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1、2001年9月BIRTHIDEA博思堂1嘉里华庭地产市场局势推广建议战国策2001年9月BIRTHIDEA博思堂2一、战局：政府是幕后策动者1、深圳地产的竞争局势总是由政府决策的，政府的目标在于卖地，卖地只有动新区才有土地，新区只 有成为热点区域才能值钱，深圳地产的市场热点也由此而产生； 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 * 欧风一条街 * 福强路南中心区 * 滨海大道南山片区 * 新中心区核心 * 填海地滨海片区 * 2.9平方公里地王 *龙华片区 * 盐田片区解局：* 深圳政府目前核心发展点是完成深圳花园城市滨海高尚住宅区，国土局交易中心近
2、三年 的土地计划是2002年动滨海片区（重点是70亿的2.9平方公里地王）、2003年启动深圳后 花园龙华片区、2004年发展旅游地产盐田区；目前滨海片区仍是以深南路作为启动点； 2001年9月BIRTHIDEA博思堂3二、主角：7大地产诸侯鼎立万科地产 华侨城地产 招商地产 天健地产 * 万科四季花城 * 普托菲罗镇 * 阳光带海滨城 *天健阳光华苑* 万科金域蓝湾（N） * 招商海月二期 * 天然居* 万科金色家园 * 花园城 * 天健名苑* 万科温馨家园 * 雍华府 振业地产建设控股中海外* 星海名城* 新新家园* 中海华庭* 翠海花园* 宝珠花园2001年9月BIRTHIDEA博思堂4
3、三、布局：6大兵团市场割据 3 龙华兵团 *万科四季花城 *中海怡翠山庄 4 深南路兵团 2 香蜜湖兵团 1 中心区兵团 *华侨城普托菲罗 *听香水榭 *嘉里华庭 深南路 *沙河世纪村二期 *东海福禄居 *黄埔雅苑 *天健中心区 5 南山兵团 6 深圳湾 *西海湾 * 万科金域蓝湾 *星海名城 * 招商阳光带海滨城 * 招商海月 * 京基地产碧海云天 * 中海外2001年9月BIRTHIDEA博思堂5四、竞争：不同优势的展现各兵团主力核心卖点中心区兵团 香蜜湖兵团 龙华兵团 深南路兵团 南山兵团 滨海兵团*中心区市政优势 * 环境优势 * 规模优势 *交通优势 *价格优势 *位置方便*中心区位
4、置优势 *高尚社区优势 *价格优势 *地铁优势*规模优势 * 海的环境*地产商品牌优势 *单体规划优秀 *环境优势 *指标性概念2001年9月BIRTHIDEA博思堂6五、较量：2001最高水准 新世界豪园2期 华侨城普托菲罗镇 信托听香水榭 都市内的别墅 108万平方米 香蜜湖水岸豪宅深南路世纪村二期 招商阳光带海滨城 （和记黄埔）70亿地王 京基碧海云天 万科金域蓝湾 泰然红树林花园高尔夫景观 海景住宅 2.9平方公里 海景住宅 3栋43层超高海景 红树林保护区解局1、几乎深圳最优秀的地产商都集中在该片区，万科、华侨城、招商、信托、和记黄埔，深圳第一 领导品牌阵营几乎囊括；2、几乎深圳最优
5、秀的项目都集中在一起，108万平米的普托菲罗镇、43层超高住宅、环境最好的 直接临湖豪宅、最大的2.9平方公里的地王，深圳绝对代表性项目全线出台；3、几乎最优秀的房子都在同一时点出手，2002年5月全面推出市场；2001年9月BIRTHIDEA博思堂7六、抗衡：3大顶尖项目的攻略3大顶尖项目 优势 劣势 信托听香水榭 * 最好的景观：直面香蜜湖+38万湖景公园 * 规模不足 * 最成熟的社区：地铁、中心区西线、Walmar * 相对缺少滨海的大热点 高尔夫、水上乐园、国宾馆 * 最优秀的规划：1.4容积率+澳大利亚柏涛 华侨城普托菲罗 * 最大的规模（目前）：108万平米 * 容积率非常高 *
6、 最成熟的社区：华侨城终极住宅区 * 湖面景观现场非常小 学校、OCT广场、购物、休闲 * 世界花园高层直视，周边环境非常差； 70亿2.9平方公里 * 深圳未来的城市代表 * 尚处生地，周边无任何配套； * 规模最大的社区 * 动作速度没有这么快； * 未来最好的周边解局：从3大顶尖级项目的优劣势来看，真正同意市场的是70亿项目，其带动的市场影响力非 常巨大，但其目前动作速度没有么快；华侨城外界的优势很强；信托听香水榭项目本身 的优势非常强；2001年9月BIRTHIDEA博思堂8七、对策：瞄准市场的攻击点 各家的主攻点 2001年8月18日 2001年9月20日秋交会 2002年4月28日
7、春交会 华侨城普托菲罗VIP计划 开盘：华侨城普托菲罗 开盘：京基碧海云天 展示：万科金域蓝湾 招商阳光带海滨城 招商阳光带海滨城 万科金域蓝湾展示 京基碧海云天 政府：滨海片区专馆 政府：滨海片区集中展示 2.9平方公里地王拍卖解局： * 滨海片区各家展示的时间基本相同，开盘的时间也基本相同，市场竞争非常惨烈； * 市场主力决战点是在2002年5月；目前各家都在全力攻击市场，华侨城普托菲罗4个连 续整版、京基碧海云天特区报跨整版等全部是超强势攻击，市场都是超强攻击事态；2001年9月BIRTHIDEA博思堂9附1、中心区区域主力布局 4 香梅路香梅路 新洲路新洲路 天健天然居天健天然居 宏浩
8、花园宏浩花园 馨庭苑馨庭苑万科温馨家园万科温馨家园 俊景豪园俊景豪园 豪峰园豪峰园 枫丹雅园枫丹雅园 鸿荣源鸿荣源 万科金色家园万科金色家园 黄埔雅苑黄埔雅苑 天健花园天健花园 深业花园深业花园香榭里花园香榭里花园 振业翠海振业翠海 景煜花园景煜花园 华龙花园华龙花园 聚豪园聚豪园 嘉里华庭嘉里华庭 东海花园二期东海花园二期 天健名苑天健名苑 壹世界壹世界 1 深南路深南路 2 城建集团城建集团 滨河路滨河路 加洲豪苑加洲豪苑 祥韵苑祥韵苑 祥云轩祥云轩 阳光华苑阳光华苑 皇都广场皇都广场 新洲苑新洲苑 新新家园新新家园 共和世家共和世家 云顶翠峰云顶翠峰 星河雅居星河雅居 画意居画意居 宣嘉华庭宣嘉华庭 3注：注：1、中心区兵力、中心区兵力 / 2、中心区西线封杀线、中心区西线封杀线 / 3、中心区南线兵力、中心区南线兵力 / 4、香蜜湖兵力、香蜜湖兵力 2001年9月BIRTHIDEA博思堂10附2、香蜜湖主力兵力布局 香梅路 万科温馨家庭 豪峰园 枫丹雅园 天然居 翠海花园 景煜花园 鸿荣源地产 宏浩花园 华龙花园 俊景豪苑 红荔路香榭里花园东海二期 深南路 安柏.丽晶
