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1、郑州商业项目市场调研报告日期：日期：2012-5-11市场调研目的市场调研目的郑州市郑州市商业商业市场格局分析市场格局分析郑州郑州重点调研重点调研项目项目分析分析市场调研目的市场调研目的了解郑州了解郑州商业商业代表性楼盘情况代表性楼盘情况了解了解商业商业市场格局划分市场格局划分市场调研目的市场调研目的郑州市房产市场格局分析郑州市房产市场格局分析郑州郑州重点重点项目项目分析分析目录目录郑州房产市场郑州房产市场格局分析格局分析郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区金水区郑东
2、新区郑东新区二七区二七区中原区中原区惠济区惠济区管城区管城区区域划分区域划分调研项目概括调研项目概括项目名称体量物业类型容积率售价天旺优库天旺优库40000商业4.4125000-35000/锦艺城锦艺城30万商业综合体3.50开发商自持华润万象城华润万象城40万写字楼、商铺、酒店7.59待定万博商城万博商城9万纯商业10.330000元/二七万达二七万达62万城市综合体4.533000元/升龙广场升龙广场60万住宅、公寓、写字楼、商铺38000元/升龙城升龙城280万城市综合体5.60在认筹之中调研项目调研项目列表列表二七万达天旺优库锦艺城锦艺城华润万象城万博商城升龙广场升龙城升龙城总结总结
3、大盘时代来临，品质生活开启大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至土地资源稀缺，旧城改造将至商场商场升级换代，高端产品崛起升级换代，高端产品崛起市场调研目的市场调研目的郑州市房产市场格局分析郑州市房产市场格局分析郑州郑州重点重点项目项目分析分析目录目录调研内容调研内容调研内容调研内容针对区域内市政规划、交通、配套等；针对区域内市政规划、交通、配套等； 调研产品调研产品7个个重点重点商业项目；商业项目；调研重点：u针对市政规划、道路、配套进行调研；u针对商业项目产品、规划、客户、销售现场氛围等进行调研；u针对商业项目招商情况、推广途径及策略进行调研商业项目商业项目升龙城升龙城二七万达
4、二七万达锦艺城锦艺城万博商城万博商城 天旺优库天旺优库华润万象城华润万象城 升龙广场升龙广场商业商业商业商业产品产品产品产品商业商业调研项目调研项目-基本概况基本概况项目名称项目名称占地面占地面积积建筑面建筑面积积物业类型物业类型容积率容积率具体位置具体位置开发商开发商天旺优库170亩50万商业4.51东风路与天明路郑州开祥置业锦艺城23万30万纯商业3.50桐柏路与棉纺路郑州瀚园置业二七万达11万62万综合体4.50大学路与航海路大连万达万博商城86799万纯商业8.92火车站北出站口河南金智置业华润万象城5269350万综合性商业7.95民主路与解放路华润置业升龙城466666280万城市
5、综合体5.6航海路与嵩山路郑州骏龙房地产升龙广场60万综合性商业5.5东风路与商鼎路河南连捷置业升龙城升龙城二七万达二七万达华润万象城华润万象城万博商城万博商城锦艺城锦艺城天旺优库天旺优库升龙广场升龙广场项项 目目 分分 析析 1位位 置置东风路与天明路项目规模项目规模总地块占地170亩，总建50万（商业项目40000）开盘日期开盘日期2012年2月份交房日期交房日期2013年上半年项目规划项目规划天旺优库商业广场总建筑面积40000共5层（标准层为10000）其中地下二层为停车场，目前项目东风路和天明路临街商铺正在销售招商之中，商铺面积区间30-1000平方米。楼层高度楼层高度一层5.10米
6、，二层、三层4.35米，地下一层5.7米。物管公司物管公司天旺奥德商业经营管理公司（新加坡奥德为经济顾问）价格价格10000-35000元/分析：分析：项目位于金水区东风路与天明路两项目位于金水区东风路与天明路两大人文动脉的交叉口，毗邻绿茵广场、天大人文动脉的交叉口，毗邻绿茵广场、天旺广场，建业老房子周边生活配套非常完旺广场，建业老房子周边生活配套非常完善。此外天旺优库依托天旺广场现有的业善。此外天旺优库依托天旺广场现有的业态进行升级和优势互补衔接此处将会成为态进行升级和优势互补衔接此处将会成为郑州西北部面积最大，业态较为丰富的商郑州西北部面积最大，业态较为丰富的商业中心，投资潜力巨大业中心，
