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1、本报告是严格保密的。谨呈：昌兴地产2011年06月孝义市君悦银座高层营销建议报告本报告是严格保密的。目录PART2了解孝义，认清市场，客观对位市场现状宏观市场分析PART4我们自身优劣势的再反思？内省项目本体PART3市场竞品分析分析市场竞品，确定市场？PART1盛世大道简介我们是什么样的公司？PART5结合本体，对接市场，给出本项目切实可行的营销方案？营销策略第一部分市场分析市场分析盛世大道简介本报告是严格保密的。盛世大道全景立足山西放眼华北盛世大道设有北京、太原两家公司，目前服务华北十多个座城市、三十多个项目北京占位，辐射环渤海区域2010年盛世大道累计代理销售金额30亿山西代理市场份额排
2、名第一立足山西西安战略辐射西北本报告是严格保密的。9年发展历程累计操盘60余个销售总额近240亿在山西注册成立盛世蓝马广告公司2002Since在北京注册成立北京同创联行有限公司2008涉足房地产经纪，正式成立盛世大道有限公司2005本土最大规模，最具专业的房地产代理公司，年签约额30多亿2006成功运作了太原、长治、阳泉、忻州、孝义等地50余个项目2007天津、唐山、张家口项目即将启动2010Agenda Agenda 历程立足山西，面向华北，发展全国2011本报告是严格保密的。针对性为发展商提供专业服务8年经验沉淀 全国视角：着重环渤海经济区域 同创盛世以山西为中心服务河北、陕西、内蒙以及
3、环渤海经济圈。致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理。同创盛世通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。销售总结设计方案调整、确定项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议营销策略执行方案销售执行报告合作公司确定沟通执行预热阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整推动调整筹备实战价格促销方案客户积累销售筹备与开盘前期沟通前
4、期策划营销筹备开盘100%销售项目跟进销售前销售阶段盛世大道项目策划工作基本流程本报告是严格保密的。OurClients部分服务项目本报告是严格保密的。致力于成为国内房地产领域最具价值的综合服务商盛世大道第二部分市场分析市场分析宏观市场环境本报告是严格保密的。孝义市位于吕梁地区南端，地理区位优越，域总面积9458平方公里，现辖7镇5乡，4个街道办事处，人口45.3万。城区15平方公里，常驻人口15万。u孝义交通便利，距离省会太原120公里，距离北京、西安、天津、郑州等各大城市600公里，南同蒲铁路介西支线直插腹地，孝柳铁路向西延伸，成为晋西和陕北地区的物流通道。国道307和108、省道汾介和孝
5、午公路与市乡油路、乡村公路，构成了纵横交错、四通八达的交通网络。大运高速、太军高速从南北两侧擦境而过。城市性质：孝义素有“三晋宝地、秦晋要冲、吕梁窗口”之美誉，交通便利，四通八达，经济利好城市概况本报告是严格保密的。城市规划：太原经济圈新型重化工产业基地，晋中南部（孝介汾经济区）区域性中心城市，以特色民间文化为底蕴的园林城市城市概况u总体用地布局结构：u一、两轴u南北主轴迎宾路u东西绿轴孝河生态公园u二、五区u主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能u城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能；u城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能；u古城区：以
