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1、全椒奥康商业步行街全椒奥康商业步行街o商业业态布局专题商业业态布局专题商业业态布局思路商业业态布局思路项目商业需求量项目商业需求量1 1全椒经济水平与消费能力全椒经济水平与消费能力3 32 24 4业态种类与配比业态种类与配比全椒消费者需求全椒消费者需求承租能力承租能力聚客能力聚客能力人流动线人流动线业态区域分布业态区域分布 项目的规划设计项目的规划设计各业态需求量各业态需求量 投资者投资者8%8%回报、经营者利润率回报、经营者利润率商业业商业业态布局态布局验验证证p 项目商业需求量项目商业需求量p 项目业态种类与配比项目业态种类与配比p 商业业态布局分析商业业态布局分析p 商业业态布局验证商
2、业业态布局验证p 奥康咨询问题解答奥康咨询问题解答目目 录录目前商业需求测算目前商业需求测算居民居民游客游客县城县城全椒其全椒其它区域它区域人口数量110000350000320000项目潜在消费比例（%）55%20%7.0%潜在消费者数量605007000022400 消费频率（光顾次数/周）20.90.01周顾客流量（人次）12100063000224日均顾客流量（人次）17285.719000.00 32日均消费额（元/人次）221260日均营业收入380285.71108000.00 1920日均营业收入小计488285.71日均营业收入总计490205.71行业每平米日营业收入14元
3、/平方米/天项目商业开发容量35014.69平方米依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的民的消费频率分别为消费频率分别为2 2次次/ /周和周和0.90.9次次/ /周周，日均消费额分别为日均消费额分别为2222元元/ /次和次和1212元元/ /次次；县级城市；县级城市游客消费频率约为游客消费频率约为0.010.01次次/ /周，周，日均销售额为日均销售额为6060元元/ /次。次。 项目商业需求量为项目商业需求量为37500375004200042000平方米平方米 p全椒县统计局数据，2006年居民46万（襄河镇11万
4、），2006年旅游人口32万人次。p2006年县城居民人口增幅为2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口06年增幅16%，本处取较正常增长速率20%。2010年项目商业开发体量为37484.28平方米平方米2015年项目商业开发体量为42038.96平方米平方米o商业需求量商业需求量 目前项目规划设计的商业开发体量为目前项目规划设计的商业开发体量为53178.1453178.14平方米，平方米，其中包括地下超市其中包括地下超市1125011250平方米，平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不
5、能偏离太远。根据招商销售比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。o项目业态种类与配比项目业态种类与配比 商业业态需求分析商业业态占比分析全椒人商业业态需求分析全椒人商业业态需求分析 数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态去外地购买商品业态希望增加的商业配套商业业态占比分析商业业态占比分析业态类别占比全椒市场情况超市16.81%依据全椒消费力及卖场规模，降低业态比例地下超市20%-30%数码电子产品14.60%品牌专卖店
6、11.06%全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品店及小品牌代理店来补充。品牌店、精品店10%-15%皮具类品牌3.54%钟表眼镜店1.33%美容美发院3.54%娱乐业态能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业态形成消费者共享，体量应适中，控制在15%以下；美容美发是全椒人选择外地消费的主业态之一，需求中高档美容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐替代。休闲娱乐8%-12%书店2.65%健身场所2.65%KTV0.44%电影院1.33%酒吧1.33%中式简餐厅2.21%餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中心的
7、中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况，业态比例适当上调餐饮8%-12%咖啡厅、西餐厅0.44%茶楼0.44%家居用品专卖4.87%全椒人选择外地消费的主业态之一，设置中小型家居卖场家居百货35%-40%综合大卖场13.27%全椒现有百货以服饰为主，属中低档，分散在各临街商铺。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购物百货商场19.47%其他0.02%比例调整比例调整全椒消费者需求全椒消费者需求业态占比业态占比o商业业态布局分析商业业态布局分析 业态承租规律业态承租能力与聚客能力项目人流动线商业业态布局最高最高最高最高最低最低最低最低其次其次其次其次最小最小最小最小化化化化妆妆妆妆品品品品
