《武汉马池路综合体项目提报182p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉马池路综合体项目提报182p（182页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。为居者喝彩马池路综合体项目提报中原地产 武汉 2010.4Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009汇报说明金银湖，美丽生态的华丽外表下，一直存在配套严重滞后的问题，从05年开始一直处于价值悖论之中，本项目规划条件严峻，恰逢新政刚出，未来走势不明朗的大环境下，如何为金银湖未来生活模式解局，带着以上思考，我们展开今天的汇报，
2、偏颇之处，还望斧正。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009上篇：阅读市场上篇：阅读市场- -区域区域- -项目项目中篇：战略思考中篇：战略思考- -商业商业- -住宅住宅下篇：执行方略下篇：执行方略- -营销营销- -推广推广Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009上篇：阅读市场上篇：阅读市场- -区域区域- -项目项目中篇：战略思考中篇：战略思考- -商业商业- -住宅住宅下篇：执行方略下篇：执行方略- -营销营销- -推广推广Code of this
3、 report | 5 Copyright Centaline Group, 20091CHAPTER 1市场认识Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009投资拉动（投资拉动（20092009）市场状况市场状况出口拉动（出口拉动（2001200120052005） 出口、投资拉动（出口、投资拉动（2005200520082008）1 12 23 32001年12月，中国正式加入世贸组织，出口经济发展迅猛，出口导向型经济地位明显政策背景政策背景实行大规模出口退税制度，鼓励出口房地产业市场化程度低，固定资产投资主要以国家大型工程为
4、主固定资产投资大幅度增长，房地产成为主要支柱产业，与出口并驾齐驱开始对出口导向型经济进行调整，取消部分产业的退税加快房地产市场化改革，推动房地产业发展，房地产逐渐成为支柱性产业因为经济危机影响，出口大幅度下滑，而国内民众消费潜力尚未得到有力激发，国家主导的投资成为推动经济增长的主要动力实行四万亿经济刺激制度，放宽货币政策颁布九大产业振兴计划，推动产业复兴推动国民经济的三驾马车中，消费的推动力始终没有得到激发推动国民经济的三驾马车中，消费的推动力始终没有得到激发目前国内经济的复苏仍然主要靠政府投资的拉动，经济结构调整并未到位目前国内经济的复苏仍然主要靠政府投资的拉动，经济结构调整并未到位Code
5、 of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009国内实体经济并未主动反弹，而是靠国家投资强行拉升，其情况与美国国内实体经济并未主动反弹，而是靠国家投资强行拉升，其情况与美国19291929年年危机后相似，要警惕二次危机发生的可能危机后相似，要警惕二次危机发生的可能美国世纪初经济危机以后的经济走势 首轮首轮经济危经济危机机 国家国家巨额投巨额投资资 经济强经济强 劲反弹劲反弹? ?2007-20082008-20092009-20102010本次经济危机中中国经济走势经济会否 二次探底？政府大规模刺激经济，固定资产投资大幅增长，经济反弹192
6、919291933193319371937首轮经济危机爆发第二轮经济危机爆发1933年到1937年，美国经济复苏空前之快，GDP增长平均超过9%。失业率由25%下降到14%因为政府大手笔的财政刺激，赤字猛增，通货膨胀。1937年美国政府开始实行政府推出机制，缩减支出，第二轮衰退随即爆发 8月初，政府提出货币政策将微调,股市大跌，随即政府重申，将继续坚持适度宽松的货币政策目前中国经济的向上走势过于依靠国家投资强行拉动，对政策敏感性过高。一旦经济刺激计划到期，经济有掉头下行的风险Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009房地产市场
7、再次遭遇政策风暴，有史以来最严厉信贷政策，打击投机明确，却房地产市场再次遭遇政策风暴，有史以来最严厉信贷政策，打击投机明确，却也不免误伤刚需（首置首改）也不免误伤刚需（首置首改）时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用4-17国务院国务院关于坚决遏关于坚决遏制部分城市房制部分城市房价过快上涨的价过快上涨的通知通知（“新新国十条国十条”）（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1
8、倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(一)停发第停发第三套房贷款三套房贷款(二)遏制外地炒房者(三)物业税渐行渐近(四)问责制强化执行力4-18国务院国务院国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况商业银行可根据风险状况,
9、暂停发暂停发放购买第三套及以上住房贷款放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.强调第三套房的贷款发放4-19住建部住建部关于进一步关于进一步加强房地产市加强房地产市场监管完善商场监管完善商品住房预售制品住房预售制度有关问题的度有关问题的通知通知今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。卡等方式向买受人收取或
10、变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。规范市场正常持续短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少预计半年内价格会有波动预计半年内价格会有波动市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决定了价格不会发生大幅度的降低市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决定了价格不会发生大幅度的降低Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 200920102010，从，从“旺市旺市”到到“变市
11、变市”未来地产市场的发展扑朔迷离，同未来地产市场的发展扑朔迷离，同0707年比较，年比较，少了些恐慌，多了些理性。少了些恐慌，多了些理性。刚性需求旺盛，从社会的年龄结构变化分析，“80后”的“首置”、“首改”需求有井喷趋势“招拍挂”土地比例增加，推高土地成本。2008年全国“招拍挂”出让土地13.36万公顷，占出让总面积的81.9%，比上年提高32个百分点2008国土资源公报 实体经济产能过剩。大量资金涌入地产领域，企业资金充足，回款压力小通货膨胀趋势已经比较明显、人民币升值压力较大，民间资本进入地产市场以求保值各地“地王”涌现，拉升地产商心理预期实体经济未完全复苏，居民购买力仍偏弱房价已处历
12、史高位，客户持币观望心态浓厚国家宏观调控的“另一只鞋”仍未落地，政策随时可能出现负面变化，信贷收紧可能性大经济危机的第二波影响随时可能到来上半年居民刚性需求已集中释放，需求层面热度降低中原观点：房价的上涨根本上是结构性的供需不平衡造成的，长期来讲肯定是一个持续的过程。但短期来讲，信贷的收紧肯定对目前投资客过多的市场造成一定冲击，可能会形成成交量萎缩，价格调整的局面 深圳中原总经理李耀智Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20091.中心再创新高，城市化进程放缓，曾经的近郊区域趋势看好2.外溢效应明显，边缘地带成交渐旺。3.新一
13、轮宏观调控，对于近郊区域是利好与利空的博弈。应理性对待。武汉城市化发展进程加快，螺旋式扩张形成明显的房地产价格梯度，受经济承武汉城市化发展进程加快，螺旋式扩张形成明显的房地产价格梯度，受经济承受能力的影响，被动郊区化趋势开始形成受能力的影响，被动郊区化趋势开始形成金银湖板块468620102010年年3 3月板块均价统计月板块均价统计数据来源：武汉房地产市场信息网后湖板块6236青山板块6357徐东板块8000沙湖板块8320光谷板块5993南湖板块6774沌口板块5081汉阳板块8087古田板块7137新华路板块9216汉口滨江板块11000武昌老城板块8537武昌中心板块8223盘龙城板块
14、3000汤逊湖板块4050吴家山板块4408Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009新政对于武汉地产市场：伴随短暂的量跌价升阶段，武汉市场将迎来多月的新政对于武汉地产市场：伴随短暂的量跌价升阶段，武汉市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来10%10%以上的跌幅以上的跌幅. .07010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811081
15、2090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003020406080100120010002000300040005000600070008000武武汉商品住宅成交量价走商品住宅成交量价走势成交面积均价Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009预期预期1010年将出现供大于求局面，可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打年将出现供大于求局面，可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有供求格局破现有供求格局0701070207030704070507060
16、7070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070908090909100911091210011002100300.511.522.533.544.51.031.660.651.02 1.011.320.720.821.110.970.681.970.910.761.792.312.962.783.283.883.333.951.412.031.760.660.510.880.440.610.390.270.961.150.70.740.790
17、.441.09武武汉商品住宅供求比走商品住宅供求比走势图Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009房价连续运行在投资回报率天花板之上房价连续运行在投资回报率天花板之上, ,并触及收入比天花板并触及收入比天花板, ,随着政策调整带随着政策调整带来的可预期投资回报下降来的可预期投资回报下降, ,价格调整不可避免价格调整不可避免0701070207030704070507060707070807090710071107120801080208030804080508060807080808090810081108120901090
18、20903090409050906090709080909091009110912100110021003404041223906401342894589469845924986530155285728540050185530565365465771511550244871530152205008506652105253537753075500552354105635562158526016596469266144武武汉商品住宅成交量价走商品住宅成交量价走势图房价收入比天花板：6600元/平方米最高增长率天花板：7463元/平方米投资回报率天花板：5534元/平方米Code of this r
19、eport | 14 Copyright Centaline Group, 2009当前存销比较为正常当前存销比较为正常, ,但仍高于但仍高于0707年整体水平年整体水平, ,后期压力较大后期压力较大07010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070908090909100911091210011002100301002003004005006007008009001000051015202530
20、35武武汉市商品住宅存量走市商品住宅存量走势图存量存销比Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 200915新政前后开盘新政前后开盘/ /加推项目变化加推项目变化项目名称项目名称开盘日期开盘日期推出套数推出套数大定套数大定套数成交均价成交均价( (元元/ /平米平米) )开盘首日认购率开盘首日认购率百灵景都百灵景都2010.04.162010.04.1619619620208000800010%10%狮城翰园2010.04.17314230840073%京华时代2010.04.17256120900046%绿色新都2010.04.
