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1、Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！/X X州州X X大厦开发思路与产品构想大厦开发思路与产品构想/领冠领冠 20092009 FromBrawmanFromBrawman2009.4.202009.5.15Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！关关 于于宝宝 名名上海宝名国际大厦上海宝名国际大厦Copyright
2、Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名国际集团上海宝名国际集团 Shanghai Shanghai Brawman Brawman International GroupInternational Group宝名国际集团，1998年创立于中国上海，是一家集房地产投资开发、营销代理、建筑规划和不动产教育传媒四大核心业务为一体的综合企业集团。公司已在美国、香港拥有分支机构，业务面由上海、南京、XX州，辐射到了山东、安徽、海南等地区，已成功操作近百个房地产投资和代理项目，以
3、其雄厚的企业实力，持之以恒的品牌信誉，充分展现具国际视野的海派企业形象。集集团团旗旗下下上上宝宝名名房房地地产产咨咨询询机机构构 连连续续四四年年被被评评为为上上海海营营销销代代理理2020强强企企业业“金金桥奖桥奖”。集集团团投投资资开开发发的的海海南南30003000亩亩“白白金金海海岸岸”项项目目成成为为2007-20082007-2008年年上上海海最最畅畅销销的的外外地旅游地产项目之一地旅游地产项目之一. . Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用
4、！ 公司隶属宝名国际集团，成立于2004年，是一家全程服务房地产投资开发的专业代理公司。公司依托宝名国际集团雄厚的企业实力，扎根中国最具成长力的区域经济联合体板块淮海经济区，深入本土文化运作，致力于以引领性的房地产行销思想, 打造区域行业最强势营销代理品牌。 公司已成功开拓江苏连云港、徐州市场及邳州新沂等县市市场；安徽宿州、淮北市场；山东淄博等市场，服务业态涉及城市CBD商务、大型城市综合体、高端别墅项目以及各类主题地产 。 2006/2007/20082006/2007/2008年度年度 连续三年荣膺徐州地产风云榜连续三年荣膺徐州地产风云榜“最佳营销机构最佳营销机构”. . 徐州宝名房地产咨
5、询有限公司徐州宝名房地产咨询有限公司Xuzhou Brawman RealEstate Xuzhou Brawman RealEstate Consultant Co.,LtdConsultant Co.,LtdADD/徐州市泛亚大厦徐州市泛亚大厦2017室室 TEL/0516-83704000Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！我们的目标是：我们的目标是：做地产价值运营的倡导者！做地产价值运营的倡导者！ 本着本着“兼纳并蓄兼纳并蓄”的海派风格，对于每一
6、个服务项目，我们都从地段、产的海派风格，对于每一个服务项目，我们都从地段、产品、客户、市场等多角度出发，深度剖析项目的价值属性，全方位挖掘项品、客户、市场等多角度出发，深度剖析项目的价值属性，全方位挖掘项目的目的品牌价值点品牌价值点和和利润价值点利润价值点，从而完成从，从而完成从“去化目标去化目标“到到”价值目标价值目标”的行销思维转变。的行销思维转变。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！徐徐州州宝宝名名的的合合作作伙伙伴伴及及经经典典项项目目前期策划项
7、目前期策划项目: : 上海绿地集团绿地世纪城徐州市江苏华隆房地产东坡文化城徐州市营销代理项目营销代理项目: : 浙江环宇集团环宇银河绿苑宿州市 徐州金正基房地产一品观邸徐州市 江苏华隆房地产财富大厦徐州市 山东齐银房地产齐银.瑞泉阳光淄博市 连云港天顺房地产天顺.剑桥映象连云港市 江苏恒嘉置业恒嘉国际城徐州市 江苏隆章房地产汇龙国际花园邳州市 江苏华航集团名人世家别墅连云港市 淮北南北行投资相王国际广场淮北市 江苏黎明房地产黎明.锦绣豪庭邳州市 江苏百力房地产百力康城新沂市等等等等Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿
8、、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！我们的资源优势：我们的资源优势：1 1、上海宝名长三角区域、上海宝名长三角区域2020余个城市代理行业品牌余个城市代理行业品牌2 2、年多、年多的徐州及周边的地产营销实战经验的徐州及周边的地产营销实战经验3 3、完善的、完善的淮海经济区房地产市场及产品数据库淮海经济区房地产市场及产品数据库4 4、独有、独有“产品研发团队产品研发团队”及上海汉维建筑专业支持及上海汉维建筑专业支持5 5、徐州公司连续三年荣膺、徐州公司连续三年荣膺“徐州最佳营销代理机构徐州最佳营销代理机构 6 6、服务项目独立配备由来自、服务项目独立配备由来自上海资深
9、地产人担纲的项上海资深地产人担纲的项目目“一对一的策划或销售团队一对一的策划或销售团队”Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，
