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1、未来大连房价走势分析 薛希山2011年9月21日 主要内容主要内容n n大事记回顾n n房地产基本常识n n近几年大连房价走势及原因n n未来我国房价走势n n未来大连房价走势n n结论 大事记大事记n n19981998年国务院年国务院2323号文件，决定取消福利分房，提出把房地号文件，决定取消福利分房，提出把房地产作为支柱产业加以发展。产作为支柱产业加以发展。n n19991999年年2 2月央行出台了关于开展消费贷款的意见。月央行出台了关于开展消费贷款的意见。n n国土资源部国土资源部20042004年颁布第年颁布第7171令，规定令，规定20042004年年8 8月月3131日后，日后
2、，经营型商品房开发的土地供应实行经营型商品房开发的土地供应实行“ “招拍挂招拍挂” ”。n n20052005年第一季度，年第一季度，3535个大中城市房价持续上涨，其中商品个大中城市房价持续上涨，其中商品住宅售价涨住宅售价涨10.5%10.5%。20052005年年5 5月月1111日，国务院出台日，国务院出台关于做关于做好稳定住房价格工作的意见好稳定住房价格工作的意见，被称为老国八条，核心内，被称为老国八条，核心内容是增加税费，抑制过度投机。容是增加税费，抑制过度投机。n n20112011年年1 1月月2626日国办下发了日国办下发了关于进一步做好房地产市场关于进一步做好房地产市场调控工
3、作有关问题的通知调控工作有关问题的通知，被称为新国八条，核心内容，被称为新国八条，核心内容就是限购。就是限购。n n“ “十二五十二五” ”规划提出未来五年，要建设城镇保障性安居工规划提出未来五年，要建设城镇保障性安居工程程36003600万套，今年万套，今年10001000万套，使保障性住房的覆盖率达到万套，使保障性住房的覆盖率达到2020。 房地产的基本常识房地产的基本常识n n土地：国有、农村集体所有 n n各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50。 n n房屋的种类：国有产权、使用权、地产、军产 房地产的
4、基本常识房地产的基本常识n n房地产开发“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、预售许可证 房地产的基本常识房地产的基本常识n n主要税种（按总房款征收）：n n新房：契税4%n n二手房：契税4%+营业税5.5%+个税1%=10.5%如果买一套100万的二手房，光税就要交10.5万一、房屋状况单位2009年2010年1978年住宅万平57076200住宅数万套6570二、市内四区居住状况居住人口万人206208居住户数万户74.676人均住宅建筑面积平/人27.6529.833.6三、商品房空置万平205235住宅万平121132四、商品房空置3
5、年以上万平1.161.19住宅万平4.084.39大连房屋及居住情况大连房屋及居住情况 大连房价上涨的原因大连房价上涨的原因 原因一：需求旺盛原因一：需求旺盛n n1 1、本地人需求。大连到去年人均、本地人需求。大连到去年人均GDPGDP已达到已达到1.11.1万美元，处于发达国家的初级阶段万美元，处于发达国家的初级阶段 。n n2 2、外地人需求。大连对北方人尤其是东北人具有、外地人需求。大连对北方人尤其是东北人具有强大的吸引力。强大的吸引力。20092009年，外地人在市内四区购房年，外地人在市内四区购房比重为比重为31%31%，比，比20082008年提高年提高1 1个百分点，比个百分点
6、，比20072007年年提高提高5.45.4个百分点；境外购房比重为个百分点；境外购房比重为0.4%0.4%，比，比20082008年提高年提高0.10.1个百分点。金、旅外地人购房占比个百分点。金、旅外地人购房占比50%50%以上，开发区购房占比以上，开发区购房占比2/32/3。原因一：需求旺盛原因一：需求旺盛n n3、城市改造导致的被动需求的增加。2009年，胜利路、长江路、西安路的动迁改造，拆迁2.4万户。2010年，来8000户经济适用房计划，每户补13万，相当于市内四区08年销售面积的57%。原因二：土地垄断、成本过高原因二：土地垄断、成本过高原因三：宽松的货币政策原因三：宽松的货币