8、、服服服服装装装装、饰饰饰饰品品品品、皮皮皮皮具具具具、鞋鞋鞋鞋、钟钟钟钟表表表表、眼眼眼眼镜镜镜镜、通信通信通信通信最大最大最大最大超超超超市市市市、大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼、娱娱娱娱乐中心、电影院乐中心、电影院乐中心、电影院乐中心、电影院电电电电器器器器、音音音音像像像像、美美美美容容容容中中中中心心心心、家家家家居居居居用用用用品品品品、运动用品、健身中心运动用品、健身中心运动用品、健身中心运动用品、健身中心租金租金面积面积各业态承租水平与面积规律各业态承租水平与面积规律业态承租与聚客分析业态承租与聚客分析业态类别业态类别承租承租能力能力承租面积承租面积聚客聚客能
9、力能力楼层楼层 大型超市低至少5000平以上强购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼娱乐中心、电影院低至少1000平以上强购物中心最高层或贯通商场的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流电器卖场较低3000平以上一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼家居卖场较低可达万余平方一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼健身中心较低一般在千余平米一般设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求美容美发较低200-3000平方米一般通常设置在二层或以上大型餐饮较低1000平以上较强通常设置在较高楼层西式餐饮较强一般在80平以上较强设置楼层灵活,主要
10、视店铺的外观、位置是否适合要求百货（零售）强面积灵活一般一般贯通购物中心的1-4层业态常规业态常规全椒市场情况全椒市场情况 全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响； 县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店； 洗浴桑拿在县城较能集聚人气。地下层地下层地下层地下层q 承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；首层首层首层首层二层二层二层二层娱娱娱娱乐乐乐乐中中中中心心心心电电电电影影影影院院院院 百货百货百货百货 零售零售零
11、售零售三层三层三层三层四层四层四层四层五层五层五层五层项目业态区域分布项目业态区域分布 大型超市、大型超市、大型超市、大型超市、家电卖场家电卖场家电卖场家电卖场 餐饮餐饮餐饮餐饮 健身、美容美发、家居、洗浴桑拿健身、美容美发、家居、洗浴桑拿健身、美容美发、家居、洗浴桑拿健身、美容美发、家居、洗浴桑拿p 承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼层，即可聚集人流向低层输送，形成”淋浴效应“，同时提升周边商铺价值；q 零售承租水平最高，承租面积小，放在最佳位置；餐饮承租水平次之，但颇聚人气，放在次好位置，同时可引导人流； 纵向人流纵向人流：以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚集人
12、流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部分3楼，聚客至高层，向下输送人流，以保证2-5楼的客流量。横向人流横向人流：从规划来看，本案有三处可能成为死角，分别为高层住宅E底商、内街F区、B区，需要设置人气较旺的业态，引导人流，向项目内部及边角流动，并形成合理的人流环线。FEB 儿童与女人消费市场最旺盛，餐饮能够聚集人气，并且逛累的消费者需要就近休息用餐的场所。 B B区：区：目前全椒乃至滁州尚没有专门的儿童商场区域，独立的B区体量在3600左右，与商业主体略微脱节，设置以儿童主题的商业，并在4-5楼设置相应的娱乐业态（反斗城/电玩城/旱冰等），吸引人气旺场；人流动线分析人流动线分析1F区区:沿湖设置
13、休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店等）和简餐，并在同一面的C区设置餐饮，形成餐饮线，供人们休息用餐观水景。 E区区外街底商内街底商 沿西门街（狭窄，破旧），商业价值低，体量小，设置社区服务类商业将人流导向项目内部高端住宅低商业态承租能力聚人气的业态不能做餐饮零售业态饰品、护肤彩妆、饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食内衣、知名零食连锁（聪明炒货、连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯来一份、快乐杯奶茶等）奶茶等）人流环线：通过人气旺的女人饰品内人流环线：通过人气旺的女人饰品内衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，