10、不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！彭城路彭城路6#6#地块俯瞰图地块俯瞰图本本案案Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！项目名称：项目名称：冠诚置业冠诚置业 XXXX大厦大厦 建设地址：建设地址：XXXX州市云龙区彭城路州市云龙区彭城路6 6号号建设规模：建设规模：项目总占地项目总占地0.68
11、0.68公顷公顷, ,容积率容积率8-8.58-8.5，建筑密度建筑密度55%55%；建筑限高；建筑限高120120米。米。规规划划总总建建面面地地上上5780057800平平方方米米，地地下下2 2层层停停车车场场面面积积约约90009000平平方方米米，单层单层45004500平方米。平方米。项目性质：项目性质： 规划为规划为5050年商业年商业/ /办公办公，持有或销售方式，持有或销售方式项目投资：项目投资： 约约5 5亿元（人民币）亿元（人民币）周边环境：周边环境：黄黄金金地地段段，商商气气浓浓郁郁。地地处处XXXX州州市市中中心心商商圈圈，西西靠靠交交通通银银行行，南南邻邻步步行行街
12、街户户部部山山综综合合历历史史街街区区，东东面面是是XXXX州州第第一一座座高高档档商商务务写写字字楼楼泛泛亚大厦，北至电信大楼电讯一条街、中央百大。亚大厦，北至电信大楼电讯一条街、中央百大。这四个这四个数据，数据，非常重非常重要要Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！地产项目运营，其实很简单！地产项目运营，其实很简单！地产项目运营，其实很简单！地产项目运营，其实很简单！方方 法法 比比 知知 识识 更更 重重 要要 ！方方 法法 比比 知知 识识 更更
13、重重 要要 ！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！1/1/1/1/做什么？做什么？做什么？做什么？市场分析与定位市场分析与定位市场分析与定位市场分析与定位2/2/2/2/怎么做？怎么做？怎么做？怎么做？产品关系与构想产品关系与构想产品关系与构想产品关系与构想3/3/3/3/卖什么？卖什么？卖什么？卖什么？产品主题与包装产品主题与包装产品主题与包装产品主题与包装4/4/4/4/怎么卖怎么卖怎么卖怎么卖？整合推广与销售整合推广与销售整合推广与销售整合推广与销
14、售化化 繁繁 为为 简简/4步步 4问问 ？产品塑造价值实现品 牌品 牌前前 期期后后 期期Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！壹壹/ / 做什么？做什么？市场分析与项目定位市场分析与项目定位市场分析与项目定位市场分析与项目定位Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！房地产开发的两大赢利模式房地产开发的两大赢利模式资本
15、逐利的共性和终极目标，是追求投资利润最资本逐利的共性和终极目标，是追求投资利润最大化。大化。在房地产业，利润创造的方式一种是在房地产业，利润创造的方式一种是品质导向型品质导向型，通过项目品质的塑造，提升单位产品的附加值，通过项目品质的塑造，提升单位产品的附加值，在与容积率的权衡中创造最大利润；在与容积率的权衡中创造最大利润；另一种是另一种是数量导向型数量导向型，在成本适度控制下，最大，在成本适度控制下，最大化可售面积取得可观销售额，以价格竞争上的优化可售面积取得可观销售额，以价格竞争上的优势实现快速销售，创造宽裕现金流。势实现快速销售，创造宽裕现金流。本案究竟适合以上哪种赢利模式呢本案究竟适合
16、以上哪种赢利模式呢品质导向品质导向 数量导向数量导向VSVS关关 于于 赢赢 利利 模模 式式Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！综合分析，综合分析，本案应选择本案应选择“数量导向型数量导向型”盈利模式，实现盈利模式，实现“容积率最大容积率最大化化”w w价值利用价值利用1/XXXX州普遍的置业心理表现为州普遍的置业心理表现为“价格超敏感型价格超敏感型”；2/对于商办类物业，牺牲面积对产品品质的提升有限；对于商办类物业，牺牲面积对产品品质的提升有限；3/
17、面积问题是房地产整体利润率的核心问题面积问题是房地产整体利润率的核心问题. .老方案/容积率 7.5建面约51000VSVS新方案/容积率 8.5建面 57800Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！但但 是是 , ,仅仅仅仅是是 “数数量量导导向向 ”策策略略，不不足足以以直直面面项项目目当当前前面面临临的的市市场场压压力力 ! !Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使
18、用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！市市 场场 盘盘 点点自自20082008年下半年以来，在全球金融危机和全国形势不佳的态势下，年下半年以来，在全球金融危机和全国形势不佳的态势下，XXXX州房地产市场步入调整期。州房地产市场步入调整期。但自但自20082008年年1212月起，房地产市场销售逐步回暖，月起，房地产市场销售逐步回暖，销售量连续销售量连续4 4个月呈个月呈现不断上升的势头现不断上升的势头，20092009年年3 3月当月销售月当月销售23.323.3万平方米，甚至已经超万平方米，甚至已经超越越0808年年1212月份一倍之多（以住宅为主体）。月份一倍之多（以住宅