6、历史文化保护区和公园绿化为主要功能；u经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。建设用地发展方向：东延北展本报告是严格保密的。u城区路网结构：u七横（崇文大街、振兴街、府前街、新安街、胜溪街、城南大道、梧桐街）u八纵（孝汾大道、永盛路、大众路、迎宾路、永安路、中和路、新六路、司梧线)一环(城区外围的公路)城市路网：孝义市区交通道路通达性好，且新建道路绿化较好。城市道路设计可满足城市扩张的发展需求城市概况本报告是严格保密的。u资源状况：u储煤面积为783.5平方公里，占境域总面积的82.8。探明的地质储量为71亿吨，远景储量90亿吨。u铝土已探明保有储量2.6亿吨，其中工业可采量为88
7、00万吨，储量约占全国总储量的20，占山西省总储量的41，占吕梁市储量的74。u铁矿石累计探明储量1964.3万吨，其中：85的含量集中在西河底矿区，矿石品位在3160之间，目前有矿床8处。u耐火黏土现已探明的储量约8895.3万吨u孝义西北部地区蕴藏着十分丰富的石灰岩资源，面积约120平方公里。远景储量210亿吨，能用储量60亿吨，已探明储量3608.5亿吨，目前石灰岩矿产资源仅有少量开采。铝土是孝义市的另一个优势矿产资源，主要分布于孝义的西部山区，埋藏面积约100平方公里。这里的铝土从质和量上均在全国乃至亚洲占有重要地位。我国最大的铝厂河津铝厂的矿石基地就在孝义。单位：亿吨城市经济：孝义矿
8、产资源丰富，品种较多，分布集中，地质的矿产资源尤以煤、铝资源条件良好，便于开采城市概况本报告是严格保密的。u农业地位不稳，产业化、市场化、特色化程度有待进一步提高，服务业特别是现代服务业发展严重不足，对经济发展的贡献率低，多元支柱产业尚未形成。u2009年，孝义全市中小企业完成总产值3704240万元，同比增长24%；完成营业收入3519030万元，同比增长24%；完成增加值达到1648380万元，同比增长5%，占全市GDP的78.5%；上交税金288100万元，同比增长60%，占全市财政收入的67%。出口交货值322500万元。u孝义市全市中小企业众多，且多从事于煤焦产业中的相关链条，中小企
9、业对城市GDP贡献巨大。城市经济：产业结构单一特征明显，支柱产业中传统资源型煤焦化、煤电铝、煤钢铁的比重过大，且产品初级、工艺粗放。三产发展，一产冷、二产热、三产慢城市概况本报告是严格保密的。u随着安全生产整治、环境保护政策和国家产业政策的力度加大，孝义市受政策影响，共关闭城区周边洗煤厂15个，减少从业人员800人，精煤产量98万吨；耐火材料厂5家，减少从业人员162人，铝矾土产量12万吨。受国家产业政策影响，共关闭煤矿62座，减少从业人员10800人，原煤产量20万吨。u2008年受国际金融危机影响经营困难处于停产、半停产状态的企业。孝义市共有22户焦化企业，产能1000万吨，全部采取限产及
10、延长出焦时间和焦炉保温来维护焦炉运转，焦炭减产181万吨，焦化企业除金晖实行轮休未裁员外，其余21家企业全部进行减员。共减少从业人员6800人。共有198个洗精厂，全部处于停产、半停产状态，减少精煤280万吨，减员2920人，共有22户耐火材料企业，42条回转窑生产线，由于产品积压，原料供应不足，基本处于停产状态，人员放假，减少从业人员2200人，减少熟铝矾土产量20万吨。u第三产业由于受到主导产业的影响，停产歇业的运输户和个体工商户也不断增加，据了解08年孝义市停运的运输车辆达到5000辆以上。餐饮、批发零售业也受到不同程度的影响。目前，原煤、精煤、焦炭、铝矾土、生铁等产品处于有价无市的状况
11、，企业举步维艰，据统计截止目前企业共减少从业人员39000人。影响营业收入90亿元。经济困境：孝义市以资源型产业为主的产业结构对经济的周期性波动适应性较差，随着国内外能源原材料供求关系的变化，经济运行存在大起大落的风险城市概况本报告是严格保密的。u09年全市GDP完成205亿元，比上年增长2.5%，占吕梁市的31.77%；u财政总收入完成42.76亿元，比上年下降1.8%，占吕梁市的26.87%，位居全省第三；u一般预算收入完成13.09亿元，比上年增长0.42%，位列全省第一。在第九届全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中，由全国百强第88位前移至第71位单位：亿元单位：亿元单位：亿元经济水
