《上海商业中心营销策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海商业中心营销策划报告（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北上海商业中心北上海商业中心营销策划报告营销策划报告 前前 言言首先，感谢宝茸公司为我们提供了北上海商业广首先，感谢宝茸公司为我们提供了北上海商业广场详细的图纸资料，使我们的调研很好的结合了产品场详细的图纸资料，使我们的调研很好的结合了产品与市场需求。与市场需求。中原公司在充分调查了宝山区商业现状与同类型中原公司在充分调查了宝山区商业现状与同类型城郊大型购物中心的基础上，给出了本次策划报告。城郊大型购物中心的基础上，给出了本次策划报告。本次报告将侧重于市场需求与业态定位的关系，并结本次报告将侧重于市场需求与业态定位的关系，并结合发展商的发展战略展开论述。合发展商的发展战略展开论述。下面我将具体
2、介绍，请贵公司指正！下面我将具体介绍，请贵公司指正！ 报告内报告内容容、宝山商业现状、宝山商业现状、项目商圈分析、项目商圈分析、项目整体定位、项目整体定位、各层业态分布、各层业态分布、项目营销策略、项目营销策略、租售价格分析、租售价格分析 宝山社会经济情况简介宝山社会经济情况简介本案距市中心约本案距市中心约20公里公里 宝山区位于上海市北部，现有人口宝山区位于上海市北部，现有人口120120万，其中流动人口约万，其中流动人口约4040万。宝山的经济基础非常好，除了拥有全国特大型企业宝钢，万。宝山的经济基础非常好，除了拥有全国特大型企业宝钢，宝山还是上海的电力、水资源和港口储运基地。宝山还是上海
3、的电力、水资源和港口储运基地。20032003年宝山区社会消费品零售总额达年宝山区社会消费品零售总额达112112亿，在上海郊区中仅次于闵亿，在上海郊区中仅次于闵行行120120亿。商业发展空间巨大。亿。商业发展空间巨大。 宝山区交通状况现状宝山区交通状况现状 宝山区交通非常方便，宝山区交通非常方便，横贯东西的主线有富锦路郊环线、横贯东西的主线有富锦路郊环线、A20A20外环线，纵贯南北的主线有轨道交通一、三号线，沪太路、蕰川路共和新外环线，纵贯南北的主线有轨道交通一、三号线，沪太路、蕰川路共和新路高架、同济路逸仙路高架。路高架、同济路逸仙路高架。 宝山区人口分布现状宝山区人口分布现状 宝山区
4、下辖宝山区下辖5 5个街道、个街道、9 9个镇、个镇、2 2个乡和一个前卫农场。近几年宝山成为上海新的人口导入区，每年新增人口超过个乡和一个前卫农场。近几年宝山成为上海新的人口导入区，每年新增人口超过5 5万。万。人口：人口：8万万人口：人口：9万万人人 口口 ： 11万万人人 口口 ： 40万万人人 口口 ： 12万万人人 口口 ： 20万万人口：人口：5万万一一个个区区域域商商业业中中心心 三三个个社社区区型型商商业业点点 宝山区商业分布特征宝山区商业分布特征牡丹江路牡丹江路沿沿线宝宝钢商商场黄金广黄金广场赛博数博数码永永乐家家电世世纪联华共康板共康板块家家乐福福好美家好美家祁祁连板板块好
5、又多好又多弘基休弘基休闲广广场大大华板板块九百九百大大润发百安居百安居一一个个区区域域商商业业中中心心 三三个个社社区区型型商商业业点点 宝山区商业市场分析宝山区商业市场分析牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世纪联华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商纪联华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商业、酒家，品种繁多、业态齐全。业、酒家，品种繁多、业态齐全。大华、共康、祁连三个社区因靠近市区，再加上开发大华、共康、祁连三个社区因靠近市区，再加上开发较早，已形成了
