象远转塘留用地项目市场研究报告(完整版)

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1、象远象远 转塘镇留用地项目市场研究报告转塘镇留用地项目市场研究报告2项目现状分析项目现状分析转塘概况转塘概况转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析房地产市场分析房地产市场分析转塘未来规划转塘未来规划宏观市场小结宏观市场小结供应市场概述供应市场概述公寓供应分析公寓供应分析写字楼供应分析写字楼供应分析酒店供应分析酒店供应分析商业配套分析商业配套分析画室供应分析画室供应分析写字楼定位分析写字楼定位分析美术培训中心定位分析美术培训中心定位分析商铺定位分析商铺定位分析单身公寓定位分析单身公寓定位分析酒店定位分析酒店定位分析娱乐定位分析娱乐定位分析美院经济模式分析美院经济模式分析HOPSCAHOPSCA模式

2、创新模式创新项目规划思路项目规划思路宏观市场调研供应市场调研项目规划定位思路产品定位3u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研4转塘转塘镇区镇区中国中国美院美院望江山望江山项目规划指标项目规划指标占地面积：占地面积： 7272亩亩容积率：容积率： 2.52.5记容总建筑面积：记容总建筑面积：120750120750平方米平方米u本项目位于转塘中国美院正南，与转塘老镇区一山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，本项目位于转塘中国美院正

3、南，与转塘老镇区一山之隔，因美院学生宿舍靠近北门，南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。南门人迹稀少，转塘主要公交站点也都集中在老镇，故宗地现状比较冷清。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研5u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研6 20072007年年1010月月，转转塘塘镇镇和和龙龙坞坞镇镇合合并并设设立立转转塘塘街街道道，并并将将灵灵隐隐街街道道的的珊珊瑚瑚沙沙、五五云云、梦梦

4、湖湖3 3个个社社区区并并入入街街道道办办事事处处管管辖辖。调调整整后后的的转转塘塘总总面面积积约约7878平平方方公公里里，常常住住人人口口5500055000多多人人，流流动动人人口口4580045800多多人人，辖辖2424个个社社区区、1818个个行行政政村村，成成为为了了西西湖湖区区面面积积最最大大、所所辖辖村村（社社区区）最最多多，拥拥有有山山林林资资源源最最丰丰富富的一个街道。的一个街道。 教教育育资资源源：中中国国美美院院象象山山校校区区、浙浙工工大大之之江江校区、市委党校等；校区、市委党校等；旅旅游游资资源源：龙龙坞坞茶茶村村、大大清清谷谷、宋宋城城、西西湖湖国际高尔夫球场等

5、；国际高尔夫球场等；转塘概况转塘概况宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研7u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u房地产市场分析房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研81. 1.旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐旅游休闲经济：之江国家旅游度假区、西湖高尔夫、大清谷、龙坞农家乐2. 2.工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园工业经济：以运输机械和塑料机械制造业为主的工业企业、转塘科技经济园3. 3.美院经济：

6、以美院为依托的招考经济、创意产业经济等美院经济：以美院为依托的招考经济、创意产业经济等4. 4.农业经济：以农业经济：以“万担茶乡万担茶乡”龙坞镇为主的茶叶经济龙坞镇为主的茶叶经济5. 5.农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆农民其他收入：拆迁安置补偿金、出租自建房、经营旅馆宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘经济转塘经济9 龙坞镇有龙坞镇有“万担茶乡万担茶乡”的美誉，镇内茶园的美誉，镇内茶园90939093亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护亩，是西湖龙井茶最大的原产地保护区，占总产量的区，占总产量的60%60%。该镇集体经济主要来源于厂房和土地出租，年收入在。该镇

7、集体经济主要来源于厂房和土地出租，年收入在600600万左右。万左右。农民围绕茶园，做好茶业，发展茶产业农民围绕茶园，做好茶业，发展茶产业农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。农家乐、茶园观光产业，收入逐年上涨。 原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇原转塘镇居民在中国美院入驻、大量外来人口涌入后，租房、家庭旅馆成为转塘镇区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转区农民的收入来源之一。近几年，随着转塘镇拆迁安置的大范围展开，安置费用才是转塘原住民的收入大头。塘原住民的收入大头。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘

8、居民收入分析：转塘居民收入分析：1. 1.农民基本收入农民基本收入10( (以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门以下资料来源：转塘街道拆迁安置相关部门) )u拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在拆迁政策：原有房子估价进行赔偿，户均拆迁面积在400400。前几年户均赔偿金在。前几年户均赔偿金在4040万左右。目前户均赔偿金在万左右。目前户均赔偿金在100100万左右。安置房以人均建筑面积万左右。安置房以人均建筑面积5050分配，单价在分配，单价在67011006701100元元/ /平米。平米。u转塘街道拆迁户共计转塘街道拆迁户共计80008000户，目前已拆迁户，目前已拆迁2000

9、2000户，户，0909年计划拆迁年计划拆迁20002000户，但据往年拆户，但据往年拆迁经验估算只能实现迁经验估算只能实现10001000户。户。根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口根据以上数据，已拆户资金保守统计（户均人口3.33.3计）：计）：（400000-670*50*3.3400000-670*50*3.3）* *2000 2000 290000*2000=5.8290000*2000=5.8亿元亿元未来户均拆迁户资金：未来户均拆迁户资金：1000000-1100*50*3.3 1000000-1100*50*3.3 8282万，万， 82*1000=8.2 82*1000=

10、8.2亿元亿元 82*6000= 82*6000=49.249.2亿元亿元转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘居民资金相当充裕，目前这部分资金尚无大量外流的迹象，预计未来会大部分涌入转塘房地产市场。转塘房地产市场。转塘居民收入分析：转塘居民收入分析：2. 2.拆迁安置居民收入拆迁安置居民收入宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研11u农农居居建建设设是是转转塘塘近近几几年年的的一一项项重重大大工工程程，从从转转塘塘规规划划上上可可以以看看出出，农农居居建建设设规规划划点点主主要要集集中中在在本本项项目目附附近近，可可以以想想象象，当当未未来

11、来这这些些农农居居点点建建成成安安置置完完工工后后，本本项项目目附附近近将将聚聚集集一一大大批批资资金金充充裕裕的的转转塘塘居居民民，他他们们的的购购买买力力、消消费费力力绝绝对对不不可可小小觑。觑。农居安置农居安置区块区块用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）可安置人数可安置人数（人）（人）安置村名安置村名现状人数（人）现状人数（人）村口区块村口区块13.7813.7833193319村口、中村、金家岭村口、中村、金家岭24562456凌家桥区块凌家桥区块22.9822.9856605660双流、石龙山、凌家桥双流、石龙山、凌家桥52555255象山区块象山区块30.8830.889133

12、9133象山、狮子、龙心、龙象山、狮子、龙心、龙王沙、贤家庄、柏联王沙、贤家庄、柏联79637963方家畈区块方家畈区块17.5417.5443514351沈家弄、横桥、方家畈沈家弄、横桥、方家畈38423842合计合计85.1885.1822463224631951619516宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘农居建设转塘农居建设12u在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘在转塘的人口统计上，很明显的看出一个特点，外来人口数量庞大。据官方统计，转塘街道外来人口与本地人口比例达到了街道外来人口与本地人口比例达到了1.51.5：1 1。不难

13、想象，吸引外来人口的主要靠转塘的企。不难想象，吸引外来人口的主要靠转塘的企业。业。u转塘街道内有辖属企业转塘街道内有辖属企业800800余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，余家。企业行业多，品种全，以养生堂为代表的总部经济凸显，工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。工业企业以运输机械和塑料机械制造业为主。未来规划：未来规划：1. 1.转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基转塘科技经济园区：发展科技型工业经济，引进上规模、高档次企业，构筑企业总部基地和高科技产业基地。地和高科技产业基地。2. 2.文化创意产业园：依托中国美院的学科优势和

14、人才优势，积极发展以文化创意产业为主文化创意产业园：依托中国美院的学科优势和人才优势，积极发展以文化创意产业为主的高校经济。的高校经济。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘工业转塘工业13 转转塘塘科科技技园园区区位位于于转转塘塘南南面面浮浮山山版版块块。占占地地1.781.78平平方方公公里里。规规划划打打造造“花花园园式式、生生态态型型、信信息息化化现现代代企企业业总总部部园园区区和和高高科科技技产产业业园园区区”，通通过过四四年年的的建建设设，至至20112011年年基基本本完完成成项项目目建建设设。截截至至0808年年8 8月月底底，园园区区已已累累计计引引进进注注册册

15、企企业业2828家家，确确定定了了杭杭州州卷卷烟烟厂厂“十十一一五五”异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等异地技术改造项目、德力西高科技产业基地、美国西域亚洲区域总部等1919个用地项目。个用地项目。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘科技经济园转塘科技经济园建设中的德力西高科技产业基地建设中的德力西高科技产业基地14 之之江江文文化化创创意意园园由由凤凤凰凰创创意意国国际际园园区区、中中国国美美术术学学院院象象山山校校区区紧紧邻邻区区及及两两者者之之间间商商业业用用地地三三部部分分组组成成，整整体体项项目目预预计计于于5-85-8年年内内建建设设完完

16、成成。启启动动项项目目凤凤凰凰 创创意意国国际际由由原原双双流流水水泥泥厂厂改改建建而而成成，规规划划建建筑筑面面积积15-2015-20万万方方，目目前前，一一期期已已改改建建完完成成建建筑筑面面积积80008000平平方方米米，并并实实现现对对外外招招商商。园园区区主主要要以以发发展展现现代代艺艺术术设计、现代传媒等产业。设计、现代传媒等产业。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研之江文化创意园：凤凰之江文化创意园：凤凰创意国际创意国际15u杭杭州州之之江江国国家家旅旅游游度度假假区区是是国国务务院院19921992年年1010月月批批准准建建立立的的十十二二个个国国家家级级旅旅

17、游游度度假假区区之之一一，位位于于杭杭州州市市区区西西南南，南南频频钱钱塘塘江江，北北依依五五云云山山，总总面面积积9.889.88平平方方公公里里。主主要要建建成成有有宋宋城城、杭杭州州西西湖湖国国际际高高尔尔夫夫场场等等主主题题项项目目和和九九溪溪玫玫瑰瑰园园等等一一批批度度假假单元。单元。u20052005年度假区全年接待国内外游客年度假区全年接待国内外游客248248万人次，增长万人次，增长12.7%12.7%。u20062006年年旅旅游游经经济济呈呈现现持持续续增增长长的的局局面面，全全年年接接待待中中外外游游客客260260万万人人次次，比比上上年年增增长长4.94.9；门门票票

18、收收入入1.591.59亿亿元元, ,增增长长64.73%64.73%。u20072007年年旅旅游游休休闲闲经经济济持持续续增增长长，呈呈现现良良好好发发展展态态势势。全全年年接接待待中中外外游游客客276.95276.95万万人人次次，比比上上年年增增长长7.1%7.1%；门门票票收收入入1.791.79亿元亿元, ,增长增长12.4%12.4%。之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景之江旅游游客基本以一日游为主，很少会在当地留宿，这一方面跟之江旅游度假区开发的景点所需逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形成一道风景，转塘镇的点所需

19、逗留时间有关，另一方面以美院为中心的转塘艺术小镇尚未形成一道风景，转塘镇的各项配套设施尚处落后。各项配套设施尚处落后。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘旅游业转塘旅游业- -之江国家旅游度假区之江国家旅游度假区16u20082008年年1111月月2626日，杭州极地海洋公园极日，杭州极地海洋公园极地海洋馆、之江国际商务中心开工。地海洋馆、之江国际商务中心开工。u杭州极地海洋公园目标是成为国内第一杭州极地海洋公园目标是成为国内第一个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的个建筑物设计和全区主题地景艺术结合的馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景馆，第一个将虚拟实境和传统水族馆造景及水

20、族箱展景结合的馆。公园预计及水族箱展景结合的馆。公园预计20102010年年上半年陆续建成开放。上半年陆续建成开放。u之江国际商务中心主要包括之江国际商务中心主要包括2525幢面积在幢面积在20002000至至40004000平方米的独幢写字楼，平方米的独幢写字楼，6 6幢面积幢面积各为各为1 1万平方米的高层写字楼，以及五星万平方米的高层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等配套设置。级商务酒店、商务中心等配套设置。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研17u从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏好的投资渠道，一大部分必将流入房从现状来看，转塘居民不缺购买力，他们的资金缺乏

21、好的投资渠道，一大部分必将流入房产市场，预计在未来产市场，预计在未来3535年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。年内，转塘原住民将仍然是购房的主力。u随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，随着拆迁安置工作的推进和农居点的进一步建设，原有的家庭旅馆、家庭商铺将面临消失，城市商业综合体的诞生成为必然趋势。城市商业综合体的诞生成为必然趋势。u之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，之江旅游度假业的发展、科技园区、创意园区的建设、都需要高档次的配套设施与之匹配，转塘商业地产前景乐观。转塘商业地产前景乐观。宏观市场调研宏观

22、市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘经济与需求分析小结转塘经济与需求分析小结18u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研19u在在0707年年年年初初，杭杭州州市市的的政政府府门门户户网网站站上上就就明明确确公公示示，之之江江度度假假区区的的用用地地储储备备充充分分。之之江江度度假假区区包包括括转转塘塘镇镇旅旅游游用用地地、住住宅宅用用地地已已储储备备40004000余余亩亩，其其中中可可以以直直接接招招拍拍挂挂的的

23、土土地地达达到到700700多多亩亩。其其中中，之之江江度度假假管管理理单单元元约约有有26002600多多亩亩储储备备用用地地，将将建建设设小小高高层层、高高层层住住宅宅。转转塘塘镇镇区区单单元元的的储备土地有储备土地有13001300多亩。多亩。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。而政府的推地节奏控制的较为缓慢。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢土地市场：储备资源充分，推地节奏缓慢之江版块历年土地出让情况（单位）之江版块历年土地出让情况（单位）20出让面积出让面积（M2M2）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/m2/m2）总成

24、交价总成交价（万元）（万元）5677156771住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地2 29688.0 9688.0 110000110000459687241.8459687241.8住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地 商商业用地业用地2.01.42.01.471000710005702757027住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地2 210004.0 10004.0 11410011410018729+4406.618729+4406.6住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地 商商业用地业用地2 2 和和 1.31.31400014000出让面积出让面积（

25、M2M2）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/m2/m2）总成交价总成交价（万元）（万元）5406154061住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地1.8-2.01.8-2.06943-77386943-773875300753005042550425住宅（设配套住宅（设配套公建）用地公建）用地1.8-2.01.8-2.05202-57805202-57805246252462u20072007年金都、九龙仓、中海、雅戈年金都、九龙仓、中海、雅戈尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。尔等房产大鳄斥巨资争抢黄金宅地。转塘成交土地的楼面地价也直逼转塘成交土地的楼面地价也直逼100

26、0010000元元/ /，随着经济危机及楼市冬，随着经济危机及楼市冬季，这些地块已深度套牢。季，这些地块已深度套牢。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研土地市场：土地市场：20072007年大鳄进驻，深度套牢年大鳄进驻，深度套牢21九溪九溪围绕高尔夫球场，围绕高尔夫球场，已经兴起了一批已经兴起了一批高端别墅物业高端别墅物业环美院生活圈逐环美院生活圈逐渐形成渐形成高尔夫、美院高尔夫、美院成为房产主战场成为房产主战场u之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优之江、转塘一直以来虽然房产市场供应量不大，由于其景观优势，多年来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至势，多年

