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1、青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南京机构2009年5月1呈中南集团呈中南集团21.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论5.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估3强强西宁西宁贵阳贵阳银川银川兰州兰州乌鲁木齐乌鲁木齐哈尔滨哈尔滨海口海口南宁南宁济南济南太原太原呼和浩特呼和浩特石家庄石家庄大连大连沈阳沈阳成都成都重庆重庆天津天津深圳深圳广州广州北京北京福州福州合肥合肥长春长春厦门厦门南京南京宁
2、波宁波郑州郑州青岛青岛西安西安长沙长沙南昌南昌武汉武汉杭州杭州上海上海昆明昆明城市竞争力城市竞争力房房地地产产可可持持续续发发展展潜潜力力弱弱强强报告总结论一报告总结论一注：右图为我司根据全国35个大中城市的统计数据，包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同青岛的城市竞争力与房青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水处于三线城市的较高水平，适宜进入。平，适宜进入。 在三线城市当中，青在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市较高
3、，而且由于城市外向型经济的跨越式外向型经济的跨越式发展，未来城市经济发展，未来城市经济加速发展和人口快速加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添商业地产的开发增添更加巨大的动力。与更加巨大的动力。与其它三线城市比较而其它三线城市比较而言，具备更高的投资言，具备更高的投资价值。价值。城市综合竞争力城市综合竞争力重庆重庆成都成都天津天津广州广州深圳深圳合肥合肥昆明昆明福州福州南昌南昌郑州郑州长沙长沙西安西安青岛青岛杭州杭州宁波宁波南京南京武汉武汉厦门厦门沈阳沈阳南宁南宁海口海口呼和浩特呼和浩特石家庄石家庄长春长春大连大连济南济南兰州兰州哈尔滨哈尔滨太原太原贵阳贵阳银
4、川银川西宁西宁乌鲁木齐乌鲁木齐上海上海强强弱弱强强住住宅宅市市场场投投资资机机会会北京北京报告总结论二报告总结论二5我们建议，我们建议，四地块的拿地时序为：四地块的拿地时序为：地块地块CC双峰山李村河片区改造项目双峰山李村河片区改造项目地块地块A A大枣园南岭社区改造项目大枣园南岭社区改造项目地块地块B B上王埠东王埠桃园改造项目上王埠东王埠桃园改造项目地块地块D D南王埠金水路片区改造项目南王埠金水路片区改造项目地块C属于青岛CLD规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益。地块A顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品
5、力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。地块B区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。地块D虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。地块地块CC投资回报投资回报50%50%风险程度风险程度1234地块地块A A投资回报投资回报32%32%风险程度风险程度 地块地块B B投资回报投资回报33%33%风险程度风险程度 地块地块D D投资回报投资回报43%43%风险程度风险程度 投资回报风险程度强强强强弱弱各地块在报告下文中只简称编号61.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况
6、房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论Part15.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估7Part1青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾
7、发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划大交通的规划（轨道交通、快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业拉动市民到李沧置业。青岛全市总人口761.56万人，市区276万人李沧人口46万人（含11万外来人口）全市2008年GDP增速17.16%，李沧区仅3.59%全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42%李沧零售额增速与全市持平，为22%李沧人均可支配收入达到全市水平20464元青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展”李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区中部打造青岛北部商贸中心东部打造青岛中央居住区交通规划将对对城市扩容产生
8、长远影响魅力青岛潜力李沧1城市概况城市概况自然地理：山优海美自然地理：山优海美, ,气候宜人气候宜人8青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色城市的三大特色经济经济港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋青岛青岛1城市概况城市概况城市地位：东部沿海中心城市城市地位：东部沿海中心城市9中国著名品牌之都中国著名品牌之都中国著名品牌之都中国著名品牌
9、之都中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市中国北方旅游大市中国北方旅游大市中国北方旅游大市2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。中国对外贸易强市中国对外贸易强市中国对外贸易强市中国对外贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度口岸外向度75%75%，列中国第一位，列中国第一位 交通强市交通强市交通强市交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一
10、青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。 城市 中国名牌产品中国驰名商标中国行业标志品牌深圳 4416 11 青岛 4415 7 佛山 4014 7 宁波 3512 5 奥帆基地奥帆基地第一海水浴场第一海水浴场国家历史文化名城国家历史文化名城/ /国际港口城市国际港口城市/ /滨海旅游度假城市滨海旅游度假城市中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一1城市概况城市概况青岛辖七区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市（胶州、即墨、平度、胶南、莱西）。李沧区李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心是青
11、岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定连接外界以及城市纵深发展的必定选择。选择。行政区划：李沧是青岛主城北大门行政区划：李沧是青岛主城北大门市北区 29平方公里/54万人 四方区 35平方公里/43万人 崂山区 389平方公里/19万人 黄岛区 277平方公里/ 32万人城阳区 553平方公里/50万人 李沧区 98平方公里/35万人 市南区30平方公里/50万人 1城市概况城市概况人口特征：李沧将承接主城人口居住功能人口特征：李沧将承接主城人口居住功能截至2008年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6% 。人口自然增
12、长率缓慢，仅人口自然增长率缓慢，仅1.731.73。李沧区李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口人口4646万万人（户籍人口人（户籍人口3535万，流动人口万，流动人口1111万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。主要为分布在李村中小企业外来务工人员。规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550600万人。未来将以导入外来人口为主。未来将以导入外来人口为主。 青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随
13、着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承接土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。其它三区人口外扩的主城人口居住功能。1城市概况城市概况交通布局：立体路网，四通八达交通布局：立体路网，四通八达12公路公路公路公路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现了晴雨通车，通公路的行政村达到100%。铁路铁路铁路铁路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中，胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通
14、道的重要组成部分。港口港口港口港口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。航空航空航空航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系。目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网
15、络体系。李沧李沧GDPGDP低速增长低速增长2005到2008年全市经济发展较快，全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。而李沧区是青岛传统工业聚集区李沧区是青岛传统工业聚集区, , 以利润较低的重工业企业为主以利润较低的重工业企业为主, , 2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将
16、得到很大提升。132宏观经济宏观经济2695.823206.583786.524436.18138.59161.05178.67185.0824.5918.9518.0917.1620.9316.210.943.59青岛市李沧区青岛市增长率李沧区增长率2005年2006年2007年2008年050010001500200025003000350040004500500005101520253020052008年年GDP走走势李沧四大工业集团：青岛汽车青岛碱业钢铁集团青岛石化142宏观经济宏观经济223.84268.36322.4373.11213.625.3638.437.5819.8920.