6、较为成熟的社区商业。如大华地较早，已形成了较为成熟的社区商业。如大华地区的九百、大润发、百安居；共康地区的家乐福、区的九百、大润发、百安居；共康地区的家乐福、好美家；祁连地区的好又多（在建）、弘基休闲好美家；祁连地区的好又多（在建）、弘基休闲广场。广场。杨行、月浦、顾村、罗店等乡镇属于典型的小镇商业、杨行、月浦、顾村、罗店等乡镇属于典型的小镇商业、零售业态落后、服务业档次低端。零售业态落后、服务业档次低端。购物中心项目定位购物中心项目定位项目定位的依据项目定位的依据天时天时地利地利人和人和本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏，本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏， 建成后建成后25万人口的基本生活
7、需求巨大。万人口的基本生活需求巨大。本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小 镇现有的商业设施满足不了居民多元化的镇现有的商业设施满足不了居民多元化的 需求。需求。牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部需要一个大型商业中心。牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部需要一个大型商业中心。本案处于共和新路外环线交界、地铁一号线延伸段终点，是市区导入人口理想的居住区，地本案处于共和新路外环线交界、地铁一号线延伸段终点，是市区导入人口理想的居住区，地理位置极其优越。理位置极其优越。从宝山区政府发展规划来看，本案所处的城西区域已被定位为宝山未来的行政文化中心，将获得从宝山区政府
8、发展规划来看，本案所处的城西区域已被定位为宝山未来的行政文化中心，将获得政府的强力支持；政府的强力支持；项目整体市场形象及功能定项目整体市场形象及功能定位位立足杨行，辐射周边，立足杨行，辐射周边，建成集购物、休闲、娱乐、餐饮等建成集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的一站式购物中心功能于一体的一站式购物中心宝山区新兴区域性购物中心！宝山区新兴区域性购物中心！ 综合判断对于本案而言无论从地理位置或是综合判断对于本案而言无论从地理位置或是市场需求而言，均成为商业市场的机会点！市场需求而言，均成为商业市场的机会点！项目业态组合项目业态组合各楼层业态组合思路各楼层业态组合思路填补宝山中部地区商业空白，
9、业态定位于中高档商业中心填补宝山中部地区商业空白，业态定位于中高档商业中心引进与牡丹江路互补的一些商业业态，吸引东城区部分居民引进与牡丹江路互补的一些商业业态，吸引东城区部分居民 强调一站式服一站式服务的消的消费理念，考理念，考虑各种各种业态的有机的有机组合合体体现休休闲时尚主尚主题，服，服务于及周于及周边城城镇以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix) 北上海购物中心商圈辐射竞争分北上海购物中心商圈辐射竞争分析析5公里公里辐射射圈圈牡牡丹丹江江路路本案本案 本案核心商圈分析本
10、案核心商圈分析天馨花园天馨花园共富新村共富新村共共和和新新路路蕴川川路路外外环线康康桥水郡水郡杨泰二村泰二村本本案案杨行行镇四季花城四季花城宝启公寓宝启公寓西城区西城区 杨行镇周边现有居民杨行镇周边现有居民1515万，随着两个一百万方以上的大盘康桥水都和万科世纪花城项目销售的人口导入，到万，随着两个一百万方以上的大盘康桥水都和万科世纪花城项目销售的人口导入，到20052005年底本案开业时，预计项目直年底本案开业时，预计项目直接消费人口达接消费人口达1717万。万。根据宝山区西城区总体规划，未来外环与共和新路的四个角将全部是住宅小区，这里将是宝山城市人口最大的导入区。到根据宝山区西城区总体规划