27、来已聚集多个高端项目，是豪宅版块的代名词。直至0606年开始，该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、年开始，该版块开始推出价格相对较低的公寓项目，如云溪香山、赞成岭上。赞成岭上。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘的楼市轨迹转塘的楼市轨迹22u从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，从杭州大城区与之江版块的住宅销售状况对比中可以看出，之江版块的房产市场在杭州楼之江版块的房产市场在杭州楼市中一直处于边缘状态市中一直处于边缘状态，历来都不是开发的热点区域。这，历来都不是开发的热点区域。这一方面是转塘开发节奏较慢的体现，一方面是转塘开发节奏较慢的体现，另一方面

28、也说明杭州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。另一方面也说明杭州楼市的主流买家对于该板块的认知度不高，外来资金有限。历年杭州与之江版块房产销售额对比历年杭州与之江版块房产销售额对比历年杭州与之江版块房产销售套数对比历年杭州与之江版块房产销售套数对比宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研房地产市场：非主流板块房地产市场：非主流板块23u由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非由于早期该版块以开发豪宅为主，主要面对的客群是少量的外来高端客户，本地化客户非常少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入到房产市场，随着常

29、少。而在以云溪香山为首的公寓楼盘推出后，本土客户开始将资金投入到房产市场，随着转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。转塘居民闲散资金的增多，房产中低端产品将有不小的市场。楼盘名称楼盘名称建筑形态建筑形态推出户数推出户数 推出时间推出时间 销售均价销售均价目前销售套数目前销售套数西湖高尔夫西湖高尔夫别墅别墅818120042004售完售完云栖蝶谷云栖蝶谷别墅、排屋别墅、排屋9898200420041306113061售完售完樱花小筑樱花小筑排屋、底层公寓排屋、底层公寓1001002005200513000130009393九树公寓九树公寓山景公寓山景公寓6060200620063

30、0800308005353云溪香山云溪香山多层、小高层多层、小高层13111311200620066180-120006180-12000898898阳明谷阳明谷别墅别墅1591592007200729680296807070赞成岭上赞成岭上排屋、公寓排屋、公寓783783200720076900-160006900-16000310310公元沐桥公元沐桥多层、小高层多层、小高层1381382008200835000350002626新帝朗郡新帝朗郡排屋、高层排屋、高层3383382008200812000120008 8宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研房地产市场：中低端产品涌

31、现房地产市场：中低端产品涌现24u之江、转塘版块的开发节奏较为缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不之江、转塘版块的开发节奏较为缓慢，土地市场的无所作为造成了该板块供应量一直不大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。大，无法成为楼市的开发热点，对于外来资金的吸引力仅限于高档的别墅物业。u从从板板块块内内产产品品发发展展趋趋势势看看，已已经经开开始始由由别别墅墅类类高高端端物物业业向向公公寓寓类类中中低低端端物物业业过过渡渡，如如果果未未来来公公寓寓物物业业持持续续涌涌现现，凭凭借借板板块块的的价价格格优优势势，有有可可能能聚聚集集一一定定人人气气，导导入

32、入部部分分城城区区人人口口。但但进进驻驻该该板板块块的的大大鳄鳄拿拿地地成成本本过过高高，产产品品的的价价格格优优势势无无法法显显现现，预预计计未未来来几几年年该该区区域域“非非主流板块主流板块”的位置很难改变。的位置很难改变。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研转塘房地产市场分析小结转塘房地产市场分析小结25u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研26u根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，转塘街道的发展

33、将跨过象山往南发展，转塘街根据转塘镇区单元控制性详细规划显示，转塘街道的发展将跨过象山往南发展，转塘街道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、道政府也将定址于云溪香山南面区块。因此，望江山、象山以南区域是转塘未来的居住、商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。商业中心。本项目也将成为新转塘街道的核心商圈。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研核心商圈核心商圈27区域交通区域交通之江大桥之江大桥u规规划划中中的的之之江江大大桥桥属属于于杭杭州州“三三纵纵五五横横”快快速速路路系系统统中中的的一一横横。利利用用此此通通道道，向向西西可可经经32

34、0320国国道道至至富富阳阳、桐桐庐庐、建建德德等等地地，向向东东到到达达滨滨江江区区、萧萧山山区区、国国际际机机场场、湘湘湖湖旅旅游游度度假假区区，并并可可经经时时代代大大道道- -复复兴兴大大桥桥与与杭杭州州主主城城区区快快速速联联系系。大大桥桥全全长长约约5.65.6公公里里，双双向向六六车车道道。建建设设工工期期3 3年年左左右右。该该工工程程已已于于20082008年年1212月月1818日开工。日开工。u该该桥桥竣竣工工后后，转转塘塘的的区区域域优优势势将将进进一一步步体体现现，杭杭州州主主城城区区、滨滨江江区区到到转转塘的时空距离大大缩短。塘的时空距离大大缩短。宏观市场调研宏观市

35、场调研宏观市场调研宏观市场调研不确定因素：之江大桥未来是否收费？不确定因素：之江大桥未来是否收费？28u项目现状分析项目现状分析u转塘概况转塘概况u转塘经济与需求分析转塘经济与需求分析u转塘房地产市场分析转塘房地产市场分析u转塘未来规划转塘未来规划u宏观市场小结宏观市场小结宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研29宏观市场小结宏观市场小结新新农农居居建建设设，改改善善了了居居民民的的生生活活环环境境，也也给给居居民民带带来来了了不不小小的的财财富富，转转塘塘居居民民的的购购买买力大幅提高。力大幅提高。政府对于转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境，政府对于

36、转塘的规划定位为生态型的旅游休闲区域，造就了转塘得天独厚的人居环境，为人们所追捧，未来居住潜力大。为人们所追捧，未来居住潜力大。目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。目前转塘商业配套设施，存在规模小、零散、缺少高档次商业体等问题。根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区根据转塘镇区单元规划，未来转塘将往南发展，本项目所处位置将成为未来转塘镇区的商贸中心。的商贸中心。宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研宏观市场调研30u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u

37、商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研31土地供应土地供应住宅供应住宅供应写字楼供应写字楼供应酒店供应酒店供应商业配套商业配套杭州市之江度假区管杭州市之江度假区管理单元控制性详细规划理单元控制性详细规划之江度假区：之江度假区：50.6850.68平方平方公里公里之江单元储备用地：之江单元储备用地：26002600多亩多亩转塘单元储备用地：转塘单元储备用地：13001300多亩多亩该区域的住宅不稀缺该区域的住宅不稀缺透明售房网透明售房网截至截至2009.1.142009.1.14日日可售住宅存量为可售住宅存量为14111411套套存量

38、房源特点：价格存量房源特点：价格偏高、户型偏大，改偏高、户型偏大，改善性需求为主善性需求为主转塘规划：旅游和转塘规划：旅游和创意产业区创意产业区办公用地供应量小办公用地供应量小凤凰创意国际供不凤凰创意国际供不应求应求之江国际商务中心之江国际商务中心办公需求存在，办公需求存在，供应量小供应量小之江区域内酒店之江区域内酒店供应小供应小转塘小型旅馆偏转塘小型旅馆偏多多个别经济型酒店个别经济型酒店存在存在高档度假型酒店高档度假型酒店偏多偏多之江作为旅游区域，之江作为旅游区域，度假型高档酒店偏多；度假型高档酒店偏多；转塘区域内写字楼少，转塘区域内写字楼少，协同效应低，酒店少协同效应低，酒店少且档次较低且

39、档次较低转塘镇街铺转塘镇街铺超市：世纪联超市：世纪联华、世纪华联华、世纪华联在建龙心田城在建龙心田城商业项目商业项目之江小商品综之江小商品综合市场合市场西湖茶叶市场西湖茶叶市场目前区域内商目前区域内商业项目较少，业项目较少，现有商业未来现有商业未来将会拆迁将会拆迁画室画室之江画室之江画室万松岭画室万松岭画室众多小型画众多小型画室室美院经济带动美院经济带动区域内，小型区域内，小型画室多如牛毛，画室多如牛毛，大规模画室较大规模画室较少，画室环境少，画室环境恶劣恶劣供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研32u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应

40、分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研33何为单身公寓？何为单身公寓？u单身公寓又称白领公寓，是一种过单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一渡型住宅产品，是小户型住宅的一种。种。u面积及总价：一般平均在面积及总价：一般平均在2525平方米平方米4545平方米左右平方米左右/ /套，总价在套，总价在3030万元万元4040万元左右万元左右u结构特点：只有一间房间，一套厨卫。近结构特点：只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，出现带厨房的功能更年来根据市场的需求，出现带厨房

41、的功能更为健全的单身公寓，有的还建造起了跃层小为健全的单身公寓，有的还建造起了跃层小房型公寓（房型公寓（loftloft），这种房型不仅在建筑面积），这种房型不仅在建筑面积方面增大到方面增大到5050平方米平方米8080平方米，而且在房平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等台等等u购房特点：以投资为主，少量自住购房特点：以投资为主，少量自住单身公寓的特点单身公寓的特点小户型产品小户型产品面积小；低总价面积小；低总价结构简单；功能齐全；结构简单；功能齐全；带有时尚标签带有时尚标签是一种投资型产品是一种投资型产品供应市场调研供应市场调研供

42、应市场调研供应市场调研34别墅别墅非经验住宅非经验住宅别墅别墅别墅别墅排屋排屋townhouse、高层公寓（高端）酒店式公寓酒店式公寓别墅别墅高端公寓高端公寓极地海洋公园极地海洋公园本项目35楼盘名称楼盘名称最小面积最小面积销售单价销售单价单套总价单套总价云溪香山云溪香山9494方两房方两房82008200元元/ /平方米平方米7777万左右万左右赞成岭上赞成岭上8888方两房方两房65006500元元/ /平方米平方米5757万左右万左右新帝朗郡新帝朗郡少量少量6060方方左右左右目前高层目前高层1200012000元元/ /平方米平方米7272万左右万左右在售楼盘小户型统计在售楼盘小户型统

43、计区域内在售小户型数量少，户型以两房为主，总价偏高区域内在售小户型数量少，户型以两房为主，总价偏高结论：该区域内目前没有真正意义上的单身公寓结论：该区域内目前没有真正意义上的单身公寓利好：产品空白利好：产品空白供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之江国家旅游度假区转塘镇西南，离本项目较近。开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2006-3-31；2007-10；2008-04-26；2009-1-3 规模规模规模规模项目占地面积约172亩，总建筑面积约26万平方米，总户数约1200户，建筑类型为多层、小高层及高层（楼面地价2216元/平方米）户型户型户型户型94、1

44、04、106方两房；124-165方三房；147、168、174方四房；205方五房客户客户客户客户构成构成构成构成20%30%是美院和工大的老师40%50%是市区人5%是外地人，15%是本地人价格价格价格价格在售价格在9000多元/，目前在售95-300的户型，南区已经交付，其他的在年底交付。06年开盘均价6180元/平方米；07年10开盘均价9000元/平方米；08年4月开盘价格13500元/平方米；09年开盘价格8200元/平方米价值价值价值价值要素要素要素要素1、环境、地段2、一二期的价格相对比较理性3、美院改变转塘销售情况销售情况销售情况销售情况2006年开盘503套，目前还剩32套

45、，销售率94%。商铺共23套，已售15套，销售率65%。2007年开盘468套，已售401套，销售率86%。商铺共12套，已售7套，销售率58%。2008年年开盘203套，已售34套，销售率17%商铺2套，已售1套。启示启示启示启示1、美院的落户给转塘也给转塘的楼盘带来了商机。2、理性定价至关重要，销售率说明一切。可见6000-7000是该地段的接受价格。3、楼盘周边配套不完善导致现在入住率较低。 西房.云溪香山杭州西景房地产开发有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之江国家旅游度假区新行政中心转塘镇双流村开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年1月,

46、2008年9月(偶寓) ,名寓即将开盘规模规模规模规模总占地面积约88亩，总建筑面积为14.3万平方米，其中地面建筑面积为11.65万平方米，商业配套建筑面积为2800平方米（楼面地价3227元/平方米）户型户型户型户型88方两房；120方三房为主力户型；排屋面积在180-270方之间客户客户客户客户构成构成构成构成与云溪香山客户类似：老师、市区客源、少量本地价格价格价格价格目前搞活动的户型在售均价6000元/，89毛坯户型，只有没几套房源了。另外没有参加活动的都是100多的，均价8000多元/价值价值价值价值要素要素要素要素环境、美院、价格销售情况销售情况销售情况销售情况08年开盘总套数40

47、0套，目前销售率71%，成交均价6400-6700元/平方米之间启示启示启示启示6000-7000元/平方米的单价在该区域被得到认同赞成岭上浙江金纬房地产开发有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研位置位置位置位置之江区之家国家旅游度假区，西湖国际高尔夫球场南侧80米开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年9月28日规模规模规模规模总建筑面积28万方，其中地上建筑面积20万方，地下8万方，共由9幢高层景观公寓和82套电梯排屋组成（平均楼面地价3932元/平方米）户型户型户型户型在售两幢景观公寓，户型180-280平米客户客户客户客户构成构成构成构成意向购买新帝朗郡的客户很清晰

48、地分成三类。一类是红石的老客户，一直追着红石的品牌买房子；一类是美院象山校区的老师，考虑生活工作比较便利；还有一类客户，多数是省内的民营企业家，是冲着高尔夫这种生活方式来的。价格价格价格价格目前一期推出180-280左右高层毛坯，均价12000元/左右。300-330左右的排屋，700-900万元/套。一房一价价值价值价值价值要素要素要素要素杭州唯一高尔夫物业销售情况销售情况销售情况销售情况一期总套数338套，目前已售8套启示启示启示启示市场低迷+价格过高=低销售新帝.朗郡新帝置业有限公司供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研39金都金都九龙仓转塘地块项目九龙仓转塘地块项目0707年

49、年1111月金都分别以月金都分别以1111亿、亿、7.17.1亿、亿、11.4111.41亿、亿、1.41.4亿一举拿下转塘亿一举拿下转塘3737号、号、3838号、号、4343、4444号地块，楼面地价分别为号地块，楼面地价分别为96889688元元/ /平方米、平方米、69806980元元/ /平方米、平方米、1000410004元元/ /平平米、米、32423242元元/ /平米。平均楼面价在平米。平均楼面价在82008200元元/ /平方米左右。平方米左右。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研40中海雅戈尔转塘地块项目中海雅戈尔转塘地块项目中海与雅戈尔联手拿下的转塘地块也已

50、经开工，今年上半年产品将会面市。项目中海与雅戈尔联手拿下的转塘地块也已经开工，今年上半年产品将会面市。项目总建面积总建面积8860088600平方米。据中海方面负责人称，该楼盘将会打造成一个平方米。据中海方面负责人称，该楼盘将会打造成一个“非常高端非常高端”的项目。的项目。目前的方案是目前的方案是townhousetownhouse和高层公寓。和高层公寓。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研41u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市

51、场调研供应市场调研供应市场调研42目前区域内在售和在建办公项目目前区域内在售和在建办公项目u龙心田城商业大厦（在建）龙心田城商业大厦（在建）u之江国际商务中心（在建）之江国际商务中心（在建）u凤凰创意国际（招商中）凤凰创意国际（招商中）云溪印象u云溪印象（在建）云溪印象（在建）供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研43龙心田城商业大厦龙心田城商业大厦10%10%留用地项目留用地项目项目概况：该项目总投资项目概况：该项目总投资70007000余万元，总占地面积余万元，总占地面积1515亩，建筑面积亩，建筑面积2543225432平方米，主楼平方米，主楼十层，建筑高度十层，建筑高度39.

