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1、中国光谷产业园调研报告中国光谷产业园调研报告目录目录v武汉武汉中国光谷介绍中国光谷介绍v光谷产业园发展现状光谷产业园发展现状v光谷成熟产业园调研光谷成熟产业园调研v光谷产业园案例分析光谷产业园案例分析v光光谷产业园未来发展趋势光光谷产业园未来发展趋势v总体比较及本项目物业发展建议总体比较及本项目物业发展建议一一、二二、三三、四四、五五、六六、一、一、武汉武汉中国光谷介绍中国光谷介绍 Optics Valley of China 中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，创建于1988年10月，位于武汉市东南部的三湖六山之间。作为中国第一家国家级的光电子产业基地所在地，它也被人们形象的称为“中国光谷”。
2、2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。光谷产业格局简介光谷产业格局简介n“ 中国光谷 ”是新兴产业和品牌企业的诞生、聚集之地。通过二十多年建设发展，东湖高新区形成了以光电子信息为龙头，生物工程与新医药、环保能源、机电一体化、高科技农业等高新技术产业竞相发展 的产业格局。这里建成了中国最大的光纤光缆制造 基地、中国光通信领域最强的科研开发基地、中国 最大的 IC 卡网络产品生产基地、中国最大的激光 设备生产基地，还有正在建设中的汽车电子产业基地和逐步壮大的手机产业群。 7000 多家企业的聚集、20 家世界 500 强企业的抢滩入驻和 15 家上市公司的领衔
3、开拓，武汉中国光谷的产业实力不断增强。 光谷产业格局简介光谷产业格局简介关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。以每年30%的速度跨越式发展，这片幅员518平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷”是活力无限的科技创新之地。二、光谷产业园发展现状 中国光谷的地域规划 “干干”字型的发展布局字型
4、的发展布局东至外环线，南至汤逊湖北岸，西至珞狮路，北至东湖南岸，面积约518平方公里。周边有东湖，南湖，汤逊湖3湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，马鞍山，九峰山6山。形成“干”字型的发展布局结构。光谷产业园分布：光谷产业园分布：六大产业格局六大产业格局p中国光谷产业主要分为光电子信息产业，生物产业，能源环保产业，软件服务外包产业，现代装备制造，以及近几年兴起的创意型产业等六大产业。p信息光电子产业集中在关东工业园一带，消费光电子产业集中在关南工业园一带，能量光电子集中在庙山区中部一带，应用软件产业集中在关山区与庙山区的结合部，光电子配套产业及生物工程，新能源新材料等高新技术产业主要分布在关
5、南工业园和庙山区东部，新崛起的创意型产业分布在关山片区。光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的。p 光电子信息产业方面，形成了以烽火通信，长飞光纤光缆，武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群。p 移动通信产业，重点支持武汉NEC，多普达，新光店等规模水平大的企业，形成手机产业集群。p 光存蓄产业，重点推进光存储产业园及闪存卡等项目的建设p 汽车电子产业，正在形成我国重要的汽车产业基地，建立起汽车电子生产基地。p 软件信息产业方面整合了光谷软件园和华软软件园资源，形成高标准的软件产业园区，形成了以中地信息，适普软件，开目软件等企业为龙头的软件产业集群。p新兴创意型产业，正在逐步的形成规模，以光
6、谷创意基地和青年产业港为中心集动漫，影视制作，服装设计，软件开发等产业一体，形成了湖北省屈指可数的创意产业智能大厦产业规模产业规模p光电子产业：光电子产业： 现有全国最大光纤光缆、光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，区域企业产品几乎涵盖所有光电子领域，是中国生产光电子产品最密集的地区。 代表企业：烽火科技、长飞、富士康、武汉新芯、凡谷电子、华工科技、楚天激光等 p生物产业：生物产业： 2007年6月经国家发改委批准、继国家光电子信息产业基地以来，光谷建设的第二个国家级产业基地。按照规划，到2020年将实现产业产值1300亿元，成为光谷第二大支柱产业。 代表企业：人福科技、科益药业、中博生
