。“四五十岁来度假，六七十岁来养老。”处在快速发展中企业主的高端休闲度假会所，西湖8号公馆可为其提供尊荣的心理满足、顶级的休闲度假生活和私人聚会的地方。依托西湖，数量稀少，可为高端客户保值增值投资项目。资源型的高端物业的保值增值是目前最为保险投资方式之一。一部分大户型可作为城市金领阶层和成功企业主的第一居所，正所谓“宁要西湖一张床，不要郊区一幢房”。依托中国美院，可作为一部分成功艺术家吟诗作画进行艺术创作的地方。作为创作室和画室使用。成功人士作为孝敬父母长辈的最佳选择，近期父母住远期自己住。37本报告是严格保密的。住宅典型项目分析小结住宅典型项目分析小结区域内住宅稀有，随着
48、西湖8号公馆的售罄已无新房供应，区域内以二手房交易为主区域住宅价格领跑杭州市场，销售情况好，西湖8号公馆成交均价高达6万/区域中大吴庄二手房最高挂价高达8万，成交均价50913元/；二手租赁市场活跃，租金：110方以下：5000元/月，130方左右：1万/月，180方左右：2万/月，300方以上：3-4万/月出租投资回报率低，以品质自住、个人收藏为主要目的出租投资回报率低，以品质自住、个人收藏为主要目的区域居住价值极高，住宅稀缺，市场机会较大区域居住价值极高，住宅稀缺，市场机会较大38本报告是严格保密的。酒店式公寓典型项目分析酒店式公寓典型项目分析名珏公寓名珏公寓项目概况：项目指标：土地性质：
49、产权情况：产品特征：区位区位东临东坡路，南接平海路，西连湖滨路，北靠学士路。基本信息基本信息建筑面积，28000绿化率：20% 容积率：3.99 建筑类型：小高层 产权：50年物业管理费：12元/月/平方米 提供10余种风格的菜单式室内装修设计方案产品产品酒店式公寓户型面积：5227039本报告是严格保密的。名珏公寓名珏公寓销售情况销售情况目前租售价格目前租售价格二手房售价：51000 元/平方米租金：6000-30000 元/每月销售方式销售方式50年产权分割销售管理服务管理服务新基业物业管理提供贴心的管家式的物业管理服务，24小时的礼宾服务、宽敞舒适的会客厅、商务中心、全天候的订餐/送餐服
50、务、干洗及烫熨服务、机票预订及确认服务等。优质的商务服务40本报告是严格保密的。名珏公寓租金售价名珏公寓租金售价3天一次免费保洁天一次免费保洁,全实木地板全实木地板,全套科乐浴卫全套科乐浴卫,1.8米时尚大床米时尚大床,中央空调中央空调,24小时热水小时热水,物管费物管费12元元/月月,冷冷水水3.25元元/吨吨,热水热水3.5元元/吨吨,电电0.59元元/度度,有线电视有线电视21元元/月月。楼层楼层户型户型面积面积（）套月租金套月租金（元（元/套套.月）月）每平方米年租金每平方米年租金（元（元/.年）年）第第6层层/总总9层层1室室1厅厅1卫卫1阳台阳台5360001358第第7层层/总总
51、8层层1室室1厅厅1卫卫1阳台阳台5365001472第第6层层/总总9层层2室室2厅厅1卫卫1阳台阳台105120001371第第7层层/总总9层层2室室2厅厅1卫卫1阳台阳台105150001714第第7层层/总总7层层3室室2厅厅2卫卫1阳台阳台115150001565第第7层层/总总9层层3室室2厅厅2卫卫1阳台阳台163250001840第第9层层/总总9层层4室室2厅厅2卫卫2阳台阳台260490002262第第10层层/总总10层层4室室2厅厅2卫卫1阳台阳台272500002206n根据以上计算得到单方年租金约为根据以上计算得到单方年租金约为1900元元/.年（日租金约为年（日
52、租金约为5.2元元/.日）。日）。n目前二手交易上，成交价格基本在目前二手交易上，成交价格基本在78万元万元/，但三证办理有问题。，但三证办理有问题。（2004年一手房售价在年一手房售价在40000元元/左右）。左右）。n按照按照2004年的价格计算年回报率约为年的价格计算年回报率约为4.8%，按照目前计算年回报率约为，按照目前计算年回报率约为2.4%，很低。，很低。相关信息：相关信息：41本报告是严格保密的。名珏公寓名珏公寓客群客群v客群来源客群来源杭州、省内企业主、私营业主；全国客户和境外客户v购买人群购买人群企业主、私营业主；美国、新加坡等境外华侨，以及部分台湾客户v购买目的购买目的度假
53、、收藏、投资保值度假、收藏、投资保值v客户关注客户关注西湖的稀缺资源精装修管理服务v价值取向价值取向占有稀缺资源，西湖情节42本报告是严格保密的。酒店式公寓市场分析总结酒店式公寓市场分析总结区域内目前无酒店式公寓新房供应，以二手房交易为主，未来供应稀缺。酒店式公寓价格与同区域住宅价格相差不大，名珏公寓价格甚至高于同区域住宅价格，客户对产权和使用年限无抗性。酒店式公寓投资回报率较低，按照首次出售价格水平计算，目前酒店式公寓投资回报率为5左右，较低，客户主要以度假自用、收藏为主。占据西湖资源绝版地段，度假、收藏价值显著，市场机会较大占据西湖资源绝版地段，度假、收藏价值显著，市场机会较大43本报告是
54、严格保密的。周边商业情况周边商业情况延安路中山路凤起路庆春路解放路西湖大道河坊街定位：会议洽谈、奢侈品展示定位：会议洽谈、奢侈品展示代表商业有：西湖天地、保时捷、法拉利代表商业有：西湖天地、保时捷、法拉利西湖天地租金：西湖天地租金：6-11元元/天天/定位：高端餐饮，如中西快餐、西式酒楼定位：高端餐饮，如中西快餐、西式酒楼。代表商业有：两岸咖啡、意大利餐厅、西湖之春、茶人邨等代表商业有：两岸咖啡、意大利餐厅、西湖之春、茶人邨等7080庭院餐厅租金：庭院餐厅租金：11元元/天天/，河坊街租金：，河坊街租金：15-20元元/天天/以企业界人士及商务洽谈、商务旅游休闲人士为主。业态上以休以企业界人士
55、及商务洽谈、商务旅游休闲人士为主。业态上以休闲健身、美容、娱乐为主体闲健身、美容、娱乐为主体代表商业有：红泥砂锅、桔子水晶酒店、保健会所等，代表商业有：红泥砂锅、桔子水晶酒店、保健会所等，小型商业以餐饮、茶楼为主，租金偏低，一般为小型商业以餐饮、茶楼为主，租金偏低，一般为6元元/天天/左右。左右。奢侈品牌展示奢侈品牌展示代表商业有湖滨名品街：租金代表商业有湖滨名品街：租金1.5-2美元美元/天天/武林商圈过渡区，以商业综合体、临街商铺等为主武林商圈过渡区，以商业综合体、临街商铺等为主代表商业有代表商业有:锦绣天地售价锦绣天地售价10万万/左右左右44本报告是严格保密的。湖滨名品街湖滨名品街湖滨