52、639.6米，米，1-41-4层为商业、休闲及影视娱乐，层为商业、休闲及影视娱乐，5 51010层为办公、商务会议层为办公、商务会议，地下地下2 2层为停车场，集艺术购物、影视多媒体和商务休闲于一体层为停车场，集艺术购物、影视多媒体和商务休闲于一体项目进度：项目进度：20082008年年1111月月2 26 6日开工；预计日开工；预计20102010年年3 3月建成。月建成。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研44之江国际商务中心之江国际商务中心项目概况：包括项目概况：包括2525幢面积在幢面积在20002000至至40004000平方米的独幢写字楼，平方米的独幢写字楼，6 6幢面

53、积各为幢面积各为1 1万平方米的高万平方米的高层写字楼层写字楼，以及五星级商务酒店、商务中心等。，以及五星级商务酒店、商务中心等。项目进度：项目进度：20082008年年1111月月2 26 6日开工；办公楼预计日开工；办公楼预计20102010年底前建成，酒店等配套年底前建成，酒店等配套20112011年底建成营业。年底建成营业。客户定位：中心主要引进企业总部基地、企业会所、艺术经营公司和创意产业公司等客户定位：中心主要引进企业总部基地、企业会所、艺术经营公司和创意产业公司等供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研45西房西房云溪印象云溪印象项目概况：该项目位于云溪香山的西端，总建筑

54、面积约项目概况：该项目位于云溪香山的西端，总建筑面积约3.13.1万平米，定位是艺术综合体，万平米，定位是艺术综合体，以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐于一体。业态分布如图以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐于一体。业态分布如图u创意写字楼：定位创意办公，层高创意写字楼：定位创意办公，层高3.43.4米，户型米，户型56-68056-680平方米平方米u单身公寓（精装小户）：主力户型单身公寓（精装小户）：主力户型38-4538-45平方米；精装修平方米；精装修uloftloft：四楼以上层高：四楼以上层高4.754.75米米u休闲商铺：休闲商铺：300300米长；户型

55、面积米长；户型面积100-1100100-1100平方米；层高平方米；层高4.24.2米米供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研46凤凰凤凰 创意国际创意国际项目概况：原双流水泥厂改造项目。北至老项目概况：原双流水泥厂改造项目。北至老320320国道，南与周浦石矿接壤，西至石龙山，东国道，南与周浦石矿接壤，西至石龙山，东至凤凰山。位于规划中创意路至凤凰山。位于规划中创意路1 1号，距美院象山校区号，距美院象山校区2 2公里。总占地面积公里。总占地面积221940221940平方米，未平方米，未来总体规划面积约来总体规划面积约200000200000平方米，分三期完成平方米，分三期完成

56、一期为已建成的原水泥厂厂房改造工程，总投资约一期为已建成的原水泥厂厂房改造工程，总投资约2-32-3亿元人民币，建筑面积亿元人民币，建筑面积2800028000平方米。平方米。二期和三期均为厂区内新建区域，估计将达到二期和三期均为厂区内新建区域，估计将达到120000120000平方米平方米 。项目进度：项目进度：20082008年年4 4月月7 7日开园，目前一期改造项目在进行内部装修。日开园，目前一期改造项目在进行内部装修。招租情况：目前一期招租工作已经完成，意向客户很招租情况：目前一期招租工作已经完成，意向客户很多，二期的招租工作还未开始。多，二期的招租工作还未开始。招商经营业态：各类设

57、计、新媒体、画廊艺术、时尚招商经营业态：各类设计、新媒体、画廊艺术、时尚工艺、广告策划、展示展览等。工艺、广告策划、展示展览等。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研47写字楼调研小结：写字楼调研小结：u目前区域内的写字楼供应很少目前区域内的写字楼供应很少u未来区域内写字楼供应存在，客户定位以创意型企业为主未来区域内写字楼供应存在，客户定位以创意型企业为主u未来区域内写字楼可能的来源是未来区域内写字楼可能的来源是24002400亩留用地，其中亩留用地，其中10001000亩左右都亩左右都在转塘镇中心附近，都有存在写字楼的可能。在转塘镇中心附近，都有存在写字楼的可能。供应市场调研供应市

58、场调研供应市场调研供应市场调研48u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研4912345序号序号酒店名称酒店名称房间数房间数开业时间开业时间1 1万好万家快万好万家快捷酒店捷酒店5252间间200620062 2阳明谷阳明谷 希尔希尔假日酒店假日酒店120120间间200720073 3杭州华庭云杭州华庭云栖度假酒店栖度假酒店232232间间200520054 4杭州玫瑰园杭州玫瑰园度假酒店度假酒店200720075

59、 5之江国际商之江国际商务中心务中心/ /预计预计201220126 6假日之星之假日之星之江店江店100100间间200820086供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研50高档楼盘高档楼盘假日之星之江店假日之星之江店万好万家快捷酒店万好万家快捷酒店阳明谷阳明谷 希尔假日酒店希尔假日酒店杭州华庭云栖度假酒店杭州华庭云栖度假酒店杭州玫瑰园度假酒店杭州玫瑰园度假酒店之江国际商务中心之江国际商务中心外来人口外来人口旅游区旅游区写字楼写字楼协协同同效效应应小结：小结：u区域内高档度假型酒店偏多。区域内高档度假型酒店偏多。u本项目周边酒店项目较少，本项目周边酒店项目较少，旅馆居多，档次不高。

60、旅馆居多，档次不高。u项目周边酒店少是因为协同项目周边酒店少是因为协同效应较低。效应较低。中国美院中国美院供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研51位置位置：杭州市转塘杭新路东：杭州市转塘杭新路东1 1号（中国美院正对面）号（中国美院正对面） 规模规模：酒店现有商务标准间、商务大床房、普通标准间及普：酒店现有商务标准间、商务大床房、普通标准间及普通单人间共通单人间共5252间，大小会议室两个，可容纳间，大小会议室两个，可容纳350350人的报告厅人的报告厅和和8080人的会议室等配套设施人的会议室等配套设施 价格价格：万好万家杭州转塘快捷酒店万好万家杭州转塘快捷酒店 供应市场调研供应

61、市场调研供应市场调研供应市场调研52杭州华庭云栖度假酒店杭州华庭云栖度假酒店位置位置：杭州西湖区梅灵南路：杭州西湖区梅灵南路1 1号号 规模规模：店占地：店占地150150亩，拥有标准客房、普通套房、超豪华套亩，拥有标准客房、普通套房、超豪华套房房232232间（套），酒店公寓间（套），酒店公寓130130套套价格价格：供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研53阳明谷阳明谷 希尔假日酒店希尔假日酒店位置位置：位于杭州西湖风景区之江国家旅游度假区内，南：位于杭州西湖风景区之江国家旅游度假区内，南临大渚河，北靠杭州五云山临大渚河，北靠杭州五云山规模规模：总用地面积约：总用地面积约3030

62、亩，建筑面积约亩，建筑面积约2000020000多平方米；多平方米；分为主楼和附楼两部分，主楼部分为三层建筑（局部四分为主楼和附楼两部分，主楼部分为三层建筑（局部四层），拥有标准客房和套房层），拥有标准客房和套房120120余间，并设置多个大、中、余间，并设置多个大、中、小会议室、餐厅、酒吧、咖啡厅、网球场、游泳池、小会议室、餐厅、酒吧、咖啡厅、网球场、游泳池、SPASPA、桑拿、足浴、歌舞厅、桑拿、足浴、歌舞厅、KTVKTV等；附楼是有二栋豪华总统套等；附楼是有二栋豪华总统套房组成，均为二层独立别墅；总设停车位房组成，均为二层独立别墅；总设停车位100100余个余个价格价格：供应市场调研供应

63、市场调研供应市场调研供应市场调研54杭州玫瑰园度假酒店杭州玫瑰园度假酒店位置位置：位于杭州西湖风景区之江国：位于杭州西湖风景区之江国家旅游度假区内，南临大渚河，北家旅游度假区内，南临大渚河，北靠杭州五云山靠杭州五云山价格价格：规模规模：主楼区占地：主楼区占地8282亩亩, ,设有室内外游泳池、设有室内外游泳池、 顶级顶级SPASPA水疗水疗区、健身房、标准客房和套房区、健身房、标准客房和套房, ,配有高档中餐区和英式酒吧配有高档中餐区和英式酒吧 供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研55假日之星杭州之江店假日之星杭州之江店位置位置：杭州之江旅游度假区江口：杭州之江旅游度假区江口218

64、218号（江口大厦）号（江口大厦）价格：价格：规模规模：拥有标准间，商务大床间等：拥有标准间，商务大床间等100100间客房。酒店设有间客房。酒店设有与住宿配套的多功能会议室、餐厅、大型超市、银行、与住宿配套的多功能会议室、餐厅、大型超市、银行、KTVKTV等多项内容。等多项内容。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研56u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研57杭杭富富路路农贸市场农贸市场世纪联华世纪联

65、华茶叶市场茶叶市场之江之江购物购物转转塘塘直直街街转塘后街转塘后街转塘里街转塘里街转塘新村转塘新村中国美院象山校区中国美院象山校区浙工大之江校区浙工大之江校区江口商贸大厦江口商贸大厦世纪华联世纪华联小小商商品品市市场场供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研58江口商贸大厦江口商贸大厦地理位置地理位置：杭富路与留转线交叉口：杭富路与留转线交叉口用地面积（亩）用地面积（亩）：17.5317.53用地性质用地性质：商业、写字楼、宾馆：商业、写字楼、宾馆容积率容积率：2.02.0建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）：2800028000超市铺位租金超市铺位租金：营业额：营业额23%23%现有

66、业态现有业态：世纪联华超市、假日之星酒店、肯：世纪联华超市、假日之星酒店、肯德基、足浴、德基、足浴、GOGO KTVGOGO KTV、味港餐厅、味港餐厅对本项目的影响：该区域依靠世纪联华超市的对本项目的影响：该区域依靠世纪联华超市的带动，人流量很大，离转塘镇上也只有一路之带动，人流量很大，离转塘镇上也只有一路之隔，而且公共交通比较便利。目前已经是区域隔，而且公共交通比较便利。目前已经是区域内兴起的商业中心。考虑到本项目离转塘镇有内兴起的商业中心。考虑到本项目离转塘镇有美院相隔，则该项目交通的便利性和业态多样美院相隔，则该项目交通的便利性和业态多样性将成为本项目未来商业上的竞争对手。性将成为本项

67、目未来商业上的竞争对手。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研59转塘直街转塘直街转塘直街是转塘镇主要的商转塘直街是转塘镇主要的商业街，人流量及车流量较大，业街，人流量及车流量较大，以转塘横路为界分为南北两以转塘横路为界分为南北两段。段。业态分析：转塘直街商铺定业态分析：转塘直街商铺定位以配套和休闲、服饰为主。位以配套和休闲、服饰为主。u南段商铺网吧居多，并夹南段商铺网吧居多，并夹杂一些服饰店及银行、药店杂一些服饰店及银行、药店等配套业态。等配套业态。u北段业态基本上以配套为北段业态基本上以配套为主，有电信、邮政、杭州联主，有电信、邮政、杭州联合银行等营业厅。合银行等营业厅。供应市场

68、调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研60转塘直街与里街交叉口商铺租金调查转塘直街与里街交叉口商铺租金调查名称名称位置位置面积面积租金租金丸来玩趣丸来玩趣里街西段北侧里街西段北侧2727方方7.17.1元元/ /平米平米/ /天天百合花苑（花店）百合花苑（花店）直街北段西侧直街北段西侧3030方方7.37.3元元/ /平米平米/ /天天手机卖场手机卖场+361+361直接里街十字路口直接里街十字路口320320方方12.812.8元元/ /平米平米/ /天天供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研61镇停车场区块镇停车场区块区块位置：转塘直街北段与转塘后街围合区域区块位置：转塘直街北

69、段与转塘后街围合区域物业形态：集合式商业物业形态：集合式商业业态分析：业态分析：u区块内的商业主要包括小商品市场和世纪华联区块内的商业主要包括小商品市场和世纪华联超市。超市面积约超市。超市面积约30003000方左右，人气相对比较方左右，人气相对比较冷清，小商品市场商品档次比较低，环境较差。冷清，小商品市场商品档次比较低，环境较差。对本项目影响：对本项目影响：u该区块属于转塘比较早的商业带，年代比较早，该区块属于转塘比较早的商业带，年代比较早，环境较差，应该在未来拆迁过程中会被首先纳环境较差，应该在未来拆迁过程中会被首先纳入拆迁行列，而且受新建世纪联华超市竞争影入拆迁行列，而且受新建世纪联华超

70、市竞争影响，目前超市人气要明显下降。故对于本项目响，目前超市人气要明显下降。故对于本项目来说，未来该区域商业并不存在竞争性。来说，未来该区域商业并不存在竞争性。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研62镇农贸市场区块镇农贸市场区块区块位置：转塘集镇转塘里街区块位置：转塘集镇转塘里街物业形态：集合式商业物业形态：集合式商业业态分析：业态分析：u该区块汇集了转塘农贸市场、世纪联华超市、该区块汇集了转塘农贸市场、世纪联华超市、之江购物中心、西湖茶叶市场四大商业体，又之江购物中心、西湖茶叶市场四大商业体，又通过南侧转塘里街和北侧梦园路与转塘直街相通过南侧转塘里街和北侧梦园路与转塘直街相连，车

71、流人流汇聚，商业繁荣，人气旺盛。连，车流人流汇聚，商业繁荣，人气旺盛。对本项目影响：对本项目影响：u该区块为转塘集镇的核心地带，拆迁进程必定该区块为转塘集镇的核心地带，拆迁进程必定异常缓慢，即常住人口的消费习惯短期内较难异常缓慢，即常住人口的消费习惯短期内较难改变。对本项目而言，若想顺利的完成向规划改变。对本项目而言，若想顺利的完成向规划镇中心的过度，需要恰当的把握市场时机，适镇中心的过度，需要恰当的把握市场时机，适时进行引导。时进行引导。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研63案例分析：转塘镇农贸市场案例分析：转塘镇农贸市场市场规模：市场规模： 转塘镇农贸市场主体建筑面积为转塘镇

72、农贸市场主体建筑面积为93009300平方米，平方米，绿化面积绿化面积14001400余平方米，是杭州地区农村市场中余平方米，是杭州地区农村市场中最大的室内农贸市场之一。市场内设蔬菜、肉类、最大的室内农贸市场之一。市场内设蔬菜、肉类、水产、蛋类、豆制品、卤味、副食、糖果糕点、水产、蛋类、豆制品、卤味、副食、糖果糕点、酱菜类酱菜类1010大行业，有营业摊位大行业，有营业摊位451451间，同时还设有间，同时还设有150150平方米的展销区。平方米的展销区。 市场内从事个体经营的经商人员近市场内从事个体经营的经商人员近800800人。市人。市场日流量达场日流量达1 1万人，节假日在万人，节假日在1

73、.51.5万人以上。万人以上。楼层布局：楼层布局：1F1F：转塘镇农贸市场，约：转塘镇农贸市场，约65006500平米平米2F2F：世纪联华超市，约：世纪联华超市，约20002000平米平米3F3F：台球室及其他用房：台球室及其他用房供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研64案例分析：之江小商品综合市场案例分析：之江小商品综合市场市场规模：总建筑面积为市场规模：总建筑面积为1330013300平方米。平方米。楼层布局：楼层布局：-1F2F-1F2F：小商品市场经营用，约：小商品市场经营用，约70007000平米，共设平米，共设443443个摊位。个摊位。3F3F：千蝶足浴、天水阁浴场