7、化、新华扬、国药控股等 三、光谷成熟产业园调研p成熟产业园区入选条件：产业园区名气大，入驻招商情况良好，配套设施较为齐全，城市影响力大的产业园代表p调研名单：l 光谷生物城光谷生物城, 包括九龙产业基地、九峰创新基地、关南医药基地、南湖农业基地、凯迪能源基地l 光谷软件园光谷软件园l 光谷金融港光谷金融港l 武汉研创中心武汉研创中心l 光谷光谷 芯中心芯中心l 华工科技园创新基地华工科技园创新基地l 武大科技园武大科技园调研光谷产业园分布地图：调研光谷产业园分布地图：光谷生物城九峰创新基地光谷生物城九龙产业基地光谷生物城关南医药基地光谷生物城南湖农业基地光谷生物城凯迪能源基地光谷软件园光谷金融
8、港武汉研创中心华工科技园创新基地武大科技园光谷芯中心武汉国际企业中心富士康科技园武汉未来科技城 中国光谷汽车电子产业园四、光谷产业园案例分析（一）光谷生物城（一）光谷生物城项目简介项目简介 2007年6月，国家发改委正式批准同意建设武汉国家生物产业基地（即“光谷生物城”），这是继国家光电子信息产业基地以来，东湖高新区建设的第二个国家级产业基地。 武汉国家生物产业基地核心区在东湖高新区区域内，位于三湖两山之间，风景秀美。武黄、沪蓉、京珠三大高速公路，京广高速铁路贯穿境内，交通条件得天独厚。光谷生物城规划面积30平方公里，重点围绕生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大领域，
9、计划用3-5年的时间，建设生物创新园、生物医药园、生物农业园、医疗器械园、生物能源园、中新（武汉）生物科技园六大园区，打造集研发、孵化、生产、物流、行政、居住为一体的生物产业新城。基地将优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业，大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业，做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业，超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。园区建筑规划园区建筑规划光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心
10、为一体的光谷生物城。争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。入驻企业入驻企业p现有以辉瑞、华大基因、人福医药、国药控股、药明康德、中种集团等为代表的一批国内外知名行业领军企业的生物产业集群。p以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主，研发与生产并重，聚集一批创新能力卓越的中小型企业。p2020年，预计在光谷生物城30平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界500强企业30余家，吸引各领域领军人才超过2000名，各类专业人才超过20000名，实现生物产业总收入过200
11、0亿元。销售情况销售情况p九峰创业基地2008年开工，项目将分二期建设，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建设。产品只承租不销售。p关南医药园2011完工，厂房在售。p南湖农业园2002开建，现在已全部投入使用。p九龙产业园2009年部分建成投入使用，医疗器械园2010年4月开工，持续招商中。p凯迪能源基地2009年3月奠基开工，持续招商中。在售物业类型在售物业类型p关南医药基地国际生物企业总部办公楼、科研孵化器、生物诊断剂生产基地、台湾生物企业基地、中小生物企业基地厂房p南湖农业基地生物农业园科技产业区、科研孵化区、生物农业培训区办公楼和厂房p九峰创新基地生物产业研发
12、区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼、实验室100-300M2，没有写字楼。p九龙产业基地（医疗器械园&生物农业园）生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心p凯迪能源基地由凯迪科技园和凯迪生物质燃料示范工厂组成新建三栋办公楼，地上5层，实验楼、科研楼及厂房租售价格租售价格p关南医药基地售价4800元/平租金35元/平/月，有实验台50元/平/月p南湖农业基地均价4000元/平p九峰创新基地只租，租金20-35/平/月，有入园要求和返利政策p九龙产业基地售价4200元/平租金35元/平/月，有实验台50元/平/月p凯迪能源基地均价40