11、，未来外环与共和新路的四个角将全部是住宅小区，这里将是宝山城市人口最大的导入区。到20082008年本案附近的居年本案附近的居民将达到民将达到2525万。社区商业的需求巨大。万。社区商业的需求巨大。3公里公里辐射射圈圈 北上海购物中心业态定位原则北上海购物中心业态定位原则 顾村、庙行、淞南、月浦、罗店等周边城镇共四十万人口，顾村、庙行、淞南、月浦、罗店等周边城镇共四十万人口，因地理上离牡丹江路较远，是本案重点争取的客户。因地理上离牡丹江路较远，是本案重点争取的客户。大卖场、百货公司符合他们的需求。大卖场、百货公司符合他们的需求。市场性原则市场性原则竞争性原则竞争性原则 牡丹江路作为宝山传统的区
12、域型商业街，业态相当牡丹江路作为宝山传统的区域型商业街，业态相当丰富，是本案最大的直接竞争对手。本案丰富，是本案最大的直接竞争对手。本案在业态定位上，采用差异性，引进牡丹江在业态定位上，采用差异性，引进牡丹江路上缺乏的业态，如中高档建材市场、餐路上缺乏的业态，如中高档建材市场、餐饮、时尚流行百货。饮、时尚流行百货。购物中心业态定位购物中心业态定位百货大卖场百货大卖场休闲主题餐厅休闲主题餐厅生活机能配套生活机能配套建材大卖场建材大卖场流行服饰馆流行服饰馆购购物物中中心心主打业态主打业态辅助业态辅助业态本案购物中心的经营模式建议本案购物中心的经营模式建议中原建议中原建议经营模式经营模式：部分出售，
13、部分先租后售，实现回报最大化部分出售，部分先租后售，实现回报最大化物业全部出售物业全部出售n成交价格低成交价格低n经营管理难度大经营管理难度大n商业形象难以控制商业形象难以控制 项目上市目标项目上市目标:成功运作该项目成功运作该项目,打响当地的商业品牌，逐步打响当地的商业品牌，逐步 提高未来商业价值。提高未来商业价值。市场威胁市场威胁购物中心楼层业态分布购物中心楼层业态分布3F百货大卖场小吃广场、主题餐厅、图书音像饰品、2F百货大卖场流行服饰专卖店、美容休闲类1F建材大卖场时尚精品、珠宝、化妆品、通讯B1建材大卖场西式快餐、运动城、社区配套北北 南南 将地下室与一楼的左侧出租于品牌建材市场如好
14、到家，将地下室右侧与一楼中庭部分打通，做一个沉降式广场，提高地下室售价，另外在地下室安排一家肯将地下室与一楼的左侧出租于品牌建材市场如好到家，将地下室右侧与一楼中庭部分打通，做一个沉降式广场，提高地下室售价，另外在地下室安排一家肯德基或麦当劳，吸引人气。德基或麦当劳，吸引人气。一楼中庭部分，由开发商统一招商，引进中高端品牌，一楼中庭部分，由开发商统一招商，引进中高端品牌，确保本案开业初期的整体形象，待本案成熟后高价出售确保本案开业初期的整体形象，待本案成熟后高价出售二楼全部出售，中庭周围规划为流行服饰专卖店。里侧引进休闲娱乐类业态如：美容美发、网吧、咖啡屋等业态二楼全部出售，中庭周围规划为流行
15、服饰专卖店。里侧引进休闲娱乐类业态如：美容美发、网吧、咖啡屋等业态 调整大卖场出口位置，增加图书音像饰品等冲动性消费的业态，东侧两千平米租于大食代，剩余分割成调整大卖场出口位置，增加图书音像饰品等冲动性消费的业态，东侧两千平米租于大食代，剩余分割成200-400平米的主题餐厅，便于出售与招租。平米的主题餐厅，便于出售与招租。 商铺定价的原则与方法商铺定价的原则与方法本案商铺的售价确定采用两种基本方法：市场比本案商铺的售价确定采用两种基本方法：市场比较法与租金还原法。较法与租金还原法。目前上海同类型大型购物中心都是只租不售，因目前上海同类型大型购物中心都是只租不售，因此确定售价时市场比较法不可行
16、，只能采用租此确定售价时市场比较法不可行，只能采用租金还原法。金还原法。由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业，由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业，故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也没有大型购物中心，故只能选取其他地区同也没有大型购物中心，故只能选取其他地区同类型购物中心作参照物。类型购物中心作参照物。参照物的选取参照物的选取相近原则相近原则 相近地段有更多的相近因素相近地段有更多的相近因素成功的楼盘具有参考意义成功的楼盘具有参考意义成功原则成功原则共江家乐福共江家乐福七宝龙城七宝龙城客户群体类似客户群体类似地理区域类似地理区域类似项目总