74、、滚石娱乐城等：千蝶足浴、天水阁浴场、滚石娱乐城等4F4F：天元楼酒店、天元棋牌、起点网吧：天元楼酒店、天元棋牌、起点网吧商铺租金分析：商铺租金分析：样本分析：样本分析：1F1F入口处铺面，约入口处铺面，约1010平米，转让价平米，转让价2020万，折算单万，折算单价价2000020000元元/ /。楼楼层层年租金年租金（元（元/ /）折算日租金折算日租金（元（元/ /）折算售价折算售价（5%5%回报率）回报率）-1F-1F10001210100012102.73.32.73.3200002420020000242001F1F12001452120014523.34.03.34.0240002

75、904024000290402F2F11001331110013313.03.63.03.622000266202200026620供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研65案例分析：杭州西湖茶叶市场案例分析：杭州西湖茶叶市场市场规模：市场规模： 杭州西湖茶叶市场占地面积杭州西湖茶叶市场占地面积1010亩，建筑面积亩，建筑面积50005000余平方米，市场设有余平方米，市场设有148148间茶叶摊位。市场配有冷间茶叶摊位。市场配有冷库库3 3个和餐厅等配套设施。个和餐厅等配套设施。租金水平：租金水平：单个摊位面积在单个摊位面积在10-1510-15方之间，租金在方之间，租金在1-31

76、-3万万/ /年之间。年之间。动态：动态： 从市场管理部负责人处了解到市场从市场管理部负责人处了解到市场两年后将会搬到凌家桥区域两年后将会搬到凌家桥区域供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研66转塘新村区块转塘新村区块区块位置：中国美院象山校区北门区块位置：中国美院象山校区北门物业形态：农民自建房底层物业物业形态：农民自建房底层物业业态分析：业态分析：u转塘新村内街较多且街道较窄，容易聚集人气，转塘新村内街较多且街道较窄，容易聚集人气，现存商业以餐饮类业态为主，辅以部分生活配现存商业以餐饮类业态为主，辅以部分生活配套类商业，如干洗店、发廊等；套类商业，如干洗店、发廊等；u沿美院北路店

77、面以艺术类专业书店、画材商店沿美院北路店面以艺术类专业书店、画材商店等为主。等为主。对本项目影响：对本项目影响：u现有餐饮业档次较差，极少知名连锁餐饮品牌现有餐饮业档次较差，极少知名连锁餐饮品牌入驻，对本项目不构成直街威胁。待本项目成入驻，对本项目不构成直街威胁。待本项目成为现房，极有可能吸引其中的部分商户南迁。为现房，极有可能吸引其中的部分商户南迁。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研67转塘里街转塘里街区块位置：与转塘直街相交，东至杭富路区块位置：与转塘直街相交，东至杭富路物业形态：北侧为集合体商业底商，南侧为农居底商物业形态：北侧为集合体商业底商，南侧为农居底商业态分析：业态

78、分析：u以直街为界里街西段以直街为界里街西段1.该路段西侧靠近转塘新村路段，延续了餐饮类和该路段西侧靠近转塘新村路段，延续了餐饮类和水果超市等业态；水果超市等业态；2.该路段东侧靠近转塘直街部分除餐饮店外，主要该路段东侧靠近转塘直街部分除餐饮店外，主要业态还包括服饰专卖店、蛋糕店等。业态还包括服饰专卖店、蛋糕店等。u以直街为界里街东段以直街为界里街东段1.该路段主要大的商铺靠近转塘直街，包括珠宝店、该路段主要大的商铺靠近转塘直街，包括珠宝店、转塘合作社新药店、五金商场；转塘合作社新药店、五金商场；2.路段以东商铺偏小，以杂货小超市等为主。并且路段以东商铺偏小，以杂货小超市等为主。并且路段两侧内

79、有多处旅馆，主要集中在转塘村靠近路段两侧内有多处旅馆，主要集中在转塘村靠近杭富路方向，并且价格较低。杭富路方向，并且价格较低。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研681 12 23 3序号序号超市名称超市名称体量体量1 1世纪联华世纪联华江口店江口店90009000平米平米2 2世纪华联世纪华联转塘店转塘店30003000平米平米3 3世纪联华世纪联华转塘店转塘店20002000平米平米转塘农贸转塘农贸市场市场65006500平米平米4 4之江小商之江小商品市场品市场70007000平米平米5 5转塘小商转塘小商品市场品市场14001400平米平米6 6西湖茶叶西湖茶叶市场市场50

80、005000平米平米区域内较大商业体体量统计区域内较大商业体体量统计4 45 56 6供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研69u 供应市场概述供应市场概述u 公寓供应分析公寓供应分析u 写字楼供应分析写字楼供应分析u 酒店供应分析酒店供应分析u 商业配套分析商业配套分析u 画室供应分析画室供应分析供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研70转塘画室概况转塘画室概况画室特点：画室特点：u数量多。由于画室更新速度及规模影响，并没有一个准确数量多。由于画室更新速度及规模影响，并没有一个准确的数字可以说明转塘镇画室的数量，人们都用的数字可以说明转塘镇画室的数量，人们都用“多多”来形

81、容。来形容。u规模参差不齐。在转塘的这些画室中，大多画室规模较小。规模参差不齐。在转塘的这些画室中，大多画室规模较小。u画室分布杂乱。大都分布在各处农民房中，不集中。画室分布杂乱。大都分布在各处农民房中，不集中。“画室效应画室效应”：u画室已经成为了转塘的一道风景，还有一些画室和农民房画室已经成为了转塘的一道风景，还有一些画室和农民房的围墙也因为学生的一些涂鸦之作而别具风格，给转塘带上的围墙也因为学生的一些涂鸦之作而别具风格，给转塘带上浓浓的艺术味。浓浓的艺术味。u画室经济也带动了转塘周边农民的租房收入。具不完全统画室经济也带动了转塘周边农民的租房收入。具不完全统计，美院滨江校区的牵出直接带走

82、了联庄农民每年计，美院滨江校区的牵出直接带走了联庄农民每年700700万的万的房租收入。房租收入。学生在墙上的涂鸦之作学生在墙上的涂鸦之作供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研71之江画室之江画室u规模：规模：教学场地教学场地35003500方左右（包括操场），有方左右（包括操场），有4 4间教室，间教室，4040间宿舍，每间宿舍，每5656人一间宿舍，教师人一间宿舍，教师和后勤人员有和后勤人员有1010几人，招生最多的时候有几人，招生最多的时候有300300人，平均学生人数在人，平均学生人数在200200人左右，是目前人左右，是目前转塘区域内最大规模的画室之一。转塘区域内最大规模的

83、画室之一。u租金水平：租金水平：25002500方（不算操场）的年租金为方（不算操场）的年租金为5050万，约万，约0.50.5元元/ /平方米平方米/ /天天办公楼女生宿舍教室及男生宿舍供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研72万松岭画室万松岭画室u规模：规模：教室、住宿和用餐的总面积在教室、住宿和用餐的总面积在600600方，教室面积在方，教室面积在270270方左右，学生有方左右，学生有6060人左右。学习人左右。学习环境和住宿环境较差。环境和住宿环境较差。u租金水平：租金水平：600600方的年租金为方的年租金为1010万，约万，约0.460.46元元/ /平方米平方米/ /

84、天天u收费标准：收费标准：暑假班：学费暑假班：学费40004000元（元（20002000元元/ /月）月）强化班：学费强化班：学费1080010800元（元（18001800元元/ /月，需一次交清）月，需一次交清）国美合同班：国美合同班：1200012000元元/ /月（至少学月（至少学3 3个月，需通过基础专业考核，专业个月，需通过基础专业考核，专业不够国美学费退不够国美学费退50%50%，限招，限招8 8人）人）供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研73其他小型画室其他小型画室资料来源：业内人士访谈u规模：规模：很多小型画室的创办者都是美院的毕业生，场地一般租在农民房中，面积

85、在很多小型画室的创办者都是美院的毕业生，场地一般租在农民房中，面积在200200方左右，教学环境和方左右，教学环境和学生的住宿条件都比较恶劣。学生的住宿条件都比较恶劣。u租金水平：租金水平：200200方的年租金为方的年租金为3 3万，约万，约0.410.41元元/ /平方米平方米/ /天天u经营条件：经营条件：画室经营中最困难的是招生难问题，一般此类小画画室经营中最困难的是招生难问题，一般此类小画室的存活门槛在学生室的存活门槛在学生2020人左右，即每次能招到人左右，即每次能招到2020个个学生，画室就能存活了。学生，画室就能存活了。供应市场调研供应市场调研供应市场调研供应市场调研74项目规

86、划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路u 美院经济美院经济 模式分析模式分析u HOPSCA HOPSCA模式创新模式创新u 项目规划思路项目规划思路75u20062006年底召开的转塘镇第九次党代会即确立了今后五年将大力发展年底召开的转塘镇第九次党代会即确立了今后五年将大力发展“旅游休闲经济旅游休闲经济”、“美院经济美院经济”和和“工业经济工业经济”的发展思路。的发展思路。u对本项目而言，作为规划中的未来集镇商业中心和距离美院最近的商业综合体项目，对本项目而言，作为规划中的未来集镇商业中心和距离美院最近的商业综合体项目，最恰当的开发思路应该围绕最恰当的开发思路应该围绕 美

87、院经济美院经济 展开。展开。【招生经济招生经济】带来了学生辅导班以及诸如租房、带来了学生辅导班以及诸如租房、餐饮等餐饮等“季节性季节性”地区服务业发展地区服务业发展【教授经济教授经济】通过名家的艺术工作室、特色的住宅，为通过名家的艺术工作室、特色的住宅，为周边土地增值带来鲶鱼效应周边土地增值带来鲶鱼效应【创意经济创意经济】形成环美院的创意产业带，把艺术元素包含到各行各业的产形成环美院的创意产业带，把艺术元素包含到各行各业的产品里，让艺术变成真实可见生产力品里，让艺术变成真实可见生产力【美院经济】分层示意图项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路76招生经济招生经济伴生业

88、态分析伴生业态分析【考前培训经济考前培训经济】伴生业态：美术培训中心（画室）、出租公寓、餐饮、服务业【招考报名经济招考报名经济】伴生业态：酒店、餐饮、服务业【学生经济学生经济】伴生业态：出租公寓、餐饮、零售业、服务业项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路77u 美院经济美院经济 模式分析模式分析u HOPSCAHOPSCA模式创新模式创新u 项目规划思路项目规划思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路78“豪布斯卡”(HOPSCA) HHotel (酒店)OOffice (办公)PPark (公园)SShopping (购物)CConven

89、tion (会议)AApartment (公寓)TTraining Center of Arts （美术培训中心）有转塘特色的城市综合体开发模式有转塘特色的城市综合体开发模式“HOPSTAHOPSTA公认的目前世界上最先进的城市综合体开发模式公认的目前世界上最先进的城市综合体开发模式项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路79用发展的眼光看中国用发展的眼光看中国我们：用发展的眼光看转塘我们：用发展的眼光看转塘项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路80u“豪布斯卡豪布斯卡”开发模式中各种类型物业最开发模式中各种类型物业最合理的体量分配遵循合理的体

90、量分配遵循 “三三二二三三二二”法则，即法则，即30%30%办公区，办公区，30%30%零售，零售，20%20%服务，服务，20%20%公寓。公寓。u我司通过调研，结合转塘实际情况，对各我司通过调研，结合转塘实际情况，对各业态比例出了修正，考虑到转塘老镇的拆迁业态比例出了修正，考虑到转塘老镇的拆迁必然加大了商铺的需求量，故零售和服务的必然加大了商铺的需求量，故零售和服务的体量，减少了办公物业的体量，各类型物业体量，减少了办公物业的体量，各类型物业的比例如右图所示。的比例如右图所示。项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路81u 美院经济美院经济 模式分析模式分析u HO

91、PSCA HOPSCA模式创新模式创新u 项目规划思路项目规划思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路821. 1.开放式街区开放式街区本项目期初方案：人流导向相对单一本项目期初方案：人流导向相对单一中心广场成熟的商业区规划：开放式街区成熟的商业区规划：开放式街区思路思路1 1：尽量减少板式楼的使用，因为板：尽量减少板式楼的使用，因为板式楼会造成商业区内人流的空间压力感，式楼会造成商业区内人流的空间压力感，用短板楼或点式楼替代。用短板楼或点式楼替代。项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路832. 2.棋盘式布局棋盘式布局思路思路2 2：提炼

92、基本的元素，采用棋盘式的平面：提炼基本的元素，采用棋盘式的平面排布，通过楼宇高度调整引发空间的层次感排布，通过楼宇高度调整引发空间的层次感参考项目：北京参考项目：北京 建外建外SOHO项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路843. 3.提炼基本元素提炼基本元素思路思路3 3：正方形用作写字楼可以造就最舒适的：正方形用作写字楼可以造就最舒适的通透无柱空间，自由分割，随心所欲；用作商通透无柱空间，自由分割，随心所欲；用作商业经营，可以方便划分为尺度合理的方正空间；业经营，可以方便划分为尺度合理的方正空间；用作公寓居住，可以最大限度的利用楼宇四围用作公寓居住，可以最大限度的

93、利用楼宇四围景观。景观。项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路正方形正方形85项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路项目规划定位思路超市超市快捷酒店快捷酒店美训中心美训中心单身公寓单身公寓SOHOSOHO办公办公SOHOSOHO办公办公SOHOSOHO办公办公独立式商业独立式商业86产品定位产品定位产品定位产品定位u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议87u转塘板块没有真正意义上的写字楼物业，市场

94、供应存在空白。转塘板块没有真正意义上的写字楼物业，市场供应存在空白。u 美院经济美院经济 的第三圈层为创意产业经济，亦是杭州市政府当前政策主要扶植的朝阳产业。的第三圈层为创意产业经济，亦是杭州市政府当前政策主要扶植的朝阳产业。u截止截止20082008年底，北京从事创意产业从业人数突破年底，北京从事创意产业从业人数突破100100万，而杭州的创意产业从业人数仅有万，而杭州的创意产业从业人数仅有1.51.5万人，已建成的创意产业园区仅为万人，已建成的创意产业园区仅为1515万。万。u截止截止20072007年底，杭州市区总就业人口为年底，杭州市区总就业人口为400400万，随着政府推进创意产业进

95、程的加快，杭州如万，随着政府推进创意产业进程的加快，杭州如果接近发达国家和地区从业人数最低比例果接近发达国家和地区从业人数最低比例3.6%3.6%，则从业人员总数将会逼近，则从业人员总数将会逼近1515万。潜在的创意万。潜在的创意产业办公需求量为产业办公需求量为135135万平米。万平米。u在杭州，中国美院是最好的创意产业人才输送基地。在杭州，中国美院是最好的创意产业人才输送基地。故我司建议，将本项目写字楼物业定位为创意产业办公基地。故我司建议，将本项目写字楼物业定位为创意产业办公基地。产品定位产品定位产品定位产品定位88与文化相关的生产和销售类，教育、卫生、体育事业类部分内容与文化相关的生产

96、和销售类，教育、卫生、体育事业类部分内容时尚消费类：运动休闲业、旅游休闲业、婚姻服务业等时尚消费类：运动休闲业、旅游休闲业、婚姻服务业等咨询策划类：商务咨询业、科技咨询业、会展业、咨询策划类：商务咨询业、科技咨询业、会展业、 广告业、科学研究业、教育培训业等广告业、科学研究业、教育培训业等杭州政府对于创意产业的界定杭州政府对于创意产业的界定文化艺术类：文化艺术活动业、新闻业、出版业等文化艺术类：文化艺术活动业、新闻业、出版业等影视传媒类：广播电视业、电影制作发行业等影视传媒类：广播电视业、电影制作发行业等信息服务类：互联网信息服务业、广播电视传输服信息服务类：互联网信息服务业、广播电视传输服务