21、17108101600094%万科城万科城2010.04.172010.04.172352355050110001100021%21%万科魅力之城万科魅力之城2010.04.16-172010.04.16-173683681421427902790239%39%保利海上五月花2010.04.17289243450084%金地格林春岸金地格林春岸2010.04.172010.04.17727218186700670025%25%万科高尔夫2010.04.17225180900080%现代森林小镇2010.04.17264172650065%汉口花园2010.04.184184186300100%
22、水岸星城2010.04.185430920061%恒大华府恒大华府2010.04.182010.04.1816160 0750075000%0%总计总计319331932069206964.80%64.80%Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009武汉市场收新政影响将弱于一线城市，但仍然面临巨大调整压力，需进一步调武汉市场收新政影响将弱于一线城市，但仍然面临巨大调整压力，需进一步调整开发节奏，规避风险，适当调整战略目标。整开发节奏，规避风险，适当调整战略目标。市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段市场
23、即将迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段首次置业与首次改善产品将首当其冲，城市化水平较低的郊区与近郊区将率先降价首次置业与首次改善产品将首当其冲，城市化水平较低的郊区与近郊区将率先降价是否执行外地人购房限制将在一定程度上决定今后一段时间内武汉楼市的好坏是否执行外地人购房限制将在一定程度上决定今后一段时间内武汉楼市的好坏Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 20092CHAPTER 2金银湖市场现状Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009区域概
24、况：区域自然环境优美，交通便利，规划人口近区域概况：区域自然环境优美，交通便利，规划人口近3030万，未来逐渐形成副中万，未来逐渐形成副中心中央居住区。心中央居住区。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属东西湖区。东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33 平方公里，未来规划入住人口30 万人。 金银湖地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳步上升，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的品牌开发商云集金银湖，大规模项目的竞相开发，使得金银湖板块逐步形成一个大型的金银湖板块逐步形成
25、一个大型的CLD CLD 城郊中央住宅区。城郊中央住宅区。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009武汉金银湖是武汉市政府倾力打造的“泛金银湖地区”的核心地带，将被建设成继“钢城”、“车城”、“光谷”之后的武汉经济“第四极”。 区域经济以总部经济为最大特点，一批大型企事业单位总部在金银湖落户，包括武汉烟草、武汉烟草、移动、联通、电信、武汉海关、武汉邮政中心移动、联通、电信、武汉海关、武汉邮政中心等。等。区域重点产业基地区域重点产业基地中部慧谷，总建面约中部慧谷，总建面约8080万平米，是中部地区首家现代化万平米，是中部地区首
26、家现代化/ /人性化人性化/ /商商务化务化/ /园林式园林式/ /低商务成本国际服务外包产业基低商务成本国际服务外包产业基地。建成后将引进地。建成后将引进500-800500-800家企业入驻。家企业入驻。区域经济以总部经济为最大特点，已落户大型企事业单位总部，促进区域经济区域经济以总部经济为最大特点，已落户大型企事业单位总部，促进区域经济发展。发展。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009区域内道路交通基础设施基本完善，机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道，以及区内
27、的环湖路和环湖中路道，以及区内的环湖路和环湖中路，共同构建了区内“蛛网”形立体交通。地铁地铁2 2号线起点站金银潭站紧邻金银湖区域东侧号线起点站金银潭站紧邻金银湖区域东侧，将金银湖区与汉口中心城区及武昌区连成一个整体。 随着交通配套设施建设的逐步完善，金银湖地区的出行条件将更为顺畅，由此也将整体提高金银湖区域的居住结构和入住率。区域交通设施基本完善，主干路网已经形成，随着地铁区域交通设施基本完善，主干路网已经形成，随着地铁2 2号线的完成将与汉口号线的完成将与汉口及武昌中心连成整体，由此将提高整个片区的入住率及居住氛围。及武昌中心连成整体，由此将提高整个片区的入住率及居住氛围。Code of
28、this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009距机场直线距离距机场直线距离1212公里，距汉口火车站直线距离公里，距汉口火车站直线距离5 5公里公里Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009金银湖生态园是国家级生态示范区的核心区域，拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。依靠无污染的广阔水域、清新的空气、优美宜人的自然风景，金金银湖板块以综合休闲、生活、旅银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅游为主要功能，建设集高尚
29、住宅区、商务办公区、商业服务区、区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。一体的生态商务区。区域资源环境绝佳，是国家级生态示范区的核心区域，拥有大量的水资源，区域资源环境绝佳，是国家级生态示范区的核心区域，拥有大量的水资源，政府将倾力打造成住宅与商务为一体的高尚特色区域。政府将倾力打造成住宅与商务为一体的高尚特色区域。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009东方马城东方马城高尔夫球场高尔夫球场湿地公园湿地公园加勒比海洋世界及旅游带加勒比海洋世界及旅游带目前，金银湖
30、集中了武汉水乡旅游城、水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。生态保护区等旅游景观。“加勒比海加勒比海洋世界洋世界”项目也开始筹建。项目也开始筹建。一座服务本区域、辐射周边地区的集旅游、商业、金融、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。 区域将规划成一座服务本区域，辐射周边地区的集旅游、商业、金融、高新区域将规划成一座服务本区域，辐射周边地区的集旅游、商业、金融、高新技术产业为一体的生态商务城。技术产业为一体的生态商务城。Code of this report | 24
31、 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产发展历史久，市场认知度较高。区域房地产发展历史久，市场认知度较高。 2001年起，伴随房地产市场火爆江城之后，金银湖板块借大势进入房地产开发的快车道，同时也成为“远郊板块”领头羊。伴随高速的发展，该板块获得了较高的市场认知度和认可度，比盘龙城板块更能较汉口客群接受。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009 2001年以来，万科、新恒基、耀江、宏宇、沿海、顺驰、泰跃等全国品牌地产企业纷纷入驻，凭借得天独厚的自然环境，使金银湖成为武汉高尚住宅居住区。但后
32、势在配套持续无法兑现下，显得力不从心，区域市场也逐渐淡出热点板块。区域市场也逐渐淡出热点板块。 区域房地产品牌开发商云集，成就金银湖成为高尚住宅居住区，由于配套区域房地产品牌开发商云集，成就金银湖成为高尚住宅居住区，由于配套严重滞后，后势下滑明显，区域价值悖论持续。严重滞后，后势下滑明显，区域价值悖论持续。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009受公共交通及生活配套不完善的影响，区域只有房气、缺人气。受公共交通及生活配套不完善的影响，区域只有房气、缺人气。 金银湖片区虽道路系统、绿化等基础配套设施均以完成，但生活配套方面却
33、远远滞后，无法满足大规模住宅小区开发所带来的大量人口需求。公交线路少、候车时间长、教育配套、医疗配套、商业配套等均不完善，使得片区内陷入“只有房气，没有人气”的怪圈。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产产品品质及价格两级分化严重。区域房地产产品品质及价格两级分化严重。品质两极分化：以万科、新恒基、金地为代表的品牌开发商项目，以高品质入市，与翠堤春晓等普通项目拉开层级，极端走向严重。价格两极分化：项目价格差距较大，同区域楼盘从9000元/平米至4000元/平米不等。Code of this report |
34、28 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产主力产品供应以面积小、总价低、功能性房源为主，普遍多一房。区域房地产主力产品供应以面积小、总价低、功能性房源为主，普遍多一房。 本片区以往都是以中、大户型为主，而08年开始受到大环境和中心城区的影响，也开始转向中、小户型的供应。09年上半年，本区域中、小户型（120平米以下）住宅销售情况最好。 片区中品牌开发商的聚集，伴随而来的是产品设计的成熟。大多数楼盘均以“多一房”设计为产品主打卖点，“二房变三房”“三房变四房”在金银湖片区已不是什么独门绝招，而成为必须具备的产品特质。Code of this report |
35、29 Copyright Centaline Group, 2009典型项目分析：万科高尔夫典型项目分析：万科高尔夫门户地段，水景资源丰富，发展商品牌知名门户地段，水景资源丰富，发展商品牌知名度高，附加值出众，片区价格标杆。度高，附加值出众，片区价格标杆。开发商万科天润地址金山大道特8号销售代理世联顾问物业务管理万科物业总建筑面积18万平方米，四期五期总和，约1800套建筑形态高层、别墅产品户型90平米功能性两房，180平米舒适性四房销售报价90平米，套总价85万起 该项目是武汉万科收购的项目，受前期规划影响，产品本身竞争力一般，但是万科武汉有史以来最好资源的项目，毗邻金银湖、高尔夫俱乐部，气
36、质独特；项目启示：综合打造项目优势，为普通产品打造最佳竞争力。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009典型项目分析：银湖翡翠典型项目分析：银湖翡翠门户地段，环境资源优势，定位于高端舒适、门户地段，环境资源优势，定位于高端舒适、改善性产品，项目价值较高。改善性产品，项目价值较高。开发商武汉新恒基置业有限公司地址金山大道以南 总建筑面积约54万平方米，3000余户建筑形态二期3栋18层的小高层建筑形态高层，别墅产品户型124-180平米改善型产品销售报价均价6500元/平米 该项目在区域内无论从资源环境，还是产品打造上都占有很
37、强的优势，但因项目包装及品牌建设较弱，片区地位仅次于万科高尔夫。项目启示：最大化利用项目优势，打造区域标杆性高尚大盘。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2009典型项目分析：格林春岸典型项目分析：格林春岸景观环境舒适居所，打造环境资源的同时，更景观环境舒适居所，打造环境资源的同时，更加强内部产品的设计，使项目整体性价比较高。加强内部产品的设计，使项目整体性价比较高。开发商金地集团地址金山大道以南 总建筑面积约21万平方米，2100余户建筑形态高层 别墅产品户型80-90首置户型及103-120平米改善型两房销售报价均价580
38、0元/平米 该项目产品类型丰富，建筑风格及户型设计理念超前，拥有品牌支持，性价比较高。项目启示：可参考其超前的建筑风格及户型设计理念，打造丰富特色的产品层次，满足目标客户需求。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009典型项目分析：沿海赛洛城典型项目分析：沿海赛洛城145万方超级大盘，周边环境资源丰富，配万方超级大盘，周边环境资源丰富，配套设施齐全、高附加值，高性价比是项目最大特征。套设施齐全、高附加值，高性价比是项目最大特征。产品类型丰富，户型创新具有较高附加值，价格偏低； 内外配套丰富，坐拥公交总站是金银湖区域代表项目之
39、一。项目启示：拥有与本案相同体量的商业体，注重对环境资源利用的同时，大力打造生活配套的便利。开发商沿海绿色家园地址金山大道与张柏路交汇处 总建筑面积总建筑面积约150万平方米，7500余户建筑形态建筑形态别墅、小高、高层产品户型产品户型85-89两房，联排别墅（180-260平米）销售报价销售报价均价4500元/平米；别墅130万/套左右Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2009万方万方元元/平方米平方米07.0107.0307.0507.0707.0907.1108.0108.0308.0508.0708.0908.110
40、9.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.030.005.0010.0015.0020.0025.0030.000.02.04.06.08.010.012.00.03.54.21.61.82.12.40.00.50.20.00.00.93.41.71.43.19.60.61.83.54.01.42.60.03.30.40.90.10.90.60.31.00.00.40.40.60.00.5东西湖区供求关系走西湖区供求关系走势供应面积（万方）成交面积（万方）供求比从整体区域供求关系走势来看，从整体区域供求关系走势来看，供求比保持低位运行，供应充足。供求比保持低位运
41、行，供应充足。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009万方万方元元/平方米平方米07.0107.0307.0507.0707.0907.1108.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.030.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00010002000300040005000600015.906.53东西湖区成交量价走西湖区成交量价走势成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交