17、1415.735.2613.3386.4751.42青岛市李沧区青岛市增长率李沧区增长率2005年2006年2007年2008年050100150200250300350400010203040506070809010020032008房地房地产投投资2005年2006年2007年2008年0246810125.365.077.8710.29李李沧在全市的在全市的房投占房投占比比15.3718.0619.7118.4816.4421.2642.3952.17青岛市李沧区2005年2006年2007年2008年01020304050607080房投在固投的占比房投在固投的占比近年来，李沧的房地产
18、市场投资力度明显加大，特别是20082008年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐年增加年增加。房投力度：李沧房投增长明显房投力度：李沧房投增长明显零售额：李沧增速与全市持平零售额：李沧增速与全市持平社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。在经济增速放缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心，这对商业地产的发展是个重大利好对商业地产的发展是个重大利好。商贸业一直是李沧区的相对优势产业。商贸业一直是李沧区的相对优势产业。李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年位列青岛十大零售企业销售额排行榜。152宏
19、观经济宏观经济865.91006.671199.181464.87486.2103.5126.343.0116.2619.1222.1557.3816.4920.0722.03青岛市李沧区青岛市增长率李沧区增长率2005年2006年2007年2008年0200400600800100012001400160001020304050607020052008社会消社会消费品零售品零售总额16129201532817856204641231515000168612046416.5118.6416.4914.6123.8321.812.421.37青岛市李沧区青岛市增长率李沧区增长率2005年2006
20、年2007年2008年050001000015000200002500005101520253020052008年居民可支配收入年居民可支配收入2宏观经济宏观经济可支配收入：李沧增速高于全市水平可支配收入：李沧增速高于全市水平李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。3城市规划城市规划总体规划：环湾保护、拥湾发展总体规划：环湾保护、拥湾发展立足环胶州湾地区发
21、展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。莱西平度即墨胶州胶南18四方、李沧至城阳环湾区域四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。组团
22、。目前，李沧西部的新客站及周边片区李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。核心区。相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力3城市规划城市规划四方、李沧至城阳环湾区域四方、李沧至城阳环湾区域“环湾保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的战略的实施，使李沧从青岛的“后院后院”走向走向“前厅前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区交通规划：对城市扩容产生长远影
23、响交通规划：对城市扩容产生长远影响193重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。M2M2：一期（：一期（2009200920142014）M3M3：二期（：二期（20132013201
24、72017） （北到金水路）（北到金水路）M1M1： 三期（三期（2016201620202020）四横三四横三纵纵快速路网快速路网轨轨道交通建道交通建设规设规划划城市规划城市规划20西部打造胶州湾东岸核心商务区西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部打造青岛北部商贸中心中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部打造青岛中央居住区东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。3城市规划城市规划李沧规划：两区一心李沧规划：两区一心ABCD21相关阅读：
25、李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区3城市规划城市规划建设中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心3城市规划城市规划郑郑家商圈家商圈家商圈家商圈：重点发展金融、会展、总部经济等高端服务业，努力建成集商务、旅游、服务于一体的现代化商务区。东李商圈东李商圈东李商圈东李商圈：全力建设鞋帽、服装、高档家具、文化产品专业规模市场，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场
26、群。结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特色商业街区。ABCD中心商圈中心商圈中心商圈中心商圈：重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业，打造综合购物、餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能区。沧口商圈沧口商圈沧口商圈沧口商圈：大力发展现代物流业。结合青岛火车新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街区。沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机构以及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的青岛北部中央商住区。地块A及B的青银高速以西部分位于此片区规划范围。1736425规划区域西起308国道（黑龙江路）和青银高速，东至崂山区界松岭路一线，横跨25个村庄，现
27、住人口3万多人，改造后可以容纳30万人。CLD占地34平方公里，建设用地面积约18平方公里。在未来的8到10年内形成一个，总投资160亿元、总建筑面积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适宜发展和安居的新城区。23相关阅读：李沧东部打造青岛中央居住区相关阅读：李沧东部打造青岛中央居住区3城市规划城市规划规划中的青岛中央居住区分为7个片区1.青岛休闲商住区2.银路东环山居住区（地块B部分）3.工业片区4.双峰山片区（地块C）5.虎山片区6.金水路片区7.天水路片区（地块D）B地块地块C地块地块D地块地块地块B的青银高速以东部分，及地块C、D都属于此片区规划范围。2
28、41.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论Part25.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估25Part2房地产市场概况房地产市场概况 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。总体来看，中低价位的中小户型房源即刚性需求的释放成为支撑李沧市场活跃的主力。客源外来化、年轻化将成为区域客源变化的必然趋势。从板块来看，四方跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合，未来冲击较大。本次中南的四个项目的开发
29、未来将直接与绿城、伟业两个百万大盘短兵相接，在共同炒热、炒熟区域市场的竞合当中，通过产品细分市场的错位竞争抢夺客户资源是投资成败之关键。大盘竞争，错位求生2008年青岛市投资与建设规模：房地产开发投资额年增15.7%施工面积3074.7万平米，竣工面积657.3万平米2008年李沧住宅市场交易数据：成交面积42万 ，现有市场规模不大；成交均价4678元，增幅7.8%，增幅水平不高；成交主力总价为60万以下成交主力单价为6000以下成交主力户型为二房成交主力面积80-100平方米竞争环境方面：四方与李沧目前客重合度高，需有效引导李沧成为青岛百万大盘聚集地，规模优势明显外地大鳄提升市场形象，为丰富
30、产品线奠定基础2008年李沧土地供应成交31.32万平米首次置业为主，档次偏低；1开发规模开发规模开发投资开发投资平稳增长平稳增长26青岛市房地产投资增长速度在05年达到最高峰之后，房地产开发投资额增速减缓，但依然保持平稳增长态势。2003年2004年2005年2006年2007年2008年0501001502002503003504000510152025303540127.8162.7223.8268.4322.4373.1027.30829437.5537819.92850820.11922515.7258062003-2008年青年青岛全市房地全市房地产开开发投投资额及增及增长率率投资
31、额（亿元）增长率施工面积增速渐缓，竣工面积保持平稳施工面积增速渐缓，竣工面积保持平稳271747.72101.32362.72781.23223.83704.7537.8635.2811.2652.5640.7657.3020.2312.4417.7115.9114.92018.1127.71-19.56-1.812.59房地产施工面积（万平方米）房地产竣工面积（万平方米）施工面积增长率（%）竣工面积增长率（%）2003年2004年2005年2006年2007年2008年05001000150020002500300035004000010203040-10-20-302003-2008年青年
32、青岛施工面施工面积、竣工面、竣工面积及增及增长率率1开发规模开发规模03年开始，青岛房地产施工面积逐年增长，但增速渐缓；竣工面积基本保持平稳。282土地市场土地市场20052006200720080.00500000.001000000.001500000.002000000.002500000.003000000.003500000.004000000.00050100150200250-50-1001615157.803659609.361747258.752824073.271053438.803323495.361816727.311912189.91市内七区土地供应面积市内七区土地成