97、业等务业等产品设计类：工业设计类、室内设计类、城市规划产品设计类：工业设计类、室内设计类、城市规划 设计业、城市绿化设计业等设计业、城市绿化设计业等图：杭州市文化创业产业分类示意图图：杭州市文化创业产业分类示意图核心圈核心圈外围圈外围圈相关圈相关圈产品定位产品定位产品定位产品定位89写字楼租户来源写字楼租户来源【美院相关美院相关】描述：描述：1 1、美院毕业创业者、美院毕业创业者 2 2、美院老师的工作室、美院老师的工作室【无法进入凤凰创意国际的无法进入凤凰创意国际的创意企业创意企业】描述：此类企业喜欢转塘的环境，描述：此类企业喜欢转塘的环境，承担不了凤凰的租金或是无法租承担不了凤凰的租金或是

98、无法租不到凤凰的物业不到凤凰的物业【目前办公在市区的创意企业目前办公在市区的创意企业】描述：此类企业受区域位置影响小，描述：此类企业受区域位置影响小，随着市区办公楼租金的上涨，承担随着市区办公楼租金的上涨，承担不了市中心地带办公物业的租金不了市中心地带办公物业的租金【其他其他】描述：如房产开发公司、与旅游描述：如房产开发公司、与旅游或是茶经济相关的公司对于办公或是茶经济相关的公司对于办公的需求的需求核心客群核心客群（主力）（主力）次要客群次要客群（潜在）（潜在）能承受多少的租金？能承受多少的租金？需要怎么样的产品？需要怎么样的产品？产品定位产品定位产品定位产品定位90户型建议户型建议方案方案1

99、 1考虑因素：考虑因素：1 1、客户定位：创意型企业（平层办公）、客户定位：创意型企业（平层办公） 2 2、容积率（、容积率（loftloft户型）户型）搞创意的人往往工作和居住密不可分，这些人挑选户型的眼光也相当独特。在别的搞创意的人往往工作和居住密不可分，这些人挑选户型的眼光也相当独特。在别的楼盘里，呈楼盘里，呈L L形的形的“手枪手枪”户型一般不太受欢迎；但云溪香山户型一般不太受欢迎；但云溪香山129129方的方的“手枪手枪”户型户型却最先被抢光，据说这种户型可以很方便地分割成工作室和生活区两部分。却最先被抢光，据说这种户型可以很方便地分割成工作室和生活区两部分。云溪香山另外一种云溪香山

100、另外一种138138方带阁楼的户型也极受青睐，因为它很容易做出艺术工作者方带阁楼的户型也极受青睐，因为它很容易做出艺术工作者喜欢的喜欢的LOFTLOFT空间。空间。” （摘自新闻云溪香山户型分析）（摘自新闻云溪香山户型分析）创意型企业办公要求特点小结：空间感强、创新型、个性化创意型企业办公要求特点小结：空间感强、创新型、个性化“根据调查，创意产业从业人员对根据调查，创意产业从业人员对LOFTLOFT产品情有独钟。产品情有独钟。” （摘自本项目策略性报告）（摘自本项目策略性报告）产品定位产品定位产品定位产品定位91建议：建议：综合考虑创意型企业办公空间的特点及其他因素，采用与目前市面上传综合考虑

101、创意型企业办公空间的特点及其他因素，采用与目前市面上传统办公的统办公的loftloft户型和平层户型不一样的一种全新户型理念。户型和平层户型不一样的一种全新户型理念。 立体办公立体办公 特点：特点：1 1、户型可上下打通，单层打通、户型可上下打通，单层打通2 2、面积可自由分隔、面积可自由分隔3 3、预留好可打通的楼板、预留好可打通的楼板可打通楼板可打通楼板示意图示意图产品定位产品定位产品定位产品定位92户型来源：杭州户型来源：杭州旅游红苹果旅游红苹果X X户型户型户型参考：户型参考：户型来源：上海西山创意小镇户型来源：上海西山创意小镇“中间建筑中间建筑”户型之一户型之一产品定位产品定位产品定

102、位产品定位93层高建议层高建议方案方案1 13 33 30 00 03 33 30 00 0建议：考虑到容积率，写字楼的层高建议为建议：考虑到容积率，写字楼的层高建议为3. 3.3 3米，米，尽量保证装修后尽量保证装修后楼层净高高度楼层净高高度可达可达2.52.52.72.7米左右，不致于产生空间压抑感。但不建议采用更高的层高，以降低成本。米左右，不致于产生空间压抑感。但不建议采用更高的层高，以降低成本。3 33 30 00 0产品定位产品定位产品定位产品定位94户型建议户型建议方案方案2 2普通平层办公，面积可自由分隔普通平层办公，面积可自由分隔层高层高4.84.8米米层高层高3.33.3米

103、米商铺层高商铺层高9 9米米层高建议层高建议方案方案2 2商铺层高商铺层高9 9米，顶上两层层高米，顶上两层层高4.84.8米，可米，可做做loftloft，其余层高，其余层高3.33.3米米产品定位产品定位产品定位产品定位95其他建议其他建议楼面规格楼面规格p建议方型无柱平面布局，因为对于用户的使用而言方型是最有效的（较建议方型无柱平面布局，因为对于用户的使用而言方型是最有效的（较高的使用效率）高的使用效率）空调供应空调供应p由于项目采用租赁形式，且目标客户为小型的创意产业企业，故建议采由于项目采用租赁形式，且目标客户为小型的创意产业企业，故建议采用分体式中央空调用分体式中央空调p所以建议在

104、设计时预留分体空调外机的位置所以建议在设计时预留分体空调外机的位置停车位停车位p参考市场同质项目和停车位设计的一般要求，同时考虑轨道交通的便利参考市场同质项目和停车位设计的一般要求，同时考虑轨道交通的便利程度，办公楼的车位比例建议取为每程度，办公楼的车位比例建议取为每200200平方米建筑面积配备平方米建筑面积配备1 1个机动车位。个机动车位。p建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位管理系统管理系统p大厦管理系统包括保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、大厦管理系统包括保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统，如上的系统应

105、该在项目的前期得到认真的考虑以确保能够机电服务系统，如上的系统应该在项目的前期得到认真的考虑以确保能够提供高效的服务提供高效的服务其他配套其他配套服务设施服务设施p由于本项目的商业可给予办公楼部分一定的配套支持，因此仅须考虑小由于本项目的商业可给予办公楼部分一定的配套支持，因此仅须考虑小规模的商务配套设施，如规模的商务配套设施，如n 银行；银行；n 订票叫车服务；订票叫车服务；n 快捷的快递业务快捷的快递业务产品定位产品定位产品定位产品定位96华荣时代大厦华荣时代大厦概述：项目占地面积概述：项目占地面积:7385:7385平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:40000:40000平方米平方米

106、 ，作为杭州，作为杭州“中国动画之都中国动画之都”、杭州高新、杭州高新区国家动画产业基地驻地，进驻了盛大网络等动画业界知名企业区国家动画产业基地驻地，进驻了盛大网络等动画业界知名企业 。租金：最高时曾达到租金：最高时曾达到2.32.3元元/ /平方米平方米/ /天左右，天左右，目前租金在目前租金在1.41.4元元/ /平方米平方米/ /天左右天左右政策：政策：0505年项目推出时，滨江区政府按照年项目推出时，滨江区政府按照1.601.60元元/ /平方米平方米 天天( (税前税前) )的租金租赁了华荣时代大厦的租金租赁了华荣时代大厦1616个楼层个楼层的办公面积，并将这些租赁的楼层用来招商引资

107、，主要用来引进动画产业和招商引资中的强势企业，的办公面积，并将这些租赁的楼层用来招商引资，主要用来引进动画产业和招商引资中的强势企业，所有进驻华荣时代大厦的企业都将享有高新企业、动漫产业的扶植政策。所有进驻华荣时代大厦的企业都将享有高新企业、动漫产业的扶植政策。 同时，滨江区政府还为知名的高新企业、动画产业补贴装修费用，让这些企业能够进入滨江，同时，滨江区政府还为知名的高新企业、动画产业补贴装修费用，让这些企业能够进入滨江，进驻华荣时代大厦进驻华荣时代大厦凤凰创意国际凤凰创意国际租金：租金：基准租金为基准租金为1.21.2元元/ /平方米平方米/ /天，承诺天，承诺5 5年内租金不低于年内租金

108、不低于1.21.2元元/ /平方米平方米/ /天，根据企业税收和产值有一天，根据企业税收和产值有一定的折扣，年税收在定的折扣，年税收在2020万以上的可享受万以上的可享受8 8折优惠。折优惠。政策：新成立或引进的文化创意企业，政策：新成立或引进的文化创意企业， 三年内三年内 给予一定财政资助；给予一定财政资助； 规模在规模在 500 500 平方米以上、且年交易额平方米以上、且年交易额 5000 5000 万元（含）以上的文化创意产品交易中心，万元（含）以上的文化创意产品交易中心， 三年内按三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的按比例予以资助当年比上年新增区财政贡献部分的按比例予以资助; ;

109、首次引进且当年地方财政收入达到首次引进且当年地方财政收入达到 50 50 万元（含万元（含 50 50 万元）以上的现代服务业企业，三年内按当万元）以上的现代服务业企业，三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的相应比例予以资助年比上年新增区财政贡献部分的相应比例予以资助; ; 写字楼租金建议写字楼租金建议产品定位产品定位产品定位产品定位971 1、考虑到本项目客户定位为小型创意型企业和目前创意产业办公租金水平，建议租、考虑到本项目客户定位为小型创意型企业和目前创意产业办公租金水平，建议租金水平应低于金水平应低于1.21.2元元/ /平方米平方米/ /天，增加在该区域内的竞争力。可根据后期实际租赁

110、效果天，增加在该区域内的竞争力。可根据后期实际租赁效果适当提高租金。适当提高租金。理想收益计算：建议前期租金水平为理想收益计算：建议前期租金水平为0.80.8元元/ /平方米平方米/ /天，体量以天，体量以2424000000方左右计方左右计 物业空租率物业空租率10%10% 则年租金收益则年租金收益= =2424000*0.8*365*0.9=630000*0.8*365*0.9=630万元万元2 2、建议通过与政府的沟通实现政策和税收上的优惠，增加项目的吸引力和竞争力。、建议通过与政府的沟通实现政策和税收上的优惠，增加项目的吸引力和竞争力。写字楼租金建议写字楼租金建议产品定位产品定位产品定

111、位产品定位98u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位99美训中心发展背景分析中国美院名声显赫，美院周边画室丛生，野蛮生长。艺术名人收入颇丰艺术院校文化课分数低催生全国“艺术高考热”美术类考试门槛较低，容易速成，且只要得名师指点，通过率高u据官方统计，每年在杭州报名点报考中国美术学院的考生人数稳定在据官方统计，每年在杭州报名点报考中国美术学院的考生人数稳定在3.53.5万人左右。万人左右。u美术培训业内

112、人士保守估计，每年在杭州参加考前美术集训的考生人数在美术培训业内人士保守估计，每年在杭州参加考前美术集训的考生人数在2 2万人左右。以万人左右。以每位考生每位考生1500015000元的培训费用计算，杭州的美术培训市场年消费量在元的培训费用计算，杭州的美术培训市场年消费量在3 3亿元人民币。亿元人民币。美训市场潜力巨大美训市场潜力巨大产品定位产品定位产品定位产品定位100美训中心发展背景分析考生缺乏规范的信息获取渠道，容易上当受骗，找不到最适合自己的画室进行集训，从而影响考试，耽误前程。u据业内人士不完全统计，杭州目前存在大大小小数以千计的画室，规模在据业内人士不完全统计，杭州目前存在大大小小

113、数以千计的画室，规模在200200人以上的大人以上的大型画室不超过型画室不超过1010家，而规模在家，而规模在2020人以下的学生自办画室多如牛毛。人以下的学生自办画室多如牛毛。美训市场缺乏规范指引，美训市场缺乏规范指引，亟待资源整合亟待资源整合画室缺乏合适的经营场地，多寄居于农民自建房中，且租期较短，租金不稳定。部分大型画室已经开始圈地建房。中小型画室因规模及名气所限缺乏稳定的生源，仍徘徊在生存的边缘，画室的新陈代谢以难以想象的高速度进行。产品定位产品定位产品定位产品定位101u我们设想有这样一种物业，他提供一个平台，将画室和考生更简单的联系起来。我们设想有这样一种物业，他提供一个平台，将画

114、室和考生更简单的联系起来。不必为没有合适的经营场所担忧不必为无理上涨的租金担忧不必为无稳定的生源担忧画画室室经经营营者者不必为找不到好的画室担忧不必为画室恶劣的生活环境担忧考考生生家家庭庭美术培训中心美术培训中心美训中心应该具备这样的特质：美训中心应该具备这样的特质：u大面积的办学场所；大面积的办学场所；u长期稳定的租金；长期稳定的租金；u利用自身的影响吸引稳定的生源。利用自身的影响吸引稳定的生源。产品定位产品定位产品定位产品定位102画室经营特点分析u根据我司对转塘部分画室经营者的访谈，画室经营有如下特点：根据我司对转塘部分画室经营者的访谈，画室经营有如下特点：1.【一站式服务】：画室除考前

115、专业辅导外，还包办考生备考期间的食宿费用，好的画室提供全封闭式管理，避免高中生因自律能力较差而影响备考，消除家长的后顾之忧。之江画室校长关威：“家长很关心学生的备考情况，如果管理不善，很容易发生考生擅自逃课等情况，所以我们基本都包办食宿，尽管这一块是亏钱的，但可以让家长放心。我们这里供设有学生宿舍约40间，每间房间46个人不等。另设五间大的培训教室。”2.【非群居式生存】：画室一般较为忌讳与其他画室近距离接触，担心生源流动而影响收益。之江画室校长关威：“我们一般不希望跟其他画室一起的，就算我们不去挖其他画室的生源，也难保其他画室来挖我们的墙角。生源是画室经营的主要因素，经不起这样折腾。”3.【

116、招生黑幕】：大多数画室缺乏有效的招生途径，仍在依靠墙体广告、网站广告、QQ等简单的宣传手段，而收效甚微，最有效的招生途径是联系有关系的艺术类高中，而这种手段往往需要承担不菲的隐性成本，据说支付给高中老师的回扣最高可以达到考生培训费用的50%。某不愿透漏姓名的画室经营者：“场地是事先租好的，事先很难估算究竟能招到多少学生，学生多的时候教室挤一些，200平米100个学生也装的下，老师根本忙不过来。生源不好的时候，几个学生也得开课。高中老师介绍学生是要收回扣的.产品定位产品定位产品定位产品定位1034.【低租金承受能力】：我司调查走访了大中小各类画室，将其租赁面积及租金情况统计如下表，可以看出，画室

117、的日租金水平大致在0.41元/天到0.55元/天，相当于城市郊区配套不完善地段的写字楼平均水平。5.【相对合理的教育资源划分】：提供一站式服务的画室对其租赁面积的功能划分和教师资源的配置有相对成熟合理的划分，我司统计如下表：产品定位产品定位产品定位产品定位画室经营特点分析104美训中心影响评估u综上分析，我司对本项目发展美训中心的正面和负面影响评估如下：综上分析，我司对本项目发展美训中心的正面和负面影响评估如下：正面影响：正面影响：u引入美训中心能够为项目中经济型酒店、出租公寓、超市、街铺提供长期稳定客源；u虽然目前美训中心租金不高，但随着转塘镇拆迁的逐步推进，能够用作画室经营的农居房越来越少

