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1、龙崗龙崗购物中心汇报购物中心汇报(2011)万科商用万科商用目目 录录 PART1. PART1. 项目概况项目概况PART2. PART2. 消费者调研消费者调研PART3. PART3. 零售商洽谈零售商洽谈PART4. PART4. 测算测算PART5. PART5. 项目参考项目参考PART6. PART6. 项目市场定位项目市场定位PART7. PART7. 建筑设计建筑设计PART8. PART8. 业态组合业态组合PART9. PART9. 主题概念主题概念万科龙岗中心城3#1/3#2地块购物中心建筑面积109,820平方米位於中心城商圈,旁为62,892平方米的 世贸中心北侧龙
2、翔大道,南鄰深惠路地铁3号線,吉祥站与龙城廣場站的中间 地块介绍地块介绍PART1.PART1.项目概况项目概况PART1.PART1.项目概况项目概况地块介绍地块介绍3#13#2龙城广场龙城广场 地理位置地理位置PART1.PART1.项目概况项目概况奧体新城奧体新城龙翔大道龙翔大道深惠路深惠路黃阁路黃阁路龙岗中心城龙岗中心城龙城广场龙城广场地铁三号线地铁三号线吉祥中路吉祥中路本项目本项目PART1.PART1.项目概况项目概况 地铁连线地铁连线吉祥路地铁站吉祥路地铁站龙城广场地铁站龙城广场地铁站項目受惠地铁3号線於2009/10年通車,帶动200萬人.政府定位龙崗為東珠三角交通輸紐,深惠公
3、路,東部海滨通道,更方便消费者到本項目消費.深圳中部及西部零售商圈已形成,東部新商圈將成新的零售熱点.龙崗區為深圳最大的區,新增城市人口总計180萬人(2010年),龐大新城市社会消費.发展概况发展概况PART1.PART1.项目概况项目概况 人口特征人口特征: : 商圈消费者概况. 消费习惯消费习惯: : 消费购物的习惯和频率平均消费. 购物喜好购物喜好: : 对现有购物设施的喜好和意见; 对不同商 铺组合及品牌的反应;对个别店铺类别的选择. 对项目的期望对项目的期望: : 定位主题商品组合店铺组合 消费者市场调查共完成: 1137份主样本问卷及223份辅助样本问卷.PART2.PART2.
4、消费者调研消费者调研研究目的研究目的龙城龙城龙岗龙岗布吉布吉平湖平湖香港香港罗湖罗湖盐田盐田葵涌葵涌南溪南溪横岗横岗坪山坪山坑梓坑梓坪地坪地惠州惠州福田福田大鹏大鹏宝安宝安第一商圈第一商圈: :龙岗龙岗/ /龙城龙城 行车时间不多于行车时间不多于1515分钟分钟 人口共有人口共有39.239.2万人万人第二商圈第二商圈: :布吉布吉/ /横岗横岗/ /平湖平湖/ /坪山坪山 行车时间约行车时间约1515至至4545分钟内分钟内 人口共有人口共有117.2117.2万人万人第三商圈第三商圈: :坪地坪地/ /坑梓坑梓/ /葵涌葵涌/ /大鹏大鹏/ /南澳南澳 行车时间多于行车时间多于4545分钟
5、分钟 人口共有人口共有27.427.4万人万人PART2.PART2.消费者调研消费者调研商圈介定商圈介定第一商圈人口特征: 屬青年人區,平均年龄26.64岁. 男性与女性的比例相約,女性稍多. 約有54%受訪者未婚,而有8成的巳婚人士巳有 至少一个子女. 高达94%在龙岗/龙城工作.PART2.PART2.消费者调研消费者调研人口特征人口特征教育程度: 大学或以上25% , 中学73%工作地區:94%在龙崗職业:管理層/專业人仕 41%. 普通白領 25%个人平均每月收入2596元家庭平均每月收入7036元个人平均每月总消費佔总收入的56%,高於整體 常住深圳人仕 8% PART2.PART