33、交面积供应增长率成交增长率20052006200720080.00100000.00200000.00300000.00400000.00500000.00600000.00700000.00800000.00050100150200250-50-100649537.30353990.90191002.96313207.30215837.30705399.60249605.56313207.30李沧供应面积李沧成交面积供应增长率成交增长率05-0805-08土地供应与成交土地供应与成交总体来看，青岛市土地市场供应和需求较为平衡李沧区从05年开始土地供应明显加快，出现了短暂的供大于求状态，之后则
34、出现了明显的供不应求的反超现象，0808年供求关系达到平衡年供求关系达到平衡。李沧土地供需基本平衡李沧土地供需基本平衡293住宅住宅市场市场06-0806-08住宅成交面积及增长率住宅成交面积及增长率2006200720080200000400000600000800000100000012000001400000160000001020304050-10-20-301041593.41471679.21159290.9328827.21429746.65426287.24市内四区成交面积李沧成交面积市内四区增长率李沧区增长率纵观2006-2008年市内四区成交面积，整体呈现先升后降的趋势，2
35、006年市内四区住宅成交面积为104.1593万，2007年同比上涨41.3%，达成交面积最高峰147.1679万，2008年成交量同比下降21.2%，达115.9290万，略高于2006年水平。李沧区住宅整体表现平稳，李沧区住宅整体表现平稳，20062006年成交面积为年成交面积为32.882732.8827万、万、20072007、20082008年成交面积年成交面积均保持在均保持在4242万左右。万左右。从李沧在四区的占比来看，2008年增幅较大，李沧房市崭露头角。2008年李沧区住宅成交面积42万 ，与往年持平303住宅住宅市场市场06-08住宅成交均价及增长率200620072008
36、01000200030004000500060007000800002468101214-2-4-6630370486794442743384678市内四区成交均价李沧成交均价市内四区增长率李沧区增长率纵观2006-2008年市内四区住宅市场成交均价，成交均价整体走势为先升后降，2006年成交均价为6303元/，2007年成交均价同比上涨11.8%至7048元/，2008年成交均价又同比下降3.6%至6794元/。李沧区2006-2008年成交均价较为平稳，价格增幅100-300元/。尤其在20082008年在青岛市年在青岛市内四区整体均价下降的前提下，李沧区住宅成交均价却同比上涨内四区整体均
37、价下降的前提下，李沧区住宅成交均价却同比上涨300300元元/ /左右。左右。2006、2007、2008年李沧区住宅成交均价分别为4427元/、4338元/、4678元/.2008年李沧区住宅成交均价4678元，增幅7.8%238509.03, 56%117905.64, 28%21436.00, 5%19295.84, 5%13085.65, 3%10519.54, 2%4103.29, 1%1432.25, 0%李李沧成交成交总价段比例价段比例4040-6060-8080-100100-120120-150150-18018031住宅住宅市场市场3289911.64, 25%388997
38、.72, 34%198920.56, 17%97116.63, 8%60726.33, 5%47583.80, 4%16810.33, 1%59223.92, 5%四区成交四区成交总价段比例价段比例4040-6060-8080-100100-120120-150150-18018005-0805-08年住宅成交总价段年住宅成交总价段从成交总段途图中我们可以看出，青岛市住宅成交总价集中在40-60万元/套之间，占比59%，其次为60-80万元/套占到总体的17%;李沧区成交总价则集中在40万元/套以下，这主要是受政策房总价低的拉动，40-60万元的主力总价也是李沧区的第二主力总价，占比28%。李
39、沧区成交主力总价为李沧区成交主力总价为6060万以下万以下169339.75, 40%90432.87, 21%114848.7, 27%49228.45, 11%2437.47, 1%0, 0%0, 0%0, 0%李李沧沧成交面成交面积积40004000-50005000-60006000-80008000-1000010000-1200012000-150001500032住宅住宅市场市场305-0805-08年住宅成交价格段年住宅成交价格段从上表可以看出，市内四区成交主力价格段为6000元/平方米以下，占比59%，其中5000-6000元占比最多为30%，其次为6000-8000元价格区
40、间，占比23%，8000-10000元价格区间占比仅为8%。李沧区成交主力价格段为6000元占比87%，而小于4000元的占到总体的40%，这主要是受政策房销售的影响，其次5000-6000元占27%， 4000-5000元占到21%，均为该区域销售的主力价位。189644.32, 16%138354.43, 12%346436.85, 30%269592.02, 23%92542.75, 8%51836.71, 4%28429.41, 2%42454.44, 4%Chart Title40004000-50005000-60006000-80008000-1000010000-1200012
41、000-1500015000李沧区成交主力单价为李沧区成交主力单价为60006000以下以下33住宅住宅市场市场381675.15, 7%716475.28, 62%323218.44, 28%23302.11, 2%12772.12, 1%1847.83, 0%四区四区成交成交户型型一房二房三房四房复式别墅19445.89, 5%314325.95, 74%76673.53, 18%9496.81, 2%5744.17, 1%600.89, 0%李李沧成交成交户型型一房二房三房四房复式别墅05-0805-08年住宅成交户型段年住宅成交户型段从上表可以看出，青岛市内四区成交户型二房占比最高为6
42、2%，其次为三房占比28%，一房占比7%。李沧区成交主力户型降序排列分别为二房、三房、一房，占比分别为74%、18%、5%。李沧区二房占比超过市内四区二房所占比例。李沧区二房占比超过市内四区二房所占比例。李沧区成交主力户型为二房李沧区成交主力户型为二房34住宅住宅市场市场334330.84, 3%102254.86, 9%583251.5, 50%210517.12, 18%79678.97, 7%91639.97, 8%57617.67, 5%四区成交面四区成交面积段比例段比例6060-8080-100100-120120-144144-1801804237.89, 1%35421.31,
43、8%290942.2, 68%36872.25, 9%18926.02, 4%22942.66, 5%16944.91, 4%李李沧成交面成交面积段比例段比例6060-8080-100100-120120-144144-18018006-0806-08年住宅成交面积段年住宅成交面积段李沧区面积80-10080-100平方米户型成交量占到平方米户型成交量占到68%68%，四区为50%100-120平方米户型占到市内四区成交比例的18%，而李沧区仅9%。李沧区成交主力面积李沧区成交主力面积80-100平方米352008年7月2008年8月2008年9月200年10月 2008年11月2008年12
44、月2009年1月2009年2月2009年3月50007000900011000130001500017000190005000700090001100013000150001700019000 市南区 市北区四方区李沧区 四城区 住宅销售均价（元/） 2008年7月2008年8月2008年9月200年10月 2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月 市南区141131908212056133501175217099118211134013789 市北区713475768830781376367816712181208282四方区6507654459646219
45、67426553655470286905李沧区 535159965738565755425672565863886096四城区 均价741281877855773574758781828785718761相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧区产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。从青岛市商品住宅排行榜可以看出热销楼盘主要呈现以下特征：大品牌大品牌绿城理想之城、万科四季花城、万达39克拉等品牌开发商以项目优越的品质赢得消费者认可；低总价、中小户型低总价、中小户型百通馨苑、兴隆花园、鲁岳梦境江南等中小户型、低总价的优势
46、热销；降价多降价多颐中高山、嘉合新兴等主要由于近期大幅降价促销，促进了项目的销售；准现房准现房良辰美景即买即住，减少了购房的过渡成本。36排名排名项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积( () )成交套数成交套数成交金额成交金额( (元元) )备注备注1绿城理想之城李沧区68270.41486415192400两年预热期、品牌开发商、产品2百通馨苑李沧区57081.83664318714752小户型、总价低、良好的口碑3海岸阳光四方区33817.07392192246600中小户型、低总价4颐中高山市南区27521.3299261573700针对小高层小户型推出特价房5兴隆花园四方区2568
47、7.26245171347400中小户型、产品稀缺性6万科四季花城即墨市23625.7222593606220品牌开发商、产品7万达39克拉市北区21847.41276204421700中小户型、区位、品牌8良辰美景市北区19465.76161163342700准现房9鲁岳梦境江南四方区18694.59186107509700中小户型、低总价10柏丽澜庭市南区17364.781481854700海边豪宅、小高层产品稀缺、景观社区相关阅读：相关阅读：20082008年青岛热销楼盘主要特征年青岛热销楼盘主要特征374主城板块分布特征主城板块分布特征竞争环境竞争环境板块板块单价单价总价总价产品和户型
48、产品和户型消化速度消化速度客户特征客户特征海岸线板块（城市住宅）一线海景25000-30000元大于900万别墅为主，大于300平；辅以高端公寓供应较少，多数属于尾盘，10-20套/月；复合性大盘开盘集中成交能实现100套/月国外或者外地财富阶层二线海景16000元300-600万多层和小高层为主；大于150平青岛财富阶层三线海景12000元200-300万小高层和高层为主；120-160平青岛准财富阶层市南区板块（除沿海一线）9000-11000元60-140万小高层和高层为主；60-160平，主力120平15-40套/月中产阶层为主，少量准财富阶层市北区板块从南到北，递减效应明显：1000
