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1、房地产企业税收政策与税收筹划房地产企业税收政策与税收筹划一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策房地产开发企业应缴纳的税种主要是：营业税、土地增值税和企业所得税。另外还有：城市维护建设税、印花税、房产税、车船税、城镇土地使用税、耕地占用税、车辆购置税、契税、增值税、关税等；同时负有代扣代缴个人所得税义务。一、一、房地产开发企业的主要税收政策房地产开发企业的主要税收政策（一）营业税的主要税收政策1.销售不动产（包括房屋建筑物和在建工程）、转让土地使用权和提供应税劳务。应税营业额：全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、
2、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一一、房地产开发企业的主要税收政策、房地产开发企业的主要税收政策（）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（）所收款项全额上缴财政。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开
3、发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售
4、的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策适用税目：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税
5、。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策纳税义务发生时间：纳税人采用预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的，以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策2.视同销售（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（）财政部、国家税务总局规定的其他情形。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策财税2009111
6、号文件规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策3.房产出租：房产出租（包括转租）应缴纳租赁业营业税。4.合作建房：应分别情况处理：q土地使用权与房屋所有权交换：分别纳税；q土地使用权租金与房屋所有权交换：分别纳税；q成立共担风险、共负盈亏合营企业：不纳税。一、房地产开发企业的主要税收政
7、策一、房地产开发企业的主要税收政策5.代建房：符合规定条件的代建房按手续费计算纳税。条件：（1）委托方与受托方签订代建合同；（2）用房单位能提供土地使用证和有关部门的建设项目批准书及基建计划；（3）房地产开发企业不垫付资金；（4）受托方与委托方全额结算（原票转交），受托方只收取手续费（浙江省规定：不发生土地使用权和产权转移）。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策6.混合销售纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（）提供建筑业劳务的
8、同时销售自产货物的行为；（）财政部、国家税务总局规定的其他情形。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策7.不征或免征营业税的主要项目(1)以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，不征营业税。其股权转让也不征营业税。（2）企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产转移，暂不征收营业税。（3）企业整体转让不征营业税。（4）破产拍卖房地产不征营业税。（5）旧城改造，拆迁房获得补偿费，不视同销售不动产。（6）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策（二）土地增值税的主要税
9、收政策1.征税范围：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入。非国有土地使有权转让、房地产继承、赠与、出租等不属征税范围。特殊情形：（1）房地产交换，个人经批准可免税，合作建房暂免征税。（2）企业兼并转让房产，国家收回土地使用权、地上建筑物等免税。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策2.计税依据：土地增值额转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其他收入。代收费用：计入房价的一并计税；不计入房价的可以不计税。扣除费用，包括以下各项：（1）取得土地使用权所支付的金额（土地价款及有关费用）。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。一、房地产开发企业的主
10、要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）。其中：利息费用计算应区别两种情况：第一种情况是：利息费用能计算分摊并提供相关证明，按实扣除，其他开发费用按（1）、（2）的5%计算扣除；第二种情况是：利息费用不能计算分摊或者不能提供相关证明，则利息费用不单独扣除，开发费用按（1）、（2）项的10%计算扣除。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策（4）旧房及建筑物的评估价格。（5）与房地产有关的税金。（6）追加扣除费用：房地产开发企业按（1）、（2）的20%计算追加扣除费用。几项特殊规定：利息超过国家规定标