56、名品街湖滨名品街延安路延安路n商业建筑面积约商业建筑面积约18000平方米的湖滨平方米的湖滨国际名品街，是一条如同巴黎香榭丽舍国际名品街，是一条如同巴黎香榭丽舍大道和伦敦牛津街，将购物、休闲、时大道和伦敦牛津街，将购物、休闲、时尚、艺术融合在一起的商业街尚、艺术融合在一起的商业街。n名品街聚集了全世界名品街聚集了全世界30多个顶级时多个顶级时尚品牌，尚品牌，HERMES、DOLCE&GABBANA、GIORGIOARMANI、STEFANORICCI、CORNELIANI、ErmenegildoZEGNA、FERRARI、OMEGA、SILVANOLATTANZI等，各自优雅的气质以不同等，各
57、自优雅的气质以不同的方式呈现，高挑的底层空间是各大品的方式呈现，高挑的底层空间是各大品牌的旗舰展示，拥有与米兰、巴黎等时牌的旗舰展示，拥有与米兰、巴黎等时尚之都同步的橱窗设计。尚之都同步的橱窗设计。n湖滨名品街租金：湖滨名品街租金：1.5-2美元美元/天天/(若若投资回报率为投资回报率为8，则售价可达，则售价可达5-6.5万万/）45本报告是严格保密的。西湖天地西湖天地n西湖天地：西湖天地占地西湖天地：西湖天地占地50,000平方米，平方米，其园林篇占地其园林篇占地30,000平方米，是具有国际水平方米，是具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚
58、地标。尚地标。n西湖天地租金：西湖天地租金：咖啡等休闲类租金咖啡等休闲类租金11元元/天天/左右。餐饮租金左右。餐饮租金6-7元元/天左右天左右大华饭店大华饭店西湖天地西湖天地元华商场元华商场涌金广场涌金广场法拉利法拉利保时捷保时捷西湖天地业态分布：西湖天地业态分布：46本报告是严格保密的。柳浪闻莺周边商铺柳浪闻莺周边商铺南山书屋南山书屋两岸咖啡两岸咖啡恒庐恒庐意大利咖啡意大利咖啡吴山书画院吴山书画院贝尼尼贝尼尼小雅摄影小雅摄影玲玲小镇玲玲小镇淘宝网淘宝网太古咖啡太古咖啡摩卡咖啡摩卡咖啡1999茶人邨茶人邨西湖之春西湖之春茶人居茶人居铭嘉艺术会铭嘉艺术会所所n项目周边商业主要以高端项目周边商业
59、主要以高端餐饮为主，现有台湾两岸咖餐饮为主，现有台湾两岸咖啡、东南亚贝尼尼、意大利啡、东南亚贝尼尼、意大利餐厅、摩卡咖啡、太古咖啡、餐厅、摩卡咖啡、太古咖啡、茶人邨等，高档餐饮租金普茶人邨等，高档餐饮租金普遍偏高。遍偏高。n7080庭院餐厅租金在庭院餐厅租金在11元元/天天/左右。左右。47本报告是严格保密的。南山路南端商业南山路南端商业n该部分商业主要以休闲娱乐、该部分商业主要以休闲娱乐、休闲度假为主，分布有餐饮、休闲度假为主，分布有餐饮、酒店等；酒店等；n本段租金偏低，普通餐饮租本段租金偏低，普通餐饮租金为金为5-6元元/天天/左右。左右。红泥砂锅大酒店红泥砂锅大酒店天度天度天度天度全球通
60、会所全球通会所桔子水晶桔子水晶五洋假日酒店五洋假日酒店48本报告是严格保密的。商业部分市场研究总结商业部分市场研究总结商业分布：以精品展示、高端餐饮、文艺字画展览与收藏为主。商业分布：以精品展示、高端餐饮、文艺字画展览与收藏为主。高端品牌经营租金较高，一般可达高端品牌经营租金较高，一般可达1010元元/ /天天/ /以上，奢侈品展示租金可达以上，奢侈品展示租金可达1212元元/ /天天/ /左右，普通餐饮承受租金较低，本项目周边普通餐饮租金一般左右，普通餐饮承受租金较低，本项目周边普通餐饮租金一般为为5-65-6元元/ /天天/ /左右。左右。奢侈品展示奢侈品展示休闲休闲餐饮类餐饮类奢侈品展示
61、奢侈品展示休闲休闲餐饮类餐饮类租金承受排行：本项目占据绝版商业地段，高端商业价值高本项目占据绝版商业地段，高端商业价值高49本报告是严格保密的。会所会所1243567 19171917花园餐厅花园餐厅 茶人邨茶叶基金会所茶人邨茶叶基金会所 新新饭店 （秋水山庄、福雷德、 浙大网新、西子集团） 杭州大厦西湖会 佑康会所 金丰丰田 东方证券1234567由于资源的稀缺性，西湖周边陆续由于资源的稀缺性，西湖周边陆续出现了多个实力型企业专属会所，出现了多个实力型企业专属会所，用于企业招待、商务会谈等。用于企业招待、商务会谈等。50本报告是严格保密的。物业概况物业概况位置：位置： 位于南山路、中国美术学
62、院斜对面 规模规模占地面积：约约2 2亩左右亩左右建筑面积：约约300-400300-400 （现场装修人员估算）（现场装修人员估算）物业类型物业类型二层洋房简述简述该物业原为民国时期黄郛故居，现为国家所有现已被广厦集团租用，作为企业会所使用。绿杨路绿杨路南山路南山路院子，部分兼做停车场院子，部分兼做停车场19171917花园餐厅花园餐厅51本报告是严格保密的。物业用途物业用途广厦集团的企业会所名流聚会场所会所业态会所业态几乎全部为包厢，以餐饮为主，主要经营鲍翅等奢华餐饮包厢具有一定私密性，互不干扰，可作会议室，大包厢在30-4030-40左右，小包厢15-2015-20左右 （据现场装修人员
63、估算）（据现场装修人员估算）一层有精品吧台出售名酒和提供服务一层大包厢一层大包厢19171917花园餐厅花园餐厅52本报告是严格保密的。q物业经营物业经营该物业由广厦集团下属的酒店管理公司负责经营经营方式经营方式对内为主，主要用于企业接待、企业内部管理层座谈等对外，采用会员制，累积个人消费额满40万元人民币方可成为会员。q装修风格及细节装修风格及细节多采用古朴、厚重的元素，内部格调高雅用铝合金窗加百叶木窗格栅修饰建筑风格，公共部位为大理石地板，内部为木地板，定做高品位大理石贴面吧台19171917花园餐厅花园餐厅53本报告是严格保密的。酒店分布图酒店分布图1234 索菲特大酒店 桔子水晶酒店
64、五洋假日酒店 柳莺宾馆123454本报告是严格保密的。杭州索菲特西湖大酒店概况杭州索菲特西湖大酒店概况u五星级，毗邻西湖，距离商业中心仅一步之遥，于五星级，毗邻西湖，距离商业中心仅一步之遥，于2003年开业年开业。房间数量（间）：房间数量（间）：200间间交通设施：交通设施：距离市中心：距离市中心：0公里、距离火车站：公里、距离火车站：2公里、距离机场：公里、距离机场：20公里、距离西湖：公里、距离西湖：0.2公里公里上网情况：上网情况：酒店提供上网服务酒店提供上网服务服务设施：服务设施：两岸咖啡、涌金阁两岸咖啡、涌金阁西湖厅可容纳西湖厅可容纳100-180人、东湖厅人、东湖厅可容纳可容纳10
