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1、哈尔滨哈尔滨商品房商品房供求分析供求分析主要内容 *第一节：第一节：往昔往昔回顾回顾 *第二节：第二节：现况分析现况分析 *第三节：第三节：二手二手市场市场 *第第四四节节：豪宅欣赏豪宅欣赏 *第一节：第一节：往昔往昔回顾回顾 哈尔滨哈尔滨2005城市房产市场报告城市房产市场报告1.实际利用外资水平较低2.领先的优势还不明显。3.经济增长的基础还不牢固。4.就业压力大，群众收入水平还不高。5.住房收入比过高，居民购买力不足，可能会抑止住房的需求。6.商品房空置率较高，房地产市场泡沫严重，近期进入风险很大。2006年哈尔滨房地产市场调查告2006年哈尔滨市市区商品住宅平均销售价格一直在每平方米2
2、500元左右徘徊，直到11月末，商品住宅的平均价格才首次突破每平方米2600元。在二环以内的中心城区每平方米建筑面积均价已经突破4000元。 2007年哈尔滨房地产市场报告 哈尔滨市房地产开发完成投资43.2亿元，比去年同期增长15.1%，但商品房空置量偏高、供求关系有待改善。房地产开发投资增幅攀新高，商品房新开工面积大幅增长，商品房销售呈两增两降趋势，商品房空置面积稍有下降，楼盘热销房价攀升 。 哈尔滨哈尔滨2008城市房产市场报告城市房产市场报告哈尔滨住宅市场供求比为1：0.8，供求基本平衡。2月中下旬开始住宅市场逐步回暖，一些楼盘在经历了一段休眠期后推出优惠政策刺激成交，使得成交大幅上涨
3、；在供应市场，因为施工期未到来，市场新推楼盘较少，紧张的供求关系得到一时缓解。 *第二节：第二节：现况分析现况分析2009年哈尔滨房地产行业相关数据房地产开发投资房地产开发投资17720亿元，同比增长亿元，同比增长11.6%，增幅比，增幅比1-6月提高月提高1.7个百分点，比去年同期个百分点，比去年同期回落回落19.3个百分点。房屋施工面积个百分点。房屋施工面积25.07亿平亿平方米，同比增长方米，同比增长12.5%，增幅比，增幅比1-6月回落月回落0.2个百分点；房屋新开工面积个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同亿平方米，同比下降比下降9.1%，降幅比，降幅比1-6月缩小月缩小1.3
4、个百分点；个百分点；房屋竣工面积房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长24.7%，增幅比，增幅比1-6月提高月提高2.4个百分点。完成土地购个百分点。完成土地购置面积置面积16309万平方米，同比下降万平方米，同比下降25.8%；完；完成土地开发面积成土地开发面积12789万平方米，同比下降万平方米，同比下降13.4%。开开发规发规模模 全年全年计计划房地划房地产产开开发规发规模模1400万平方米，竣工万平方米，竣工450万平万平方米，完成投方米，完成投资资160亿亿元。其中，住宅建元。其中，住宅建设设开工开工规规模模800万平方米，竣工万平方米，竣工400万平方米，完成投万
5、平方米，完成投资资91亿亿元。以群元。以群力、哈西、松北等新区开力、哈西、松北等新区开发发和棚和棚户户区改造区改造为为重点，全年重点，全年力争房地力争房地产产开开发发投投资资增增长长15%。廉租住房廉租住房 全年全年计计划落划落实实廉租保障廉租保障资资金金5544万元，新增廉租住房受万元，新增廉租住房受益益户户2000户户，配建，配建实实物配租房屋物配租房屋2000套。年底前，套。年底前，对对人人均住房使用面均住房使用面积积10平方米以下、申平方米以下、申请请廉租廉租补贴补贴的最低收的最低收入家庭入家庭实现应实现应保尽保，完成保障范保尽保，完成保障范围围由最低收入住房困由最低收入住房困难难家庭
6、向低收入住房困家庭向低收入住房困难难家庭的家庭的过过渡。渡。 经济经济适用房适用房 全年全年计计划划经济经济适用住房建适用住房建设规设规模模100万平方米，竣工万平方米，竣工60万平方米，确保万平方米，确保经济经济适用住房建适用住房建设规设规模不低于住宅建模不低于住宅建设设总总量的量的18%。合理安排今年。合理安排今年购买经济购买经济适用住房适用住房货币补贴货币补贴指指标标，全年，全年计计划划补贴补贴1000户户，补贴资补贴资金金3000万元万元 拆迁拆迁项项目目 落落实实拆迁惠民政策，全年拆迁惠民政策，全年计计划落划落实实拆迁拆迁补偿资补偿资金金10亿亿元，拆迁元，拆迁110万平方米。全年新