19、为主体）。一直以来，一直以来，XXXX州市场的纯商业和办公类物业一直处于不愠不火的状态。州市场的纯商业和办公类物业一直处于不愠不火的状态。此前项目比如财富广场、恒茂大厦、帝都大厦都如此，去化不畅甚至此前项目比如财富广场、恒茂大厦、帝都大厦都如此，去化不畅甚至会出现会出现办公与住宅的价格倒挂办公与住宅的价格倒挂的现象。的现象。因此，项目的挑战与机遇共存，压力不可轻视。因此，项目的挑战与机遇共存，压力不可轻视。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！表1：XX州
20、房产市场近期各月供求状况表 宝名市场部数据宝名市场部数据4 4月份最新成月份最新成交量为交量为26.3626.36万平方米万平方米Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！表2：2006年至2008年XX州写字楼成交均价 20092009年市场回暖，年市场回暖，价格有所上升价格有所上升Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！
21、表3：2006年至2008年XX州写字楼成交面积 供应量小是成供应量小是成交量小的原因交量小的原因之一之一Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！一直以来，由一直以来，由“三路一山三路一山”淮海路、中山路、建国路、户部山组淮海路、中山路、建国路、户部山组成的住宅、办公、商业都是成的住宅、办公、商业都是XXXX州房地产的热点投资置业区域。但是从州房地产的热点投资置业区域。但是从20082008年下半年起，该区域一直处于一个相对稀缺的供应状态。近期龙年下半年起，
22、该区域一直处于一个相对稀缺的供应状态。近期龙商天骄项目的推出，引发了相当数量的置业者关注。商天骄项目的推出，引发了相当数量的置业者关注。如后表所示，如后表所示，尤其是尤其是20092009年度，更形成了一个空档期。为本项目的入年度，更形成了一个空档期。为本项目的入市提供了一个绝佳的机会。市提供了一个绝佳的机会。20102010年中心区将有年中心区将有一大批旧城改造项目上市，总体量逾一大批旧城改造项目上市，总体量逾100100万平方米万平方米，包括住宅、商业、办公等多种形态，主要有地王项目、龙商项目、黄包括住宅、商业、办公等多种形态，主要有地王项目、龙商项目、黄河景园二期、苏宁项目、百大项目、老
23、体育馆项目等等，河景园二期、苏宁项目、百大项目、老体育馆项目等等，后续潜在竞后续潜在竞争不可小觑争不可小觑。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！项目名称项目名称项目定位项目定位 建筑面积建筑面积 （ ） 面积分面积分割范围割范围 销售价格销售价格（元（元/ / ）销售率销售率% %销售周期销售周期帝都大厦帝都大厦5 5A A级写字楼，总级写字楼，总部基地纯写字楼部基地纯写字楼42310423101501501000 1000 60006000约约63.2
24、1%63.21%至今约至今约5 5年年恒茂国际恒茂国际成长型公司基地成长型公司基地428004280045-8045-8065006500（精装修）（精装修）约约22.83%22.83%至今约至今约4 4年年财富广场财富广场成熟型公司办公成熟型公司办公基地基地10000010000097-19097-19050005000(05(05年年5 5月月) )A A座座2626层持有层持有B B座座1616层销售层销售约约4 4年年汇源置地汇源置地LOFTLOFT公寓公寓130001300050-10050-10058005800 (07 (07年年) )办公约办公约90%90%约约1 1年年财富大
25、厦财富大厦精装修小户型酒精装修小户型酒店式公寓店式公寓2700027000主力主力505060006000(06(06年装修）年装修）公寓约公寓约99%99%约约1 1年半年半一品观邸一品观邸商务豪宅商务豪宅350003500090-14490-14462006200元元(07(07年年) )公寓约公寓约95%95%约约2 2年年金地国际金地国际宜商宜住宜商宜住400004000065-13065-13055005500元元(07(07年年) )公寓约公寓约98%98%约约2 2年半年半表4：近几年主要办公项目去化情况 纯办公需求柔纯办公需求柔性，去化较慢性，去化较慢Copyright Cop
26、yright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！地王大厦地王大厦帝都大厦帝都大厦百大项目百大项目苏宁项目苏宁项目天成项目天成项目财富大厦财富大厦财富广场财富广场汇源置地汇源置地金地国际金地国际一品观邸一品观邸黄河景园黄河景园时代广场时代广场中中心心区区供供应应空空档档期期宝名市场部数据宝名市场部数据表5：近几年XX州中心区办公类物业供应一览表 Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经
27、许可，不得模仿、复制和使用！从后期来看，对本项目直接竞争项目有从后期来看，对本项目直接竞争项目有中央百大项目中央百大项目和和苏宁彭城广场东项目苏宁彭城广场东项目，该，该项目与本项目同属核心项目与本项目同属核心CBDCBD板块，但公司品牌、项目体量等方面有明显优势。板块，但公司品牌、项目体量等方面有明显优势。地块名称地块名称 竞得企业竞得企业 土地座落土地座落 规划用途规划用途出让出让面积面积土地指标土地指标单位单位地价地价土地土地总价总价2006-6XXXX州瑞龙州瑞龙/ /星辰房产星辰房产东至解放路，西东至解放路，西与南至规划地块与南至规划地块边线，北至莲花边线，北至莲花井巷井巷A A地块商