65、-50人、南湖厅可容纳人、南湖厅可容纳10-50人、北湖厅可容人、北湖厅可容纳纳10-50人、金湖厅可容纳人、金湖厅可容纳5-14人人健身、游泳、棋牌、健身、游泳、棋牌、桑拿、美容美发、按摩、桑拿、美容美发、按摩、SPA、模拟高尔夫、狩猎商、模拟高尔夫、狩猎商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场周围景观：周围景观：雷峰塔、柳浪闻莺、三潭印月、西湖新天地、断桥残雷峰塔、柳浪闻莺、三潭印月、西湖新天地、断桥残雪雪信信用用卡：卡：国际信用卡万事达、国际信用卡大莱、国际信用卡国际信用卡万事达、国际信用卡大莱、国际信用卡VISA卡、中国银行长城卡、中国工商银行
66、牡丹卡、卡、中国银行长城卡、中国工商银行牡丹卡、中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国农中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国农业银行金穗卡业银行金穗卡55本报告是严格保密的。房间类型房间类型门市价门市价3月月25日日3月月26日日3月月27日日3月月28日日早餐早餐高级标间高级标间15001481148114811481无早餐无早餐豪华标间豪华标间19001711171117111711无早餐无早餐豪华标间（含双早）豪华标间（含双早）19001941194119411941无早餐无早餐俱乐部高级大床房俱乐部高级大床房27542068206820682068无早餐无早餐高级房高级房
67、25291366136614811481无早餐无早餐俱乐部豪华房俱乐部豪华房33792183218321832183无早餐无早餐索菲特俱乐部高级大床房索菲特俱乐部高级大床房27541999199921142114无早餐无早餐索菲特套房（含双早索菲特套房（含双早提前三天预订）提前三天预订）32092574257426892689含早餐含早餐索菲特俱乐部高级大床房（含双早索菲特俱乐部高级大床房（含双早提前三提前三天预订）天预订）27541884188419991999含早餐含早餐高级房（不含早高级房（不含早提前三天预订）提前三天预订）25291251125113661366无早餐无早餐豪华房（不含
68、早豪华房（不含早提前三天预订）提前三天预订）27541481148115961596无早餐无早餐索菲特俱乐部豪华大床房索菲特俱乐部豪华大床房33792114211422292229无早餐无早餐索菲特俱乐部豪华大床房（含双早索菲特俱乐部豪华大床房（含双早提前三提前三天预订）天预订）32091999199921142114含早餐含早餐豪华房豪华房25391596159617111711无早餐无早餐索菲特套房索菲特套房33792689268928042804含早餐含早餐杭州索菲特西湖大酒店价格情况杭州索菲特西湖大酒店价格情况n住宿价格较高，基本在住宿价格较高，基本在12001800元元/间，豪华房间
69、间，豪华房间2000/间以上。间以上。n早期的酒店，大堂较小、房间设备一般。早期的酒店，大堂较小、房间设备一般。n其房间价格支撑主要靠地段及服务其房间价格支撑主要靠地段及服务56本报告是严格保密的。桔子水晶酒店桔子水晶酒店u三星级，三星级，桔子水晶酒店（杭州店）是美国桔子酒店旗下桔子水晶酒店（杭州店）是美国桔子酒店旗下的品牌。由美国总部总设计师的品牌。由美国总部总设计师Amy亲自操刀，充分体现了亲自操刀，充分体现了美国现代精品酒店的设计理念。酒店大堂全玻璃挑空美国现代精品酒店的设计理念。酒店大堂全玻璃挑空15米，米，大堂内内全玻璃观光电梯。所有客房都配备大堂内内全玻璃观光电梯。所有客房都配备3
70、2寸液晶彩电，寸液晶彩电，客房全部采用科勒洁具，酒店除常规高速有线上网之外，客房全部采用科勒洁具，酒店除常规高速有线上网之外，整个酒店都由免费无线网络覆盖。客房标准配置包括冰箱、整个酒店都由免费无线网络覆盖。客房标准配置包括冰箱、吹风机等。吹风机等。2008年开业，楼高年开业，楼高4层，层，客房：客房：112间间交通设施：交通设施：距离市中心：距离市中心：4公里、距离火车站：公里、距离火车站：6公里、距离飞机场：公里、距离飞机场：35公里、距离会展中心：公里、距离会展中心：30公里、公里、57本报告是严格保密的。桔子水晶酒店价格情况桔子水晶酒店价格情况房间类型房间类型房间面积房间面积门市价门市
71、价前台现付价前台现付价早餐早餐标准大床房标准大床房16888368含早餐含早餐高级大床房高级大床房18-26988398无早餐无早餐豪华套房豪华套房401388608含早餐含早餐标准双床房（无窗）标准双床房（无窗）21788348含早餐含早餐高级双床房高级双床房21988398含早餐含早餐豪华大床房豪华大床房22-331188448无早餐无早餐豪华双床房豪华双床房281188448含早餐含早餐n房间价格基本在房间价格基本在350700元元/间。间。n2008年开业，房间设施比较新，大部分旅客表示装修设计非常精致，但房间面积偏小。年开业，房间设施比较新，大部分旅客表示装修设计非常精致，但房间面积
72、偏小。n核心景区内，正对柳浪闻莺。核心景区内，正对柳浪闻莺。58本报告是严格保密的。杭州五洋假日酒店简介杭州五洋假日酒店简介u四星级，四星级，由五洋建设集团独家投资，位于杭州市南山路清波由五洋建设集团独家投资，位于杭州市南山路清波街街109号，毗邻西湖，与著名的柳浪闻莺、雷锋夕照、长桥公号，毗邻西湖，与著名的柳浪闻莺、雷锋夕照、长桥公园等景点相邻而居园等景点相邻而居。2004年开业，楼高年开业，楼高8层，层，客房：客房：108间间交通设施：交通设施：距离市中心：距离市中心：3公里、距离火车站：公里、距离火车站：3公里、距离飞机场：公里、距离飞机场：35公里、距离会展中心：公里、距离会展中心：3
