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1、售楼处设计建议设计目的设计目的营销工具的组成部分：营销工具的组成部分：项目信息的展示场所传递项目价值的载体促进销售成交的工具满足营销活动的功能：满足营销活动的功能：接待展示售屋功能分区功能分区接待接待展示展示洽谈洽谈签约签约核心功能核心功能放映放映休闲休闲儿童游戏儿童游戏办公办公提升功能提升功能辅助功能辅助功能财务财务卫生间卫生间储物储物接待接待接待区需要布置在离入口处较近，且方便业务员看到往来客户的位置接待台最好不直接面对入口处接待台的尺寸一般为：长度约为3米，宽度为6575cm在接待区要通过背景板、天花造型、灯光处理等手法营造视觉焦点功能设计要点建议功能设计要点建议展示展示模型展示区应邻近
2、洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说展示区主要展示项目的主要卖点：如模型展示、新型材料展示、展板、图片等功能设计要点建议功能设计要点建议洽谈洽谈谈判区面积舒适，宽敞明亮、氛围轻松、一般做成敞开式谈判桌椅要求舒适美观洽谈区内或附近设置水吧，方便及时为客户提供饮料、茶点墙面可做一些展板（包括广告板、效果图等），充分展示项目形象谈判桌的布置应考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离功能设计要点建议功能设计要点建议签约签约签约区需隔成独立的小房间签约区要保持一定的私密性，以保护客户的隐私签约区家俱以较为正式的桌椅为宜，可配沙发功能设计要点建议功能设计要点建议功能设计要点建议功能设计要点建议儿童
3、游戏儿童游戏休闲休闲放映放映放映区和休闲区域最好有一定结合，配合浪漫的背景音乐、柔和的灯光，营造浪漫舒适的氛围放映区一般放置大屏幕彩电或其他高品质放映设备，主要播放项目基本情况，在展厅内播放高质素录影带；配以触摸显示屏，以方便客户快捷的查询资料，包括区域情况、开发商背景等情况；配备高档音响设备考虑集中讲解和举办小型客户活动的空间休闲区附近设置吧台、书吧，或引入品牌咖啡吧、茶吧等，可有效提升项目形象，并有效留住客户，促进成交儿童游戏区与休闲区相临或融为一体，以便客户看房功能设计要点建议功能设计要点建议储物储物卫生间卫生间财务财务办公办公办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场工作人员而设置的
4、，一般设置较为隐蔽，通常设置在售楼处的二楼较合适 储物间、更衣室等内部人员使用的空间一般设置在隐蔽区域卫生间是展示项目形象的重要功能空间，在有条件的情况下可分设对外、对内卫生间，分别对应客户及工作人员；对外卫生间设计要求匹配售楼处整体风格，卫生间内保持干净、整洁、气味宜人，细节处设置人性化的清洁及梳妆设施功能设计实例功能设计实例 湾流汇湾流汇功能设计实例功能设计实例 湾流汇湾流汇暂不开放暂不开放暂不开放暂不开放贵宾区贵宾区办公区办公区洽谈区洽谈区售售卖卖信信息息区区视频区视频区儿童活动区儿童活动区建材、品牌展示区建材、品牌展示区签约区签约区接待区接待区吧台吧台流程节点：流程节点：1 售卖信息区
5、2 客户洽谈区3 品牌展示区其他节点：其他节点：A 儿童活动区B 视频区C 贵宾区D 财务区C2BA1D3功能设计实例功能设计实例 湾流汇湾流汇功能设计实例功能设计实例 湾流汇湾流汇接接待待台台主主展展示示区区洽洽谈谈区区吧吧台台功能设计实例功能设计实例 湾流汇湾流汇主主展展示示区区与与吧吧台台软软隔隔断断贵贵宾宾区区建建材材展展示示区区儿儿童童区区贵宾区软隔断贵宾区软隔断售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6大别样售楼处大别样售楼处最创意最创意西钓鱼台嘉园售楼处西钓鱼台嘉园售楼处获奖理由获奖理由 船接船送船接船送 西钓鱼台嘉园的开发商，在昆玉河上大做文章，把售楼处设在一艘名叫“御水苑”号的
6、游船上。游船外面挂满了彩旗，仿佛即将起航，但它确实是个售楼处，也有楼盘的沙盘模型，还有如五星级宾馆般豪华的接待区。这个售楼处投资将近1000万元，是由香港专业公司帮助建造的。开发商的两点服务意识：一是，如果你想到这个“水上售楼处”看看，开发商还给你准备了专门的小快艇，到“水上售楼处”看完，还可看社区，一水儿的快艇接送，让客户有被尊重的感觉。二是，这个小艇目前还负担接送西钓鱼台嘉园部分业主上下班任务，成了大家进出小区的免费交通工具，尽管“航线”只限于昆玉河两岸六七十米的距离，但坐船上下班，这在京城算头一份。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6大别样售楼处大别样售楼处最怀旧最怀旧上第上第MOM