28、住地块商住B B地块商办地块商办8.68.6亩亩容积率容积率5.05.0，建筑密度，建筑密度45%45%，绿地率，绿地率20%20%，总建，总建筑面积约筑面积约3.133.13万平方米万平方米777777万万/ /亩亩66806680万元万元2007-34#南京中央南京中央商场股份商场股份淮海路南，青年淮海路南，青年路北，中山路东，路北，中山路东，彭城路西彭城路西商场商场/ /办公办公/ /宾馆宾馆/ /酒店酒店式公寓式公寓60.4660.46亩亩B B地块地块20.9520.95亩亩, , 总建筑面积总建筑面积2.82.8万平方米万平方米C C地块地块39.5139.51亩亩, , 总建筑面
29、积总建筑面积31.531.5万平方米万平方米, ,高度高度200200米米165.3165.37 7万万/ /亩亩1000010000万元万元2007-37#江苏苏宁江苏苏宁置业有限置业有限公司公司彭城路东，河清彭城路东，河清路南，淮海路北路南，淮海路北商场商场/ /办公办公/ /宾馆宾馆/ /酒店酒店式公寓式公寓59.7459.74亩亩A A地块容积率地块容积率10.0,10.0,建筑密建筑密度度60%,60%,高度高度150150米米B B地块容积率地块容积率5.5,5.5,建筑密建筑密度度25%,25%,绿地率绿地率120%120%185.8185.81 1万万/ /亩亩11100111
30、00万元万元表6：项目主要后续竞争地块数据 Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！帝都大厦帝都大厦市场上现有纯办公项目 财富广场财富广场恒茂国际恒茂国际Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！市场上现有类办公项目 财富大厦财富大厦一品观邸一品观邸金地国际金地国际汇源置地汇源置地Copyright Copyright 20
31、08-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！SWOT优势（优势（STRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESS）机会点（机会点（OPPORTUNITY） 威胁点（威胁点（THREAT）近年市中心供应偏低，存在市场间歇空档期；现阶段市中心高档住宅、办公供应空档期；目前XX州房产市场存在回暖趋势；彭城广场传统CBD核心区域CFD；同属建国路金融街范畴，地段优势明显；项目周边商场，办公林立，潜在客户基数较大；开发商打造高端项目的目标优势；地块面积较小，密度较高，产品品质提升难度较大；开发公司首次涉足开发，缺乏品
32、牌知名度优势；彭城路建国路存在一定的噪声污染；二期项目地块尚未拆迁，在时间和成本等方面存在一定变数；苏宁，百大等项目入市后的激烈竞争导致高档客源分流；XX州整体办公物业投资热度较低；Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！搞搞 好好3个个 关关 系系综合本地块现状和综合本地块现状和SWOTSWOT分析，我司认为，在确定产品之前分析，我司认为，在确定产品之前先要理好先要理好3 3个关系：个关系：1/项目地块属性和开发定位的关系；项目地块属性和开发定位的关系；（
33、档次定位）（档次定位）2/地块一期和地块二期的产品关系地块一期和地块二期的产品关系；（产品互补）；（产品互补）3/纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系；（分阶段开发）（分阶段开发）Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！1/项目地块属性和开发定位的关系；项目地块属性和开发定位的关系；（档次定位）（档次定位）产权特点产权特点裙楼商业裙楼商业+ +纯办公物业纯办公物业裙楼商业裙楼商业+ +办公办公/ /类办公类办公
34、甲方持有绝大多数甲方持有绝大多数产权，只租不售，产权，只租不售，统一运营统一运营长线策略，产权明长线策略，产权明晰，长期运营有保晰，长期运营有保障，但对产品配套障，但对产品配套要求较高，无法快要求较高，无法快速回笼资金速回笼资金功能布局功能布局方向档次方向档次优劣势优劣势大部分产权分大部分产权分隔出售，外聘隔出售，外聘统一管理机构统一管理机构短线策略，产权分短线策略，产权分散，不利于长期运散，不利于长期运营，但对产品配套营，但对产品配套要求较低可快速回要求较低可快速回笼资金笼资金5 5 5 5A A A A甲级甲级甲级甲级商办楼商办楼商办楼商办楼普普普普 通通通通商办楼商办楼商办楼商办楼为解决
35、纯办公滞为解决纯办公滞销问题，往往进销问题，往往进行业态创新行业态创新Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！4.84.8亩亩一期二期问题一期二期问题关系到：关系到：拆迁问题拆迁问题业态规划问题业态规划问题开发顺序问题开发顺序问题资金回笼问题资金回笼问题5.45.4亩亩总占地面积总占地面积共共68006800平方米平方米Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权