73、0公里、距离西湖：公里、距离西湖：1公里公里上网情况：上网情况：酒店提供上网服务酒店提供上网服务服务设施：服务设施：中餐厅主营本帮菜可容纳中餐厅主营本帮菜可容纳150200人人大会议室可容纳大会议室可容纳150-200人、中会议室可容纳人、中会议室可容纳30人、小会议室可容纳人、小会议室可容纳1520人人桑拿、桑拿、棋牌棋牌商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、机场接机服务（收费）美容美发、机场接机服务（收费）周围景观：周围景观：柳浪闻莺、雷峰塔、吴山天风、城隍阁、河坊街、万松书院、柳浪闻莺、雷峰塔、吴山天风、城隍阁、河坊
74、街、万松书院、长桥公园、金牛出水长桥公园、金牛出水信信用用卡：卡：国际信用卡万事达、国际信用卡东方卡、国际信用卡国际信用卡万事达、国际信用卡东方卡、国际信用卡VISA、国际信用卡大莱、美国运通卡、中国银行长城卡、中国工商银国际信用卡大莱、美国运通卡、中国银行长城卡、中国工商银行牡丹卡、中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国行牡丹卡、中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国农业银行金穗卡农业银行金穗卡59本报告是严格保密的。杭州五洋假日酒店价格情况杭州五洋假日酒店价格情况房间类型房间类型门市价门市价3月月25日日3月月26日日3月月27日日3月月28日日早餐早餐商务单间商务单间8805
75、28528578578含早餐含早餐商务套房商务套房1580980980980980无早餐无早餐豪华标间豪华标间1280768768838838含早餐含早餐豪华单人间豪华单人间1280768768838838含早餐含早餐商务标间商务标间980588588638638含早餐含早餐行政套房行政套房23801500150015001500无早餐无早餐行政单人房行政单人房1380828828898898含早餐含早餐行政标准间行政标准间1380828828898898含早餐含早餐n房间价格基本在房间价格基本在5001000元元/间。间。n虽然是四星级的标准，但房间设施比较新。虽然是四星级的标准，但房间设施
76、比较新。n门口停车场较小，车子要停在比较远的地下停车场，不太方便。门口停车场较小，车子要停在比较远的地下停车场，不太方便。n酒店服务水平一般。酒店服务水平一般。60本报告是严格保密的。杭州柳莺宾馆概况杭州柳莺宾馆概况u准四星级，江南园林风格的别墅式宾馆，南线风景准四星级，江南园林风格的别墅式宾馆，南线风景区，与区，与“三潭映月三潭映月”隔湖相望，与隔湖相望，与“柳浪闻莺柳浪闻莺”隔墙隔墙相邻。相邻。2003年开业年开业客房：客房：105间间交通设施：交通设施：离机场距离离机场距离30公里，公里，离杭州火车站距离离杭州火车站距离2公里，公里，离市离市中心距离中心距离2公里，离西湖景区距离公里，离
77、西湖景区距离1公里。公里。上网情况：上网情况：酒店提供上网服务酒店提供上网服务服务设施：服务设施：会议厅会议厅商务中心商务中心DDD电话电话IDD电话电话理发美容室理发美容室足浴足浴中餐厅中餐厅酒吧酒吧茶室茶室棋牌室棋牌室桑拿浴室桑拿浴室周围景观：周围景观：柳浪闻莺、三潭印月、雷峰夕照、吴山天风、苏堤春柳浪闻莺、三潭印月、雷峰夕照、吴山天风、苏堤春晓、花港观鱼、双峰插云、虎跑梦泉、南屏晚钟、平晓、花港观鱼、双峰插云、虎跑梦泉、南屏晚钟、平湖秋月、黄龙吐翠、断桥残雪、阮墩环碧、宝石流霞、湖秋月、黄龙吐翠、断桥残雪、阮墩环碧、宝石流霞、万松书院、吴雪岩故居、清河坊万松书院、吴雪岩故居、清河坊信信用
78、用卡：卡：万事达万事达,运通运通,大莱大莱,VISA,JCB,国内发行银联卡国内发行银联卡61本报告是严格保密的。杭州柳莺宾馆价格情况杭州柳莺宾馆价格情况房间类型房间类型门市价门市价3月月25日日3月月26日日3月月27日日3月月28日日早餐早餐商务大床商务大床B780468468518518无早餐无早餐商务标间商务标间980538538588588无早餐无早餐套间套间18801238123813381338无早餐无早餐商务大床商务大床A1180658658708708无早餐无早餐豪华标间豪华标间1180658658708708无早餐无早餐豪华大床房豪华大床房880548548548578无早
79、餐无早餐湖景房湖景房1080638638688688无早餐无早餐行政大床行政大床18801080108010801080无早餐无早餐商务套房商务套房38002038203821382138无早餐无早餐特级行政房特级行政房28801398139814981498无早餐无早餐商务大床房（大床夫妻间）商务大床房（大床夫妻间）660428428428428无早餐无早餐n房间价格基本在房间价格基本在500700元元/间间n设施一般设施一般n在西湖核心景区内。在西湖核心景区内。62本报告是严格保密的。长包房情况价格情况长包房情况价格情况房间类型房间类型面积（面积（）散住（元散住（元/晚）晚）长包（元长包（
80、元/晚）晚）年费用（元）年费用（元）每平方米费（元每平方米费（元/.年）年）商务单间商务单间40左右左右500左右左右300左右左右1095002738商务套房商务套房50左右左右900左右左右500左右左右1825003650房间类型房间类型面积（面积（）散住（元散住（元/晚）晚）长包（元长包（元/晚）晚）年费用（元）年费用（元）每平方米费用（元每平方米费用（元/.年）年）高级标间高级标间40左右左右1400左右左右900左右左右3285008213豪华标间豪华标间60左右左右2500左右左右1800左右左右65700010950五洋假日酒店（四星级）五洋假日酒店（四星级）索菲特西湖大酒店（
81、五星级）索菲特西湖大酒店（五星级）n以上散住已经按折后价，长包房一般是散住价的以上散住已经按折后价，长包房一般是散住价的6-7折，一年期的价格。折，一年期的价格。n费用结算比较灵活，按月结算或者其他协商方式。费用结算比较灵活，按月结算或者其他协商方式。n平均单方年费用约平均单方年费用约3000元元/.年年n平均单方年费用约平均单方年费用约9000元元/.年年房间类型房间类型面积（面积（）散住（元散住（元/晚）晚）长包（元长包（元/晚）晚）年费用（元）年费用（元）每平方米费用（元每平方米费用（元/.年）年）商务单间商务单间16350左右左右250左右左右912505703商务套房商务套房2845
