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1、绿地武柴厂西地块房 地 产 未 来 几 年 发 展 判 断1 1、国家房产大势：软着陆？疲软？、国家房产大势：软着陆？疲软？平稳上升平稳上升？还是报复反弹再反复打压？还是报复反弹再反复打压？2 2、常州房产大势：、常州房产大势：低洼迅速填平低洼迅速填平, ,热炒之势！热炒之势！会出经适房等政策房吗？量多大？在哪？物业会出经适房等政策房吗？量多大？在哪？物业税针对税针对144144平以上？外地客户限购？平以上？外地客户限购？3 3、武进武宜路二侧板块：热点板块！啥时成、武进武宜路二侧板块：热点板块！啥时成熟？价值在哪（熟？价值在哪（60006000？80008000？1000010000？）？客
2、）？客户在哪？户在哪？我们关注今天的现状我们关注今天的现状更关心今年底更关心今年底 2-3 2-3年后年后 。 今天的现状是怎样的？今天的现状是怎样的？项目地块项目地块pp地块区位地块区位地块区位地块区位pp用地简介用地简介u位于聚湖路南侧、长沟路两侧，东西均为规划道路。u周边交通相对便利，聚湖路路况良好，距常州中心城区和武进中心城区均 为10分钟车程；u项目周边多为待开发区域，城市化改造相对落后，生活配套服务不完善，目前仍处于建设初期，预计一年到两年内进入区域开发的高峰期。pp主要主要竞争与共赢竞争与共赢楼盘分布楼盘分布关键词：关键词： 半熟地半熟地 竞争力竞争力项目地块项目地块l绿地白金汉
3、宫绿地白金汉宫绿城项目绿城项目u随园随园l新城万博广场新城万博广场l紫金城紫金城l星河国际星河国际u聚湖半岛聚湖半岛u聚湖家园聚湖家园pp地块周边现状照片地块周边现状照片地块周边现状照片地块周边现状照片东武宜路西长江南路北聚湖路南、西大通河pp地块周边地块周边地块周边地块周边竞争与共赢竞争与共赢楼盘信息楼盘信息楼盘信息楼盘信息聚湖半岛（毛坯）物业类别物业类别 住宅、别墅项目特色项目特色 公园地产,教育地产建筑类别建筑类别 板塔结合多层小高层装修状况装修状况 毛坯所属商圈所属商圈 人民路生活圈交通状况交通状况 可乘坐928路、38路、28路、517路公交车开盘时间开盘时间 2010-05-09入
4、住时间入住时间 2011-9-30容容 积积 率率 1.48绿绿 化化 率率 40%户户 数数 总共1471户物物 业业 费费 0.68元/平方米月物业公司物业公司 招商局物业开开 发发 商商 常州市翔宇置业有限公司项目总建筑面积20万方，以多层、小高层、高层、别墅以及部分底层商业为主。小区的建筑及景观都是地中海风格设计，排列则是南低北高，东低西高，以中央景观为核心，面向大通河、聚湖公园的开放式的总体布局，户型面积88-220平米。 pp地块周边地块周边地块周边地块周边竞争与共赢竞争与共赢楼盘信息楼盘信息楼盘信息楼盘信息绿地白金汉宫（目前精装修）占地面积占地面积:110000平方米建筑面积建筑
5、面积:360000平方米开发商开发商:常州绿地云峰置业有限公司投资商投资商:绿地集团物业管理公司物业管理公司:安基物业建筑单位建筑单位:云峰建设景观设计单位景观设计单位:上海玉麒麟整合推广公司整合推广公司:中原地产产权年限产权年限:70年户户 数数:总户数700户当期户数700户绿地白金汉宫特色:住宅建筑立面设计以色彩古朴的帝国风格为基调，应水墨江南之运，承淹城古风之势，力求创造武进中心区特有的住区风格。住宅主体墙面材料采用真石漆，墙裙则配以同色系花岗岩。商业立面以住宅相近色调为主，与住宅建筑形式相呼应，整体感较强。 pp地块周边地块周边地块周边地块周边竞争与共赢竞争与共赢楼盘信息楼盘信息楼盘
6、信息楼盘信息新城万博广场（毛坯房）占地面积占地面积:180000平方米建筑面积建筑面积:800000平方米开工时间开工时间:2010-05-23竣工时间竣工时间:2011-12-31物业管理附加信息物业管理附加信息:物业费1.3元/月，电梯费在0.2-0.6元/月开发商开发商:常州新城万博置业有限公司物业管理公司物业管理公司:新城物业建筑单位建筑单位:常州市成章建筑安装代理商代理商:上海新联康建筑设计单位建筑设计单位:杭州易顿产权年限产权年限:70年户户 数数:总户数5000户当期户数883户1#楼38层，2#楼32层，4#为5层底商，5-7#楼33层，8#、9#楼32层，10#楼31层。新城
7、万博广场，武进区第一个大型城市综合体项目，位于人民路、武宜路交界处西北侧，地处武进湖塘核心位置，地块周边集中了如湖塘实验小学、武进中医院等武进区核心优势资源，乐购超市、欧尚超市、常州三院均近距于此，BRT快速公交径直驶经，众多银行、邮局环伺而立。交通便捷、配套完备，是武进区投资80亿对武宜路进行改造的核心支持项目之一。项目总建筑面积将达到80万平方米，内部业态涵盖大型购物超市、百货商场、高星级酒店、高端酒店式公寓、主题商店（餐饮、健身、美容、娱乐、文化）、嘉禾影视、高端住宅等pp地块周边地块周边地块周边地块周边竞争与共赢竞争与共赢楼盘信息楼盘信息楼盘信息楼盘信息紫禁城（紫禁城（精装修精装修）占