7、开拆迁万平方米。全年新开拆迁项项目合理上目合理上访访率控制在率控制在0.2%以内，拆迁以内，拆迁规规范化管理达范化管理达标标率达到率达到100%。房屋交易房屋交易 全年全年计计划交易房屋划交易房屋710万平方米，交易金万平方米，交易金额额175亿亿元，收元，收缴缴税税费费4.53亿亿元。落元。落实实市直市直单单位住房分配位住房分配货币货币化化补贴资补贴资金金1亿亿元，指元，指导导企事企事业业单单位位发发放放1亿亿元。全年力争商品房元。全年力争商品房销销售售额额增增长长30%。规规范和引范和引导导房房屋租屋租赁赁行行为为。全年。全年计计划租划租赁备赁备案案180万平方米。万平方米。棚改棚改项项目
8、目 积积极支持棚改工作，全年极支持棚改工作，全年计计划棚改划棚改项项目开工建目开工建设规设规模模642万平方米，万平方米，实实施棚施棚户户区拆迁改造区拆迁改造100万平方米。确保被拆迁居民按期回迁万平方米。确保被拆迁居民按期回迁进户进户，安置回迁居民安置回迁居民1万万户户。物物业业管理管理 全面提升房全面提升房产产服服务质务质量和水平，全年量和水平，全年计计划完成新建住宅交付使用社划完成新建住宅交付使用社会会评审评审300万平方米，房屋安全万平方米，房屋安全鉴鉴定定30万平方米，新增物万平方米，新增物业业管理面管理面积积300万平方米，万平方米，归归集住房集住房专项维专项维修修资资金金1.6亿
9、亿元。元。坚坚持和完善新建持和完善新建住宅交付使用社会住宅交付使用社会评审评审制度，在阿城区制度，在阿城区试试点启点启动县动县(市市)新建住宅交新建住宅交付使用工作。推付使用工作。推动动建立物建立物业业服服务务收收费费新机制。新机制。预预售售审审批批 完善完善“网上房地网上房地产产”网站，推网站，推动动数字房数字房产进产进万家。全年万家。全年计计划完成商品房划完成商品房预预(销销)售售审审批批390万平方米，万平方米，预预(销销)售信息公示率售信息公示率100%，商品房，商品房买卖买卖合同合同联联机机备备案率案率100%。成。成立交易立交易资资金金监监管机构，启管机构，启动动交易交易资资金金监
10、监管管工作。工作。房房产产立法立法推推动动已列入市政府已列入市政府2009年立法工作年立法工作计计划的划的房屋登房屋登记记条例、物条例、物业业管理条例和管理条例和房房产产交易交易资资金金监监管管办办法等立法法等立法项项目的目的组织组织起草工作。起草工作。对对正在法制正在法制审查阶审查阶段的段的新建住宅交付使用管理新建住宅交付使用管理试试行行办办法也要法也要加加紧紧推推进进，争取上半年出台。同，争取上半年出台。同时时及早开及早开展房展房产产交易条例等立法交易条例等立法调调研，做好下研，做好下年度立法年度立法项项目目储备储备工作工作房屋安全房屋安全建立各区危建立各区危险险房屋档案，完善各区房屋安房
11、屋档案，完善各区房屋安全全应应急急预预案，推案，推进进危危险险房屋房屋抢险抢险拆除拆除 *第三节：第三节：二手二手市场市场年初以来，哈尔滨二手房房价连续几个月排在全国70个大中城市二手房价涨幅榜的前列。今年二手房市场高温不退，是多种因素集合的效果，多项优惠政策、银行下调利率和首付比例、刚性需求的释放等都助推了二手房市场。 哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长 57.75%。 二手房价格今年直线上涨今年哈尔滨市二手房均价较去年同期涨幅较大，尤以南岗区和道里区二手房价涨幅最大，去年三季度，南岗区和道里区
12、二手房均价大约为4417元/平方米和4533元/平方米，而今年同期，南岗区均价上涨了15%，达到了5244元/平方米，道里区均价上涨了17%，达到了5522元/平方米。二手房价上涨影响因素分析其一，在政策层面上，今年年初国家及省市政府相继出台了一系列“救市”政策，包括放宽住房公积金贷款条件、购房贷款利率和首付比例下调，及税费减免政策；其二，在需求方面，年初以来在一系列利好政策刺激下，住房刚性需求持续释放。4月，哈尔滨市启动了房地产市场“暖春行动”，外地市在哈购房居民享受和哈尔滨市民同等的待遇，这些外地在哈购房者中，近9成选择了二手房；其三，哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法颁布实施，二手房交易
13、过程中全部资金存入银行专户，受政府全程监管，从根本上杜绝了自行交易或由中介代管可能出现的资金纠纷。明年二手房市场走向预测“次新房”炒卖受阻 营业税恢复征收，优惠政策取消后进入市场交易，虽然交易成本增加，但哈市的刚性需求仍在，所以估计哈市的二手房价格不会发生太大变化。成交量将受影响“40至60平方米的中小户型是二手房市场上的主流房源，购买这一户型的群体大多是初次购房，购买实力相对有限。”恢复征收营业税增加了交易成本，同时也延缓了大量房龄在5年之内的房源进入市场交易，虽然购买小户型房源群体的需求是绝对刚性的，但动辄上万的交易成本会增加购房人的观望情绪。因此，虽然恢复征收营业税对价格的影响不会很大，但对市场成交量的影响是毋庸置疑的。 *第第四四节节：豪宅欣赏豪宅欣赏