118、，而中国美院的声誉和影响犹在，除大型画室圈地建房外，大量中小型画室必然寻找其他画室的经营载体，农民安置房、商品房、写字楼等都有可能成为其争抢的资源，专业的美训中心租金必然水涨船高，能为物业经营方提供较高而稳定的租金。负面影响：负面影响：u美训中心因其自有特点，必然不能保持内部和周边环境的干净整洁，容易造成楼宇档次底下，或会影响周边楼宇形象。u中短期来看，美训中心的租金尚不能提供高于写字楼的租金，若要保证项目经营方良好的租金收入，应控制美训中心体量。产品定位产品定位产品定位产品定位105美训中心租户定位u我司认为，本项目美训中心的我司认为，本项目美训中心的 租户应该定位于人数为租户应该定位于人数

119、为100100人左右的中型画室。人左右的中型画室。理由一：理由一：200200人以上规模的大型画室部分已经开始圈地建房，部分尚处于租房阶段的画室亦处于掩耳盗人以上规模的大型画室部分已经开始圈地建房，部分尚处于租房阶段的画室亦处于掩耳盗铃的阶段，短期场地无忧，即便要变更经营场地，也更倾向于寻找与目前场地类似的地点。铃的阶段，短期场地无忧，即便要变更经营场地，也更倾向于寻找与目前场地类似的地点。理由二：理由二：2020人以下的小画室和人以下的小画室和5050人左右的中小画室，在未来人左右的中小画室，在未来5 5年内仍可以勉强在低租金的农民自建房中年内仍可以勉强在低租金的农民自建房中苟延残喘，且这种

120、规模的画室经营不稳定，没有实力与中型画室竞争，共处一室必会加速其消苟延残喘，且这种规模的画室经营不稳定，没有实力与中型画室竞争，共处一室必会加速其消亡，引入这类画室只会增加管理难度，增加物业空租期。亡，引入这类画室只会增加管理难度，增加物业空租期。理由三：理由三：100100人左右的中型画室，从其经营所需场所看，农民自建房已不能满足其要求（按人居人左右的中型画室，从其经营所需场所看，农民自建房已不能满足其要求（按人居11.511.5平米平米计算需要计算需要11501150平米的经营场所，而按拆迁办统计，转塘农居房的套均面积在平米的经营场所，而按拆迁办统计，转塘农居房的套均面积在400400平米

121、左右）；另平米左右）；另一方面其经济实力尚不足以圈地建房，正遭遇发展瓶颈。从美训中心运营角度看，这类画室有一方面其经济实力尚不足以圈地建房，正遭遇发展瓶颈。从美训中心运营角度看，这类画室有一定知名度，聚集同类画室可以使其良性竞争，而多家知名画室集中，对生源的吸引力必然是一定知名度，聚集同类画室可以使其良性竞争，而多家知名画室集中，对生源的吸引力必然是1+121+12的状况，更多的生源可以对冲画室间的生源抢劫战。的状况，更多的生源可以对冲画室间的生源抢劫战。产品定位产品定位产品定位产品定位106美训中心产品建议u层高建议层高建议画室经营需要较高的层高，标准的住宅层高不足以满足其经营需求，故建议美

122、训中心标准层高画室经营需要较高的层高，标准的住宅层高不足以满足其经营需求，故建议美训中心标准层高按写字楼标准层高设置，即按写字楼标准层高设置，即层高层高3.33.3米，尽量保证保证装修之后净高在米，尽量保证保证装修之后净高在2.52.5米以上。米以上。u体量建议体量建议1. 1.本项目用地规划限高本项目用地规划限高4545米，以单层层高米，以单层层高3.33.3米计算，供可以设置米计算，供可以设置13.613.6层，考虑楼宇低楼层设层，考虑楼宇低楼层设置商铺的价值显然高于用作画室经营，故置商铺的价值显然高于用作画室经营，故建议用作美训中心的楼宇层数控制在建议用作美训中心的楼宇层数控制在1010

123、层层，保留底部三层，一二层用于商铺经营，三层用来设置画室需要的公共食堂、活动室等设施。保留底部三层，一二层用于商铺经营，三层用来设置画室需要的公共食堂、活动室等设施。2. 2.按租户定位，中型画室的需求面积在按租户定位，中型画室的需求面积在11501150平米左右，故综合计算平米左右，故综合计算美训中心的体量为美训中心的体量为1265012650平米平米（1010层层* *11501150平米平米+1150+1150平米）平米）产品定位产品定位产品定位产品定位107美训中心产品建议u楼层内部建议：楼层内部建议：u管理建议管理建议1.【管理外包管理外包】：由美院老师牵头成立专门的机构负责美训中心

124、的管理和推广，因为圈内人士比：由美院老师牵头成立专门的机构负责美训中心的管理和推广，因为圈内人士比较容易协调各方利益和关系，减小招租的阻力，有利于美训中心持续稳定经营。较容易协调各方利益和关系，减小招租的阻力，有利于美训中心持续稳定经营。利用楼板作为画室的自然分割，一层一间画室，在单层内布置教育办公区和学生住宿区。其中教利用楼板作为画室的自然分割，一层一间画室，在单层内布置教育办公区和学生住宿区。其中教育办公区与学生住宿区的面积比例为育办公区与学生住宿区的面积比例为1 1：1 1，单间教室的面积控制在，单间教室的面积控制在150180150180平米，学生宿舍单间的平米，学生宿舍单间的面积控制

125、在面积控制在2525平米左右。平米左右。楼层内部功能空间示意图楼层内部功能空间示意图教室教室1 1教室教室2 2教室教室3 3学生住宿区学生住宿区办办公公室室产品定位产品定位产品定位产品定位108美训中心租金建议租金策略：放水养鱼，水涨船高租金策略：放水养鱼，水涨船高前期为便于招租，减小画室进驻的阻力，建议采取略高于农居物业的日租水平约前期为便于招租，减小画室进驻的阻力，建议采取略高于农居物业的日租水平约0.70.7元元/ / /天，签天，签订订3 3年租约，年租金增幅年租约，年租金增幅10%10%。以目前项目进程预估美训中心招租起至。以目前项目进程预估美训中心招租起至3 3年租约满，转塘镇的

126、拆迁年租约满，转塘镇的拆迁工作应该已经接近尾声。届时美训中心已经树立一定知名度，可供经营画室的物业更加稀缺，经工作应该已经接近尾声。届时美训中心已经树立一定知名度，可供经营画室的物业更加稀缺，经营单位可以根据行情重新设置租金水平。营单位可以根据行情重新设置租金水平。根据美训中心体量计算，前三年美训中心年租金依次为根据美训中心体量计算，前三年美训中心年租金依次为323323万、万、355355万、万、390390万。若三年后设置日租万。若三年后设置日租1 1元左右，则美训中心能够产生元左右，则美训中心能够产生460460万左右的年租金，逐年递增。万左右的年租金，逐年递增。产品定位产品定位产品定位

127、产品定位109u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位110u业态规划：业态规划：本项目处于规划中的转塘集镇中心位置，又依托本项目处于规划中的转塘集镇中心位置，又依托2 2万平米的华润万家超市，考虑到华润万家可能万平米的华润万家超市，考虑到华润万家可能会将部分底商出租用作连锁服饰类、运动品类等零售经营，我司对本项目剩余沿街商铺的经营业会将部分底商出租用作连锁服饰类、运动品类等零售经营，我司对本项目剩余沿

128、街商铺的经营业态做了针对性的访谈，访谈内部部分节选如下：态做了针对性的访谈，访谈内部部分节选如下：美院在读研究生小X：“我还是觉得美院周围吃的少，什么九百碗啊、麦当劳啊等等的，当然最好要有电影院和KTV。”转塘街道公务员葛先生：“转塘老镇就这个样子，中大规模的连锁餐饮太少，就一家永和豆浆还挺破的，平时请朋友吃饭都得去市区。”在转塘镇有项目的某房地产业内人士：“城市郊区的造城运动会造成很多商铺死掉，而最终先活起来的商业永远是餐饮。”综上我司建议，本项目沿街商铺的主力经营业态应定位于餐饮业，辅以部分综上我司建议，本项目沿街商铺的主力经营业态应定位于餐饮业，辅以部分眼镜店、精品服饰店、画材店、书店等

129、学校周边伴生业态。眼镜店、精品服饰店、画材店、书店等学校周边伴生业态。产品定位产品定位产品定位产品定位111u商铺层数建议：商铺层数建议：1. 1.根据商业价值递减规律，商铺的价值随层数的增多逐层减半。按我司在浙江经济发达根据商业价值递减规律，商铺的价值随层数的增多逐层减半。按我司在浙江经济发达城市操盘经验，商铺投资客对于二层商铺的认知为，二层商铺如果不能实现经营，其价值仅城市操盘经验，商铺投资客对于二层商铺的认知为，二层商铺如果不能实现经营，其价值仅相当于同地段住宅，故普遍较为认同的价值比例为二层商铺的价值为底层的相当于同地段住宅，故普遍较为认同的价值比例为二层商铺的价值为底层的25%35%

130、25%35%，三层，三层商铺为底层的商铺为底层的15%25%15%25%。2. 2.从我司对转塘直街现有商铺的调查发现，转塘老镇目前还是以单底层商铺为主要载体，从我司对转塘直街现有商铺的调查发现，转塘老镇目前还是以单底层商铺为主要载体，根据我司在类似区域操盘的经验，这类区域的消费者的消费习惯尚未改变，其消费过程较少根据我司在类似区域操盘的经验，这类区域的消费者的消费习惯尚未改变，其消费过程较少到达商铺三层；到达商铺三层；3. 3.结合本项目商铺业态规划，餐饮业经营场所大多也都集中在一层二层，故建议本项目商结合本项目商铺业态规划，餐饮业经营场所大多也都集中在一层二层，故建议本项目商铺以二层为主，

131、局部商业价值高的转角可以少量设计三层商铺。铺以二层为主，局部商业价值高的转角可以少量设计三层商铺。pp转塘直街现有商业转塘直街现有商业pp餐饮业经营场所餐饮业经营场所产品定位产品定位产品定位产品定位112u商铺分割建议：商铺分割建议：商铺作为一种投资性物业，多面临经营权与所有权分离的情况，分割商铺需要综合权衡购商铺作为一种投资性物业，多面临经营权与所有权分离的情况，分割商铺需要综合权衡购买力和经营户需求，我司认为本项目商铺的主力买家仍以转塘当地人为主，按转塘拆迁补偿买力和经营户需求，我司认为本项目商铺的主力买家仍以转塘当地人为主，按转塘拆迁补偿标准计算，每户拆迁户手头闲散资金在标准计算，每户拆

132、迁户手头闲散资金在8080万左右，若用以购买商铺，则可以承受的总价在万左右，若用以购买商铺，则可以承受的总价在160160万万/ /套，最多不超过套，最多不超过200200万万/ /套。套。产品定位产品定位产品定位产品定位113u商铺分割建议：商铺分割建议：u商铺尺度方面，因业态规划为餐饮业态为主，该业态商铺尺度方面，因业态规划为餐饮业态为主，该业态经营户对太深的商铺比较抗拒，故建议进深开间比小于经营户对太深的商铺比较抗拒，故建议进深开间比小于3 3：1 1。u餐饮对于租金的承受能力有限，很多餐饮比较偏爱餐饮对于租金的承受能力有限，很多餐饮比较偏爱“下小上大下小上大”的店面，将二楼作为主要的营

133、业空间。的店面，将二楼作为主要的营业空间。u转塘镇买家的购买能力有限，能够承受的主力总价在转塘镇买家的购买能力有限，能够承受的主力总价在160200160200万万/ /套。套。商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺A A商铺商铺A A商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺综上我司建议，商铺分割实行综上我司建议，商铺分割实行“下小上大下小上大”的原则。的原则。1. 1.在一层转角位置预留商铺在一层转角位置预留商铺A A，连通二楼商铺销售，连通二楼商铺销售，经营户锁定餐饮业。经营户锁定餐饮业。2. 2.剩余全部为单底层商铺，既可单卖亦可单买，便于剩余全部为单底层商铺，既可单卖亦可单买，便于快速去化，如有需要

134、亦可分割为更小。快速去化，如有需要亦可分割为更小。产品定位产品定位产品定位产品定位114u商铺分割建议商铺分割建议-划分举例划分举例1 1层层2 2层层餐饮餐饮2 2餐饮餐饮1 1餐饮餐饮2 2餐饮餐饮2 2精品店精品店1 1精品店精品店2 2书店书店眼镜店眼镜店服饰店服饰店产品定位产品定位产品定位产品定位115u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位116单身公寓客户定位单身公寓客户定位如何吸引客源？

135、如何吸引客源？如何吸引客源？如何吸引客源？ 购买客群美院家长为子女购买美院教职工、创意产业员工自住看好转塘外来客户投资转塘富裕农民购买投资租住客群美院学生创意产业员工画室学生产品定位产品定位产品定位产品定位产产权权与与使使用用权权分分离离117面积小总价低，面积小总价低，购买门槛低，投购买门槛低，投资回报率高资回报率高准备准备投资投资购买行为购买行为投投资资行行为为购买客群购买客群租赁租赁市场市场租赁行为租赁行为产品定位产品定位产品定位产品定位客群关注点分析客群关注点分析租住租住客群客群功能齐全、配套完备，功能齐全、配套完备，装修优于农居房，租装修优于农居房，租金可以承受金可以承受118云溪香

136、山二手房挂牌均价：云溪香山二手房挂牌均价：95719571元元/ /平米平米0909年开盘均价年开盘均价82008200元元/ /平米平米云溪香山租金：云溪香山租金：140140毛坯房毛坯房1100-15001100-1500元元/ /月，月，中档装修中档装修18001800元元/ /月月单身公寓单身公寓900900元元/ /月，中档装修月，中档装修农居房租金：农居房租金：中档装修中档装修200-500200-500元元/ /月月/ /间间江南豪园江南豪园9800980082008200云溪香山云溪香山柏悦轩柏悦轩820082006861 6861 本案本案预设本案毛坯在预设本案毛坯在7000

137、7000元元/ /平米平米精装在精装在75007500元元/ /平米平米结合美院周边人群分类，我司认为结合美院周边人群分类，我司认为900900元元/ /月的租金水平是月的租金水平是租客能够承受的价格，若要使买家衡量该物业值得投资，租客能够承受的价格，若要使买家衡量该物业值得投资，则物业的出租年回报率应至少高于目前银行一年期存款则物业的出租年回报率应至少高于目前银行一年期存款利率利率2.25%2.25%。单身公寓年租金：单身公寓年租金：900900元元/ /月月* *1010个月（两个月空租期）个月（两个月空租期）=9000=9000元元倒推单身公寓售价：倒推单身公寓售价：90009000元元

138、/2.25%=40/2.25%=40万元万元即单身公寓总价应控制在即单身公寓总价应控制在4040万以内，按我司估算单价推算万以内，按我司估算单价推算得，单身公寓面积最大不得超过得，单身公寓面积最大不得超过5353平米。平米。产品定位产品定位产品定位产品定位单身公寓投资可行性分析单身公寓投资可行性分析119通过对租赁客户群体的分析，本项目单身公寓的主要租赁需求有以下几种：通过对租赁客户群体的分析，本项目单身公寓的主要租赁需求有以下几种：u创意产业等高薪收入员工：该类客群分为单身贵族、小情侣或小夫妻，他们对于单创意产业等高薪收入员工：该类客群分为单身贵族、小情侣或小夫妻，他们对于单身公寓的使用分为