8、地面积占地面积:180000平方米建筑面积建筑面积:600000平方米开工时间开工时间:2010-05-23竣工时间竣工时间:2012-12-30开发商开发商:常州紫金开发有限公司投资商投资商:江苏创业地产&上海华盛建设物业管理公司物业管理公司:上海金晨物业经营管理有限公司建筑单位建筑单位:上海华盛代理商代理商:上海同策房产咨询有限公司景观设计单位景观设计单位:香港阿特森泛华建筑设计单位建筑设计单位:浙江绿城工程进度工程进度:南边局部已入地上层(2011-01-12)产权年限产权年限:70年户户 数数:总户数1725户当期户数1725户紫金城是由创业地产和华盛集团在常州联手打造的顶级豪宅项目。
9、位于武宜路核心板块，东临武宜路，南至定安西路，西接玉塘路，北接人民中路。项目分多期开发，地块分南北两区，南区是住宅，北区是商业。项目从规划格局上，参照了北京紫禁城的风水格局，每栋房子的朝向均坐北朝南，风水绝佳。建筑风格采用ARTDECO风格，外观挺拔大气。首期推出的是南区上的1#楼和2#楼。户型面积段为140-252。 一年后这区域会变成怎一年后这区域会变成怎样？样？交通、配套、人气、环境交通、配套、人气、环境 2-32-3年后这区域会变成怎样？年后这区域会变成怎样？ 此区域我们还有一对手是谁？此区域我们还有一对手是谁？ 还是还是绿城绿城 自己自己（印象）（印象） （知己（知己) ) 绿城将做
10、啥绿城将做啥 ？ 绿城品质、绿城风格绿城品质、绿城风格 （昨天下午开方案评审，（昨天下午开方案评审，（昨天下午开方案评审，（昨天下午开方案评审，110110万方、高层，万方、高层，万方、高层，万方、高层，9090以下以下以下以下20%20%）如何处理和绿城的关系如何处理和绿城的关系 ？ 和谐共生、共创双和谐共生、共创双赢？赢？ 还是惨烈竞争还是惨烈竞争？靠啥？靠啥？ pp本地块分析：本地块分析： 该地块内须设置用地面积不小于55亩、建筑面积约52000平方米的商业综合体（须配置不小于1200个地下机动车停车位），其中40000平方米不得分割销售。该商业综合体宜沿聚湖路独立设置，并应处理好与住宅
11、建筑之间的关系。白金汉宫白金汉宫新城万博新城万博低层老住宅和厂房低层老住宅和厂房绿城项目绿城项目我们需要发挥的优势：我们需要发挥的优势： 1 1、品牌优势、品牌优势绿地集团绿地集团 2 2、组合优势、组合优势忆欧梦幻城忆欧梦幻城 3 3、水景优势、水景优势三面环水三面环水 4 4、专业优势、专业优势创新思路创新思路 忆欧的加入意味着什么？忆欧的加入意味着什么？ 1、忆欧是干啥的？2、打算在这干啥？3、和我们是怎样的关系？4、对此项目的意义？没有忆欧将会怎样？ 独特性、知名度、配套、人气、文化5、对本项目的影响力？ 开发顺序、产品定位、户型配比、价格 建筑风格 如何利用水资源？如何利用水资源？
12、1、室内水上威尼斯2、水街3、组团水景庭院4、水景地下停车场5、立体水瀑布6、游艇码头 先进规划理念和特色景观 是吸引客户的二大法宝外滩壹号花园的经验组团式规划理念（梦幻岛） （6-7万方一组团）组团之间、组团内如何处理？ 一横二纵水街、水景 （特色景观） 规划构思平面A忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城BEDGFC售楼处、公建配套区域相对豪宅区域项目快速启动区DE区或B区区（沿河样板段）（沿河样板段） （也要看交地顺序和（也要看交地顺序和A A区的启动时间）区的启动时间）A忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城BEDGFC售楼处、公建配套区域相对豪宅区域项目开发顺序DE B、C G、
13、F区 也要看交地顺序和也要看交地顺序和A A区的启动时间区的启动时间 D D区公建配套区域作为启动区更合理区公建配套区域作为启动区更合理 BCBC区会随着梦幻城的影响力大增，价值将会得到很大提升区会随着梦幻城的影响力大增，价值将会得到很大提升A忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城BEDGFC售处、公建配套区域项目开发节奏 年度财务计划年度财务计划 销售计划销售计划 工程计划工程计划 设计计划设计计划 产品定位及成本控制产品定位及成本控制 销售单价销售单价A忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城忆欧梦幻城BEDGFC建筑风格新古典主义户型配比BCBC区区 DEDE区区FGFG区区 看后续市场情况看后
14、续市场情况一室一厅一卫一室一厅一卫40-60平平30%二室二厅一卫二室二厅一卫80-90平平40%小三室二厅一卫小三室二厅一卫105-120平平30%一室一厅一卫一室一厅一卫40-60平平15%二室二厅一卫二室二厅一卫80-90平平30%小三室二厅一卫小三室二厅一卫105-120平平40%三室二厅二卫三室二厅二卫125-135平平15%MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZ
15、gnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XB
16、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