12、平：孝义市主要指标在07年前增幅明显，综合实力不断增强；但09年受经济危机及煤炭资源整合影响，增幅放缓;10年部分煤矿企业的关闭，更加恶化了孝义经济的发展经济状况本报告是严格保密的。u经济转型：u着力构建了“四大体系”：产业支撑体系、环境支撑体系、民生保障体系和体制机制保障体系。由此形成主导产业实力雄厚、新兴产业多元驱动的五大基地u围绕煤铝铁资源延伸产业链条，孝义市已初步形成了“煤焦煤化工建材、煤电沸石氢氧化铝镁铝合金、煤铁轧钢铸造”三大产业链。孝义经济u在焦化产业发展上，孝义市对现有40万吨以上机焦企业，按照等量置换原则，积极规划建设3个到5个220万吨至500万吨规模、具有世界先进装备的大
13、机焦集团。u在铝工业发展上，孝义市重点规划实施了“一大四小”新型铝工业项目，在2至3年内将形成300万吨产能、完成产值200亿元，实现税金20亿元，将形成继煤焦化之后又一个年产值超百亿元的新兴产业支撑。经济转型：孝义的转型发展概括起来有两个方面：一是加速传统产业改造升级；二是启动并大力扶持发展非资源型、环保型、高科技型的新兴产业城市概况本报告是严格保密的。u09年孝义市u城镇居民人均可支配收入达到14651元，比上年增长5.4%，比吕梁市平均水平13795元多856元，比省平均水平多906元；u农民人均纯收入达到6915元，比上年增长2.4%，是吕梁市平均水平3426元的2.1倍，是省平均水平
14、的1.65倍；u金融机构各项存款余额达到197.85亿元，同比增长40.73%，人均储蓄存款明显高于全省；u09年孝义市社会消费品零售总额实现56.32亿元，比上年增长24.9%。单位：元单位：元可支配收入水平：孝义居民经济实力强，家底丰厚，人民群众的生活水平逐年提高经济状况本报告是严格保密的。财富群体中产阶层普通民众u孝义居民收入较高，但从整体上来看，孝义居民收入结构仍呈现哑铃结构：u在哑铃结构中，哑铃两端比重不等，低收入居民占70%，约为30万人，基本上与个人年收入在6000元左右的农户约为30余万人。这一数据与孝义市现有人口数量吻合。u剩余15万人为城镇人口，根据马特来法则，位于金字塔最
15、顶尖居民约占20%，3万左右，其余普通城镇居民80%，10万左右。u根据我公司调查，孝义市数量在10万人左右的城镇普通居民，人均月收入约为16001800元/月，主要为公务员、教师、国企职工、个人做生意的小老板以及孝义市经济转型后工厂职工。u3万左右为哑铃财富端的居民，个人资产存量最少1000万元，而个人资产一亿以上居民，据孝义市相关数据统计，目前约为3000人左右。中国居民财富构成欧美居民财富构成孝义居民财富构成客群分类：孝义市由于其独特的经济环境，使得孝义贫富差距拉大，两极分化严重；造成孝义财富人群和普通民众较多，缺少界限分明的中间层客群状况本报告是严格保密的。u孝义市矿藏丰富，前些年以矿
16、业为导向，经济发展很快，城市税收较多，城市建设较好，跻身全国“百强县”行列。u由于以矿业为导向，经济发展迅猛，当前全省煤矿资源整合，但是孝义市已经建立了以化工、镁铝冶炼等位主的工业，后续发展势头强劲。u孝义市居民收入高于周边县市水平，位于全省前茅。但居民收入水平差距较大，普通城镇居民与位于财富顶端的居民数量较多，而位于两者之间阶层很少。u孝义居民思想相对封闭，企业或有钱居民“走出去”的数量较少，更愿意在本地发展。u孝义市经济发展水平较高，已经形成一定消费基数，但物价较贵，且距离吕梁及太原较近，本地缺乏大宗消费，故商业品种齐全，但分布凌乱，无成规模商业卖场。作为以第二产业驱动的城市，在政府规范整
17、顿下，经济受到一定影响，现状不容乐观；但随着城市经济的转型，后续发展势头强劲市场总结 市场总结： 1、孝义以第二产业为主，受政府整改影响，经济稍显疲软 2、政府规划四通八达，后期经济发展利好 3、孝义市场属于5线城市，市场总量小，供过于求主导市场 4、孝义人群经济水平呈现哑铃状，贫富分化严重第三部分市场分析市场分析市场竞品分析本报告是严格保密的。竞品项目区位图中可以看到：孝义市在售项目达到35个，项目众多，供应量大，供过于求宏观竞品大峰胜溪湖畔鸿禧园盛和佳苑东兴帝豪花园金晖盛世名邸宏宇铂宫新世纪名邸城市公馆城市之光新天地春德嘉瑜国际公馆君悦银座金鼎名都辉宏小区德尚国际吉泰花园u孝义市目前在售项