7、投资潜力巨大。天旺优库：天旺优库：该项目位于该项目位于郑州金水区东风路与天明路交叉口郑州金水区东风路与天明路交叉口，相邻，相邻绿绿茵广场茵广场和和天旺广场天旺广场紧一步之遥，紧一步之遥，独占商业人流聚集区独占商业人流聚集区。天旺天旺优库通过精准市场定位和丰富的业态组合，汇聚财富能量，确保持续永旺经营。优库通过精准市场定位和丰富的业态组合，汇聚财富能量，确保持续永旺经营。一层定位为名媛女人馆、运动达人馆，主营品牌女装、女士精品以及运动休闲户外主一层定位为名媛女人馆、运动达人馆，主营品牌女装、女士精品以及运动休闲户外主力店；二层定位优雅丽人馆，经营女装及女士相关用品；三层定位休闲娱乐区，经营力店；
8、二层定位优雅丽人馆，经营女装及女士相关用品；三层定位休闲娱乐区，经营精品餐饮、美容、精品餐饮、美容、KTVKTV、电玩等；负一层淘乐汇，经营、电玩等；负一层淘乐汇，经营A A货、散货、仿版、化妆品、美货、散货、仿版、化妆品、美甲、流行饰品、个性生活用品等。甲、流行饰品、个性生活用品等。天旺优库具体情况天旺优库具体情况天旺优库具体情况天旺优库具体情况天旺优库天旺优库内部结构内部结构天旺优库天旺优库业态分布业态分布l天旺优库为地上三层，地下两层，每层标准面积为天旺优库为地上三层，地下两层，每层标准面积为1000010000。l高度：一层高度：一层5.105.10米，二层、三层米，二层、三层4.35
9、4.35米，地下一层米，地下一层5.75.7米，其中地下二层为为商业专米，其中地下二层为为商业专属属地下停车场，其余四层为商业，商场外部设有地面停车广场。地下停车场，其余四层为商业，商场外部设有地面停车广场。l整个商场拥有整个商场拥有11部电梯和部电梯和2部货梯。装修情况为公共部分为精装修，商铺内部为毛坯。部货梯。装修情况为公共部分为精装修，商铺内部为毛坯。BIBI层层一层一层二层二层5 5：商场内所有可售商铺已经基本售完目前没有签订正式合同。商场内所有可售商铺已经基本售完目前没有签订正式合同。天旺优库营销情况天旺优库营销情况天旺优库营销情况天旺优库营销情况1 1：天旺优库天旺优库以以3 30
10、 0平米小商铺平米小商铺为主主要规划为时尚流行女装为主主要规划为时尚流行女装，并有专业商业并有专业商业运营公司运营公司统一经营统一经营统一管理。统一管理。2 2：项目商场内商铺均返祖项目商场内商铺均返祖3 3年每年为年每年为8%8%，除项目内滔搏运动所用商铺为返祖，除项目内滔搏运动所用商铺为返祖7 7年，每年年，每年7%7%。4 4：目前商场内所有物业均在招商之中，预计明年五一开业。目前租金约为：目前商场内所有物业均在招商之中，预计明年五一开业。目前租金约为一层一层120120元元/ / /月，二层和负一层月，二层和负一层100元元/月，三楼月，三楼80元元/月。月。6 6：项目东风路和天明路
11、沿街一二层联铺面积区间为项目东风路和天明路沿街一二层联铺面积区间为150150-1000-1000，目前还，目前还没有开始出售。没有开始出售。3 3：商场内负一层、一层、二层所有商铺均以独立产权出售其中一层均价为商场内负一层、一层、二层所有商铺均以独立产权出售其中一层均价为3000030000元元/ /、负一层和二层均价、负一层和二层均价2500025000元元/ /。商场的三层为开发商自持物业。商场的三层为开发商自持物业只租不售。只租不售。项项 目目 分分 析析 2位位 置置桐柏路与棉纺路项目规模项目规模占地面积230000，总建筑面积300000100000的休闲购物中心开盘日期开盘日期2
12、012年2月份交房日期交房日期2013年上半年项目规划项目规划锦艺城购物中心总建筑面积为30万平方，共分为休闲购物中心和高端写字楼，购物中心共分为物管公司物管公司销售方式销售方式只租不售分析：分析：项目位于中原区棉纺路与桐柏路交项目位于中原区棉纺路与桐柏路交叉口，原国棉所占地块，周边人口密集，叉口，原国棉所占地块，周边人口密集，是郑州市发展最早的区域。此外项目周边是郑州市发展最早的区域。此外项目周边交通便利，目前有快速公交等各路公交车交通便利，目前有快速公交等各路公交车可直达市内各个区域，未来还有地铁。此可直达市内各个区域，未来还有地铁。此区域位置极佳也顺应了老城区的升级改造，区域位置极佳也顺