7、AMOMA售楼处售楼处获奖理由获奖理由 扮旧工厂扮旧工厂 来到上第MOMA的售楼处，让人仿佛置身于以新锐艺术著称的798工厂。整个一座房子看上去完全就是一间大厂房，白色斑驳的墙壁、宽大的窗户给人一种颓废、另类的感觉。甚至房子上还冒出来“烟囱”，虽然不会冒烟，却标上了项目的LOGO。怀旧风格的坚守，把每一处味道渗透到骨子里。最娱乐最娱乐THE HOUSE红东方售楼处红东方售楼处获奖理由获奖理由 就是剧场就是剧场 The House红东方售楼处的设计给人一种十足的剧场造型。全钢柱、大玻璃的通道就像是走在剧场的走廊里；而大厅周边分布的不规则、不对称的墙体又给人一种剧场式新锐建筑的格调。墙上还挂满了百
8、老汇的剧照，电视大屏幕中播放着42街的演出画面。一问售楼小姐才知，这是去年他们邀请百老汇来京演出时拍摄的。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6大别样售楼处大别样售楼处最高产最高产富力又一城售楼处富力又一城售楼处获奖理由获奖理由 又下蛋了又下蛋了5年前，富力地产就曾将位于双井的富力城售楼处建成蛋形，而今富力又一城启用的新售楼中心，同样是一个彩色半椭圆球体，占地2000多平方米，通体钢板设计，高度达十余米。售楼处外围由水域环绕，到访客户通过一条小桥进入售楼处，水池中还设计了喷泉。新颖的创意将购房者的“眼球”牢牢吸引住，“彩蛋”内宾客盈门。最亲水最亲水龙湾别墅售楼处龙湾别墅售楼处获奖理由获奖理由
9、 泡在水里泡在水里 龙湾位于温榆河的老河湾，社区内部拥有中央别墅区最大的水面，约4万平方米湖水。而龙湾的售楼处就矗立在水中。龙湾把概念用名字、湖面、售楼处等表现得很到位，使择水而居理念充分得到发挥。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 京城京城6大别样售楼处大别样售楼处最现成最现成苹果社区售楼处苹果社区售楼处获奖理由获奖理由 厂房改建厂房改建苹果社区的售楼处曾经是北京市啤酒厂锅炉房。建筑面积2720平方米的锅炉房在改建过程中，保留了部分管道，还利用原有锅炉支架搭建出50平方米悬空舞台。把最现成奖颁发给该楼盘的理由有两条，一是从锅炉房改造成售楼处只花了300万元，在京城售楼处建造成本中算是少的，可谓“现
10、成”；二是现在这个售楼处又被改造成全国第一个民营美术馆今日美术馆的一个分馆，供大家参观，也可谓是“现成”。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 情趣情趣“树厅树厅”项目：深圳优品艺墅售楼中心设计单位：深圳市于强室内设计师事务所建筑面积：360平方米整个楼盘的设计理念强调富有情趣的设计元素的回归，从造型到选材，每个环节都紧贴自然的主线。售楼中心作为与业主直接交流的平台，则充分演绎以“自然”为基础的主题概念。景观设计中出现的“春夏秋冬”转换为“树”的元素应用在售楼中心，体现自然及生命力紧扣主题。材料选择上以自然的砖、石、木为主，呼应建筑主体及景观，达到室内外通透并充分体现整体化的设计理念。售楼处设计亮点售
11、楼处设计亮点 情趣情趣“树厅树厅”相对纯净质朴的建筑基础搭配有情趣的“树”元素，营造出一个抽象的自然环境，形成亲切并富有趣味的“树厅”。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯soho售楼处特点：售楼处特点：设计感十足，但是空间较为促狭，谈判桌椅设置较少，且不舒适；意在制造现场卖压。意在制造现场卖压。狭窄的楼梯制造拥挤感简单的桌椅，且无舒适感售楼处外观，设计感十足电梯内空间局促不堪售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯soho由三里屯soho总建筑师日本籍建筑师隈研吾设计。是一个四层的建筑，呈梯田状上升，显示出了一种动感与节奏，有着柔和的曲线，通透的视野。顶部处理是室内设计的一大亮点，它