49、0-8000-6000元60-100万多层、小高层；80-110平，主力85平120套递减到30套准财富阶层为主，少量中产阶级四方区板块8000-7500-5000元40-80万多层、小高层；主力户型80-100套二户型为主50-80套/月区域目前在售楼盘数量较少中低收入阶层（拆迁、低端改善等刚性需求）李沧区4500-5000-650040-60万多层、小高层；主力户型80-100套二户型为主70-90套/月中低收入阶层：首次置业人群，以及拆迁、低端改善等刚性需求崂山区（除沿海一线）9000-8000-7500元60-120万小高层和高层为主：100-120平80-100套/月城市中产+富裕工
50、薪阶层城阳主城区板块两极分化严重普通住宅3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100万小高层、高层、多层均有，小高层为主；80-180平，主力120-14080-100套/月城阳地缘性客户+部分城市中产阶层+韩国投资客四方跟李沧区的房价相对比较低，四方跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合，冲击也很大。客户地位相对重合，冲击也很大。382003年商品房概念未明确，大部分以经济适用房经济适用房为主为主；价格及综合品质均较弱2005年2008年百通馨苑百通馨苑连续三年销售冠军，平均年销售面积12万，为李沧区房地产市场结构改变起到不可忽视的作用2008年8月绿城绿城理想之城理想
51、之城大盘入住提高李沧区提高李沧区知名度知名度，供应初步呈现梯级分布；李沧东部规划成为青岛的中央居住区2009年伟东伟东幸福之城幸福之城百通百通尚风尚水尚风尚水区域供应梯级市场分布明朗；为区域市场带来更大冲击；李沧区将成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住于一体的现代化新城李沧楼市正朝着市区最适宜发最适宜发展和居住居住的新城区的方向大步迈进4李沧区楼盘发展历程李沧区楼盘发展历程竞争环境竞争环境394外地知名开发商项目介绍外地知名开发商项目介绍竞争环境竞争环境开开发发商商开发楼盘开发楼盘位置位置首次开盘时间及报价首次开盘时间及报价基本指标基本指标项目特色
52、项目特色市场效果及影响力描述市场效果及影响力描述万科万科魅力之城城阳区2007-05-1，7400-8600元/建面38.0万容积率1.90社区配套齐全，综合性大型商业设施及各具特色的小型商业，在社区内广泛设置的泛会所休闲娱乐设施。2009年3月份销售144套，09年1季度月均成交87套保利保利百合花园四方区2009-3-28，起价5080元/建面22.9万容积率3.40现代简约的德式建筑风格；利用内部坡地优势，打造坡地立体园林景观。70-90平米两居、三居亲情社区。开盘当天去化400余套，销售额近2亿元万达万达39克拉市北区2008-9-7，起价9000元/建面30.7万容积率7.00集合大
53、型shopping mall、五星酒店、住宅、公寓、室内步行街等建筑形态于一体的城市综合体。新的市北区地标。绿城绿城理想之城李沧区2008-7-30日，6400-8600元/建面20.9万容积率1.63地中海风情西班牙式和意大利式的风格建筑。多层以四层为主，局部五层或三层，是绿城理想之城独有的产品特色。2008年8月成交287套宝龙宝龙国际社区城阳2007-7-28，住宅3900-6250元/建面17.0万容积率1.50城市综合体，地理位置优越，产品功能定位完善。月均去化50套左右中海中海银海一号市南区2009-4-5，起价9500元/建面23.5万容积率3.96高层及高层围合近2万平方米中央
54、花园，户型面积约90-205，最大接近100米超宽楼间距。开盘当天累计认购380余套房源，总认购金额5亿元404竞争环境竞争环境李沧百万大盘介绍李沧百万大盘介绍楼盘名称楼盘名称绿城理想之城绿城理想之城伟东幸福之城伟东幸福之城出让时间2007-3-29开发商青岛绿城华川置业伟东置业地块位置李沧区李沧区取地总价35.28亿23.84亿楼面地价12601703容积率1.632.2建筑面积280万平140万平动工时间2007-8-22009-4-22项目配套商业面积一期7310平米20万平米开发物业型态多层、小高层小高层，高层销售均价均价6600均价5400绿城、伟业的两个项目都在李沧CLD片区且位置
55、接近，未来周边地区竞争激烈411.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析5.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论Part342Part3房地产发展趋势房地产发展趋势预计2009年青岛房地产市场将逐渐走出低谷，供应量将大幅提升、成交量也会逐渐回暖，但整体市场存量较高，而李沧存量最少。区域内整体房价将保持平稳，低开平开将成为新开楼盘普遍的价格策略，个别热销楼盘会出现小幅上扬。每年近百万政策房的不断推出，将挤压本地大量的刚性需求。政府主导，房价平稳
56、政府主导，房价平稳预计09年市内四区商品房上市量约146.31万平米商品房成交总量约为103.65万平米市南区房价下跌压力大市北区小盘将主导市场四方区未来竞争加剧李沧区价格保持平稳李沧区近期可供应总建面积达434.67万米青岛四区近三年每年提供近百万保障住房五大政策支持居民购房山东限制青岛地块出让规模不得20公顷供应量：仍将稳步增长供应量：仍将稳步增长2008年的土地成交量较07年出现小幅上扬，0909年开盘项目将略多于年开盘项目将略多于0808年年预计预计0909年市内四区商品房上市量约为年市内四区商品房上市量约为146.31146.31万平方米，较万平方米，较0808年增长年增长28%28
57、%左右左右各年的一季度是房地产交易传统淡季，但由于很多原本打算08年末开盘的项目延迟到09年上市，预计2009年一季度新增供应量将高于08年四季度；09年二、三季度，入市项目开始逐渐增多，到9、10月份达到一个高峰，但由于部分谨慎开发商持观望态度，将项目推迟至09年四季度开盘，故09年四季度新增供应量仍然会处在一个较高的位置。43【数据说明】：0909年供应量根据年供应量根据0808年在建项目和成交土地的情况预测年在建项目和成交土地的情况预测0909年市场新增供应量。年市场新增供应量。1走势预测走势预测成交量：相对低迷，逐渐回暖成交量：相对低迷，逐渐回暖预计预计0909年青岛市内四区全年商品房
58、成交总量约为年青岛市内四区全年商品房成交总量约为103.65103.65万平米万平米全年成交总量呈回暖态势，预计随着市场回暖、需求释放，全年月均销售量维持全年月均销售量维持8 8万平米左右万平米左右成交量变动原因：成交量变动原因：09年一季度由于受宏观经济走弱、国内楼市萧条以及市场观望的影响，市场成交量仍呈低迷状态，但在开发商主动降价促销和政策利好的带动下，09年一季度市场同比08年会有较大的增长；09年中后期，由于各种救市政策效果相继显现、宏观环境趋好、热销户型的供应量增加以及五一旺季和金九银十的到来，致使需求受到刺激并逐渐释放，预计成交量将会大幅增加。441走势预测走势预测市区（住宅）市南
59、区市北区四方区李沧区现存套数（套）5578514334222351现存面积（万）63.0150.3834.7923.742消化速度消化速度青岛市内四区住宅存量李沧最小青岛市内四区住宅存量李沧最小截止到2009.04.29，青岛四区供应总套数1649416494套套(约171.92171.92万万)，李沧区在售楼盘3030个个，总共套数23512351套套(约23.7423.74万万)，供应套数仅占整个青岛供应量的14%14%，就目前供应来说，李沧区存量最小。46随着市南区旧城改造工作的不断落实，以及银海一号、锦绣华城等大体量住宅项目的推出，预计09年市南区市场供应量将比08年出现较大幅度增长；
60、同时由于国家针对二套房的调控政策仍未松绑和股市大幅下挫导致人们财富缩水，而市南区多以投资型和改善性产品为主，因此当前市场积累了大量的可售房源未能去化。按照2008年下半年月平均的去化速度，09年市场存量需54个月才能全部销售完成，未来房价下跌的压力和项目去化压力较大。2消化速度消化速度市南区：房价下跌压力大市南区：房价下跌压力大47市北区未来供应量相对较少，现市北区在售项目未来已无可推案面积，但08年市北区共成交6块土地，全部为住宅或综合用地，预计6项目均会于09年内开盘，将带来一定的市场供应量。由于项目以小体量为主，09年供应量很难超越08年水平。按照2008年下半年月平均的去化速度，市北区
61、09年市场存量全部销售完成需要28个月，在市内四区中去化周期最短，去化压力较小。从数据上看，2009年市北区项目供应量和去化周期均在合理水平，且供应项目体量较小，开发商没有太大资金压力。预计2009年市北区房价下行空间非常有限，部分项目由于周边基础设施的改善住宅价格将平稳上涨。2消化速度消化速度市北区：小盘将主导市场市北区：小盘将主导市场48四方区西部大批工厂迁址，腾出大量建筑用地，一批体量大、品质高的住宅项目如保利百合花园、海信锦绣海岸、恒锦世家等将会陆续进入市场，预计2009年四方区供应量将比08年出现大幅度增长。按照2008年下半年月平均的去化速度，四方区09年市场存量全部销售完成需要5
62、5个月以上，仅从数据来看，市场去化压力较大。但是知名开发商的进驻和政府对基础设施的大力投入，势必会极大改善四方区的居住环境，并且四方区现在售项目房价多在5000-7000元/平米之间，价格适中，将吸引更多具有刚性需求的初次置业者的关注，市场供求关系有望改善。四方区未来楼市风险与机遇并存，但市场观望氛围犹在，另外由于供应量短期内急增势必造成竞争加剧，而且消费者对新的热点区域认知有个过程，预计2009年四方区房地产市场去化压力较大，不排除个别楼盘采取降价策略加速去化，但房价下行的空间较小。2消化速度消化速度四方区：未来竞争加剧四方区：未来竞争加剧49李沧区未来供应量居市内四区之首，李沧区金水路周边
63、定位于中央居住区，多个大盘聚集于此，2009年伟东幸福之城、绿城理想之城二期相继开盘，预计09年李沧区市场供应量将比08年出现较大幅度增长；按照2008年下半年月平均的去化速度，李沧区09年市场存量全部销售完成需要30个月，去化压力适中。经过多年的努力，李沧区特别是金水路周边作为中央居住区已经被大多数购房者认可，2009年李沧区由于供应量的拉动成交量将会出现反弹，预计各主要开发商仍然会坚持低开平走的价格策略，价格将保持平稳。2消化速度消化速度李沧区：价格保持平稳李沧区：价格保持平稳50李沧区近期供应达李沧区近期供应达434.67434.67万平米万平米李沧区即将推出李沧区即将推出土地信息土地信
64、息（含双改项目）（含双改项目）3李沧预测李沧预测名称占地面积容积率总建面积楼面价格郑庄项目61万M21.56约95万M21480大枣园、南岭项目84.1万M22.18183万M2尤家改造项目15.6万M21.828万M2李家庵村改13万M21.417.5万M21590湾头旧村改造项目79.4万M21.4111.17万M2湾头湾头尤家尤家郑庄郑庄大枣园大枣园南岭南岭(A地块地块)李家李家庵庵BCD五项政策支持购房五项政策支持购房2008年11月15日，青岛市关于支持居民购买住房的意见正式出台。（政策执行时间从2008年11月1日至2009年12月31日）514产业政策产业政策五项新政针对首次置业