13、应了老城区的升级改造，建成之后将成为西区目前档次和配套较高建成之后将成为西区目前档次和配套较高的商业集中区。的商业集中区。锦艺城：锦艺城：该项目位于该项目位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口郑州桐柏路与棉纺路交叉口，位于郑州老城区位于郑州老城区人口聚集地中心位置，周边有快速公交和地铁人口聚集地中心位置，周边有快速公交和地铁1号线，交通方便。号线，交通方便。4：现在所在卖的商铺为锦艺国际华都二期临街一二层商铺，均价约为现在所在卖的商铺为锦艺国际华都二期临街一二层商铺，均价约为40000元元/平方，目前已经基本售完。平方，目前已经基本售完。锦艺城营销情况锦艺城营销情况锦艺城营销情况锦艺城营销情况1 1：锦
14、艺城商业物业均为开发商自持物业均不出售，目前正在火热招商之中。：锦艺城商业物业均为开发商自持物业均不出售，目前正在火热招商之中。预计今年预计今年1111月份开业月份开业2 2：锦艺城商业项目所招百货名品店和相应生活配套为：锦艺城商业项目所招百货名品店和相应生活配套为：王府井百货、王府井百货、世纪世纪联华、成龙影院、国美电器、百盛餐饮集团等。联华、成龙影院、国美电器、百盛餐饮集团等。3 3：锦艺城商场所剩的商铺目前规划的为大型购物广场和家具购物中心，目锦艺城商场所剩的商铺目前规划的为大型购物广场和家具购物中心，目前由商业运营公司在招商运营之中。前由商业运营公司在招商运营之中。项项 目目 分分 析
15、析 3位位 置置东风东路与商鼎路交叉口项目规模项目规模总建筑面积600000一期基本售完，二期体量月50000开盘日期开盘日期待定交房日期交房日期2014年上半年项目规划项目规划升龙广场总建筑面积为60万平方米，共分两部分为：高端商业购物中心和高铁区商务写字楼产品产品二期商场共有四层，地下三层，面积区间60-1200，主要以单铺为主。开发商公司开发商公司河南连捷置业有限公司价格价格一期已售商铺均价38000元/分析：分析：项目位于郑东新区高铁商务区东风项目位于郑东新区高铁商务区东风东路与商鼎路交叉口，位于高铁商圈最核东路与商鼎路交叉口，位于高铁商圈最核心地段，扼守亚洲火车站站前，完美提供心地段
16、，扼守亚洲火车站站前，完美提供一个将甲级写字楼、星级酒店、旗舰酒店、一个将甲级写字楼、星级酒店、旗舰酒店、旗舰商业酒店式公寓汇聚一身的城市综合旗舰商业酒店式公寓汇聚一身的城市综合体。体。升龙广场：升龙广场：该项目位于该项目位于郑州东风东路与商鼎路交叉口郑州东风东路与商鼎路交叉口，属于郑州东属于郑州东区高铁商务区中心位置。区高铁商务区中心位置。升龙广场兴起是一个商业区的崛起，目前引进的商家有大商集团、希尔顿酒店、永辉升龙广场兴起是一个商业区的崛起，目前引进的商家有大商集团、希尔顿酒店、永辉超市，强强联合促进和加快区域内商业的兴起超市，强强联合促进和加快区域内商业的兴起。目前计划业态分布为：目前计
17、划业态分布为：一层定位为一层定位为银银行金融、糕点冷饮、特色餐饮、西餐、化妆名品、珠宝名表行金融、糕点冷饮、特色餐饮、西餐、化妆名品、珠宝名表；二层定位；二层定位高档名包奢侈高档名包奢侈品、淘宝精品、礼品等品、淘宝精品、礼品等；三层定位休闲；三层定位休闲餐饮餐饮区，经营精品区，经营精品中餐、西餐、火锅、海鲜中餐、西餐、火锅、海鲜；四四层层休闲娱乐，主要为桌球会所、休闲娱乐，主要为桌球会所、KTYKTY、美容美体会所、美容美体会所。升龙广场具体情况升龙广场具体情况升龙广场具体情况升龙广场具体情况升龙优库升龙优库内部结构内部结构升龙广场业态分布升龙广场业态分布l升龙广场商业为地上四层，地下三层，每
18、层标准面积为升龙广场商业为地上四层，地下三层，每层标准面积为1200012000。l其中地上四层和部分地下一层为商业其余地下三层为专属其中地上四层和部分地下一层为商业其余地下三层为专属地下停车场（地下约地下停车场（地下约3400个停车位，地上个停车位，地上929个左右）。个左右）。一层一层二层二层三层三层四层四层升龙广场营销情况升龙广场营销情况升龙广场营销情况升龙广场营销情况1 1：一期已经基本售完，售出均价为：一期已经基本售完，售出均价为3800038000元元/ /2 2：二期目前正在认筹当中二期目前正在认筹当中认筹内容为：交认筹内容为：交20万可享受优惠万可享受优惠23 3：目前整体项目