139、精英型和居家型两种。身公寓的使用分为精英型和居家型两种。u中国美院、工大学生：该类客群主要分为情侣合租、好友合租、创业居住基地等三中国美院、工大学生：该类客群主要分为情侣合租、好友合租、创业居住基地等三类。学生租房主要功能是居住，因此在单身公寓户型其他功能上可以适当简单。类。学生租房主要功能是居住，因此在单身公寓户型其他功能上可以适当简单。租赁需求细分租赁需求细分产品定位产品定位产品定位产品定位120户型面积户型面积产品定位产品定位产品定位产品定位精英型（适合人群：创意产业高收入群体）精英型（适合人群：创意产业高收入群体）基本功能需求：卧室基本功能需求：卧室+ +卫生间卫生间+ +可变空间（客

140、厅或书房）可变空间（客厅或书房）建议面积：建议面积：3535平米左右平米左右紧凑合租型（适合人群：美院学生合租或创意产业员工合租）紧凑合租型（适合人群：美院学生合租或创意产业员工合租）基本功能需求：卧室基本功能需求：卧室* *2+2+卫生间卫生间+ +厨房厨房+ +可变空间（客厅或工作间）可变空间（客厅或工作间）建议面积：建议面积：4545平米左右平米左右舒适情侣型（适合人群：学生情侣或白领情侣）舒适情侣型（适合人群：学生情侣或白领情侣）基本功能需求：卧室基本功能需求：卧室+ +客厅客厅+ +卫生间卫生间+ +厨房厨房+ +餐厅餐厅建议面积：建议面积：5050平米左右，不超过平米左右，不超过5

141、353平米平米121户型配比户型配比产品定位产品定位产品定位产品定位u调查调查2 2：创意产业员工租赁需求：创意产业员工租赁需求杭州目前已建成创意产业园区15万平米，从业人员1.5万人，人均办公面积10平米，以本项目24000平米SOHO类办公计算，共可容纳员工2400人。根据智联招聘2008年底调查显示，目前杭州职场人员租房比例为全国最高，达到50%。即本项目办公物业可以提供1200人的租赁人口。据创意产业人均收入调查，高收入者仅占从业人数的20%。估算得，精英型单身公寓的需求为240间，紧凑型合租公寓的需求为480间。u调查调查1 1：美院学生租赁需求：美院学生租赁需求我司抽样调查了美院一

142、个班级25名学生，有64%的人在二年级之后在校外租房，其中与情侣合租的比例为8%，同性同学合租的比例达到54%。美院现有在校学生6000人，二年级以上学生4500人，按上述比例，共有紧凑型合租公寓需求1260间，舒适情侣型公寓需求180间。u综上建议，本项目三种类型出租公寓的户型配比为精英公寓综上建议，本项目三种类型出租公寓的户型配比为精英公寓15%15%，紧凑合租型公寓，紧凑合租型公寓75%75%，舒适情侣型公寓，舒适情侣型公寓10%10%。122参考户型：参考户型： 精英型精英型1. 1.长方形空间长方形空间1. 1.入门走廊设计了多个实用空间，麻雀虽小，入门走廊设计了多个实用空间，麻雀虽

143、小，五脏俱全五脏俱全1. 1.卧室带书房设计，充分利用采光，明亮大气卧室带书房设计，充分利用采光，明亮大气产品定位产品定位产品定位产品定位123参考户型：参考户型： 紧凑型合租公寓紧凑型合租公寓1. 1.沿采光面两卧室设计沿采光面两卧室设计1. 1.入户设计厨房及可变空间入户设计厨房及可变空间产品定位产品定位产品定位产品定位1241. 1.全明实用空间，功能分区清晰全明实用空间，功能分区清晰2. 2.动静分离，男左女右，各享一片天动静分离，男左女右，各享一片天3. 3.客厅可变空间，做客厅做卧室均可客厅可变空间，做客厅做卧室均可建筑面积约53参考户型：舒适情侣型公寓参考户型：舒适情侣型公寓产品

144、定位产品定位产品定位产品定位125装修标准建议装修标准建议u本项目公寓未来的主要使用者是租赁人群，建议以全装修交付；本项目公寓未来的主要使用者是租赁人群，建议以全装修交付；u鉴鉴于于主主要要租租住住客客群群的的租租金金承承受受能能力力有有限限，为为提提高高买买家家投投资资回回报报，建建议议装装修修标标准准以以满满足足日日常生活所需即可，不必奢华浪费。常生活所需即可，不必奢华浪费。【客厅、卧室客厅、卧室】地面：强化地板或地砖地面：强化地板或地砖内墙：立邦美得丽环保乳胶漆内墙：立邦美得丽环保乳胶漆天棚：立邦美得丽环保乳胶漆天棚：立邦美得丽环保乳胶漆空调：志高空调：志高【厨房厨房】奥斯得利橱柜、樱花

145、厨电奥斯得利橱柜、樱花厨电地面：地砖地面：地砖【卫生间卫生间】法恩莎法恩莎 维可陶卫浴维可陶卫浴地面：瓷砖地面：瓷砖墙面：瓷砖墙面：瓷砖产品定位产品定位产品定位产品定位装修材料参考装修材料参考126装修风格建议装修风格建议鉴鉴于于本本项项目目主主要要面面对对的的客客群群是是美美院院学学生生以以及及创创意意产产业业员员工工，该该类类客客群群的的最最大大特特点点是是充充满满艺艺术术气气息息，追追求求个个性性、时时尚尚的的生生活活，因因此此建建议议在在公公寓寓装装修修风风格格上上突突出出不不同同的主题，比如：精英公馆、浪漫之家、艺术殿堂等，满足该类客群的特殊需要。的主题，比如：精英公馆、浪漫之家、艺

146、术殿堂等，满足该类客群的特殊需要。参考图：热情红色风格参考图：热情红色风格产品定位产品定位产品定位产品定位参考图：白色极简风格参考图：白色极简风格127u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位128酒店类型定位：酒店类型定位：经济型经济型商务型商务型旅游度旅游度假型假型会议型会议型主要以接待从事商务活动的客人为主，主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店是为商务活动服务的。这

147、类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区区或商业中心区 区域离杭州市区区域离杭州市区较远，且商务办较远，且商务办公较少公较少以接待会议旅客为主的酒店，除一般酒以接待会议旅客为主的酒店，除一般酒店所需的服务外。要求有较为完善的会店所需的服务外。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。之江度假区内的高之江度假区内的高档酒店提供此类服档酒店提供此类服务，本项目无竞争务，本项目无竞争力力以接待旅游休假的客人为主，多兴建以接待旅游休假

148、的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强的季节性较强 本项目周边虽有旅本项目周边虽有旅游区，但也有一定游区，但也有一定距离，且此类酒店距离，且此类酒店区域内已经存在区域内已经存在是一种有限服务酒店，功能简化，价格是一种有限服务酒店，功能简化，价格便宜。它把服务功能集中在住宿上，而便宜。它把服务功能集中在住宿上，而把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，投入的运营成本较低。化、甚至不设，投入的运营成本较低。 美院报名潮、考美院报名潮、考试潮，创意型企试潮，创意型企业业酒店类型酒店类型 特点特点 本项目

149、特点本项目特点产品定位产品定位产品定位产品定位129酒店类型定位：酒店类型定位：置高建议：廉价型酒店置高建议：廉价型酒店“100100元酒店元酒店”概念：百元酒店是近几年产生的一种新型经济型酒店，属于经济型酒店概念：百元酒店是近几年产生的一种新型经济型酒店，属于经济型酒店中的细分，是指价格在中的细分，是指价格在100100元以下的经济型酒店。元以下的经济型酒店。目前市场中的百元酒店：目前市场中的百元酒店：名称名称价格价格汉庭客栈汉庭客栈9999元元贝壳酒店贝壳酒店9999元元我的客栈我的客栈9999元元布丁酒店布丁酒店9595元元百时酒店百时酒店/ /产品定位产品定位产品定位产品定位130酒店

150、类型定位：酒店类型定位：WhyWhy？选择？选择”百元酒店百元酒店”原因一：原因一：“二八法则二八法则”低价酒店低价酒店中档酒店中档酒店高端酒店高端酒店市市场场份份额额u国际酒店业有一个通行的国际酒店业有一个通行的“二八法则二八法则”，在酒店市场中，在酒店市场中，20%20%的客人是全球性的高端商的客人是全球性的高端商务客，他们入住着全球的高端品牌酒店；务客，他们入住着全球的高端品牌酒店；80%80%的客人是本土中小型商务客人和旅游观光客，的客人是本土中小型商务客人和旅游观光客，他们的出行更多是在本土范围，入住的多是连他们的出行更多是在本土范围，入住的多是连锁经济型酒店。锁经济型酒店。例证：美

151、国酒店业协会的统计，美国经济型酒例证：美国酒店业协会的统计，美国经济型酒店总数约有店总数约有6 6万家，占全美酒店总数的万家，占全美酒店总数的80%80%以以上，年营收占全美酒店总营收的上，年营收占全美酒店总营收的6464 u市场细分市场细分 经济型酒店市场领域经济型酒店市场领域“二八法则二八法则”即在选择经济型酒店住客中有即在选择经济型酒店住客中有80%80%的人希望住更为价廉物美的客房的人希望住更为价廉物美的客房例证：全球经济危机，中国酒店市场也进入了寒冷的冬天，但是百例证：全球经济危机，中国酒店市场也进入了寒冷的冬天，但是百元酒店的经营却普遍火爆。来自汉庭、格林豪泰的信息显示，汉庭元酒店

152、的经营却普遍火爆。来自汉庭、格林豪泰的信息显示，汉庭客栈客栈几乎天天客满，贝壳酒店几乎天天客满，贝壳酒店的入住率也达到的入住率也达到8080以上，盈利状以上，盈利状况更是大大超过酒店方先前的预期。况更是大大超过酒店方先前的预期。注：酒店市场的消费结构呈金字塔注：酒店市场的消费结构呈金字塔型，型，越是低价的酒店越是具有消费市场越是低价的酒店越是具有消费市场 产品定位产品定位产品定位产品定位131酒店类型定位：酒店类型定位：WhyWhy？选择？选择”百元酒店百元酒店”原因二：项目周边人群分析原因二：项目周边人群分析u转塘镇居民：酒店需求较少转塘镇居民：酒店需求较少u转塘镇流动人口：有需求转塘镇流动

153、人口：有需求特点：收入一般、安顿朋友、价格承受能力不高特点：收入一般、安顿朋友、价格承受能力不高 会选择廉价型酒店会选择廉价型酒店u美院、工大学生：有酒店需求美院、工大学生：有酒店需求1 1、报名潮：、报名潮：0909年美院报名第一天转塘涌入的考生和家长超过万人；报名时间为年美院报名第一天转塘涌入的考生和家长超过万人；报名时间为3 3天天 报名期间周边房价：万好万家原价报名期间周边房价：万好万家原价160160元元/ /标间，报名期间标间，报名期间388388元元/ /间间 假日之星平时价假日之星平时价488488元元/ /间打六折，报名期间原价不打折间打六折，报名期间原价不打折2 2、考试潮

154、：每年的、考试潮：每年的3 3天考试时间，酒店都是人满，价格翻番天考试时间，酒店都是人满，价格翻番3 3、开学潮：每年的开学新生报到，很多送孩子的家长都需要住宿需求、开学潮：每年的开学新生报到，很多送孩子的家长都需要住宿需求4 4、平时需求：百元酒店在平时可以满足学生的需求，价格低廉，而且百元客栈很多都具有艺、平时需求：百元酒店在平时可以满足学生的需求，价格低廉，而且百元客栈很多都具有艺术感，空间设计独特。据统计，汉庭客栈术感，空间设计独特。据统计，汉庭客栈1818至至3030岁的年轻人占了住店客人总数的岁的年轻人占了住店客人总数的7070u创意型企业：有一定的需求创意型企业：有一定的需求百元

155、酒店作为新事物，对于一些从事创意产业的人有一定的吸引力百元酒店作为新事物，对于一些从事创意产业的人有一定的吸引力产品定位产品定位产品定位产品定位132 据据官方官方统计，美院平均每年报名人数达统计，美院平均每年报名人数达3.53.5余人余人 部分学生报名都有父母陪同部分学生报名都有父母陪同 报名时间为报名时间为3 3天天 外地学生会在报名或是考试前提前来到学校附近外地学生会在报名或是考试前提前来到学校附近u 所以保守估计美院报名期间转塘每天需要的床位数为所以保守估计美院报名期间转塘每天需要的床位数为1.21.2万个，即万个，即60006000个标间。个标间。u 转塘镇目前客房量为：万好万家转塘

156、镇目前客房量为：万好万家5252间间+ +假日之星假日之星100100间间+ +宾馆、旅馆远小于宾馆、旅馆远小于60006000间。间。结论：区域内酒店需求存在结论：区域内酒店需求存在产品定位产品定位产品定位产品定位133类型类型价格价格未来配套未来配套服务服务百元酒店百元酒店9999元元好好好好万好万家万好万家138138元元较好较好假日之星假日之星238238元元较好较好旅馆旅馆8080元元一般一般差差百元酒店与周边现有酒店及旅馆比较百元酒店与周边现有酒店及旅馆比较结论：结论：u 与区域内的经济型酒店相比较，本项目百元酒店的服务不会差，但在价格上有明显的与区域内的经济型酒店相比较，本项目百

157、元酒店的服务不会差，但在价格上有明显的优势，而且在未来配套上有明显优势。优势，而且在未来配套上有明显优势。u 与区域内的低档旅馆比较，百元酒店与其在价格上相差不大，但在服务和环境上要明与区域内的低档旅馆比较，百元酒店与其在价格上相差不大，但在服务和环境上要明显优于旅馆。显优于旅馆。产品定位产品定位产品定位产品定位134百元酒店现状百元酒店现状外立面外立面布丁酒店外立面布丁酒店外立面贝壳酒店外立面贝壳酒店外立面我的客栈外立面我的客栈外立面汉庭客栈外立面汉庭客栈外立面u 现有的现有的“百元酒店百元酒店”的外立面主要以涂料为主。因为涂料的的外立面主要以涂料为主。因为涂料的外立面在色彩上容易进行改造装

158、修。外立面在色彩上容易进行改造装修。u 经济型酒店对于其后期装修有一定的标准，每个品牌都有自经济型酒店对于其后期装修有一定的标准，每个品牌都有自己的风格。而己的风格。而“百元酒店百元酒店”又比较注重个性和特色，例如汉庭又比较注重个性和特色，例如汉庭客栈的内部装饰都是漫画。所以涂料外立面方便后期的优化和客栈的内部装饰都是漫画。所以涂料外立面方便后期的优化和调整。调整。产品定位产品定位产品定位产品定位135百元酒店现状百元酒店现状大堂大堂布丁酒店大堂布丁酒店大堂汉庭客栈大堂汉庭客栈大堂u 为了节省空间，经济型酒店的大堂都相对较小为了节省空间，经济型酒店的大堂都相对较小 ，对于层，对于层高也没有特别