13、00元/平相关配套相关配套专业化的生物产业基础配套设施路为切实推进基地的配套实施建设，我们在九峰创新基地和九龙产业基地所在区域规划了“三横五纵”八条道路。其中“三横”指高新大道、高新二路、高新三路；“五纵”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路。电在供电方面，开发区投资建设2座110KV变电站及输变线路。水在水务方面，将将现有水厂扩容20万吨，并建设相应的配套管网与供水设施。环保在污水排放项目上，计划建设污水处理厂（近期规模10万吨）一座、泵站二个。政府支持政府支持p武汉东湖开发区的各项优惠政策，同时还享受武汉市、湖北省和国家有关农业开发和农业产业化的各项优惠政策，更重要的是在对孵
14、化企业进行跟踪服务的过程中，寻找有市场潜力的高科技项目，为后续发展储备人才、技术；通过参股、控股等方式获取投资收益。项目优劣势小结项目优劣势小结p优势东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区。p劣势配套住宅无，考虑周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给。（二）光谷软件园（二）光谷软件园项目简介项目简介光谷软件园规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。 光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前
15、已建成45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划2010年全部建成。地理位置地理位置项目位于武汉中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，属于武汉市洪山区。技术指标技术指标位位 置置洪山关山大道与南湖南洪山关山大道与南湖南路交汇区域路交汇区域, ,中国光谷关中国光谷关山大道山大道1 1号号建筑类别建筑类别多层、高层、小高多层、高层、小高层、独栋别墅层、独栋别墅占地面积占地面积680680亩亩建筑面积建筑面积7373万万容积率容积率2.032.03绿化率绿化率35.2%35.2%物业公司物业公司丽岛物业丽岛物业物业费物业费3.53.5元元/ /平米平米/ /月月 开发商开发商武汉光谷联合股份有限
16、公司武汉光谷联合股份有限公司开发周期开发周期一一期期二二期期三三期期四四期期五五期期六六期期项目分期开发示意图项目分期开发示意图项目首期产品以周边中小企业为主，产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产品。二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度，为后期销售与招商打下坚实的基础。后期产品每期都很有针对性，针对不同类型、不同规模的企业进行量身定制，项目招商与销售速度较快。园区定位园区定位p国家火炬计划湖北省软件产业基地p中国服务外包产业基地p华中地区金融后台服务中心入驻企业入驻企业目前入园企业150 余家，世界 500 强企业 6 家，员工规模
17、近万人，入园企业主要有三类：研发创意及电子信息服务类企业：如中国汽车系统、泛亚班拿、恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科、恒亿电子、中科通达技、国电武仪、新电电力、豪迈电力、博晟科技。金融后台服务机构：如交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、招商银行信用卡武汉营运中心、光大银行营运中心、银联商务后台中心。软件开发及服务外包企业：微软公司、美国EDS、爱立信、法国电信、华为技术、软通动力、中冠信息、江通动画、博彦科技、联想利泰、传神信息、地大信息、东湖软件、武钢软件、中地数码、达梦数据库。销售情况销售情况p项目分六期开发，目前已建成45万平方米，前五期
18、开发于2010年全部建成，已售罄，目前持续租赁中。p光谷软件园的前5期均由武汉光谷联合股份有限公司开发，光谷软件园6期，由武汉光谷软件园有限公司开发。武汉光谷软件园有限公司光谷软件园6期，主要建设5栋办公楼及相关的配套设施。工程总占地面积约31442.46m2，建筑面积101974m2，其中，办公建筑面积75817m2、商业建筑面积4290m2、会所面积1200m2、地下室建筑面积20667m2。在售物业类型在售物业类型p写字楼3.6-4米层高，30100米开间，一层面积2000平米p租金：毛坯45-50元/平/月 ，简装55-60元/平/月 p售价：公寓：6500 元/平， 别墅：8400元