65、或初次改善人群，五项新政针对首次置业或初次改善人群，通过降低税费、提高公积金贷款额度等手段来释放该类消费者的购房需求。通过降低税费、提高公积金贷款额度等手段来释放该类消费者的购房需求。类别内 容调标准调整普通商品住房认定标准。144M2以下，容积率1.0以上认定为普通商品住宅（此前120平方米以上）降首付购买自住商品房和二手住房的。商品住房最高可贷40万元，公积金贷款最低首付比例20%。二手房最高可贷25万元，公积金贷款最低首付比例30%降契税个人首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房的，契税率为1.5%（此前为3%）免营业税个人转让自用家庭唯一生活住房，一年内又购房，个人不负担营业税
66、及附加和个人所得税个人将购买过超过2年的商品住房，二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加扩对象一户家庭中以18周岁以上子女名义购买住房的，可比照手套住房贷款政策执行52市内四区年度目标廉租房（套均50M2内）经适房（套均65M2内）限价房（套均75M2内）套数（套）面积（M2）套数（套）面积（M2）套数（套）面积（M2）2008年3000 15万500032.5万670050万2009年3000 15万500032.5万670050万2010年3000 15万500032.5万670050万累计900045万1500097.5万20100150万青岛市住房保障发展规划青岛市住房保障发展规划
67、(2008(200820102010年年) )李沧区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价李沧区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价位在位在32003200元元42464246元平方米。元平方米。每年近100万保障住房的上市将对居民的住房刚性需求带来不小冲击。4产业政策产业政策保障房政策冲击销售市场保障房政策冲击销售市场53二八年九月十六日，山东省政府公布关于推进土地节约集约利用的实施意见其中规定，济南、青岛主城区房地产开发用地每宗不得超过济南、青岛主城区房地产开发用地每宗不得超过2020公顷公顷，其他省辖市主城区不得超过15公顷，其他地区不得超过
68、10公顷，土地出让前要制定控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等。此举旨在防止地块规模过大，开发商囤积土地对我们开发单位来说，要与相关政府部门建立良好的战略合作关系对我们开发单位来说，要与相关政府部门建立良好的战略合作关系4产业政策产业政策限制地块出让规模限制地块出让规模541.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析5.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论Part4四地块详细解析四地块详细解析ABCD总用地面积总用地面积
69、9898万平方米万平方米地上总建面积地上总建面积180180万平米左右万平米左右容积率容积率1.861.86物业形态物业形态小高层为主小高层为主总用地面积总用地面积106.7106.7万平方米万平方米地上总建面积地上总建面积200200万平米左右万平米左右容积率容积率1.61.6物业形态物业形态低密度住宅、小高层低密度住宅、小高层总用地面积总用地面积111.6111.6万平方米万平方米地上总建面积地上总建面积125125万平米左右万平米左右容积率容积率1.321.32物业形态物业形态低密度住宅，多低密度住宅，多层，小高层层，小高层总用地面积总用地面积238238万平方米万平方米地上总建面积地上
70、总建面积340340万平米左右万平米左右容积率容积率1.481.48物业形态物业形态多层，小高层多层，小高层四地块均为四地块均为占地占地100万平米左右或以上大盘万平米左右或以上大盘地块综述地块综述地块位置与经济指标（预估）地块位置与经济指标（预估）1ABCD重庆路城市快速干道，未来还建设高架桥和快速公交市内及区市间交通网络尚不十分畅通，公共交通较为拥挤。市内及区市间交通网络尚不十分畅通，公共交通较为拥挤。轨道交通将缩短轨道交通将缩短南北距离，拉动市民到李沧置业，快捷路网将缓解李沧区居民的出行难题南北距离，拉动市民到李沧置业，快捷路网将缓解李沧区居民的出行难题黑龙江路大站快速公交，未来还将打造
71、景观大道青银高速2010年收费站将北移至城阳区，市区段将成为快速内环金水路李沧区第一条东西贯通的景观大道九水东路李沧区东部东西向主干道之一轨道一期（轨道一期（2009200920142014）轨道二期（轨道二期（2013201320172017）轨道二期延长线（轨道二期延长线（20502050年之前）年之前）四地块与李沧区交通分析四地块与李沧区交通分析地块综述地块综述1ABCD四地块与李沧区环境景观分析四地块与李沧区环境景观分析崂崂山山区区崂山余脉崂山余脉老老虎虎山山山山系系胶胶州州湾湾渗透范围渗透范围CC地块地块D D地块景观资源佳，地块景观资源佳，A A目前污染较重目前污染较重李沧东部李沧
72、东部区域面积较为广阔，三面环山，一侧濒临青银高速公路和滨海景观大道，地下水域丰富，山体植被茂密，自然环境优美，地理位置优越，主要以村庄、空地和山体为主工工 业业 园园 区区地块综述地块综述1李村河李村河李沧西部目前是青岛的传统老工业基地李沧西部目前是青岛的传统老工业基地，分布着大量厂房，城区面貌破旧，是青岛工业污染源密集区，也是工业废水、废气、固体废弃物排放集中区，环境污染严重，空气质量较差。远期规划将打造成胶洲湾核心商务区，但工厂具体迁出时远期规划将打造成胶洲湾核心商务区，但工厂具体迁出时间尚未明确。间尚未明确。李村商圈李村商圈 东李商圈东李商圈 沧口商圈沧口商圈 四地块与李沧区商圈分析四地
73、块与李沧区商圈分析ABCD现状：现状：传统的商业区，以向阳路步行街为轴心呈放射性发展，大商家聚集的辐射效应明显。未来：未来：中心商圈重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业，本项目和宝龙城市广场的进入将进一步促进中心现代服务业的升级ABC地块都能受到现有商圈辐射，地块都能受到现有商圈辐射，D地块配套相对较薄弱地块配套相对较薄弱商圈渗透范围商圈渗透范围地块综述地块综述1现状：现状：属开发初期，尚未形成真正的商圈规模，商业以商场和街铺形式，点、线布局为主。未来：未来：突出生活终端产品集约消费的发展方向，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群现状：现状：依托沧口广场和汽车站发展起来的传统商圈，发
74、展较慢，档次较低，商业形象较为落后；未来：未来：围绕青岛火车新客站建设、沧口广场改造进一步完善商圈功能，港澳商城为此商圈注入了新的商业活力。A-1A规规划划中中的的地地铁铁一一期期工工程程及及重重庆庆快快速速路路工工 业业 园园 区区 沧口商圈沧口商圈十梅庵生态公园中心区中心区地块外部条件地块外部条件区域位置：区域位置：n青岛李沧区西北部n紧邻贯穿市区南北的快速通道重庆路中北端，十梅庵路南面交通：交通：n有5路(112、113、116、130、364）公交线路可到达n距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：周边环境：n西侧紧邻青岛市重工业区n东侧处于李沧区楼山-老虎山山系，紧靠十梅庵生态公园n工
75、业园区工业园区的存在对人们的身体健康构成威胁，区域内及周边居民反映强烈；环境吸引力不强，影响了投资者的热情。n外部配套：外部配套：依托沧口商圈青钢、一汽、碱业、石化是是李沧的工业产业支柱，但受经济大环境影响，近年来效益不佳。特别是产业工人的购买力有限A十梅庵生态公园规规划划中中的的地地铁铁一一期期工工程程及及重重庆庆快快速速路路片区商业现状主要沿街商铺，档次较低，商业形象较为落后片区商业现状主要沿街商铺，档次较低，商业形象较为落后重庆路沿线重庆路沿线 主要以餐饮、汽配、购买和日常服务的商业 配套为主，但档次低、体量小、业态少 地块内高压线 厂房内部现状地块北侧十梅庵路 地块南侧海信南岭风情地块
76、西侧汽车工厂 地块东侧居民楼项目四至本项目地块北侧为十梅庵路沿街商铺、工程主要以汽车配套为主，地块南侧为海信南岭风情，西侧为汽车工厂，东侧为现有居住小区，整体面貌较差。地块西北角的汽配城不在地块建设范围。资源条件资源条件本项目地块位置图十梅庵路十梅庵路重重庆庆中中路路海信南岭风情海信南岭风情项目规模为大盘，预计建面万平米左右，容积率小于2.35，地块内北部和西部多为汽车工厂，东部多为居民平房。平房拆迁已完成2/3，工厂基本未动迁地块自身现状地块自身现状地块东侧居民楼 权比权比细目细目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别自然景观 环境污染 交通情况 生活配套学区情况社会人文 区位形象基地价值评
77、估基地价值评估 环境污染较为严重环境污染较为严重63A-2建设基地面积约97.84万平方米容积率1.86建筑密度23%建筑层数多层、高层主要交通出入口西（重庆中路）、东（文昌路）绿化率35%设计要求地块内套型面积小于90平方米的小户型应不少于住宅总面积的75%配套要求应配套48班中学两所，用地规模不小于2.76公顷商业及公建建筑面积不小于22.74公顷（包括中小学）地块经济指标64A A工 业 园 区润发湖畔雅居润发湖畔雅居住宅单价5200-5500 别墅单价 10000-12500文昌阁改造文昌阁改造（楼面地价（楼面地价15021502元）元）项目周边典型竞争项目分布及概况A-3周边楼盘周边
78、楼盘颐中千千树颐中千千树65相关阅读：项目周边典型项目A-3润发湖畔雅居润发湖畔雅居项目体量100800平方米物业类型多层、小高层、别墅项目特色小区内有三处共三万平米的天然湖泊，湖水均为虎山“养生泉”的优质山泉.湖岸上的观湖亭.钓鱼台.西餐厅.篮球场.儿童乐园等设施主要卖点物业类型、景观、市政规划主力户型二房 395套占比64.75%销售状况住宅：5200-5500元/; 别墅 10000-12500元/;客群构成首次置业的年轻客户群为主润发湖畔雅居主要以中小户型为主60平米左右的套二住房、70平米左右的套三房是其最大亮点6667相关阅读：项目周边典型项目介绍A-3潜在入市项目颐中千千树颐中千
79、千树 楼盘地址：李沧区唐山路南，近重庆中路 物业类型：普通住宅 建筑面积：125800平方米 容积率：1.10 销售状态：未公开 开发商：青岛千千树置业有限公司 本项目尚未动工，具体细节均未定。文昌阁改造文昌阁改造楼盘地址：李沧区文昌阁村总占地面积：约33.86万平方米总拆迁建面：约13.1万平方米，共拆迁356户，其中，住宅335户，非住宅21户建筑面积：约87.5万平方米产品型态：普通住宅+经济适用房+集中式商业项目目前尚未正式推出，具体细节未定预计项目将于09年底正式入市。未来需重点关注文昌阁改造地块的动向68A-4S S（StrengthStrength优势）：优势）：青岛市青岛市20
80、082008年年“两改两改”工程重点项目，拆迁工程重点项目，拆迁进度已进行进度已进行2/32/3，现基本具备招拍挂条件；，现基本具备招拍挂条件；有一定的自然景观资源；有一定的自然景观资源；地块基本方正平整，易于规划地块基本方正平整，易于规划T(ThreatT(Threat威胁）：威胁）：西部大型重工业区污染严重，西部大型重工业区污染严重，核心商务区进核心商务区进程缓慢；短期内区域形象难以提升；程缓慢；短期内区域形象难以提升；李沧旧村改造规模较大，未来区域供应数量李沧旧村改造规模较大，未来区域供应数量较多；较多；文昌阁地块将是本地块已知最强劲竞争对手文昌阁地块将是本地块已知最强劲竞争对手 OO（