42、量（万方）成交量（万方）07年一季度12.8308年一季度10.7309年一季度22.1210年一季度21.96新增供应无法有力支撑，成交量反弹乏力新增供应无法有力支撑，成交量反弹乏力Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009万方万方元元/平方米平方米07.0107.0307.0507.0707.0907.1108.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.030.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0
43、018.0020.00010002000300040005000600036124699东西湖区成交量价走西湖区成交量价走势成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交均价07年一季度361308年一季度451009年一季度374610年一季度469010年区域新增标杆项目热度有所回升，价格重回高位。年区域新增标杆项目热度有所回升，价格重回高位。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产成交均价为区域房地产成交均价为48004800元元/ /左右，介于常青片区与吴家山片区之间。左右，介于常青片区与吴家山片区之间。0
44、707年年1 1月月1010年年3 3月片区成交均价走势月片区成交均价走势Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产成交均价区间为区域房地产成交均价区间为4000-8000元元/。0501001502000100020003000400050006000700080009000沿海赛洛城紫云黄狮海岸万科高尔夫金地格林春岸翠堤春晓航天嘉园二期水印桃源金鼎湾银湖翡翠海景花园常青花园金珠港湾二期东西湖典型项目当月成交单价、套数分布图东西湖典型项目当月成交单价、套数分布图项目名称项目名称套数套数均价均价沿海赛洛城17443
45、22紫云黄狮海岸673686万科高尔夫428424金地格林春岸405227翠堤春晓364941航天嘉园二期BC组团324395银湖水印桃源304012九坤五环华城294405泰跃.金河二期273940东建.金鼎湾245053升华.现代城153972美联奥林匹克花园一期一区145125银湖翡翠126779畔岛花园（顺驰。泊林）114235秀水佳园丽苑113665融泰嘉境104809东和颐园94711海景花园82741恒大城85288常青花园76659金珠港湾二期73429成交密集区域成交密集区域Code of this report | 38 Copyright Centaline Group,
46、 2009区域房地产客户两级分化严重，一部分为溢价能力较高的改善性需求客区域房地产客户两级分化严重，一部分为溢价能力较高的改善性需求客户，一部分为首置、拆迁外溢刚需客户。户，一部分为首置、拆迁外溢刚需客户。 金银湖以优质的湖景及环境资源为优势，吸引了一大批溢价能力较高的改善性客户群体，同样因配套资源的不足，置业门槛较低的原因吸引了以首次置业及拆迁外溢的大量刚性需求客户群体。所以造就了片区房地产开发项目档次两级分化的现象。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产客户主力人群以壮年（区域房地产客户主力人群以壮年（36
47、-45岁）为主，家庭结构相对成熟与岁）为主，家庭结构相对成熟与稳定，随着市场进一步发展，区域客户将有进一步年轻化的趋势。稳定，随着市场进一步发展，区域客户将有进一步年轻化的趋势。年龄层次：年龄层次：本项目主力客群以36-4536-45岁的壮年岁的壮年置业者为主置业者为主，所占比例在50%左右。从今年区域发展趋势上看，客户年龄结构正走向年轻化。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2009职业类型：职业类型：事业单位人群占比38%可以看出主力客群收入稳定、教育程度较高、对生活收入稳定、教育程度较高、对生活品质有很高的要求品质有很高
48、的要求。事业单位的职业性质也从侧面反映出客户内敛、低调不张扬内敛、低调不张扬。私营企业占比32%可以看出主力客群有较高的价值承受力较高的价值承受力。区域房地产客户以事业单位、私营企业员工为主，消费力稳定，教育程度区域房地产客户以事业单位、私营企业员工为主，消费力稳定，教育程度高，接收新事物能力强，崇尚时尚，喜爱都市却也向往宁静幽雅。高，接收新事物能力强，崇尚时尚，喜爱都市却也向往宁静幽雅。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2009工作区域：工作区域：50%以上客户来源于江汉和江岸中心城区，客户主要来源项目最近的市中心。来源项
49、目最近的市中心。25%左右客户来源于外地，说明纯投资纯投资客占比不大；客占比不大；10%左右来源于硚口区，由于交通的原因阻隔，目前交通改善后，硚口客户群硚口客户群有待拓展；有待拓展；从客户来源上看，项目还是以自住改善自住改善型客户为主，自住兼投资客户有待拓展。型客户为主，自住兼投资客户有待拓展。区域房地产客户主力人群来自中心城区，自住（改善）需求为主，对品质、区域房地产客户主力人群来自中心城区，自住（改善）需求为主，对品质、环境、配套要求敏感。环境、配套要求敏感。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009区域商业状况：主要以
50、社区商业配套为主，虽有中百仓储和金盛家居入驻金区域商业状况：主要以社区商业配套为主，虽有中百仓储和金盛家居入驻金银湖，但受公共交通及步行交通的影响，商业氛围短时间内尚未形成。银湖，但受公共交通及步行交通的影响，商业氛围短时间内尚未形成。商业配套不足一直金银湖地产，乃至整个金银湖区域面临的最大问题。金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。整个片区购物、金融服务十分不便。虽然中百仓储和金盛家居入驻金银湖，可基本生活保障的配套依旧不足，住户并不能实现“步行”配套的愿望，生活极度不便。Code of this rep
51、ort | 43 Copyright Centaline Group, 2009金银湖区域商业供应状况统计表金银湖区域商业供应状况统计表项目名称项目名称商业形式商业形式商业面积（）商业面积（）销售价格（元销售价格（元/ /）租金（元租金（元/ /月月）金盛家居集中商业100000不售银湖翡翠住宅底商2000 金珠港湾二期住宅底商1000 万科高尔夫商业街10000 只租不售水印桃源住宅底商3100 顺驰柏林商业街30000 升华现代城住宅底商1000 10000新澳阳光城住宅底商2000 700010-20泰跃金河住宅底商1000 800010-15万科西半岛住宅底商3000 650015-2
52、0耀江丽景湾住宅底商10000 8000/碧海花园住宅底商1400 420010-20丽水佳园住宅底商5000 525020-30黄金海岸住宅底商1300 450010恋湖家园1-5期住宅底商7000不售15-25万科四季花城商业街67007000合计18.45万Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009典型商业典型商业金盛国际家居广场金盛国际家居广场商业面积：10万商业形态：中百仓储+家居广场租售方式：商家持有商业业态：地下一层及一层为超市卖场，其它为家居卖场商业特色：大型超市及家居卖场。商业限制：定制化商业经营状态：超市
53、入驻，家居运营，人气氛围一般Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2009典型商业典型商业万科四季花城万科四季花城总户数： 2000户商业面积：6700商业形态：底层商业街+独立商业租售方式：销售 7000元/商业业态：底层商业为便民商业为主，独立商业以超市及主题餐饮为主商业特色：美食汇商业限制：无；经营状态：使用率为80%左右，人气氛围较好。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2009典型商业典型商业万科西半岛万科西半岛总户数： 840户商业面积：3000商业
54、形态：底层商业街+独立两层商业租售方式：销售 6500元/商业业态：底层商业为便民商业为主，独立商业以超市及主题餐饮为主商业特色：独立商超及独立餐饮区商业限制：无经营状态：使用率为50%左右,人气氛围较弱Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2009典型商业典型商业恋湖家园（恋湖家园（1-51-5期）期）总户数： 1300户商业面积：7000商业形态：1-4期架空层商业 5期为独立两层商业租售方式：只租不售商业形态：超市+以便民商业商业特色：无商业限制：无烟道不能做餐饮，禁止网吧经营状态：1-4期使用率为50%左右，人气氛围较弱
55、Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009典型商业典型商业丽水佳园丽水佳园总户数： 1300户商业面积：5000商业形态：独立商业街租售方式：销售 5000元/ 商业业态：超市+便民商业+餐饮商业特色：无商业限制：无经营状态：使用率为80%左右，人气氛围较好Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009中百仓储与金盛家居卖场的联姻，金银湖生态商务圈雏形初现，但因区域公共交通连中百仓储与金盛家居卖场的联姻，金银湖生态商务圈雏形初现，但因区域公共交通连通性较弱，区
56、域居民达到性很差，所以短期内无法形成集中商业氛围。通性较弱，区域居民达到性很差，所以短期内无法形成集中商业氛围。没有形成完善的商业服务业态体系，主要以满足居民日常最简单直接的消费为主；没有形成完善的商业服务业态体系，主要以满足居民日常最简单直接的消费为主； 区域社区商业：单层沿街住宅底商售价约为区域社区商业：单层沿街住宅底商售价约为6500650080008000元元/ /平米；与住宅均价水平拉平米；与住宅均价水平拉不开价值。不开价值。 区域内单层住宅底商的租赁价格约为区域内单层住宅底商的租赁价格约为15153030元元/ /平米平米/ /月，较低的租赁价格，使得商月，较低的租赁价格，使得商铺
57、的投资者难以实现投资回报；铺的投资者难以实现投资回报； 受整个片区入住率较低的影响，除开部分大型老社区与万科项目的商业人气氛围较受整个片区入住率较低的影响，除开部分大型老社区与万科项目的商业人气氛围较好外，整个片区出租使用率偏低及人气氛围较弱。好外，整个片区出租使用率偏低及人气氛围较弱。片区商业总结：商业氛围差，业态单一初级，与住宅价值差异小，人气不旺。片区商业总结：商业氛围差，业态单一初级，与住宅价值差异小，人气不旺。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009区域消费特征：受片区配套影响，目前入住率较低，导致片区商业发展受
58、阻，区区域消费特征：受片区配套影响，目前入住率较低，导致片区商业发展受阻，区域主力消费人群被迫外溢。未来常住人口将达到域主力消费人群被迫外溢。未来常住人口将达到3030万人以上，消费潜力巨大。万人以上，消费潜力巨大。1、未来入住率较高，潜在购买力较强；2、目前在住居民被迫外流消费，主要集中在业态丰富的常青商圈及汉口中心商圈；3 、区域消费主要以日常生活必须品为主。汉口中心商圈汉口中心商圈常青商圈常青商圈片区消费外溢片区无集中商业，造成居民消费被外围商圈强力吸附Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2009政府规划利好，将在生活各
59、项配套上大力举措，对教育、医疗、商业各项政府规划利好，将在生活各项配套上大力举措，对教育、医疗、商业各项扎实推进，提升档次，努力将片区打造成武汉绝无仅有的生态居住新城。扎实推进，提升档次，努力将片区打造成武汉绝无仅有的生态居住新城。 教育方面：武汉工业学院、金银湖中学、北大附中、常青一中、鑫桥小学、马池小学、吴家山一小分校已建成，大大丰富了金银湖区域的教育资源。 医疗方面：除金银湖医院以外，协和医院计划投资6亿元在金银湖地区建立一家建成后占地194亩综合性的花园式三级甲等医院，预计日门诊量3000人次。 商业方面：已建成营业面积达10万平米中百仓储金盛国际家居广场。同时占地168亩的马池商业街
60、蓄势待发，集居住和商业于一体，其中商业面积达30万平方米，计划引进大型超市和各种品牌店。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009项目的机遇与挑战来自于同一个核心问题：商业配套的兑现能力。项目的机遇与挑战来自于同一个核心问题：商业配套的兑现能力。通过以上分析，导致金银湖价值悖论的核心在于商业配套的严重滞后，入住人口量小，并为消费力不足的刚需客群，大多数改善型客户在区域价值兑现前无意入住金银湖。若持续无法解决入住人群，尤其是中高端人群有房不住的问题，区域内商业生存只能是泡影，因此，商业的解决对于本项目来说是解开困局的钥匙。“鸡
61、鸡”和和“蛋蛋”的悖论，商业价值是取胜之匙。的悖论，商业价值是取胜之匙。Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 20093CHAPTER 3项目分析Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009项目地块情况：综合业态，自成一体，大体量商业，战略发展版块交接要塞，双项目地块情况：综合业态，自成一体，大体量商业，战略发展版块交接要塞，双刃剑。刃剑。地块编号地块编号规划用地性质规划用地性质净用地面积（）净用地面积（）容积率容积率可建建筑面积可建建筑面积建筑密度建筑密度建筑
62、高度建筑高度绿地率绿地率A居住兼商22752.454.0以内9.10不大于35%100米不小于30%B1商业用地7046.644.0以内2.82不大于50%100米不小于20%B2居住兼商18894.914.0以内7.55不大于35%100米不小于30%C居住兼商69273.613.5以内24.24不大于25%100米不小于35%常青片区金银湖环湖生态区金银湖门户高尚区黄狮海生态区中百仓储金盛家居地块位置总净地面积：117967.61可建总建面：43.71万商业建面：约8万Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2009问题？问题
63、？解决！解决！解决：扩大商业辐射区域，吸引目标消费群体项目指标分析：项目指标分析：8万方商业体相当于第三代万达商业广场，至少需要10万人的消费支撑。周边区域消费群体不足3万人，如何支撑8万方商业？8万方商业与目前区域消费现状的关系？B2地块纯商业属性的可行性？C地块：地块方正，无先天景观资源。商业与住宅的关系？根据B2地块的指标推算出，可建地上8层商业体。 纯商业运营最高不超过5层，8层商业体如何运营？完整地块，无优质景观资源支撑，如何打造舒适性住宅？36万平米住宅与8万方商业如何相互影响，达到各自价值最大化？解决：合理转化多余商业面积，降低风险解决：因地制宜，优化规划设计，补足不齐解决：住宅
