《房地产和房地产估价概述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产和房地产估价概述（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产评估房地产评估基本情况介绍基本情况介绍l课程与专业关系l授课形式安排l参考书籍课程与专业关系课程与专业关系l为什么要学习该门课？l更新对生活中现象的认识和理解l对房地产价格的认识房地产价格的影响因素房地产估价的原则房地产估价方法等房地产估价方法等授课形式安排授课形式安排l本课程要求l平时要求l拒绝：迟到；课堂睡觉、吃零食、玩手机；l鼓励：课堂活跃、随时提问讨论，共建和谐课堂；l最终考试l开卷考试 （60%）；l平时成绩（40%）：出勤、课堂提问与作业l缺勤一次扣十分，四次及其以上不用考试。l参考书籍l房地产估价，赵小虹，同济大学，2009l中国房地产估价师与经纪人学会编.房地产估价理论与
2、方法.北京：中国建筑工业出版社,2007l房地产估价师资格考试复习指南，估价师资讯网编著广东经济出版社,2007lhttp:/ : 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。地及其地上、地下一定范围内的空间。 地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置设设计计权利权利四四至至面面积积利利用用生生熟熟地地质质环境环境形形状状1、认识土地的层面、认识土地的层面l建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成
3、的整体物。构配件和建筑设备等组成的整体物。具体包具体包括房屋和构筑物。括房屋和构筑物。l构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。接在内进行生产和生活活动。l哪些是构筑物？哪些是构筑物？l如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。坝等。l建筑物的价值和那些因素有关？建筑物的价值和那些因素有关？ （二）建筑物的概念（二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和
4、构筑物两大类。筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备、设施设备、设施一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念l其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。建筑物的价值明显受到损害的物。l哪些属于地上定着物？哪些属
5、于地上定着物？如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。围墙等。l注意：注意： v在地上在地上临时搭建的搭建的帐篷、篷、戏台等属于房地台等属于房地产？ v由于其他地上定着物往往可以由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑土地或建筑物的物的组成或附属部分。因此，房地成或附属部分。因此，房地产本本质上包上包括括土地土地和和建筑物建筑物两大部分。两大部分。l2 2、广、广义的房地的房地产：是指房地：是指房地产实物物、权益益和和区位区位三者的三者的综合体。合体。 l实物物是指房
6、地是指房地产中看得中看得见摸得着的部分，分摸得着的部分，分为有形的有形的实体体、该实体体质量量和和组合完成的功能合完成的功能三三个方面。个方面。l权益益是房地是房地产中无形的不可触摸的部分，包括中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。利、利益和收益。l哪些是哪些是权益？益？l例如房地例如房地产的所有的所有权、使用、使用权、租、租赁权、抵押、抵押权、典、典权、地役、地役权等。等。 l土地的价格从本土地的价格从本质上来上来说是是土地使用土地使用权的价格。的价格。l思考：符合城市思考：符合城市规划和建筑划和建筑结构安全的条件下，住宅构安全的条件下，住宅所有所有权人人寻找他人出找他人出资合作，加
7、盖房屋并合作，加盖房屋并进行分成，行分成，属于属于动用（）的行用（）的行为。lA宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系答案（答案（b）l在不同在不同类型的型的资产中，中，实物和物和权益益对价价值的影响是不的影响是不同的：同的： l（1 1）有形）有形资产如机器、如机器、设备、家具等，主要是、家具等，主要是实物物 的价的价值 l（2 2）无形）无形资产如如专利利权、专有技有技术、著作、著作权( (版版权) )、商商标专用用权、有价、有价证券券( (股票、股票、债券券) )等，主要是等，主要是权益益 的价的价值。 l（3 3）房地）房地产的的实物物和和权益益在其价在其价值中都很重要。中都