82、0左右左右320左右左右1168004171桔子水晶酒店（三星级）桔子水晶酒店（三星级）n平均单方年费用约平均单方年费用约4400元元/.年年63本报告是严格保密的。酒店市场研究总结酒店市场研究总结区域内酒店经营情况良好，高端酒店如索菲特、大华饭店等收益高于一般酒店。品牌酒店和特色主题酒店（桔子水晶酒店）经营情况好于一般酒店。与项目最近的桔子水晶酒店折合计算，租金相当于12-15元/天/左右。特色、高端、精品主题酒店具有较好的市场机会特色、高端、精品主题酒店具有较好的市场机会64本报告是严格保密的。市场机会分析市场机会分析商业方向商业方向（高级会所）（高级会所）酒店方向酒店方向（精品酒店）（精
83、品酒店）住宅化住宅化（高端公寓）（高端公寓）方向方向市场环境市场环境开发机会开发机会区域居住价值极高，住宅稀缺，价高、销售好区域酒店式公寓供应量少，二手市场活跃，价高、销售好机会较大政府引导特色商业西湖景区、吴山商圈铸就本项目较高的商业价值有一定机会区域内酒店经营情况良好特色、高端、精品主题酒店市场反应良好，回报高有一定机会开发机会开发机会受产权影响较大不具备明显竞争力以配套商业为主可适当进入方向特点方向特点短期收益见效快，利润高操作简单营运要求高，分割出售受限制长期收益为主，资金沉淀比较大营运要求高，分割出售受限制长期收益为主，资金沉淀比较大65本报告是严格保密的。内容内容地块解读地块解读市
84、场环境分析市场环境分析项目定位项目定位地块价格测算地块价格测算66本报告是严格保密的。项目定位方向项目定位方向方案一方案一西湖西湖南山路南山路绝版地段绝版地段高端高端精品公馆精品公馆以住宅公寓为主以住宅公寓为主+ +部分沿街商业部分沿街商业60-90精品公寓（一房或两房）为主；部分200左右的平层大户型产品该方案以全部销售为目的，短期收益见效快，利润高，易操作该方案以全部销售为目的，短期收益见效快，利润高，易操作方案二方案二以官邸（会所型）别墅为主以官邸（会所型）别墅为主+ +部分沿街精品商业部分沿街精品商业300-400每栋总价高，定位顶级高端客群，对产品综合品质打造要求高，操作总价高，定位
85、顶级高端客群，对产品综合品质打造要求高，操作难度加大。难度加大。杭州杭州西湖西湖少数派少数派上流上流官邸别墅官邸别墅67本报告是严格保密的。项目定位方向项目定位方向方案四方案四特色精品酒店特色精品酒店+ +部分沿街商业部分沿街商业酒店户型：40-50为主，部分70-90营运要求高，分割出售受限制营运要求高，分割出售受限制( (分割销售与统一经营之间存在一定分割销售与统一经营之间存在一定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大西湖西湖文化艺术文化艺术特色精品酒店特色精品酒店方案三方案三集集会展会展、艺术、餐饮、文化、艺术、餐饮、文化、休闲、
86、娱乐为一体的杭州首席城市、休闲、娱乐为一体的杭州首席城市会所（参考案例见附件）会所（参考案例见附件）1000-2000每栋的独栋会所群营运要求高，分割出售受限制营运要求高，分割出售受限制( (分割销售与统一经营之间存在一定分割销售与统一经营之间存在一定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大杭州杭州西湖西湖绝版地段绝版地段城市会所城市会所生活新地标生活新地标68本报告是严格保密的。附件：高端会所参考案例附件：高端会所参考案例上海外滩3号北京前门23号n上海“外滩3号”和北京的“前门23号”定位如出一辙，均是顶级奢侈消费顶级奢侈消费中心中心
87、，两个项目出自于同一个开发者李景汉。69本报告是严格保密的。外滩外滩3 3号号n1861年由在沪英侨发起创设，当时为英国总会所用，又叫上海总会，也称上海俱乐部。1910年1月，在原址建新楼，成为当时重要的社交场所。n“外滩3号”建筑面积共约12，000平方米，是一个汇集了当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标。除了GiorgioArmani和EmporioArmani专卖店外，外滩三号还有Jean-Georges法国餐厅、陆唯轩和黄埔会、顶层之新视觉餐厅酒廊、三度音乐沙龙、三号品牌专卖店、伊云水疗和沪申画廊。汇集当代时装、艺术、餐饮、文化及汇集当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活
88、地标音乐之都市生活地标70本报告是严格保密的。外滩外滩3 3号业态号业态n一楼：一楼：ArmaniArmani上海旗舰店上海旗舰店n二楼：顶级服饰品牌二楼：顶级服饰品牌 、依云、依云SPASPA男士矿泉水疗中心男士矿泉水疗中心n三楼：沪申画廊（三楼：沪申画廊（12001200）n四楼：四楼：Jean GeorgesJean Georges法国餐厅法国餐厅 n五楼：黄浦会五楼：黄浦会 n六楼：陆唯轩（美食海鲜吧六楼：陆唯轩（美食海鲜吧 ）n七楼：新视角餐厅酒廊（七楼：新视角餐厅酒廊（18001800）、三度音乐沙龙、三度音乐沙龙 n顶层：望江阁（两人包房）顶层：望江阁（两人包房）71本报告是严格
89、保密的。前门前门2323号号n1903年，由建筑师SidH.Nealy代表美国政府组织兴建旧中国的美国公使馆。n1951年到1953年，一些残存的公使馆被政府官员用做住宅。n到了上世纪80年代，这里被重新翻修成为前门国宾馆。n2005年4月，TheLegationQuarterLtd将这里租下，以“文化启动生活”的理念重新改造此院落，定名前门23号，致力于将其打造成为京城最高端的精品生活消费场所。n2008年5月24日，经过修缮改造的前门23号项目重新向公众开放，这座占地占地16000文物楼变成包括一家法式餐厅、包括一家法式餐厅、一家像歌剧院一样的意大利餐厅、一家百达翡丽北京旗舰店、一家像歌剧