12、是一种网格状的镂空，类似于剪纸的处理手法，看似很随意的将一层与二层的空间打通。当这种白色的网格与室内同样白色为主的设计结合在一起的时候，产生了一种美学上的特殊的留白效果。然后这样的留白又从天花板延伸到一层的墙壁，当它独立存在时，就是一种开放式的隔断。而它与某些实体的物品结合在一起的时候，又形成了类似窗棂的效果。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 三里屯三里屯soho售楼处设计亮点售楼处设计亮点 日本售楼处借鉴日本售楼处借鉴模拟未来的窗外景色特意制作的景观画布模拟夜景的景观画布模型展示每层户型平面，标注户型面积/价格/在楼座中所处位置，比看平面图直观 个性化装修菜单，每种菜单所用墙纸/面砖/门/窗/地
13、板材质一目了然 售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势墙体墙体LCDLCD 自动循环播放功能、远程遥控放映功能（参考楼盘：深圳保利海语西湾）入口光电通道入口光电通道 随着人行走变幻画面，可设置项目卖点与相关情境（参考楼盘：深圳保利海语西湾）触摸式感应屏触摸式感应屏 通过手的触摸，您可以360度转动分户模型（参考楼盘：深圳保利海语西湾）售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势房地产互动翻书系统房地产互动翻书系统 这个系统可以让房地产商把开发楼盘的简介和户型简介用互动投影形式让用户体验。房地产风景片演示球房地产风景片演示球 这个球放在售楼处播放各种风景效果片源，让用户大开眼界
14、。售楼处设计亮点售楼处设计亮点 高科技趋势高科技趋势房地产售楼处房地产售楼处4 4通道环幕播放演示系统通道环幕播放演示系统 将售楼处大厅的墙体环幕形成一个房地产小区的环境，再从房顶上再打一柱投影，在地上形成一个虚拟仿真沙盘。这个沙盘里表现出立体的楼盘全景和城市全景的规划，像海洋馆一样，可以对用户购买力形成强大的心里影响（参考楼盘：武汉华润中央公园）房地产全息投影房地产全息投影360360度度 这个系统把各种楼盘和户型通过幻影成像技术，把房子在空气中展现出来。售楼人员可以让空气中的房子自转，也可以让售楼人员控制各个观摩的角度。售楼处设计建议The EndThe End如何进行房地产市场分析学习内
15、容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的
16、可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公
17、寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分
18、析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会
19、点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产
20、业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经
21、济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%
22、高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产
23、开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.1
24、0.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市
25、场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项
26、目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部
27、因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏
28、观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚
29、重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