36、所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！2/地块一期和地块二期的产品关系地块一期和地块二期的产品关系；（产品互补）；（产品互补）3/纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系；纯办公业态相对滞销和资金快速回笼要求的关系；（分阶段开发，即在规划地块一期的部分产品要充分考虑能够（分阶段开发，即在规划地块一期的部分产品要充分考虑能够快速销售的要求快速销售的要求）并列关系：即并列关系：即商业商业+办公办公，一期二期规划为一个不可分割的整体；，一期二期规划为一个不可分割的整体；优优 劣：有利于品质打造，但不利于风险规避；劣：有利于品质打造，但不利于风险规避；互补关系互补关系：即：即商业商业+办公办公+类办
37、公类办公，一期二期可分开建设；，一期二期可分开建设；优优 劣：可有效规避不可知风险劣：可有效规避不可知风险，扩大客群，确保销售最大；扩大客群，确保销售最大；Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！职业或单位特征职业或单位特征 形态特点形态特点 置业行为置业行为 置业心理特征置业心理特征私营业主包括外来经商者，企业中高管理人员，职业经理人，专业性人才工程师、医生、律师、艺术家等政府公务人员，事业单位学校、医院、电力、烟草、银行等中高管理层大中型企业单位投资，中
38、小创业型企业自用个人群体其主流为成市中产以上社会阶层，生活标识为：年龄：30-50岁婚姻：已婚群体交通状况：使用家迮轿车或公务车收入状况：收入稳定，家庭年收入20万元以上，储蓄50万元以上单位群体以中小创业型企业为主大多数为二次置业或多次置业：置业行为多为工作教育便利性、投资保值性的驱动；货币支付能力较强，能承受较高的价格和总价。对地段和配套的要求较高，且为首选因素；注重自用和投资的双重价值考虑，多数有经营的要求；注重产品的投资性价比和升值保值的功能。重视产品的稀缺性和独特性，能接受产品创新表7：项目主要客群及形态描述办公物业的投办公物业的投资性需求是第资性需求是第一位的。一位的。Copyri
39、ght Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！思思 路路 小小 结结综合前面分析，我司认为，本项目开发基本思路为：综合前面分析，我司认为，本项目开发基本思路为：战略面：坚持数量导向模式，战略面：坚持数量导向模式，做足容积率文章做足容积率文章；市场面：周边竞争压力与市场面：周边竞争压力与入市空白机遇入市空白机遇并存；并存；产品面：产品面：突破常规纯商办模式突破常规纯商办模式，实现，实现业态必要的创新业态必要的创新；并要处理好一期二期地块的产品关系，满足并要处理好一期二期地块的产
40、品关系，满足快速回笼资金快速回笼资金要求要求；客户面：投资性群体是项目的主要客群，作为非刚性需客户面：投资性群体是项目的主要客群，作为非刚性需要，产品要，产品投资的保值增值特性投资的保值增值特性是其置业动力所在是其置业动力所在.Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！贰贰/ / 怎么做？怎么做？产品规划关系与构想产品规划关系与构想产品规划关系与构想产品规划关系与构想Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有
41、，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！怎么做的问题就是产品问题，产品问怎么做的问题就是产品问题，产品问题就是利润问题，而实现利润的问题题就是利润问题，而实现利润的问题从根本上讲就是面积的处理问题从根本上讲就是面积的处理问题Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！从从 个个 面面 积积 入入 手手在房地产开发过程中，尤其是对商办项目来说，产品规划关在房地产开发过程中，尤其是对商办项目来说，产品规划关键要处理好几个重
42、要的面积。键要处理好几个重要的面积。所以说，利润问题就是所以说，利润问题就是5 5个面积的问题：个面积的问题：1/占地面积占地面积（项目规模）；（项目规模）；2/建筑面积建筑面积（容积率）；（容积率）；3/地下面积地下面积（容积外）；（容积外）；4/可售面积可售面积（销售价值）；（销售价值）；5/业态面积业态面积( (价值平衡价值平衡) )；Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！产品规划中的几个重点规划数据和板块考量产品规划中的几个重点规划数据和板块考量1
43、/总占地总占地0.68公顷；公顷；2/容积率容积率8-8.5；3/建筑密度建筑密度55%；4/规划为规划为50年年商业商业/办公办公。从板块的角度从板块的角度（CBD之之CFD）中中心心板板块块，XXXX州州市市中中心心彭彭城城广广场场黄黄金金商商圈圈，西西邻邻中中山山路路交交通通银银行行证证券券区区，南南邻邻步步行行街街户户部部山山综综合合历历史史街街区区、建建国国路路金金融融区区，东东面面是是XXXX州州第第一一座座高高档档商商务务写写字字楼楼泛泛亚亚大大厦厦办办公公区区，北北至至电电信信大大楼楼电电讯讯一一条条街街、信息区、中央百大商业区等等。信息区、中央百大商业区等等。Copyrigh