6、2.消费者调研消费者调研人口特征人口特征外出逛街消费频率外出逛街消费频率( (购买非日常用品购买非日常用品) )购买非日常用品消费频率(平均每月/次)常住深圳人士5.6第一商圈6.7第二商圈5.22第三商圈6.93 第一商圈受访者外出逛街次数较高,平均每月6.7次. 第一商圈人士甚少跨区逛街购物.PART2.PART2.消费者调研消费者调研消费习惯消费习惯商圈每月平均消费费用商圈每月平均消费费用第一商圈第二商圈第三商圈外出购物(人民币)673534591比例%47%44%32%日常用品(人民币)364299337比例%25%25%18%非日常用品(人民币)310236254比例%21%20%1
7、4%外出餐饮(人民币)461442728比例%32%37%39%外出娱乐(人民币)307230543比例%21%19%29%合计(人民币)144112051862消费占个人收入百分比56%44%57%个人收入(人民币)259627403258 第一商圈受访者相对较多花费在外出购物和餐饮上. 第一商圈受访者每月消费占总收入56%,高于整体常住深圳人士8%.PART2.PART2.消费者调研消费者调研消费习惯消费习惯 年龄群每月平均消费年龄群每月平均消费15-19岁20-24岁25-34岁35-44岁45-55岁外出购物(人民币)462547613649660比例%45%44%46%44%44%日
8、常用品(人民币)226303341351427比例%22%24%26%24%28%非日常用品(人民币)236244272299233比例%23%19%20%20%16%外出餐饮(人民币)363424478506575比例%35%34%36%34%38%外出娱乐(人民币)201281241319264比例%20%22%18%22%18%合计(人民币)10251251133214741499消费占个人收入百分比62%57%45%42%45%个人收入(人民币)16622205293735223311 较年轻的受访者消费占总收入较高,年纪越大的受访者的总消费额则越高.PART2.PART2.消费者调研
9、消费者调研消费习惯消费习惯高收入消费群每月平均消费高收入消费群每月平均消费TOTAL15-19岁20-24岁25-34岁35-44岁45-55岁外出购物(人民币)104749694813251006856比例%43%28%42%47%41%48%日常用品(人民币)501266424622499494比例%21%15%19%22%20%28%非日常用品(人民币)546230524702507363比例%23%13%23%25%21%20%外出餐饮(人民币)8644697581074972395比例%36%26%34%38%40%22%外出娱乐(人民币)508823555415472529比例%2
10、1%46%25%15%19%30%合计(人民币)241917882261281424501780消费占个人收入百分比37%59%44%43%25%43%个人收入(人民币)662530315178660199704187 家庭收入每月人民币18834元. 高收入人士主要花费在购物(44%),餐饮(36%),娱乐(21%).PART2.PART2.消费者调研消费者调研消费习惯消费习惯 在第一商圈中龙岗天虹世贸百货龙岗华润万佳排 名前三,购物点集中在中心城商圈,最常去的也主要集 中在龙岗和龙城. 受访者购物主要以日常用品(92%)及食品(89%)为主. 除日常用品,相对常购买的是男女服装(58%),
11、但百分 比相差30%,精品类的货品如化妆品内衣文具首 饰等货品则较少购买.PART2.PART2.消费者调研消费者调研购物喜好购物喜好 来本项目消费的可能性: 所有受访者的46%表示一定来消费, 第一商圈受访者有69%表示将来一定来消费. 商业模式: 77%希望为大型现代化购物中心. 主题特色: 综合式购物中心(69%) 饮食天地(54%) 国内百货公司(53%) 未来交通工具: 地铁(79%) 公共汽车(64%) 自驾车或他人接载(20%).PART2.PART2.消费者调研消费者调研项目期望项目期望 必有业态种类: 零售店铺(94%) 餐饮店(82%) 休闲娱乐设施(77%). 必需要有的