18、目达35个。根据实际调查，平均每个项目500套房，孝义市市场房源供应量大约在17500套，以平均销售60%计算，孝义市市场房源供应大约在7000套。日出东方祥和新苑丽华苑新泰花苑销售均价：3300元/销售均价：3000元/本报告是严格保密的。随着政府的规划引导，东延区域房地产开发量日渐增多，品质也在不断提升，但同质化现象严重u项目信息：u一、均价范围：u尾盘项目为3300元/，新入市项目价格不公开，但品质较高，预计售价较高u二、卖点汇总u文教区+地段，除了第一城主打沃尔玛城市综合体之外，无一例外区域竞品第一城颐泰苑东兴帝豪花园金晖盛世名邸本报告是严格保密的。竞品分析第一城，定位为城市综合体，住
19、宅、酒店、写字楼、商业一应俱全，尤其是沃尔玛及其1010万的商业，作为项目核心卖点，极大提升了产品附加值，同步扩大了项目影响力项目名称第一城项目位置崇文大街占地面积20公顷总建面50万一期户数600户产品构成商业、公寓、写字楼、住宅产权性质大红本可售房源320套户型面积90300主力户型150的三居项目证件五证开盘时间2011年/05/20工程进度在建交房时间2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣暂无销售情况正售主要客群市区较高端客户项目均价暂未公开推广主题一座城，改变一座城市u优势：u1、沃尔玛入驻拉升项目知名度及影响力u2、主题商业街，写字楼，新区造城的气势u3、双大堂设计u4、约
20、8套稀缺复式户型u5、专业营销，成就品质u劣势：u1、区域暂时较陌生，大众路等主干道未通车u销售情况：u新近入场，销售进度不明显，但销售现场咨询人士较多本报告是严格保密的。竞品分析金晖盛世名邸，黄金地段+2+2万商业+ +自建幼儿园+ +金晖品牌，住宅项目销售率达到95%95%，现在售商业，临迎宾路售价90009000元/ /，临崇文街的售价为70007000元/ /项目名称金晖盛世名邸项目位置迎宾路占地面积7万总建面18.6万楼宇数量13栋产品构成10栋小高（10、12、16层）、1栋高层（31层）、3栋多层（职工房）产权性质大红本总房源1100套户型面积90260主力户型140的三居项目证
21、件大红本开盘时间一期：09年3月份二期：09年11月份工程进度现房交房时间2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣目前无销售情况住宅售罄，商业在售主要客群市区客户，高层19层以上为开发商圈层笑话项目均价3300元/最高价3600元/推广主题国际名品商业街u优势：u1、紧邻迎宾路、崇文街，交通条件极优u2、周边文教配套优势明显u3、自建2500的幼儿园，18班制u4、开发商品牌+现房优势u劣势：u1、户型面积都偏大，总价较高，分流了部分购房人群u2、地上无停车位u销售情况：u住宅销售已近尾声，目前临街商业销售中本报告是严格保密的。竞品分析颐泰苑，四面临街，迎宾路、崇文街，长安巷环伺小区，交
22、通便利，户型面积偏大，先期入市的小高层产品，136136、140140的舒适户型占到64%64%，将成为本项目直接竞争对手项目名称颐泰苑项目位置迎宾路楼宇数量5栋产品构成小高+高层产权性质大红本可售房源280套高层2栋26层小高层3栋17层户型面积136202主力户型136.02的三居项目证件办理中开盘时间2010年底工程进度现房交房时间2011年付款方式一次性、分期最大折扣暂无销售情况正售主要客群市区客户项目均价3300元/最高价3500元/u优势：u1、迎宾路与崇文街交叉口，交通优势明显u2、周边文教配套优势明显u3、紧邻检察院，人文环境较佳u劣势：u1、户型面积都偏大，需要考虑到市场的饱