17、体特征一致项目总体特征一致产品面积与功能类似产品面积与功能类似销售价格与租金分析销售价格与租金分析销售价（均价）建议开业租金（均价）七宝龙城租金共江家乐福最低投资回报率地下室11000310%一楼成熟后再销售18000576-810%二楼140004610%三楼130003-5410% 强大的网络优势强大的网络优势丰富的资源优势丰富的资源优势二三级市场联动二三级市场联动强大的操盘能力强大的操盘能力中原的优势中原的优势 超强的网络平台超强的网络平台 无穷的信息资源无穷的信息资源香港分行网络香港分行网络自收自收购本港第三大之代理公司利嘉本港第三大之代理公司利嘉阁后市后市场占占有率升至有率升至 35
18、%，为香港第一大代理公司，分行香港第一大代理公司，分行有两百多有两百多间。国内分行网络国内分行网络我司已有我司已有15间分行在全国各大城市。分行在全国各大城市。 上海分行网络上海分行网络网网络遍布全市，遍布全市，门店数量已增至店数量已增至18间,并呈并呈现快快速增速增长态势。中中 原原 网网 站站 至今超至今超过一千万人次的一千万人次的浏览量，是中原量，是中原为客客户提供提供优质服服务的的现代信息平台。代信息平台。 网络优势网络优势丰富的操盘经丰富的操盘经验验可借鉴项目介可借鉴项目介绍绍五月花广场（苏家巷）五月花广场（苏家巷） 五月花广场位于上海市闸北区，是一个集住宅、五月花广场位于上海市闸北
19、区，是一个集住宅、商业于一体的大型综合性项目，在该项目的前期运作商业于一体的大型综合性项目，在该项目的前期运作过程中，中原积累了大量的综合性商业项目的前期策过程中，中原积累了大量的综合性商业项目的前期策划经验，同时，与多家国内外商业管理公司、商业运划经验，同时，与多家国内外商业管理公司、商业运作公司建立了良好的长期合作关系。作公司建立了良好的长期合作关系。美丽新世界美丽新世界 “美丽新世界美丽新世界” 位于苏州市最繁华的商业、旅游中位于苏州市最繁华的商业、旅游中心心观前街。观前街。 对于对于“美丽新世界美丽新世界”，上海中原立足本地市场，积，上海中原立足本地市场，积极调动极调动21家二手门店的
20、直销力量，以家二手门店的直销力量，以“一二手联动一二手联动”的网络营销优势。的网络营销优势。 为促使成交量不断提升，在为促使成交量不断提升，在“美丽新世界美丽新世界”推广过推广过程中，上海中原积极开拓浙江地区的客户，与浙江中程中，上海中原积极开拓浙江地区的客户，与浙江中原开展了地区间的合作，两地中原充分共享了信息资原开展了地区间的合作，两地中原充分共享了信息资源，根据市场特征动向和房市会展周期，为开发商定源，根据市场特征动向和房市会展周期，为开发商定制了紧密有效的推广计划，确保了个案的顺利去化制了紧密有效的推广计划，确保了个案的顺利去化 常州嘉业常州嘉业 常州嘉业国贸广场，是目前常州在建项目中
21、最高常州嘉业国贸广场，是目前常州在建项目中最高的建筑物，超凡脱俗的品质与凌云俊俏的外观使其成的建筑物，超凡脱俗的品质与凌云俊俏的外观使其成为常州地标性、国际性的建筑物。为常州地标性、国际性的建筑物。 常州国贸广场裙楼将开发成为常州最高品位的精品常州国贸广场裙楼将开发成为常州最高品位的精品商厦，辅助高级餐厅、音乐茶座等休闲娱乐设施，提商厦，辅助高级餐厅、音乐茶座等休闲娱乐设施，提供常州最高标准的供常州最高标准的“一站式一站式”消费服务。国贸广场塔消费服务。国贸广场塔楼在硬件设施、延伸业态、服务环境、建筑材料等诸楼在硬件设施、延伸业态、服务环境、建筑材料等诸多方面处于常州领先位置，其尊贵地位与雍容品质只多方面处于常州领先位置，其尊贵地位与雍容品质只为时代精英度身锻造为时代精英度身锻造 谢谢 谢！谢！