19、/平服务特色服务特色p竞技体育：每年不定期为园区企业举办体育活动，增强企业之间交流学习。 p邮政服务：园区所有的挂号信代收，并上门送到手中签收。 p水电代收代缴：物业服务中心人员每月抄两次表，实施免费代收代缴水电费业务。 p代叫出租车：因园区面积较大，可以联系每栋楼保安人员为其代叫出租车。 p为各企业及客户提供观光园区游览车辆。 p每月一次企业上门访谈及每季度一次满意度调查，及时更正服务中存在的问题景观园林景观园林位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能欣赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。项目设有中央园
20、林景观，利用台阶坡地式造景手法营造大面积公共活动空间。项目以湖景为整个项目的景观中心，湖边设置有喷泉、石艺小品、小桥、观赏平台等景观小品营造良好的景观氛围。项目优劣势小结项目优劣势小结p优势物业类型丰富，综合性强，天然湖景资源，以湖展开围和布局，景观园林规划优雅，园林设计移步换景，品牌开发商及物业服务优势。产业园定位专业集中化。p劣势楼体外立面颜色灰冷，无显著特色。p本项目需在产品附加值上向软件园学习，增强绿化园林景观优势，和物业服务品质。p充分利用文化和科技方向产业的园区定位，大范围招商。对本项目启示对本项目启示（三）光谷金融港（三）光谷金融港项目简介项目简介武汉市规划建设的全国性金融后台服
21、务中心，预计总投资超过100亿元。该项目2008年9月4日奠基，力争通过5-6年的开发建设，将光谷金融港建设成为国内一流的金融后台服务中心，成为武汉区域金融中心的重要战略支撑点，我国中西部金融信息服务产业示范基地，国际知名的现代金融服务产业园。地理位置地理位置光谷金融港位于武汉东湖高新区核心区域，西临光谷大道，北抵武汉中环线快速通道。技术指标技术指标开发商：武汉光谷联合股份有限公司、武汉光谷金融港发展有限公司规划设计：加拿大AAI国际建筑事务所物业管理：武汉丽岛物业管理有限公司总占地面积：1600亩总建筑面积：160万平米容积率：1.66绿化率：45%停车位：8350个园区定位园区定位全国性金
22、融后台中心；国际知名的金融信息服务产业聚集区；具有国际竞争力的金融服务外包产业基地 。入驻企业入驻企业纬创软件有限公司远光软件股份有限公司河图石化工程有限公司武汉桥都贸易有限公司博彦科技（武汉）有限公司咸宁核电有限公司武汉炼化工程设计有限公司中工武大设计研究有限公司武汉炼化工程设计有限公司捷信消费金融有限公司长江证券泰康人寿保险国华人寿保险汉口银行后台服务中心合众人寿长安责任保险九江银行股份有限公司大成基金管理有限公司中国人民银行武汉分行可容纳可容纳8-10家金融机构设立综合性后台营运中心家金融机构设立综合性后台营运中心 30家专业后台中心家专业后台中心 100家配套服务外包企业家配套服务外包
23、企业 以定向开发为主，已经有10余家金融机构确定入驻。均价6400元/平方米。 销售情况写字楼，面积区间500-整栋，一层楼面积2000平米，标准层高3.6米在售物业类型租售价格p租金：42-45元/平/月p售价：6400 元/平主推户型主推户型第1期第4栋，12-13F，复式办公户型，建筑面积2063平米，单价6897元/平米，附送12个地下车位。（一次性付款99折优惠）第1期第4栋，14-15F，复式办公户型，建筑面积2063平米，单价6997元/平米，附送12个地下车位。（一次性付款99折优惠）订金为房款总额的20%，正负零付20%，主体建筑建设进度达到50%时付20%，剩下40%签约时
24、一次性付清或申请银行按揭。内部配套 8个食堂，每个4000平方米，均可容纳4000人同时就餐； 倒班公寓2.2万平方米，其中8000平方米为4人间（40平方 米/间）、14000平方米为2人间（28平方米/间）； 商业街（餐饮、酒吧、理发）10000平方米， 综合服务（邮局、银行、便利店）5000平方米； 户外标准篮球场3000平方米、户外标准网球场6000平方米、室内综合体育馆1个； 五星级酒店一座（30000平方米）。 政府支持政府支持p购（租）房补贴 对新设或迁入本市的金融机构买自用办公用房给予一次性购房补贴，补贴标准为每平方米1000元人民币，最高补贴为300万人民币，未满3年不得转让
25、出售；租赁自用办公用房的联系3年按房租市场指导价格每年给予30%的补贴。 p落户奖励 对新设或迁入本市的金融机构按注册资本（或营运资金）的1%给予一次性资金奖励，最高奖励金额为1000万元人民币p税费补贴 对新设或迁入本市的金融机构，自开业年度起3年内，由市财政部门参照其时间缴纳营业税市级留成部门的50%给予补偿；自盈利年度起3年内，由市级财政部门参照其实际缴纳所得税市级留成部分的100%给予补偿p人才奖励 在武汉任职的金融机构高级管理人员，由市级财政部门按其上一年度市级缴纳的“工资、薪金所得项目”个人所得税市级留成部分的50%给予补偿，补贴期为3年。 项目优劣势项目优劣势p优势供电由华中电网