44、t Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！商商 业业 面面 积积项目最具价值的部分，人流动线、楼层层高的处理非常重项目最具价值的部分，人流动线、楼层层高的处理非常重要，建议在规划指标上做足单层面积（约要，建议在规划指标上做足单层面积（约37403740平方米），平方米），控制在控制在3 3F-5FF-5F之间（建议之间（建议3 3F F）。）。对于一期地块和二期地块以结构分开，一方面要保证整体对于一期地块和二期地块以结构分开，一方面要保证整体商业的完整性，另一方面要保障分批施
45、工的可行性。商业的完整性，另一方面要保障分批施工的可行性。面积为：面积为：680055%=3740680055%=3740平方米平方米/ /层；层；其中一期地块约其中一期地块约2.992.99亩亩19951995平方米（概算）；平方米（概算）；Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！退让后面积占退让后面积占地块的地块的59%，接近项目的，接近项目的建筑密度指标建筑密度指标55%。实际产品规划实际产品规划中商业裙楼可中商业裙楼可能占满地块基能占满地块基地面积。
46、地面积。规范退让后规范退让后面积约面积约40004000平方米平方米2.992.99亩亩19951995平米平米3.013.01亩亩20062006平米平米Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！考考虑虑地地下下中中庭庭扩扩展展商商业业可可售售面面积积港汇广场港汇广场正大广场正大广场Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！
47、办办公公与与商商业业的的空空间间关关系系办公部分是项目最具想像的部分，也在项目面积体量最大办公部分是项目最具想像的部分，也在项目面积体量最大的部分，存在着空间、面积、风格等多维推演变化。的部分，存在着空间、面积、风格等多维推演变化。假设商业控制在假设商业控制在3 3F+1F+1，项目地上总建面积为：项目地上总建面积为：68008.5= 5780068008.5= 57800平方米；平方米；则办公部分可规划建筑面积为：则办公部分可规划建筑面积为：57800-37403 = 57800-37403 = 4658046580平方米平方米；Copyright Copyright 2008-2010 2
48、008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！“1+1”空间关系空空 间间 关关 系系 推推 演演1办公办公2828F FCopyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！空空 间间 关关 系系 推推 演演2办公办公2727F F公寓公寓3030F F“1+2”空间关系Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海
49、宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！引引入入第第三三种种创创新新业业态态（商商务务公公寓寓/小小豪豪宅宅）针对纯办公项目相对滞销的现象，建议引入针对纯办公项目相对滞销的现象，建议引入“商务小豪宅商务小豪宅”概念，设计板式小户概念，设计板式小户型公寓，主力面积型公寓，主力面积8080平方米左右，单层面积平方米左右，单层面积700-800700-800平方米，引领投资新理念。平方米，引领投资新理念。123546789Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使
50、用！商商 务务 小小 豪豪 宅宅 效效 果果Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！重庆重庆 中新城上城中新城上城昆明昆明 顺城双塔顺城双塔他他 山山 之之 石石Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！北京北京 富顿中心富顿中心北京北京 SOHO现代城现代城Copyright Copyright 2008-2010 200
51、8-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！长沙长沙 运达双子运达双子苏州苏州 喜来登喜来登Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！北京北京 盛唐商务盛唐商务北京北京 温特莱温特莱Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！深圳深圳 龙光世纪龙光世纪深圳深圳
52、天力中央天力中央Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！北京北京 时代中心时代中心北京北京 金长安大厦金长安大厦Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上上海海宝宝名名产产品品概概念念方方案案Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海