19、招商品牌有大商集团和希尔顿酒店。目前整体项目招商品牌有大商集团和希尔顿酒店。项项 目目 分分 析析 4位位 置置火车站对面项目规模项目规模占地面积8679，总建筑面积90000开盘日期开盘日期近期2012年5月19日交房日期交房日期2012年年底项目规划项目规划万博商城B区总建筑面积为9万平方，整体布局为集小商品批发市场、办公、仓储为一体的综合性商业。楼层高度楼层高度标准层高5.4米物管公司物管公司河南万菱商业经营管理有限公司价格价格35000元/分析：分析：项目位于火车站正对面，地理位置项目位于火车站正对面，地理位置优越，独居郑州日人流量、车流量第一，优越，独居郑州日人流量、车流量第一，此区
20、域也是各行业商家必争之地。万博商此区域也是各行业商家必争之地。万博商城城A A区已经在营业而且已经形成一定的规区已经在营业而且已经形成一定的规模，经观察询问得知该区模，经观察询问得知该区1-31-3楼经营情况楼经营情况已初成规模，已初成规模，3 3楼以上经营情况欠佳，其楼以上经营情况欠佳，其原因在于在项目运营前期没有经过科学合原因在于在项目运营前期没有经过科学合理的布局各个楼层的经营业态，目前商场理的布局各个楼层的经营业态，目前商场内各层经营业态较为散乱。经过内各层经营业态较为散乱。经过A A区的经区的经营经验营经验B B区目前各层规划了经营业态分布，区目前各层规划了经营业态分布，并由专业的运
21、营公司正在招商管理之中并并由专业的运营公司正在招商管理之中并对所招商家进行科学合理的布局。对所招商家进行科学合理的布局。万博商城：万博商城：该项目位于该项目位于郑州火车站正对面郑州火车站正对面，位于郑州最早的小商品位于郑州最早的小商品批发市场区域，周边人流量极大。批发市场区域，周边人流量极大。万博商城具体情况万博商城具体情况万博商城具体情况万博商城具体情况天天旺旺优优库库业业态态分分布布l万博商城为地上万博商城为地上1313层，地下层，地下2 2层，每层标准面积为层，每层标准面积为70007000。l万博商城万博商城B区地下区地下1层至层至4层为小商品批发零售商城，层为小商品批发零售商城，10
22、万余种小商品汇聚于万博商万余种小商品汇聚于万博商城城B区，万博商城区，万博商城B区打造小商品批发的海洋，万博商城区打造小商品批发的海洋，万博商城B区创建经营者和客商真正的区创建经营者和客商真正的一站式购物商城；万博商城一站式购物商城；万博商城B区区5层至层至8层独创展览直销中心，万博商城层独创展览直销中心，万博商城B区大品牌、区大品牌、大展示、货进源头，价格无忧，万博商城大展示、货进源头，价格无忧，万博商城B区快捷运筹全国市场；万博商城区快捷运筹全国市场；万博商城B区区9层至层至13层为大户中心层为大户中心4 4：万博近期开盘时间为万博近期开盘时间为5 5月月1919日，预计均价为日，预计均价
23、为2500025000元左右元左右万博商城营销情况万博商城营销情况万博商城营销情况万博商城营销情况1 1：万博商城内所有物业均返祖：万博商城内所有物业均返祖3 3年，每年为年，每年为8%8%2 2：目前万博商城内目前万博商城内1-41-4层已经基本售完，价位区间为层已经基本售完，价位区间为30000-5000030000-50000元元/ /3 3：万博商城万博商城5-85-8层目前正在认筹之中，认筹内容为交一万元解筹当天可享受层目前正在认筹之中，认筹内容为交一万元解筹当天可享受两万元优惠并享受按揭两万元优惠并享受按揭9595折、一次性折、一次性9393折优惠。折优惠。项项 目目 分分 析析
24、5位位 置置航海路与棉纺路交叉口项目规模项目规模占地700亩左右，总建筑面积280万平方米开盘日期开盘日期2012年4月交房日期交房日期2014年年底项目规划项目规划规划有五星级酒店、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态的城市综合体。产品产品住宅、公寓、写字楼、商业开发商公司开发商公司郑州骏龙房地产有限公司价格价格认筹阶段分析：升龙城分析：升龙城位于郑州二七区南片区位于郑州二七区南片区总占总占地面积地面积700700亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约280280万平方万平方米。共米。共1212块地，由块地，由5656栋栋100-150100-150米超高层米超高层建筑组成。是