90、院一样的意大利餐厅、一家百达翡丽北京旗舰店、一个商务俱乐部和艺术中心等在内的综合时尚文化中心。一个商务俱乐部和艺术中心等在内的综合时尚文化中心。囊括世界顶级美食、奢侈品牌旗舰店、前沿艺术囊括世界顶级美食、奢侈品牌旗舰店、前沿艺术展演以及高端私人会所在内的文化时尚中心。展演以及高端私人会所在内的文化时尚中心。72本报告是严格保密的。前门前门2323号业态号业态Fez BarFez Bar（屋顶酒吧）（屋顶酒吧）顶级国际俱乐部顶级国际俱乐部“铭英会铭英会”定期组织由世界顶尖业界名人参与的特别活动、品鉴会、拍卖会。BoujisBoujis夜总会夜总会伦敦社交名流的生活中心高端餐饮高端餐饮米其林二星餐
91、厅 Maison Boulud（布鲁宫法餐厅） Sadler意大利美食 Matsu日式风味餐厅 Aqua西班牙情调小吃 两家一流水准中式餐厅 奢侈品展示奢侈品展示百达翡丽（百达翡丽（PatekPatekPhilippPhilipp）的旗舰店）的旗舰店20002000天安时间当代艺术中心天安时间当代艺术中心 中西风格的现代艺术展 地下层小剧院地下层小剧院经典电影和实验戏剧 73本报告是严格保密的。附件：精品酒店参考附件：精品酒店参考关于精品酒店关于精品酒店74本报告是严格保密的。精品酒店介绍精品酒店介绍精品酒店精品酒店(BoutiqueHotel)“看得见历史的房间看得见历史的房间”，是指那些具
92、有浓郁的当地的文化特，是指那些具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店。色和独特历史记忆的酒店。起源：欧洲的起源：欧洲的1970年代年代在中国的发展：最近几年引入中国，在中国的发展：最近几年引入中国，2006-2007年为发展大年。年为发展大年。特点：特点：1.高品味，风格独特高品味，风格独特：大多由历史保护建筑改建而来，具有当地文化特色和独特历史记忆，：大多由历史保护建筑改建而来，具有当地文化特色和独特历史记忆，静幽绝尘，大隐于市静幽绝尘，大隐于市；2.实行一对一的实行一对一的“管家式服务管家式服务”；3.更注重客房的隐私；更注重客房的隐私；4.房间数量极少房间数量极少(客房数量一般不超
93、过客房数量一般不超过100个，基本个，基本30-50个个)；5.价格昂贵；价格昂贵；关键词：设计为先、奢华体验、私密服务。关键词：设计为先、奢华体验、私密服务。75本报告是严格保密的。壹号码头壹号码头( (PierOnePierOne)苏州河畔的烟雨皇后苏州河畔的烟雨皇后 上海第一家真正意义上的精品酒店，奢华、尊贵、享受。上海第一家真正意义上的精品酒店，奢华、尊贵、享受。开业时间开业时间2006年10月建筑师建筑师匈牙利设计大师邬达克(L.E.Hudec)室内设计公司室内设计公司德国KTP地址地址上海宜昌路88号酒店外表酒店外表1930年代ArtDeco风格客房数客房数24特色特色1930年代
94、上海最早的啤酒厂斯堪的纳维亚啤酒厂旧址，地处苏州河畔的活水公园内，室内设计感极强配套配套酒店MSuites，餐厅Mimosa（米其林三星大厨），顶层酒吧Monsoon，俱乐部Minx周围景观周围景观“梦清园”的生态公园 ；“上海的塞纳河左岸”M50(莫干山路50号) 半岛艺术中心第一批客人第一批客人参加F1中国大奖赛的宝马车队76本报告是严格保密的。LapiscasaLapiscasa浪漫地中海浪漫地中海 独特的地中海风格，酒店内的设计和古董均可出售，有别于传统酒店的亲和独特的地中海风格，酒店内的设计和古董均可出售，有别于传统酒店的亲和开业时间开业时间2007年3月 历史历史20世纪80年代的
95、老旧招待所室内设计公司室内设计公司酒店主人Judy的哥哥Roy 地址地址上海太仓路68号 氛围氛围亲和，有家的感觉，有别于传统酒店千篇一律的礼数客房数客房数18外观外观深色、低调门廊门廊浪漫的拱形、绚丽的色彩和不修边幅的线条 房间特色房间特色每个房间风格迥异，维多利亚式、亚洲风、老上海整体特色整体特色地中海风情的整体空间设计，酒店陈列众多老上海古董家具，如果客人喜欢，室内陈设都可购买：“Everything in hotel for sale。” 。77本报告是严格保密的。p精品酒店精品酒店对传统的一种厌倦和背叛对传统的一种厌倦和背叛p以个性取胜：设计为先p以精致生活取胜：奢华体验p以细致、尊
96、贵服务取胜：私密服务坠入不预测的华丽、奢华个性坠入不预测的华丽、奢华个性78本报告是严格保密的。内容内容地块解读地块解读市场环境分析市场环境分析项目定位项目定位地块价格测算地块价格测算79本报告是严格保密的。地块价格测算：以项目全部销售，获取利润为原则，选地块价格测算：以项目全部销售，获取利润为原则，选择方案一进行测算择方案一进行测算80本报告是严格保密的。成本测算成本测算类别类别价格价格计算方式计算方式土地成本土地成本未定未定楼面价*15124地下室成本地下室成本2246550022465500地下建筑面积149771500地上建安成本地上建安成本3024800030248000新建筑192
97、54000（12836*2000）+老建筑改造费用4576000（2288*2000）装修成本装修成本3134400031344000酒店式公寓7836*4000企业税金企业税金2975403329754033总收入6%营销成本营销成本74385087438508总收入1.5%前期工程前期工程16000001600000含设计费、报建费、三通一平等不可预见费不可预见费15000001500000总投资成本总投资成本1243512435万元万元+ +土地成本土地成本81本报告是严格保密的。利润测算利润测算物业类型物业类型代表项目代表项目/酒店酒店单方年租金单方年租金/房价房价（元（元/.年）年）
98、单方日租金单方日租金（元（元/.日）日）二手售价二手售价（元（元/)年回报率年回报率（%）商务度假公寓商务度假公寓名珏公寓名珏公寓/约约80000中大吴庄中大吴庄/约约700008号公馆号公馆约约60000高端商业高端商业西湖名品街西湖名品街474513/西湖天地西湖天地35009.5/7080庭院餐厅庭院餐厅400011/n西湖沿岸酒店式公寓二手房均价为西湖沿岸酒店式公寓二手房均价为6-8万元万元/左右。左右。n我们分别取我们分别取5万万/、6万万/、7万万/分别计算收益估算。分别计算收益估算。n按照周边商业租金水平，取按照周边商业租金水平，取10元元/天天/计算，若年投资回报率为计算，若年
