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1、淮安天都商业综合体整体定位报告地块解析及市场背景地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场淮安市经济增长率高于全国水平，经济快速发展，社会消费水平大幅提升淮安市淮安市GDP与增长率与增长率（亿元）城市背景淮安市社会消费品总额与增长率淮安市社会消费品总额与增长率（亿元）地块解析及市场背景地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场2005年，淮阴区人均GDP为10683元，折合1350美元，增长13.4%，房地产市场正进入快速发展阶段。2005年，淮安市GDP为561.81亿元，增速达到12.1%，房地产进入高速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安市房地产市场正进入一个快快速发展
2、速发展的阶段。人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 小于小于4%4% 4-5%4-5% 5-8% 5-8% 大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元美元4000-8000美元美元8000
3、-20000美元美元0-800美元美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期房地产宏观市场淮安市房地产市场发展较快，但房地产投资占GDP和固定资产投资比例较低，发展空间较大异常基本正常正常运行基本正常异常2005年年房地产开发投资额增幅25%25.10%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%7.7%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%13.11%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产市场指标体系淮安市房地产投资状况淮安市房地产投
4、资状况房地产宏观市场地块解析及市场背景地块解析及市场背景 地块解析 城市背景 房地产市场本项目位于淮安市淮阴区西片，属于城市新兴区域的项目开发。地块解析基本指标用地面积：用地面积：20.67公顷（含代征绿地）。净用地面积：净用地面积：11.00公顷。容积率：容积率：1.0。建筑密度：建筑密度： 50。建筑限高：建筑限高：距绿线20米内建筑限高10米。主出入口方位：主出入口方位：黄河西路，距道路交叉口不少于80米。停车：停车：不少于50个车位/万平米建筑面积设置（机动车），不少于750个车位/ 万平米建筑面积（非机动车）。退让：退让：建筑高度24米以下，黄河西路8米，24米以上， 15米，退绿带
5、绿 地5米，退用地界线满足江 苏省城市规划管理技术规定（2004 版），不小于5米。地地地地块块块块解解解解析析析析：淮淮淮淮阴阴阴阴区区区区中中中中心心心心城城城城区区区区外外外外的的的的中中中中等等等等综综综综合合合合商商商商业业业业项项项项目目目目属性属性具象具象诠释诠释区位城市新兴区域 新兴区域，处于原老城区外围。交通组织便利 周边路网发达，紧邻城市交通干道西安路、黄河西 路、北京北路，对外交通便捷环境周边配套比较完善 周边有医院、中学等。欠缺商业氛围，景观环境较好 由于是原城区外延，商业氛围比较缺乏，但滨临古 黄河风光带，周边有森林公园、桃花坞公园、古黄 河生态民俗风光园，景观资源较
6、为丰富。项目中等综合项目 净用地面积11公顷，容积率1.0。地块地块狭长，大部分临路 地块呈东西狭长状，便于项目安排大量的临街店面 进行交通组织设计。限制条件建筑设计与周边环境的融合 项目地处古黄河风光带，人文及景观环境较好，项目在建筑设计上需慎重考虑与周边环境的协调。地块解析整体形象整体形象定位定位定位策略定位策略（一）（一）“10 1”效应效应-城市新型功能城市新型功能区区 1、加速招商引资 2、带动第三产业 3、提升城市档次 4、加强观光诱因5、增值邻近土地 6、增加创业就业机会 7、增加政府税基 8、节省公建开销9、娱乐推动教育 10、科技融入生活 10 +1、提升城市总体经济和、提升
7、城市总体经济和竞争力竞争力（二）项目定位的理解（二）项目定位的理解 1、新娱乐经济商圈、新娱乐经济商圈2、淮安市新生活都心、淮安市新生活都心主题定位语：主题定位语：“古黄河畔古黄河畔-新都心新都心”生态商务区生态商务区 本项目位于古黄河北岸，重点突出“文化淮阴”主题，强调体现淮阴悠久的文化历史和美丽的古黄河风光带。新都心寓意三指：该区域处于淮阴区中心城区外，非城市中心，希望通过本项目把该区域打造成为淮阴乃至淮安市的新的城市副中心，带动周边的发展项目周边拥有良好的生态环境，紧靠森林公园，与古黄河风光带和而为一，周边有古黄河生态风俗园桃花坞景区等自然人文景观作为新型的商务区，本项目是一个融商业办公