64、先行，商业铺垫，住宅成熟，盘活商业Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2009升华现代城沿海丽水佳园武汉工业学院金银湖别墅金银湖中学汀香水榭地块四至：社区众多，多已建成，居住氛围较好，周边教育配套资源突出。地块四至：社区众多，多已建成，居住氛围较好，周边教育配套资源突出。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2009 项目地块现状项目地块现状马池中路马池中路地块中央小路地块中央小路环湖中路与马池中路交口向北环湖中路与马池中路交口向北环湖中路与马池中路交口向东环湖
65、中路与马池中路交口向东环湖中路与马池中路交口向南环湖中路与马池中路交口向南Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2009项目道路交通：区域交通较为便利，但项目通达性较差。项目道路交通：区域交通较为便利，但项目通达性较差。本案本案马城马城金银潭站金银潭站由马池路也无法到达由马池路也无法到达金山大道和马城金山大道和马城沿马池中路向东的道沿马池中路向东的道路尚未开通路尚未开通本案地块至金山大道和东方马城目前的最快通道马池路与机场高速之马池路与机场高速之间有高架桥，可由马间有高架桥，可由马池路直达常青花园公池路直达常青花园公交总站和未来
66、的地铁交总站和未来的地铁2 2号线金银潭始发站号线金银潭始发站项目距地铁站约项目距地铁站约2.62.6公公里，步行需约里，步行需约3030分钟，分钟，车行需车行需3-43-4分钟分钟Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2009项目公共交通：项目目前仅有的三路公交线路，项目公共交通：项目目前仅有的三路公交线路，地铁金银潭站与本案地块实际可达性较弱地铁金银潭站与本案地块实际可达性较弱。本本案案项目公交线：527路线：滨江苑马池中路；713、730路线：汉口火车站环湖路；地铁2号线，金银潭站设于马池路东段，位于机场高速东侧。本案与金
67、银潭站需用其他交通方式进行接驳。所以地铁交通对于本案利好影响交弱。Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2009项目周边居住消费群体分布：项目周边新建小区密集，未来消费潜力巨大。项目周边居住消费群体分布：项目周边新建小区密集，未来消费潜力巨大。碧海花园黄金海岸恋湖家园丽水家园升华现代城金银湖别墅水印桃源心斋桥顺驰泊林新澳阳光城万科高尔夫银湖翡翠万科四季花城金珠港湾汀香水榭奥林花园卧龙丽景湾P（2010）008P（2010）012P（2009）126P（2009）125本案本案美联奥林匹克花园三江银湖湾联通佳苑都市假日金地格林春岸
68、恒大城泰跃金河万科西半岛祥生柏景湾还建小区Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2009项目周边消费人群项目周边消费人群已建成小区未来居住人口高达已建成小区未来居住人口高达1212万人。万人。周边项目周边项目户数户数可居住人口可居住人口周边项目周边项目户数户数可居住人口可居住人口周边项目周边项目户数户数可居住人口可居住人口升华现代城8662700丽水佳园22006600三江银湖湾3901200恋湖家园30009000都市假日7482200联通佳苑小区11343400黄金海岸5461600金银湖别墅259800汀香水榭700210
69、0项目还建小区30009000顺驰泊林14624400水印桃园17315200武汉奥林花园14214200新澳阳光城10803200美联奥林匹克花园5571700心斋桥108324卧龙丽景湾31009300万科高尔夫355110653银湖御园8642592银湖翡翠30009000金珠港湾25007500万科四季花城26008000恒大城490014700万科西半岛8402600泰跃金河7602300结论：根据项目周边已建成小区，具体户数推算，未来常住人口可达约结论：根据项目周边已建成小区，具体户数推算，未来常住人口可达约1212万人万人Code of this report | 62 Copy
70、right Centaline Group, 2009地块编号地块编号位置位置建筑面积建筑面积占地面积占地面积属性属性容积率容积率P（2010）008号东西湖环湖东路以西、金桥五路以北15311.89569.89居住1.6P（2010）012号B地块：东西湖金银湖路以西，金银湖南四路以南16594936877.59居住商业4.5C地块：东西湖金银湖路以东，金银湖南三路以南160956.745987.64居住商业3.5P（2009）127号东西湖区东西湖区马池中路北、环湖中路西437477 居住商业3.5-4.0P（2009）126号东西湖区东西湖区环湖路以北、南京二十一世纪以西14702486
71、484.73商业金融业兼居住1.7P（2009）125号东西湖区东西湖区金银湖海口三路以西、新桥二路以南6438.754292.5非市属办公用地商业1.5-2.0项目周边消费人群项目周边消费人群待建小区未来居住人口可增加待建小区未来居住人口可增加3 3万人。万人。结论：预计未来该区域内住宅供应量为有结论：预计未来该区域内住宅供应量为有8080万方万方 ，预计可居住人口为，预计可居住人口为3 3万人。万人。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2009项目周边其他消费群体包含教育与产业园，可增加消费群体约项目周边其他消费群体包含教
72、育与产业园，可增加消费群体约2 2万人。万人。本案地块本案地块武汉睿升学校马池小学武汉工业学院金银湖中学中部慧谷三江航天总部联通大厦学校人数产业园人数武汉工业学院5000人中部慧谷约10000人金银湖中学2400人联通大厦约600人马池小学约800人三江航天约700人武汉睿升学校约1500人合计约1万人合计约1万人Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2009本案本案未来常住未来常住人口人口6 6万人万人未来常住未来常住人口人口4 4万人万人未来常住未来常住人口人口7 7万人万人项目周边消费人群项目周边消费人群分级圈定。分级圈定
73、。Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2009项目周边目标消费群，未来可期约项目周边目标消费群，未来可期约1717万人。万人。消费群体类别数量估计已开发住宅消费群体12万待开发住宅群体3万学校教育消费群体1万周边企业消费群体1万合计17万Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2009片区未来规划利好与本项目商业的联动，同步拉动住宅价值。片区未来规划利好与本项目商业的联动，同步拉动住宅价值。空港经济辐射空港经济辐射地铁物业的地铁物业的消费辐射消费辐射东方马城东方马
74、城高尔夫球场高尔夫球场加勒比海洋世界及旅游带加勒比海洋世界及旅游带主题公园主题公园狂欢岛狂欢岛湿地公园湿地公园本案本案Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2009项目项目SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT策略策略S(S(优势优势) )strengths 处于金银湖准门户版块/区域内独有的综合商业配套/拟定低覆盖，区域地标建筑群落/金银湖首个街区文化大社区/W W（劣势）（劣势）weaknesses 项目地块周边环境形象较差，无景观资源/开发商首次进入武汉市场缺少品牌认知/存在高压走廊、污水处理厂等不利环境/道路系统上不完
75、善，通达性较弱0 0（机会）（机会）opportunities项目具备区域商业中心规划优势，政府重点扶持。/项目规划有效填补金银湖空白，规避直接竞争/金银湖各项目将本项目作为热点先行炒作SOSO策略：发挥优势，利用机会策略：发挥优势，利用机会树立区域内有别于其他楼盘不同的项目定位；重点宣传政府规划重点，拉升项目预期；充分利用项目的配套资源，树立标杆；WTWT策略：弱化劣势，规避威胁策略：弱化劣势，规避威胁精准定位客群，迎合客户心理，精细化营销；通过人性化的物业配套服务提升产品附加值，树立区域标杆；营造生态景观，以景补景，规避高压线等对人产生的心理抗性；先住宅后商业，滚动开发，利用商业带动项目价
76、值，变利差为利好。与政府协同解决道路、交通、基础设施建设问题，为商业打通屏障。（需专案解决）T T（威胁）（威胁）threats 政策打压楼市势必增加项目风险/区域首个商业中心，风险大，周期加长。Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2009项目前景预测：项目前景预测：金银湖版块首个金银湖版块首个43万方万方综合体项目综合体项目离中心城区最近的金银湖大盘之一离中心城区最近的金银湖大盘之一区域商业配套核心所在区域商业配套核心所在引领金银湖未来生活模式的大社区引领金银湖未来生活模式的大社区城市近郊综合体城市近郊综合体& &区域中心综
77、合体区域中心综合体第一个吃螃蟹？第一个吃螃蟹？源于：源于：轨道、旅游、轨道、旅游、生态、空港、生态、空港、高尔夫诸多元高尔夫诸多元素构建的区域素构建的区域独有价值独有价值Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2009上篇：阅读市场上篇：阅读市场- -区域区域- -项目项目中篇：战略思考中篇：战略思考- -商业商业- -住宅住宅下篇：执行方略下篇：执行方略- -营销营销- -推广推广Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2009PART ONE|PART ONE|第
78、一部分：战略思考篇第一部分：战略思考篇对金银湖中心综合体的战略考量Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2009金银湖价值严重被低估，皆因商业配套的贫瘠，本项目的出现，金银湖价值严重被低估，皆因商业配套的贫瘠，本项目的出现，使得一个全新使得一个全新的金银湖即将崛起，价值的全面释放将改变人们生活及消费的习惯的金银湖即将崛起，价值的全面释放将改变人们生活及消费的习惯项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定：城市中心的黄金边缘城西副中心钻石中央11.8万平米土地43.7万平米建筑8万平米商业这预示着：这预示着：是需求，是需求，
79、亦是趋势！亦是趋势！金银湖首席金银湖首席金银湖首席金银湖首席437100437100437100437100平米综合体平米综合体平米综合体平米综合体即将横空出世，这是金银湖从政府、到开发商到居民的众望所归。Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2009美国美国美国美国 纽约的洛克菲勒中心纽约的洛克菲勒中心纽约的洛克菲勒中心纽约的洛克菲勒中心日本日本日本日本 东京的阳光城东京的阳光城东京的阳光城东京的阳光城60606060新加坡新加坡新加坡新加坡 佳丽比湾怡丰城佳丽比湾怡丰城佳丽比湾怡丰城佳丽比湾怡丰城中国中国中国中国 北京国贸中
80、心北京国贸中心北京国贸中心北京国贸中心这正是我们所需要的我们联想到了我们联想到了Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2009规划，规划，意味着空白意味着空白碧海花园黄金海岸恋湖家园丽水家园升华现代城金银湖别墅水印桃源心斋桥顺驰泊林新澳阳光城万科高尔夫银湖翡翠万科四季花城金珠港湾汀香水榭奥林花园卧龙丽景湾P（2010）008P（2010）012P（2009）126P（2009）125本案本案美联奥林匹克花园三江银湖湾联通佳苑都市假日金地格林春岸恒大城泰跃金河万科西半岛祥生柏景湾还建小区Code of this report |
81、74 Copyright Centaline Group, 2009空白，空白，金银湖整合重组、运营新城未来金银湖整合重组、运营新城未来机遇，机遇，项目的机遇在于利用区域中心的区位优势，CLD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，利用商业中心领导金银湖居住模式的整合重组，进而升级并运营整个片区。目标，目标，立足马池，运营版块，辐射金银湖乃至周边区域，跳出项目自身，使本项目区域中心化、中心辐射化！对内互补、对外辐射，金银湖终于有了自己的中心，一座真正的城中城。对内互补、对外辐射，金银湖终于有了自己的中心，一座真正的城中城。Code of this report | 75 Copyright
82、 Centaline Group, 2009机遇，机遇，站在区域运营的高度，去诠释站在区域运营的高度，去诠释城市向上的力量城市向上的力量打造金银湖的都市生活中心打造金银湖的都市生活中心都市高档居住区；都市餐饮聚集区；都市休闲娱乐区；都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2009解析，解析，城市向上的力量。城市向上的力量。向上的力量向上的力量大区域向上的力量，项目带给区域向上的力量，区域配套完善带
83、来区域居民向上的力量，目标客户共鸣精神向上的力量等等，我们代表向上的力量！都市生活中心、一站式的便利和满足都市生活中心、一站式的便利和满足“新都市生活中心”强调以都市为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然
84、与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。追求成就感、时代进步追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2009定位，定位，出发前，我们对金银湖做了思考，对项目做了初步设想出发前，我们对金银湖做了思考，对项目做了初步设想城市向上的力量城市向上的力量CLD主流建筑将是集主流建筑将是集“居住、购物、餐饮、休闲、娱乐居住、购物、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：于一体的综合性建筑：【向上的空间与时间，向上
85、的主题与文化，向上的城市与生态，向上的享受与服务向上的空间与时间，向上的主题与文化，向上的城市与生态，向上的享受与服务向上的空间与时间，向上的主题与文化，向上的城市与生态，向上的享受与服务向上的空间与时间，向上的主题与文化，向上的城市与生态，向上的享受与服务】Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2009构建宏筑，我们罗列跳跃的思绪构建宏筑，我们罗列跳跃的思绪不是产品主义，而是作品主义。不是产品主义，而是作品主义。这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市站在城市运营的高度，为城市CLDCLD进行升级塑