99、投资回报率为7，则商铺售价可达到，则商铺售价可达到5.5万万/.82本报告是严格保密的。按保守价格按保守价格5 5万万/ /估算估算楼面地价（万元楼面地价（万元/ /）2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.72.82.82.92.93 33.13.13.23.23.33.3总地价（万元）总地价（万元）3176031760332733327334785347853629836298378103781039322393224083540835423474234743860438604537245372468844688448397483974990949
100、909其他投入成本12435124351243512435124351243512435124351243512435124351243512435总投资（万元）44195457084722048733502455175753270547825629557807593196083262344回购收入11500120001250013000135001400014500150001550016000165001700017500销售收入（万元）51764517645176451764517645176451764517645176451764517645176451764总收入632646376
101、46426464764652646576466264667646726467764682646876469264毛利润（万元）毛利润（万元）190691906918056180561704417044160311603115019150191400714007129941299411982119821096910969995799578944.68944.67932.27932.26919.86919.8毛利润率30.1%28.3%26.5%24.8%23.0%21.3%19.6%17.9%16.3%14.7%13.1%11.5%10.0%毛投资收益率43.1%39.5%36.1%32.9%2
102、9.9%27.1%24.4%21.9%19.5%17.2%15.1%13.0%11.1%风险评级安全范围安全范围慎重范围慎重范围危险范围危险范围按照保守价格估算按照保守价格估算安全楼面价：低于安全楼面价：低于2.32.3万元万元/ /，地价总价控制在，地价总价控制在3.53.5亿以下亿以下楼面价超过楼面价超过3 3万元万元/ /，总价超过，总价超过4.54.5亿元，不建议拿地亿元，不建议拿地备注：回购部分（5000）收益测算标准：楼面地价+其他投资成本（建安成本等），此部分为最保守值，相当于此部分为最保守值，相当于“代建代建”。挂牌文件出让文件中表述为：“地上建筑5000作为回迁安置用房，由杭
103、州市南山路东侧整合指挥部按市场评估价回购，具体由竞得人与该单位商议确定”。则此部分物业存在一定的利润空间。则此部分物业存在一定的利润空间。后面两种测算也依照此项备注。后面两种测算也依照此项备注。83本报告是严格保密的。按市场价格按市场价格6 6万万/ /计算计算楼面地价楼面地价（万元（万元/ /）2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.72.82.82.92.93 33.13.13.23.23.33.33.43.43.53.53.63.63.73.73.83.83.93.94 4总地价总地价（亿元）（亿元）3.18 3.18 3.33 3.33 3.4
104、8 3.48 3.63 3.63 3.78 3.78 3.93 3.93 4.08 4.08 4.23 4.23 4.39 4.39 4.54 4.54 4.69 4.69 4.84 4.84 4.99 4.99 5.14 5.14 5.29 5.29 5.44 5.44 5.60 5.60 5.75 5.75 5.90 5.90 6.05 6.05 其他投入成本1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 总投资（亿元）4.42 4.57
105、4.72 4.87 5.02 5.18 5.33 5.48 5.63 5.78 5.93 6.08 6.23 6.39 6.54 6.69 6.84 6.99 7.14 7.29 回购收入1.151.21.251.31.351.41.451.51.551.61.651.71.751.81.851.91.9522.052.1销售收入（万元）5.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.965.96总收入7.117.167.217.267.317.367.417.467.517.567.617.6
106、67.717.767.817.867.917.968.018.06毛利润毛利润（亿元）（亿元）2.69 2.69 2.59 2.59 2.49 2.49 2.39 2.39 2.29 2.29 2.18 2.18 2.08 2.08 1.98 1.98 1.88 1.88 1.78 1.78 1.68 1.68 1.58 1.58 1.48 1.48 1.37 1.37 1.27 1.27 1.17 1.17 1.07 1.07 0.97 0.97 0.87 0.87 0.77 0.77 毛利润率毛利润率37.8%37.8%36.2%36.2%34.5%34.5%32.9%32.9%31.3%
107、31.3%29.7%29.7%28.1%28.1%26.6%26.6%25.0%25.0%23.5%23.5%22.1%22.1%20.6%20.6%19.1%19.1%17.7%17.7%16.3%16.3%14.9%14.9%13.5%13.5%12.2%12.2%10.8%10.8%9.5%9.5%毛投资收毛投资收益率益率60.9%60.9%56.6%56.6%52.7%52.7%49.0%49.0%45.5%45.5%42.2%42.2%39.1%39.1%36.2%36.2%33.4%33.4%30.8%30.8%28.3%28.3%25.9%25.9%23.7%23.7%21.5%