53、宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！叁叁/ / 卖什么？卖什么？产品主题与产品包装产品主题与产品包装产品主题与产品包装产品主题与产品包装Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！差差 异异 化化 行行 销销 要要 求求“物以类聚，人以群分。物以类聚，人以群分。”对房地产项目来说，一个楼盘就代表着一种生活方式。对房地产项目来说，一个楼盘就代表着一种生活方式。然而，在房地产市场同质化问题越来越严重的今天，对房地产项目然而，在房地产市场同质化问题越来越严重
54、的今天，对房地产项目进行主题化的硬件和软件的包装就显得尤其重要。进行主题化的硬件和软件的包装就显得尤其重要。追求产品的价值最大化，更需要创造明显差异于一般市场的产品，追求产品的价值最大化，更需要创造明显差异于一般市场的产品，项目导入鲜明的主题，项目导入鲜明的主题， 创造创造USPUSP独特的营销主张独特的营销主张，拔高项目形象，拔高项目形象，推动眼球效应和置业动因，实现项目利润最大化。推动眼球效应和置业动因，实现项目利润最大化。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复
55、制和使用！农业银行农业银行农业银行农业银行中国银行中国银行中国银行中国银行户部山商贸城户部山商贸城户部山商贸城户部山商贸城建设银行建设银行建设银行建设银行彭城广场彭城广场彭城广场彭城广场泛亚大厦泛亚大厦泛亚大厦泛亚大厦交通银行交通银行交通银行交通银行工商银行工商银行工商银行工商银行电讯一条街电讯一条街电讯一条街电讯一条街证券中心证券中心证券中心证券中心国美电器国美电器国美电器国美电器中国人寿中国人寿中国人寿中国人寿建国路建国路建国路建国路成功大厦成功大厦成功大厦成功大厦中央百大中央百大中央百大中央百大中央金融区中央金融区 CFDCFD 谁主核心？谁主核心？建设银行建设银行建设银行建设银行农业银
56、行农业银行农业银行农业银行江苏银行江苏银行江苏银行江苏银行彭城路彭城路彭城路彭城路品品 牌牌 梳梳 理理Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权
57、所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！第1类 财经类银行、保险、信托、资产管理等;第2类 证券类股票、证券、基金债券、期货、外汇等;第3类 服务类会计事务所、商(协)会、金融培训、报关公司等；第4类 资讯类商贸、信息、IT、网络、通讯、房产等产业。XX大大 厦厦 金金融融中中心心产产业业群群Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！q办公外部空间办公外部空间在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档并有创新精神的商务形象。建筑外部
58、有系统化的双语的导示系统。建筑小品要体现项目的“金融主题”。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！q公共电梯门厅公共电梯门厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感建议电梯厅宽4-4.5米，并通过弧形设计，增加空间感和舒适度有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝
59、名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！q 地下车库地下车库地下车库重要客户认识写字楼档次形象的第一站，必须做到整洁明亮，导示清楚。入口坡道采用塑胶地面防滑，保证安全；车库地面采用特种涂料，既美观，又防滑静音；在拐角、下坡地方设置大的反光镜，提示车辆来往；在进入方便的位置设立VIP车位，与大单销售联动，注明车位号与车辆牌号，彰显客户身份车库电梯车库电梯减速坡道减速坡道VIPVIP车位车位Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！q 配套配套/空中花园和休空
60、中花园和休闲运动会所闲运动会所基于项目绿化率的要求，建议把空中花园作为产品一个建设亮点。设有健身区和休憩区；可规划空中迷你球场。同时,考虑在商业和办公中间区域设立专属休闲会所区，提升商办空间品质。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！肆肆/ / 怎么卖？怎么卖？整合推广与销售整合推广与销售整合推广与销售整合推广与销售Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所
61、有，未经许可，不得模仿、复制和使用！整合推广是实现项目价值最大化的渠道保障整合推广是实现项目价值最大化的渠道保障从某种意义上来讲，从某种意义上来讲，价值最大化，源于客源的最大化价值最大化，源于客源的最大化，多渠道，多渠道，多通路推广，积累更多更全的客户群，提高客户基数，有利于提多通路推广，积累更多更全的客户群，提高客户基数，有利于提高单价，进一步扩大利润比。高单价，进一步扩大利润比。对于本案来说，从定位出发，对于本案来说，从定位出发，有目标的有系统的整合多种媒体资有目标的有系统的整合多种媒体资源源，在不同的销售阶段，创造不同的产品卖点和关注点就非常有，在不同的销售阶段，创造不同的产品卖点和关注