86、造，引导消费革命，进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。性互动关系。这正是我们要努力的方向这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异？是标新，但怎样立异？Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2009作品，作品，秉承“城市向上的力量”的设计理念1.空间、时间的高效合理利用；空间、时间的高效合理利用；2.专门主题、鲜明的时代个性；专门主题、鲜明的时代个性；3.高标准，自然
87、与城市迅速融合的规划手法；高标准，自然与城市迅速融合的规划手法；4.与时俱进，展现成就的都市身份色彩；与时俱进，展现成就的都市身份色彩；Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2009城市快速发展，许多城市地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。地块合理划分，精准规划，居与商，景与路，人与建筑产生合理联动；容积率有效利用，30层高层建筑群构筑区域地标；重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。空间、时间的高效合理利用空间、时间的高效合理利用地块联动，立体规划。地块联动，立体规划。金银湖地标建筑群落！立体化，向
88、上的力量！金银湖地标建筑群落！立体化，向上的力量！Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2009规划组织意向规划组织意向A2B2CA1B1集中商业组团集中商业组团（3F集中商业集中商业+LOFT）低覆盖低覆盖30F住宅组团住宅组团街区生活组团（风情街区街区生活组团（风情街区+高层住宅）高层住宅）街区生活组团（风情街区街区生活组团（风情街区+高层住宅）高层住宅）瞰景高层瞰景高层BLOCK街区街区中心商业广场中心商业广场中心商业：中心商业：1个主入口（面规划路）三个次入口（其他方向），广场循环式动线；个主入口（面规划路）三个次入口（
89、其他方向），广场循环式动线；街区商业：多个入口，内环循环动线，通过连廊丰富动线组合；街区商业：多个入口，内环循环动线，通过连廊丰富动线组合；住宅：独立出入口各住宅：独立出入口各2个，个，1主主1次，社区内环状主干道，支路呈鱼骨分布入户，人车分流。次，社区内环状主干道，支路呈鱼骨分布入户，人车分流。Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2009新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。商业鲜明主题住宅鲜明主题在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；“都市魅力、丰富多彩与舒适”专
90、门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性主题统领，都市主义。主题统领，都市主义。金银湖都市主题综合体！生活，向上的力量！金银湖都市主题综合体！生活，向上的力量！Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2009主题分类与联动意向主题分类与联动意向主题商业中心主题商业中心+街区主题生活区街区主题生活区+高尚住宅区高尚住宅区A2B2CA1B1瞰景高层瞰景高层BLOCK街区街区中心商业广场中心商业广场Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2009随着现代人们生活节奏的
91、加快，人们离不开都市，更向往自然，都市生态居住成为成功人士追求的方向：尽可能高的绿化率；景观商业成为主流；消费、居住、娱乐的生态化；高标准，自然与城市迅速融合的规划手法高标准，自然与城市迅速融合的规划手法自然之风，吹进都市。自然之风，吹进都市。金银湖生态之城！享受，向上的力量！金银湖生态之城！享受，向上的力量！Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2009住宅、商业、街区与自然的融合意向住宅、商业、街区与自然的融合意向生态综合体生态综合体住宅风情园林体系住宅风情园林体系商业商业PARK街区风情街区风情Code of this r
92、eport | 86 Copyright Centaline Group, 2009都市永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：高档次完善配套；人性智能化高标准物业管理；建筑色彩、品质与立面；与时俱进，展现成就的都市身份色彩与时俱进，展现成就的都市身份色彩生活向上，服务向上。生活向上，服务向上。金银湖首席服务性社区！享受，向上的力量！金银湖首席服务性社区！享受，向上的力量！Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2009人性化管理、服务、科技增值打造超生态社区人性化管理、服务、科技增值打造超生态社区自然生
93、态自然生态+人性生态人性生态+科技生态科技生态Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2009积极稳妥的开发方案充分考虑风险，制定进退自如的开发方案积极稳妥的开发方案充分考虑风险，制定进退自如的开发方案先规划建造住宅，同时推进商业招商，可利用住宅回笼部分资金；然后推进集中商业建设，树立项目高档标杆地位；然后启动街区商业形成特色消费拉升商业延伸价值；最后可根据招商情况，结合商业经营，部分推出销售，提升所保留的高价值住宅单位。住宅、商业搭配促进，实现整体开发价值的最大化。做第一个用做第一个用做第一个用做第一个用智慧智慧吃螃蟹者吃螃蟹者
94、吃螃蟹者吃螃蟹者A2B2CA1B1集中商业组团集中商业组团住宅组团住宅组团街区生活组团街区生活组团街区生活组团街区生活组团1234Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2009项目开发时序项目开发时序顺序地块定位面积产品组合推盘策略营销周期1B2街区生活组团7.55万方公寓住宅住宅先行试水；商业配套铺垫；快速资金回笼；9个月2C住宅组团24.24万方舒适性住宅推出集中商业概念，树立高档社区标杆；打造舒适居住生活示范区；24个月3B1集中商业组团2.82万方集中商业+商业街聚焦商业核心，奠定区域中心形象；拉升物业品质，提升项目价值
95、6个月4A街区生活组团9.1万方公寓住宅固化区域核心综合体，实现住宅及街区商业的撇指价值12个月开发节点按照营销周期进行全盘考虑，部分组团可根据实际情况交叉开发，最终节点以项目确开发节点按照营销周期进行全盘考虑，部分组团可根据实际情况交叉开发，最终节点以项目确定的规划设计与营销策略为准。定的规划设计与营销策略为准。Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2009探根寻源，探根寻源，我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来接下来，接下来，我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？我们的战略思
96、考应该怎样深化、具体的产品要做什么？Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2009Q1-Q1-做什么做什么Q2-Q2-怎么做怎么做市场市场-产品产品PART TOW|PART TOW|第二部分：商业思考篇第二部分：商业思考篇Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2009Question1Question1：做什么？做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究对于一个主题性商业目的性消费的研究Code of this report | 93 Copyright Cen
97、taline Group, 2009本项目规划建筑面积本项目规划建筑面积43.7万，其中商业为万，其中商业为8万万，面对如此大体量的商业，而且又偏离传统，面对如此大体量的商业，而且又偏离传统核心商业点。核心商业点。A2B2CA1B1我们做什么呢？我们做什么呢？Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2009在近市中心区域，一般人的第一直觉是在近市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！我们做百货！那么，做百货能成功吗？那么，做百货能成功吗？Code of this report | 95 Copyright Centaline
98、Group, 2009首先，首先，让我们先看一个典型的案例让我们先看一个典型的案例-莱蒙都会莱蒙都会Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2009“莱蒙都会国际商业街区”是常州市重点旧城改造工程，占地面积10.8万平方米，总建筑面积近60万平方米，由香港莱蒙鹏源集团投资24亿元兴建，是目前华东地区最大的商业项目之一。 Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2009解析：解析：大型现代综合型商业，以中心百货为主大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，
99、包含：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。项目确立长远经营，开盘30%（小铺位）体量销售，其余全部进行招商、租赁经营。据了解，项目目前相当一部分经营商户要求解除合同，经分析主要原因是租金很高，相当一部分经营商户要求解除合同，经分析主要原因是租金很高，并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极大的原因。大的原因。Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2009结论？结论？以百货为主，主题不明确，以百货为主，主题不明确
100、，其定位的综合型商业业态、特其定位的综合型商业业态、特别是别是百货业态在市中心竞争激烈。百货业态在市中心竞争激烈。Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2009那么，那么，市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，百货消市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，百货消费群有没有可能到项目地块购买百货呢？费群有没有可能到项目地块购买百货呢？需要对市中心商业圈进行一下分析需要对市中心商业圈进行一下分析Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2009武汉商圈分布图武汉商圈分
101、布图结合本案区域重点分析汉口核心商圈结合本案区域重点分析汉口核心商圈Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2009汉口主要商圈汉口主要商圈Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2009结论结论-百货在市中心已经饱和百货在市中心已经饱和Condition（现状）（现状）地理位置地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位业态定位：百货对中心区域依
102、赖强，且已饱和；运营风险运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面客户层面：大量百货，有限客户；Question（问题）（问题）百货在市中心已经饱和百货在市中心已经饱和Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2009把百货的消费者从市中心拉到本项目，把百货的消费者从市中心拉到本项目，他们的消费习惯允许吗？他们的消费习惯允许吗？Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2009武汉消费，去那里？武汉消费，去那里？-消费特征看数据消费特征看数据汉口市民逛街的主要商圈Co
103、de of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2009逛街的主要目的逛街的主要目的逛街的主要目的逛街的主要目的Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2009逛店类型逛店类型Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2009占40%以上的人逛街首选武广商圈，选择到市心商圈的人占到了90%。目前，汉口人市心逛街情节根深蒂固；去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；据调查，逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌
104、专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐。去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2009哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！那么，究竟路在那里？那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，让我们剖析一下这个案例，上海正大广场上海正大广场Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2009项目概况项目概况项目位于上海浦东新区，浦东新区
105、定位为“商务、旅游”共计最高为10F大型综合性商业项目描述项目描述上海正大广场在建成之初，定位为百货购物，在开业定位为百货购物，在开业经营后，来此购物者寥寥，人气惨。经营后，来此购物者寥寥，人气惨。后进行业态调整，改变相对单一的购物的业态，定位为定位为“大型便民超市、大型便民超市、特色餐饮、风情品牌餐饮、休闲、儿童青年游玩特色餐饮、风情品牌餐饮、休闲、儿童青年游玩”为为主题的大型主题的大型“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”场所场所，目前经营人气旺盛。Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2009【上海正大广场，位于上海浦东区