26、提供，电力供应、供电能力充足、可为园区内金融后台机构提供所需的双回路环网供电，并在园区内建设一座专用变电站；接驳光纤主干网路，为入驻金融机构提供高速宽带的国际数据端口；热力管网覆盖光谷金融港，采用溴化锂空调并降低30左右使用成本。 基于对金融后台的定制服务经验，金融港为满足各类金融后台服务产业的特殊需求，建筑物的内部层高、供电容量、通讯配套等都远高于普通的办公楼。专为金融后台精心打造建筑形态和造型上与周边城市建筑协调一致建筑体型简洁明快，尺度较大，运用现代建筑手法，具有强烈的行业特征和时代感。 p劣势.建筑密度大，以高层为主，生态办公的概念不明显；.智能化办公没有得到充分体现；对本项目启示对本
27、项目启示p学习金融港完善相关工程配套作为项目亮点p依据项目定位进行定向招商p对其第一个项目（软件园）客户资源的积累p充分发挥生态化优势p建议产品智能化建设（四）研创中心（四）研创中心地理位置地理位置武汉研创中心位于江夏区藏龙岛科技园内，光谷大道与杨桥湖大道交汇处，地处风景秀丽的汤逊湖畔，自然环境优美。技术指标技术指标总用地面积400亩净用地面积239354平方米总建筑面积220415平方米容积率0.92绿地率建筑密度：35%23.55%停车位1034个园区定位园区定位武汉研创中心，立足于武汉在区位交通、科教人才等方面具备的独特优势，充分发挥武汉在 研发、设计及创新方面的竞争优势，以打造以研发和
28、创新为主题的产业园区，吸引国内外知名研发设计企业入驻，推动区域经济增长，促进产业结构升级。 社会效益社会效益项目于2010年11月奠基开工，建成后，将吸引近300家企业入驻，年产值达到100亿元，税收10亿元，为社会提供2万个中高收入就业岗位。产品类型产品类型小型研发楼：2层，户型面积6001500平方米墅质办公，庭院、私家花园、私家车库、观景露台，一个都不少，一户一栋打造休闲式办公最佳空间；中型研发楼：3-4层，面积约5000平米左右多层办公，内部空间灵动可自由组合，大内庭、大天窗，驻足于此可直面苍穹，与自然对话；高层办公楼：共17层，面积24000平米，1500平米平层空间，可满足企业总部
29、和综合性办公需求。在售情况在售情况面积500平米起，层高3.6-4.2米，独栋别墅预计6月份开盘，均价7000元/平米，只售不租周边配套周边配套p武汉研创中心毗邻汤逊湖中央生活区，中、高档各类物业资源丰富，紧邻项目的就有卡梅尔小镇、纳帕溪谷、武汉长岛、宜家龙臣、水君郦都，阳光100大湖第、银湖湾等；3公里范围内有万科魅力之城、中冶创业苑、万科红郡、万科城市花园、现代森林小镇、当代国际花园等；5公里范围内则有中建康城、长城坐标城、丽岛漫城、丽岛美生等。 大学城腹地，藏龙卧虎。p园区紧邻藏龙岛大学城，周边人力资源充沛，不完全统计周边集聚有湖北经济学院、湖北美术学院艺术设计学院、海军工程大学、华中农
30、业大学楚天学院、华中师范大学武汉传媒学院、武汉体育学院体育科技学院、武汉工交职业学院、武汉软件工程职业技术学院等高等10余所高等院校。大光谷范围内则汇聚有华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学等国家重点等院校，可满足企业不同层次的人力资源需求。项目优劣势小结项目优劣势小结p优势优势具有中国风的庭院式园林景观、徽派建筑首开国内主题产业园区与中式建筑结合之先河。武汉研创中心把握国际办公空间由5A智能化向5O生态化转变的脉搏，致力于实践ROD办公。ROD即创新办公、休闲办公，作为美国硅谷时间文化与速度文化的集中体现。p劣势劣势项目所处位置较为偏僻，园区内及周边配套很不完善。对本项
31、目启示对本项目启示p成长对企业孵化成长过程的关注和支持，是研创中心对于我司项目最有借鉴价值之处。p中式主题公园式建筑典范，楼宇建筑极具特色。（五）光谷芯中心（五）光谷芯中心地理位置地理位置光谷芯中心位于光谷片区光谷大道旁，项目距光谷腹地中心约20公里，是从沪蓉高速公路进入城区的门户地段。光谷芯中心概况光谷芯中心概况占地面积：约16.5万方项目规模：总建面约24.7万方，包括4000平米商业服务中心，4000平米体育中心，5000平米高级公寓绿化率：35%容积率：1.35产品类型：多层办公楼、多层退台办公楼、高层创新楼、独栋企业总部机动停车位：1150个（含22个大型车位），其中地面停车位457