62、点就非常有必要。必要。当然，考虑到本案的投资主导，如何把握投资群体直达的媒体通当然，考虑到本案的投资主导，如何把握投资群体直达的媒体通路就显得非常重要路就显得非常重要价价 值值 最最 大大 化化 要要 求求Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！“冠诚地产冠诚地产”倾力打造创新倾力打造创新“CFD金融中心金融中心”SLOGAN:SLOGAN:关键词：冠诚关键词：冠诚 CFD复合地产复合地产 商务小豪宅商务小豪宅 金融企业联盟金融企业联盟语语 境：大气磅礴，风
63、云际会，智慧地，前瞻性境：大气磅礴，风云际会，智慧地，前瞻性视视 觉：金色调或蓝色调，国际，财富，高端成功人士觉：金色调或蓝色调，国际，财富，高端成功人士XXXX大厦大厦执执掌掌, , 中中央央财财富富圈圈传传播播调调性性Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！XX州高档住宅、办公项
64、目；XX州高档写字楼分众传媒高档会所：开元名都、海天假日酒店、中国移动全球通俱乐部等；高档轿车：BMW，克来斯勒，奔驰，沃尔沃；商会：浙商、苏商、温商等在徐大型商会；银行：工商、建行、交通银行、江苏银行等； 定期举办活动，邀请瑞龙客户与高档会所会举行联动，发布SP信息 赞助其定期的活动，设置一期主题（财富论坛），同时在其内刊发布广告。 结合名车的推广节点，采用赞助联合宣传形式，DDT追踪来实现共享客户资源。 合作举办客户PR活动，高端客户资源共享。 物业电梯内部放信息板，DM，SP 分众广告，专题片多媒体积积极极拓拓展展高高端端小小众众群群体体，强强化化P P R R、 S S P P、 D
65、D D D T TCopyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！网网 上上 虚虚 拟拟 售售 楼楼 片片 营营 销销在现场新售楼处启用之前，建议利用网络资源建立展示平台（网上售楼处），架构PR虚拟空间（情景式体验系统）、网上定房、在线咨询系统、业主论坛、项目动态等。前期通过网络售楼处为开盘积累最大化的客户。具体方案另行展开。现现 场场 体体 验验 式式 营营 销销 模模 式式以国际金融中心为概念主轴，将国际金融概念融入到全程营销，不同阶段有着不同的主题的串联，结合
66、产品卖点的推出步骤。在工程允许的情况下，建议装修样板楼层和样板房，最大程度的表现“国际金融中心”的品质点。销销售售中中心心引引入入星星级级酒酒店店服服务务引入酒店式服务理念，注重细节处理，体贴备至。（例如有专人代客泊车、代客开门、售楼中心入口有专人引领服务、洽谈桌来客有开水、咖啡、茶、饮料等多种选择等）。重点客户预约上门服务（略），各区域专人专职讲解服务，提高讲解的专业性。售售楼楼处处虚虚拟拟+ 体体验验营营销销品品质质以以样样板板说说话话Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，
67、不得模仿、复制和使用！售楼处样板区和样板房等展示示意售楼处样板区和样板房等展示示意Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！营销动作一：新闻推荐会营销动作一：新闻推荐会时 间：2009年10月目 的：宣传公司品牌实力、项目信息、彭城路金融成长潜 力，整合XX州各媒体资源，对项目进行新闻
68、炒作；形 式：邀约政府领导，市房产局，市规划局相关领导，XX州主流媒体记 者、行业媒体（电视台、晨晚报、各房地产网站）及各方资源；活动内容：1、政府领导发言介绍本项目所在的金融商圈的区位优势； 2、公司高层介绍企业的发展优势：3、开发商老总介绍产品优势：项目整体的“金融街”开发理念；项目的规划理念和未来发展；“商务小豪宅”，财富生活主场；4、活动现场准备餐点，免费饮料，以及给来宾的礼品袋Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！营销动作二：启动网络售楼处营销动
69、作二：启动网络售楼处时 间：2009年10月 在新售楼处启用之前，利用网络资源建立展示平台（网上售楼处），架构PR虚拟空间（情景式体验系统）、网上定房、在线咨询系统、业主论坛、项目动态等。营销动作三：启动现场接待中心营销动作三：启动现场接待中心时 间：2009年12月地 点：项目现场接待中心主题：金融街财富体验馆展示内容：展板：品牌介绍、项目区位优势、项目整体介绍形象背景板： CFD金融特区、商务小豪宅 背投电视：品牌宣传片，项目宣传片模型：社区整体规划样品展示区：建筑材料、配套智能化设施等。视听室：制作体验式楼盘维动画宣传，欣赏楼盘每个细节，加深其对未来社区生活体验感受。Copyright
70、Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！营销动作四营销动作四：阶段性系列公关活动阶段性系列公关活动淮海经济区财富高峰论坛淮海经济区财富高峰论坛联合交通银行沃德财富中心举行淮海经济区财富高峰论坛，邀请淮海经济区各企事业单位、政府要员、媒介人士、温/浙商会成员等。目的：目的：通过受邀请人所在圈层，快速传播项目形象。20102010年新春鸡尾酒名流会年新春鸡尾酒名流会/ /音乐会音乐会（红酒、香槟、雪茄、现场（红酒、香槟、雪茄、现场乐队）乐队）元旦节在会所体验区内利用鸡尾酒会的高贵调性，突显项目的贵胄气质及所倡导的国际多元化的生活场景。Copyright Copyright 2008-2010 2008-2010上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！上海宝名版权所有，未经许可，不得模仿、复制和使用！ End & Thanks!上海宝名咨询 XX州主主 创创: 策划总监策划总监/王清义王清义 图图/ 范薇范薇 文文/刘琛刘琛