106、，作为偏离市中心的大型商业项目，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功】此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。项目解析项目解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显日趋明显，在在稍偏市中心区域稍偏市中心区域的大型商业项目：的大型商业项目：必须有主题，才能保证成功经营！必须有主题，才能保证成功
107、经营！上海正大广场上海正大广场&本案本案Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2009另外我们从另外我们从城市大体量商业可行性研究城市大体量商业可行性研究角度作深入分析：角度作深入分析：发展阶段发展阶段沿街商业-综合型商业-主题性商主题性商业业规模形态：规模形态：分散商业- 集中商业集中商业消费需求消费需求购物性物质消费-精神消费、服务消费精神消费、服务消费主题目的性消费主题目的性消费城市大体量商业发展研究城市大体量商业发展研究-模式模式路在何方？本案找到了商业发展的方向所在路在何方？本案找到了商业发展的方向所在Code of
108、 this report | 113 Copyright Centaline Group, 2009-目的性消费目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%，口碑传播效果比较好。如“上海正大广场”是典型的主题式目的性消费。-随机性消费随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“市中心”逛街，则是随机性消费。【主题式目的性消费主题式目的性消费】-目的性消费目的性消费PK随机性消费随机性消费主题目的性消费主题目的性消费-我们的选择我们的选择餐饮、休闲、娱乐？餐饮、休闲、娱乐？还是还是Shoppingm
109、all？还是艺术展览中心？还是艺术展览中心？还是大型专业市场？还是大型专业市场？还是还是Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2009Question2Question2：怎么做？怎么做？将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2009金银湖片区贫瘠的商业氛围，结合项目地块周边荒凉的环境金银湖片区贫瘠的商业氛围，结合项目地块周边荒凉的环境-主题目的性商
110、业主题目的性商业我们好像还没发现什么联系！我们好像还没发现什么联系！Code of this report | 116 Copyright Centaline Group, 2009近近5年武汉社会消费品零售总额年武汉社会消费品零售总额近近5年武汉居民消费支出年武汉居民消费支出200520062007200820042009食品食品衣着衣着家庭设备家庭设备医疗保健医疗保健交通通讯交通通讯教育文化娱乐教育文化娱乐居住居住杂项杂项近年武汉居民消费结构近年武汉居民消费结构武汉商业业态分布武汉商业业态分布Code of this report | 117 Copyright Centaline Gro
111、up, 2009武汉城市居民在武汉城市居民在餐饮消费上占据绝对比例餐饮消费上占据绝对比例，符合城市整体消费习惯。，符合城市整体消费习惯。武汉城市居民总消费呈现出逐年增长的态势，其中武汉城市居民总消费呈现出逐年增长的态势，其中衣着、医疗保健、交通通讯、教育衣着、医疗保健、交通通讯、教育文化等方面的消费连年递增。文化等方面的消费连年递增。家庭设备及服务方面，家庭设备及服务方面，耐用消费品、家居建材等方面持续下降耐用消费品、家居建材等方面持续下降，而家庭服务方面的花，而家庭服务方面的花费在近年出现了增长的势头。费在近年出现了增长的势头。教育文化娱乐近年提升主要是由于文化娱乐及其延伸产品的花费增加，教
112、育文化娱乐近年提升主要是由于文化娱乐及其延伸产品的花费增加，武汉城市居民武汉城市居民越来越重视文化娱乐活动越来越重视文化娱乐活动的特点凸显。的特点凸显。随着武汉城市居民生活水平的提高，城市居民的消费能力也不断上涨，并带动了随着武汉城市居民生活水平的提高，城市居民的消费能力也不断上涨，并带动了其对生活品质的要求也不断上升，影响并带动了消费结构，消费偏好的不断改变。其对生活品质的要求也不断上升，影响并带动了消费结构，消费偏好的不断改变。崇尚自我的码头文化形成了武汉崇尚自我的码头文化形成了武汉开放性、随意性、平民性的消费特点开放性、随意性、平民性的消费特点，崇尚实惠、，崇尚实惠、价廉物美的消费习惯以
113、及固守风俗与习惯性的消费观念价廉物美的消费习惯以及固守风俗与习惯性的消费观念餐饮龙头稳，文化娱乐涨，消费偏好显。餐饮龙头稳，文化娱乐涨，消费偏好显。Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2009面对百货市中心的绝对统治地位，武汉人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。路在：路在：“主题商业目的性消费主题商业目的性消费”，即即：以以“餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助为鲜明主题，辅助“购物超市、品购物超市、品牌专卖牌专卖”，形成大众化、人性化、特色化、一体化
114、、大而全的，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费模式。新型消费模式。路在灯火阑珊处路在灯火阑珊处-Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2009属性定位属性定位-项目属性的思考项目属性的思考主题集中性大型主题集中性大型餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化大众化、人性化、特色化新型消费新型消费金银湖核心商业金银湖核心商业悠活悠活5D5D都会都会项目属性项目属性定位定位差异化定位差异化定位目的性消费解析目的性消费解析市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费；项目通过“
115、餐饮、休闲娱乐”的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；目的性消费有利于吸引大量的回头客；目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入城市范畴；Code of this report | 120 Copyright Centaline Group, 2009金银湖首席，金银湖首席，5D5D悠活大都会悠活大都会【三个基本特征：目的性、多样性、参与性三个基本特征：目的性、多样性、参与性】版块领袖，区域商业中心。版块领袖，区域商业中心。5D= 3D(多维多维)+daily（天天）（天天）+delight（高兴）（高兴）都市主义生活，自由的、和谐的、共
116、享的都市主义生活，自由的、和谐的、共享的Code of this report | 121 Copyright Centaline Group, 2009位置楼层面积业态备注集中商业A1、B13F2万超市卖场、休闲、娱乐、购物、部分大型餐饮持有经营为主，可整体出售A2、B23F（局部2F）1万街区商业A、B2为主，C少量2F（局部3F或双首层）3.2万特色餐饮、品牌购物、休闲娱乐为主，日常消费为辅分割出售LOFTB14F8F1.8万LOFT多用空间出售A2B2C参与基础参与基础-商业基本规划商业基本规划A1B1Code of this report | 122 Copyright Cental
117、ine Group, 2009各业态面积比例各业态面积比例业态面积比例功能描述载体餐饮1.5万25%重点主题，比例稍大，高丰富性集中商业大型餐饮街区商业特色餐饮休闲1万16.5%充分满足人们现代销售的需求集中商业大型休闲街区商业特色休闲娱乐1万16.5%充分满足人们现代销售的需求集中商业大型娱乐街区商业特色娱乐购物2.5万42%以超市为主，辅以各类品牌专卖集中商业主题购物社区商业特色购物鉴于建议规划6.2万方纯商业，3万集中式商业，3.2万街区商业，在此基础上建议各类业态面积比例：Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2009
118、业种业态特点及市场现状可选性建议百货店市中心竞争激烈，趋向饱和，与人群消费习惯不符不可选不建议引入纯百货，通过特色商业弥补百货消费空白超市区域中心必须的业态，吸引社区及周边人群日常消费，吸引人气的基础必选建议引入面积在5000-8000平米的超市，满足区域人群日常聚集消费家居卖场家居建材卖场满足消费者装修装饰为目的，符合入住率不高社区扎堆区域。但由于区域家居卖场较多，加上汉西压力，竞争激烈。不选不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者。必选引入各个商品品类的专卖店，涵盖不同档次品牌业态甄选（初步方向）业态甄选（初步方向）Code of this report | 124
119、Copyright Centaline Group, 2009业种业态特点及市场现状可选性建议电器专业店区域空白，区域核心商业必要业态必选建议引入2000平米以上电器专业店（苏宁、国美）家居旗舰店区域内建材卖场多，家居装饰卖场较少，可有效弥补区域空白并服务周边大量人群可选建议引入面积在2000平米左右的时尚家居店、品牌连锁店等）运动用品店武汉运动品消费量大，不可忽视，配合体育设施场馆，形成联动。可选建议引入多个运动品牌组成srorts factoyr,设置于运动休闲设施旁。特色书店提供舒适的阅读环境，提供饮品、简餐并同时经营艺术品等可选引入500平米熟吧，除图书音像产品外提供简餐业态甄选（初步
120、方向）业态甄选（初步方向）Code of this report | 125 Copyright Centaline Group, 2009业种业态特点及市场现状可选性建议大型餐饮大型餐饮是区域商业中心重要的主力店类型必选建议引入3000-5000平米大型连锁餐饮（如艳阳天、三五醇）主题、特色餐饮特色主题餐饮涵盖两大类型，一是特色食肆，另一个是兼具娱乐休闲或商务场所必选建议引入2-3家300平米-600平米的主题餐厅（如简朴寨、绿茵阁等）咖啡茶坊是综合型商业内不可缺少的也太，满足人群购物、会客、休闲等多功能需求必选建议引入3-5家咖啡、饮品及茶坊中西快餐选取各具特色的风味小吃，简便快捷，有效补
121、充大型餐饮必选建议引入主题食街，知名连锁品牌（如户部巷、麦当劳等）业态甄选（初步方向）业态甄选（初步方向）Code of this report | 126 Copyright Centaline Group, 2009业种业态特点及市场现状可选性建议俱乐部运动会员俱乐部，包含健身中心、理疗中心、运动场馆、美容养生等综合俱乐部会所必选建议引入3000-4000平米俱乐部网吧高配置网吧，大型社区及区域商业必须业态必选建议引入1-2家300平米休闲网吧儿童娱乐中心儿童娱乐中心不仅为孩子提供良好的娱乐设施和环境，也为家庭消费提供较好的的托儿服务可选建议引入300-500平米儿童娱乐中心（配合儿童用品
122、商业）游乐空间单纯的电玩无法支撑商家的运营，因此可集合电玩、小型影院、虚拟游乐等形成丰富的游乐空间可选建议引入1500-2000平米的游乐空间业态甄选（初步方向）业态甄选（初步方向）Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 2009业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点服务美容美发面积50200都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多必选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发店，如个人形象设计Salon，美容Spa，瘦身美体个人护理这个方面市
123、场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200300，经营所有类别的日用品，且屈臣氏有很多自由品牌，整体价格优势很大，在大城市相当受欢迎必选受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥建议引入300以上个人护理用品店，如屈臣氏旗舰店照相摄影此类专营店面积不定，看引进品牌的档次和数量而定，其种类又分家用级和专业级，面向客户不同，是购物中心必然引进的项目必选大面积经营者通常承租能力不高建议引入新品牌的儿童摄影店、婚纱摄影店或个人形象摄影店眼镜光学20-30平方米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进必选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类
124、别引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框，隐形眼镜，名品太阳眼镜，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需求建议引入50-100药店，结合药妆音像礼品面积一般在50-150，经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品，购物中心必备可选一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家银行银行网点90-200，自助银行一般20-30，作为方便顾客的基本配置，
125、一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机必选由于项目体量较大，需设置多个自助银行，以满足便利性的需求建议引入一家银行网点，3-5个自助银行Code of this report | 128 Copyright Centaline Group, 2009主力商家拟定主力商家拟定-丰富性、多样性丰富性、多样性大型超市、家居旗舰店、大型餐饮、综合运动、综合游乐大型超市、家居旗舰店、大型餐饮、综合运动、综合游乐主力商业业态品牌示例面积（平米）功能大型超市中百、武商百盛5000-8000积聚人流，日常消费家居电器卖场国美、苏宁3000-5000拉动消费，增加生活氛围家居旗舰店HOLA特力屋、LZ生活经
126、艳2000拉动消费，增加生活氛围大型餐饮艳阳天、三五醇3000-5000聚集人流，增加消费时间特色餐饮农家乐、绿茵阁2000聚集人流，增加消费时间综合运动（俱乐部）运动100、迪卡侬3000-4000聚集人流，增加消费时间，肯定客源综合游乐上影CGV、星星2000聚集人流，增加消费时间Code of this report | 129 Copyright Centaline Group, 2009回答是：回答是：不尽然！不尽然！仅仅是丰富、多样，仅仅是丰富、多样，就能够留住顾客吗？就能够留住顾客吗？Code of this report | 130 Copyright Centaline Gr