8、很重要。 一幢房屋，其价一幢房屋，其价值既受建筑既受建筑结构、构、设备、装修、新旧、装修、新旧程度的影响，又受程度的影响，又受产权状况的影响。状况的影响。l实物价物价值相同的两个房地相同的两个房地产的价的价值肯定相同。？肯定相同。？l区位区位是指地球上某一事物与其他事物在空是指地球上某一事物与其他事物在空间方方位和距离上的关系位和距离上的关系. .l除了地理坐除了地理坐标位置，位置，还包括可及性，与其他地包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要方往来的便捷性，与重要场所所( (如市中心、机如市中心、机场、港口、港口、车站、政府机关等站、政府机关等) )的距离，周的距离，周围环境、景境、景观，
9、在城市或区域中的地位等。，在城市或区域中的地位等。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述3 3、房地、房地产的存在形的存在形态 土地土地 建筑物建筑物 房地房地 二、房地二、房地产的特性（的特性（1010个）个）l位置的固定性位置的固定性 独一无二性独一无二性 l寿命寿命长久性久性 供供给有限性有限性 l价价值量大量大 流流动性差性差 l用途多用途多样性性 相互影响性相互影响性 l易受限制性易受限制性 保保值增增值性性第二节第二节 房地产的类型房地产的类型l一、按用途划分一、按用途划分 l居住居住房地房地产与与非居住非居住房地房地产两大两大类 l具体包括居住、商具
10、体包括居住、商业、旅游、旅游、办公、旅公、旅馆、餐、餐饮、娱乐、工、工业和和仓储、农业、特殊用途和、特殊用途和综合房地合房地产1010类。l1 1居住房地居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、：包括普通住宅、高档公寓、别墅、集墅、集体宿舍等。体宿舍等。 l2 2商商业房地房地产：包括百：包括百货商商场、购物中心、商物中心、商业店店铺、超超级市市场、批、批发市市场等。等。 l3 3办公房地公房地产：包括商：包括商务办公楼公楼( (写字楼写字楼) )、政府、政府办公公楼等。楼等。 l4 4旅旅馆房地房地产：包括：包括饭店、酒店、店、酒店、宾馆、旅店、招待、旅店、招待所、度假村等。所、度假村等。 l5
11、 5餐餐饮房地房地产：包括酒楼、美食城、餐：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。、快餐店等。l6 6娱乐房地房地产：包括游：包括游乐场、娱乐城、俱城、俱乐部、夜部、夜总会、影会、影剧院、高院、高尔夫球夫球场等。等。 l7 7工工业和和仓储房地房地产：包括工：包括工业厂房、厂房、仓库等。等。 l8 8农业房地房地产：包括：包括农地、地、农场、林、林场、牧、牧场、果、果园等。园等。 l9 9特殊用途房地特殊用途房地产：包括：包括车站、机站、机场、医院、学校、医院、学校、教堂、寺教堂、寺庙、墓地等。、墓地等。 l1010综合房地合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房：是指具有两种或两种以上用途的房地
12、地产二、按开二、按开发程度来划分程度来划分 房地房地产按其开按其开发程度来划分，主要分程度来划分，主要分为下列下列5 5类： 1 1生地生地：是指不具有城市基：是指不具有城市基础设施的土地。施的土地。 l2 2毛地毛地：是指具有一定城市基：是指具有一定城市基础设施，但地上有待施，但地上有待拆迁房屋的土地。拆迁房屋的土地。 l3 3熟地熟地：是指具有完善的城市基：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，施、土地平整，能直接在其上能直接在其上进行房屋建行房屋建设的土地。的土地。 l4 4在建工程在建工程：是指地上建筑物已开始建：是指地上建筑物已开始建设但尚未建但尚未建成，不具成，不具备使用条件的房地
13、使用条件的房地产。 l5 5现房房( (含土地含土地) )：是指地上建筑物已建成，可直接：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。它可能是新的，也可能是旧的。三、按是否三、按是否产生收益来划分的生收益来划分的类型型l房地房地产按其是否按其是否产生收益来划分，主要分生收益来划分，主要分为下列下列2 2类： l1 1收益性房地收益性房地产：是指能直接：是指能直接产生租生租赁或其他或其他经济收益的房地收益的房地产，包括商店、商，包括商店、商务办公楼、公寓、旅公楼、公寓、旅馆、餐餐馆、影、影剧院、游院、游乐场、加油站、厂房、加油站、厂房、农地等。地等。 l2 2