7、政策原因三：宽松的货币政策原因三：宽松的货币政策n n20082008年年9 9月开始，央行在百日内月开始，央行在百日内5 5次下调基准利率，次下调基准利率，4 4次下调存款准备金率，为市场注入大量的流动性，次下调存款准备金率，为市场注入大量的流动性，房贷利率下浮房贷利率下浮30%30%，首付降到，首付降到2 2成。成。 原因四：优惠政策原因四：优惠政策n n2008年底，税费的减免，契税减半，免营业税、个税。2009年大连春季房交会，买房每平补200元。原因五：供给不足原因五：供给不足n n2008，市内四区共出让土地29宗，用地面积212公倾，建设面积528万平，同比下分别64%和49%，
8、是2004年以来同期用地最少一年。2009年1至9月份，市内四区共出让土地面积95万平，建筑面积236万平，虽与2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降势必影响未来的的供给。原因六：投资首选原因六：投资首选n n尽管目前楼市中购房者观望态度明显,但是央行调查显示,在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4 个百分点，仍为居民投资首选。 我国十二五期间房价走势我国十二五期间房价走势n n十二五规划的告诉我们什么？n n未来房价的决定的因素国家国家国家国家“ “十二五十二五十二五十二五” ”时期经济社会发展主要指标时期经济社会发展主要
9、指标时期经济社会发展主要指标时期经济社会发展主要指标指标指标指标指标2010201020102010年年年年2015201520152015年年年年年均增长（年均增长（年均增长（年均增长（% % % %）国内生产总值（万亿元）国内生产总值（万亿元）国内生产总值（万亿元）国内生产总值（万亿元）39.839.839.839.855.855.855.855.87 7 7 7城镇化率（城镇化率（城镇化率（城镇化率（% % % %）47.547.547.547.551.551.551.551.54 4 4 4城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均
10、可支配收入（元）19109191091910919109268102681026810268107 7 7 7农村居民人均纯收入（元）农村居民人均纯收入（元）农村居民人均纯收入（元）农村居民人均纯收入（元）591959195919591983108310831083107 7 7 7城镇新增就业人数（万人）城镇新增就业人数（万人）城镇新增就业人数（万人）城镇新增就业人数（万人）4500450045004500城镇保障性安居工程建设（万套）城镇保障性安居工程建设（万套）城镇保障性安居工程建设（万套）城镇保障性安居工程建设（万套）3600360036003600全国总人口（万人）全国总人口（万人）
11、全国总人口（万人）全国总人口（万人）1341001341001341001341001390001390001390001390007.27.27.27.2人均预期寿命（岁）人均预期寿命（岁）人均预期寿命（岁）人均预期寿命（岁）73.573.573.573.574.574.574.574.51 1 1 1 房价走势的决定因素房价走势的决定因素n n确定方面：n n1、我国经济还将继续高速增长。n n2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。n n3、通胀将是长期趋势。n n4、成本会不断上升。人工、材料、动迁成本。n n不确定方面预测：n n1、国家的紧缩的货币政策已到头，可能到年底或明年初转向
12、宽松。n n2、限购可能会到2013年，为保障房腾出时间。n n3、房产税短时间内不会大范围推广。蒙特卡洛32万/ 平莫斯科14万/ 平纽约10.5万/ 平香港10万/ 平巴黎9.5万/ 平东京8万/ 平新加坡6.6万/ 平罗马6.23万/ 平孟买6.2万/ 平北京2.2万/ 平上海1.9万/ 平大连1.1万/ 平世界十大高房价城市世界十大高房价城市未来大连房价走势未来大连房价走势大连十二五规划的告诉我们什么？大连房价决定因素 大连大连“十二五十二五”规划核心内容规划核心内容指标名称指标名称指标名称指标名称单位单位单位单位“ “十二五十二五十二五十二五” ”规划规划规划规划2010201020
13、102010年年年年 2015201520152015年年年年 年均年均年均年均% % % %人口人口人口人口万人万人万人万人670670670670100010001000100066666666城市化率城市化率城市化率城市化率%65656565808080804 4 4 4城镇新增就业人员城镇新增就业人员城镇新增就业人员城镇新增就业人员万人万人万人万人80.180.180.180.1城镇居民年人均可支配收入城镇居民年人均可支配收入城镇居民年人均可支配收入城镇居民年人均可支配收入元元元元211002110021100211004200042000420004200015151515左右左右左