12、零售种类: 银行(65%) 男式服装(64%) 运动体育用品(64%) 女士服装配饰(61%). 必须要有的餐饮种类: 美食广场(49%) 中国地方特色菜(43%) 咖啡甜品店(39%) 中式酒楼(38%) 中西快餐(37%) 西餐(29%) 酒吧(26%). 必须要有的娱乐休闲设施: 儿童游乐场(47%) 电影院(33%) KTV(32%) 健身中心(32%) 溜冰场(22%) 电子游戏中心(21%) 保龄球(18%)PART2.PART2.消费者调研消费者调研项目期望项目期望PART2.PART2.消费者调研消费者调研关键词总结关键词总结调研目的人口特征 消费习惯 购物喜好 项目期望调研结
13、果26.6426.64岁岁94%94%本区工作本区工作25%25%大学学历大学学历41%41%管理专业管理专业25962596元个人收入元个人收入70367036元家庭收入元家庭收入2次购物/周47%购物32%餐饮56%消费比本区消费大众化92%日用品89%食品58%服装大型现代化购物中心94%零售82%餐饮77%娱乐PART3.PART3.零售商洽谈零售商洽谈洽谈结果洽谈结果PART3.PART3.零售商洽谈零售商洽谈洽谈结果洽谈结果PART3.PART3.零售商洽谈零售商洽谈洽谈结果洽谈结果总投资额 17亿元(13亿建筑成本,4亿资本化利息)10年投资回收期估算17亿 / 10年 / 10
14、9,820平方米 / 12个月 =129元月租金承托力为129元PART4.PART4.测算测算回收估算回收估算PART4.PART4.测算测算消费额估算消费额估算龙岗现有商业供应+未來策划中供应面积=300万平方米购物中心面积 109,820平方米占全区供应占有率 3.60%龙岗区2006全社会消费 21,023,600,000元购物中心应占消费额 756,849,600元坪效 6892元 其它商场(2006年度)坪效比较金光华: 3,083元太阳广场: 11,428元东门茂业: 22,500元华强茂业: 17,500元南山花园城: 5,000元 PART4.PART4.测算测算坪效比较坪效
15、比较開业時间: 2004.11占地面積: 18,000平方米商場面積: 120,000平方米樓層: 地庫二層至七層(共九層)店鋪數目: 295易达性: 連接地鉄停車位: 600个 (地庫二及三層)租金(每月每平方米): 100元起(建筑面積計算)定目: 本地客,上班客,国內旅客,中高檔現在形勢:增加餐飲PART5. PART5. 项目参考项目参考金光华广场金光华广场開业時间: 2004 年商場面積: 110,000平方米樓層: 地庫一層至五層(共6層)店舖數目: 209易迖性: 連接地铁停車位: 1,000个租金(每月每平方米): 130元起(以實用面積計算) 定位: 本地客,上班客,国內外遊
16、客,中高至高檔現時形勢:加强高檔服裝,餐飲生意火旺PART5. PART5. 项目参考项目参考万象城一期万象城一期開业時间: 1期:2003年; 2期: 2005年商場面積: 80,000平方米樓層: 地庫二層至九層 (共十二層)易迖性: 近地铁站租金(每月每平方米实用面積計算): 保底租金:300元;抽成10-28%定位: 本地客為主現時形勢: 仍主打服裝茂业百货茂业百货( (华强店华强店) )PART5. PART5. 项目参考项目参考開业日期: 2006年商場面積: 70,500平方米樓層: 四層租金(每月每平方米实用面積計算)L1: 300-450 ; L2: 220-300 L3:
17、150-200 ; L4: 100-150定位: 本地客為主現時形勢:主力量販店百貨影院餐飲PART5. PART5. 项目参考项目参考南山花园城中心南山花园城中心地铁效應及交通方便進出商場,商圈的幅射力將更廣泛,跨商圈/商區的边界复叠商場的內容差異性,豐富商品,好玩,好享受,將成新寵熱点賣場競爭日趨劇烈,營运,推廣,特色主題將成如何吸引及留着消費群以发展大型現代化購物中心為主建筑更人性生活化PART5. PART5. 项目参考项目参考总结总结PART6. PART6. 项目市场定位项目市场定位面積: 109,820平方米定位: 東部区域現代化购物中心目標客群: 滿足東部区域内需求目标年龄群:
18、 25-45岁易迖性: 距地铁約500米吉祥站,龙城廣場站地铁效应作为未來到此项目多元化消费政府打造龙岗成为东部珠三角区域交通枢纽,周边人口将成項目未来的消费群.PART7.PART7.建筑设计建筑设计参考项目参考项目参考项目设计公司建筑特色 万象城 RTKL 现代简约 独立的建筑主体设计 玻璃封顶,天然环境 百部电梯连接,动线流畅没有死角 楼层设置停车场,带动高楼层人流. 5.6米层高 Mega box Jerde Partnership 圆球形及蜂巢状中庭 6层高的玻璃 停车场分布于L37811141516层 电梯跨层设置,带动人流.PART7.PART7.建筑设计建筑设计万象城万象城PA
19、RT7.PART7.建筑设计建筑设计万象城万象城PART7.PART7.建筑设计建筑设计万象城万象城万象城万象城PART7.PART7.建筑设计建筑设计PART7.PART7.建筑设计建筑设计mega BOXmega BOXPART7.PART7.建筑设计建筑设计PART7.PART7.建筑设计建筑设计mega BOXmega BOXPART7.PART7.建筑设计建筑设计PART7.PART7.建筑设计建筑设计理念理念形造卓越零售计划及购物中心的设计着重购物意慾环境将生活方式溶入购物中心的設计平衡及利用零售面积及公众空间滿足及吸引消费群对购物中心的期望理想的商户及业种組合万科建筑无限生活主題
20、建筑呈現出玻璃和石頭的永恆面象主題式建物表現出动態和活潑的律动玻璃幕牆外形設計成為龙崗區的新地標PART7.PART7.建筑设计建筑设计建筑形态建筑形态 高穿透建筑表现,商品,色彩, 视觉的延伸. 现代光线照明技术,展现建筑 的立体感.玻璃幕牆大量商戶品牌霓虹燈廣告增加外形美觀最重要增加創利潤PART7.PART7.建筑设计建筑设计模拟效果图模拟效果图 Style ShoppingStyle Shopping Bally Bally Cartier Aigle BossineBossine Esprit 万科龙崗中心城万科龙崗中心城 大型百貨大型百貨國際影城國際影城 主題餐廳主題餐廳量販店量販
21、店國際書屋國際書屋大型家具家用店大型家具家用店健身中心健身中心水母館水母館美食廣場美食廣場幼兒园幼兒园精品專賣店精品專賣店电腦城电腦城化装廊化装廊購物購物60%娱乐娱乐休閒休閒7%歺飲歺飲 30%KTVPub St.教育教育 3% PART8.PART8.业态组合业态组合PART9.PART9.主题概念主题概念成功要素成功要素 提供新的购物体验 提供丰富商品种类 提供优质服务 水母館以水 Water 為設計主題，傳達悠遊怡然，處處景觀充滿朝氣，使人心曠神怡。商品結合百貨公司、量販店、美食廣場、進口休閒服飾、複合式書城、3C廣場、音樂、家電、傢俱、傢飾家用、美容百貨、禮品、熟食等，以滿足全家大小歡欣同樂的休閒空間。PART9.PART9.主题概念主题概念水母馆水母馆PART9.PART9.主题概念主题概念水母馆水母馆 吸引人流吸引人流 创造特色创造特色 制造利润制造利润以上匯報完畢謝謝0Benny 2007.7.16