14、非收益性房地非收益性房地产：是指不能直接：是指不能直接产生生经济收益的收益的房地房地产。如私人宅邸、未开。如私人宅邸、未开发的土地、政府的土地、政府办公楼、公楼、教堂、寺教堂、寺庙等。等。l思考：在思考：在现实股价中，如果一宗房地股价中，如果一宗房地产目前没有直接目前没有直接产生生经济收益，收益，该宗房地宗房地产应划划为非收益房地非收益房地产（判（判断）断）四、按四、按经营使用方式来划分的使用方式来划分的类型型 l房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列列4类：类：l1出售型房地产出售型房地产l2出租型房地产出租型房地产l3营业型房地产营业型房地产l4
15、自用型房地产自用型房地产解析：判断收益和非收益房地产，不是看其目前解析：判断收益和非收益房地产，不是看其目前是否直接产生经济收益，而是看其本质上是否是否直接产生经济收益，而是看其本质上是否具有直接产生经济收益的能力。具有直接产生经济收益的能力。第三节第三节房地产估价概述房地产估价概述l1、房地产估价的概念、房地产估价的概念sp1l2、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念+ +行业划分行业划分+估价涵义+专业术语+估价必要性房地产估价房地产估价房地产的行业划分房地产的行业划分房房地地产产行行业业房地产投资开发业房地
16、产投资开发业房地产服务业房地产服务业房地产咨询房地产咨询房地产价格评估房地产价格评估房地产经纪房地产经纪物业管理物业管理房地产中介房地产中介服务业服务业房地产估价是指专业估价人员专业估价人员专业估价人员专业估价人员，根据估估估估价目的价目的价目的价目的，遵循估价原则估价原则估价原则估价原则，按照估价程序估价程序估价程序估价程序，选用适宜的估价方法估价方法估价方法估价方法，并在综合分析房地产价格影房地产价格影房地产价格影房地产价格影响因素响因素响因素响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观估价时点的客观估价时点的客观估价时点的客观合理价格或价值合理价格或价值合理价格或价值合理价格或价值进行测算和
17、判定活动。本质本质: :房地产价格模拟过程房地产价格模拟过程估价估价= =科学科学+ +艺术艺术+ +经验经验 一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念+ +行业划分行业划分+估价涵义+专业术语+估价必要性房地产估价房地产估价l专业估价人估价人员 l指指经过房地房地产估价人估价人员资格考格考试合格或者合格或者资格格认定，取得相定，取得相应资格并注册生效，从事房地格并注册生效，从事房地产估价活估价活动的人的人员。 l包括房地包括房地产估价估价师和房地和房地产估价估价员。l估价目的估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途；或者，完成后的估价报告是为了
18、满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。l l估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。差异。估价目的估价目的估价目的估价目的 例如：例如：例如：例如：uu海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民房地户价格评估的估价目的是：为海南
19、某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据据据据uu车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事故赔偿提供价格参考为委托方保险事
20、故赔偿提供价格参考一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念 估价目的可以体现估价目的可以体现估价目的可以体现估价目的可以体现在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。地产经营等方