32、个，室内停车位693个配套设施：会议中心、餐厅、咖啡厅、体育中心、网球场、超市、放映厅、公寓自然资源：环保园区（内）、梁子湖风景区（外）建筑设计：加拿大泛太平洋建筑事务所景观设计：泛亚国际开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司园区定位园区定位面向中小型高新企业，打造集办公、生产、研发、贸易、物流、商务、生活等功能为一体的新型工业中心，打造第四代工业地产标杆。销售情况销售情况光谷芯中心一期写字楼售罄，于2012年4月30日交付使用。二期高层在售。租售价格租售价格p2011.11均价4600 元/平p2012.4均价5000 元/平光谷芯中心景观特点光谷芯中心景观特点多维景观体系第一层：下沉式庭院，
33、有跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院景观或车库入口景观第二层：庭院式绿色围合，连贯起伏的绿丘式林木将建筑单体联系起来，通过种植和铺装，以绿坡为中心，让人产生亲近自然的感觉第三层：绿色行廊增加了进入办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空间光谷芯中心户型（光谷芯中心户型（01#楼楼 02#楼）楼）地上6层，3.5m层高，半地下停车库3m架空每栋配备3客梯、2货梯“弓字型”平面布局13.8m进深，7.26.6m柱网屋顶花园 光谷芯中心户型（光谷芯中心户型（03# 04# 05#）光谷芯中心户型（光谷芯中心户型（03# 04# 05#）光谷芯中心户型（光谷芯中心户型（03#
34、 04# 05#）项目优劣势小结项目优劣势小结p优势优势.东湖高新集团（上市公司）的实力，18年工业地产研发经验；.加拿大泛太平洋建筑事务所担纲建筑规划，泛亚国际担纲景观设计，金牌物管公司，国际团队携手打造；.引入美国LEED绿色建筑体系认证，通过屋顶防水、屋顶绿化、环保型外墙装饰检查，创造健康与舒适的建筑环境；.公摊仅12（一般工业地产的公摊为1822）；.建筑布局合理，独栋、退台式多层花园办公楼、高层写字楼组成围合式布局；p劣势劣势.紧邻武广高铁，噪音污染较大；.只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造；.园区的定位不清晰。（六）华中科技大学科技园创新基地（六）华中科技大学科技园创新基
35、地地理位置地理位置项目简介项目简介 华工科技园创新基地位于华工科技园内，总占地面积达到66586，建筑面积74900，基地容积率0.89，绿化率达到47.1%（不含湖面） 华工科技园创新基地是一个的低密度、高绿化率、配套和服务设施齐全的生态化、智能化产业花园式研发办公区，由面积1000-10000平方米的独栋和联排亲水建筑组成。它是华工科技园“一园两区”的重要组成部分。 华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。良好的产业依托和浓郁的人文气息，简
36、约的德式建筑风格和中西合璧的园林景观，企业的财富和眼界起步时就与世界同步。开发规模开发规模在售物业类型在售物业类型p一期共建楼体18栋，由13栋独栋和4栋联排，面积1000-3700米，1栋小高层办公楼组成，目前独栋和联排已租售完毕，小高层办公楼现可租售。二期在开发中。销售情况销售情况售价均价6100-6200元/平小高层租金40元/平园区定位园区定位华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。良好的产业依托和浓郁的人文气息，简约的德式建筑风格和中
37、西合璧的园林景观，企业的财富和眼界起步时就与世界同步。入驻企业入驻企业华工科技、华工激光、华工科技华工图像、华工科技高理电子、华工创投、华中数控、华为、江钻股份、欧赛石油、天喻信息、正源光子、金浪、瑞盈投资、武汉华工大学科技园发展有限公司、荆门炼化工程设计有限公司、黄石市邦柯科技有限公司、艾志工业技术集团有限公司等，进驻企业员工合计1000余人。配套及服务配套及服务p配套3万余平方米绿化、银行、中西餐厅、篮球场、网球场、红外线防盗报警系统、派出所值勤点、以及3期的单身公寓、会议中心、会所等。园区配套服务建筑面积0.7万平方米，园区道路交通、各种管线、绿化、环境整治、配套设施、市政设施一应齐全单
38、身公寓、商务休闲会所、住宅小区、停车场，在孵化器内还附有多功能会议厅、网络中心、行政办公室等多种附属设施，给园区创业者、生产者提供了高品质的生活区域和舒适的居住环境，使大学科技园真正成为一个环境优美、技术先进、配套设施完善的高科技园区。p服务投融资服务国家开发银行中小企业货款支持，种子期、成长期项目风险投资，科技项目申报服务；信息服务产品成果、信息对外推介、发布，宽带网络空间租赁，网络、电脑维修服务；行政服务工商注册、高新技术认证等，律师、会计师事务所中介服务；基础物业服务，园区不仅提供餐饮、保洁、保安、维修等服务。政府支持政府支持园区无特别的优惠政策。入驻企业可结合自身企业的类别，依据东湖高