81、OpportunitiesOpportunities机会）：机会）：位于规划中青岛北部商贸中心内，西侧将位于规划中青岛北部商贸中心内，西侧将打造成胶洲湾东岸核心商务区；沧口机场搬打造成胶洲湾东岸核心商务区；沧口机场搬迁和青岛铁路北站规划也以落地；迁和青岛铁路北站规划也以落地；重庆中路建设高架并开通城市快速公交，重庆中路建设高架并开通城市快速公交，直接贯通青岛南北城区；直接贯通青岛南北城区；李沧房价是四区最低，随着交通的改善将李沧房价是四区最低，随着交通的改善将吸引大量主城客户吸引大量主城客户WW（WeaknessWeakness劣势）劣势） ：区域形象较差，特别是东南角的金岭怀区域形象较差，特
82、别是东南角的金岭怀念堂为公墓，心理抗性较大；念堂为公墓，心理抗性较大；重庆路目前交通混乱，周边噪杂；重庆路目前交通混乱，周边噪杂；剩余拆迁以南岭为主，难度较大，影响剩余拆迁以南岭为主，难度较大，影响项目建设进度项目建设进度项目SWOT分析69A-5 项目界定项目界定城市发展主方向城市发展主方向/ /区域发展相对成熟区域发展相对成熟/ /旧村改造旧村改造/ /大规模大规模/ /高容积率高容积率/ /环境噪杂环境噪杂/ /高污染高污染项目问题：区域价值困境项目问题：区域价值困境n区域形象感知较低n景观资源及工业污染同时具备n临快速干道n生活配套不完善 项目资料项目资料n地势平整，拆迁量较大n项目总
83、建面积约200万平米左右，属大社区n高容积率的限制，以致本项目将以小高层、高层住宅为主，其他物业为辅的社区规划地块结论地块结论70B-1规划中的地铁二期工程规划中的地铁二期工程308国国道道青青银银高高速速区域位置：区域位置：n位于李沧区北端，是进入青岛的北大门n紧邻308国道与青银高速交通：交通：n有5路公交线路可到达，地铁二号线（预计2017年通车）离地块南侧1公里不到。n距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：周边环境：n东西两侧位于山体脚下n项目南侧为百通馨园（李沧区第一个商品房开发项目）外部配套：外部配套：n受李沧中心区李村商圈辐射崂山余脉崂山余脉老老虎虎山山山山系系中心区中心区地块外
84、部条件地块外部条件 地块内部现状 地块东侧田地本项目地块位置图青银高速 地块南侧侧沿街 地块内部现状地块南侧百通馨苑 地块西侧田地地块内自然湖泊项目四至本项目地块至李沧区与城阳区交界处，地块南侧为百通馨苑小区和伟东幸福之城，西侧和东侧均为田地。地块现状本项目地块位置图 本地块外西部为李沧中心辐射区，银川高速和本地块外西部为李沧中心辐射区，银川高速和308308国道贯穿，国道贯穿，把地块分隔成三块。两侧地块地势高于路面，而中间地块内洼把地块分隔成三块。两侧地块地势高于路面，而中间地块内洼地较多，最大高差约地较多，最大高差约1010米（目测）。米（目测）。金水河支流位于内部，水面面积较大，并有若干
85、小支流地块自身现状地块自身现状308国道 权比权比细目细目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别自然景观 环境污染 交通情况 生活配套学区情况 社会人文 区位形象 基地价值评估基地价值评估 地形复杂，地块零散地形复杂，地块零散74B-2建设基地面积约106.7万平方米容积率1.6建筑密度25%建筑层数多层、高层主要交通出入口方位黑龙江路（308国道）绿化率35%备注项目位于李沧区唐山路延长线以南，规划六号线以北，由308国道和青银高速公路将项目分割为三部分，包含上王埠，东王埠两个村，总占地面积约1600亩，其中308国道以西约600亩，308国道与青银高速之间约850亩，青银高速以东约150亩
86、；配套要求商业，学校，公建等地块经济指标75B-3项目周边典型竞争项目分布及概况绿城理想之城楼面单价1260元销售单价6600元伟东幸福之城楼面单价1703元销售单价5200元百通馨苑三区七期销售单价5800元B76相关阅读：项目周边典型项目介绍B-3绿城理想之城绿城理想之城百通馨苑百通馨苑幸福之城一期幸福之城一期项目体量280万平方米49.8万平方米140万平方米物业类型多层、小高层、别墅多层、小高层小高层、高层项目特色地中海建筑风格及景观户型设计以小套二为主定位中低档的大型社区主要卖点开发商品牌、景观、品质户型、开发商品牌、多层产品型态高性价比主力户型130-300平方米三房 658套占比
87、60.59%80-102套二户型占总体58.61%90-110平方米套三户型占比62.38%销售状况6400-86006400-8600元/;均价6600元/5600-63005600-6300元/;均价5800元/均价5200元/客群构成： 李沧区政府官员、李沧区高收入私营业主年轻首次置业白领为主作为婚房使用的年轻客户群和养老为主的老年人77B-4项目SWOT分析S S（StrengthStrength优势）：优势）：地块东依老虎山山脉，景观优势明显地块东依老虎山山脉，景观优势明显308国道交通方便，未来轨道到达附近国道交通方便，未来轨道到达附近周边区域形象逐渐成熟周边区域形象逐渐成熟水面丰
88、富，便于利用水面丰富，便于利用属于李沧属于李沧“双改双改”工程，可享受部分税工程，可享受部分税费减免政策费减免政策T(ThreatT(Threat威胁）：威胁）：百万大盘聚集附近，且地理位置好于本地块，百万大盘聚集附近，且地理位置好于本地块，未来产品差异化竞争力需要深度挖掘未来产品差异化竞争力需要深度挖掘绿城拿地成本低；未来调整空间大，是本地绿城拿地成本低；未来调整空间大，是本地块目前已知最大竞争对手块目前已知最大竞争对手 OO（OpportunitiesOpportunities机会）：机会）：地块属于主城北部商贸区和东部地块属于主城北部商贸区和东部CLD规划范规划范围，未来将兼顾宜商适居两
89、大优势围，未来将兼顾宜商适居两大优势周边大盘（伟东、绿城）的推售已将区域升周边大盘（伟东、绿城）的推售已将区域升温，特别是轨道利好，已经获得南部城区购房温，特别是轨道利好，已经获得南部城区购房群体关注群体关注WW（WeaknessWeakness劣势）劣势） ：地块被间隔成三部分，两侧教狭长，不地块被间隔成三部分，两侧教狭长，不利总体规划利总体规划地形地势较复杂，未来回填成本较高地形地势较复杂，未来回填成本较高308308国道过往车辆噪杂，影响居住环境国道过往车辆噪杂，影响居住环境78B-5 项目界定项目界定新兴的李沧区新兴的李沧区CLD内内/区域发展相对成熟区域发展相对成熟/旧村改造旧村改造
90、/大规模大规模/高容积率高容积率/地形复杂不规整地形复杂不规整/交通复杂交通复杂/大体量的项目竞争激烈大体量的项目竞争激烈项目问题：区域价值困境项目问题：区域价值困境n地块内部横穿两条主要交通干线n板块内同类型物业竞争激烈 项目资料项目资料n地形地貌较复杂n项目总建面积约200万平米左右，属大社区地块结论地块结论C-1崂山余脉崂山余脉区域位置：区域位置：n位于青岛李沧区东南部n九水东路南侧交通：交通：n北侧九水东路是李沧东部的主干道之一n地块东北角有5条公交车终点站n距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：周边环境：n地块南侧为双峰山及崂山风景区，李村河上游流经地块，山水齐聚，景观资源丰富外部配
91、套：外部配套：n生活配套：依托东李商圈，郑庄商圈（九水东路两侧配套，刘家下河商业中心；西侧有规划苏家商圈）n教育配套：惠水路小学位于区域内；青岛酒店管理学院位于地块东侧崂崂山山区区C李村河上游李村河上游双峰山双峰山中心区中心区公交终公交终点站点站学校学校区域发展有一定基础，位于政府重点打造的中心居区域发展有一定基础，位于政府重点打造的中心居住区，生活配套设施较完善，发展前景比较乐观住区，生活配套设施较完善，发展前景比较乐观地块外部条件地块外部条件惠水路小学惠水路小学崂山余脉崂山余脉地块自身现状地块自身现状正在打造的李村河地块北侧九水东路 九水路农贸市场内部居民楼项目四至 地块北至九水东路，东至
92、酒店管理学院，西至合川路，南至双峰山脚；现状：村庄主要沿九水东路南、李村河北分布，村民房屋以一层、二层为主，并建有成群的6层小产权楼房，以及有部分违章烂尾楼；村庄的外围，李村河南侧现状为田地、菜地等农用地；地块现状九水东路九水东路学校学校内部违章房本项目地块位置图景观环境分析景观环境分析李村河规划李村河规划李村河贯穿地块东西，河道景观长廊于李村河贯穿地块东西，河道景观长廊于2010年年5月前完工月前完工南侧环山围绕，环境幽静南侧环山围绕，环境幽静 权比权比细目细目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别自然景观 环境污染 交通情况 生活配套学区情况社会人文 区位形象 基地价值评估基地价值评估 景
93、观环境佳，配套较完善景观环境佳，配套较完善83地块经济指标C-2建设基地面积约238万平方米（双凤山北片区规划指标）容积率1.48建筑密度25%建筑层数多层为主、（低密度住宅，高层为辅）主要交通出入口方位北（九水东路）绿化率35%备注地形地貌：整个地势较为平整，高差不大；配套要求商业，学校，公建等项目周边典型竞争项目分布及概况84C-3地块周边以旧村改造为主，如尤家下河村改造（和达 和城）、郑庄村改造等；和达和达 和城和城宝达大厦宝达大厦和达和城楼面单价1430元住宅单价5600元低层洋房6800元宝达大厦住宅单价5800元郑庄改造楼面单价1480元85相关阅读：项目周边典型项目介绍C-3宝达
94、大厦宝达大厦和达和城和达和城项目体量20886 239150 物业类型普通住宅普通住宅项目特色中小户型 主要卖点区位 主力户型二房（81-90 ） 销售状况（价格、月消化套数等）销售报价:5200-5300元/ ，月均去化26套销售报价:5600左右（尚未开盘）地块周边现有在售项目较少，但由于多个旧村改造项目的陆续开工，未来两年后市场供应量集中释放，潜在竞争激烈。86项目项目SWOTSWOT分析分析C-4S S（StrengthStrength优势）：优势）：李村河上游景观长廊将于李村河上游景观长廊将于20102010年年5 5月建成。水系月建成。水系流经地块东西，水岸资源得天独厚；流经地块东
95、西，水岸资源得天独厚；地块占地面积较大，方正平整，便于整体规划；地块占地面积较大，方正平整，便于整体规划；规划商业体量大，提升项目配套品质；规划商业体量大，提升项目配套品质；属于李沧属于李沧“双改双改”工程，可享受部分税费减免政工程，可享受部分税费减免政策策T(ThreatT(Threat威胁）：威胁）：目前区域属于城郊结合部，基础设施薄弱，且外来人口混目前区域属于城郊结合部，基础设施薄弱，且外来人口混杂，区域形象差；杂，区域形象差；地块主要通过九水东路通往李沧中心，与主城南部公交不地块主要通过九水东路通往李沧中心，与主城南部公交不便，交通的局限将使项目难以吸引主城客群的关注；便，交通的局限将
96、使项目难以吸引主城客群的关注；商业部分的预热期将会较长；商业部分的预热期将会较长；市场潜在竞争较为激烈。市场潜在竞争较为激烈。 OO（OpportunitiesOpportunities机会）：机会）：李村河上游景观改造工程是李沧李村河上游景观改造工程是李沧2008年重点工程年重点工程；李沧区东部定位于青岛的中央居住区，政策导向明显；李沧区东部定位于青岛的中央居住区，政策导向明显；李村河两岸规划为景观、文化、休闲、购物、娱乐、餐饮李村河两岸规划为景观、文化、休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的于一体的“都市休闲文化长廊都市休闲文化长廊”，未来升值前景可期，未来升值前景可期WW（WeaknessWea