21、面。地产经营等方面。地产经营等方面。 + +行业划分行业划分+估价涵义+专业术语+估价必要性房地产估价房地产估价l估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。l估价程序估价程序 估价程序是指房地估价程序是指房地产估价全估价全过程中的各程中的各项具具体工作，按照其内在体工作，按照其内在联系性所排列出的先后系性所排列出的先后进行次序。行次序。 l获取估价取估价业务受理估价委托受理估价委托拟订估价作估价作业方案方案搜集估价所需搜集估价所需资料料实地地查勘估价勘估价对象象选定估价方
22、法定估价方法测算算确定估价确定估价结果果撰写估撰写估价价报告告审核估价核估价报告告出具估价出具估价报告告估价估价资料料归档档l估价方法估价方法 房地房地产估价有四大基本方法，即：市估价有四大基本方法，即：市场比比较法、成本法、收益法和假法、成本法、收益法和假设开开发法。法。 除此之外除此之外还有一些其他估价方法，如有一些其他估价方法，如长期期趋势法、路法、路线价法、基准地价修正法等。在价法、基准地价修正法等。在评估一估一宗房地宗房地产的价的价值时，一般要求同，一般要求同时采用两种或采用两种或两种以上的方法。两种以上的方法。估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具
23、体日期，通常以公历年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实完成实地勘查之日地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。 估价的估价的作业日期作业日期是指从何时开始估是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。的起止日期。 注意两者注意两者的区别！的区别！一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念+ +行业划分行业划分+估价涵义+专业术语+估价必要性房地产估价房地产估价l客客观合理价格或价合理价格或价值的估算和判定的
24、估算和判定 客客观合理价格或价合理价格或价值是估价是估价对象在某种估价象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事当事人或社会一般人所信服和接受。人或社会一般人所信服和接受。l l为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。l估算和判定是一种估估算和判定是一种估计。是估。是估计就会有就会有误差。差。但但这种种误差又不是无限度的，必差又不是无限度的，必须在一个合理在一个合理的范的范围内。一般内。一般认为误差在上下差在上下15%15%之内是允之内是允许的的 。l注意注意： l房地房地产估价是把客估价是把客观存在的房地存在的房地产价格揭示、表达出来
25、。价格揭示、表达出来。 l房地房地产估价是基于房地估价是基于房地产价价值本来就存在，股价人本来就存在，股价人员只是只是运用科学的估价理运用科学的估价理论、方法和、方法和长期期积累的累的经验将其将其“发现”出来；而不是房地出来；而不是房地产估价人估价人员去去“发明明”房地房地产价价值。l思考：估价依据可以使不同房地思考：估价依据可以使不同房地产估价估价师对于房地于房地产估价估价的基本前提具有的基本前提具有认识上的一致性。（判断）上的一致性。（判断）l房地房地产价格从某种意价格从某种意义上将，是（多上将，是（多选）lA A个个别人的价人的价值判断判断 b b估价人估价人员的主的主观定价定价lc c
26、由市由市场决定决定 d d市市场参与者集体参与者集体竞价的价的结果果le e由交易双方委托由交易双方委托经纪人确定人确定二、房地产估价的必要性二、房地产估价的必要性l1 1、理、理论上房地上房地产估价的必要性估价的必要性 l一种一种资产只有具只有具备了下列了下列2 2个条件才真正需要个条件才真正需要专业估估价：价： l(1)(1)独一无二性独一无二性 (2)(2)价价值量量较大大 此外，房地此外，房地产市市场是是典型的不完全市典型的不完全市场，市，市场信息不信息不对称，不会自称，不会自动形成常人容易形成常人容易识别的适当价格，所以的适当价格，所以需要有需要有专业的估价人的估价人员提供市提供市场信息，信息，进行替代市行替代市场的估价。的估价。l答案：估价原答案：估价原则，不是估价依据，不是估价依据l答案：答案：cdcdl二、二、现实中中对房地房地产估价的需要估价的需要l1 1、房地、房地产交易的需要交易的需要l2 2、房地、房地产抵押的需要抵押的需要l3 3、房地、房地产典当的需要典当的需要 l4 4、房地、房地产税收的需要税收的需要 l5 5、房地、房地产拆迁拆迁补偿的需要的需要思考题思考题l房地产为什么需要估价？l何谓房地产？l房地产的特性有哪些？