14、右左右农村居民年人均纯收入农村居民年人均纯收入农村居民年人均纯收入农村居民年人均纯收入元元元元126001260012600126002600026000260002600015151515左右左右左右左右地区生产总值地区生产总值地区生产总值地区生产总值亿元亿元亿元亿元50005000500050001000010000100001000015151515左右左右左右左右人均地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值万美元万美元万美元万美元1.11.11.11.1222213131313左右左右左右左右地方财政一般预算收入地方财政一般预算收入地方财政一般预算收入地方财政一般预
15、算收入亿元亿元亿元亿元500500500500100010001000100015151515左右左右左右左右全社会固定资产投资全社会固定资产投资全社会固定资产投资全社会固定资产投资亿元亿元亿元亿元50005000500050001000010000100001000015151515全域城市化全域城市化 大连房价决定因素大连房价决定因素n n需求仍会很旺。每年人口增长66万，去年商品房销售12.5万套，市内四区仅3.7万套。不足部分由小产房、军产房补充。8月份大连租赁均价为1929元/月，较7月平均月租金再次出现了小幅上扬，环比增长2.72% n n形势不好会影响未来的供给。今年3季度大连土
16、地出让跌幅超三成，卖地议价空间增加。如果持续下去，一旦国家政策转向，需求回暖，供给跟不上，房价还会大涨。n n房价变化不会同步。房价由区域的功能、单位土地的产出决定的。n n保障房对商品房没有替代性：香港、新加坡 n n大连保障房建设:今年建3.5万套，5年内建12.5万套，覆盖20%，面积在60平以下，以40多平为主。序号序号项目名称项目名称项目地址项目地址数量（套）数量（套）预计竣工时间预计竣工时间1 1泉水公租房项目（市财政）泉水公租房项目（市财政） 泉水小区泉水小区B B、DD、F F地块地块5200520020112011年底主体封顶年底主体封顶2 2泉水公租房项目（公积金）泉水公租
17、房项目（公积金）泉水小区泉水小区A A、C C、E E、G G地块地块7802780220122012年年1010月月3030日竣工日竣工3 3大连生态科技创新城公租房大连生态科技创新城公租房项目项目甘井子区辛寨子街道大甘井子区辛寨子街道大东沟村生态科技城东沟村生态科技城1008100820122012年底竣工年底竣工4 4大连湾临海装备制造聚集区大连湾临海装备制造聚集区公租房项目公租房项目大连湾街道李家村与宋大连湾街道李家村与宋家村结合部家村结合部22422420122012年年6 6月末竣工月末竣工5 5大连湾前盐船工公租房项目大连湾前盐船工公租房项目甘井子区大连湾街道前甘井子区大连湾街道
18、前盐村盐村1380138020122012年底竣工年底竣工6 6金州新区金州新区4444号小区项目号小区项目金州新区金州新区4444号小区号小区2000200020112011年底竣工年底竣工7 7董家沟居住区董家沟居住区-2-2保障房项目保障房项目 金州新区董家沟居住区金州新区董家沟居住区600600约约20122012年底竣工年底竣工8 8大有青春公社公租公寓项目大有青春公社公租公寓项目高新园区凌水街道王家高新园区凌水街道王家村北侧村北侧D3D3地块地块1344134420112011年底竣工年底竣工9 9百合山水百合山水 新城（暂定名，新城（暂定名，原石山沟项目）原石山沟项目）高新园区凌
19、水街道大山高新园区凌水街道大山村石山沟东侧村石山沟东侧1260126020132013年底竣工年底竣工1010保税区十三芳里公租房项目保税区十三芳里公租房项目保税区二十里堡街道十保税区二十里堡街道十三里工业新区三里工业新区73073020122012年年6 6月完工月完工1111保税区二十里景致公租房项保税区二十里景致公租房项目目保税区二十里堡街道二保税区二十里堡街道二十里村十里村5705701212大连铁路北站职工保障性住大连铁路北站职工保障性住房项目（企业自建）房项目（企业自建）西岗区通海街西岗区通海街1 1号号7800780020122012年年1212月竣工月竣工1313商品房配建商品房配建52005200大连市公租房项目基本情况表 结结 论论n n短期会平稳，长期要上涨n n新城空间大，老城等动迁n n自住要尽早，投资看宏观n n没房住保障，勇作潜力男。谢谢大家！谢谢大家！