159、的要求。高也没有特别的要求。u 面积方面除了需要必须的柜台位置外，一般还有书吧或是面积方面除了需要必须的柜台位置外，一般还有书吧或是休闲区，还有自动饮料贩售机等自住服务区域。休闲区，还有自动饮料贩售机等自住服务区域。产品定位产品定位产品定位产品定位136百元酒店现状百元酒店现状房型房型u 汉庭客栈客房面积：汉庭客栈客房面积：7-107-10平方米平方米u 贝壳酒店客房面积：贝壳酒店客房面积：11-1811-18平方米平方米u 我的客栈客房面积：我的客栈客房面积：12.512.5平方米平方米u 汉庭客栈客房描述：客房面积较一汉庭客栈客房描述：客房面积较一般的经济型酒店为小，过道也更为狭窄，般的经

160、济型酒店为小，过道也更为狭窄，房间内的摆设简单、舒适、清洁，仅以房间内的摆设简单、舒适、清洁，仅以满足客人的住宿需求为目的。一张床，满足客人的住宿需求为目的。一张床，一张小型写字台、必要的照明和一个独一张小型写字台、必要的照明和一个独立的卫浴间就是一间客房的全部立的卫浴间就是一间客房的全部 。1 12 23 34 41 1、2 2、3 3布丁酒店客房布丁酒店客房4 4汉庭客栈客房汉庭客栈客房产品定位产品定位产品定位产品定位137小结：小结：u经济型酒店对于租赁或是加盟都有一定的要求，每个酒店对于外立面、布局、客房面积经济型酒店对于租赁或是加盟都有一定的要求，每个酒店对于外立面、布局、客房面积都

161、有不同的要求。都有不同的要求。u故建议提前介入招商，可与一些可能合作的经济型酒店洽谈，这样可以根据意向商户的故建议提前介入招商，可与一些可能合作的经济型酒店洽谈，这样可以根据意向商户的要求进行建造。要求进行建造。附：部分经济型酒店合作方式及要求附：部分经济型酒店合作方式及要求产品定位产品定位产品定位产品定位138酒店名称酒店名称合作方式合作方式面积要求面积要求其他要求其他要求布丁酒店布丁酒店租赁物业租赁物业提供符合布丁酒店连锁要求的房产，由布丁酒店连锁按统筹标准投资改造提供符合布丁酒店连锁要求的房产，由布丁酒店连锁按统筹标准投资改造装修。定期交纳业主方租金，为业主提供稳定的收入。装修。定期交纳

162、业主方租金，为业主提供稳定的收入。500-3000500-3000平米，平米，10001000平米以上平米以上需不在同一层需不在同一层面上面上租赁期限：租赁期限：1010年年以上。以上。 产权要求：要求产权要求：要求产权清晰、合法；产权清晰、合法；确保房产的性质确保房产的性质可用于旅店经营。可用于旅店经营。确保产权与房产确保产权与房产相符。相符。合作经营合作经营提供现有宾馆、招待所、旅馆等房产的租赁权，委托布丁酒店连锁全权经提供现有宾馆、招待所、旅馆等房产的租赁权，委托布丁酒店连锁全权经营管理。布丁酒店连锁按统筹标准投资改造、更新，并为业主提供稳定的营管理。布丁酒店连锁按统筹标准投资改造、更新

163、，并为业主提供稳定的客源及收入保证。客源及收入保证。合作开发合作开发双方共同组建酒店，按投入比例占股，双方按照出资比例分红，酒店由布双方共同组建酒店，按投入比例占股，双方按照出资比例分红，酒店由布丁酒店连锁按统筹标准投资改造、装修，并全权经营管理。丁酒店连锁按统筹标准投资改造、装修，并全权经营管理。 加盟合作加盟合作符合布丁酒店连锁的开店规划和标准，由加盟方全额出资按布丁酒店连锁符合布丁酒店连锁的开店规划和标准，由加盟方全额出资按布丁酒店连锁的设计、装饰标准对房产进行改造、装修。的设计、装饰标准对房产进行改造、装修。布丁酒店合作方式及要求：布丁酒店合作方式及要求：产品定位产品定位产品定位产品定

164、位139汉庭酒店合作方式及要求：汉庭酒店合作方式及要求：合作方式：以加盟为主合作方式：以加盟为主加盟条件：加盟条件： 加盟开放城市：直辖市、省会城加盟开放城市：直辖市、省会城市和主要经济发达城市。市和主要经济发达城市。 认同汉庭文化和汉庭理念，忠实认同汉庭文化和汉庭理念，忠实履行特许经营合同，接受汉庭的委履行特许经营合同，接受汉庭的委托管理托管理 拥有或租赁可改造为酒店的物业，拥有或租赁可改造为酒店的物业，面积在面积在2500-60002500-6000之间之间。 拥有充足的投资资金（不少于拥有充足的投资资金（不少于500500万）万） 对投资、风险和收益有着理性的对投资、风险和收益有着理性的

165、心态心态 产品定位产品定位产品定位产品定位140格林豪泰酒店合作方式及要求：格林豪泰酒店合作方式及要求：合作方式：合作方式：租赁方式租赁方式- -格林豪泰连锁酒店租赁符合要求的物业、自行改造和装修。格林豪泰连锁酒店租赁符合要求的物业、自行改造和装修。加盟方式加盟方式- -投资者将现有的酒店加入格林豪泰酒店，或自有物业投资者将现有的酒店加入格林豪泰酒店，或自有物业/ /租赁物业改成酒店。租赁物业改成酒店。 合作条件：合作条件：p拥有至少拥有至少25002500平米以上的物业，建筑物宽度进深在平米以上的物业，建筑物宽度进深在12-1812-18米之间，框架结构，要有电米之间，框架结构，要有电梯梯位

166、，独幢建筑为佳。梯梯位，独幢建筑为佳。p基础设施情况：水用水额度不低于基础设施情况：水用水额度不低于30003000吨吨/ /月，电用电不低于月，电用电不低于400KVA400KVA，有煤气或，有煤气或天然气管道可以接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯最好留有总机或一天然气管道可以接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。物业产权清晰，不能是银定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。物业产权清晰，不能是银行抵押物业。行抵押物业。p房屋可以自有和租赁，租赁期要在房屋可以自有和租赁，租赁期要在1515年以上年以上

167、p物业周边有一定的空地，出路通畅并可停车物业周边有一定的空地，出路通畅并可停车产品定位产品定位产品定位产品定位141锦江之星合作方式及要求：锦江之星合作方式及要求：（一）收购（一）收购 由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：由锦江之星投资购买现有物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求： （1 1）出让方必须拥有产权与土地使用权；）出让方必须拥有产权与土地使用权； （2 2）房屋或土地可用于商业服务业的用途；）房屋或土地可用于商业服务业的用途； （3 3）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。 （二）租赁（二）租赁 由锦江之星承租物业，

168、并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求：由锦江之星承租物业，并投资将其改造成锦江之星旅馆。要求： （1 1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰； （2 2）租赁价格合理，租赁期一般为）租赁价格合理，租赁期一般为15201520年；年； （3 3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途；）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途； （4 4）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。）能获得建设锦江之星旅馆的立项批准。 （三）加盟（三）加盟 由业主自己投资按照锦江之星的要求将物业改造后加盟锦江之星。加盟要求：由业主自己投资按照锦江之星的要求将物业改

169、造后加盟锦江之星。加盟要求： （1 1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权；）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权； （2 2）承认加盟章程、按期缴纳费用；）承认加盟章程、按期缴纳费用； （3 3）同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造；）同意按照锦江之星统一的硬件标准进行装修改造； （4 4）服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。）服从锦江之星旅馆公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。 建筑面积要求：建筑面积要求：3500-60003500-6000平方米平方米 产品定位产品定位产品定位产品定位142u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分

170、析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位143u超超市市、大大卖卖场场、购购物物中中心心等等集集中中式式商商业业中中心心往往往往能能寄寄生生出出其其他他很很多多业业态态，这些业态与商业中心相辅相成，聚集人气，吸引客流。这些业态与商业中心相辅相成，聚集人气，吸引客流。u本本案案将将引引进进2000020000的的华华润润超超市市，围围绕绕这这个个大大型型商商业业体体有有必必要要配配备备一一定定量量的的文娱服务，合理成功的文娱服务也将会为超市带来更多的客流。文娱服务，

171、合理成功的文娱服务也将会为超市带来更多的客流。集中式商业集中式商业娱乐业态娱乐业态物美文一路店物美文一路店翠苑电影大世界、格莱美翠苑电影大世界、格莱美KTVKTV西城广场西城广场银乐迪银乐迪KTVKTV、UMEUME国际影城国际影城华润滨江店华润滨江店滨文电影院、滨文电影院、KTVKTV嘉兴江南摩尔嘉兴江南摩尔电玩游戏厅、网吧、德艾力健身、足浴电玩游戏厅、网吧、德艾力健身、足浴萧山恒隆广场萧山恒隆广场电影大世界、量贩式电影大世界、量贩式KTVKTV、电玩网吧、电玩网吧、SPASPA产品定位产品定位产品定位产品定位杭州部分集合式商业伴生娱乐业态调查杭州部分集合式商业伴生娱乐业态调查144转塘文娱

172、服务现状：转塘文娱服务现状：江口商贸大厦：江口商贸大厦：GOGOKTVGOGOKTV、足浴、足浴之江小商品综合市场：千蝶足浴、天水阁浴场、滚石娱乐城、天元棋牌、起点网吧之江小商品综合市场：千蝶足浴、天水阁浴场、滚石娱乐城、天元棋牌、起点网吧u总总体体上上，转转塘塘目目前前的的文文娱娱设设施施种种类类匮匮乏乏，即即便便是是已已有有的的，基基本本上上档档次次不不高高、规规模模不不大大，设设施施简简陋陋。在在对对中中国国美美院院学学生生的的访访谈谈中中了了解解到到，美美院院学学生生关关乎乎娱娱乐乐的的极极少少在在转塘当地消费，大部分前往杭州市区消费，原因就在于此。转塘当地消费，大部分前往杭州市区消费

173、，原因就在于此。寻找市场寻找市场 空白点：空白点：影院、健身馆、美容影院、健身馆、美容SPASPA、电玩、电玩优化市场弱点设施：优化市场弱点设施：KTVKTV、足浴、棋牌室、足浴、棋牌室产品定位产品定位产品定位产品定位145量贩式量贩式KTVKTVu量贩式量贩式KTVKTV楼下有超市，出售与市场价相差无几的各种食品，客人不仅可以买一大堆楼下有超市，出售与市场价相差无几的各种食品，客人不仅可以买一大堆东西然后到歌厅唱歌娱乐，而且不用担心最低消费的陷阱，也不会被昂贵的酒水单吓走。东西然后到歌厅唱歌娱乐，而且不用担心最低消费的陷阱，也不会被昂贵的酒水单吓走。它面向的是庞大的工薪消费阶层。它面向的是庞

174、大的工薪消费阶层。量贩式量贩式KTV=KTV=大宗大宗KTV=KTV=省钱省钱KTVKTV银乐迪银乐迪KTVKTV旗舰店面积在旗舰店面积在40004000银泰百货银泰百货9F9F银乐迪银乐迪7878间间包厢，独特的包厢，独特的DVDDVD点点歌模歌模钱柜钱柜KTVKTV19891989年年创创立立，是是两两岸岸KTVKTV娱娱乐乐市市场场第第一一领领导导品品牌牌。倾倾向向的的门门店店面面积积在在20002000。杭杭州州店店：130130间间包包厢厢，PARTYPARTY房房及及总总统统房房，特色自助餐厅。特色自助餐厅。好乐迪好乐迪KTVKTV隶隶属属于于上上海海好好乐乐迪迪餐餐饮饮娱娱乐乐有

175、有限限公公司司，“好好乐乐迪迪”每每家家门门店店平平均均拥拥有有8080多多间间包包厢厢，中中心心理理念念是是“健健康康、欢欢乐乐、自自在在、人人文文”。杭杭州州店店首首创创“Enjoy Enjoy PartayPartay”主主题题式式包厢。包厢。商家拓展要求：建筑面积在商家拓展要求：建筑面积在20002000平米左右平米左右产品定位产品定位产品定位产品定位146电玩城电玩城u电玩的主要消费对象是年轻一族，本项目地块附近拥两所电玩的主要消费对象是年轻一族，本项目地块附近拥两所大学、一所职高，学生数量集中。大学、一所职高，学生数量集中。u在电玩设施上建议选择目前年轻一族比较青睐的项目，如：在电

176、玩设施上建议选择目前年轻一族比较青睐的项目，如：F1F1赛车、跳舞机等。赛车、跳舞机等。u电玩城的面积根据设施可大可小，建议在电玩城的面积根据设施可大可小，建议在10001000左右。左右。 杭州魔方电玩城杭州魔方电玩城产品定位产品定位产品定位产品定位147足浴足浴足浴保健疗法是足疗诸法中的一种，它具有增强心脑血管机能、改善睡眠、消除疲劳、足浴保健疗法是足疗诸法中的一种，它具有增强心脑血管机能、改善睡眠、消除疲劳、消除亚健康状态、增强人体抵抗力等一系列保健功效。现在流行一句俗语：消除亚健康状态、增强人体抵抗力等一系列保健功效。现在流行一句俗语：“富人吃药，富人吃药，穷人洗脚穷人洗脚”，足浴保健

177、在今天已蔚然成风。，足浴保健在今天已蔚然成风。门店门店面积面积客容量客容量人均面积人均面积佳优子颐景园店佳优子颐景园店9009009090人人1010佳优子清泰店佳优子清泰店4004004040人人1010佳优子慈溪三店佳优子慈溪三店12001200100100人人1212佳优子湖州店佳优子湖州店8008008282人人9.79.7人人佳优子足浴门店在面积设置上基本按照人均佳优子足浴门店在面积设置上基本按照人均1010计算，考虑到转塘目前缺乏上规模计算，考虑到转塘目前缺乏上规模足浴，建议该门店面积在足浴，建议该门店面积在20002000，一次性可接待，一次性可接待200200人。人。产品定位产

178、品定位产品定位产品定位148娱乐部分体量匡算娱乐部分体量匡算物业物业倾向面积倾向面积足浴足浴10001000电玩厅电玩厅10001000KTVKTV20002000超市超市2000020000产品定位产品定位产品定位产品定位149u写字楼定位分析写字楼定位分析u美训中心定位分析美训中心定位分析u商铺定位分析商铺定位分析u单身公寓定位分析单身公寓定位分析u酒店定位分析酒店定位分析u娱乐定位分析娱乐定位分析u建筑风格建议建筑风格建议产品定位产品定位产品定位产品定位150北京北京 建外建外sohosoho外立面外立面u本项目建筑风格可参考北京建外本项目建筑风格可参考北京建外sohosoho的立面，该

179、立面全部由方框元素和玻璃构成的立面，该立面全部由方框元素和玻璃构成 ，色彩全部采，色彩全部采用白色系列，包括白色的墙面、白色的窗框、白色的栏杆等，给人感觉既纯净又洁白用白色系列，包括白色的墙面、白色的窗框、白色的栏杆等，给人感觉既纯净又洁白 。不但成本。不但成本不高，而且具有强烈的现代都市感，即符合本项目转塘中心商业综合体的形象，又可以从周边建不高，而且具有强烈的现代都市感，即符合本项目转塘中心商业综合体的形象，又可以从周边建筑中脱颖而出，吸引人们眼球。筑中脱颖而出，吸引人们眼球。产品定位产品定位产品定位产品定位151产品定位产品定位产品定位产品定位152产品定位产品定位产品定位产品定位153产品定位产品定位产品定位产品定位154产品定位产品定位产品定位产品定位155产品定位产品定位产品定位产品定位156产品定位产品定位产品定位产品定位157产品定位产品定位产品定位产品定位158产品定位产品定位产品定位产品定位谢谢观赏！谢谢观赏！ High-Point Properties AdvisorHigh-Point Properties Advisor