25、二环内规模最大、地块最集建筑组成。是二环内规模最大、地块最集中的大型城市综合体中的大型城市综合体。目前所卖商铺为住宅下部底商目前在认筹目前所卖商铺为住宅下部底商目前在认筹阶段：阶段：5 5万低万低1010万，万，1010万低万低2020万万升龙城：升龙城：该项目位于该项目位于郑州嵩山路与航海路交叉口郑州嵩山路与航海路交叉口，属于郑州二七区属于郑州二七区区都市村庄重点改造项目。区都市村庄重点改造项目。项项 目目 分分 析析 6位位 置置航海路与大学路交叉口项目规模项目规模占地110000左右，总建筑面积62万平方米开开工工日期日期2011-01-12交交工工日期日期2012-12-03项目规划项
26、目规划规划有、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态的城市综合体。产品产品住宅、公寓、写字楼、商业开发商公司开发商公司大连万达价格价格销售阶段郑州二七万达广场项目位于航海路以南、郑州二七万达广场项目位于航海路以南、规划的汉江路以北、大学路以西、规划的规划的汉江路以北、大学路以西、规划的人和路（郑大南路）以东人和路（郑大南路）以东，万达广场总投，万达广场总投资资4040亿元项目占地面积约亿元项目占地面积约170170亩，总建筑亩，总建筑规划面积约规划面积约165165亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约6262万，万，其中商业面积为其中商业面积为1717万平方米。其中集购物万平方米
27、。其中集购物中心（中心（13.813.8万平方米）、商铺（万平方米）、商铺（5 5万平方万平方米）。米）。二七万达：二七万达：该项目位于该项目位于郑州大学路与航海路交叉口郑州大学路与航海路交叉口，属于郑州二七属于郑州二七区重点招商引资项目。区重点招商引资项目。大型购物中心现售商业现售商业1:1:万达商业大部分为自持商业占项目商业面积的万达商业大部分为自持商业占项目商业面积的70%70%左右，由自己自主品牌来使用（万千百货、万左右，由自己自主品牌来使用（万千百货、万达影城，大歌星达影城，大歌星KTVKTV等）等）2 2：万达可售商业为强制性销售无任何返祖，目前万达可售商业为强制性销售无任何返祖，
28、目前销售的商业物业主要集中在大型购物中心的内街销售的商业物业主要集中在大型购物中心的内街和住宅下面的临街底商底商均价为和住宅下面的临街底商底商均价为3500035000元元/ /3 3：购物中心内部商业物业为可租商业，目前由商购物中心内部商业物业为可租商业，目前由商业运营公司进行统一招商运营。业运营公司进行统一招商运营。二七万达营销情况二七万达营销情况二七万达营销情况二七万达营销情况项项 目目 分分 析析 7位位 置置二七区民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南项目规模项目规模占地79亩，总建筑面积拟建40万开开盘盘日期日期目前待定交交工工日期日期预计2013年底项目规划项目规划集5
29、A级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群产品产品商业、写字楼、公寓开发商公司开发商公司华润置业价格价格待定本项目位于二七区火车站金博大片区，周本项目位于二七区火车站金博大片区，周边商业林立，人流车流极大，按照项目所边商业林立，人流车流极大，按照项目所规划的产品物业待建成之后将与现在的沃规划的产品物业待建成之后将与现在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。目前项目正
30、在前期招商之中，预计平。目前项目正在前期招商之中，预计20132013年将会推出。年将会推出。华润万象城：华润万象城：该项目位于该项目位于郑州大学路与航海路交叉口郑州大学路与航海路交叉口，属于郑州二属于郑州二七区重点招商引资项目。七区重点招商引资项目。总结总结 通过此次调研，我进一步熟悉了郑州市场格通过此次调研，我进一步熟悉了郑州市场格局，了解局，了解商业商业市场产品现状以及市场产品现状以及在市场惨淡下在市场惨淡下项目推广的具体情况项目推广的具体情况。这让我在今后的工作中。这让我在今后的工作中方案策略有了新的方向。方案策略有了新的方向。了解市场了解市场情况情况，了解在售商业项目营销策略和招商情况了解在售商业项目营销策略和招商情况求新求精，独树一帜，差异化市场求新求精，独树一帜，差异化市场THANKS