39、新开发区相关条理，主动申请相关优惠扶持政策。项目优劣势小结项目优劣势小结p优势紧邻汤逊湖，科技园内环境优越，拥有自然湖泊、茂密林地等生态资源；交通便捷，配套成熟，人气旺盛（华中科技大学科技园）。华中科技大学科技成果转换为产业依托，对创业型企业有不错的扶持。p劣势园区没有住宅，园区员工主要通过在周边（万科城市花园、藏龙岛）租房、购房来解决住房问题；配套不齐备；只是简单的生态办公，缺乏智能化办公模式的营造。对本项目启示对本项目启示p其对处在创业阶段的中小型企业的相关扶持措施，可以参考和借鉴p以华中科技大学科技园为依托，产业定位明确，对企业进行定向招商、产业链招商。（七）武汉大学科技园（七）武汉大学
40、科技园项目简介项目简介武汉大学科技园规划面积1000亩，预计总投资7亿元。科技园依托武汉大学的学科优势和技术优势，结合国家的产业政策，通过不断推动技术创新、科技成果转化和产业化，重点发展生物技术、新材料、电子信息技术（含光电）及医药技术等产业。绿化率为42%,容积率1.53地理位置地理位置东湖国家大学科技园（“武汉中国光谷”即科技新城）内，东临光谷大道，西邻华工科技园，南抵汤逊湖，北靠江夏大道。园区定位园区定位以国家地球空间信息产业为主（主要指卫星定位系统GPS、地理信息系统GIS和遥感遥测RS，简称3S产业），光电子、生物医药、节能环保产业、3S软件开发、LED制造与加工为辅的高新科技产业格
41、局。拥有国家地球空间信息武汉产业化基地和武汉大学汉语国际推广教学资源研究与开发基地两个国字号基地。入驻企业入驻企业p外商独资企业瑞士leica公司，德国swissopitcs公司、元茂光电；pLED产业博达光电、华灿光电、三工光电；p新材料武大弘毅新材料有限公司、武汉威明德科技发展有限公司，其他：徕卡测量、德瑞光学、中兴、维奥制药、微氢科技、华正空间、武大吉奥等，目前入园大中小型企业共有50余家，以及60余家孵化企业。 p尾盘惠业楼在售，办公楼600平米以下，层高3.6米，可租可售销售情况销售情况租售价格租售价格p售价5999元/平p租金30元/平配套及服务配套及服务p 26000平方米的绿化
42、带、1000平方米员工餐厅、全天侯安全监控、网球场、篮球场、308平方米展厅、50平方米贵宾接待室、200平方米商务会议室、200平方米多媒体会议室。 p人力资源服务；p财务管理咨询；p投融资多元化；p境内外法律咨询；p物业服务：p商务通勤服务p专业保洁服务p24小时维修随叫随到服务p提供网络和网站建设服务p提供多种文化娱乐场所p组织和组办各种赛事活动。 政府支持政府支持p园区无特别的优惠政策。入驻企业可结合自身企业的类别，依据东湖高新开发区相关条理，主动申请相关优惠扶持政策。项目优劣势小结项目优劣势小结p优势低密度建筑，山水相依，景色宜人，是理想的创意之地；科技园内已聚集10余家国内外著名企
43、业，60多家孵化企业，氛围较好；科技园企业可以充分利用园区内的国家重点实验室、科研设施与软件环境，进行资源共享p劣势园区没有住宅，园区员工主要通过在周边（万科城市花园、藏龙岛）租房、购房来解决住房问题；.配套不齐备；只是简单的生态办公，缺乏智能办公模式的营造；外立面颜色灰冷，无特色；定位模糊，建筑特色不明显对本项目启示对本项目启示p融服务平台： 科技园公司与中国建设银行、中国工商银行、武汉市商业银行等建立了良好的银企合作关系。中国工商银行、中国建设银行已与科技园公司各签订了2个亿的授信额度；中国建设银行还与科技园公司签订了10年7成按揭协议。这为园区的建设和入园企业的发展提供了资金后盾。 p企
44、业孵化平台： 建立科技园孵化体系，以武大校内外科研成果、科技园的投资环境为基础，使更多的科研成果通过孵化器的“孵化”走向市场，实现产业化，通过良好的创业服务，帮助企业迅速成长，为社会培育成功的企业和企业家。 p投融资平台： 科技园公司除自身正在增资扩股借“壳”上市外，还将利用自己的优势积极向各种基金、风险投资家和上市公司等推荐优秀待孵企业，使创业企业适时地得到资金资助，从而快速成长。同时，在企业进行兼并、收购、上 市等运作时，对其提供咨询、法律、财务、资产评估等方面的服务。 p后勤保障平台： 科技园公司成立了物业管理公司，承担整个园区社会化后勤保障和社区服务工作。 五、五、光光谷产业园未来发展
45、趋势光光谷产业园未来发展趋势武汉光谷将变“独立城市”中国光谷要变为世界光谷，世界光谷长什么样？武汉市政府原则通过东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年）。根据总体规划，10年后，光谷企业总收入要达到3万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区；全力打造以光电子信息为核心，以生物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业架构。在新的10年，光谷将肩负“中国创造”的国家战略重任，真正成长为享誉全球的“世界光谷”，全面跻身于世界舞台。平方公里成为“独立城市”518平方公里成为“独立城市”在城市空间布局上，“大光谷”将扩大至518平方公里，成为名符其实的“大块