8、休闲 娱乐旅游 居住为一体复合型多功能商务区新都心新都心古黄河畔古黄河畔生态生态商务区商务区案例借鉴案例借鉴地段：地段：北京王府井路 东侧动工时间：动工时间：1993年完工时间：完工时间：2003年总建筑面积：总建筑面积：80万平 米投资额：投资额：20亿美元发展商：发展商：长江实业与和记黄埔合作伙伴：合作伙伴：中国银 行、中国保险公司、香港东方海外集团等项目定位：国际性的经贸中心东方广场东方广场城中之城城中之城功能分区东方广场新天地（商业：12万平米）东方广场经贸城（其中办公：30万平米）2幢酒店式服务公寓8幢超甲级全智能型办公大楼1幢酒店东方君悦大酒店1幢会议展览中心5个主题式购物娱乐中心
9、业态特点：经营的多元化与零售品牌的高档化成功之道天时：国内蓬勃的商业发展大环境。地利：位于金街的中心地块，脚下的地铁1号线，未来将通车的地铁5号线。人和：长江实业培养出来的管理团队。协同效应：综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。东方广场东方广场城中之城城中之城地段：地段：大连市青泥洼桥 商业圈南端动工时间：动工时间：2002年完工时间：完工时间：2004年用地面积：用地面积：5万平米总建筑面积：总建筑面积：20余万平 米发展商：发展商：大连振屹房屋 开发有限公司代理商：代理商：旭辉国际地产 运营机构城市广场原创传奇项目总体形象定位都会中心，魅力之城
10、都会中心，魅力之城商业部分定位核心都市核心都市MALLMALL完美大商圈，东方新银座完美大商圈，东方新银座公寓部分定位完美集合公寓完美集合公寓精英商务之都精英商务之都总体规划地下二、三层：车库地下一层至地上四层：为商业裙楼四楼以上为四栋塔楼：一幢酒店、一幢酒店式公寓、一幢商务公寓、一幢豪华公寓商业规划商业部分为三大部分：北区、中区和南区地上一层沿街道设置临街商铺，并设有一条五洲步行风情街同时，在大连首推的街区商铺概念，大大提升了项目的商业价值成功之道运用首创的房地产系统运营策划模式（RSMO） ：注重从全局高度考量，把城市广场的投资、定位、规划、开发、招商、销售、经营、管理等各个环节纳入到运营
11、策划的范畴。整合资源，不造商城造商圈 ：城市广场综合了商业地产各功能之间的互动，各项目之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量。勇于创新，把国际上最新的运营理念与本土特色相结合 ：包括用下沉式商业广场将北区与中区的商业建筑连接，并通过一条五洲风情步行街，将中区与南区也串联起来；运用独立垂直建筑体和平层廊道接引等手法打造“空中商业街” 。城市广场城市广场原创传奇原创传奇项目项目定位定位商业定位p功能定位p业态定位p产品定位本项目的商务部分将承担更多的产业发展功能和城市形象提升的功能商务功能定位服务产业发展功能服务产业发展功能整个商务部分未来将以发展服务业尤其是现代服务业为主攻方向，通过本项目的
12、运作来提升淮安市的服务产业的竞争力构建服务产业的聚集区。城市形象提升功能城市形象提升功能本项目通过对多功能生态商务区的打造，大力支持现代服务业的发展，提升城市的商务水平，并以高水准的产品设计打造淮安市的地标。商务区分为三大功能模块：酒店、办公、商务公寓，各功商务区分为三大功能模块：酒店、办公、商务公寓，各功能模块之间相互联系，共同发展。能模块之间相互联系，共同发展。本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及周边城市本项目基本使命之一应该是满足而周边500m内生活人口的日常生活需要。整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务
13、于整个城市及周边区域。整个城市及周边区域。项目规划商业面积应在万，规模上而言，在整个淮安市已经比较大规模的商业项目，其应当承担一定的城市功能，为城市的发展做出一定的贡献。商业功能定位社区性功能社区性功能区域性功能区域性功能商业定位p功能定位p业态定位p产品定位商业业态定位 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位。商业业态定位业态定位的重要影响因素与核心商圈业态形成差异化，构建项目的特色商业业态；形成有区域影响力的商圈，在淮安商业项目中形成一定的影响力；有利于将本项目打造成为本市乃至区域内的休闲的首选。通过上述分析，本项目商业规划为：特色商业步行街特色商业步行街+ +