127、oup, 2009我们的客户指向我们的客户指向-根据区域客户发展趋势研判根据区域客户发展趋势研判表像特征表像特征: :1、客户年龄层为30-35岁左右的年轻人年轻人为主；2、主要置业目的是改善性自住需求为主改善性自住需求为主；3、消费能力较强，外向型消费特点。1、职业多样，收入较高，日常支出较多，工作压力大；2、受教育程度高，有很明晰的个人目标及理想追求，需要得到物质享受与精神满足物质享受与精神满足3、离不开都市生活快捷都市生活快捷，却也向往宁静的自我空间宁静的自我空间，在繁华与静谧之间寻求平衡内部特征内部特征: :焦躁的主流，矛盾的都市人焦躁的主流，矛盾的都市人引导和参与引导和参与丰富与多样
128、丰富与多样一群向上的力量一群向上的力量一群向上的力量一群向上的力量Code of this report | 131 Copyright Centaline Group, 2009我们需要做的：唤醒社会对年轻一代的重新思考与认同；并在年轻一代群体当我们需要做的：唤醒社会对年轻一代的重新思考与认同；并在年轻一代群体当中产生共鸣，矛盾之中，崛起的那一群向上的力量，让他们参与进来才是关键。中产生共鸣，矛盾之中，崛起的那一群向上的力量，让他们参与进来才是关键。我们对他们的描述，不用太多言语我们对他们的描述，不用太多言语. .Code of this report | 132 Copyright Cen
129、taline Group, 2009我的设计是在多年以前意大利之行中找到的灵感关于社区、活力和建筑，这就如同美梦成真。在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规意大利山区建筑的规划手法划手法，对于商业建筑设计的流线处理商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。日本著名的大型综合体“博多运河城”的设计者Jon Adams Jerde曾有这样的感慨
130、：景观体验性景观体验性动线丰富性动线丰富性公共空间公共空间引导性引导性参与性参与性Code of this report | 133 Copyright Centaline Group, 2009街区景观的体验性街区景观的体验性-街区文化的植入（让客户自由徜徉，宁静与繁华之间）街区文化的植入（让客户自由徜徉，宁静与繁华之间）Code of this report | 134 Copyright Centaline Group, 2009公共空间的参与性与引导性公共空间的参与性与引导性-开放与参与随处可见（让客户主动参与的场开放与参与随处可见（让客户主动参与的场所精神）所精神）Code of t
131、his report | 135 Copyright Centaline Group, 2009动线的丰富性动线的丰富性-丰富的动线形成独有的建筑景观（让客户去发现与寻找内丰富的动线形成独有的建筑景观（让客户去发现与寻找内心的共鸣）心的共鸣）Code of this report | 136 Copyright Centaline Group, 2009留住顾客留住顾客我们的主张我们的主张以上我们所倡导之以上我们所倡导之“餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐”为主，其他为主，其他“品牌品牌购物购物”等为辅等为辅，是主题式的目的性商业类型；是主题式的目的性商业类型；主题性商业、目的性消费是本案商业区别于
132、其他市心传统商业圈的最显著的特征。主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商业圈的最显著的特征。我们商业的核心竞争力就是：我们商业的核心竞争力就是：引导性、多样性、参与性！引导性、多样性、参与性！引导性、多样性、参与性！引导性、多样性、参与性！目的性消费主题打造目的性消费主题打造中心广场中心广场+主题主题BLOCK满足目的性的丰富业态满足目的性的丰富业态多主题主力多主题主力+各色文化各色文化多街区、商业景观化处多街区、商业景观化处理，动线丰富，亦商亦理，动线丰富，亦商亦景亦文化。景亦文化。Code of this report | 137 Copyright Centaline Gr
133、oup, 20094343万方中的万方中的3636万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？PART THREE|PART THREE|第三部分：住宅思考篇第三部分：住宅思考篇Code of this report | 138 Copyright Centaline Group, 2009市场难点：市场难点：同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破难度大。市场机会：市场机会：真正综合形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，区域发展空白的市场给项目带来的机会。超越区域，提升产品，填
134、补空白，引导潮流超越区域，提升产品，填补空白，引导潮流金银湖，我们的明天住哪里？金银湖，我们的明天住哪里？Code of this report | 139 Copyright Centaline Group, 2009价值突破方向价值突破方向-主流基础主流基础+ +户型创新户型创新+ +综合领导综合领导金银湖区域产品结构稳定，随着消费群体年轻化，金银湖区域城市化的发展，本项目在金银湖主流户型基础上，以户型创新为核心竞争力，确保功能基础上最大化提升居住舒适度。以户型创新为核心竞争力，确保功能基础上最大化提升居住舒适度。金银湖现有住宅产品结构1 1、主力功能型产品：、主力功能型产品：70-907
135、0-90平米平米2 2房房2 2、主力舒适型产品：、主力舒适型产品：110-130110-130平米三房平米三房3 3、补充型产品：、补充型产品：6060平米平米LOFTLOFT（商属）（商属）少量少量1 1房、房、4 4房、顶层复式等。房、顶层复式等。B2CA1B1瞰景高层瞰景高层BLOCK街区街区中心商业广场中心商业广场A211233主流基础主流基础Code of this report | 140 Copyright Centaline Group, 2009领悟“都市主义”所倡导的：主题鲜明、彰显时代个性与自然的迅速融合UP,都市空中院馆都市空中院馆-不只是多一房不只是多一房户型创新户
136、型创新解码解码“空中院馆空中院馆”，新都市主义与生活的自然融合，新都市主义与生活的自然融合定义定义-高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、房间等其他多个功能空间形成环绕。高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、房间等其他多个功能空间形成环绕。很多主要的功能空间围绕着庭院，庭院是家庭的中心围绕着庭院，庭院是家庭的中心；富裕阶层的居住观念会有一个质的飞跃，人们的居住空间不再仅仅局限于室内的人们的居住空间不再仅仅局限于室内的“私密性私密性”空间；也需要介于空间；也需要介于“室内室内”与与“室外室外”的半的半“私密性私密性”空间（或流动性）空间；空中院馆正好满足了融于自然的需求；空间
137、（或流动性）空间；空中院馆正好满足了融于自然的需求；“空中院馆”的出现是一种重要的创新创新，既符合中国人的审美文化，又是对都市化居家方式的一个新探讨，真正的实现居家、自然、与都市繁华居家、自然、与都市繁华的亲密接触的生活方式，实现在住宅中最大限度的人与自然的对话；“空中庭院”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性增加整体的通透性和采光和采光，引导一种全新的都市化自然居家方式都市化自然居家方式；从计算规范来讲，只计算一半销售面积，提高了户型附加值计算一半销售面积，提高了户型附加值；新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔。
138、新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔。Code of this report | 141 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”的演变的演变-书写着都市发展中人们对自然向往的永恒书写着都市发展中人们对自然向往的永恒阳台绿化阳台绿化-入户花园入户花园第一步第一步Code of this report | 142 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”的演变的演变-书写着都市发展中人们对自然向往的永恒书写着都市发展中人们对自然向往的永恒入户花园入户花园-空中庭院空中庭院第二步第二步
139、Code of this report | 143 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”的演变的演变-书写着都市发展中人们对自然向往的永恒书写着都市发展中人们对自然向往的永恒空中庭院空中庭院-空中院馆空中院馆第三步第三步Code of this report | 144 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”-中国传统中国传统- -院落文化的都市化演绎院落文化的都市化演绎Code of this report | 145 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”-
140、中国传统中国传统- -院落文化的都市化演绎院落文化的都市化演绎Code of this report | 146 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆”,代表户型示例代表户型示例Code of this report | 147 Copyright Centaline Group, 2009“空中院馆空中院馆-规划规划”，体现了新都市主义对空间、时间的高效利用，体现了新都市主义对空间、时间的高效利用本地块规划设计的指导理念为：新都市主义新都市主义-通过规划，让都市生活、家、自然通过规划，让都市生活、家、自然迅速切换、融合。迅速切换、融合。规划布局30
141、F高层围而不和楼梯形式板点结合，充分拉升空间尺度景观中心集中绿化、户户有景，底层享园林，高层瞰全景，景观均好朝向全南北，超大楼间距电梯2梯4户为主，少量1梯2户（拔高局部品质）立面硬朗现代，深浅搭配Code of this report | 148 Copyright Centaline Group, 2009“院馆户型比例建议院馆户型比例建议”-依据依据“政策、市场、客户消费需求政策、市场、客户消费需求”，注重合理性，适度提升性，注重合理性，适度提升性近两年房地产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上近两年房地产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上“三房、四房三房、四房”为为为主的户型，已转变
142、为目前市场上为主的户型，已转变为目前市场上“两房、三房两房、三房”为主、为主、“一房一房”也占相也占相当当比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升房型面积比例相比市场主流一房一厅一卫50-705%相当二房二厅（紧凑）70-8020%-10平米二房两厅（可扩展）80-9020%-5平米三房两厅两卫（可扩展）100-13050%-10-30平米四房及复式140-1805%相当Code of this report | 149 Copyright Centaline
143、 Group, 2009风格建议风格建议“新都市主义新都市主义”所提倡的所提倡的-注重视觉效果，经典立面，华贵都市气质注重视觉效果，经典立面，华贵都市气质Code of this report | 150 Copyright Centaline Group, 2009景观建议景观建议“新都市主义新都市主义”所提倡的所提倡的-高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，都市自然家高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，都市自然家三重园林、四度空间三重园林、四度空间营造新都市主义主题景观体系营造新都市主义主题景观体系三重景观：三重景观： 地面景观、屋顶景观、室内院馆地面景观、屋顶景观、室内院馆四度空间：四
144、度空间： 公共空间、半公共空间、半私密空间、私密空间公共空间、半公共空间、半私密空间、私密空间Code of this report | 151 Copyright Centaline Group, 2009一重景观一重景观-一重一重A：以：以“中央景观中央景观”为主的开放空间（为主的开放空间（C地块住宅组团）地块住宅组团）开放空间：开放空间：营造主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是生活、休憩的主要场所。营造主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是生活、休憩的主要场所。Code of this report | 152 Copyright Centaline Group, 2009-一重一
145、重B：以：以“建筑之间建筑之间”为主的半开放空间（为主的半开放空间（C地块住宅组团）地块住宅组团）半开放空间半开放空间恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感Code of this report | 153 Copyright Centaline Group, 2009-一重一重C：以：以“建筑之间建筑之间”为主的半私密空间（为主的半私密空间（C地块住宅组地块住宅组团）团）半私密空间半私密空间-架空层架空层提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密提高绿化率，开阔社区景观视野体系，
146、连接内外部空间，提供一个相对私密的休憩空间的休憩空间-可设置会所功能。可设置会所功能。Code of this report | 154 Copyright Centaline Group, 2009二重景观二重景观-低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景（低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景（A2B2街区生活组团）街区生活组团）露天阳光吧露天阳光吧低层商业屋顶，除了设置绿化，还可以用来做阳光露天吧，作为情景商业的一部分，为供前来消费的人们提供一个别致的休憩场所，以体现项目的特色。Code of this report | 155 Copyright Centaline Group, 2009三重景观三