46、头”。未来10年，形成“一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局。其中，“六心”是指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，在花山、左岭、流芳和牛山湖构建四大支撑中心；“三区两城”是指关山科研集聚区、豹澥综合服务区、未来城创新研发区和严东湖科技生态城和牛山湖科技生态城。值得注意的是，518平方公里的区域内，有282平方公里为生态保护区，其中，137平方公里为“禁建区”。东湖示范区内，南北有九峰森林保护区及龙泉山风景区两大生态板块，外围构建东湖、南湖、汤逊湖、梁子湖、鸭儿湖等湖滨生态保护圈。武汉市市长唐良智表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”。六、总体比较及物业发展建议
47、六、总体比较及物业发展建议项目名称优势劣势项目比较点价格光谷生物城包括：九龙产业基地九峰创新基地关南医药基地南湖农业基地凯迪能源基地东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给规模小于生物城，产业链还未形成，但周围竞品较生物城少，有配套研发楼倒班楼住宅p关南医药基地租售均可，售价 4800 /平，租金35 元/平/月，有实验台50元 /平/月p南湖农业基地均价4000元/平p九峰创新基地只租，租金20-35元/平/月，有入园要求和返利政策p九龙产业基地租售均可，售价 4800元 /平
48、，租金35 元/平/月p凯迪能源基地均价4000元/平 光谷软件园物业类型丰富，综合性强，内含湖景资源，以湖展开围和不觉，景观园林规划优雅，设计可达移步换景效果，品牌开发商及物业服务优势。产业园定位专业集中产业园定位为软件系列，招商范围略显单一局限。外立面颜色灰冷，无特色本案没有湖景资源优势，但有人造绿化园林及水景观弥补。开发商品牌建设需完善；产业园定位范围大利于招商p租金：毛坯45-50元/平/月 ，简装55-60元/平/月 p售价：公寓：6500 元/平， 别墅：8400元/平武汉研创中心武汉研创中心武汉研创中心把握国武汉研创中心把握国际办公空间由际办公空间由5A智能智能化向化向5O生态化
49、转变的生态化转变的脉搏，致力于实践脉搏，致力于实践ROD办公。办公。ROD即创即创新办公、休闲办公，新办公、休闲办公，作为美国硅谷时间文作为美国硅谷时间文化与速度文化的集中化与速度文化的集中体现体现项目位置和定位，使项目位置和定位，使与周围竞争压力大与周围竞争压力大研创中心研创中心Recreational Office District）办公，）办公，讲求人性化的办公方讲求人性化的办公方式；式；本案缺乏一定产品创本案缺乏一定产品创新新独栋别墅均价独栋别墅均价7000元元/平米平米光谷金融港供电由华中电网提供，电力供应、供电能力充足、可为园区内金融后台机构提供所需的双回路环网供电，并在园区内建设
50、一座专用变电站；接驳光纤主干网路，为入驻金融机构提供高速宽带的国际数据端口；热力管网覆盖光谷金融港，采用溴化锂空调并降低30左右使用成本.建筑密度大，以高层为主，生态办公的概念不明显；.智能化办公没有得到充分体现工程设计方面优势较金融港不明显主张生态办公较金融港规划要好p租金：42-45元/平/月p售价：6400 元/平项目名称优势劣势项目比较点价格 光谷光谷芯中心芯中心 .东湖高新集团东湖高新集团. .加拿大泛太平洋建加拿大泛太平洋建筑事务所担纲建筑规筑事务所担纲建筑规划划. .引入美国引入美国LEEDLEED绿色建筑体系认证绿色建筑体系认证. .公摊仅公摊仅1212（一般工（一般工业地产的公摊为业地产的公摊为18182222）；）；. .建筑布局建筑布局合理，独栋、退台式合理，独栋、退台式多层花园办公楼、高多层花园办公楼、高层写字楼组成围合式层写字楼组成围合式布局；布局；. .立体式庭院立体式庭院景观景观.紧邻武广高紧邻武广高铁，噪音污染较铁，噪音污染较大；大；. . 只是简只是简单的生态办公，单的生态办公，缺乏智能化办公缺乏智能化办公模式的营造；模式的营造；. .园区的定位园区的定位不清晰不清晰生态化办公理念生态化办公理念（LEED）、立体式庭）、立体式庭院景观设计可借鉴院景观设计可借鉴二期办公楼均价二期办公楼均价5000 元元/平平项目名称优势劣势项目比较点价格