23、和度u销售情况：u暂无进度本报告是严格保密的。竞品分析盛世豪庭，黄金地段项目，销售已近尾盘，两居户型（100100、110110）配比最多，且户型面积也偏大；三居面积多集中在160160左右项目名称盛世豪庭项目位置府前东街与迎宾路交叉口楼宇数量2栋总套数400套产权性质大红本可售房源400套户型面积90200主力户型106.94的三居项目证件大红本开盘时间2010年底工程进度现房交房时间2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣暂无销售率95%主要客群市区看重教育客户项目均价3600元/最高价4500元/推广方向活动营销+销售现场u优势：u1、核心地段，交通便利u2、市场领先户型，两房变三
24、房u3、周边文教配套优势明显u劣势：u1、两梯五户，舒适度差u2、户型面积都偏大，分流了部分购房人群u销售情况：u接近95%本报告是严格保密的。竞品分析大峰胜溪湖畔，离市区较远，但具备胜溪湖稀有景观资源，定位为孝义首席高端社区，前期入市售价过高，严重影响了后期的项目去化项目名称大峰胜溪湖畔项目位置迎宾南路占地面积180亩总建面28万楼宇数量6栋产品构成小高（17层）产权性质大红本总户数630套户型面积117151主力户型143.17.的三居项目证件小红本开盘时间2010年底工程进度准现房交房时间2012/6付款方式一次性、分期、按揭最大折扣暂无销售情况正售主要客群水峪、高阳等矿区客户项目均价2
25、850元/起价2908元/推广主题首席高端富人区u优势：u1、孝义规模大盘、独立样板空间u2、独立会所+双语幼儿园u3、300平米购物超市，沿街商业，3万平米商业街u4、靠近胜溪湖公园，环境资源优越，视野开阔，小区高绿化水系环绕景观u劣势：u1、地段相对偏远u2、高价入市，分流了准客户u销售情况：u接近停滞本报告是严格保密的。项目产品面积区间（）总价区间（万元） 主力户型（） 均价（元/）1、德泽苑多层、小高层10516031.54813830002、新泰花苑多层、小高层117151334314028503、日出东方小高层5716017489030004、祥和新苑多层、小高层881342640
26、12130005、丽华苑多层、高层120140354112029506、第一城综合体90300/150/7、金晖盛世名邸小高层、高层90260318814034008、颐泰苑小高层、高层140202466713833009、盛世豪庭高层902003272106.94360010、城市之光高层951793565100365011、大峰胜溪湖畔高层1101853254124290012、城市公馆别墅、洋房2835401983781387000竞品总结综观整体孝义市场，在售项目产品形式多为小高层、高层，主力户型区间集中在100121，销售均价按地段分为两个价位段，分别为3000元/、3300元/本报
27、告是严格保密的。总价1530456075多层小高层、高层951106080100120160180面积200210220140本区域竞品总价集中在：3260万竞品总结通过对市场上项目的户型区间和总价进行的横向对比，可见，孝义整体市场同质化现象严重，整体户型面积偏大，除了个别项目有超大户型外，其他的都比较雷同1234567891011本区域竞品面积多集中在：100130竞争市场总结：1、孝义市房地产发展较快，处于供求饱和的临界点2、市场供应产品同质化现象严重，户型集中在100130之间，单价集中在30003300元/，总价集中在3260万元3、本区域客群需求点多集中于文教配套的优先性4、存在价格
28、天花板现象，高总价户型面临很大的市场困境第四部分市场分析市场分析内省项目本体分析本报告是严格保密的。本项目位于迎宾路与崇文大街交叉口，交通条件利好，目前周边项目已近尾盘，但随着政府城东居住区规划脚步的推进，近年来市场放量较大，存在市场饱和的威胁性u项目四至：u东临迎宾路u南接金晖盛世名邸已成型高品质小区u西靠体育小广场u北倚崇文大街u总结：u完备路网环伺小区u基本处于学院区，距离检察院较近，人文环境较好本体区位颐泰苑第一城东兴帝豪家园金晖盛世名邸崇文大街迎宾路本报告是严格保密的。u本体信息解读：u1、户型单一，客群局限u2、两梯六户，舒适度差u3、2/3的户型均为暗卫u4、同区域供应户型基本在