11、准部分不得扣除逾期贷款利息不得扣除房地产开发企业的印花税不得单独扣除个人购房再转让时，原缴纳的契税不得扣除房地产评估费用可以扣除一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策3.税率：四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）4.税收优惠：普通标准住宅，土地增值率未超过20%（含）的，免税。要求分别核算，不分别核算或者不能准确核算的，应按规定征税。有关纳税申报的两种特殊情形：逐步竣工逐步销售，可先预征最终再进行结算。l预售房地产取得的收入，可以预征土地增值税。东部地区省份预征率不得低于2。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策5.清算规定：国
12、税税务总局国税发2006187号。土地增值税的清算单位：土地增值税的清算单位：以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策土地增值税的清算条件：土地增值税的清算条件： 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、房地产开发企业的主要税收政策一
13、、房地产开发企业的主要税收政策（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策非直接销售和自用房地产：非直接销售和自用房地产：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。土地
14、增值税的核定征收：土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核
15、定征收率原则上不得低于5。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策（三）企业所得税的主要税收政策1.纳税人方面：划分居民企业和非居民企业；总分支机构应当汇总纳税，母子公司不得合并纳税（另有规定除外）。2.税率方面：基本税率25%，另有20%（适用于小型微利企业）和15%（适用于高新技术企业）两档优惠税率；预提所得税税率20%，优惠税率10%。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策3.应纳税所得额方面：收入实现的规定：不强调经济利益流入工资及相关费用规定：强调合理性并规定限制性标准广告费和业务宣传费规定：房地产开发企业不超过营业额的15%业务招待
16、费规定：按发生额的60%扣除；最高不超过营业额的5佣金和手续费规定：不超过合同收入金额的5%捐赠支出规定：公益性捐赠不超过利润总额的12%财产损失扣除规定：见(财税200957号)。一、房地产开发企业的主要税收政策一、房地产开发企业的主要税收政策4.税收优惠方面：区域性优惠为主改为产业性优惠为主，直接性优惠为主改为间接性优惠为主。5.征收管理方面：大大加强了反避税措施。6.房地产经营业务企业所得税的特别规定：详见国税发200931号。二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划（一）房地产开发企业的生产经营目标与纳税影响1.利润最大化目标：收入-成本=利润2.企
17、业价值最大化目标：资产-负债=所有者权益（净资产）企业纳税对生产经营目标的影响：（1）销售性税金（营业税、城市维护建设税等）影响（2）费用性税金（房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税）影响二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划（3）资本性税金（增值税、关税、车辆购置税、契税、耕地占用税）影响（4）成本性税金（关税、增值税、契税、耕地占用税）影响（5）分配性税金（土地增值税、企业所得税）影响二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划（二）房地产开发企业减轻税负的基本途径与方式1.不影响政府财政收入的途径与方式：税负转嫁税负
18、转嫁的三种主要方式：（1）前转：提高销售价格转嫁税负（2）后转：降低购进价格转嫁税负（3）混转：同时前转与后转2.影响政府财政收入的途径与方式：偷税、抗税、骗税、欠税、逃税、漏税、避税、节税（税收筹划）。二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划（1）偷税（TaxEvasion）税收征管法（第63条）关于偷税的规定伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，不缴或者少缴应纳税款在账簿上多列支出或者不列、少列收入，不缴或者少缴应纳税款经税务机关通知申报而拒绝申报，不缴或者少缴应纳税款进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房
19、地产开发企业的生产经营与税收筹划刑法关于偷税罪的规定刑法第二百零一条原规定：“偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金”。二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划刑法第二百零一条新规定（2009年2月28日修订）：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应
20、纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。”二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划偷税的法律后果：补税、罚款、加收滞纳金、依法追究刑事责任。2避税（TaxAvoidance）（1）避税的一般概念“避税是纳税人采取的以减少纳税义务为目的的行为。但这种行为不构成刑事违法行为。纳税人承担