97、kness劣势）劣势） ：李村河把地块分隔成南北两块。且属于公共配李村河把地块分隔成南北两块。且属于公共配套，目前还不是私享资源；套，目前还不是私享资源；地块内有大量已入住和停工状态的违建房，如地块内有大量已入住和停工状态的违建房，如何处置是关系开发企业形象和项目品质的敏感问何处置是关系开发企业形象和项目品质的敏感问题题87地块结论C-5 项目界定项目界定新兴的李沧区新兴的李沧区CLD边缘边缘/区域发展相对成熟区域发展相对成熟/旧村改造旧村改造/拆迁较难拆迁较难/大大规模规模/环境幽静环境幽静/ /景观佳景观佳项目问题：区域价值困境项目问题：区域价值困境n土地方面：农村集体土地，办理土地农转用
98、和征收手续，过程复杂，周期冗长，可能影响建设进程。n基础设施：李沧东部目前基础设施现状极其薄弱，道路系统、给水系统、雨污水系统、燃气供热系统、供电系统、电信系统等配套设施工程建设起点低、难度大，施工条件艰苦，建设周期较长，配套工程建设任务非常艰巨，直接延缓了中央居住区建设的步伐。n拆迁安置：李沧东部涉及25个村改居社区，个别居民与社区之间的历史遗留问题等原因，影响了拆迁及工程建设的正常推进。n违法建筑：李沧东部共有违法建筑近300个楼座，占地约1200亩。这些违法建筑的处理一直是中央居住区开发建设的难点和热点，造成许多社会隐患及不稳定因素。 项目资料项目资料n地块平整，景观丰富n项目总建面积1
99、00-200万平米之间，属大社区；n物业形式以多层，小高层为主D-1D地块南侧地块南侧地块外部条件地块外部条件区域位置：区域位置：n位于青岛李沧区东部,金水路北侧（李家上流、南王等） ，区域发展较落后交通：交通：n毗邻毗邻贯穿南北的快速通道滨海大道，交通相对便利，但项目南侧金水路尚未开通，公交系统缺乏n距离李沧中心区约15分钟车程周边环境：周边环境：n地块北侧、东侧为崂山余脉n李村河上游流经地块，山水齐聚，景观资源丰富外部配套：外部配套：n生活配套：相对比较落后，仅少量沿街小门门面n教育配套：周边有恒星职业学院，青岛体育运动学校等崂崂山山区区崂山余脉崂山余脉学校学校项目四至地块北至规划43号路
100、，东至规划路（青台山），西至宾川路，南至金水路；地块现状：村庄主要沿金水路北分布，村民房屋以一层、二层为主，并建有成群的6层小产权楼房，以及有部分违章烂尾楼；村庄的外围，现状为田地、菜地等农用地；地块自身现状地块自身现状地块现状本项目地块位置图金水路金水路滨滨海海大大道道内部居民楼内部违章房内部水系青岛体育运动学校南侧金水路紧靠崂山区，周边部分环山，内有水系，环境幽静紧靠崂山区，周边部分环山，内有水系，环境幽静西部为李沧工业园区西部为李沧工业园区水体水体景观环境分析景观环境分析 权比权比细目细目 优优良良一般一般较差较差差差土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套学区情况 社会人文 区
101、位形象 基地价值评估基地价值评估 环境污染较为严重环境污染较为严重建设基地面积约111.57万平方米容积率1.32建筑密度25%建筑层数多层，低密度住宅为主主要交通出入口方位南（金水路）绿化率35%备注地形地貌：整个地势北高南低，东高西低，高差较大；区域内有李村河支流水系贯穿南配套要求商业，学校，公建等（其中应配套48班中学两所，用地规模不小于2.76公顷）地块经济指标D-2项目周边典型竞争项目分布及概况93D-3地块周边以旧村改造为主，如尤家下河村改造（和达 和城）等；和达和达 和城和城宝达大厦宝达大厦和达和城楼面单价1430元住宅单价5600元低层洋房6800元玫瑰庭院94相关阅读：项目周
102、边典型项目介绍D-3和达和城和达和城玫瑰庭院玫瑰庭院项目体量239150 130000物业类型普通住宅多层、小高层、别墅 项目特色 建设内容为英伦简约风格的高档住宅。其中小高层住宅约6万平方米，联排别墅约6万平方米、复式多层低密度景观住宅约8000平方米地块周边现有在售项目较少，但由于多个旧村改造项目的陆续开工，未来两年后市场供应量集中释放，潜在竞争激烈。项目SWOT分析D-4S S（StrengthStrength优势）：优势）：金水路将打造成北部景观大道；金水路将打造成北部景观大道；景观资源尚可，地块内有多处水塘（李村景观资源尚可，地块内有多处水塘（李村河支流穿越地块；紧邻崂山风景区）河支
103、流穿越地块；紧邻崂山风景区）属于李沧属于李沧“双改双改”工程，可享受部分税费工程，可享受部分税费减免政策减免政策T(ThreatT(Threat威胁）：威胁）：周边形象较差，地块成熟度较低；周边形象较差，地块成熟度较低；地块周边整体形象不高，未来低密度产品客群支撑不够地块周边整体形象不高，未来低密度产品客群支撑不够周边公交系统尚未通达，周边公交系统尚未通达，M3支线规划在支线规划在2020年以后年以后 OO（OpportunitiesOpportunities机会）：机会）：李沧区东部定位于青岛的中央居住区，李沧东部李沧区东部定位于青岛的中央居住区，李沧东部CLDCLD规划区域内，政策导向明显
104、；规划区域内，政策导向明显；未来交通便利（未来交通便利（M3M3支线终点站在地块附近）；支线终点站在地块附近）；青岛体院、恒星学院就在地块附近，具有一定的购青岛体院、恒星学院就在地块附近，具有一定的购买实力买实力 WW（WeaknessWeakness劣势）劣势） ：地块内部及周边有大量违章房，拆迁量大；地块内部及周边有大量违章房，拆迁量大；区内西侧大量农田，需转换用地性质；区内西侧大量农田，需转换用地性质；地形地势较复杂，地坪落差较大地形地势较复杂，地坪落差较大地块结论D-5 项目界定项目界定新兴的李沧区新兴的李沧区CLD 规划区域内规划区域内/区域发展滞后区域发展滞后/旧村改造旧村改造/拆
105、迁较难拆迁较难/大规模大规模/地势复杂地势复杂/环境幽静环境幽静/ /景观佳景观佳项目问题：区域价值困境项目问题：区域价值困境n土地方面：农村集体土地，办理土地农转用和征收手续，过程复杂，周期冗长，可能影响建设进程。n基础设施：李沧东部目前基础设施现状极其薄弱，道路系统、给水系统、雨污水系统、燃气供热系统、供电系统、电信系统等配套设施工程建设起点低、难度大，施工条件艰苦，建设周期较长，配套工程建设任务非常艰巨，直接延缓了中央居住区建设的步伐。n拆迁安置：李沧东部涉及25个村改居社区，个别居民与社区之间的历史遗留问题等原因，影响了拆迁及工程建设的正常推进。n违法建筑：李沧东部共有违法建筑近300
106、个楼座，占地约1200亩。这些违法建筑的处理一直是中央居住区开发建设的难点和热点，造成许多社会隐患及不稳定因素。 项目资料项目资料n地块内部高低差较大，地势较复杂，景观丰富n项目总建面积100-200万平米之间，属大社区；n物业形式以多层，低密度住宅为主971.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论Part55.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估投资价值与风险评估投资价值与风险评估李沧区物业静态比准价格李沧区物业静态比准价格项目价格以普通住
107、宅销售均价项目价格以普通住宅销售均价比准比准在售大盘物业静态比准价格：理想之城：6600幸福之城：5200百通馨苑：5800其他物业静态比准价格为：润发湖畔雅居：5300宝达大厦：5200和达和城：5600（预计）沧口板块金水路板块类九水路板块8000750070006500600055005000450040003500润发湖畔雅居宝达大厦和达和城理想之城百通馨苑幸福之城区域整体价格浮动不大，区域整体价格浮动不大，个别个别（品牌开发商）（品牌开发商）高品质楼盘价格遥遥领先高品质楼盘价格遥遥领先四地块收益测算四地块收益测算基于数据的限制，所有项目整体以静态的形基于数据的限制，所有项目整体以静态
108、的形式进行预估，物业形态分商业和住宅两部分，式进行预估，物业形态分商业和住宅两部分，价格统一，拆迁安置暂不考虑价格统一，拆迁安置暂不考虑A A地块地块商业住宅（主力：小高层）总投资回报率建筑面积133200( (住宅面积住宅面积*10%)*10%)159110032%（容积率1.86）预期静态价格（现阶段）元/10400（住宅价格（住宅价格* *2 2）5200楼面地价（元/）14981498CC地块物业主要以多层地块物业主要以多层 、小高层为主，地块自身环境较好及周边配、小高层为主，地块自身环境较好及周边配套较套较 齐全，多层市场接受度高，投资回报较乐观，投资环境佳，齐全，多层市场接受度高，
109、投资回报较乐观，投资环境佳，风险小；风险小；D D地块环境较偏僻，配套贫乏，李沧区大环境影响下，低密度住宅地块环境较偏僻，配套贫乏，李沧区大环境影响下，低密度住宅存在一存在一 定风险。定风险。A A、B B地块投资收益一般。地块投资收益一般。B B地块地块商业住宅（主力：低密度住宅/小高层）总投资回报率建筑面积170752( (住宅面积住宅面积* *10%)10%)153676833%（容积率1.60）预期静态价格（现阶段）元/7800 （住宅价格（住宅价格* *1.51.5）5800/5200楼面地价（元/）15901590CC地块地块商业住宅主力：多层/小高层总投资回报率建筑面积35264
110、0( (住宅面积住宅面积* *10%)10%)317375650% （容积率1.48）预期静态价格（现阶段）元/11000 （住宅价格（住宅价格* *2 2）5800/5500楼面地价（元/）14601460D D地块地块商业住宅（主力： 低密度住宅、多层/小高层）总投资回报率建筑面积147272( (住宅面积住宅面积* *10%)10%)132545143%（容积率1.32）预期静态价格（现阶段）元/7500 （住宅价格（住宅价格* *1.51.5）5500/5000楼面地价（元/）14001400100规划指标用地面积978400平方米容积率1.86建筑密度0.23建筑面积1819824平
111、方米其中小高层1591100经营性133200建设面积1819824平方米楼面地价1498元/平方米一、土地总费用280817.92 二、前期工程费6969.94 三、相关规费38507.92 四、建筑工程费187009.00 五、基础设施费31554.20 六、管理费用4510.66 七、销售费用28977.00 八、财务费用32691.54 九、不可预见费4510.66 成本总计615548.86万元 小高层5200元/平方米*1591100商业门面10400元/平方米*133200销售收入预计965900万元经济指标分析1、总成本预计成本615548.86 2、总收入预计销售收入9659
112、00.00 3、营业税及其它销售收入*5.85%56505.15 4、毛利293845.99 5、毛利率毛利/总收入0.30 6、所得税毛利*33%96969.18 7、净利196876.82 8、总投资回报率净利/总成本0.32 A A地块投资财务指标测算地块投资财务指标测算101规划指标用地面积1067200平方米容积率1.6建筑密度0.23建筑面积1707520平方米其中多层341504.00 小高层1195264.00 经营性170752.00 建设面积2027680平方米楼面地价1590元/平方米一、土地总费用279670.55 二、前期工程费6766.16 三、相关规费35853.