29、136160的三居本体概况本项目产品形式包括小高层+2栋高层，户型面积供应基本属于市场主流，但产品线比较单一，324户仅有3个户型，且同质化于市场主流产品，竞争力不强项目名称君悦银座项目位置迎宾路中段占地12403总建面190237.8项目证件大红本工程进度现房塔楼总建面40500总户数324户容积率3.14绿化率41%户型结构两梯六两梯六户户型面积101.33、149.21、126.93本报告是严格保密的。户型设计基本切合市场主流，但没有亮点，难以形成强大的市场竞争力u户型分析：u1、本项目户型面积处于市场主流u2、缺少户型亮点，无明显竞争优势。如：八角飘窗（新泰花苑）、主卧卫生间（金晖盛世
30、名邸）等本体户型面积：126.93面积：145.94面积：117.72本体总结：1、地处城东文教区，交通便利，人文条件利好2、户型供应面积属于市场主流，但户型配比太过单一3、本项目户型设计存在先天缺陷，不仅同居室户型面积偏大，市场接受度较低；而且户型设计无亮点，需要后期销售中给予引导本报告是严格保密的。在对市场的走访调研，研究本体发现，高层营销受限问题原因主要有三：营销诊断一、户型设计1、高层结构，成本高，市场纯板小高层放量大，不具备竞争优势2、两梯六户，舒适度差3、同居室面积偏大，且户型过于单一二、营销推广1、卖点同质化与周边竞品，难以形成市场区隔2、推广渠道采用轰炸式DM单派发，单一性明显
31、三、推盘方式前期重点推售小高层，未考虑到与高层的整体衔接，前期销售较快，后期销售阻力极大营销问题：总价高+舒适度差+户型单一机会点：文教区+后期专业营销第五部分市场分析市场分析营销策略本报告是严格保密的。手段前提本报告是严格保密的。新政施压快速回笼资金竞争激烈小区体量小销售周期短目标多重营销目标在竞争日渐激烈的城市居住新区，面对相对饱和的市场环境，怎样快速实现本项目的逆市快销本报告是严格保密的。现实目标实现项目快销物业价值最大化政策持续施压市场竞争激烈市场相对饱和vsvs通过项目目标与现实之间的矛盾，我们推导出项目的核心问题营销目标分解城市发展新区，前期市场放量较大，接近饱和临界点在新政不断施
32、压，竞争日渐激烈的市场环境中本项目如何顺利突围？本报告是严格保密的。资源力资源力动脉动脉力力规模规模力力品牌品牌力力文化文化力力本案五力核心价值体系“君悦银座”五力核心价值体系价值体系本报告是严格保密的。【君悦银座】开启城东新区影响力时代本报告是严格保密的。资源力:人才汇聚,风云再生本报告是严格保密的。文化力:名校汇聚，文教天成本报告是严格保密的。动脉力:四面环路，便捷飞速本报告是严格保密的。规模力:一十九万，城东造城本报告是严格保密的。品牌力:先期售罄，口碑延续本报告是严格保密的。本案占位小结小区的新标高宜居片区的传诵者城市崛起的开拓者立足孝义立足城东立足小区本报告是严格保密的。推广语：撰写
33、孩子智慧未来城东文脉上品生活示范区城东文脉城东文脉区域属性，领先文教特质区域属性，领先文教特质上上品品独秀于市场的品质化理念独秀于市场的品质化理念示范区示范区区位地标，建筑高度的地标区位地标，建筑高度的地标市场占位：本报告是严格保密的。本案客户定位城市精英，中产阶级的专属领域 客户定位年龄结构高层的置业群体由具有有限置业能力的中产阶级群体所构成，该群体年龄段在2840岁间，处于事业发展期，资产有限生活方式崇尚简单，率性自我，健身房、娱乐场馆等必然都会留下他们的身影；酒店聚餐是他们最通常的娱乐消费方式之一，三五个朋友，一桌小酒畅谈五洲，对于他们而言是一种莫大的享受接触媒体报纸、电视、手机、网络本
34、报告是严格保密的。全面整合项目优势特征，四种战略同步出击，充分保证项目后期实现快销，但重在通过实际的活动营销+ +灵活的价格策略，来拉动人气，促成项目去化推广战略品牌战略借助前期小高层快销的良好口碑，借势营销，加速高层产品的快速去化差异化战略主打文化及高层特征，形成项目产品与地段的对接，避免产品同质化，建立核心竞争优势，差异化的推广手段和策略是项目致胜的保证渠道战略利用我司良好的业内关系和开发商的特有渠道，配合客户渠道，开拓业界市场，获得较佳的开发软环境和畅通的销售渠道。圈层营销战略根据客户的“层次”特征，进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略和公关营销活动。本报告是严格保密