108、21.5%19.5%19.5%17.5%17.5%15.7%15.7%13.9%13.9%12.2%12.2%10.5%10.5%风险评级安全范围安全范围谨慎范围谨慎范围危险范围危险范围按照市场价格估算按照市场价格估算安全楼面价：低于安全楼面价：低于2.92.9万元万元/ /，地价总价控制在，地价总价控制在4.54.5亿以下亿以下楼面价超过楼面价超过3.53.5万元万元/ /，总价超过，总价超过5.35.3亿元，不建议拿地亿元，不建议拿地84本报告是严格保密的。按乐观价格按乐观价格7 7万元万元/ /计算计算楼面地楼面地价（万价（万元元/ /）2.12.12.22.22.32.32.42.42
109、.52.52.62.62.72.72.82.82.92.93 33.13.13.23.23.33.33.43.43.53.53.63.63.73.73.83.83.93.94 44.14.14.24.24.34.3总地价总地价（亿元）（亿元）3.13.18 8 3.33.33 3 3.43.48 8 3.63.63 3 3.73.78 8 3.93.93 3 4.04.08 8 4.24.23 3 4.34.39 9 4.54.54 4 4.64.69 9 4.84.84 4 4.94.99 9 5.15.14 4 5.25.29 9 5.45.44 4 5.65.60 0 5.75.75 5
110、 5.95.90 0 6.06.05 5 6.26.20 0 6.36.35 5 6.56.50 0 其他投入成本1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 1.24 总投资（亿元）4.42 4.57 4.72 4.87 5.02 5.18 5.33 5.48 5.63 5.78 5.93 6.08 6.23 6.39 6.54 6.69 6.84 6.99 7.14 7.29 7.44 7.60 7.75 回购收入1.
111、151.21.251.31.351.41.451.51.551.61.651.71.751.81.851.91.9522.052.12.152.22.25销售收入（万元）6.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.746.74总收入7.897.947.998.048.098.148.198.248.298.348.398.448.498.548.598.648.698.748.798.848.898.948.99毛利润毛利润（亿元）（亿元）3.43.47 7 3.33
112、.37 7 3.23.27 7 3.13.17 7 3.03.07 7 2.92.96 6 2.82.86 6 2.72.76 6 2.62.66 6 2.52.56 6 2.42.46 6 2.32.36 6 2.22.26 6 2.12.15 5 2.02.05 5 1.91.95 5 1.81.85 5 1.71.75 5 1.61.65 5 1.51.55 5 1.41.45 5 1.31.34 4 1.21.24 4 毛利润毛利润率率（100100）0.40.44 4 0.40.42 2 0.40.41 1 0.30.39 9 0.30.38 8 0.30.36 6 0.30.35
113、5 0.30.34 4 0.30.32 2 0.30.31 1 0.20.29 9 0.20.28 8 0.20.27 7 0.20.25 5 0.20.24 4 0.20.23 3 0.20.21 1 0.20.20 0 0.10.19 9 0.10.17 7 0.10.16 6 0.10.15 5 0.10.14 4 毛投资毛投资收益率收益率（100100）0.70.79 9 0.70.74 4 0.60.69 9 0.60.65 5 0.60.61 1 0.50.57 7 0.50.54 4 0.50.50 0 0.40.47 7 0.40.44 4 0.40.41 1 0.30.39
114、9 0.30.36 6 0.30.34 4 0.30.31 1 0.20.29 9 0.20.27 7 0.20.25 5 0.20.23 3 0.20.21 1 0.10.19 9 0.10.18 8 0.10.16 6 风险评级安全范围安全范围谨慎范围谨慎范围危危险险按照乐观价格估算按照乐观价格估算安全楼面价：低于安全楼面价：低于3.43.4万元万元/ /，地价总价控制在，地价总价控制在5.25.2亿以下亿以下楼面价超过楼面价超过4.24.2万元万元/ /，总价超过，总价超过6.46.4亿元，不建议拿地亿元，不建议拿地85本报告是严格保密的。拿地价格汇总拿地价格汇总价格范围保守价格（公寓5
115、万元/）市场价格（公寓6万元/）乐观价格（公寓7万元/）安全范围楼面价（万/）2.3以下2.9以下3.4以下总地价（亿元）3.5亿元以下4.5以下5.2以下谨慎范围楼面价（万/）2.3-32.9-3.53.4-4.2总地价（亿元）3.5-4.54.5-5.35.2-6.4危险范围楼面价（万/）3以上3.5以上4.2以上总地价（亿元）4.5以上5.3以上6.4以上安全安全范围范围谨慎谨慎范围范围危危险险范范围围综合结论：综合结论：楼面地价控制在楼面地价控制在3 3万万/ /以下，总价为以下，总价为4.54.5亿以下为安全范围，风险可控；亿以下为安全范围，风险可控；楼面地价控制在楼面地价控制在3.53.5万万/ /以下，总价为以下，总价为4.54.5亿以下，亿以下，在正常的市场价格情况下在正常的市场价格情况下，利润率可，利润率可达达16.3%16.3%以上，风险仍相对可控，可谨慎拿地；以上，风险仍相对可控，可谨慎拿地；汉嘉建议：汉嘉建议：楼面地价在楼面地价在3-3.53-3.5万万/ /，总价在，总价在4.5-5.34.5-5.3亿左右可以考虑拿地。亿左右可以考虑拿地。86本报告是严格保密的。87