113、02 四、建筑工程费177582.08 五、基础设施费31076.86 六、管理费用4308.50 七、销售费用28583.88 八、财务费用31856.92 九、不可预见费4308.50 成本总计600006.48万元多层5800元/平方*341504.00小高层5200元/平方*1195264.00商业门面7800元/平方米*170752销售收入预计952796.16万元经济指标分析1、总成本预计成本600006.48 2、总收入预计销售收入952796.16 3、营业税及其它销售收入*5.85%55738.58 4、毛利297051.11 5、毛利率毛利/总收入0.31 6、所得税毛利*
114、33%98026.86 7、净利199024.24 8、总投资回报率净利/总成本0.33 B B地块投资财务指标测算地块投资财务指标测算102规划指标用地面积2382700平方米容积率1.48建筑密度0.23建筑面积3526396.00平方米其中多层1410558.40 小高层1763198.00 经营性352639.60 建设面积3407261平方米楼面地价1460/平方米一、土地总费用530329.43 二、前期工程费13613.15 三、相关规费69799.47 四、建筑工程费352639.60 五、基础设施费64180.41 六、管理费用8608.66 七、销售费用65273.59 八
115、、财务费用61833.72 九、不可预见费8608.66 成本总计1174886.70万元多层5800元/平方米* 1410558.40小高层5500元/平方米* 1763198.00商业门面11000元/平方米* 352639.60销售收入预计2175786.33万元经济指标分析1、总成本预计成本1174886.70 2、总收入预计销售收入2175786.33 3、营业税及其它销售收入*5.85%127283.50 4、毛利873616.13 5、毛利率毛利/总收入0.40 6、所得税毛利*33%288293.32 7、净利585322.81 8、总投资回报率净利/总成本0.50 CC地块投
116、资财务指标测算地块投资财务指标测算103规划指标用地面积2382700平方米容积率1.32建筑密度0.23建筑面积1472724平方米其中多层883634.40 小高层441817.20 经营性147272.40 建设面积3407261平方米楼面地价1400元/平方米一、土地总费用212396.80 二、前期工程费5637.44 三、相关规费27415.94 四、建筑工程费141381.50 五、基础设施费26803.58 六、管理费用3476.45 七、销售费用24520.85 八、财务费用24818.12 九、不可预见费3476.45 成本总计469927.13万元经济指标分析1、总成本预
117、计成本469927.13 2、总收入预计销售收入817361.82 3、营业税及其它销售收入*5.85%47815.67 4、毛利299619.02 5、毛利率毛利/总收入0.37 6、所得税毛利*33%98874.28 7、净利200744.74 8、总投资回报率净利/总成本0.43 D D地块投资财务指标测算地块投资财务指标测算多层5500元/平方米* 883634.40小高层5000元/平方米* 441817.20 商业门面7500元/平方米* 147272.40销售收入预计817361.82万元四地块投资环境风险评估四地块投资环境风险评估ABCD不利因素：不利因素：拆迁量较大受西侧重工
118、业环境污染影响较重周边无同类型竞争项目利好因素：利好因素：在城市发展北扩主轴线，青岛火车新客站建设将为此区域注入新的商业活力环湾建设提升周边环境品质交通便捷投资可行度：投资可行度：不利因素：不利因素：地形较复杂地块中心横穿两条主要交通干线，高速路右侧地块出入不方便周边竞争大盘较激烈利好因素：利好因素：项目周边大盘较多，拉动了片区的发展投资可行度：投资可行度：不利因素：不利因素：拆迁量较大利好因素：利好因素：自身及周边景观资源佳周边环境配套已有雏形周边同类型物业竞争一般投资可行度：投资可行度：不利因素：不利因素：地形较复杂，拆迁量较大公共交通不便区域陌生利好因素：利好因素：李沧开发区范围内周边景
119、观资源佳投资可行度：投资可行度：C地块及地块及A地块凭借自身优势及城市发展政策导向，地块凭借自身优势及城市发展政策导向，风险投资较小；风险投资较小；B地块风险在于地块本身及周边竞争楼盘；地块风险在于地块本身及周边竞争楼盘；D地块风险在于交通不便，区域陌生（抗性大）。地块风险在于交通不便，区域陌生（抗性大）。105土地属性因子土地属性因子A AB BCCD D现实性现实性未来性未来性现实性现实性未来性未来性现实性现实性未来性未来性现实性现实性未来性未来性土地级别34223423自然景观34343544环境污染12343333交通情况45343423生活配套35343513学区情况14141313
120、社会人文23332434区位形象24342413总分19193131212129292020323217172626注：以上为土地属性因子5级量表，5代表优，4代表良好，3代表一般,2代表较差,1代表差。四地块现状及前景指数分析四地块现状及前景指数分析 现状综合分析现状综合分析B地块较佳，地块较佳，D地块最差；地块最差；但综合城市发展趋势看，但综合城市发展趋势看，A、C地块前景乐观。地块前景乐观。1061.1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境2.2.房地产市场概况房地产市场概况3.3.房地产发展趋势房地产发展趋势4.4.四地块详细解析四地块详细解析6.6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论P
121、art65.5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估项目投资初步可行性结论项目投资初步可行性结论实现实现策略策略投资原则投资原则外部政策外部政策市场价格标杆市场价格标杆政策优惠政策优惠利润可观利润可观项目投资原则的确定项目投资原则的确定地块视角地块视角进入性优先有利展示进入性优先有利展示短期目标：短期目标：政府合作，民生工程政府合作，民生工程建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势项目项目投资投资启动模式启动模式一：顺应城市发展规划导向一：顺应城市发展规划导向二：二：进入性优先，项目自身资源丰富进入性优先，项目自身资源丰富三：三：项目市场发展基础稳固项目市场发展基础稳固四：提升产品形象，完善配套四
122、：提升产品形象，完善配套大盘投资的原则：大盘投资的原则：投资投资C地块建议地块建议原则二：原则二：进入性优先，项目自身资源丰富进入性优先，项目自身资源丰富原则三：原则三：项目市场发展基础稳固项目市场发展基础稳固根据原则二和原则三，选择该项目投资的考根据原则二和原则三，选择该项目投资的考虑因素如下：虑因素如下：n地块具有较好的昭示性昭示性n启动时外部道路进入性进入性较好n项目周边配套已有雏形，利于项目快速启动，新工业园的规划，将为本项目带来稳定的客户群。n地块资源有效利用资源有效利用定位中高端物业，初期启动可对内部景观资源进行展示，有利于树立项目形象和提升价值，同时可为项目后期价格拉升作铺垫C地
123、块李村河景观带双凤山区域形象感知较低；项目面临的最大问题就是如何快速提升区域价值的认同度，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。原则三：原则三：顺应城市发展规划导向顺应城市发展规划导向原则四：原则四：提升产品形象，完善配套提升产品形象，完善配套 根据原则一和原则四，选择该项目投资的考虑因素如下：根据原则一和原则四，选择该项目投资的考虑因素如下：n地块具有较好的昭示性昭示性n启动时外部道路进入性进入性较好n对大盘而言，初期的形象和配套对整个项目顺利运营起到关键作用，建议先做好实景与样板段，采取体验式营销手法n创造市场上稀缺产品，差异化竞争，以确保产品价值的实现重重庆庆快快速速路路A投资投资A地块建议地块建议城市北扩发展主轴A地块分享结束！分享结束！谢谢倾听谢谢倾听