14、主力店主力店+ +社区型商业社区型商业主要包括三大区主要包括三大区时尚精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区时尚精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区商业业态定位特色商业街提供城市唯一的精品、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲社区功能：区域性。对象：服务全市乃至辐射周边地区。业态：餐饮、娱乐、休闲等，与淮安核心商圈形成错位，互为补充。 规模：万左右。形式：1-3层街铺、主力店，利用中心广场营造氛围。商业业态定位社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求配套服务型商业：配套服务型商业：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗位置：沿黄河西路。功能：为社区增值，展示社区形象。对象：服务社区内业主以及周边居
15、民。业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。 规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000。形式：1-2层底商或街铺。一般城市居住区商业设施指标一般城市居住区商业设施指标类 别居 住 指 标人均商业建筑面积0.7-0.91/人合理服务半径800-1000m商业业态定位本项目商业业态定位定位定位条件条件项目条件与契合度分析项目条件与契合度分析区域中心区域中心型商业型商业休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能具有商脉特征以商业街街铺、少量集中商业为主的商业形态符合开发、销售目标1-2家品牌主力店带动适当规模区域性商圈社区型商社区型商业业位于社区内或在社区周边附近，主要服务
16、于社区或者社区附近居民的商铺不具有商脉特征以社区内部商铺为主的商业形态销售难度增加规模较小，服务邻里邻里型商圈商业业态定位商业定位p功能定位p业态定位p产品定位产品定位要基于市场和客户需求市场商业以街铺为主，步行街以街街铺铺为主要价值点；产品形式上，从1-3层街铺到挑高产品，1-2层结构层结构最为普遍；街铺一层价值最大，2层至多以住宅价格销售；市场产品面宽4-6m，进深8-12m；产品定位p特色商业街特色商业街由商业街区组成，1-2层结构的街铺，局部挑高LOFT形态设计，单层面积40-60为主，一般不超过100，丰富和完善特色商业街的业态组合。p主力店主力店置于特色商业街的中心及两端， 2-3
17、层结构，500-1500，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。p社区型商业社区型商业与特色商业街产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构。产品多元化，领先于市场。产品多元化，领先于市场。KTVKTV特色餐饮店特色餐饮店特色餐饮店特色餐饮店次主力店次主力店次主力店次主力店一层分割为街铺出售，一层分割为街铺出售，二层部分可分割销售二层部分可分割销售挑高1-2层铺1层铺商商业业街街区区由由1-2层层、挑挑高街铺组成高街铺组成商业产品定位项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现区域区域资源资源功能复合功能复合定位定位契合市场契合市场领先对手领先对手 商
18、业、办公、商业、办公、休闲协同增效休闲协同增效交通交通自然人文景观自然人文景观极其优势资源极其优势资源服务产业与城市振兴服务产业与城市振兴大型商业地产与服务业的双面互动 （一）服务产业的集聚效应，将带来区域内地产的全面升值，同时造就新的商业中心。（一）服务产业的集聚效应，将带来区域内地产的全面升值，同时造就新的商业中心。餐饮、住宿为大型商业地产带来活力，金融行业为大型商业地产正常运营提供保障，成为购物中心的完整组成部门。旅游产业旅游产业商贸流通商贸流通其他附属其他附属服务配套服务配套商务区商务区休闲娱乐业休闲娱乐业中关村的全面升级也始于商务环境改造，使之与商业地产国际性的品质匹配。注意对旅游资
19、源的整合与保护。结合城市的旅游资源定位。注重附近附属设施的建设，特别是交通。加强休闲场所文化底蕴的培养。一般认为MALL的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐分别为52：18：30， 称为“黄金比例”商业地产的开发与服务业的结合1、实现商业地产和商业（服务业）的对接、实现商业地产和商业（服务业）的对接 规划上要完美对接规划上要完美对接 合作模式的对接合作模式的对接 商业地产与商业（服务业）的定位对接商业地产与商业（服务业）的定位对接2、商业地产与服务业的双赢、商业地产与服务业的双赢 要有专业分工。要有专业分工。 追求共同的价值取向。追求共同的价值取向。服务业功能开发建议服务业功能开发建议服务产业功能
20、开发服务产业服务产业 服务业态服务业态科技服务产业科技服务产业 教育培训服务产业教育培训服务产业 康体服务产业康体服务产业 休闲服务产业休闲服务产业 商贸服务产业商贸服务产业 引进国内外知名银行、证券和投资型公司 引进典当、投资、资产经营等准金融类企业引进科技咨询产业。引进技术开发研究服务产业。引进教育培训机构。引进教育中介机构。 引进康体养生中心 引进体育康体休闲中心。 构建休闲娱乐城。 构建特色休闲中心 吸引国际国内著名品牌入驻。引入电子商务系统。 金融服务产业金融服务产业信息服务产业信息服务产业商务服务产业商务服务产业创意服务产业创意服务产业社区服务产业社区服务产业公共服务产业公共服务产