35、的。营销展示加速三种武器深挖客户深挖客户注重周周营销：锁定目标客户，多渠道深入挖掘；注重周周营销：锁定目标客户，多渠道深入挖掘；同时采用不断更新的营销方式吸引客户关注，借用小同时采用不断更新的营销方式吸引客户关注，借用小型客户活动调动现场人气，促进成交型客户活动调动现场人气，促进成交重展示重展示强销售强销售轻线上本报告是严格保密的。得客户者得天下，最大范围地吸引客群也将是成交的关键，建议采用线下营销方式，短信+ +日日新鲜活动，如：买房送家电；水果节；购房大抽奖；清盘倒计时等深挖客户u前提：u基于本项目自身特征：u1、高层塔楼u2、市场相对饱和u分析：u1、客户群锁定为全市区及周边注重文教的客
36、户u2、更多的价值关注点在于其地段及价格优势u对策：u1、宣传主题应更加注重其价格优势u2、采用线下广告方式，在周边拓展客源前期项目宣传，吸引客户到场中期，借活动气氛，促进现场成交本报告是严格保密的。营销展示加速三种武器深挖客户深挖客户重展示重展示借助现场售楼处、围挡等直观形象以及置业顾问热情借助现场售楼处、围挡等直观形象以及置业顾问热情的软性服务来展示体现项目价值，营造客户口碑的软性服务来展示体现项目价值，营造客户口碑强销售强销售重活动本报告是严格保密的。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月7月8月9月10月11月12月1月关键动作123action1.日进
37、斗金优惠action3.水果节action2.狂送全屋家电action1.清货甩卖action2.国庆特价房action4.国庆嘉年华action3.额外折扣action1.惊爆价加推action5.新年全家福欢乐送action4.冰爽一夏活动action3.老带新优惠action5.家庭趣味运动会action2.区域看房团1234512345周周营销，日日新鲜活动安排营销活动排期action3.消夏电影节本报告是严格保密的。营销展示加速三种武器深挖客户深挖客户重展示重展示强销售强销售从团队士气激励，竞争氛围营造，竞争对手深度分析，从团队士气激励，竞争氛围营造，竞争对手深度分析，销售技巧提升，
38、执行力加强五方面整体提升现场销售销售技巧提升，执行力加强五方面整体提升现场销售团队战斗力，快速杀客，确保团队战斗力，快速杀客，确保1111年目标的达成；年目标的达成；核心实力本报告是严格保密的。重展示：销售、服务人员展示，整齐的形象和专业的服务让客户通过切身体验，自己来构建未来的居住蓝图，目的就是用超高性价比打动客户，促进成交到位时间：2011年7月销售人员：J形象统一、整洁大方的现场服务人员J热情而专业的接待讲解现场服务人员人员配备工作服装置业顾问10-12接待客户，介绍项目，销售深色西装、工牌现场经理1负责整个售楼处服务人员的管理和安排深色西装、工牌售楼处保安人员4引导客户停车、往售楼处和
39、带领客户进入统一制服、工牌售楼处保洁人员2整个售楼处的清洁工作统一制服、工牌售楼处吧台服务人员1-2专门负责洽谈区及VIP区的餐饮服务统一制服、工牌强销售本报告是严格保密的。团队士气激励；竞争氛围营造；市场时时监控，竞争对手深度分析；销售技巧提升；执行力加强，责任到人，确保执行；及时监督，保证质量强销售u目的：u提升案场团队士气，应对淡市大环境u关键点：u奖惩制度的建立与执行u激励方法：u竞争对手销售分析u团队问题的及时反馈与解决u建立标准的竞争对手调研分析制度与规范；u建立定期考核制度，严格考核u客户疑难问题精彩说辞分享；逼定技巧提升指导本报告是严格保密的。营销总控图【协调整合各房源，保证物