21、较少的税负可能是由下列原因造成的：采用某种法律组织形式或交易，利用法律的缺陷或漏洞，致使纳税人游离于税法规定之外，或者符合某种低税负的法律规定”（国际货币基金组织V图若尼）。二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划（2）避税的主要方式避税的最主要方式关联方交易转让定价避税。转让定价顺向避税：单纯的税收利益目标三种常见的状态：一方企业征税、一方企业免税一方企业税重、一方企业税轻一方企业盈利、一方企业亏损二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划转让定价逆向避税：多元的财务目标动机几种主要的财务动机：一方企业独占盈余转移资金平衡
22、关联企业业绩开拓新市场争取税外利益二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划其他避税方式利用税法缺陷避税税法存在缺陷，纳税人先发现、征税机关后发现，事后改变税法税法存在缺陷，纳税人已发现、征税机关也已发现但暂不改变税法税法存在缺陷，纳税人已发现、征税机关也已发现但无力改变税法二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划反避税的一般措施我国企业所得税法规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收
23、入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。特别纳税调整的后果：补税、加息。二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划二、房地产开发企业的生产经营与税收筹划3税收筹划（TaxPlanning）（1）税收筹划的一般概念税收筹划是“通过纳税活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益”（印度）NJ雅萨斯威）。（2）税收筹划的基本方式税收筹划的基本方式之一：积极选择和利用税收政策。税收筹划的基本方式之二：合理选择和采用会计方法。 三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容（一）房地产开发企业税收筹划的基本目标房地产开发
24、企业税收筹划的基本目标：合理纳税四个方面的基本要求：.在合法的前提下实现总体税负最轻或较轻税负计算：宏观税负=税收总收入/GDP100%企业税负=一种或多种税税额/营业收入额或利润总额100%税负比较：企业实际税负与行业企业平均税负比较三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容2.在规范的基础上达到涉税损失最少或者较少机会损失：政策性损失操作损失：业务性损失违规损失：行为性损失3.在审慎的选择中达到纳税最迟或者较迟延期纳税：暂缓纳税、分次纳税递延纳税：前期纳税少、后期纳税多三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点
25、内容4.在全面的权衡后达到综合利益最大或者较大税收利益等于税外利益，谋求税收利益，放弃税外利益；或者谋求税外利益，放弃税收利益税收利益小于税外利益，谋求税外利益，放弃税收利益税收利益大于税外利益，谋求税收利益，放弃税外利益三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容(二)税收筹划的基本技术方法 1、税负比较法6合理扣除法2、转让定价法7税率从低法3、资本弱化法8纳税递延法4、收入分劈法9税收屏蔽法5核算划分法10案例类比法三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容（三）房地产开发企业税收筹划的重点内容房地产开发企
26、业税收筹划除与其他企业相同的内容外，需要重点关注与研究的一些内容有：1.甲方供料（设备）与乙方供料（设备）的选择2.精装修房与毛坯房的选择3.合作建房与组建合营企业的选择4.自行开发商品房销售与外购商品房销售的选择5.部分财产(房屋建筑物、土地使用权）转让与企业整体转让的选择三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容6.商品房对外投资与对外销售的选择7.商品房对外出租与对外销售的选择8.房产与其他财产合并出租与分别出租的选择9.商品房出租与商品房自用的选择10.项目子公司与项目分公司的选择11.开发普通住宅与非普通住宅的选择12.普通住宅土地增值率达到
27、优惠条件与不达到优惠条件的选择三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容三、房地产开发企业税收筹划的目标与重点内容13.商品房现房销售与期房销售的选择14.公建配套设施先建与后建的选择15.亏损企业破产清算与兼并重组的选择16.其他重点项目的税收筹划选择四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范（一）房地产开发企业税收筹划的条件1.税收政策条件税收政策主要有四种基本类型：鼓励性税收政策限制性税收政策照顾性税收政策中立性税收政策2.税收执法环境3.企业自身素质四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范(二)房地产
28、开发企业税收筹划风险及防范房地产开发企业产生税收筹划失败风险的原因：税收政策不稳定导致的风险 税收法律不明晰导致的风险 税收筹划项目选择不适当导致的风险 税收筹划基础不可靠导致的风险 筹划主体能力不胜任导致的风险四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范四、房地产开发企业税收筹划的条件与风险防范筹划方案设计不科学导致的风险筹划方案实施不到位导致的风险防范税收筹划风险的主要措施：密切关注税收政策、法律变动状况，及时调整税收筹划内容。积极与税务机关及其工作人员加强沟通协调，必要时可借助外部力量提供技术支持。提高参与税收筹划人员的政策业务水平，立足于企业整体与长远的发展战略设计税收筹划方案，并有效组织实施。谢谢大家！