21、业服务产业功能开发（1）引进信息技术服务信息技术服务企业。（2）引进软件开发服务软件开发服务企业。（1）引进会计师事务所会计师事务所。（2）引进审计师事务所审计师事务所。（1）引进工业设计工业设计企业。（2）引进模具设计模具设计企业。（1）引进关于营养健康的科学指导服务产业。 （2）引进家庭医生服务产业 （1）引进政府公共服务的部门。（2）引进公共汽车服务公司。 服务产业与淮安城市发展服务产业与淮安城市发展 促促进进淮淮安安城城市市化化的的发发展展 促促进进淮淮安安经经济济的的发发展展 促促进进淮淮安安产产业业结结构构的的发发展展 促促进进淮淮安安制制造造业业的的发发展展 促促进进淮淮安安就就
22、业业的的发发展展 促促进进政政府府税税收收事事业业的的发发展展 促促进进淮淮安安城城市市形形象象发发展展 促促进进淮淮安安城城市市功功能能的的完完善善 促促进进淮淮安安招招商商引引资资的的发发展展 促促进进淮淮安安城城市市旅旅游游业业发发展展 服务产业与淮安城市发展服务产业与淮安城市发展本项目的服务产业涵盖生产性和消费性产业。重点发展以信息、科技、金融、会计、咨询、法律为代表的现代服务业；积极培育新兴服务业，譬如需求潜力大的旅游、社区服务、教育培训、文化体育等；通过改造传统服务业，运用现代经营理念和管理技术，提高服务水平和经营效率，形成传统服务业的现代化。实行网络化、品牌化网络化、品牌化经营。
23、本项目服务产业本项目服务产业价值链建立的依据价值链建立的依据、能够充分利用各种优惠政策优惠政策并有利于引进外商外资的引进。、提高淮安市的GDP和就业率，优化优化淮安市的产业结构产业结构；、服务业态的规划及规模应能够辐射整个苏北辐射整个苏北地区； 、服务产业的水平应是整个淮安市的最高水平最高水平；、是淮安市服务产业与苏南等服务产业发达地区交流的平台；服务产业价值链总体思路服务产业价值链总体思路规划设计建议规划设计建议布局建议建筑风格建议景观建议规划设计建议依据 体现淮阴区悠久的人文历史，丰厚的文化底蕴。体现淮阴区悠久的人文历史，丰厚的文化底蕴。 与周边景观环境的协调，融入古黄河风光带。共同构建城
24、市理与周边景观环境的协调，融入古黄河风光带。共同构建城市理 想的休闲、办公场所。想的休闲、办公场所。 打造淮安市地标性建筑，使项目成为城市景观。打造淮安市地标性建筑，使项目成为城市景观。 通过合理的功能布局和景观规划，使本项目成为市民休闲的首通过合理的功能布局和景观规划，使本项目成为市民休闲的首 选，成为市民最喜爱的交流场所。选，成为市民最喜爱的交流场所。规划设计建议 布局建议 建筑风格建议 景观建议布局设计原则：围绕地块资源，商业与办公协调，统一风格规划整体布局设计原则整体布局设计原则以人为本，整体布局以人为中心，强化人的核心地位，通过对商业以人为本，整体布局以人为中心，强化人的核心地位，通
25、过对商业区和商务区的合理布置区和商务区的合理布置布局建议下下沉沉式式广广场场特色商业街社区商业主力店商商务务公公寓寓写字楼写字楼精品店酒店初步布局建议规划设计建议 布局建议 建筑风格建议 景观建议新中式建筑风格注重中国古建筑元素的运用，如白墙黑瓦等；在立面及细部的设计处理上更简洁，并通过玻璃铸铁等现代建筑材料的运用使建筑更具有现代气息；整体建筑风格既不失中国传统建筑的端庄秀丽，又具有现代建筑风格的简洁干练建筑风格建议 布局建议 建筑风格建议 景观建议景观设计原则：以人为本，尺度适宜，可参与性强景观建议建议参与南侧绿化带的设计，与政府共同打造该绿化带，将绿化带作为本项目的外部景观配套。内部景观小
26、型化，精细精致化，在景观的设计过程中应充分重视灰空间的设计，重视人 的核心地位。开发策略开发策略招商策略开发建议开发策略p招商策略p开发建议招商策略为保证快速销售，需要提前开展招商工作，尤其是主力店，最好能与品牌主力店商家确定合作关系，以制造传播焦点，给客户树立更强的投资信心。创造产品价值提升的条件，打造商业品牌及形象，为产品增加升值空间。吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本招商。招商策略开发策略p招商策略p开发建议开发建议开发建议1、引入淮安市旅游资源，如美食节等；、引入淮安市旅游资源，如美食节等；2、建立高标准、专业完善的硬件配套；、建立高标准、专业完善的硬件配套；3、 完善交通系完善交通系统，提高，提高项目的可达性；目的可达性；4、 多元化融资，降低开发风险；多元化融资，降低开发风险；5、 建立专业的招商及经营管理团队，提高项目的运作的建立专业的招商及经营管理团队，提高项目的运作的 效率；效率；6、加强与政府的合作，争取政府的优惠政策和政府相关部、加强与政府的合作，争取政府的优惠政策和政府相关部 门的引入。门的引入。