40、业价值最大化】周边区域的适当延伸派单销售节点广告物料南北并重，东西拓举现场包装现场售楼处引导旗、广告牌户外（道旗、楼体）：形象、卖点工地围挡活动安排持续跟进爆发再强销收官冲刺蓄客，开盘2栋楼同时推出，低价入市，推120套消化一期所剩房源，并加推70套新房源淡市过后，集中爆发，主要消化100套新房源消化剩余房源，维护前期客户关系79月10-1月2-4月5月销售节奏网站、短信、DM短信、户外：开盘、卖点户外、事件营销活动：开盘、卖点网站、短信持续新鲜的事件活动短信、网站道旗、短信消夏晚会国庆嘉年华开盘客户答谢旺场小活动项目即将清盘圣诞答谢会售楼部相关销售物料产品手册项目前期户外等造势宣传本报告是严
41、格保密的。销售周期确定为：10121012个月，共分为4 4个阶段分期策略20112011年年7 7月月9 9月，入市爆破期：蓄客、开盘月，入市爆破期：蓄客、开盘20112011年年1010月月20122012年年1 1月，持续跟进期：卖点逐步展开，销售跟进月，持续跟进期：卖点逐步展开，销售跟进20122012年年2 2月月4 4月，爆发再强销期：二次开盘月，爆发再强销期：二次开盘20122012年年5 5月，收官冲刺期：后续推盘，消化剩余房源月，收官冲刺期：后续推盘，消化剩余房源本报告是严格保密的。入市爆破期u时间划分：20112011年年7 7月月99月月；u阶段主题：君悦银座城市文化特区
42、，我的生活主场；u阶段重点：以开盘销售为主题，全方位推广，争取以最大的广度覆盖孝义市意向客群，以开盘引爆销售，达到开盘即热销的目的u阶段目标：巩固进一步提升高层品质形象，通过报广、短信和几次大型活动逐步推出项目卖点u卖点：u地域交通出行；u周边配套服务；u房屋户型、面积；u工程质量；u附：尽可能多的增加高层客户来访量，网罗客户，积累客户。分期策略本报告是严格保密的。持续跟进期u时间划分：20112011年年1010月月20122012年年1 1月月；u阶段主题：君悦银座3300元/起，高层持续热销；u阶段重点：强化“老带新”活动u阶段目标：强化原有“老带新”活动，在各类媒体持续性宣传推广的同时
43、，原有的老带新活动仍是带动高层销售最为有效的方式之一，通过老业主的口碑介绍推广，将会吸引更多客户来项目高层置业，实现圈层消化的拉动目的。u卖点：u地域交通出行；u周边配套服务；u房屋户型、面积；u活动优惠；u附：重在借用活动的优惠推进，来促成老带新客户的成交分期策略本报告是严格保密的。爆发再强销期u时间划分：20122012年年2 2月月44月月；u阶段主题：君悦银座，夺取城市发展钥匙；u阶段重点：在前阶段高层形象已初步树立的基础上，逐步推出项目卖点；u阶段目标：u1、细致挖掘项目的细节卖点，加速剩余房源的推售；u2、加强广告的沟通性，不断拔高项目形象，加速去化u策略：u1、报广项目配套、潜力
44、等实质卖点包装；u2、回顾项目大事记；u3、活动切合项目文教区优势，邀请少年文艺团来项目热场演出，主打儿童牌，进行情感营销，彰显对应项目定位的同时，加速去化分期策略本报告是严格保密的。收官冲刺期u时间划分：20122012年年5 5月月；u阶段主题：完美谢幕，对话精彩；u阶段重点：促销活动及赠送信息等u阶段目标：清盘期主要的任务是进行余房促销，将前期剩余房源通过各种活动方式进行消化，如高档家居用品展、购房赠送高级家用电器等等，此阶段的推广主要侧重于项目口碑及老客户的维护u策略配合：u 1、滞销户型或楼层进行打折、附赠等重点促销；u 2、优秀家居设计展览。分期策略本报告是严格保密的。结合项目所处
45、的市场环境，建议本项目高层消化周期为10121012个月，高层整体销售均价将实现3414.83414.8元/ /高层排期周期为：11个月（高层去化85%以上）高层产品价格（元/）比例面积总套数总销额（元）均价一阶段330037%37%1500015000120套49500000495000003393.1元/二阶段340022%22%8750875070套2975000029750000三阶段350031%31%1250012500100套4375000043750000四阶段360010%10%4250425034套15300000153000003600元/总计/100%40500324套1.383亿元3414.8元/本报告是严格保密的。