14、形成循环的购物餐饮娱乐线路。形成循环的购物餐饮娱乐线路。FEB人流环线人流环线人流动线分析人流动线分析21F1F业态布局业态布局 1F区域商业业态面积（平米商铺数量A区各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等）可可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充2607品牌商户店内面积40-80平方米，此区域商铺使用面积28.8平方米，打通使用，共约20户鞋类、箱包、皮具、办公用品、文教用品、礼品零售批发（商务会务、促销礼品）、钟表在好端口设置鞋类箱包皮具的品牌店，吸在好端口设置鞋类箱包皮具的品牌店，
15、吸引人气引人气4218约52个48平商铺与14个90平商铺B区儿童服装、儿童鞋帽615使用面积30平米/铺，约12户F沿内街时尚女装（私营精品店为主）与与A A区二楼的女装拉开档次区二楼的女装拉开档次152246平方米，25户左右F区沿湖休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店、洋式快餐等）、简餐929业态面积80-200平米，约有10家C区异国美食（西餐、韩国料理）特色美食，中高档中高档价格，与酒店、价格，与酒店、3 3楼洗浴桑拿形成配套服务楼洗浴桑拿形成配套服务1216业态面积80-500平米，约有5家E区外街：维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、面点；内街：饰品（包括
16、金银首饰铺、小品牌饰品加盟店）、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等）、银行、通讯服务2191外街约有22个商铺，内街28个商铺1F1F业态布局业态布局 儿儿童童服服装装、儿童鞋帽儿童鞋帽美美美美时时尚尚女女装装休休闲闲餐餐饮饮异异国国食食特特色色食食酒酒 店店银行银行/通讯通讯办办 公公 /文文教教/礼礼品品/鞋鞋 类类 /箱箱包皮具包皮具鞋类鞋类/箱包箱包皮具皮具/鞋类鞋类/箱包箱包皮具皮具各各 类类品品 牌牌店店/较好的端口可设品牌店饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等快乐杯奶茶等
17、)、银行、通讯服务、银行、通讯服务维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、面点等社区服务面点等社区服务2F区域商业业态面积（平米商铺数量A区精品女士装260680平方米，约19个商铺各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等）可可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充1530使用面积21.6平米，约有12个商铺青春少女装268836平米，使用面积21平，50个商铺B区童装童鞋、儿童玩具（电动、毛绒、木制、益智玩具）
18、、儿童书籍音像制品699使用面积30平米/铺，共约12家F区1家大型中式餐饮或火锅、茶馆、快餐2079大型餐饮1000-1500平米，共约4户C区特色美食中档价格，与三楼的洗浴桑拿形成配套消费中档价格，与三楼的洗浴桑拿形成配套消费1232业态面积80-500平方米，约有5家E区棋牌室、足疗、平价理发美容、婚纱摄影、通讯或银行办公区等在一楼留置门面入口在一楼留置门面入口1211约有6家详细面积需根据各业态招商情况最终确定2F2F业态布局业态布局 美美茶茶座座大大型型餐餐饮饮特特色色食食酒酒 店店童鞋童鞋各各类类品品牌牌店店青春青春少女装少女装青青春春少少女女装装/精精品品女女士士装装童童装装童童
19、鞋鞋、儿儿童童玩玩具具、儿儿童童书书籍籍影影像制品像制品银行银行/移动移动足疗足疗棋牌室棋牌室住住 宅宅美美容容理发理发、影楼影楼2F2F业态布局业态布局 3F区域商业业态面积（平米商铺数量A区男装413684平方米，共约32户运动服饰、体育用品268836平米，使用面积21平左右，50个商铺B区母婴用品：母婴日用品（护肤洗发品、纸尿片、奶瓶奶嘴睡袋、防辐射服、吸奶器等、母婴保健品、奶粉食品、婴儿鞋袜衣物被褥、婴儿床、手推车、学步车等以齐全优质的商品吸引顾客，免去分别采购的麻烦以齐全优质的商品吸引顾客，免去分别采购的麻烦 734使用面积30平米/铺，约15户F区家居卖场（家居摆设、布艺、床上用
20、品、灯饰、工艺等）、知名美容美发、健身中心2079家居卖场800平左右、知名美容250平方米美发200平左右、健身中心750平方米C区洗浴桑拿1232-E区移动或银行办公区162-3F3F业态布局业态布局 儿儿童童母母婴婴用用品品男装男装运动运动服服 饰饰 /体体育用品育用品运动运动服服 饰饰 /体体育用品育用品/男装男装银行银行/移动移动酒酒 店店洗洗 浴浴 桑桑拿拿健身健身家家 居居 卖卖场场美容美容美发美发住住 宅宅3F3F业态布局业态布局 4-5F4-5F业态布局业态布局 楼层区域商业业态面积（平方米）商铺数量4FA区电影院、球馆、ktv、网吧、书店、音像2708电影院1000平，球馆