147、重景观-以以“都市空中院馆都市空中院馆”为主的私密空间（住宅室内空间）为主的私密空间（住宅室内空间）私密空间私密空间-将绿色引入户内将绿色引入户内通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的品质与感动。品质与感动。Code of this report | 156 Copyright Centaline Group, 2009会所配套会所配套与商业部分互为补充，区别于商业部分，突出为住宅业主提供服务，以室外“泛会所配套”（儿童游乐、休闲休憩）为主，在布置上可结合架空层进行设置。另外，建议设置一个“室外网球场
148、”，以突出项目的品质。Code of this report | 157 Copyright Centaline Group, 2009泛会所配套实质作为景观半公共空间的一部分，以塑造亲切宜人的庭院空间为主，注重参与、交流、健身等不同主题元素的构建，通过泛会所的配套，有利于形成不同行的差异化组团。Code of this report | 158 Copyright Centaline Group, 2009物业管理物业管理住宅部分采用星级酒店式管理服务单独管理住宅部分采用星级酒店式管理服务单独管理商业的经营管理非常重要，商业部分要聘请知名专业的经商业的经营管理非常重要，商业部分要聘请知名专业
149、的经营管理公司统一运营，要将环境管理的标准贯彻到物业管营管理公司统一运营，要将环境管理的标准贯彻到物业管理中去，通过高品牌的物业及服务吸引更多的顾客。理中去，通过高品牌的物业及服务吸引更多的顾客。Code of this report | 159 Copyright Centaline Group, 2009住宅物管住宅物管-酒店式管家服务聘请一家外资背景且经验丰富的物业管理公司，如第一太平戴维斯，戴德梁行等，提供优质的管家式服务。Code of this report | 160 Copyright Centaline Group, 2009上篇：阅读市场-区域-项目中篇：战略思考-商业-住
150、宅下篇：执行方略-营销-推广Code of this report | 161 Copyright Centaline Group, 2009将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。营销篇营销篇Code of this report | 162 Copyright Centaline Group, 2009好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，把韵味做出来将是如下值得深究的问题！把韵味做出来将是如下值得深究的问题！从产品营销企划各个环节入手，坚定的以从产品营销企划各个环节入
151、手，坚定的以“5D5D悠活大都会悠活大都会”为为主题，将主题，将“城市向上的力量城市向上的力量”的理念及感受带入金银湖使之成为金银湖的理念及感受带入金银湖使之成为金银湖“向上向上生活生活”的代言人，统领者！的代言人，统领者！企划设想企划设想Code of this report | 163 Copyright Centaline Group, 2009主推案名主推案名解析-YOHO是“YOUNG”与“SOHO”的结合。从这个概念可以得知，YOHOYOHO是一个定位年轻的生活社区。是一个定位年轻的生活社区。在生活主题上，在生活主题上，“YOHOYOHO就是全新的生活形态，就是全新的生活形态，在Y
152、OHO社区内，有成熟的商业配套设施、公所服成熟的商业配套设施、公所服务、教育培训等符合年轻人心态的内容务、教育培训等符合年轻人心态的内容。YOHO的诞生，让人感受到一一种向上的生活态度。种向上的生活态度。悠活为“YOHO”的音译，名字极富个性，兼具国际风尚魅力，易读、易记、易传播，符合项目“新都市主义”的定位。商业部分可命名为商业部分可命名为“YOHO YOHO 广场（时代）广场（时代）”。悠活城悠活城YOHO CITYYOHO CITYCode of this report | 164 Copyright Centaline Group, 2009辅推案名辅推案名金银湖金银湖1 1号号THE
153、 ONETHE ONE解析-立足于金银湖首席综合体，占据市场高位，为项目形象打上第一的标签，拉升项目预期第一的标签，拉升项目预期；英文翻译“THE ONETHE ONE”，既表现金银湖中心综合体的定位，同时，也是新都市生活的最佳选择；，既表现金银湖中心综合体的定位，同时，也是新都市生活的最佳选择；商业部分可命名为商业部分可命名为“1 1时代时代”。Code of this report | 165 Copyright Centaline Group, 2009辅推案名辅推案名万象天地万象天地MIX TOWNMIX TOWN解析-借用成熟万象城的影响力，将心的居住模式借势引入，市场教育成本低，容
154、易引发话题；一改金银湖单调的生态居住功能，在都市主义立意下，最大化提出万象生活理念，切合项目主体和人群的定位。商业部分可命名为商业部分可命名为“MIXMIX广场广场”。Code of this report | 166 Copyright Centaline Group, 2009项目形象总精神项目形象总精神汇聚城市向上的力量，汇聚城市向上的力量，金银湖从此悠活起来！金银湖从此悠活起来！解析-城市向上的力量是项目乃至区域角色的定位，更是目标人群的生存定义；“金银湖从此”代表着项目对整个区域发展的重大意义，将给金银湖带来新都市主义生活的革命；“悠活起来”对应项目案名，金银湖=悠活城，一语双关。C
155、ode of this report | 167 Copyright Centaline Group, 2009项目形象意向延伸畅想项目形象意向延伸畅想UP,UP,向上的力量！向上的力量！UPUP，是时候，让生活向上了！，是时候，让生活向上了！UP+UP+，向上，升级，应有尽有！，向上，升级，应有尽有！ 解析-针对项目作为金银湖片区地标级建筑群落和商业核心区，UP既是向上，亦是升级，是对整个区域生活模式的颠覆；直接与目标客群对话，他们是一群向上的力量，应该匹配向上的生活，让焦躁平和，让都市繁华与生活宁静相得益彰；核心，金银湖，从此向上，力证本项目对于区域的历史意义。Code of this r
156、eport | 168 Copyright Centaline Group, 2009一切的想法创意，最终还原于销售一切的想法创意，最终还原于销售【销售模式开发策略推广策略招商策略经营策略】Code of this report | 169 Copyright Centaline Group, 2009我们卖的已不仅仅是那8万方的商业和36万方的住宅，我们要倡导的一种文化悠活文化悠活文化我们要引领的一种风尚悠活风尚悠活风尚我们要引导的一种消费理念悠活生活理念悠活生活理念目的很简单：打造成金银湖、汉口乃至整个武汉妪幼皆知，首屈一指的都市悠活高尚居打造成金银湖、汉口乃至整个武汉妪幼皆知，首屈一指的
157、都市悠活高尚居住区和娱乐餐饮之都！住区和娱乐餐饮之都！项目营销策略核心项目营销策略核心推广模式推广模式-推广策略核心推广策略核心Code of this report | 170 Copyright Centaline Group, 2009项目营销策略思路项目营销策略思路在营销推广层面上，建议项目以“大型综合体”的综合优势，用项目整体战略实现用项目整体战略实现拉动项目商业价值最大化，商业价值带动住宅，先行进行住宅顺利的销售去化。最拉动项目商业价值最大化，商业价值带动住宅，先行进行住宅顺利的销售去化。最终形成终形成“住宅、商业住宅、商业”的良性互动。的良性互动。在整个营销中，商业将是项目的难点
158、，故以下着重从商业层面进行营销的分析！Code of this report | 171 Copyright Centaline Group, 2009项目营销策略掌控项目营销策略掌控招商先行，合理推进招商先行，合理推进-“订单式订单式”生产策略生产策略目前即可考虑地块的区域及特征，根据初期方案提供的业态建议，迅速展开第一轮招商。此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划设计融为一体，此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划设计融为一体，各方配结合，顺利推进项目发展各方配结合，顺利推进项目发展。Code of this report | 172 Copyright C
159、entaline Group, 2009租售结合，以租带售租售结合，以租带售-3年带租约，年回报年带租约，年回报8%8%以上以上前2年租金抵扣总价，后1年租金由经营管理公司支付担保公司为后1年租约回报担保在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由经营管理公司制订具体在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由经营管理公司制订具体操作方案操作方案销售模式销售模式Code of this report | 173 Copyright Centaline Group, 2009以特诱人以独特多维缤纷悠活生活，聚集人气以特诱人以独特多维缤纷悠活生活，聚集人气以声势浩大、核心特色商
160、霸之势，通过与政府联动、媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目在武汉造成舆论效应，在人民心中树立“金银湖首席，5D悠活大都会”形象，最终拉拢人气。以势带销先树立项目形象，以形象带动销售以势带销先树立项目形象，以形象带动销售利用小业主从众，跟优的心理，竖立本案“金银湖首席，5D悠活大都会”标志形势，打造知名度，使其成为万众瞩目的焦点，最终使本案进入“抢”盘效应，为销售创造条件。高举高打倡导悠活理念、悠活生活方式、形成悠活文化高举高打倡导悠活理念、悠活生活方式、形成悠活文化高举品牌形象，以“今天你悠活了没？”的意念看待本项目，推广手段多与政府联动，如政府的招商引资会，商业地产论坛等。竖立项目
161、悠活高姿态形象，忌短利促销活动推广模式推广模式-推广策略主题营销推广策略主题营销Code of this report | 174 Copyright Centaline Group, 2009一、开盘日一、开盘日“百名商家剪彩仪式百名商家剪彩仪式” 100名商家剪彩仪式：发动100名餐饮、娱乐、休闲业界的100名商家齐剪彩活动，轰动全市。方式：通过“商家联盟阵线”，通过行业协会，通过工商联合会，并邀请当地市、省政府官员参加，以增加项目的诚信度。二、销售期二、销售期“不定期举办欢乐悠活城酒会或联谊会不定期举办欢乐悠活城酒会或联谊会不断邀请新商家参与，扩大口碑传播效应。同时邀请相关同行、商业地产
162、专家、政府相关人士，进而树立本项目商业“金银湖首席，5D悠活大都会”标的形象，以促进销售推广模式推广模式-推广活动推广活动Code of this report | 175 Copyright Centaline Group, 2009除了以上活动外，还可参加一些政府举办的评选活动，公益活动，社会活政府举办的评选活动，公益活动，社会活动冠名等动冠名等，用权威高端手段，打响项目品牌的知名度，树立项目形象，促进项目销售及招商。本项目忌短利，短期促销活动。推广模式推广模式-推广活动推广活动Code of this report | 176 Copyright Centaline Group, 200
163、9策略：包装形象适当高于项目形象策略：包装形象适当高于项目形象空间联想效应：空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。调性：调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象体现：形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象始终贯穿其中。推广模式推广模式-包装策略包装策略Code of this report | 177 Copyright Centaline Group, 2009招商为
164、王，商业地产的生命线招商为王，商业地产的生命线-引狼入室、狼羊共舞引狼入室、狼羊共舞我们所做的不是招商，而是选商我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小：先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。招商策略招商策略Code of this report | 178 Copyright Centaline Group, 2009确定经营管理模式，对商业地产的营销成败起到关键的作用。确定经营管理模式，对商业地产的营
165、销成败起到关键的作用。本项目需委托专业的经营管理公司进行统一运营管理，这有利于项目的可持本项目需委托专业的经营管理公司进行统一运营管理，这有利于项目的可持续发展。续发展。经营管理主要包括招商运营、物业管理、租赁业务、品牌推广等几个方面经营策略经营策略Code of this report | 179 Copyright Centaline Group, 2009根据以上在售项目均价的综合计算，片区均价水平约为根据以上在售项目均价的综合计算，片区均价水平约为48004800元元/ /。片区在售项目价格水平价格定位区域参考值价格定位区域参考值项目名称项目名称套数套数均价均价升华.现代城982397
166、2金地格林春岸21005227翠堤春晓9824941银湖水印桃源17314012泰跃.金河二期7603940沿海赛洛城75004322美联奥林匹克花园5575125银湖翡翠8646779顺驰泊林14624235恒大城49005288Code of this report | 180 Copyright Centaline Group, 2009价格定位的其他考虑因素价格定位的其他考虑因素考虑因素浮动方向浮动值商业个性化定位+20%地块硬伤限制-5%项目核心价值打造+8%中原团队+10%市场拉升2%（0-4%逐步实现）综合+35%住宅价格定位住宅价格定位( (元元/ /平米平米)=4800x )
167、=4800x （1+35%1+35%）=6500=6500元元/平米平米Code of this report | 181 Copyright Centaline Group, 2009价格定位及资金回笼初步意向价格定位及资金回笼初步意向产品类型价格定位总货值C区住宅650015.756亿街区住宅650010.829亿LOFT8000（毛坯）1.44亿商业（根据未来招商租金水平按照合理回报率计算）合计28.025亿（住宅总货值不含商业）Code of this report | 182 Copyright Centaline Group, 2009Code of this report | 182Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!