21、450平，ktv500平，书店300平，网吧400平，音像40平方米B区室内反斗城/电玩城（充气城堡、投篮游戏、音乐击鼓等）764-5FA区卖场、品牌店、超市、商管等办公区1653-B区台球馆/旱冰馆803-详细面积需根据各业态招商情况最终确定o商业业态布局验证商业业态布局验证投资者的8%回报经营者的盈利水平市场需求量验证市场需求量市场需求量体量（）体量（）占比占比业态类别业态类别10636-1595320%-30%地下超市5318-797710%-15%品牌店、精品店4254-63818%-12%休闲娱乐3190-53176%-10%餐饮18612-2127135%-40%百货业态类别业态类
22、别体量（）体量（）地下超市11250品牌店、精品店4137娱乐6586餐饮5456百货20532住宅底商3564综合办公区1653项目商业业态体量项目商业业态体量市场需求量市场需求量 项目商业业态体量项目商业业态体量 基本符合市场需求基本符合市场需求最终决定于最终决定于招商招商聚客功能聚客功能住宅与商场的基本配套住宅与商场的基本配套包括儿童母婴用品服饰、包括儿童母婴用品服饰、家居用品家居用品投资者投资者1验证标准验证标准 8%的投资回报费=租金收入 新华路商业租金水平 是否符合外街外街内街内街1内街内街2内街内街3建筑单体区位价格差值外街区0内街区1-10%内街区2-25%内街区3-40% 全
23、椒商铺租金主要受商铺路段、新旧、面积大小影响，与经营业态无关。业态样本选取位置价格（万元/平米）租金收入（元/平米）零售外街1F1.9-2.44.16-5.26餐饮内街3,1F1.14-1.442.50-3.16新华路租金（元/平米）备注1.6-4.57街铺价格0.96-2.74根据新华路街铺价格和本案的差价系数，推算0.32-0.9 项目投资者8%的投资回报费用，即租金收入处于新华路租金的高价位，并稍有超出 符合新华路租金水符合新华路租金水平及项目的商业价值平及项目的商业价值 8%的投资回报费=租金收入示例示例: :租金收入租金收入=19000=190008%8%365=4.16365=4.
24、16投资者投资者2全椒县城的月度营业额主要集中在2501-3000之间，周边乡镇的月度营业额主要集中在1501-2000元之间，过半业主平均月支出为1000-2000元之间。项目区域营业额（元/平米）成本占比零售3000-400020%-30%餐饮2500-300035%-40%验证标准验证标准 销售销售利润率是否达到业态平均水平利润率是否达到业态平均水平支出支出= =成本成本+ +租金租金 利润利润营业额营业额100%=100%=销售利润率销售利润率经营者经营者1业态月营业额（元/平米）月成本（元/平米）月租金（元/平米）销售利润率零售120-16030-406322.4%-35.6%餐饮8
25、3-10032-383816.5%-24%全椒行业销售利润率20%-35%15%-25% 符合全椒商业业态盈利水平符合全椒商业业态盈利水平 销售销售利润率是否达到全椒商业业态水平利润率是否达到全椒商业业态水平支出支出= =成本成本+ +租金租金 利润利润营业额营业额100%=100%=销售利润率销售利润率 项目业态销售利润率推算未考虑项目优势带来的提升效益； 项目业态租金支出取租金最高值计算； 成本占营业额比值取均值25%与38%经营者经营者2o奥康咨询问题解答奥康咨询问题解答餐饮体量是否过大较高楼层与内街商铺客流酒店档次怎样避免B区的影响餐饮体量餐饮体量市场需求量市场需求量体量（体量（）餐饮
26、数量餐饮数量3190-5317545624-30户 符合市场需求量符合市场需求量餐饮种类餐饮种类面积需求（面积需求（）大众型餐厅80-200西式餐厅80-500商务餐厅150-1000大型餐厅酒楼1000-10000餐饮经营面积较大，项目规划的餐饮经营面积较大，项目规划的餐饮店铺数量约在餐饮店铺数量约在24-3024-30户左右户左右多层与内街商铺的客流多层与内街商铺的客流 以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚集人流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部分3楼，聚客至高层，向下输送人流，形成“淋浴效应”，以保证2-5楼的客流量。较高楼层商铺的客流较高楼层商铺的客流内街商铺的客流内街商铺的客流 通过人气旺的女人饰品内衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，形成循环的购物餐饮娱乐线路。FEB人流环线人流环线酒店档次酒店档次儿童天地的影响儿童天地的影响 B区两边规划设计的是车行道，通往酒店和住宅区； 在B区西南侧两边设置绿化带，与酒店区之间设置绿化带或建筑小品，可以隔离B区与酒店区，另一方面也可以美化酒店区入口的环境，体现星级形象。 目前的商业业态布局是综合各方面因素分析，平衡项目各区域利弊，较为合理的方案。对于小部分商铺的不利影响，我们可以利用其他手段减弱规避。绿化带绿化带车行道车行道绿化带或绿化带或建筑小品建筑小品 谢谢聆听
